Ao iniciar o SisDEA Home, ser apresentada a tela inicial de Bem Vindo ao SisDEA Windows.
Selecione a opo Criar Novo Modelo.
1.1. Informaes sobre o modelo:
Na tela ao lado ser solicitado: Autor do modelo: nome do autor e responsvel tcnico pelo trabalho; Nome de referncia do modelo: nome que ser impresso nos relatrios do modelo; Data de criao: atribuda com base na data atual do computador; rea de Concentrao: Escolha entre Avaliao, Economia, Medicina e Engenharia; Tipologia: Tipologia referente rea de concentrao. Para Avaliao de Imveis, as opes so: Descrio do modelo: insira informaes sobre a aplicao do modelo, qual a abrangncia e para qual finalidade o modelo foi criado.
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1.2. Definir as variveis do modelo:
Nesta etapa, sero definidas as variveis do modelo. Podero ser includas variveis numricas e alfanumricas. Para incluir uma varivel numrica ou alfanumrica, selecione a mesma da lista de variveis, disponvel ao lado direito da caixa de dilogo e depois clique no boto
possvel tambm criar uma nova varivel, que no esteja na lista, utilizando a barra de ferramentas, conforme a seguir ilustrado:
Clique aqui com o mouse para incluir uma varivel texto ou
aqui para incluir uma varivel numrica, que no esteja na lista de variveis.
1.3. Classificar as variveis do modelo:
+
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As escalas das variveis independentes devem ser criadas levando em considerao a seguinte ordem de prioridade:
Quantitativas (so as variveis que podem ser medidas ou contadas); Dicotmicas, Binrias ou Dummy (assumem somente dois valores); Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos cientficos) e Qualitativas Cdigos Alocados, que devem iniciar com o cdigo 1, utilizando nmeros naturais e crescentes. O nmero 1 deve ser atribudo pior caracterstica.
Obs.: As variveis de cdigos alocados, as dicotmicas e as quantitativas que podem ser contadas, so variveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento micro numerosidade para as variveis de cdigos alocados e para as dicotmicas.
1.4. Definir a senha para o modelo:
Ao finalizar a criao do modelo, possvel proteger o mesmo de possveis alteraes selecionando a opo Modelo protegido por Senha.
Marque a opo Modelo protegido por senha. Voc poder definir dois tipos de senha: Somente leitura (o arquivo pode ser visualizado se a senha no for fornecida durante a abertura do modelo); Acesso completo (para abrir o modelo necessria a senha definida nesta etapa)
1.5. Digitando os dados da amostra e das projees de valores:
Ao finalizar a criao do modelo, ser exibida a caixa de dilogo ilustrada a seguir, solicitando a confirmao para o nome do modelo. O nome padro SisDEA1.
Aps salvar o modelo com o nome desejado, ser disponibilizado o mdulo de edio de dados.
Os modelos do SisDEA possuem a extenso .sda.
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Editando os dados da amostra e das projees de valores:
2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES
Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opo de Menu Modelo, e depois Propriedades.
3. RETORNADO PARA A DIGITAO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO IMVEL AVALIANDO
Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opo de Menu Dados e depois selecione o primeiro boto da barra de ferramentas.
Aps incluir os dados, salve o modelo no disco rgido Projeo Dadosdaamostra
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4. ANALISE EXPLORATRIA DOS DADOS DA AMOSTRA
Uso da estatstica descritiva:
Grficos de disperso (Exibir Variveis) Histogramas das variveis Medidas de tendncia central, limites das variveis e disperso dos dados; Identificao de dados e variveis inconsistentes ou pouco representativas.
No mdulo exibir variveis ser possvel:
Identificar erros de digitao; Verificar se houve a extrapolao das variveis independentes em relao aos atributos dos imveis avaliando; Identificar no grfico de disperso os pontos discrepantes para cada varivel independente; Identificar a tendncia linear entre as variveis independentes e a varivel dependente. Por exemplo: A rea total aumenta, o valor unitrio deve diminuir. Se existir inverso, o problema pode estar na colinearidade ou na existncia de pontos influenciantes.
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5. CALCULO DA EQUAO DE REGRESSO
Para acessar o mdulo de opes de clculo, selecione a aba Ferramentas e em seguida o boto Calcular do grupo da Regresso Linear.
METODOS DE CLCULO DA EQUAO DE REGRESSO
GERAL todas as regresses possveis (combinao de todas as variveis com todas as transformaes selecionadas). SIMPLIFICADO mais do que 10 variveis e todas as transformaes selecionadas (til quando o clculo da equao de regresso levar a um nmero muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa tambm grande);
OBS.: A sugesto iniciar com as transformaes mais simples: x, 1/x e ln x. No transformar variveis de cdigos alocados (em reviso pela NBR 14.653).
