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e-book Condomnio

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2013

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e-book Condomnio

Sumrio
O direito dos donos dos animais domsticos num condomnio e os limites de validade da conveno ............. 4
Clusula abusiva de aviso prvio administradora de condomnio .................................................................... 8
Como exigir silncio do condmino barulhento .................................................................................................. 9
Condmino no pode ser includo em rgo de proteo ao crdito enquanto se discute o dbito em juzo ..... 10
Como orar o valor da taxa de administrao condominial ................................................................................. 11
Quorum necessrio para aprovao de instalao de elevador ............................................................................ 11
Assembleia virtual ................................................................................................................................................. 12
Contribuio condominial no paga: Acrscimos, multa; iseno de penalidades ............................................. 17
Despesa com cpia de planta do prdio do condmino ................................................................................. 17
Unidade condominial pode ser utilizada por condmino profissional autnomo para atender a seus clientes? .... 18
Cobrana da taxa de boleto bancrio pelos condomnios .................................................................................... 18
Fundo de reserva e fundo de melhoria: Quem so os contribuintes? .................................................................. 19
Alienao e locao de vagas a pessoas estranhas ao Condomnio ..................................................................... 20
Destituio do sndico - Quorum .......................................................................................................................... 22
Condomnios: Divulgao de inadimplentes ........................................................................................................ 25
Proibio ao porteiro de garagem acumular funo de manobrista de veculos ................................................. 26
Vila de casas (conjunto habitacional) no condomnio ..................................................................................... 27
Taxa extra: Cobrana Responsabilidade do locador e do locatrio .................................................................. 28
Associao de moradores Contribuio s de associados ................................................................................ 29
Alterao de fachada em condomnios ................................................................................................................. 30
Condmino pode nomear procurador para represent-lo em AGO? ................................................................... 31
Ao de cobrana de quota condominial: Contra quem ajuizar a ao? ............................................................. 31
Condomnio no responde por fatos ocorridos nas reas comuns ou no interior das unidades, exceto se
prevista a responsabilidade na conveno ....................................................................................................... 32
Abono Pontualidade em Cotas Condominiais ...................................................................................................... 33
Oferta de garagem em penhora para discutir execuo no aceita ................................................................... 35
Prescrio em 5 anos para cobrana de dbito condominial, segundo o STJ ...................................................... 35
Sublocao de garagem em condomnio depende de previso em contrato e na conveno condominial ........ 36
Vagas de garagem, podem variar de tamanhos? ................................................................................................... 36
Responsabilidade do proprietrio do veculo estacionado na garagem pelos danos provocados no prdio ....... 37
Honorrios de advogado devidos pelo condmino inadimplente. Quem pode cobrar, o condomnio ou o
advogado? ......................................................................................................................................................... 37
Edifcios tambm envelhecem .............................................................................................................................. 38
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O direito dos donos dos animais domsticos num


condomnio e os limites de validade da conveno
BDI - Comentrios & Doutrina
Knio de Souza Pereira*
A criao de animais em condomnios, que tem
crescido no dia a dia, um assunto polmico e
foco de grandes conflitos nos edifcios. Um dos
fatores que influencia esse aumento o nmero
de pessoas solteiras ou separadas, que optam em
morar sozinhas e, muitas vezes, adotam um animal de estimao como companhia.
Geralmente, as convenes contm clusulas
proibindo a presena de animais nos apartamentos, especialmente quando se trata de ces de maior porte ou barulhentos, como o papagaio e araras. Contudo, a maioria dos Tribunais j se manifestou no sentido de que, inexistindo provas de que o animal provoque transtornos segurana e ao
sossego dos moradores, no h porque exigir sua expulso do condomnio.
LEI FAVORECE DONOS DE ANIMAIS E VEDA ABUSOS
O proprietrio tem plena liberdade de utilizar o espao interno do seu apartamento da maneira que
bem lhe convier, conforme estipula o art. 1.228 do Cdigo Civil (CC): O proprietrio tem a faculdade
de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua
ou detenha. A incompreenso de pessoas que no entendem a importncia desses animais atualmente na
vida dos seres humanos, traz conflitos e angstias para aqueles que j se acostumaram com a companhia
de seu bicho de estimao.
Para se ter uma ideia da importncia dos animais para as pessoas, em outubro de 2004, em uma
Conferncia Internacional organizada em Glasgow, na Gr-Bretanha, pesquisadores demonstraram que
aqueles que tm um animal de estimao gozam de melhor sade e, consequentemente, vo menos ao
mdico do que as que vivem sozinhas. No Brasil eles totalizam 98 milhes, sendo que ocupam 44% dos
lares brasileiros, segundo pesquisa da Associao Brasileira da Indstria de Produtos para Animais de
Estimao (ABINPET).
LIMITES DE USO
Entretanto, h limites quanto ao uso das reas e bens comuns, como os corredores, reas de lazer,
elevadores, escadas, portarias e jardins pertencentes a todos, sendo impossvel algum utilizar essas
reas de forma exclusiva ou de forma a gerar transtornos aos demais usurios.
O artigo 1.277 do CC, conjugado com outros dispositivos legais, pode ser invocado contra animais
que realmente tragam riscos segurana, sossego ou sade. Portanto, a lei possibilita que o condom4

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nio, um proprietrio ou inquilino


postule ao contra o dono de uma
casa situada a dezenas de metros de
distncia, para impedir que este faa
mau uso da propriedade, impedindo-o de causar incmodos sonoros
ou ambientais.
Caso o vizinho infrator no
cumpra a determinao legal, o juiz
poder estipular uma pesada multa
diria, exigvel at que o infrator
cumpra a ordem judicial. Sendo
assim, num condomnio, o CC prev punio para quem utiliza a propriedade de maneira irregular: art.
1.336- So deveres do condmino: (...) IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao,
e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes. (...) 2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno....
Portanto, uma conveno pode at proibir permanncia dos animais nas reas comuns, mas removlos dos apartamentos ou aplicar multas somente quando o animal ferir o Direito de Vizinhana, em
prejuzo higiene, sade, sossego ou segurana dos moradores.
CONVENO BEM ELABORADA REDUZ POLMICA
No existe nenhuma lei que proba ou puna os moradores que desejam manter animais em suas
unidades. Entretanto, antigamente a maioria das convenes e regimentos internos proibia a permanncia de animais, mas atualmente, no tem mais lugar, j que a tendncia de crescimento dos 44% dos lares
que j os acolheram, muitos como se fossem membros da famlia.
Por isso, o Poder Judicirio tem interpretado a norma da conveno que probe animais de maneira
mais flexvel e tolerante. Somente quando h provas robustas de que o comportamento do animal realmente fere o direito de vizinhana, o Juiz, de forma sbia e criteriosa determina a sua retirada, pois no
se deixa levar por meras alegaes ou at mesmo por motivos inconfessveis, como por exemplo, a
perseguio do sndico contra um vizinho que um dia votou contra a sua eleio.
O simples fato da conveno proibir ou limitar o nmero (com muito rigor) e a permanncia de
animais num edifcio, no autoriza o sndico impedir que um inquilino ou novo proprietrio mude com
seu co para o apartamento, pois essa imposio prvia no tem respaldo legal, j que a conveno
consiste num contrato hierarquicamente inferior ao Cdigo Civil (CC), art. 1.228. A conveno, apesar
de ter fora normativa, no pode ferir direitos e dispositivos superiores, uma vez que a Constituio e o
Cdigo Civil consagram o direito de propriedade e a liberdade do morador de ter seu animal de estimao. Somente, aps o animal perturbar ou ameaar a segurana dos vizinhos, de maneira comprovada,
poder ser imposta a restrio. Logicamente, impossvel apurar essa situao antes que ocorra a ocupa5

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o e permanncia do animal no condomnio, que no pode ser julgado culpado previamente.


LEI NO RETROAGE
Outra situao estranha consiste no condomnio aproveitar a rerratificao da conveno, que deve
ser atualizada diante das inovaes do CC que entrou em vigor em 2003, para restringir o direito j
consagrado de alguns proprietrios que possuem animais no apartamento h anos.
O simples fato de inserir na conveno que ser proibido possuir um co ou gato ou determinar que
cada apartamento poder ter apenas um animal, no retira o direito j adquirido ou consagrado dos
proprietrios que tenham animais em desacordo com a nova regra. A conveno ou a sua rerratificao
aprovada por 2/3 dos condminos, sendo obrigatrio seu cumprimento pela coletividade, at por quem
votou contra. Entretanto, se determinada clusula fere o direito adquirido ou o direito de propriedade,
ela no ter eficcia, podendo ser anulada com uma Ao Declaratria, pois o Direito no Brasil tem
como regra que nenhuma norma ou lei nova retroage. A exceo existe apenas no Direito Penal, onde a
lei retroage se a norma beneficiar o ru ou no Direito Processual que a nova tem aplicao imediata nos
atos ainda a serem praticados no processo.
A Lei visa proteger o sossego e a sade, sendo que a conveno no pode se sobrepor ao interesse
individual de ter um animalzinho quando no h prejuzo comprovado.
GENERALIZAR UM EQUVOCO
A situao no poder ser analisada de forma generalizada. Caso um edifcio possua 30 apartamentos e 8 tenham animais, e se por acaso somente um animal causar transtornos, o proprietrio deste no
poder alegar perseguio se a administrao promover uma ao para retirada do animal. Ao propor a
ao somente contra o proprietrio do animal problemtico no poder este invocar o princpio da isonomia
e alegar que a ao deveria abranger todos os proprietrios que tm animais, pois o que visa a ao
restabelecer a harmonia e sossego no condomnio que ser alcanada somente aps a retirada do referido
animal.
Logicamente que ningum defende uma postura antissocial, de um proprietrio de animal que age de
maneira a colocar em risco a sade das pessoas, ao levar seu co para a calada e no recolher os seus
dejetos, criando uma situao vergonhosa para a cidade, j que a cada passo podemos pisar numa surpresa. H ainda aqueles que deixam seu co danificar os jardins e plantas por onde passa, sendo que
seria vivel multar quem tem esse comportamento. Mas por causa dessas excees no podemos penalizar a grande maioria dos proprietrios de animais que tem educao e respeito para com o prximo.
LEI DEVE SER INTERPRETADA COM BOM SENSO SNDICO NO XERIFE
Para entender melhor a limitao da conveno e da abusividade de um sndico, por exemplo, em
impedir uma famlia de se mudar para o prdio com seu animal, imaginemos a seguinte situao: Suponhamos que exista clusula da conveno do condomnio de apartamentos ou de casas, denominado
condomnio fechado, que estabelea: permitido o proprietrio, inquilino ou moradores possurem e
manterem em sua moradia qualquer animal, de qualquer porte ou espcie.
Diante disso, um proprietrio compra trs Pit Bulls que, ao verem uma pessoa, avanam e geram
grande temor, j que o dono adora assustar os vizinhos, pois se sente poderoso, e por isso, passeia com os
mesmos sem coleira e nem focinheira. Poucas seriam as pessoas corajosas de entrarem num elevador
junto com trs ces da raa Rottweiler, apesar do vizinho ter o direito de lev-los para passear diariamen6

