AS OBRIGAES DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAO

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,ara a maioria !as pessoas. gera !escon"orto prestar "ian/a a amigos ou parentes.
+0o 1 pra menos. (er a garantia !a !23i!a !e algu1m 1 algo 4ue en3ol3e riscos. &ntes
!e a"ian/ar uma pessoa. 1 preciso "icar atento 5s responsabili!a!es assumi!as e.
sobretu!o. 5 rela/0o !e con"ian/a 4ue se tem com o a"ian/a!o. &"inal. n0o s0o poucas
as hist6rias !e ami7a!es e rela/8es "amiliares rompi!as 4ue come/aram com um
contrato !e "ian/a.
,ro3a !isso s0o os casos en3ol3en!o "ian/a 4ue chegam ao (uperior )ribunal !e
*usti/a 9()*:. ;mpasses 4ue le3aram a uma expressi3a colet<nea !e prece!entes e 5
e!i/0o !e s=mulas.
& "ian/a 1 uma garantia "i!ejuss6ria. ou seja. presta!a por uma pessoa. >ma
obriga/0o assumi!a por terceiro. o "ia!or. 4ue. caso a obriga/0o principal n0o seja
cumpri!a. !e3er? arcar com o seu cumprimento.
@la tem nature7a jur2!ica !e contrato acess6rio e subsi!i?rio. o 4ue signi"ica 4ue
!epen!e !e um contrato principal. sen!o sua execu/0o subor!ina!a ao n0o
cumprimento !esse contrato principal pelo !e3e!or.
$ian/a n0o 1 a3al
A importante n0o con"un!ir "ian/a e a3al. &pesar !e tamb1m ser uma garantia
"i!ejuss6ria. o a3al 1 espec2"ico !e t2tulos !e cr1!ito. como nota promiss6ria. che4ue.
letra !e c<mbio. & "ian/a ser3e para garantir contratos em geral. n0o apenas t2tulos !e
cr1!ito.
B a3al tamb1m n0o tem nature7a jur2!ica subsi!i?ria. 1 obriga/0o principal. !ota!a !e
autonomia e literali!a!e. Cispensa contrato. !ecorre !a simples assinatura !o a3alista
no titulo !e cr1!ito. pelo 4ual passa a respon!er em caso !e ina!implemento !o
!e3e!or principal.
@ntrega !as cha3es
@m um contrato !e aluguel. portanto. o propriet?rio !o im63el exigir? um "ia!or. n0o
um a3alista e. at1 a entrega !as cha3es. ser? ele a seguran/a "inanceira !a loca/0o
!o im63el.
@ssa Dentrega !as cha3esE. no entanto. tem gera!o muita !iscuss0o nos tribunais.
sobretu!o nas execu/8es contra "ia!ores em contratos prorroga!os. sem a anuFncia
!estes.
B enuncia!o !a (=mula 21 !o ()* !i7 4ue Do "ia!or na loca/0o n0o respon!e por
obriga/8es resultantes !e a!itamento ao 4ual n0o anuiuE. @m contratos por pra7o
!etermina!o. ent0o. n0o po!eria ha3er prorroga/0o !a "ian/a sem a concor!<ncia !o
"ia!or. certo? Cepen!e.
+essas situa/8es. a jurispru!Fncia !o ()* !isciplina 4ue. existin!o no contrato !e
loca/0o cl?usula expressa pre3en!o 4ue os "ia!ores respon!em pelos !1bitos
locati3os. at1 a e"eti3a entrega !o im63el. subsiste a "ian/a no per2o!o em 4ue o
re"eri!o contrato "oi prorroga!o. mesmo sem a anuFncia !o "ia!or 9&G@sp 23.28:.
+o julgamento !o Gecurso @special 1.32H.IIJ. entretanto. o ministro Kuis $elipe
(alom0o. relator. !estacou 4ue esse enten!imento 3ale apenas para contratos
"irma!os antes !a no3a re!a/0o con"eri!a ao artigo 39 !a Kei 8.2I/91 9Kei !o
;n4uilinato:. intro!u7i!a pela Kei 12.112/ L9.
