ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AO DE
REVISO CONTRATUAL. RECONVENO COM
PEDIDO
DE
RESCISO.
ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL. INOCORRNCIA. RETORNO DAS
PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUO DE
DE
VALORES.
RETENO
DE
MULTA
RESCISRIA.
1. O inadimplemento do contrato acarreta a resciso
contratual. Retorno das partes ao status quo ante.
2. Reteno de valor j pago, no limite de 10% do
valor adimplido, em ateno ao princpio da
proporcionalidade e em conformidade com a
orientao jurisprudencial desta Corte.
3. Devoluo do saldo, pela r autora, a ser efetuado
em parcela nica.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

APELAO CVEL

DCIMA NONA CMARA CVEL

N 70024427205

COMARCA DE PORTO ALEGRE

LEDA MASCARELLO SENRRA

MARGISAN
CONSTRUTORA
INCORPORADORA LTDA

APELANTE
E

APELADO

ACRDO
Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Dcima Nona
Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado, em dar parcial provimento
apelao.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, alm da signatria, os eminentes
Senhores DES. JOS FRANCISCO PELLEGRINI (PRESIDENTE E
REVISOR) E DES. GUINTHER SPODE.
Porto Alegre, 25 de novembro de 2008.
1

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL

DESA. MYLENE MARIA MICHEL,

Relatora.

RELATRIO
DESA. MYLENE MARIA MICHEL (RELATORA)

LEDA MARCARELLO SENRRA, autora, interpe recurso

postulando a reforma da sentena que julgou improcedente a ao revisional
e parcialmente procedente a reconveno.
Trata-se de ao de reviso contratual, narrando a autora que
adquiriu um imvel em 19/01/2004, pagando uma entrada de R$ 13.000,00,
valor que no constou como integrante do preo do imvel no contrato.
Pretende a compensao da entrada, o que ir abater no saldo do preo
ainda devido.
O preo foi fixado em 44,7 CUBs. O pagamento j feito (com a
entrada somada) foi de 25,76, CUBs, restando devidos 18,92 CUBs em 03
de agosto de 2005, data do ajuizamento. Parcelou o pagamento do valor em
70 parcelas, acrescidas de cinco reforos anuais.
Requer, liminarmente, a autorizao para consignao das
parcelas restantes, no valor que entende que est de acordo com a reviso
do contrato ora proposta.
Alm da reviso, postula a determinao para que a empresa
no preste informaes negativas da parte autora junto aos rgos de
cadastros restritivos de crdito.
Indeferidos ambos os pedidos de tutela antecipada. Das
decises, foram interpostos agravos de instrumentos, ambos providos.

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL

Houve cinco depsitos (fls. 38, 39, 84, 106 e 118), no valor de
R$ 286,11cada um.
Citada, a r contestou argindo a inpcia da inicial, por
considerar que os pedidos esto expostos de forma genrica e confusa.
Afirma que o preo do imvel era de R$ 46.624,00 como comprova a
comisso paga ao corretor de 6%, no valor de R$ 2.797,00. Argumenta que
a autora est inadimplente desde 15 de maio de 2005, o que corresponde a
15 parcelas pagas, das 70 contratadas, e que pagou parte de um dos cinco
reforos anuais.
Diz que a autora honrou os pagamentos de janeiro de 2004 a
abril de 2005, superando a nulidade sustentada. Requer a aplicao do
princpio da boa-f objetiva, eis que as partes negociaram o contrato e
firmaram instrumento pblico da promessa, no qual consta o valor de R$
33.624,68 em razo de j ter sido quitado o valor de R$ 13.000,00, de
entrada.
Na rplica, a autora impugna o recibo de R$ 2.797,00, emitido
pelo corretor, alegando que documento unilateral, haja vista que o corretor
Alex da Silva Barbosa subordinado empresa r. Junta um contrato de
promessa de compra e venda da empresa com outro comprador de um
apartamento (fls. 64/67), onde consta o valor total de 80 CUBs, datado de 31
de janeiro de 1996, em 65 prestaes e 5 reforos mensais.
A r interpe reconveno, postulando a resciso do contrato,
com a devoluo do imvel e o pagamento de dois anos de aluguis.
Requer, ainda, indenizao pelo pagamento de comisso de corretagem.
Na contestao, a autora/reconvinda sustenta que o valor da
corretagem no confere com o preo do imvel registrado na escritura, eis
que 6% de 44,7 CUBs corresponde a R$ 2.017.48 e no a R$ 2.797,00
(recibo de fl. 77).
3