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te. Logicamente, essa situao afronta o direito das pessoas terem sossego e segurana, tendo em vista o risco sade, diante da
probabilidade de sofrer um ataque do animal que pertence a uma pessoa desequilibrada. A experincia comprova que o co
o retrato do dono.
Esse cenrio, imprprio convivncia
harmoniosa, autoriza a administrao, o sndico ou qualquer vizinho, a postular um processo judicial para retirar esses animais, pois
a conveno no tem o poder de permitir o
desrespeito ao direito de vizinhana, sendo
que neste caso prevalecer o inciso IV do art. 1.336 do CC. O que a lei protege o direito de moradia
saudvel e sem riscos. Justamente por isso a norma que probe o animal num condomnio s tem justificativa para ser imposta, caso ocorra a efetiva afronta ao inciso IV do art. 1.336 do CC, consistindo um
abuso e excesso de mandato o sndico assumir a posio de xerife, ou seja, prejulgar que o animal do
novo morador problemtico.
O bom senso deve imperar, pois o que no se admite que o proprietrio adestre, para ser violento,
um cachorro de grande porte como um Pit Bull ou Rottweiler e queira que seus vizinhos os vejam
como maravilhosos ou isentos de risco. Afinal, no justo o vizinho ter que ficar em pnico toda vez
que trafegar no elevador ou corredores com ces potencialmente agressivos.
ANIMAL NECESSITA DE ATENO
Muitas pessoas tm o animal como sua nica companhia, sendo compreensvel que seu dono se
ausente para trabalhar e estudar, deixando-o sozinho. Ocorre que, cabe ao proprietrio, em respeito aos
seus vizinhos, indagar se seu animal permanece tranquilo durante a sua ausncia, pois caso ele chore,
uive ou fique latindo horas e horas, no h porque algum tolerar essa situao. Dever o dono do animal
analisar alternativas (coleira, deixar na casa de outra pessoa durante o dia, adestramento, cirurgia, etc)
para evitar esse incmodo, caso deseje mant-lo em sua moradia.
Da mesma forma condenvel o animal criado sem espao para seu desenvolvimento, o que pode
evidenciar maus tratos ao animal. Apesar de no possuir nenhum animal de estimao, nada mais justo
em relao a esses seres, sendo que a prpria psicologia j demonstrou que so teis no tratamento de
conflitos humanos e na reconquista do equilbrio de muitas pessoas.
Desta forma, a tolerncia e o bom senso so os parmetros para dirimir conflitos existentes entre
moradores devido aos animais de estimao, mantendo-se, assim, um convvio harmonioso.
* O autor Presidente da Comisso de Direito Imobilirio da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobiliria Netimveis. Colunista de Direito Imobilirio da Rdio Justia do Supremo Tribunal Federal e da
BandNews BH. Conselheiro da Cmara do Mercado Imobilirio de MG e do SECOVI-MG. Representante em MG da ABAMI - Associao Brasileira de Advogados do Mercado Imobilirio. Professor do
MBA do Mercado Imobilirio da FEAD-MG.
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Clusula abusiva de aviso prvio


administradora de condomnio
BDI - Comentrios & Doutrina
Daphnis Citti de Lauro
A natureza do contrato de administrao de condomnios, firmado
entre o condomnio e a administradora, de prestao de servios.
O Cdigo Civil, no artigo 1.347,
ao tratar da administrao do condomnio diz, no pargrafo segundo,
que o sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as suas
funes administrativas, mediante
aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno.
Antes de mais nada, desconhece-se a existncia de alguma conveno que proba o sndico de delegar as suas funes administrativas. Seria uma tolice.
Por outro lado, o melhor entendimento de que a aprovao da assemblia deve ser posterior
transferncia das funes administrativas porque, como preceituava a lei 4.591/64, que anteriormente
regulava os condomnios edilcios, a delegao de poderes administrativos dada pelo sndico, dever ser
a pessoa (jurdica) de sua inteira confiana e sob sua responsabilidade.
Dessa forma, a assemblia apenas ratifica ou no a escolha anteriormente feita.
Os servios prestados pela administradora de condomnios esto abrangidos pelo Cdigo de Defesa
do Consumidor (Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990), pois se trata de relao de consumo.
E o mencionado Cdigo, no captulo das Clusulas Abusivas, presume exagerada a vantagem que
restringe direitos ou obrigaes fundamentais inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar
seu objeto ou o equilbrio contratual.
Importa acrescentar que a clusula considerada abusiva e eventualmente anulada atravs de ao
declaratria no invalida o contrato.
Estas observaes so importantes, pois no contrato de prestao de servios firmado com a administradora de condomnios, deve prevalecer a confiana. Perdendo o sndico, a confiana na administradora, deve denunciar o contrato.
O ideal, por esse motivo, que o contrato seja sempre por tempo indeterminado, com a existncia de
clusula de aviso prvio de trinta ou sessenta dias, no mximo, como forma de proteo resciso
repentina.
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O problema que ocorrem abusos.


Como sabido, as construtoras, ao entregarem a obra aos compradores, j o fazem tendo escolhido
de antemo a administradora de condomnio. E algumas administradoras, no intuito de preservar a continuidade do contrato, ou dificultar a resciso, fazem prever clusula abusiva de aviso prvio, tal como a
necessidade de notificao com antecedncia de sessenta dias e o prazo de mais 180 dias para entregar
toda a documentao e dar por findo o contrato.
Primeiramente, se a administradora capaz, honesta, e administra bem o condomnio, no tem porque temer. Segundo porque, no desejando o sndico recm-eleito continuar com ela, no tem sentido
mant-la por to longo tempo, principalmente nos casos em que no foi o condomnio que a contratou,
mas a construtora.
Esse tipo de clusula sem dvida alguma abusiva, passvel de anulao, no tendo o sndico que se
sujeitar a ela. Indiscutivelmente, restringe direitos e ameaa o equilbrio contratual.
* O autor Advogado e scio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro.

Como exigir silncio do condmino barulhento


BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Comprei um apartamento para minha filha, porm o vizinho do andar superior faz um
enorme barulho durante o dia e noite, principalmente quando est acompanhado. J solicitei atravs da
portaria a compreenso do mesmo porm ele faz mais barulho. Fiz uma solicitao no livro de ocorrncia do condomnio para o sndico intermediar o impasse, porm este me respondeu que no far nada
pois no da alada dele. O que devo fazer? (R.B. Salvador, BA)
Resposta: Os condminos devero respeitar as normas do condomnio (Conveno e Regimento
Interno) que ditam normas de respeito vizinhana, sob pena de multa de 5 at 10 vezes o valor da cota
condominial, conforme art. 1.337 e nico do Cdigo Civil, o que impedir novos barulhos pelo alto
custo. Poder ser proposta uma Ao Ordinria de cunho cominatrio - com multa diria arbitrada pelo
juiz enquanto o morador no parar de perturbar o sossego dos moradores, abstendo-se de fazer uso
nocivo segurana, ao sossego ou sade dos vizinhos prejudicados, conforme arts. 1.277, 1.228, 2,
art. 1.336, inciso IV, 1 e 2 e 1.337, nico, todos do Cdigo Civil. Poder ser feito um Boletim de
Ocorrncia e depois uma representao criminal com base no art. 42 da Lei das Contravenes Penais,
que probe a perturbao do sossego alheio etc. Poder ser reclamado junto Prefeitura, conforme suas
leis que cobem os barulhos (Lei do silncio) multando os infratores. Veja nos BDIs as seguintes matrias a respeito do assunto: LEI GARANTE O RESPEITO AO DIREITO DE VIZINHANA (BDI n 8 ano: 2004 - Comentrios e Doutrina); SE OS RUDOS INCOMODAM, FAA BARULHO NO JUDICIRIO A QUESTO CRIMINAL DO BARULHO (BDI n 28 de 2007 Comentrios e Doutrina);
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DIREITO DE VIZINHANA - EXCESSO DE BARULHO PERTURBANDO O SOSSEGO E A TRANQILIDADE (BDI n 21 de 2004 Jurisprudncia); Jurisprudncia (2 TACIVIL/SP) DIREITO DE
VIZINHANA: COMINATRIA CUMULAO COM DANO MORAL EXCESSO DE BARULHO PROVA: PERCIA DETERMINAO PELO JUIZ OPOSIO PELA PARTE
INADMISSIBILIDADE (BDI n 10 de 2006); NOTIFICAES AO LOCATRIO PELO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE (BDI n 30 de 2005 Perguntas e Respostas); DIREITO DE VIZINHANA USO NOCIVO DA PROPRIEDADE - PERTURBAO DO SOSSEGO - EXCESSO DE BARULHO
(BDI n 31 de 2004 Jurisprudncia); POSSIBILIDADE DE EXCLUSO DE CONDMINO ANTISOCIAL (BDI n 18 - ano: 2008 - Comentrios e Doutrina). O barulho pode inclusive gerar indenizao.
A 6 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul condenou uma empresa causadora de
barulho a pagar trs mil reais para cada morador, a ttulo de danos morais. Consideraram os julgadores
que a convivncia com nveis excessivos de rudo prejudica o sono e a tranquilidade dos moradores,
alm de causar perturbaes psquicas, como irritabilidade e estresse, dentre outras situaes, com prejuzo do desempenho profissional.

Condmino no pode ser includo


em rgo de proteo ao crdito
enquanto se discute o dbito em juzo
BDI - Jurisprudncia
(TJMG)
Comentrio: A inscrio do nome do devedor nos rgos de proteo ao crdito objetiva dar publicidade dos maus pagadores, a fim de que outras empresas ou estabelecimentos comerciais se acautelem
ao efetuar vendas a crdito a essas pessoas. Assim, inscrever o nome de condminos que esto litigando
com o condomnio por discordncia de multas impostas pelo corpo diretivo, foge totalmente sua finalidade. Os sndicos deveriam evitar essa atitude, justamente para o condomnio no ser condenado, mais
tarde, a pagar indenizao por danos morais, que ser fatalmente suportada pelos condminos.
Agravo de Instrumento CV n 1.0433.11.016989-6/001 - Comarca de Montes Claros - Agravante(s): Reginaldo
da Silva Medeiros - Agravado(a)(s): Condomnio Itapu - Relator: Des. Gutemberg da Mota e Silva
Ementa: Agravo de Instrumento - Antecipao da tutela - Multa aplicada por condomnio residencial
- Discusso do dbito - Inscrio de nome em rgo de proteo ao crdito - Perigo de demora Reversibilidade da deciso - Depsito cauo - Afastamento da mora quanto aos valores depositados Cabe a retirada ou a no incluso de inscrio do nome do devedor em cadastro negativo de crdito se o
dbito que a ensejou est sendo discutido em juzo.
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Como orar o valor da taxa


de administrao condominial
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Como deve proceder para orar taxa de administrao de condomnio edilcio. (G.N.P.
Louveira, SP)
Resposta: Para orar a taxa de administrao de condomnio, as tabelas de comisses ou honorrios
de corretagem do CRECI - So Paulo, estabelecem uma margem sobre o valor mensal arrecadado pelo
condomnio, que se situa entre 5 a 10%, com valor mnimo de R$ 850,00. A fixao dentro dessa margem entre 5 a 10%, depender do grau de dificuldade em se administrar determinado condomnio, devendo-se ficar atento quanto taxa costumeiramente estabelecida entre outras administradoras da regio, sendo que esta taxa poder oscilar para menos, em virtude da concorrncia entre outras administradoras. Veja no site: CRECISP a tabela de honorrios: www.crecisp.gov.br/index.asp. TRECHO DA TABELA DO CRECI - SO PAULO ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS - Sobre o arrecadado
pelo condomnio mensalmente: 5% a 10% Valor mnimo de: R$ 850,00 (). LOCAO. 1) De qualquer espcie e sempre por conta do locador: Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel. 2) Locao de
temporada (Lei 8.245/91), com prazo de at 90 (noventa) dias: 30% sobre o valor recebido. ADMINISTRAO DE BENS IMVEIS - Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% a 10%. Valor mnimo de R$
50,00. NOTA: A administrao para clientes cuja carteira imobiliria seja, comprovadamente, superior a
R$ 100.000,00 (cem mil reais)/ms, o percentual ser: 5% a 10% (...).