Ce acor!o com o !ispositi3o. Dsal3o !isposi/0o contratual em contr?rio. 4ual4uer !as
garantias !a loca/0o se esten!e at1 a e"eti3a !e3olu/0o !o im63el. ain!a 4ue
prorroga!a a loca/0o por pra7o in!etermina!o. por "or/a !esta KeiE. Bu seja. para 4ue
a "ian/a n0o seja prorroga!a automaticamente. 1 necess?rio 4ue no contrato esteja
especi"ica!o 4ue o "ia!or "icar? isento !e responsabili!a!e na hip6tese !e prorroga/0o
!o contrato.
DCiante !o no3o texto legal. "ica n2ti!o 4ue. para contratos !e "ian/a "irma!os na
3igFncia !a Kei 12.112/L9 M pois a lei n0o po!e retroagir para atingir pactos anteriores
5 sua 3igFncia M. sal3o pactua/0o em contr?rio. o contrato !e "ian/a. em caso !e
prorroga/0o !a loca/0o. por pra7o in!etermina!o. tamb1m prorrogaNse
automaticamente a "ian/a. resguar!an!oNse. !urante essa prorroga/0o.
e3i!entemente. a "acul!a!e !e o "ia!or exonerarNse !a obriga/0o. me!iante
noti"ica/0o resilit6riaE. explicou (alom0o.
+oti"ica/0o resilit6ria
B O6!igo Oi3il !e 2LL2 tamb1m trouxe mu!an/as em rela/0o 5 exonera/0o !o "ia!or.
@n4uanto o O6!igo !e 191H !etermina3a 4ue a exonera/0o somente po!eria ser "eita
por ato amig?3el ou por senten/a ju!icial. o no3o c6!igo a!mite 4ue a "ian/a. sem
pra7o !etermina!o. gera a possibili!a!e !e exonera/0o unilateral !o "ia!or.
,ara 4ue isso aconte/a. o "ia!or !e3e noti"icar o cre!or sobre a sua inten/0o !e
exonerarNse !a "ian/a. & exonera/0o. contu!o. n0o 1 ime!iata. Ce acor!o com a no3a
re!a/0o !a Kei 8.2I/91. o "ia!or "ica obriga!o por to!os os e"eitos !a "ian/a !urante
12L !ias ap6s a noti"ica/0o !o cre!or. +este caso. o loca!or noti"ica o locat?rio para
apresentar no3a garantia locat2cia no pra7o !e 3L !ias. sob pena !e !es"a7imento !a
loca/0o.
+o3o "ia!or
&l1m !os casos !e exonera/0o. o loca!or tamb1m po!e exigir a troca !o "ia!or nas
seguintes situa/8es: morte !o "ia!orP ausFncia. inter!i/0o. recupera/0o ju!icial.
"alFncia ou insol3Fncia !o "ia!or !eclara!os ju!icialmenteP aliena/0o ou gra3a/0o !e
to!os os bens im63eis !o "ia!or ou sua mu!an/a !e resi!Fncia sem comunica/0o !o
loca!or e tamb1m ao "inal !e contratos por tempo !etermina!o.
$oi o 4ue aconteceu no julgamento !o Gecurso @special 9L2.J9H. contra uma a/0o !e
!espejo. &o t1rmino !o contrato !e aluguel. por pra7o !etermina!o e sem pre3is0o !e
prorroga/0o. o loca!or exigiu a apresenta/0o !e no3o "ia!or. mas a pro3i!Fncia
solicita!a n0o "ui cumpri!a.
B locat?rio argumentou 4ue Dn0o cometeu 4ual4uer "alta contratual capa7 !e suscitar
a rescis0o e o conse4uente !espejo. ;sso por4ue. em sen!o a a3en/a prorroga!a por
tempo in!etermina!o. n0o ha3eria para ele. ain!a 4ue insta!o a tanto pela loca!ora.
4ual4uer obriga/0o !e apresentar no3o "ia!orE. 4ue estaria respons?3el pela garantia
!o im63el at1 a entrega !as cha3es.
