AVALIAO IMOBILIRIA

NUNO COSTA & ASSOCIADOS Consultoria Engenharia - Arquitectura www.nunocosta.pt email: geral@nunocosta.pt

Av. 18 de Dezembro, 555 4905-330 Barroselas Viana do Castelo tel.258770550 fax. 2587705 53 tlm.967796364

Relatrio de Avaliao Imobiliria

A. ID CLIENTE ID IMVEL SMS REF. EXTERNA IDENTIFICAO DO PROCESSO
Requerente: Morada: Freguesia: Fraco: Prop- Total Matriz: Georeferenciao X: Piso: CRP: Y: Cd. Postal: Licena de Hab. nus Contacto: N. Viana do castelo Proj. Aprovado: Sit. Clandestinas: Fonte: Google Earth

IDENTIFICAO ADMINISTRATIVA PEDIDO VISITA ENTREGA AVALIADOR

28-03-2011 09-04-2011 27-04-2011 Nuno Costa, Eng.

B.

Observaes:

C.
Natureza Moradia Unif. Tipologia T3 Andar 2 pisos

DESCRIO RESUMIDA DO IMVEL

rea de Terreno rea de habitao rea dependente 141 129 20 m2 m2 m2 Area coberta comum rea de Logradouro rea Ajustada 66,5 341,73 m2 m2 m2

Ano de construo indeterminado Conservao da fraco Bom Conservao do prdio Bom Nvel de Obras Superficiais

Estrutura Alvenaria Qualidade dos materiais Corrente Qualidade da execuo Razovel Pavimentos Mosaico cermico

Equipamento Corrente Funcionalidade Interior Boa Layout Razovel Vos exteriores Alum. Lac. V.Duplos

EQUIPAMENTO
Lareira Aspirao Coz. Equipada Sauna Roupeiros Furo Outros Apreciao Global Muito Bom
### x x

Recuperador Estores Electr. Vdeo Porteiro Elevador Sist. Evac. Lixo Portadas Outros

Pr a/c Sist. Som. Domtica Piscina Piscina Interior Guarda corpos Outros
x

Pr aspirao Alarme Hidromassagem Jardim Porto Electr. Poo Outros

x

Ar condicionado P. Blindada Coluna Hidro Aquec. Central Sist. Rega Outros Outros
x

Bom

70%

Ajustado

50%

Medocre

30%

Inexistente

Compartimentao

Descrio geral do prdio urbano

O edificio constituido por dois pisos, no piso inferior composto por uma cozinha, sala, instalao sanitria e garagem. O piso superior constituido por 3 quartos , um dos quais com instalao sanitria privada e uma instalao sanitria comum.

O prdio urbano uma moradia geminada em propriedade Total, sem Andares nem Divises Susceptveis de Utilizao Independente , composta por dois pisos, com garagem e pequeno jardim na parte posterior com Churrasqueira.

D.
Zona: Turstica Estacionamento: Fcil Acessibilidades: Boas Vistas Boas Valor comercial: Bom Situao urbanstica: Regular Nvel social: Mdio Segurana: Razovel

DESCRIO DA ENVOLVENTE
Comrcio: Razovel Servios: Razovel Escolas: 3. ciclo Poluio Regular Layout Arquitectnico: Ajustado Lojas ncora: Boas Patrimnio Histrico: Bom Projectos em curso: Sim Sade: Razovel Zonas Verdes: Boas Desenvolvimento: Estagnada Oferta/Procura Equilibrada N. pisos predominantes: 2 Natureza Predominante: Moradia Unif. Tipologia Predominante: T3 Transportes Pblicos: Razoveis

E.
Moradia Unif. Bom T3

PROSPECO DE MERCADO
129 20 Bom

N. Localidade/Natureza/Descrio 1 2 3 4 5 6
Moradia Geminada Ancora Moradia T4 Ancora Moradia povoa Ancora Moradia Afife Moradia Ancora Moradia Ancora

Zona Infer. Ident. Ident. Infer. Ident. Sup.

