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Revista Virtual Direito Brasil Volume 1 n 1 - 2007

Shopping Center na Lei n 8.245/91



Maria Bernadete Miranda

Mestre em Direito das Relaes Sociais, sub-rea Direito Empresarial, pela Pontifcia Universidade
Catlica de So Paulo, Coordenadora e Professora do Curso de Ps-Graduao da Faculdade de
Direito de Itu e Professora de Direito Empresarial, Direito do Consumidor e Mediao e Arbitragem
da Faculdade de Administrao e Cincias Contbeis de So Roque. Advogada.

1. Introduo
sabido que o Shopping Center constitui um produto moderno da evo-
luo tecnolgica e que, entre ns, surgiu a partir de 1966. A este novo fenmeno
do mundo dos negcios, so prprias e at peculiares as tcnicas promocionais
de marketing, da distribuio balanceada dos espaos de venda (tennant mix ou
simplesmente mix), as implantaes estratgicas das chamadas lojas nco-
ras, para atrao de cliente s lojas magnticas, os vastos parques de esta-
cionamento, as reas e equipamentos de lazer, etc., tudo compe para a forma-
o de um complexo comercial destinado a estimular o consumo de produtos e
servios.
Dois vetores principais vm impelindo o pblico consumidor, representado
pelas classes sociais mais privilegiadas aos centros comerciais: 1. A disponibili-
dade de conduo prpria, o que facilita o acesso aos shopping; 2. A segu-
rana fsica, intra muros. No a toa que a responsabilidade de ressarcimento
por furto (ou roubo) de veculos estacionados em reas prprias de shopping
center atribuda aos empreendedores destes centros comerciais, a despeito
de no haver contraprestao pecuniria especfica. Segundo jurisprudncia o
estacionamento em espao prprio para veculos assume dever de cust-
dia. Diagnosticaram os Tribunais que, a, o estacionamento implica num dever
de guarda, embora sem a formalizao do negcio jurdico de depsito. E enfati-
zam: No se trata de manifestao de gentileza nem de amizade, mas de
servio complementar, remunerado de maneira indireta, ou seja, embutido
no preo das mercadorias (R.T. 696/97,689/226,677/117,655/78,639/60).
Certamente em razo do fator segurana, os lojistas de shopping cen-
ters no e mostram receiosos de manter (obrigatoriamente), em funcionamento,
seus estabelecimentos em horrios noturnos. Por sinal, este horrio excepcional

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ditado pelo regime jurdico prprio, ordinariamente previsto em seus regimentos
estaturios, chamados de normas gerais, que integram os contratos de locao.
As normas gerais so, geralmente, consubstanciadas em escritura pblica, at
para demonstrar que se tratam de regras permanentes e inalterveis, a justificar a
adeso por parte dos lojistas, que a elas se submetem como complemento das
condies pactuadas no contrato principal(de locao).Este aspecto faz aflorar
condio especialssima de uso, a qual no seguida pelas locaes de loja de
rua. Mesmo porque, faltando a estas a condio de segurana, nem sempre so-
bra, a esses comerciantes, interesses ou convenincias em estender no horrio
comercial at s 22 horas (JTACSP-RT-109/340).
inquestionvel, assim, a existncia de um fato jurdico novo, gerado pela
criatividade de modernas tcnicas de venda, que deve compor uma unidade
jurdica com caractersticas prprias, como observou, com pertinncia, o ma-
gistrado Carlos Alberto Menezes, do TJRJ (RT 651/236). Tem-se, pois, novo pro-
duto do mercado, voltado principalmen5te a consumo varejista, o que no exclui,
de forma alguma sua ampla aplicabilidade na venda por atacado. Quer neste co-
mo naquele, todavia manifesto o dirigismo do empreendedor no exerccio co-
mercial dos seus lojistas, dando a falsa impresso de o comerciante ser uma es-
pcie de scio oculto em plena atividade de uma sociedade em conta de partici-
pao (cf. Rubens Requio, RT 571/15). que, nesta primeira suspeita, deve ter
preponderado - e muito - no somente o dirigismo imposto pelas normas ge-
rais, refletindo o perfil comercial do empreendimento, como ainda, o efetivo e
constante controle do desempenho comercial e lojista. Tanto justifica, tambm, o
critrio do aluguel percentual, que fornece elementos insuspeitos aferio
do desempenho comercial do lojista. Quanto melhor seu desempenho, maior o
rendimento locativo.
certo que esta primeira suspeita, gerada na rbita comercial, no atraiu
adeptos. Mas continua vlida para demonstrar que se testemunhava o nascimen-
to de um tipo novo de negcio jurdico, a merecer ordenamento prprio. Iden-
tificava o festejado comercialista a coordenao ou coligao de vrios con-
tratos que estruturam juridicamente a organizao e atividade (RT 571/18).
E, enquanto lei especfica no h, alertava que frente a fato novo no se pode-