& ministra Kaurita Qa7. relatora. negou pro3imento ao recurso sob o "un!amento !e
4ue. sen!o a "ian/a ajusta!a por pra7o certo. Dh? expressa pre3is0o legal M artigo L.
inciso Q. !a Kei 8.2I/91 M. a permitir ao loca!or 4ue exija a substitui/0o !a garantia
"i!ejuss6ria inicialmente presta!a. noti"ican!o o locat?rio !esse prop6sito e in!ican!oN
lhe pra7o para o cumprimentoE.
Butorga ux6ria
B loca!or tamb1m !e3e "icar atento 5s "ormali!a!es !a lei no 4ue !i7 respeito 5
outorga ux6ria !o "ia!or. & outorga ux6ria 1 utili7a!a como "orma !e impe!ir a
!ilapi!a/0o !o patrimRnio !o casal por um !os cRnjuges. ,or isso. a "ian/a presta!a
sem a anuFncia !o cRnjuge !o "ia!or 1 nula. A exatamente !a2 4ue 3em o enuncia!o
!a (=mula 332 !o ()*: D$ian/a presta!a sem autori7a/0o !e um !os cRnjuges implica
a ine"ic?cia total !a garantia.E
+o julgamento !e Gecurso @special 1.L9I.1. no entanto. a (exta )urma relati3i7ou o
enten!imento. +o caso. o "ia!or se !eclarou separa!o. mas 3i3ia em uni0o est?3el. +a
execu/0o !a garantia !o aluguel. sua companheira alegou a nuli!a!e !a "ian/a por4ue
n0o conta3a com sua anuFncia. mas os ministros enten!eram 4ue permitir a anula/0o
seria bene"iciar o "ia!or. 4ue agiu !e m?N"1.
D@sse "ato. ao 4ue se po!e !epreen!er. in3iabili7a. por si s6. a a!o/0o !o
enten!imento sumula!o por esta Oasa. pois. !o contr?rio. seria bene"iciar o "ia!or
4uan!o ele agiu com a "alta !a 3er!a!e. ao garantir o neg6cio jur2!icoE. !isse o
ministro Bg $ernan!es. relator.
B ministro obser3ou tamb1m 4ue a mea/0o !a companheira "oi garanti!a na !ecis0o.
o 4ue. segun!o ele. a"asta 4ual4uer hip6tese !e contrarie!a!e 5 lei.
$ian/a e morte
& outorga ux6ria 3incula o cRnjuge at1 mesmo com a morte !o "ia!or. Ce acor!o com
a jurispru!Fncia !o ()*. a garantia. 4ue "oi presta!a pelo casal. n0o 1 extinta com o
6bito. persistin!o seus e"eitos em rela/0o ao cRnjuge 9G@sp JI2.8IH:.
B mesmo n0o acontece. entretanto. se o locat?rio morre. +esse caso. !1bitos
a!3in!os !epois !o "alecimento. n0o s0o !ireciona!os ao "ia!or.
DA "irme a jurispru!Fncia !o (uperior )ribunal !e *usti/a no senti!o !e 4ue. por ser
contrato !e nature7a intuitu personae. por4ue importa a con"ian/a 4ue inspire o "ia!or
ao cre!or. a morte !o locat?rio importa em extin/0o !a "ian/a e exonera/0o !a
obriga/0o !o "ia!orE. explicou o ministro &rnal!o @ste3es !e Kima no julgamento !o
&gra3o !e ;nstrumento 8L3.9JJ.
+o caso aprecia!o. !epois !o "alecimento !o locat?rio. a cRnjuge permaneceu no
im63el com as "ilhas. B loca!or mo3eu execu/0o contra a "ia!ora. mas o tribunal !e
origem enten!eu 4ue o "alecimento pRs "im 5 obriga/0o !esta e o ()* con"irmou a
!ecis0o.
Sene"2cio !e Br!em
(e. to!a3ia. nos embargos 5 execu/0o n0o pu!er ser in3oca!a a ausFncia !e outorga
ux6ria ou mesmo a morte !o locat?rio. po!er? o "ia!or lan/ar m0o !o Sene"2cio !e
Br!em.