Quorum necessrio para


aprovao de instalao de elevador
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Os condminos de um determinado condomnio pretendem instalar elevador no prdio.
O custo total dessa instalao est orado em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais). Pergunta: Qual o
quorum para deliberao pela construo e/ou no? (I.C.P. Telemaco Borba, PR)
Resposta: Como a instalao do elevador uma obra realizada na parte comum do condomnio, em
acrscimo s j existentes, a fim de facilitar e aumentar a utilizao, conforme art. 1.342 do Cdigo
Civil, o quorum de 2/3 dos votos dos condminos.
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Assembleia virtual
BDI - Comentrios & Doutrina
Paulo Henrique Pereira Bom*
Muito tem se discutido sobre a legalidade e possibilidade da realizao de assembleias virtuais, tema
esse que merece algumas breves reflexes.
A primeira reflexo que se faz sobre a prpria
assembleia, posto que o artigo 1.350, do cdigo civil
ptrio menciona que o sndico deve convocar reunio, a assembleia dos condminos. Vide:
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente,
reunio da assembleia dos condminos, na forma
prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e
a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1. Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2. Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino. (grifos
nossos).
Se levarmos a efeito o significado da palavra reunio, veremos que se trata de ato ou efeito de
reunir, Acontecimento que proporciona o encontro de diversas pessoas, num determinado local1,
nada sendo mencionado na lei que esta deva ser fsica, at porque diferente no se esperaria.
Com o surgimento dos computadores, com a internet e com a evoluo digital, hoje podemos realizar
coisas impensveis h 10 anos.
Hoje j possvel reproduzir holograficamente show de pessoas j falecidas, sem que essa pessoa
sequer tenha feito aquele show ou cantado aquela msica.
Da mesma forma, perfeitamente possvel reunir e agrupar pessoas em modo virtual, realizar
vdeoconferncias, ento, que dizer de reunir assembleias de condomnios.
Alis, bom se ver que da prpria lei se denota que isso no est vetado, ao passo que expressamente
delega Conveno Condominial a forma da convocao e realizao das assembleias condominiais.
No se est dizendo aqui que hoje no h entraves a essa modalidade de assembleia, pelo contrrio,
em tese ela possvel, inclusive tecnologicamente, contudo, existem cuidados que devem ser tomados
para que no seja a assembleia eivada de vcios.
Temos notcias de condomnios que j realizaram assembleias virtuais, at com grande exposio
em mdia, contudo, olvidaram-se de mencionar que somente levaram assuntos pouco polmicos, exatamente por terem cincia que da forma que fora realizada, ela poderia ser anulada.
que, para uma assembleia virtual ter sua validade garantida, deve seguir alguns pressupostos, a
saber:
a) Ser permitida ou no proibida em Conveno Condominial;
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b) Contar com um sistema prova de fraudes;


c) Possibilidade de auditagem de votos;
d) Manuteno e coleta antecipada de documentos de representao;
e) Treinamento, capacitao e adeso de todos os envolvidos.
Sobre o fato de ser permitida ou no proibida em Conveno Condominial, hoje, a grande maioria
das Convenes Condominiais, alm de no preverem a possibilidade desse tipo de reunio, tambm
no do brechas para sua realizao, a exemplo daquelas que expressamente mencionam que a assembleia
dever ocorrer no salo de festas ou nas dependncias fsicas do edifcio, entre outras determinaes.
Claro que as Convenes podem ser alteradas, mas sabidas so as dificuldades em se obter um
quorum de 2/3 dos cond-minos e seu registro no respectivo flio imobilirio.
Como indiscutvel a evoluo humana e tecnolgica, com a viabilidade prtica dessas assembleias
virtuais, fortemente recomendvel que as incorporadoras, construtoras e condomnios, que esto em
vias de registrar suas Convenes de Condomnio, que assessorados de um advogado e de uma administradora especializada em administrao de condomnio, reveja o padro adotado a permitir esse tipo de
assembleias, bem como novas modalidades que podero vir.
J no que diz respeito s fraudes, a maior preocupao a preveno quanto ao mau uso da forma
digital, pois em meios fsicos, os falsificadores e fraudadores so bem conhecidos e, em matria assemblear
condominial, sua atuao limita-se a produzir atas inidneas ou falsas, representao ou identificao
ideologicamente defeituosa, mas no mundo virtual a coisa pode se estender.
Como define Marcelo Crespo2, podem haver os hackers, nome genrico dado aos chamados piratas de computador, cujo mote invadir sistemas em benefcio prprio, obtendo dados e informaes
alheias (documentos, programas, msicas etc.), mas sem danificar nada, sendo que estes podem ou no
agir, trazer prejuzo aos participantes das assembleias condominiais, mas o fato que os dados armazenados podem ser subtrados e utilizados de forma que sequer desconfiaro os participantes.
Tambm existe o cracker, que aquele que, basicamente quebra um sistema de segurana invadindo-o. Fanticos por vandalismo, tambm adoram pichar pginas da web. Estes, alm de deixarem
recados muitas vezes ofensivos, se divertem com a destruio dos sistemas, roubo de dinheiro e informaes.
Ainda como agentes ofensivos existem os carders, phreakers, wannabes, lammers e os White e
blackhats.
Os carders so estelionatrios tpicos, que usam informaes obtidas digitalmente para fazerem compras pela rede com cartes de crdito alheios, ou at mesmo gerados em computador. Podem criar contas, linhas de financiamento etc.
Os phreakers so os especialistas em telefonia. Ligaes gratuitas e escutas telefnicas so suas
especialidades. Aqui, trata-se de escuta por meio de computador, conseguindo ligar o computador remotamente, com a simples presena humana no recinto.
J os demais agentes citados, embora com potencial ofensivo, so variaes do mesmo tema, designado por seus semelhantes, razo pela qual deixamos de discorrer sobre os mesmos.
Parece pouco provvel que algum tenha interesse em assembleias condominiais ou, ainda que tenha, se limitar a atrapalhar a vida condominial.
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Mas sem querer ser alarmista, at porque cotidianamente j estamos na rede de computadores com
sistemas bancrios e outros mais, devemos levar em considerao que dentro de um condomnio existem
pessoas, que so consumidores, s vezes grandes executivos, polticos, juzes entre outros, cujas ofensas
cibernticas podero ser as mais variadas com o avano das assembleias virtuais, pois a evoluo e o
progresso atraem a bandidagem.
claro que no mundo fsico tambm temos inmeros riscos, mas h uma certa impresso de segurana, pois ainda estamos culturalmente muito presos aos documentos fsicos e assinados, como se estes
gerassem mais segurana e fossem totalmente prova de fraudes, que aqueles digitalmente gerados, ou
no dizer de rica Barbagalo, citando Newton de Lucca, apud Michel Vasseur: to arraigados ficamos
com a ideia de que tudo, de certa forma, vem para o mundo jurdico em forma de papel, que alguns tm
dificuldade, at hoje, de entender ser possvel o mandato verbal, embora ele esteja previsto desde o
incio do sculo em nosso Cdigo Civil e ainda, mencionando Fbio Ulhoa Coelho que: estamos to
acostumados com o uso do papel para suportar informaes que no ficamos seguros diante do novo
suporte. O Cdigo de Hammurabi foi escrito numa pedra e talvez seus contemporneos desconfiassem
da perenidade das regras, se lhes fossem apresentadas escritas num papiro.3
Klaus Tidemann apud Marcelo Crespo4, nos trouxe algumas prticas criminosas em informtica,
que nos d uma ideia e a dimenso desses, conforme classificao abaixo:
a) manipulaes: podem afetar o input (entrada), o output (sada) ou mesmo o processa-mento de
dados;
b) espionagem: subtrao de informaes arquivadas abarcando-se, ainda, o furto ou emprego indevido
de software;
c) sabotagem: destruio total ou parcial de programas;
d) furto de tempo: utilizao indevida de instalaes de computadores por empregados desleais ou
estranhos.
J Martine Briat apud Marcelo Crespo, complementa, trazendo:
a)manipulao de dados e ou programas a fim de cometer uma infrao j prevista pelas incriminaes
tradicionais;
b) falsificao de dados de programas;
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c) deteriorao de dados e de programas e entrave sua utilizao;


d) divulgao, utilizao ou reproduo ilcitas de dados e de programas;
e) uso no autorizado de sistemas de informtica e;
f) Acesso no autorizado a sistemas de informtica.
Assim, se possvel acessar, sabotar, adulterar o sistema e seu resultado, subtrair dados, destruir e
falsificar, no demais dizer que um sistema que pretenda realizar assembleias em modo digital ou
virtual, dever ter meios razoavelmente seguros contra esse tipo de ataques.
Alm disso, deve haver uma grande preocupao operacional quanto aos atos formais de uma
assembleia, visando garantir a maior rapidez e segurana possvel a cada ato que antecede e sucede a
realizao da assembleia.
O mesmo dilema tem passado o Poder Judicirio na busca pela informatizao e digitalizao dos
processos, enfrentando questes criadas inclusive acerca da comunicao eletrnica dos atos processuais, os quais, por lei, tambm tm prazos e forma prescrita.
Embora no Judicirio j se conte com a Lei 11.419/2006, que contm regras gerais para a adoo de
meios eletrnicos nos atos processuais, guardadas as devidas propores, analogicamente trata-se das
mesmas dificuldades fsicas e culturais, pois se bem analisarmos, as assembleias para os condomnios
so negcios jurdicos formais, que detm forma prescrita, objeto determinado e sujeitos legitimados
bem definidos5, cuja realizao muito se assemelha a um processo, posto que h um citao dos
condminos (convocao assemblear) com prazos e formas previstas, h a legitimidade das partes
(condminos ou procuradores), e h, mal comparando, a petio apta (ata assemblear), que deve conter os requisitos determinados pela Conveno Condominial.
Como menciona Heitor Sica, em seu artigo sobre a comunicao eletrnica dos atos processuais;
por mais louvvel que tenha sido o esforo do legislador e por maior que seja o empenho dos tribunais,
a adoo das ferramentas previstas na Lei n 11.419/2006 tende a causar dificuldades, sobretudo aos
advogados. Afinal, o diploma altera a forma prtica de importantes atos processuais, tanto do juiz quanto
das partes. Se a inobservncia do regime formal imposto aos atos do juiz implica, em ultima instncia, a
nulidade e repetio do ato irregular... omissis6
Se no prprio Judicirio, com lei reguladora e um oramento imensamente maior que o de condomnios medianos, hoje se v esse panorama de dificuldades, imagine na vida condominial.
Avanando na anlise, uma vez superados os entraves anteriormente citados, onde h meios para
isso, o olhar deve recair sobre a auditagem do prprio sistema, tanto no que diz respeito aos votos de uma
deciso, como no que respeita conduta do administrador do sistema.
Em todo sistema computacional h uma figura peculiar, que o administrador do sistema ou o moderador,
que pode ter poderes plenos sobre os arquivos e dados armazenados, bem como aos recursos do sistema.
O administrador no est livre para qualquer conduta, sendo que seu acesso irrestrito somente para
operacionalizao do sistema, contudo, para que no paire dvidas, o programa deve assegurar a impossibilidade de alterao posterior no sistema ou a adulterao de contedo.
Deve tambm ser auditvel, de modo a se identificar com confiabilidade a unidade votante, a forma que
votou, o horrio e por meio de qual login e senha, pois havendo dvidas podero ser checados os votos.
Existem, sem dvidas, meios tecnolgicos disponveis para dar uma boa margem de segurana a
esse novo tipo de assembleia, a exemplo da certificao digital e a codificao dos computadores, entretanto, mais caro e trabalhoso que as assembleias tradicionais.
Tambm trabalhoso e dispen-dioso ser o processo de coleta e preparao assemblear.
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Se por um lado bom para o condomnio, que obrigar a todos manter atualizados seus cadastros de
venda, compra, locao e herana das unidades, o processo de coleta, anlise e credenciamento dever
ser feito com muita antecipao e cuidado, j se prevendo discusses jurdicas e desgastes.
Dependendo do sistema com-putacional e da autenticao que ser utilizado no condomnio (aps
alterada a Conveno antiga, se caso for), seguindo as normas estipuladas para sua realizao, podendo
haver uma certificadora indi-cada, determinao quanto forma de representao ou no por terceiros,
renovao dos documentos etc.
Tudo com antecedncia a possibilitar a ampla participao de todos, sob pena de nulidade.
Por fim, como tambm j mencionado acima, a mudana na forma de realizao assemblear, requerer treinamento, reciclagem e investimento aos condminos usurios do sistema, bem como aos empregados das empresas especializadas em administrao condominial, pois poder gerir 10 (dez) ou mais
assembleias ao mesmo tempo, todas com forma, prazo e peculiaridades inerentes a cada condomnio.
Com efeito, aps todo o exposto, de se concluir que a novidade no impraticvel. Pode ser difcil
aos condomnios menores e tradicionais, o que talvez no se aplique em grandes complexos e edifcios
comerciais, onde a logstica para sua realizao, por si s, j a justificaria.
Conclumos ento que existem barreiras tecnolgicas, legais e de costume a serem superadas, cujo
custo x benefcio, deve ser avaliado por cada condomnio antes de iniciado o processo de mudana,
bem como seja exigido do fornecedor da soluo, garantias mnimas de segurana e validade.
Notas
1. Ferreira, Aurlio Buarque de Holanda, 1910-1989 Novo Aurlio Sculo XXI: o dicionrio da
lngua portuguesa/ Aurlio Buarque de Holanda Ferreira 3 ed. Totalmente revisada e ampliada. - Rio
de Janeiro: Nova Fronteira, 1999.
2. Crespo, Marcelo Xavier de Freitas Crimes Digitais- So Paulo Saraiva, 2011 pgs. 95/97
3. Barbagalo, rica Brandini. Contratos Eletrnicos: contratos formados por meios de redes de
computadores: peculiaridades jurdicas da formao do vnculo So Paulo: Saraiva; 2001, pg.3.
4. Crespo, Marcelo Xavier de Freitas Crimes Digitais- So Paulo Saraiva, 2011 pg. 60/61.
5. Artigo 104, CC.
6. Sica, Heitor Vitor Mendona Revista do Advogado: Direito e Internet So Paulo AASP Ano
XXXII, n 115, abril de 2012, pg.70.
* O autor Advogado Especialista em Direito Imobilirio e Direito Processual Civil, Diretor da
Adaplan administrao de condomnios e imveis, Diretor de Legislao Condominial do Secovi/SP.