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ria aplicar ad litteram as normas da velha Lei de Luvas, lastimavelmente repetidas
na Lei n 8.245/91. Necessrio se fazia que fossem conjugadas as regras do di-
reito comum, da lei do inquilinato e dos princpios de eqidade, atentando-se s
circunstncias especiais de cada caso concreto (RT 571/25).
Esta atipicidade contratual desafiou as mais cultas e sbias cabeas do
cenrio jurdico nacional, preocupadas em definir a natureza contratual desse
contrato. Orlando Gomes divergiu da tese de contrato coligado, por no se
verificar, na espcie, a manuteno da identidade dos vrios contratos agrupa-
dos.
A seu ver, tratava-se de nova figura contratual, atpica que constitui desafio
que desafio doutrina. Reconhecer que se trata de um contrato atpico a
posio correta, e que no exige artifcios nem mutilaes para submet-lo
a um disciplinamento consentneo (RT 576/18). A pesquisa mais aprofunda-
da do tema levou-o a identificar no aluguel percentual o trao marcante da re-
lao jurdica em exame, por considera-lo o elemento chave do notrio xito
dos centros comerciais dessa espcie (cf, Novssimas Questes de Direito
Civil, ed. Saraiva, 2 ed. 1988, p. 360).
A sensibilidade do saudoso mestre manifesta-se com especial agudeza, ao
ponderar que mesmo os que no se convenceram de que o contrato do lojista
com o proprietrio do Shopping Center um contrato atpico misto, de
se reconhecer que no est sujeito direta e imediatamente ao regime do Dec.
N 24.150/34. Ao menos, na totalidade de suas disposies (RT 576/21). Entre
essas incompatibilidades, avulta a retomada da loja para uso prprio, pois o lo-
cador profissional, como o dono do Shopping Center , estaria violentando
o fim da empresa que organizou se agisse desse modo (RT 576/22).
Alfredo Buzaid identificou situao jurdica diferente: uma engenhosa
criao da economia moderna. Chegou a detectar um interesse coincidente do
proprietrio do Shopping e dos lojistas, sem chegar a constituir uma affectio
societatis. H, a, na lio do saudoso mestre uma combinao original de idias
que entendem, ao mesmo tempo, com interesse particular do empreendedor e da
pluralidade dos comerciantes (cf. Da Ao Renovatria, ed. Saraiva,1981, vol. II,
p. 655/656).

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Em nome da peculiaridade (ou originalidade) dessa relao de uso do es-
pao que Buzaid, ao reconhecer a existncia de um contrato novo, sugere o
nome de contrato de estabelecimento.
Nascimento Franco, em recente obra (Ao Renovatria, ed. Malheiros,
1994, p. 63/64), registra a forte controvrsia estabelecida sobre o acesso reno-
vatria das locaes de que so titulares os lojistas de shopping center, em
face das peculiaridades dessas locaes. Por ser unanimemente reconhecida
sua singularidade, o consenso dos estudiosos conclamou a necessidade de legis-
lao prpria. Com efeito, como se admitir a exceo de retomada, se os espa-
os existem para serem alugados! E, se a legislao comum prev situaes
destinadas a impedir a continuidade da locao, mister se faz que um regramento
apropriado atenda s singularidades das locaes dos lojistas de shopping.
At porque, mesmo as opinies contrrias dos eminentes Washington de Barros
Monteiro e de Caio Mrio de Silva Pereira admitiram que no se cuida de loca-
es puras, quando cotejadas com o modelo clssico.
O entendimento de Darcy Bessone foi enftico no sentido de que, a rigor,
no havia como se reconhecer, in casu, a existncia de contrato de locao entre
o dono do shopping center e o lojista, pelo que, conseqentemente, se afigu-
rava inaplicvel o instituto da renovao a esta nova situao (RT 660/14).
Enfim a coletnea de artigos dos mais renomados estudiosos (Shopping
Center, ed. Saraiva, 1991) retratou as divergncias entre os doutos, que o Minis-
tro Cludio Santos classificou em trs grupos atestando a viva polmica que con-
tinua inquietando essa relao de cesso de uso de espaos em centros comer-
ciais:
1. uma gama variada de relaes contratuais, sendo a principal delas a
que compe o contrato de locao, ou seja, a cesso do uso das lojas;
2. so contratos coligados, de acordo com a conceituao firmada pelo
Supremo;
3. excogita-se de contrato atpico, com regular negcio novo (R.T. 680/12).
O reflexo dessa inquietao foi recepcionada, pela primeira vez, na histria
da legislao inquilinria, que lhe fez duas referncias (art. 52, 2 e art. 54, da
Lei n 8.245/91), com o que o legislador acabou reconhecendo que essas loca-