B Sene"2cio !e Br!em 1 o !ireito 4ue se garante ao "ia!or !e exigir 4ue o cre!or
acione primeiramente o !e3e!or principal. ;sto 1. 4ue os bens !o !e3e!or sejam
executa!os antes !os seus.
+o entanto. o "ia!or n0o po!er? se apro3eitar !este bene"2cio se no contrato !e "ian/a
esti3er expressamente renuncia!o ao bene"2cioP se !eclararNse como paga!or principal
ou !e3e!or soli!?rioP ou se o !e3e!or "or insol3ente ou "ali!o.
+0o a!ianta nem mesmo alegar 4ue a cl?usula !e ren=ncia 1 abusi3a. como "oi "eito
no Gecurso @special 8I1.ILJ. tamb1m !e relatoria !o ministro &rnal!o @ste3es !e
Kima.
T@n4uanto !isposta !e "orma unilateral M caracter2stica !o contrato !e a!es0o M 1
abusi3a e cria!ora !e uma situa/0o !e extrema !es3antagem para o polo
hipossu"iciente !a rela/0o contratual "irma!a. 4ual seja a locat?ria e seu "ia!or.
impossibilita!os !e !iscutir ou !e alterar 4uais4uer cl?usulas !o contrato objeto !a
execu/0oE. alegou a !e"esa.
& irresigna/0o n0o prosperou por4ue. segun!o o relator. a ren=ncia ao Sene"2cio !e
Br!em pre3ista 1 expressamente autori7a!a pelo artigo 828 !o O6!igo Oi3il.
Sem !e "am2lia
A importante atentar tamb1m 4ue. uma 3e7 assumi!a a obriga/0o !e "ia!or. n0o ser?
poss23el alegar impenhorabili!a!e !e bens na execu/0o. ain!a 4ue se trate !e seu
=nico im63el. ou seja. o bem !e "am2lia.
$oi o 4ue aconteceu no julgamento !o Gecurso @special 1.L88.9H2. !e relatoria !o
ministro (i!nei Seneti. +o caso. o tribunal !e origem consi!erou o im63el como bem
!e "am2lia e a"astou a penhora. mas o ac6r!0o "oi re"orma!o.
DCestacaNse 4ue o (upremo )ribunal $e!eral. em 3ota/0o plen?ria. pro"eriu
julgamento no Gecurso @xtraor!in?rio LJH88. segun!o o 4ual o =nico im63el 9bem !e
"am2lia: !e uma pessoa 4ue assume a con!i/0o !e "ia!or em contrato !e aluguel po!e
ser penhora!o. em caso !e ina!implFncia !o locat?rioE. justi"icou o ministro.
& me!i!a est? ampara!a no artigo 3U !a Kei 8.LL9/9L. 4ue tra7 expresso: D&
impenhorabili!a!e 1 opon23el em 4ual4uer processo !e execu/0o ci3il. "iscal.
pre3i!enci?ria. trabalhista ou !e outra nature7a. sal3o se mo3i!a por obriga/0o
!ecorrente !e "ian/a conce!i!a em contrato !e loca/0o.E
+o julgamento !o Gecurso @special 1.L9.2I. o ministro Vamilton Oar3alhi!o. relator.
chegou a mani"estar sua opini0o sobre a inconstitucionali!a!e !a lei. mas. !iante !o
enten!imento !o ()$ 4ue consi!erou constitucional a penhora e !a jurispru!Fncia !o
()*. 3otou con"orme o enten!imento "irma!o. mesmo sem concor!ar.
D& meu sentir. "ere o princ2pio constitucional !e igual!a!e. n0o po!en!o pre3alecer.
ain!a mais 4uan!o. por norma constitucional posterior 5 lei. "irmouNse o car?ter social
!a mora!ia. @ste )ribunal. entretanto. acompanhan!o a !ecis0o !a Oorte (uprema.
tem assenta!o a regulari!a!e !a alu!i!a exce/0o. inclusi3e para os contratos !e
aluguel anteriores 5 3igFncia !a Kei nU 8.2I/91E. apontou Oar3alhi!o.