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Contribuio condominial no paga:


Acrscimos, multa; iseno de penalidades
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: DA ADMINISTRAO DO CONDMINIO. PARGRAFO 1 - O condmino que
no pagar a contribuio condominial at o quinto dia de cada ms, ficar sujeito ao pagamento corrigido diariamente pela TRD - Taxa Referencial Diria ou ndice que venha substitu-la, desde o dia do
vencimento at o efetivo pagamento, mais multa de 10% (dez por cento), sobre o dbito corrigido.
PARGRAFO 2 - Na hiptese de interveno judicial, notadamente para a cobrana em atraso o
condmino infrator pagar, alm de correo e multa prevista no regulamento interno, as despesas judiciais, inclusive honorrios de advogado. a) Diante dos pargrafos 1 e 2 o Sndico tem poder para
isentar das penalidades acima o condmino que no pagar a contribuio condominial pontualmente? A
iseno das penalidades no prevista na conveno condominial. (M.F.S.R. Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: O sndico no tem poder de isentar o condmino das penalidades previstas na conveno
condominial. Se o fizer, estar descumprindo a conveno, o que vedado, pois a lei determina que o sndico
cumpra as disposies contidas na conveno condominial, no regulamento interno, bem como as decises de
assembleia. Por outro lado, os condminos devem ser tratados de forma igual. Assim, isentar de penalidade
condmino inadimplente, uma forma desigual de tratamento em relao aos condminos que pagaram
pontualmente. Por outro lado, o dinheiro no do sndico, mas do condomnio. Assim, no pode ele abrir mo
do que no lhe pertence. Veja a seguinte matria publicada no BDI: O ACORDO COMO SOLUO PARA
OS DBITOS CONDOMINIAIS E A RESPONSABILIDADE DO SNDICO PELAS CONCESSES QUE
FIZER (Marcelo Vallejo Marsaioli - BDI n 24 - ano: 2011 - Comentrios e Doutrina).

Despesa com cpia de


planta do prdio do condmino
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Um condmino solicitou ao condomnio a planta baixa do prdio, mas o condomnio
no a possui. Caso a Prefeitura solicite ao condomnio o fornecimento desta planta, quem arcar com o
nus decorrente, o condmino interessado ou o condomnio? (L.D. Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: O condmino interessado na planta dever arcar com o nus de seu requerimento junto a
Prefeitura.
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Unidade condominial pode ser


utilizada por condmino profissional
autnomo para atender a seus clientes?
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Moro em um condomnio, e uma proprietria de um dos Apartamentos d aulas particulares de violo para 15 alunos, h mais de 5 anos. Na conveno de Condomnio a Sndica falou que no
pode transformar prdio residencial para fins comerciais. Haver uma nova Assembleia para resolver
essa questo. Ela pode continuar com suas aulas particulares ou isso realmente proibido, e quais os
preceitos legais. (A.V.S. Cacaulndia, RO)
Resposta: Conforme arts. 1.335, I e II e, 1.336, IV, so direitos do condmino, usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, usando as partes comuns, conforme a sua destinao e, so deveres do
condmino, dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. A instalao de
escritrios, consultrios, cursos, etc., em condomnio residencial, poder desviar a finalidade deste,
acarretando um desgaste anormal dos equipamentos (elevadores, recepo etc), bem como um aumento
de eletricidade, alm de colocar em risco, a segurana do condomnio, com o ingresso nas suas dependncias, de pessoas estranhas. Os cursos em geral, pressupem a continuidade por um longo perodo
com a afluncia de muitos alunos, o que poder ocasionar um desvio de finalidade do edifcio, com as
consequncias retro citadas. Entretanto, nada impede que um cliente seja atendido esporadicamente no
apartamento do condmino profissional. De qualquer maneira, a Assembleia poder deliberar a respeito.

Cobrana da taxa de boleto


bancrio pelos condomnios
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Opinio do Dirio das Leis sobre a Lei Estadual 14.463/2011 e sua aplicao aos Condomnios, uma vez que no h relao de consumo entre condomnio e condminos? (F.M. So Paulo, SP)
Resposta: A lei 14.463/11 probe a cobrana de taxa por emisso de boleto bancrio ou carn no
Estado de So Paulo, valendo para todos os fornecedores, as instituies financeiras e as empresas
prestadoras de servios (imobilirias, administradoras, etc). A cobrana de emisso de boleto j era
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proibida nos servio bancrios, de acordo com a Resoluo BACEN (Banco Central) n 3.518/2007,
alterada pela Resoluo BACEN n. 3.693/2009. Agora, a medida foi estendida para todos os tipos de
servios e atividades comerciais. Conforme o Cdigo de Defesa do Consumidor, os estabelecimentos de
consumo j no podiam cobrar a taxa, ENTRETANTO as imobilirias, antes da lei estadual em comento
(Lei 14.463/11) ficavam fora disso por no se aplicar o Cdigo do Consumidor s locaes e condomnios. As empresas que no cumprirem a nova regra podem ser multadas pelo Procon/SP, com base no
artigo 57 do Cdigo de Defesa do Consumidor. As multas podem variar de R$ 405,00 a R$ 6.087.800,00,
dependendo da reincidncia, alm de outras sanes, como a interdio do estabelecimento. BREVE
COMENTRIO: A questo que fica ser a insistncia do locatrio ou condmino em querer pagar a taxa
do boleto, valendo a clusula pactuada no contrato de locao ou inserida na Conveno Condominial
como cautela para nunca reclamar junto ao Procon, pois pela facilidade e comodidade do boleto, o
pagante no teria que ir at administradora, ou at casa do locador para pagar a cota condominial ou
o aluguel, evitando gastos em tempo e dinheiro (gasolina, estacionamento, txi, transportes urbanos,
etc), bem como em caso de vencimento do pagamento no sbado, poder pagar na segunda-feira. Neste
caso, a jurisprudncia pacificar a legitimidade da cobrana de taxa de boleto, por mais que a lei proba,
pois o acordo faz lei entre as partes, fazendo valer o princpio da liberdade de contratar e do pacta sunt
servanda. Outra forma ser a obrigatoriedade do recebimento das faturas de pagamento POR E-MAIL
para ser impresso pelo pagante, seja em computador prprio ou de terceiros interligado Internet, ou em
Lan Hause, em que de qualquer forma o pagante gastar tempo e dinheiro (papel, tinta, taxa da internet
speed, net -, Lan Hause, etc).

Fundo de reserva e fundo de melhoria:


Quem so os contribuintes?
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: A obrigao de pagar os Fundo de Reserva e Fundo de Melhoria de quem, Locador ou
Locatrio? (J.C.P. Sumar, SP)
Resposta: Conforme a Lei do Inquilinato, o LOCADOR constitui o Fundo de Reserva (art. 22,
nico, g) e o LOCATRIO apenas repe (art. 23, 1 alnea i), o que foi utilizado, somente em
despesas ordinrias (art. 23, 1 alneas a a h), e desde que comprovadas a previso oramentria e
o rateio mensal. O Fundo de Reserva visa atender s despesas imprevisveis e inadiveis. O Fundo de
Melhorias (ou de obras ou de investimentos) visa melhorar o imvel estruturalmente, sendo portanto,
neste aspecto, de responsabilidade do locador proprietrio, pois as melhorias no se referem aos gastos
rotineiros de manuteno a cargo do locatrio.
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Alienao e locao de vagas


a pessoas estranhas ao Condomnio
BDI - Comentrios & Doutrina
Geraldo Beire Simes*
O art. 1338 do Cdigo Civil dispe que
Resolvendo o condmino alugar rea no
abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tal dispositivo regula a locao da rea
no abrigo para veculos, vale dizer as denominadas vagas de garagens, e sabidamente
os possuidores a que se refere esse dispositivo so os locatrios, usufruturios e os
comodatrios.
Por sua vez, o 2 do art. 1339 do Cdigo Civil dispe que permitido ao
condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a
terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio e se a ela no se opuser a respectiva
assem-bleia geral
Essa regra versa sobre a alienao da parte acessria da unidade imobiliria, ou seja as chamadas
vagas de garagens.
Ambas essas hipteses locao ou alienao sempre foram pontos de discrdias entre os condminos,
cujos atritos aumentaram aps a vigncia do Cdigo Civil, a partir de 2003.
Os doutrinadores e os tribunais debruaram-se sobre o tema na procura de soluo para o problema,
uma vez que tanto a locao quanto a alienao de vagas de garagens a estranhos pode importar em
insegurana para os demais comunheiros.
Hamilton Quirino Cmara - na sua festejada obra CONDOMNIO EDILCIO, 2. edio, 2007,
Lmen Jris Editora, registra a preocupao dos doutrinadores ao apontar o disposto no ENUNCIADO
91, do Conselho da Justia Federal: A conveno de condomnio, ou a assembleia geral, podem vedar
a locao de rea de garagem ou abrigo para veculos a estranhos ao condomnio.
No alheio a esse problema o legislador procurou regular a matria.
Com efeito, atravs do Projeto de Lei do Senado PLS n 219, de 2003, de autoria do Senador Marcelo Crivella, pretendia-se alterar a redao do 1 e revogar o 3 ambos do art 1331 do Cdigo Civil.
A alterao da redao do 1 do art. 1331 do Cdigo Civil visava instituir exceo possibilidade
de se alienar ou locar abrigo para veculos, se no houvesse previso expressa, nesse sentido, na conveno do condomnio.
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J a revogao do 3 do art. 1331 do