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es ( como as diagnosticas) - embora locaes - se revestem de peculiari-
dades especficas, que no se fundem com as locaes tradicionais de lojas de
rua. Essas ressalvas legais ainda esto longe de apaziguar a polmica. Bem ao
contrrio, esto a demonstrar que, efetivamente, se trata de singularidades que
reclamam tratamento legislativo prprio, na medida em que a situao estranha
ao regramento inquilinrio comum.
O fato que a complexa relao jurdica, traduzida, at materialmente, em
vrios instrumentos atrelados entre si, ainda no conferem salvaguardas apropri-
ados aos seus contratantes. Tanto explica porque o irriquieto e culto esprito do
Prof. Darcy Bessone vem apresentar anteprojeto de lei destinado a disciplinar,
especificamente, os contratos de Shopping Center, que reabre, com renova-
das energias, o exame do tema.
Nesse trabalho, se as relaes jurdicas entre a empresa empreendedora e
as empresas lojistas no so diagnosticadas como contrato de locao, mas
sim, batizadas de contratos de comunidade empresarial vendedora - CEV,
tambm o anteprojeto, coerentemente, no se vale do aluguel. Fica, na ex-
presso generalizada da remunerao, admitindo a prtica do desdobramento
: parte fixa e parte varivel (porcentual vinculada ao movimento). A parte varivel,
por ser bvia, h de retratar o desempenho comercial do lojista, que deve se afi-
nar com o padro comercial do shopping. Este resultado mercantil erigido,
em at mais um requisito, a ser satisfeito pelo lojista, para ver reconhecido seu di-
reito renovao compulsria do CEV (contrato de comunidade empresarial ven-
dedora). Mas, quanto aos demais pressupostos, adota o processo renovatrio
legislao inquilinria comum.
Nesse passo mostra o anteprojeto a dificuldade de se desgarrar, por com-
pleto, do instituto da renovao da locao. No abriga, de conseqncia, as lo-
caes de espaos, cujos contratos escritos sejam inferiores a cinco anos. Con-
tinua atpico, ainda que tenha menos de cinco anos de durao. Nem por isso, o
anteprojeto contempla essa ltima hiptese com a renovao compulsria, embo-
ra o lojista demonstre ter alcanado desempenho comercial altura do padro
desejado pelo shopping. Vale dizer que esse lojista se encontra sujeito a res-
ciso judicial por denncia vazia.