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL

Na rplica, a reconvinte diz que a comisso, na regio

litornea, em especial em Tramanda e Cidreira, de 8%.
Inquirida, por precatria, uma testemunha.
A autora junta comprovao de que a r registrou protesto de
duplicata em 13/06/2005. A r informa que, por lapso, o estabelecimento
bancrio, sem seu conhecimento, lavrou o protesto, e que providenciar
para o seu levantamento.
Prolatada sentena, nos seguintes termos:
(...)
Observa-se que na escritura foi convencionado que no
caso de resciso por inadimplemento da autora esta
perderia os valores pagos a favor da vendedora, ora
requerida e reconvinte, estipulao que se afigura nula
de pleno direito, o que se declara conforme o permite
a lei civil para casos de nulidade absoluta, eis que
ofensiva ao artigo 52 da Lei n 8.078/90.
O referido dispositivo, com efeito, considera nula a
clusula de perda de valores pagos em caso de
resciso por inadimplemento, sendo dita clusula
flagrantemente
abusiva
e
ilegal,
portanto,
comportando tal nulidade de reconhecimento de ofcio,
como aqui ocorre.
A jurisprudncia, inclusive do STJ, admite em casos
tais a perda de 10% dos valores pagos pela
promitente compradora.
Mas no caso, entendo que nem esta perda se aplica,
em face das peculiaridades do caso e do valor das
arras pagas, aplicando-se por analogia o disposto no
artigo 418 do Cdigo Civil, com a perda das arras por
parte da demandante, o que constitui suficiente
indenizao reconvinte, sem prejuzo da obrigao
desta de restituir os demais valores pagos pela autora,
devoluo que se no ocorre voluntariamente
franquear autora a cobrana em sede prpria.
Fica reconhecido, pois, o direito da r em reter o
valor das arras, a ttulo de indenizao, em face do
descumprimento do contrato por parte da
demandante, com o que resta atendida a
pretenso indenizatria e prejudicado o pleito de
aluguis v.g., de modo que, embora inatendido tal
pedido especificamente, de entender que no
houve sucumbncia por parte da reconvinte.

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL
2.2. Em suma, portanto, estou decidindo pela
improcedncia
da ao e procedncia
da
reconveno, em termos, embora sem sucumbncia
da r-reconvinte e disponho que, em face do artigo
520 do Cdigo de Processo Civil, sujeita a sentena,
no caso, a recurso com duplo efeito, o mandado de
reintegrao de posse seja expedido aps o trnsito
em julgado.
3. Ante todo o exposto JULGO IMPROCEDENTE a
ao promovida por LEDA MASCARELLO SENRRA
em face de MARGISAN CONSTRUTORA E
INCORPORADORA
LTDA.
e
JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconveno
promovida por esta contra aquela, declarando
rescindido o contrato entre as partes em face do
inadimplemento da autora reconvinda e determinando
a expedio de mandado de reintegrao de posse
em favor da reconvinte, declarando ainda o direito
desta de reteno do valor recebido a ttulo de arras.
Condeno a autora reconvinda ao pagamento das
custas processuais e honorrios advocatcios, estes
com base no 4 do artigo 20 do Cdigo de Processo
Civil, arbitrados em R$ 800,00 (oitocentos reais). Grifo
nosso.

A parte autora apelou, postulando a reviso do contrato para

que sejam anuladas as clusulas excessivamente onerosas, em especial a
que estabeleceu o preo do imvel.
O recurso de apelao foi recebido no duplo efeito.
Houve contra-razes, postulando a aplicao das penas de
litigncia de m-f.
No h interveno do MP.
Subiram os autos, vindo conclusos.
o relatrio.