Cdigo Civil prevista no PLS 219,2003 perdeu a razo de ser, uma vez que durante a sua
tramitao veio a ser sancionada a Lei n
10.931 que alterou o dito 3, o qual, com a
nova redao, passou a prever a noo de frao ideal a ser definida de forma ordinria
ou decimal, e no mais conforme o valor da
unidade imobiliria.
Por esse motivo, atravs da Emenda
Supressiva n 1, da Comisso de Constituio e Justia, do Senado Federal, tal pretenso de revogao foi escoimada pelo PLS
219, 203
E como ficou, ento, a questo da locao de abrigo para veculos e da alienao de parte acessria no Cdigo Civil?
A LEI N 12.607, de 04 de abril de 2012, publicada no dia 05 de abril de 2012, a nosso sentir deu
adequada soluo ao tema.
Com efeito, o 1 do art. 1.331 do Cdigo Civil passar a vigorar com a seguinte redao:
1 . As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas,
lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os
abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio,
salvo autorizao expressa na conveno de condomnio.
Registre-se o contido no Parecer n 1.246, de 2010, do Relator Senador Pedro Simon: Dessa maneira, podero os condminos locar ou vender suas propriedades a terceiros, no-proprietrios de unidades
no prdio, mas os abrigos para veculos dependero de autorizao contida na conveno do condomnio
E acrescenta: (...) torna-se fcil intuir que a venda ou aluguel de uma unidade de garagem a pessoa
estranha ao condomnio motivo de vulnera-bilidade para todo o grupo, que assim poder estar recebendo, em seu meio, pessoa inconveniente. Por outro lado, se esta for a vontade assentada em assembleia,
no haver o impedimento da locao ou venda da unidade, mas a responsabilidade ser de todos os
cond-minos compartilhada. Alm disso, no haver obstculo a que as garagens sejam locadas ou
vendidas a outros condminos.
Anote-se, por fim, que acertadamente a Presidncia da Repblica VETOU integralmente a redao
do art. 2 da LEI N 12.607, de 04 de abril de 2012, o qual dispunha que a nova lei entraria em vigor na
data de sua publicao.
Nas razes do VETO alinhou-se que a entrada em vigor imediata somente deve ser admitida em se
tratando de normas de pequena repercusso, o que no o caso do Presente Projeto de Lei.
Assim, - continua - de modo a garantir tempo ideal para que os destinatrios da norma examinem
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o contedo e estudem os efeitos da alterao legislativa, o veto clusula de vigncia faz com que o ato
entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do Decreto-Lei n 4.657, de 4 de setembro de 1942
Lei de Introduo normas do Direito Brasileiro.
A publicao da LEI N 12.607 foi efetuada no Dirio Oficial da Unio do dia 05 de abril de 2012.
Logo, ela entrar em vigncia no dia 20 de maio de 2012.
Ponto finalizando, diante da nova redao dada segunda parte do art. 1.331 do Cdigo Civil,
cabero aos Condomnios modificarem, ou no, as suas Convenes, para permitirem, ou no, as locaes das reas no abrigo para veculos (art. 1,338 CC), bem como as alienaes das partes acessrias de
suas unidades imobilirias ( 2 do art. 1.339 CC), a pessoas estranhas ao Condomnio, cientes de que se
forem permitidas ditas locaes ou alienaes assumiro, em conjunto, por fora da nova Lei 12.607,
2010, a total responsabilidade decorrente dessas permisses.
* O autor Advogado especializado em Direito imobilirio, fundador e Scio Benemrito da ABAMI
Associao Brasileira dos Advogados do Mercado Imobilirio.

Destituio do sndico - Quorum


BDI - Comentrios & Doutrina
Michel Rosenthal Wagner*
Inicialmente indicamos os dispositivos legais atinentes ao tema da destituio do sndico e quorum
para tal deliberao assemblear, no se deslembrando que a aplicao da Lei 4.591/64, revogada parcialmente, deve ser subsidiria, no que no conflitar com os princpios e regras gerais insertos no Cdigo
Civil.
O 5 do art. 22 da Lei 4.591/64 assim dispe:
5 O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na conveno, ou, no
silncio desta, pelo voto de dois teros dos condminos presentes, em assembleia geral especialmente
convocada.
Com a entrada em vigor da Lei 10.406/02 as convenes condo-miniais passaram a observar regra
diferente para a destituio de sndico:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.
No nos resta dvida de que quando a conveno silente acerca do tema, vale a previso do Cdigo
Civil, ou seja, quorum da maioria absoluta dos membros presentes assembleia. Mas e quando a conveno estabelece quorum qualificado superior ao previsto no Cdigo Civil? Nossos tribunais ainda no
pacificaram o entendimento.
A natureza estatutria da conveno a insere hierarquicamente em um patamar inferior ao Cdigo,
assim, apesar da autonomia dos condminos em autorre-gulamentar suas condutas, no podero conflitar
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com normas editadas pelo poder pblico, cuja observncia se impe pelo princpio da supremacia da
ordem pblica.
Neste raciocnio lgico, de se afirmar que o quorum para destituio do sndico deve seguir o
previsto no Cdigo Civil, no entanto, tal posicionamento no foi adotado pela 9 Cmara de Direito
Privado do Tribunal de Justia de So Paulo em recente julgamento a um recurso de agravo de instrumento, cuja ementa se transcreve:
Anulao de assembleia de condomnio - Destituio de sndico - No obedincia ao quorum de 2/3
previsto na Conveno - Admissibilidade - O quorum de maioria previsto no art. 1.349 do Cdigo Civil
se aplica somente s convenes criadas aps a vigncia do cdigo - Recurso provido, por maioria,
vencido o 2 juiz, que far declarao de voto. (Agravo Instr. n. 0276915-63.2010.8.26.0000, 9 Cm.
Dir. Privado, Rel. Des. Jos Luiz Gavio de Almeida, j. 22.2.2011). g.n.
No caso concreto, a conveno do condomnio, elaborada anteriormente ao Cdigo Civil, previa o
quorum de 2/3 dos condminos e o ilustre relator entendeu no ser matria de ordem pblica a ensejar a
obrigatoriedade de aplicao da norma do diploma substantivo, devendo prevalecer a vontade dos
condminos.
No entanto, do voto divergente do emrito Des. Grava Brazil h de se destacar o entendimento pela
aplicabilidade da norma contida no art. 1.349 do Cdigo Civil, uma vez ter vindo para revogar a disciplina do art. 22 da Lei 4.591/64, com o qual concordamos.
Corroborando a tese aqui defendida, colacionam-se os seguintes julgados:
CONDOMNIO - Destituio de sndica Assembleia Geral Extraordinria Vcio decorrente do
quorum de deliberao no caracterizado Divergncia entre o quorum estabelecido na Conveno
Condominial, 2/3 dos condminos presentes Assem-bleia, e da regra contida no art. 1.349 do Cdigo
Civil, a exigir a maioria absoluta dos presentes Assembleia - Natureza esta-tutria da Conveno de
Condomnio - Prevalncia do Cdigo Civil de 2002 em relao s regras contidas em convenes firmadas e registradas anteriormente a sua vigncia Aplicao subsidiria da Lei 4.591/64 no que no
conflitar com os princpios e regras do CC/2002 - Eleio de novo sndico, no proprietrio da unidade
condominial - Impropriedade da exigncia imposta em Conveno quanto prvia comprovao de

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habilitao tcnica - Condio no contida no art. 1.347 do CC/2002 que deve ser havida como no
escrita - Afastado pedido de reduo da honorria - Valor que remunera adequadamente o patrono Sentena mantida - RECURSO NO PROVIDO (Ap. Cvel n. 567.613-4/8- 00, 7 Cm. de Dir. Priv.,
Rel. Des. Elcio Trujillo, Julgado em 1.4.2009).
Ao anulatria de assembleia condominial cumulada com indenizao Revogao parcial da Lei
n. 4.591/64, em seu art. 22, 5, ante a supervenincia de nova legislao e no que corres-ponde
destituio de sndico aplicao do artigo 1.349 do Cdigo Civil vigente - Assembleia geral extraordinria foi designada, dentre outros propsitos, com o fim de destituir a sndica Obedecido o procedimento para designao da assembleia extraordinria e devidamente motivada a destituio da sndica,
cuja administrao no atendia o interesse da coletividade, no h se falar em dever de indenizar a
ttulo de danos morais - Aplicao do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justia de So
Paulo Recurso no provido. (Apelao Cvel n. 0129751-36.2006.8. 26.0000, 1 Cm. de Direito
Privado, Rel. Des. Helio Faria, Julgado em 11.10.2011).
Condomnio. Destituio de sndico teve origem em votos pela maioria absoluta dos presentes na
assembleia geral. Validade e eficcia do ato. Aplicao do artigo 1.349 do Cdigo Civil. Artigo 22 da
Lei n. 4.591/64 no pode prevalecer. Apelo desprovido. (Apelao 9251294-76.2008.8.26.0000, 4
Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, julgado em 25/02/2010, DJE 18/03/
2010).
O dispositivo do art. 1.349 refere-se ao voto da maioria dos membros da assembleia e no da massa
condominial, conforme ensina Francisco Eduardo Loureiro, citado no acrdo da Apelao n. 925129476.2008.8.26.0000, ementado logo acima:
Segundo Francisco Eduardo Loureiro, comentando o artigo 1.349 do Cdigo Civil vigente:
Explicita a lei o quorum necessrio para a destituio do sndico, ou seja, pela maioria absoluta
de seus membros. Mais uma vez defeituosa a redao do preceito. Membros do condomnio ou membros da assembleia? A maioria absoluta dos presentes assembleia, metade mais um das fraes
ideais dos condminos aptos a votar (...). (Cdigo Civil Comentado, 1 ed., Editora Manole, 2007, p.
1.225).
Em nossa opinio, portanto, poder ser destitudo o sndico em assembleia convocada para este fim,
pelo voto da maioria absoluta dos presentes, mesmo que a conveno indique diferente quorum.
Em concluso, de acordo com nossa prtica e conhecimento, podemos afirmar com segurana que,
caso a conveno no estipule quorum, forma e condies especficas ou especiais para a destituio do
sndico, este poder ser destitudo pela maioria absoluta dos condminos presentes assembleia geral
convocada para este fim. Caso haja disposio convencional por maior quorum, a questo sujeitar-se-
ao crivo do Poder Judicirio.
* O autor Membro do Conselho Jurdico da Vice-Presidncia de Administrao Imobiliria e de
Condomnios do SECOVI, Presidente da Comisso de Direito Imobilirio, Urbano e de Vizinhana da
OAB Seccional Pinheiros, e scio-fundador do escritrio MRW Advogados em So Paulo, SP.
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Condomnios: Divulgao de inadimplentes


BDI - Comentrios & Doutrina
Daphnis Citti de Lauro*
Em quase todas as assemblias, sempre surge a pergunta sobre a inadimplncia. Valores, nomes e
unidades. E muito comum o temor de uma ao de indenizao por danos morais, quando se fala em
publicar os nomes dos inadimplentes ou o nmero das unidades.
Esse temor infundado.
Em acrdo datado de janeiro de 2006 (Ap. Cvel n 289.102-4/0-00), o Tribunal de Justia de So
Paulo entendeu que a incluso do nome do inadimplente, no demonstrativo de despesas, perfeitamente
possvel: a insero do nome do autor ou de eventuais condminos inadimplentes no demonstrativo
mensal, ou como queiram balancetes enviados aos ocupantes dos imveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso no configura ilcito. Para a Primeira Cmara do TJSP, trata-se
de procedimento meramente administrativo, pois a administradora tem a obrigao de prestar contas, e
os demais condminos tm o direito de saber a respeito da sade financeira do prdio e quem no vem
cumprindo com suas obrigaes.
Este acrdo muito interessante porque esclarece, ainda, que assim, todos os moradores do edifcio so partes legtimas e diretamente interessadas em saber se os demais condminos esto honrando
com seus compromissos condominiais, porque se tal no ocorrer eles sofrero diretamente com eventual
inadimplncia, seja pela cobrana de terceiros ou de empregados ou at mesmo com a desvalorizao do
apartamento por ausncia de conservao e regular manuteno do prdio. No se trata de ingerncia na
vida privada do indivduo, mas de direito de cada um daqueles que vive em uma comunidade restrita
poder ficar sabendo o que exatamente se passa com o bem comum.
Se a publicao do nome, desde que com o intuito de informar os demais condminos, restrita ao
condomnio, no d origem indenizao por danos morais, a publicao do nmero das unidades,
muito menos.