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2. Denncia Vazia
O 2 do art. 52, da Lei n 8.245/91, ao vedar a retomada para uso prprio
do locador (o empreendedor), reduziu as hipteses de retomada, ainda que seja
motivada, como forma de assegurar a proteo do fundo de comrcio criado pelo
lojista. Neste passo, h de se levar em conta, como observa a Prof Maria Helena
Diniz (Lei de Locaes de Imveis Urbanos Comentada, p. 222), que a matria
envolve problema do tenant mix, primordial no planejamento e no sucesso
do shopping.
Com efeito, se, necessariamente, h de ser preservado o plano do tenant
mix, a eventual substituio do lojista que negocia com roupas para homens so-
mente pode ser admitida por outro comerciante do ramo correlato. Caso contr-
rio, poder ser comprometido o programa de distribuio das atividades comerci-
ais, com direito reflexo nos interesses comerciais, com direito reflexo nos interes-
ses comerciais. Isto significa que, em tese, quando retomado for o espao locado
de um lojista, a mesma atividade desenvolvida pelo lojista retirante h de ser res-
tabelecida pelo novo locatrio.
Sobreleva, ainda, considerar que a retomada compulsria do lojista, quan-
do cumpre todos os seus compromissos contratuais, apenas encontra justificativa
na hiptese de o mesmo no demonstrar razovel desempenho comercial. Neste
caso, estaria comprometendo o prestgio do shopping, ainda que cumpra, pon-
tualmente, todas as demais obrigaes pecunirias. Sem essa perspectiva, ine-
xistente diferena entre os contratos de durao de cinco ou menos anos, no se
justificando a retomada por denncia vazia somente por ser de prazo inferior.
Encontrando-se perfeitamente em dia com o cumprimento de todas as suas obri-
gaes contratuais, a retomada de sua loja no encontra justificativa na denn-
cia vazia, somente porque divergiu do valor das luvas exigidas pelo empre-
endedor. A discrdia, neste caso, h de ser resolvida exatamente segundo os
mesmos parmetros dos demais lojistas, cujo direito renovao inquestion-
vel.
Afinal, a situao aflitiva desses desprotegidos lojistas faz relembrar as ra-
zes do revogado Decreto n 24.150.34. No constituir, seguramente, intolervel

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limitao ao direito de propriedade, mas bem ao reverso, se mostrar perfeita-
mente compatvel com seu fim social, a necessidade de se regular as relaes
entre os donos de shopping centers e lojistas, por meio de adequada disciplina
legal, com o fim de proteger a atividade empresarial desses comerciantes, quan-
do demonstram aptido, capacidade e habilidade comercial altura do padro
objetivado pelo seu empreendedor.
De fato, em 1934 e, como maior razo, agora, no seria justo atribuir,
exclusivamente, ao proprietrio tal quota de enriquecimento, em detrimento,
ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor. Assim, se
a divergncia com o lojista de contrato de prazo menor de cinco anos esta cen-
trada apenas no acertamento do novo valor locativo, afigura-se abusivo o exerc-
cio do direito da retomada por denncia vazia. Este conflito de interesse se resol-
ve, plenamente, no mbito da revisional de aluguis. No mediante denncia e-
motiva que, sem dvida, chega a agredir a funo social da propriedade, preconi-
zada no art. 5, XXIII, da Carta Magna.
Impe-se a proteo da contribuio comercial desse lojista na preserva-
o, ou at, no engrandecimento do prestgio do shopping, no podendo ser tra-
tado com regra diversa, somente por no ostentar o escudo protetivo da renova-
o compulsria.
Significa que incorre onerosidade para qualquer das contratantes, no se
pode permitir o desequilbrio do princpio da comutatividade contratual: nem o en-
riquecimento indevido do lojista, nem o locupletamento abusivo do empreende-
dor. Com base nesses princpios, a construo pretoriana se imps, antes do ad-
vento da atual Lei n 8.245/91, ao admitir, por analogia, a ao revisional dos con-
tratos protegidos pela Lei n 6.239/75, que regulava as aes de despejo de hos-
pitais, escolas, etc. de considerar que as duas excees previstas na atual Lei
do Inquilinato, em benefcio das locaes do shopping, robustecem a inviabili-
dade da denncia vazia.
Se a divergncia se concentra apenas no valor do aluguel, a aplicao
analgica dos dispositivos que regem a renovao compulsria apropriada se
mostra. Isto porque, na esteira do magistrio de Carlos Maximiliano (Hermenuti-
ca e Aplicao do Direito, 9 ed., For., 1979, p. 210), H disposio legal que re-

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gula caso semelhante. Quer isto dizer que vale para qualquer contrato de shop-
ping o direto renovao, independente do prazo de vigncia do contrato. Bas-
ta que se recorra analogia.