10% -3% 0% 3% 0% 0%

Layout razoavel razoavel razoavel razoavel razoavel razoavel

-5% 2% 0% 0% 1% 0%

rea Pri. 240 150 135 150 200 180

-6% -4% 0% -8% -1% 0%

A.depend. 80 40 0 30 20 20
4% 6% 2% 7% 10% 0%

Estado Raz. Raz. Raz. Raz. Raz. Raz.

0% 4% 3% 0% 0% 0%

Valor 190.000 190.000 200.000 190.000 220.000 230.000

V. Unitrio 792 1.267 1.481 1.267 1.100 1.278

Fonte Net BD Imob. BD BD Imob.

Data

Valores estatsticos
Sem homogeneizao
Mximo Mdia Mnimo 191.111 154.462 102.125 1.481 1.197 792

Com homogeneizao
Mximo Mdia Mnimo 200.667 160.836 105.189 1.556 1.247 815

Controlo
Mdia Desv. Padro Coef. Varia.

Antes
1.197 233 19%

Aps
1.247 242 19%

F.
REAS

DEMONSTRAO DE RESULTADOS

Piso 0 0 1

Descrio Garagem Habitaao Habitao

rea 20 54,5 74,5

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

rea Total do Terreno rea Total Descoberta

141 67

m2 m2

rea Total de Construo rea Total de Implantao rea Comum

149 74,5

MTODO DE MERCADO Piso 0 0 1 0 0 0 0 0 0 Descrio Garagem Habitaao Habitao 0 0 0 0 0 0 rea 20 54,5 74,5 0 0 0 0 0 0
m2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Valor Unitrio 500 1.247 1.247 0 0 0 0 0 0 P.V.T.

/m2
/m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2

Total 10.000 67.962 92.902 0 0 0 0 0 0 171.000

rea Ajustada Piso 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 Descrio Garagem Habitaao Habitao 0 0 0 0 0 0 0 rea 20 54,5 74,5 0 0 0 0 0 0 0
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Coef. Ajustam. 1,00 2,49 2,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 rea Ajustada

rea Ajustada 20,00 135,92 185,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 341,73

m2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

m2

MTODO DOS CUSTOS Descrio Terreno Urbano Terreno Rstico Mais valias potenciais edificveis A Piso 0 0 1 0 0 0 0 0 0 Custos de Construo Garagem Habitaao Habitao 0 0 0 0 0 0 rea 20 54,5 74,5 0 0 0 0 0 0 rea 141 0 0 m2
m2 m2 m2

Valor Unitrio 250 0 0

/m2
/m2 /m2 /m2

Total 35.250 0 0 35.000 Total 8.000 32.700 44.700 0 0 0 0 0 0 15.000

TERRENO m2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

19%
/m2
/m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2

Valor Unitrio 400 600 600 100 200 100 0 0 0

Infra-estruturas e arranjos exteriores B C D 1 E 2 F G H 3 Total dos custos de construo a novo Custos de projecto, Administrativos e comerciais Margem do Promotor P.V.T. - estado novo Depreciaes e obsolescncias aplicveis P.V.T. no estado actual Valor estimado para as obras necessrias Mais Valia Comercial das Obras Estimada Valorizao estimada P.V.T. aps obras 5% 5% 0% 56% 15% 20% 100% 6%

100.000 15.000 30.000 180.000 8.700 171.000 8.550 9.000 450 180.000

8% 17%

MTODO DO RENDIMENTO rea Renda Mensal m2

m2

R/m2

/m2
/m2

Total

Renda anual Tipo de renda considerada Suporte potencial comunicada pelo cliente Taxa de Capitalizao Despesas

P.V.T. baseado no rendimento

#DIV/0!

G.

OBSERVAES

Durante a visita ao imvel, no nos foi possivel efectuar o levantamento fotografico habitual assim como levantamento das medidas, pelo que esta avaliao baseia-se apenas na visita ao imovel e nos dados fornecidos pelos elementos disponiveis, nomeadamente a caderneta predial.