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Encontramos inmeros acr-dos nesse sentido, entendendo que no vexatrio a administradora


colocar, no balancete mensal, o nmero da unidade devedora.
Um bom exemplo desse entendimento o acrdo datado de 1998 (Apelao Cvel n 036.633-4/100), cujo resumo o seguinte: Indenizao Dano Moral Condomnio Circular anexada junto ao
quadro de avisos fornecendo relao de apartamentos em dbito com condomnio. Divulgao feita pelo
sndico em razo de deliberao manifestada em Assemblia Geral, mas que se restringiu ao mbito da
comunidade e aos crculos dos moradores do Edifcio Admissibilidade Proprietrios dos apartamentos tem o direito de saber a respeito da sade financeira do imvel. Inexistncia de exagero ou ilcito a
acolher pedido indenizatrio reclamado na inicial. Inaplicabilidade de normas contidas no Cdigo de
Defesa do Consumidor face ao disposto na Lei n 4.591/64 Recurso Desprovido.
Nossa opinio de que, como as taxas condominiais recaem sobre as unidades autnomas, independentemente de quem seja seu proprietrio, prefervel que as administradoras e os sndicos no coloquem os nomes dos proprietrios, unicamente porque est sempre sujeito a alterao. Mas devem colocar os nmeros das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa
condominial saibam porque esto pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salrios, encargos, manuteno etc.) possam ser saldadas durante o ms.
No h o que temer desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem no est em
dia com o pagamento das despesas condominiais.
E no se alegue que infringe o Cdigo de Defesa do Consumidor, porque entre condminos no h
relao de consumo e, portanto, no se aplica o CDC.
* O autor Advogado e scio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro.

Proibio ao porteiro de garagem


acumular funo de manobrista de veculos
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Administro um condomnio que no possui o funcionrio manobrista, os carros so estacionados com um funcionrio que tem o cargo de porteiro e as chaves de todos os carros ficam constantemente no quadro de chaves na portaria da garagem para aquele porteiro manobrar os carros. A minha
conveno no tem clusula de no indenizar e o condomnio no contratou funcionrio para a prestao
de servios manobrista. Gostaria de enviar uma carta a todos condminos/inquilinos e outros que
proibido entregar as chaves do veculo e deixar aquelas na portaria para o porteiro que no manobrista
estacionar os carros ou fazer manobras. Alm disso o condomnio no possui porteiro que trabalha 24
horas, circuito interno de TV na garagem, cerca eltrica com alarme e clusula expressa na Conveno
ou em seu Regimento Interno que determine sua responsabilidade em manter a guarda ou vigilncia com
o fim especfico de zelar pela segurana dos veculos estacionados na garagem do prdio ou ser respon26

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sabilizado por quaisquer danos eventuais, causados por quem quer quem seja a veculos estacionados
nela ou pelos danos ocorridos aos veculos em seu interior. (M.F.S.R. Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: Porteiro porteiro e manobrista manobrista. O porteiro deve ser avisado de que est
proibido de manobrar automveis e os condminos devero ser avisados sobre a proibio da entrega
dos veculos ao porteiro que no manobrista, e que o condomnio no se responsabiliza por quaisquer
danos ou furtos em veculos, pois no existe servios pagos de vigilncia (24 horas) nem de manobristas,
bem como a conveno no tem clusula que o condomnio no se responsabiliza por danos e furtos.

Vila de casas (conjunto habitacional)


no condomnio
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Estamos lanando um conjunto habitacional de casas. No se trata de condomnio
fechado, pois no ter muros ao redor, no ter portaria, etc. Sero casas soltas, avulsas, um
conjunto habitacional, como se fosse um novo bairro. Neste caso, h obrigatoriedade do Memorial de
Incorporao ou suficiente o memorial descritivo do empreendimento para o incio das vendas? O
loteamento j se encontra aprovado, registrado em cartrio e j possui o Alvar de Construo e a Licena de Instalao emitidos pela Secretaria do Meio Ambiente do Estado. Com estes documentos j podemos iniciar as vendas das unidades ou precisamos do memorial de incorporao? (M.I. So Lus, MA)
Resposta: Como se trata somente de um loteamento normal j aprovado e registrado em cartrio
(art. 18 da Lei 6.766/79), restando apenas a construo de casa no respectivo lote, cuja venda deste est
atrelada a construo de casa j aprovada pela Prefeitura e com alvar de construo, etc., pelo que
entendemos, no h memorial de incorporao, pois no se trata de incorporao. No caso, no se trata
de condomnio de casas, ou condomnio fechado, ou condomnio deitado, dependente de Memorial de
Incorporao, pois incorporar significa juntar duas coisas em uma nica estrutura de reas privativas e
comuns, com regras de utilizao e com as exigncias do art. 32 da Lei 4.591/64, para registro no
Cartrio de Imveis, para possibilitar a venda das unidades antes da construo. Veja a seguinte matria
publicada no BDI: CONJUNTO HABITACIONAL - EMPREENDIMENTO QUE NO SE CONFUNDE COM LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO DO SOLO URBANO - DESNECESSIDADE
DE REGISTRO (TJSP) (BDI n 2 - ano: 2002 Jurisprudncia). No esto obrigadas as cooperativas
habitacionais prvia aprovao de projetos de loteamento ou de desmembramento, tal como estabelece
a Lei n 6.766/79. Tem elas projetos prprios de construo e aproveitamento do terreno, no seu todo,
sujeitos aprovao, fiscalizao e controle do Banco Nacional da Habitao de natureza autrquica
federal, e do poder pblico local a Municipalidade. Tambm, no se acham obrigadas ao prvio
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registro do conjunto habitacional pois, no se trata, especificamente, de loteamento. (). Conjunto


Habitacional Empreendimento que no se confunde com loteamento ou desmembramento do solo
urbano Desnecessidade de registro (). AS NORMAS DE SERVIO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIA PRECEITUAM: 156. No se aplica o disposto no art. 18 (registro do loteamento e
sua documentao), da Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos conjuntos habitacionais erigidos
pelas pessoas jurdicas referidas no art. 8, da Lei n 4830, de 21 de agosto de 1964. 156.1. Entende-se
como conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imvel urbano, com ou sem
abertura de ruas, feito para alienao de unidades habitacionais j edificadas pelo prprio empreendedor. 156.2. Os empreendimentos promovidos por particulares, embora referentes a conjuntos
habitacionais, subordinam-se ao art. 18, da lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que financiados com recursos do Sistema Financeiro da Habitao. Tais normas decorreram do Processo CG n
55.239/80, com requerimento de consulta ao Excelentssimo Senhor Corregedor Geral da Justia pelo
Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais de So Paulo INOCOOP SP, e pronunciamento do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil. (). ... na aplicao da Lei n 4.380, visou-se, primordialmente, o interesse habitacional, propiciando a aquisio de moradias, prontas e regularizadas, pelas
camadas populacionais de menor renda. Ali (lei de loteamento), o interesse foi mais de ordenamento
urbano. Aqui (Lei 4.380/64-conjunto habitacional), mais social. Ambas certo tm carter protetivo,
mas seus objetivos no se confundem. (). E concluiu: Assim, as Leis n 6.766/79 e 4.380/64 constituem normas distintas, ao menos tendo em vista os fins a que se destinam. Por isso, no esto obrigadas
as cooperativas habitacionais prvia aprovao de projetos de loteamento ou de desmembramento, tal
como estabelece a Lei n 6.766/79.

Taxa extra: Cobrana


Responsabilidade do locador e do locatrio
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Administramos um apartamento que est alugado. Temos a seguinte dvida: O Condomnio em que est localizado o apartamento, est cobrando 2 cotas extras, referente a um rateio de saldo
devedor, que est afetando o saldo do condomnio. De quem ser esse custo, do proprietrio ou o locatrio? (A.C. Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: Taxas extras de condomnio, a princpio so obrigaes do locador. Entretanto, nestas
taxas podero estar embutidas despesas ordinrias a cargo do locatrio, como por exemplo, o caso de
indenizaes trabalhistas em que o locador responsvel pela dispensa de empregados ocorridas em
data anterior ao incio da locao, nos termos do art. 22, inciso X, nico, alnea d da Lei 8.245/91. As
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indenizaes posteriores so despesas a cargo do locatrio, nos termos do art. 23, 1, alnea a da
mesma lei, devendo ser proporcional ao tempo do incio da locao com o tempo entre a admisso do
funcionrio e a data da resciso do contrato de trabalho.

Associao de moradores
Contribuio s de associados
BDI - Jurisprudncia
(STJ)
Comentrio: Nos loteamentos ou nos locais onde proprietrios efetuaram desmembramentos de
rea maior, surgem vrias construes, que com o decorrer do tempo e o aumento de residncias,
passam a ser objeto de assaltos. Como o policiamento insuficiente e o problema de violncia
grande, os moradores se renem e formam associaes com o objetivo principal de obter segurana.
Assim, constroem portaria, colocam cmeras e iluminao e contratam funcionrios para controlar a
entrada. Naturalmente todos so beneficiados, no s quanto segurana, mas tambm com a valorizao dos imveis. Basta verificarmos que os imveis situados no interior dos condomnios ou dos
loteamentos, justamente pela segurana que oferecem, so mais procurados e, dessa forma, mais valorizados. E infelizmente a Lei do Gerson impera, provavelmente por uma questo cultural do nosso
povo. Algumas pessoas, egostas, aproveitam-se de tudo e no participam das despesas. Obtm gratuitamente segurana e valorizao de sua propriedade. Se isso no se constitui em enriquecimento ilcito, o que seria ento? Assim, a orientao mais recente do Superior Tribunal de Justia ignora a
realidade. Vira as costas para as necessidades da sociedade e alimenta o egosmo, dando fora ao
aproveitador, aquele que gosta de levar vantagem. A persistir essa orientao, as associaes em
apreo tero encerradas suas atividades e abrir-se-o as portas das casas para a bandidagem, pois a
segurana que o Poder Pblico deveria oferecer, s pessoas que pagam seus impostos elevadssimos
deixa muitssimo a desejar.
AgRg no Recurso Especial n 1.296.517 - SP (2011/0289191-4) - Relator: Ministro Sidnei Beneti Agravante: Associao dos Proprietrios do Loteamento Terras de San Marco - Agravado: Ratnieks
Egon
Ementa: Agravo Regimental - Recurso Especial - Direito das coisas - Condomnio - Taxa para
manuteno - Obrigao para proprietrio de imvel no-associado - Impossibilidade - Recurso improvido.
1. O proprietrio de imvel no est obrigado a contribuir para a associao de moradores quando no
associado. 2. A recorrente no trouxe qualquer subsdio capaz de alterar os fundamentos da deciso
agravada. 3. Agravo Regimental improvido.
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Alterao de fachada em condomnios