VOTOS
5

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL

DESA. MYLENE MARIA MICHEL (RELATORA)

Requer a apelante a reviso e manuteno do contrato, eis que

j efetuou o pagamento de mais de 50% do valor total, que corresponde a
26,86 CUBs.
A reviso pretendida diz respeito ao preo do imvel e
aplicao do CUB como indexador.
Divergem as partes sobre o preo total do imvel, afirmando a
apelante que o valor de R$ 33.624,68 e que dever ser descontada do
saldo devedor a entrada paga, no valor de R$ 13.000,00 (que no integrou o
preo discriminado no contrato), enquanto o apelado afirma que o preo
de R$ 46.624,00, e que no contrato j havia sido excluda a referida parcela
paga de entrada.
A testemunha Alex informou que trabalhou quatro anos para a
empresa r, que o preo ajustado pelas partes foi de 62 CUBs e que ela
efetuou um pagamento, em dinheiro, a ttulo de arras, de R$ 13.000,00. E
que o valor da comisso foi de 6% sobre o valor total.
A apelante tambm juntou um contrato de outro imvel, no
mesmo condomnio, datado de 1996, que fixou o valor total em 80 CUBs. No
contrato, a parcela de entrada est expressa.
A discusso das partes acerca do preo sustentou-se,
basicamente, na comisso do corretor. Tal valor pago, independentemente
do fato de o corretor haver trabalhado por quatro anos com a apelada,
corresponde exatamente a 6% do valor de R$ 46.624,00. Neste sentido,
surpreende o apelado dizer que a comisso, na regio do litoral,
corresponde a 8%.
Por outro lado, o contrato paradigma juntado pela apelante, faz
prova de um preo significativamente mais alto do que pagou.
6

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL

As provas confortam a tese da apelada, no sentido de que o

preo efetivamente era de R$ 46.624,00, e que houve o pagamento de R$
13.000,00, o qual foi compensado no momento de registrar a promessa de
compra e venda.
Alm do que, razovel tal preo, para pagamento em 70
parcelas, relativamente a um apartamento em Cidreira, com um quarto e
garagem.
No prospera tambm o entendimento da apelante em relao
fixao do preo em CUBs, visto que esse indexador recompe de forma
razovel o poder aquisitivo da prestao mensal relativa construo civil.
Nada a reparar, no aspecto.
Nesse sentido, j se manifestou a 19 Cmara:
PROMESSAS DE COMPRA E VENDA. REVISO
CONTRATUAL. COMISSO DE CORRETAGEM.
CORREO
MONETRIA.
CAPITALIZAO.
MULTA. MORA. RESTITUIO DO PAGAMENTO
INDEVIDO. Obrigao de implantao das obras de
infra-estrutura pelas rs. Inadimplemento no
configurado. Impossibilidade de imputar o pagamento
da comisso de corretagem como parte do preo.
Correo monetria pelo CUB. Possibilidade.
Ausncia de pactuao de juros remuneratrios.
Capitalizao inexistente. Reteno de 10% dos
valores pagos, a ttulo de clusula penal, em caso de
resciso, que compensa a promitente-vendedora
pelos prejuzos sofridos. Em sede de ao revisional,
no h falar em mora. A restituio ou a compensao
de valores pagos a maior de rigor, vedado o
enriquecimento sem causa. Deram parcial provimento.
(Apelao Cvel N 70022184485, Dcima Nona
Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator:
Carlos Rafael dos Santos Jnior, Julgado em
06/05/2008) Grifo nosso.
EMBARGOS
PROMISSRIAS
PROMESSA DE
INDEXADOR

EXECUO.
NOTAS
VINCULADAS A CONTRATO DE
COMPRA E VENDA.CUB COMO
CORREO MONETRIA. CUB.

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL
LEGALIDADE. Ainda que vinculadas as notas
promissrias exeqendas a contrato de promessa de
compra e venda, a tese esgrimida pela apelante de
condio suspensiva no vinga por falta de pactuao
especfica. Nas circunstncias do caso concreto,
demonstrou o apelado a inteno de cumprimento
com a clusula "9" do contrato. Inexiste ilegalidade
na contratao do CUB, custo unitrio bsico da
construo civil, notadamente porque expresso
nos ttulos e por se vincularem em contrato de
promessa de compra e venda bem imvel. APELO
IMPROVIDO. (Apelao Cvel N 70024249427,
Dcima Nona Cmara Cvel, Tribunal de Justia do
RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em 02/09/2008)
Grifo nosso.
AO REVISIONAL DE CONTRATO. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA. PREO DO IMVEL.
JUROS. CORREO MONETRIA. 1. O preo do
imvel constitui elemento do prprio contrato, no
estando, por isso, sujeito reviso judicial. 2.
Aplicabilidade do CUB como indexador monetrio
nos negcios imobilirios. 3. Juros de mora
pactuados dentro do limite legal. NEGARAM
PROVIMENTO APELAO. (Apelao Cvel N
70017556325, Dcima Nona Cmara Cvel, Tribunal
de Justia do RS, Relator: Jos Francisco Pellegrini,
Julgado em 15/04/2008) Grifo nosso.