Pontos positivos do imvel

1 Boa Localizao 2 Proximidade do centro da Povoao 3 Proximidade do Mar 4 Vista sobre o Mar 5 6

Pontos negativos do imvel

1 Lote de Terreno bastante Pequeno 2 3 4 5

H. Presumvel Valor de Transaco

CONCLUSES

Aps anlise de todos os elementos do imvel, vistoria visual ao estado e componentes fsicas que o caracterizam assim como situao do mercado onde se insere, somos da opinio que o seu valor de mercado (mximo estimado) no estado actual, poder ascender a:

Cento e setenta e um mil euros

171.000,00

CONDICIONALISMOS O valor apresentado encontra-se condicionado apresentao dos seguintes elementos cuja apresentao, validao ou conformidade no nos foi possvel confirmar at data da presente avaliao:

I.

Data 26-04-2011 26-04-2011

Condicionalismo Actualizao ou apresentao da certido de teor Actualizao ou apresentao da caderneta predial

Resolvido No No

Viana do Castelo, 26 de Abril de 2011

O Perito

J.

LEVANTAMENTO FOTOGRFICO

Moradia

Interior

PDM

Mtodos e Premissas - Anexo I

A.
-

PREMISSAS DA AVALIAO

Foi efectuada uma visita ao imvel para verificao das suas caractersticas construtivas e tipolgicas e caracterizao da realidade urbana envolvente.

- No foi efectuado ou fornecido qualquer ensaio estrutural, sendo impossvel exprimir qualquer opinio vinculativa sobre o estado das estruturas. - Os valores de avaliao estimados correspondem ao valor do imvel data do presente relatrio, sendo a sua validade no superior a 6 meses. - O Avaliador considera-se ainda, alheia a factores de influncia de valor inerentes ao estado de conservao do imvel e politicas inerentes ao uso do solo durante esse prazo. - Todos os dados constantes do presente relatrio de avaliao e inerentes situao legal do imvel foram confrontados com documentao correspondente ao mesmo. - A reproduo do presente relatrio est de todo interditada, sendo no entanto a apresentao a terceiros permitida. - A presente avaliao tem como objectivo o clculo do presumvel valor de Transaco (PVT) do imvel em anlise. - Considerou-se que o imvel est livre de nus e encargos e que o proprietrio no est obrigado sua venda por razes legais ou outras.

B.
MTODO DE MERCADO

MTODOS DE AVALIAO

O Mtodo de Mercado consiste no clculo comparativo do valor de um imvel em funo dos dados relativos transaco de imveis com caractersticas semelhantes ou comparveis. O uso deste mtodo, aps uma homogeneizao cuidada dos dados directamente recolhidos do mercado, indicam uma tendncia quantificvel dos valores de mercado para bens imobilirios com caractersticas semelhantes durante um determinado intervalo de tempo e condies homogneas. MTODO DOS CUSTOS O Mtodo dos Custos permite determinar o custo actual de reposio ou substituio de uma construo, aplicando-lhe um conjunto de depreciaes de acordo com o seu estado actual. O meio mais coerente, consiste na determinao do custo de reposio da construo actual a preos correntes, sendo por vezes impossvel efectuar uma reproduo fiel das caractersticas do imvel analisado. nestes casos, onde evidncia da incoerncia da aplicao de tcnicas ou materiais de construo desactualizados sobressai na reproduo idntica de determinado imvel que, se determina com o mximo de rigor possvel o custo de reconstruo do mesmo recorrendo a tecnologias e materiais de construo actuais. Este mtodo baseia-se na decomposio de todos os factores inerentes construo de um imvel de caractersticas tipolgicas e construtivas semelhantes, ou idnticas, ao imvel em anlise num tempo presente. A estes valores sero ainda afectos todos os custos indirectos e taxas legais necessrias implementao do imvel em solo urbano, rstico ou industrial. Este mtodo destaca-se por permitir o calculo de reposio a novo de um bem ou o valor comercial do mesmo em zonas pouco propcias ao mercado imobilirio. O Mtodo dos Custos baseia-se na decomposio dos seguintes custos inerentes construo de uma propriedade: 1. O valor do Solo Urbano - Valor do Solo e custos de urbanizao. 2. O valor da Construo - Custo geral da construo dos edifcios, infra-estruturas domsticas e benfeitorias. 3. O valor de Custos Indirectos - Honorrios dos Tcnicos envolvidos, gesto de obra, licenas, taxas municipais e custos financeiros. As construes, de um modo natural, sofrem ao longo do tempo um processo progressivo de depreciao, tratando-se de um aumento de valor diferencial entre a construo no estado actual e o valor do estado em novo, fundamentado pelos seguintes tipos de factores depreciativos de: Ordem Fsica - factores depreciativos devido a causas fsicas e mecnicas, motivadas pela utilizao intensiva, exposio ambiental, falta de manuteno. Ordem Funcional - factores depreciativos devido a inadaptaes tipolgicas que dificultam a funcionalidade dos espaos construdos. Ordem Econmica - factores depreciativos caracterizados pela perda de valor devido a factores inerentes s evolues do mercado e coroas urbanas.