BDI - Comentrios & Doutrina
Rodrigo Karpat*
Modificar a fachada do prdio pode gerar uma srie de dvidas e problemas para o condomnio. A
discusso envolve um estudo sobre o que o nosso Cdigo Civil estabelece e o que o Poder Judicirio e os
condomnios vm realizando na prtica. Na simples leitura do artigo 1336, III do Cdigo Civil, fica claro
que qualquer alterao de fachada no pode ser realizada salvo com a concordncia da unanimidade dos
condminos. Cdigo Civil Art. 1336. So deveres do condmino: III. no alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas.
Neste sentido o doutrinador Caio Mario da Silva Pereira aduziu que a fachada do edifcio um bem
comum a todos os copro-prietrios, e, como tal, no pode qualquer condmino nela inovar sem o consentimento dos demais. A aplicao dessa proibio converte-se em dever de todos os condminos quanto conservao das linhas exteriores do prdio.
Porm, existem situaes em que so aceitveis modificaes, pelo fato de no serem consideradas
como alterao de fachada. Para caracterizar a alterao necessrio modificar o sentido e substituir as
linhas exteriores do prdio.
De acordo com a lio de Caio Mario da Silva Pereira: O limite da proibio o interesse coletivo.
Desde que no prejudique ningum, nem comprometa a segurana do imvel, nem infrinja as clusulas
da conveno. Pode o dono de qualquer apartamento fazer neste as obras que entender. Tem-se entendido, gene-ralizadamente, que no importa em alterao interdita o fechamento de rea voltada para o
exterior, varanda ou terrao, por vidraas encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparncia no quebra a harmonia do conjunto.
Na prtica, tem se aceito pequenas modificaes na fachada desde que no causem prejuzo esttica do prdio, tais como fechamento de sacadas, redes de proteo, persianas, e ainda a substituio de
materiais antigos que no existem mais no mercado quando houver a necessidade de troca de esquadrias,
batentes e etc. Quando constatado que no houve comprometimento segurana ou alterao significativa da esttica da fachada cabvel seu fechamento.
Este entendimento aplica-se tambm no caso de remoo de caixilhos.
Conclui-se assim que algumas modificaes, tais como o fechamento de sacadas com vidros transparentes, a instalao de redes de proteo, remoo de caixilhos e a colocao de persianas no constituem alterao da fachada, desde que no comprometam a esttica do condomnio. Considerando que
alguns casos no configuram alterao de fachada sugere-se que o sndico se antecipe e convoque
assembleia a fim de padronizar a instalao dos vidros, persianas, remoo de caixilhos entre outros.
Esta aprovao dever ocorrer com quorum de maioria simples e obrigar aos condminos ausentes
tambm.
* O autor Advogado de Direito Imobilirio e scio do escritrio Karpat Sociedade de Advogados,
em So Paulo, SP.
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Condmino pode nomear procurador


para represent-lo em AGO?
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Moram comigo, alm da minha esposa, meus dois filhos maiores. O imvel est registrado em meu nome. Numa assembleia geral do condomnio, quando eu no puder comparecer, a minha
esposa ou um dos meus filhos podem participar e votar nas assembleias gerais do condomnio sem
procurao, ou precisam dela para exercer esse direito? (J.M.L.L. Juiz de Fora, MG)
Resposta: Precisam da procurao. Se for casado com comunho de bens, a esposa no precisa, pois
coproprietria. O procurador pode ser condmino ou pessoa estranha, no sendo necessrio o reconhecimento de firmas, principalmente quando se trata de familiares ou conhecidos que moram com o
condmino, salvo disposio em contrrio na Conveno. Diz J. Nascimento e Franco, em seu livro
Condomnio Editora Revista dos Tribunais 5 ed., 2005, pg. 130: A procurao para representao
dos condminos dispensa forma solene e reconhecimento de firma, no mais exigida em inmeros atos
e at nos mandados judiciais. Necessrio apenas que dela constem poderes especiais ao mandatrio
para comparecer assembleia, discutir e votar....

Ao de cobrana de quota condominial:


Contra quem ajuizar a ao?
BDI - Perguntas & Respostas
Perguntas: Tenho um condomnio como cliente que precisa ajuizar aes de cobrana decorrente do
inadimplemento de quotas em atraso. 1- A ao de cobrana pode ser proposta em face do compromissrio
comprador ou cessionrio (o compromisso no est registrado no cartrio de registro de imveis)? 2- A
ao de cobrana pode ser proposta em face do compromitente vendedor (consta no cartrio de registro
de imveis) e do comprador? 3- Em sendo possvel a cobrana em face do compromissrio comprador,
que atualmente reside no imvel, em fase de execuo de sentena, o apartamento poder ser PENHORADO? Ressalta-se que o imvel encontra-se REGISTRADO EM NOME DO COMPROMITENTE
VENDEDOR. 4- O compromitente VENDEDOR dever ser INTIMADO em caso de ser possvel a
penhora do apartamento? (J.B. Campinas, SP)
Respostas: 1 a 4. Tendo o condomnio tomado conhecimento da promessa de venda do imvel,
ainda que o contrato no esteja registrado no cartrio de registro de imveis, deve propor ao contra o
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promissrio comprador (ou contra o cessionrio, no caso de cesso). Nessa hiptese no ser possvel a
penhora do apartamento, mas sim dos direitos sobre o apartamento. Nos termos do 2 do art. 1.334 do
Cdigo Civil, so equiparados ao proprietrio, os promitentes compradores e cessionrios. Segundo a
jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia, a ao de cobrana de quotas condominiais pode ser
proposta conjuntamente contra o proprietrio e o promissrio comprador, pois a nica coisa que poder
ocorrer ser a excluso de um deles, caso haja determinao judicial para tanto. Mas no aconselhvel,
nem prtico. A dvida relativa s despesas condominiais propter rem (em virtude da coisa), por ela
respondendo o imvel, seja quem for o responsvel, com a intimao na pessoa de seu proprietrio, bem
como do promissrio comprador que quitou ou no o preo do imvel. Independe da posse (direta ou
indireta), pois o compromissrio comprador pode ter alugado o imvel e nem por isso deixar de responder pelo pagamento das taxas condominiais.

Condomnio no responde por fatos ocorridos nas


reas comuns ou no interior das unidades, exceto
se prevista a responsabilidade na conveno
BDI - Jurisprudncia
(TJSP)
Comentrio: O furto em unidade autnoma ou o roubo, bem como prejuzos ocasionados a veculos
na garagem, ou danos nas reas comuns, no so de responsabilidade do condomnio, salvo se houver
previso na conveno condominial. Ocorre que no se tem notcia de alguma conveno que preveja
expressamente a responsabilidade do condomnio, o que seria verdadeiro absurdo. O condomnio no
tem personalidade jurdica, sendo apenas considerado uma unio de interesses de pessoas que detm a
propriedade de unidades num mesmo imvel. Por esta razo, um condmino no depositrio dos bens
do outro. Tambm no se trata de uma prestao de servios e no h relao de consumo entre eles.
Apelao n 0044290-28.2008.8.26.0000 - Comarca de So Paulo Apelante: Maria Ivoneide Cavalcante Gonalves Apelado: Condomnio Edifcio So Marcos Relator: Ribeiro da Silva
Ementa: Apelao Cvel. Indenizao. Assalto em unidade condominial. O condomnio edilcio
ente despersonalizado. No se trata de prestador de servios. Deve prevalecer o disposto na conveno,
pois foi essa a vontade dos condminos. O condomnio s responde por furtos ocorridos nas suas reas
comuns ou interior da unidade se isso estiver expressamente previsto na conveno. Entendimento pacificado pela jurisprudncia deste Tribunal de Justia do Estado de So Paulo e pela jurisprudncia do E.
S.T.J.. Dano moral. Ausncia de nexo causal. Apelo desprovido.
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Abono Pontualidade em Cotas Condominiais


BDI - Comentrios & Doutrina
Luiz Ribeiro O N Costa Junior*
Com o advento do novo cdigo civil que
alterou a Lei 4591/64 no tocante a cobrana
de multas para as cotas condominiais, estipulando como limite o percentual de 2%,
tal fato acabou por incentivar a
impontualidade no pagamento das cotas
condominiais, e em alguns casos a ajudar
no aumento da inadimplncia.
Numa tentativa da AABIC e do SECOVI
de tentarem majorar o percentual da multa a
um patamar de 10%, com cobrana pro rata, a boa ideia foi lamentavelmente vetada por ex-presidente da
Repblica.
Os Tribunais Estaduais, vm constantemente entendendo que mesmo a conveno condominial prevendo percentual maior que o determinado em Lei, que a norma legal se sobrepe conveno, visto que
a cota condominial se renova a cada ms, portanto as cotas vencidas at o incio da vigncia do Novo
Cdigo Civil, teriam o percentual de multa determinado pela Conveno, e as cotas posteriores, estariam
limitadas a 2%.
Alguns condomnios, quando do surgimento da nova norma, acabaram por criar o famigerado abono pontualidade, instituto muito usado anteriormente na rea de locaes, visto que nada mais seria do
que uma multa disfarada.
Sempre defendemos que tal situao poderia ser considerada no mnimo estranha na seara condominial,
visto que o conceito da cota condominial diferente da locao, uma vez que tecnicamente falando a
cota condominial cobrada de acordo com uma previso oramentria, a qual deve refletir o montante
de despesas que o condomnio prev para o ano, e uma vez realizada a previso, divide-se ento pelo
nmero de meses do exerccio, obtendo-se ento o valor da cota condominial.
Assim considerando, no haveria como inserir-se o famigerado abono pontualidade, uma vez que se
o morador pagasse em dia e fosse abatido um percentual de sua cota condominial, a arrecadao no
seria alcanada.
Todavia, se ao valor da previso fosse acrescido um percentual para que com eventual desconto se
obtivesse o montante necessrio ao condomnio, teramos ento uma previso fora de suas caractersticas de despesas ordinrias e extraordinrias.
Ocorre porm, que em recente julgado do Superior Tribunal de Justia, no REsp n 1.217.181/DF, da
lavra do Min. Massami Uyeda, houve o entendimento de que o desconto pontualidade, no se confunde
com a imposio de multa aos que atrasam o pagamento.
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De se frisar que referido entendimento, foi de encontro ao


posicionamento do Tribunal de
Justia do Distrito Federal, o
qual havia se posicionado ao reconhecimento do abono de pontualidade.
Ou seja, a corte mxima
infraconstitucional, ao julgar
matria que trata de abono pontualidade, posicionou-se a favor
da mesma, permitindo que seja
institudo no condomnio eventual percentual de desconto para
o condmino que efetuar o pagamento da cota condominial at a data do vencimento.
No voto do i. Ministro, este ainda ressalva que o recurso est em harmonia com a jurisprudncia da
Corte Superior, afirmando que o desconto concedido para o pagamento antecipado no penalidade,
mas sim um estmulo para quitao antecipada das taxas devidas.
Importante ressaltar que tal posicionamento utiliza como paradigma deciso ocorrida em 2000, cuja
fundamentao valeu-se de poca de alta inflacionria.
No caso do Tribunal Bandeirante, este entende que o abono pontualidade cobrado em conjunto com
multa moratria, caracteriza bis in idem, razo pela qual vem reiteradamente afastando sua cobrana.
Todavia, em alguns casos, de locao, onde no existe a cobrana de multa moratria, mas apenas o
desconto pontualidade, algumas cmaras tem entendido que sua cobrana possvel.
Ainda assim, apesar de no con-cordarmos no conceito, entendemos que com este posicionamento
do STJ, os condomnios podem pensar em instituir o abono pontualidade.
Claro que por tratar-se de deciso de Corte Superior, ainda no muito utilizada e divulgada, poder
ainda ocorrer algumas resistncias nas instncias inferiores, inclusive como j mencionado o
posicionamento do Tribunal Bandeirante, o que acarretar ao condomnio ter que conduzir o processo
at deciso em referida instncia.
Entretanto, como nem todos os casos acabam por parar no Judicirio, e considerando no haver
impedimento legal para referida cobrana, pode acontecer de referida medida vir a causar ao menos um
desestmulo aos devedores impontuais e que no quiserem constituir advogado para levar uma briga
adiante e por longo tempo, cujo resultado final ser imprevisvel, ou com possibilidade de xito para o
condomnio, caso a deciso venha a ocorrer no Superior Tribunal de Justia.
* O autor formado em administrao, Advogado Especialista em Condomnios, membro da Diretoria da ACIGABC, membro do Conselho de tica da AABIC, membro da Vice-Presidncia de Condomnios do SECOVI e Diretor da ATIPASS Consultoria Imobiliria Ltda.