A estatstica de DURBIN WATSON especfica para uso em sries temporais. A sua utilizao esta em reviso pela NBR 14.653-2 e no se aplica analise de dados de corte transversal.
Calculo Dos Coeficientes Sugere-se utilizar o mtodo dos mnimos quadrados para amostras com poucos dados; O mtodo da mxima verossimilhana pode ser utilizado para grandes amostras (>> 60).
Seleo do modelo preferencialmente pela estimativa.
Restrio imposta ao regressor (b) davarivel:a rea aumenta o valor/m deve diminui. Alterar aqui paraaopoadequada. Indicar aqui qual a varivel dependente e marcar as variveis a serem utilizadas
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6. SELEO DO MODELO
COEFICIENTE DE CORRELAO desejvel que seja maior ou igual a 0,75, indicando que existe uma correlao variando de mdia a forte entre as variveis independentes e a varivel dependente. Se o coeficiente for menor de 0,75, sugerimos analisar as variveis e os dados. Podem existir dados influenciantes, as escalas das variveis independentes podem estar inadequadas ou houve a omisso de variveis chaves.
TESTES FORMAIS Definidos na NBR 14.653-2.
Significncia do modelo (f) Grau de Fundamentao <= 1% III <= 2 % II < =5% I
Significncia das variveis Nvel de confiana Grau de Fundamentao <= 10% >= 90% III <= 20 % >= 80% II <= 30 % >= 70% I A varivel com o maior t (t student) a varivel mais importante no modelo de regresso
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Grau de Preciso Amplitude do I.C. (N.C. 80%) III 30% II 40 % I 50 %
Verificar o sinal da varivel: se negativo ou positivo. Exemplo: a rea aumenta o valor/m no deve aumentar.
DISTRIBUIO DOS RESIDUOS
[ 68 , 90 , 95 ] => Sugesto [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]
Obs.: Os graus de preciso e de fundamentao so afetados pelo uso de variveis de cdigos alocados. O GRAU MXIMO que pode ser obtido Grau II.
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7. ANALISE DA EQUAO verificar o grfico da funo estimativa.
Se houver inverso em uma ou mais variveis independentes, estas sero exibidas na cor vermelho neste mdulo. Os principais motivos podem ser: a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a varivel); b. colinearidade (auto grau de correlao linear entre as variveis independentes); ou c. omisso de varivel chave no modelo.
O grfico pode ser utilizado para a anlise de variveis qualitativas (cdigos alocados ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variveis DICOTOMICAS a sugesto verificar a coluna da elasticidade com a varivel dependente. No exemplo abaixo, para a varivel Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2 (Oferta), verifica-se que o fator oferta de 9,02%.
8. ANALISE DOS RESIDUOS
8.1 Resduos da regresso HOMOCEDSTICO (verificar se no grfico de resduos da regresso o erro constante, ou seja, os pontos esto espalhados sem nenhum desenho definido). RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 % RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = testar o modelo sem o dado
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9. ADERENCIA
O mdulo de aderncia permite analisar dois grficos:
O primeiro, ou localizado direita no canto superior, o da Aderncia entre os dados observados e os valores estimados. Este grfico permite verificar com rapidez o poder de predio do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos dados coletados.
O segundo grfico para verificar se houve aderncia dos resduos do modelo de regresso distribuio normal, que est representada pela distribuio normal reduzida.
Neste mdulo, importante salientar que:
O Laudo de Avaliao, na modalidade completo, deve ter anexado o Grfico de Aderncia (valores estimados x preos observados). Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) so os dados mais discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior ateno. O segundo grfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a distribuio dos resduos tende a se aproximar da distribuio normal: o Distribuio normal - [ 68 , 90 , 95 ].
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10. PROJEO DE VALORES
O intervalo de confiana utilizado para medir a preciso da avaliao, ou para fazer estimativas (avaliaes) intervalares.
O campo de arbtrio utilizado para arbitrar valores quando o imvel avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo de arbtrio, ser necessrio apresentar a justificativa no laudo de avaliao.
O valor final do laudo de avaliao deve ser arredondado em at 1%. A finalidade retirar a idia de exatido de valores, j que os mesmos so estimativas e no medidas de valores.
11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft Excel, verso 2003 a 2010. Para exportar, selecione a opo Dados | Exportar, conforme ilustrado a seguir:
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12. GERANDO RELATORIO SINTETICO DE VALORES
Os principais resultados estatsticos gerados pelo SisDEA podem ser editados em um arquivo compatvel com o Microsoft Word. Selecione esta opo, conforme ilustrado abaixo, atravs do Menu Exibir | Resultados.