O valor final da construo (edifcios e estruturas) e benfeitorias, determinado pela diferena entre o valor obtido para a reposio no estado novo e o valor para reposio da qualidade construtiva e tipolgica, e referenciado s taxas nominais de depreciao.

MTODO DO RENDIMENTO O mtodo da Capitalizao de Rendas utiliza-se quando o objectivo determinar o Valor de um imvel, em funo da sua potencialidade em gerar rendimentos. Relaciona as rendas futuras (atendendo ao seu melhor e uso continuado ecom especial ateno ao tempo de vida econmica), com o seu valor presente de forma a obter-se o valor de mercado. Pela Capitalizao de Rendas, os rendimentos, potenciais ou efectivos, presentes e futuros so capitalizados atravs de uma taxa de actualizao de capital utilizada no mercado imobilirio. O valor reflecte o interesse no investimento, traduzindo os riscos e prmios obtidos pela compra do imvel quando comparado com investimentos de capital noutro sector produtivo. As taxas de capitalizao so determinadas em funo da relao entre os valores de renda e venda verificados nos mercados imobilirios em que os imveis se inserem. O valor final determinado pelo valor presente, descontando o valor das obras considerado para beneficiao e reabilitao de forma a repor a qualidade fsica e ambiental das instalaes. Os montantes de rendas indicados so ilquidos, no so acrescidos de IVA, nem possuem reteno de IRS/IRC.

RECOMENDAES Directrizes Dados os pressupostos e considerando que se pretendia calcular o valor do imvel com base no seu uso e estado actual, calculou-se o PVT atendendo ao seu VALOR DE MERCADO [S-4 (EVS-2003) e Art 49(2) da Directiva Comunitria - 91/674/CEE e seguintes], usando-se os mtodos mais adequados ao comportamento actual do mercado e s caractersticas da propriedade. Recomendaes Internacionais Consideram-se tambm as recomendaes do IVSC 2007 International Valuation Standards Committee, bem como a Norma Regulamentar 016/1999 de 29/12 e Norma Regulamentar 26/2002-R de 31/12/2002, emitida pelo Instituto de Seguros de Portugal, em tudo o que forem aplicveis ao caso concreto. Clusulas de Publicidade, confidencialidade ou responsabilidade diante de terceiros Este relatrio confidencial para V. Exas. e V/assessores profissionais e s pode ser usado para os fins estabelecidos anteriormente. No se aceitam responsabilidades no caso de que se use por pessoas distintas seja ou no para os fins indicados. Estado da Propriedade e condies ambientais No foram efectuadas inspeces a respeito da presena de substncias txicas ou perigosas no terreno ou na envolvente prxima, pelo que no nos podemos pronunciar com segurana sobre o seu impacto potencial sobre o valor do imvel.

Viana do Castelo, 21 de Agosto de 2012

O Perito