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Oferta de garagem em penhora


para discutir execuo no aceita
BDI - Jurisprudncia
(TJMG)
Comentrio: Por fora de sentena judicial o Juiz condenou a agravante a ressarcir valores pagos
indevidamente pela agravada a ttulo de taxas de condomnio. No entanto, tendo sido intimada a pagar a
dvida, a agravante apresentou uma impugnao para discutir a execuo, oferecendo como garantia,
como previsto em lei, uma cauo, ou seja, uma vaga de garagem da qual proprietria. Tendo sido
negado esse tipo de cauo, o agravante apresentou Agravo de Instrumento tentando fazer com que fosse
aceita referida cauo. Os julgadores negaram provimento ao Agravo, uma vez que para que seja possvel a apresentao de impugnao deve haver garantia por meio de penhora ou depsito. Tendo em vista
que o Cdigo de Processo Civil estabelece uma ordem de bens a serem penhorados e nessa ordem o
depsito em dinheiro est em primeiro lugar, e tendo em vista que penhora da garagem incapaz de
atender de imediato o objetivo da execuo que o pagamento ao credor, ficou afastada a oferta da
garagem como penhora, negando-se o Agravo de Instrumento.
Agravo de Instrumento 0420939-16.2011.8.13.0000 - Comarca de Belo Horizonte - Agravante(s):
Medcenter Condomnio do Edifcio Medical Center Alfredo Balena - Agravado(a)(s): Maria Victoria
Perottino - Relator Desembargador Pereira da Silva
Ementa: Agravo de Instrumento. Cumprimento de sentena. Impugnao. Garantia do juzo. Necessidade. Penhora. Artigo 655, CPC. Dinheiro, ordem preferencial. Negar provimento ao recurso.

Prescrio em 5 anos para cobrana


de dbito condominial, segundo o STJ
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Existe um novo entendimento no STJ (RE n 1.139.030) que trata sobre a prescrio
condominial, antes era de 20 anos, passou para 10 anos e agora com este Recurso passou para 5 anos.
Minha pergunta : Se isto vlido para entrar com recurso? (F.P. Manaus, AM)
Resposta: O novo entendimento do STJ, sobre prescrio de 5 anos, conforme acrdo publicado no
BDI n 19, de 2011, poder ser utilizado como entendimento para a reforma da sentena, pois trata de
uma interpretao do art. 206, 5, inc. I do Cdigo Civil.
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Sublocao de garagem em condomnio


depende de previso em contrato
e na conveno condominial
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Quero saber de Vs. Ss. o seguinte: Em uma Clusula de Conveno de Condomnio
consta a seguinte redao: CLUSULA X: O ttulo do direito ao uso da vaga para estacionamento s
poder ser diretamente alienada por seu titular a outro condmino, por fora de sua vinculao obrigatria unidade autnoma, sendo vedada, em consequncia, terminantemente, a transferncia a pessoas
estranhas ao condomnio. Poder, entretanto, esse direito, ser objeto de locao ou comodato a terceiros,
em carter permanente mas unicamente a pessoas estabelecidas no edifcio ou que nele trabalhe, se
atravs de sociedade civil constituda a forma e para os fins mencionados na clusula 71 . As 16 (dezesseis)
vagas privativas vinculadas loja 201 e as 13 (treze) vinculadas sala 1001, podero ser utilizadas por
visitantes das referidas unidades, a critrio de seus proprietrios, porm apenas enquanto permaneam
como tais o Governo Federal da Repblica Argentina e Sua Majestade a Rainha por Direito do Canad.
Adotando que quem pode o mais pode o menos, posso sublocar? Se fosse feito a sublocao eu teria
fundamento jurdico? e qual seria? (F.R. Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: A sublocao poder ser permitida desde que o locador (que pode alugar ou dar em
comodato) consinta previamente por escrito (art. 13 da Lei 8.245/91) e, desde que seja sublocada a
pessoas no estranhas, estabelecidas e que trabalhem no prdio atravs de sociedades, conforme determina a Conveno.

Vagas de garagem, podem variar de tamanhos?


BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: A conveno de um condomnio determina que as vagas de garagem sero utilizadas com
localizao definida, conforme planta de distribuio de vaga assinada pelos condminos. Seria obrigatrio que as vagas possussem a mesma medida, j que umas so maiores que as outras? (L.D. Rio de
Janeiro, RJ)
Resposta: No existe obrigatoriedade que as vagas tenham as mesmas dimenses, pois as mesmas
esto definidas no projeto arquitetnico, espelhado na Instituio e Especificao de Condomnio, ficando o condmino com a vaga que lhe couber, conforme o meio especificado para a sua distribuio.
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Responsabilidade do proprietrio
do veculo estacionado na garagem
pelos danos provocados no prdio
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Administramos um prdio de locao, onde ocorreu um sinistro na garagem. Um veculo
pegou fogo inexplicavelmente danificando fiao eltrica do prdio, tubulaes, e a fuligem grudou nas
paredes da garagem at o 8 e ltimo andar, esse veculo estava estacionado em local de manobra prximo s escadas de acesso ao 1 andar, era de responsabilidade de um dos inquilinos do prdio, no possua
seguro prprio nem contra terceiros. Nosso procedimento foi de solucionar os problemas o mais rpido
possvel pois os inquilinos queriam rescindir seus contratos e o proprietrio do prdio estava viajando.
Ento pedimos um laudo dos bombeiros e providenciamos os reparos necessrios, a despesa ficou em R$
9.000,00. Gostaramos de saber quem deve pagar essas despesas? informamos que o prdio no possui
seguro incndio pois o mesmo no tem condomnio constitudo. Acreditamos quem quem deve pagar
o inquilino que deixou o carro estacionado em rea de manobra e sem autorizao, estamos certos?
Como podemos fazer essa cobrana pois o mesmo saiu do apartamento locado. (J.L. Guarapuava, PR)
Resposta: A responsabilidade ser do ocasionador do evento danoso, proprietrio do veculo que
pegou fogo, que dever ser acionado judicialmente para reparao dos danos, podendo ser encontrado o
seu paradeiro junto Receita Federal, Detran, Tribunal Regional Eleitoral, Cia. Telefnica, etc., podendo ser arrestados os seus bens (veculos, casas, contas bancrias etc), para depois ser convolados em
penhora. Quem dever process-lo o proprietrio do prdio.

Honorrios de advogado devidos pelo


condmino inadimplente. Quem pode
cobrar, o condomnio ou o advogado?
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: A conveno do condomnio que administramos, estabelece que o condmino devedor dever
alm do pagamento das taxas em atraso, arcar tambm com os honorrios advocatcios (20% sobre o dbito).
Ocorre que o condmino depositou apenas o valor do dbito sem os honorrios cobrados pelo advogado da
administradora. Quem possui legitimidade para cobrar os honorrios? o condomnio em virtude da conveno? ou o advogado diretamente do condmino devedor ou do condomnio? (V.S.P. So Paulo, SP)
Resposta: Tem legitimidade para a cobrana dos honorrios, em juzo, o advogado da administradora ou indicado ou contratado pela mesma, devendo o advogado provar a sua efetiva atuao.
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Edifcios tambm envelhecem


BDI - Comentrios & Doutrina
Gabriel Karpat*
A correta manuteno e conservao dos edifcios um tema que, embora tenham transcorridos tantos
anos de crescimento do setor de construo civil, ainda motiva discusses entre especialistas. Tal fato ocorre
porque o aquecimento da economia despertou uma nova cultura nos consumidores brasileiros em muitos
segmentos da cadeia produtiva: a de tornar tudo descartvel. Os condomnios, porm, tm uma caracterstica
diferente dos demais bens: so concebidos para que seus moradores os usufruam durante muito tempo. E, ao
longo desse perodo, devem resistir aos desgastes do uso e da natureza; ao envelhecimento natural.
inconcebvel imaginar que edifcios se tornem descartveis quando suas propriedades deixarem de
atender s expectativas dos usurios. Isso invivel do ponto de vista econmico. Justamente por esse motivo,
os proprietrios dividem a responsabilidade com relao sua manuteno, desde o primeiro dia de uso.
Desde a primeira previso de despesas, faz-se necessrio destinar uma verba para a conservao do imvel, visando expectativa de prolongamento da vida til da edificao, assim como de seus bens comuns.
costume, inclusive, estabelecer o fundo de reserva na ordem de 5% do valor da parcela do condomnio para
que, ao longo dos anos, ele possa ser utilizado na correo ou modernizao de componentes e reas. Estes
bens, numa projeo em longo prazo, podem at superar o valor de custo da prpria construo.
Aos gestores dos condomnios cabe a responsabilidade de elaborar e executar corretamente o planejamento dos servios de conservao, utilizando a reserva destinada. Devem levar em conta aes preventivas quanto ao desgaste dos bens e equipamentos comuns dos edifcios, estabelecendo um cronograma das
manutenes. Para obter mais chance de sucesso, tais programas devem prever, alm do material e dos
recursos financeiros, a estrutura e recursos humanos necessrios. Deve-se prever, inclusive, a manuteno
corretiva, ou seja, uma ao no planejada, emergencial, que exige interveno imediata para evitar riscos
e prejuzos maiores aos usurios. Tudo, obviamente, levando-se em conta as normas que a legislao prev
e um desempenho que seja tolervel pelos usurios e proprietrios, garantindo a sua higiene e a segurana.
Apesar de trabalhosa, a tarefa de administrao se bem organizada pode ser facilitada. A realizao de inspees peridicas, posteriormente registradas em relatrios-padro, facilita a avaliao de
perda do desempenho de algum componente da edificao e/ou de seus maquinrios. Permite aes de
conserto mais geis e menos dispendiosas ao condomnio.
Com a finalidade de garantir a integridade do condomnio, o sistema de manuteno, alm de adequado, precisa contar com muita organizao. fundamental manter-se uma pasta com o arquivamento
de documentos e plantas do edifcio, projetos e informaes dos servios j realizados, bem como seus
custos, tempo de garantia ou de durao de cada ao.
Todo esse trabalho no s facilita como tambm mostra transparncia na administrao condominial.
Mais do que isso, traz, como grande benefcio uma vida longa para o imvel. Quem agradece so os
maiores interessados: os condminos.
* O autor diretor da GK Administrao de Bens e coordenador do curso de sndicos profissionais
da Gabor RH.
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