3. Renovao do Contrato
A inovao mais significativa, introduzida pela Lei n 8.245/91, no tocante
renovao, foi a de pretender conceituar as relaes entre o empreendedor e o
lojista no Shopping Center, como sendo de natureza locatcia, para lhes apli-
carem as disposies sobre a renovao.
As notrias perplexidades sobre que seja, na rbita jurdica, o Shopping
Center, bem como sobre o que se passa entre o empreendedor e o lojista, im-
pediram que o legislador de 1991 percebesse que a lei no necessitava de men-
cionar a locao, para que pudesse compreender o instituto da renovao as re-
feridas relaes ente o empreendedor e o lojista. Pode-se compreender que as
agruras suportadas pelo lojista, em decorrncia da divergncia terica entre juris-
tas e julgados, tenham levado a agarrar-se figura da locao, como a nica t-
bua de salvao que conseguiram vislumbrar. Desse pavor, ter se valido o em-
preendedor para aliciar a adeso do lojista, at mesmo a falsa idia da pactuao
livre, em uma situao de clara diferena de foras contratuais em confronto. O
legislador de 1991, em lugar de submeter-se a barganhas de entes privados, de-
veria sobrepor-se a elas, para exercer sua prerrogativa de poder superior, cujo
dever sempre o de disciplinar corretamente as relaes jurdicas.
A ao renovatria pode ser conceituada como sendo a que possui o loca-
trio para obter a renovao judicial de seu contratante locatcio, sempre que veri-
ficados os requisitos do artigo 51 da Lei n 8.245/91.
Sua sentena, quando decreta a procedncia da ao, de natureza pre-
dominantemente constitutiva positiva, eis que d ao autor novo prazo contratual,
alterando inclusive, algumas clusulas do contrato.
Na vigncia do Decreto n 24.159/34, havia a chamada ao denegat-
ria, na qual o locador podia manifestar o seu interesse em no renovar a loca-
o (art. 26). Quer pele confusa redao do artigo que dava a entender que o lo-
cador poderia propor at mesmo a ao renovatria, quer pela inutilidade prtica

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daquela ao, quer ainda, pelas inmeras controvrsias jurdicas acerca de tal,
direito, a ao negatria foi muito pouco utilizada, vindo a cair, progressivamente
no desuso.
A nova lei inquilinria, mui sabiamente, no manteve as disposies do re-
ferido artigo art.26 do Decreto n 24.150/34, no havendo, pois, diante das novas
regras, ao negatria nem dvidas quanto a no ter locado direito renovatrio.
So assim na atualidade, titulares da ao renovatria:
a) o locatrio (caput do art. 51);
b) seus cessionrios ou sucessores na locao ( 1 do art. 51);
c)a sociedade de que ele participe, quando o contrato autorizar a utilizao
do imvel pela sociedade e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio
( 2 do art. 51);
d) o scio remanescente da sociedade dissolvida por morte de um dos s-
cios ( 3 do art. 51);
e) o sublocatrio parcial ou total do imvel ( 1 do art. 51). Observe-se
que proposta a ao pelo sublocatrio do imvel, ou de parte dele, sero citados
o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude da locao o-
riginria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sub-
locao; na primeira hiptese, procedente ao, o proprietrio ficar diretamen-
te obrigado renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio.
Tal como ocorria na vig6encia do Decreto n 24.150/34, a ao renovatria
da nova lei deve ser proposta no interregno de um ano a seis meses antes do
trmino do prazo contratual, ocorrendo a decadncia do direito renovao caso
o autor perca essa oportunidade ( 5 art. 51).
Se o locatrio no propuser a ao no referido prazo, a locao perde sua
caracterstica especial de locao renovvel, ingressando na vala comum das lo-
caes no residenciais em sentido amplo.
Para que exista direito renovao de determinada locao h que se en-
contrarem preenchidos os seguintes requisitos: a) ser a atividade explorada no
imvel locado comercial, industrial ou empresarial (art. 51 caput e 4); b) possuir
o contrato forma escrita e estar em vigor por tempo determinado (art. 51, I); c) ter
o contrato, ou a soma dos contratos, prazo mnimo de cinco anos, ininterruptos
(art. 51, II); d) estar o locatrio em explorao da mesma atividade (ramo) pelo

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prazo mnimo e ininterrupto de trs anos (art. 51, III); e) ter o locatrio cumprido
rigorosamente o contrato em curso (art. 71, II e III).
Em suma, enquanto previso legal expressa no editada, o recurso a-
plicao analgica se mostra, no mnimo, oportuno e razovel, para inadimitir a
denncia vazia em locaes de espaos de Shopping Center, e em admitir a
ao renovatria nestes mesmos espaos.

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