Ainda, no restou adimplida parte significativa do contrato,

tendo a apelante reconhecido que efetuou pagamento de 26,86 CUBs (44,7
CUBs - 26,86 = 17,84), no se caracterizando o adimplemento substancial.
Alm disso, durante o trmite do feito, a apelante apenas
depositou cinco parcelas de valor incontroverso, enquanto discutia a reviso
das clusulas do contrato. No tendo logrado xito na demanda revisional,
ficou inadimplente com a diferena dos valores devidos naqueles meses,
alm dos demais, para os quais no efetuou qualquer depsito. Assim, o
valor atualizado do dbito alcana montante substancial, ao que tudo indica,
superior prpria quantia adimplida.

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL

Desse modo, no se h que falar em adimplemento substancial

do contrato. Neste sentido, precedentes que se colacionam:

EMBARGOS INFRINGENTES. AO DE RESCISO

DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE BEM IMVEL. VALOR DA DVIDA.
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
No se est diante de caso de adimplemento
substancial
do
preo,
principalmente
se
considerarmos o valor atualizado da dvida, que j
alcana montante superior ao estipulado como
preo integral do bem.
EMBARGOS INFRINGENTES DESACOLHIDOS.
UNNIME.
(Embargos Infringentes N 70009701988, Nono
Grupo de Cmaras Cveis, Tribunal de Justia do
RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em
17/12/2004).
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA.
INADIMPLEMENTO
DO
PREO.
RESCISO. ALEGAO DE ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL. No se est diante de caso de
adimplemento
substancial
do
preo,
principalmente
se
considerarmos
o
valor
atualizado da dvida, que j alcana montante
superior ao estipulado como preo integral do
bem. PRETENSO DE RETENO DO BEM E
INDENIZAO PELAS BENFEITORIAS. No h
direito de reteno do bem at o pagamento de
indenizao pelas benfeitorias edificadas sobre o lote
objeto da avena porquanto a construo se deu em
flagrante violao de contrato. INDENIZAO PELA
UTILIZAO DO BEM. Correta a fixao de locativo
mensal pela utilizao do imvel sem qualquer
contraprestao, estando em consonncia com os
precedentes da Corte a fixao de valor
correspondente a 1% sobre o preo avenado.
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.
(Apelao Cvel N 70017445487, Dcima Stima
Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator:
Alzir Felippe Schmitz, Julgado em 23/08/2007).
Grifo nosso.

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL

Assim considerando, faz jus a apelada resciso contratual,

em face da inadimplncia da promitente compradora.
Com a resoluo do contrato, as partes devem retornar ao
estado anterior: a promitente-compradora devolve o bem promitentevendedora

esta

restitui

as

parcelas

adimplidas,

descontando

(compensando) o valor correspondente s perdas e danos em razo do

descumprimento contratual.
Entretanto, o magistrado considerou que deve ser retido o valor
pago a ttulo de entrada, de R$ 13.000,00. Mas, ao contrrio da
fundamentao da deciso, tal valor est acima dos 10% pagos, percentual
tido por razovel para evitar o enriquecimento injustificado de uma das
partes relativamente a outra.
A apelante efetuou o pagamento a ttulo de arras no valor de
R$ 13.000,00, o que correspondia a 17,3 CUBs, e informa que efetuou o
pagamento de 26,86 CUBs. Neste sentido, 10% dos valores pagos
correspondem a 2,67 CUBs.
A reduo para 10% sobre as parcelas pagas est em
consonncia com a orientao desta Cmara e atende ao princpio da
proporcionalidade. Transcrevo precedentes nesse sentido:

PROMESSAS DE COMPRA E VENDA. REVISO

CONTRATUAL. COMISSO DE CORRETAGEM.
CORREO
MONETRIA.
CAPITALIZAO.
MULTA. MORA. RESTITUIO DO PAGAMENTO
INDEVIDO.
Obrigao de implantao das obras de infra-estrutura
pelas
rs.
Inadimplemento
no
configurado.
Impossibilidade de imputar o pagamento da comisso
de corretagem como parte do preo. Correo
monetria pelo CUB. Possibilidade. Ausncia de
pactuao de juros remuneratrios. Capitalizao
inexistente. Reteno de 10% dos valores pagos, a
ttulo de clusula penal, em caso de resciso, que
compensa a promitente-vendedora pelos prejuzos

10

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL
sofridos. Em sede de ao revisional, no h falar em
mora. A restituio ou a compensao de valores
pagos a maior de rigor, vedado o enriquecimento
sem causa. Deram parcial provimento.
(Apelao Cvel N 70022184485, Dcima Nona
Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator:
Carlos Rafael dos Santos Jnior, Julgado em
06/05/2008). Grifo nosso.
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. RESOLUO CONTRATUAL. MULTA 10%.
INCIDNCIA. CDC. APLICABILIDADE. BASE DE
CLCULO. SOMATRIO DE PARCELAS.
Alterada a incidncia do percentual de reteno,
aqui reduzido para 10%, para que incida sobre o
somatrio das parcelas pagas, a fim de dar maior
equilbrio relao a ser resolvida.
Imperativa

a
compensao
das
verbas
sucumbenciais, quando estamos diante de caso de
sucumbncia recproca e no havendo decaimento
mnimo. Exegese dos art. 21 do CPC e 23 do EOAB.
Apelao da r parcialmente conhecida e parcialmente
provida. Provida a apelao do autor.
(Apelao Cvel N 70022236244, Dcima Nona
Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator:
Guinther Spode, Julgado em 11/03/2008). Grifo
nosso.
APELAO CVEL. REVISO DE CONTRATO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMVEL.
MULTA MORATRIA: Tendo sido firmado o contrato
na vigncia da Lei 9.298/96, a multa pelo
inadimplemento no pode ultrapassar 2%. Smula n
285 do STJ.
MULTA
RESCISRIA:
Para
o
caso
de
inadimplemento dos promitentes compradores,
tem-se entendido pela devoluo das parcelas j
pagas, descontada a multa no percentual de 10%
sobre os valores j adimplidos, em ateno ao
princpio da proporcionalidade insculpido no art.
413 do CC, incluindo o valor dado como entrada.
CORREO MONETRIA: No h vedao ao
reajuste de preos de terrenos pelo CUB, ndice mais
usado em negcios do ramo imobilirio.

11

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL
MODO DE DEVOLUO: A devoluo deve ocorrer
em parcela nica.
Deram parcial provimento ao apelo. Unnime.
(Apelao Cvel N 70016065823, Dcima Oitava
Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator:
Mario Rocha Lopes Filho, Julgado em 24/08/2006)

Assim, a reteno dos valores vai at o limite de 10% das

prestaes pagas, devendo o seu equivalente ser abatido do valor a ser
restitudo apelante.
Ainda,

no configuradas de forma escorreita as hipteses

contidas no art. 17 do CPC, como pedido pela apelada, a denotar

deslealdade processual, restando incabvel a

penalidade requerida em

contra-razes.

Com tais consideraes, dou parcial provimento ao apelo,

para declarar rescindido o contrato e determinar:
a) a reintegrao da parte r na posse do imvel, mas
condicionada devoluo dos valores pagos pela autora, conforme item que
segue;
b) que a r restitua autora os valores por esta adimplidos,
em parcela nica, corrigidos pelo IGP-M desde cada desembolso;
c) a reteno em favor da r de apenas 10% dos valores
pagos pela autora.
d) Em face da sucumbncia recproca, determino a diviso das
custas processuais em igual proporo entre as partes, que arcaro com
honorrios advocatcios de R$ 1.000,00, forte no art.20, 4, do CPC,
admitida a compensao.
como voto.

12

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MMM
N 70024427205
2008/CVEL

DES. JOS FRANCISCO PELLEGRINI (PRESIDENTE E REVISOR) - De

acordo.
DES. GUINTHER SPODE - De acordo.

DES. JOS FRANCISCO PELLEGRINI - Presidente - Apelao Cvel n

70024427205, Comarca de Porto Alegre: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO
APELAO. UNNIME."

Julgador(a) de 1 Grau: MAURICIO DA COSTA GAMBORGI

13