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No 381 | Julho/Agosto 2014

CONDOTIS

o que esperar da terceira onda

entrevista

ECONOMIA E NEGCIOS

ESTILO

TECNOLOGIA

JOO DORIA JR

OS RESULTADOS DA LINHA
PROCOPA

REVESTIMENTOS
DE PAREDE

MQUINAS DE CAF

GRUPO DORIA

Violetkaipa / Shutterstock.com

matria de capa

Condotis: Terceira onda pode passar

por nova regulamentao no Brasil
Apelo da rentabilidade sem alerta para os riscos chamou a
ateno da Comisso de Valores Mobilirios para o mercado

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Sustentando-se no mercado h quase quatro dcadas como alternativa para viabilizar

a expanso hoteleira nacional, especialmente da modalidade econmica, os condotis ingressaram h dois anos em uma nova onda de crescimento, a segunda em maior escala, aps um
perodo de estagnao do segmento vivido entre 2001 e 2011. Calcado em um modelo de
negcio que permite a viabilizao da construo a partir da diviso e comercializao da
propriedade em unidades autnomas, onde cada quarto pode ser vendido individualmente, os
condotis ganharam a ateno do mercado imobilirio e se posicionaram como um grande e
atraente filo de negcio para pequenos investidores.
Diferentemente dos flats e apart-hotis, que com a mesma proposta de comercializao
e atendimento de demanda se proliferaram no mercado nas dcadas de 1980 e 1990, gerando
uma polmica acirrada e ainda no encerrada com a hotelaria independente - marcadamente
pelos menores custos de construo e encargos fiscais - os condotis prometiam mais transparncia no modelo de negcio, 100% focado na operao hoteleira, e no mais no uso misto
(residencial com pool hoteleiro).
Por iniciativa do Sindicato da Habitao (Secovi), um Manual de Melhores Prticas para
Hotis de Investidores Imobilirios Pulverizados chegou a ser produzido e lanado em 2012

O setor em alerta

O primeiro alerta ao setor foi dado via um comunicado emitido pela CVM em dezembro do ano passado, j motivado pelo excesso de ofertas irregulares de investimento em
empreendimentos imobilirios. O apelo da rentabilidade
sem alerta para os riscos foi um dos problemas observados
nos materiais publicitrios nas ofertas de condotis inse-

Divulgao

por um ncleo de trabalho formado por representantes de

redes hoteleiras, entidades, consultores e outros segmentos
envolvidos na construo, incorporao e venda desse tipo
de empreendimento, como forma de ordenar a estruturao dos condotis e delimitar as responsabilidades de cada
ponta do projeto.
Entre um ciclo e outro de negcios oriundos da construo de flats, apart-hotis e condotis, foram produzidos
mais de R$ 50 bilhes em ativos, viabilizados por centenas
de milhares de investidores.
Na ltima onda dos apart-hotis a CVM no interveio
porque com o advento da Lei 10.303/01 houve uma mudana na lei 6.385/76, estendendendo o mbito de atuao
da Autarquia fiscalizao de todos os contratos ofertados
publicamente, ou quaisquer outros ttulos e contratos de
investimento coletivo, que gerem direito de participao,
parceria ou remunerao, inclusive resultante de prestao
de servios (caso dos meios de hospedagem), cujos rendimentos advm do esforo do empreendedor ou de terceiros. Assim, com essa alterao legal, o condotel passou a ser
tambm considerado um valor mobilirio e, portanto, ficou
sob o manto regulador da CVM.

ridos nas propostas de investimento, de responsabilidade

do conjunto de ofertantes, nomeadamente os construtores,
incorporadores, corretores imobilirios e operadores hoteleiros.
Incluem-se como oferta pblica, segundo o comunicado, a publicidade veiculada em TV, rdio, jornais, e tambm por correio eletrnico (e-mail marketing), enviado por
corretores de imveis ou outros representantes de incorporadores, onde so apresentadas tais oportunidades e sua
virtual lucratividade.
O comunicado chama ainda a ateno dos incorporadores, corretores de imveis e demais participantes do mer-

O desenvolvimento da hotelaria brasileira na linha do tempo

At 1960 - A maioria dos hotis construdos por famlias ricas, e muitas vezes com apoio de recursos governamentais. O Copacabana
Palace (RJ) um exemplo dessa fase;
1964 - Incio do governo militar;
1986 - Incentivos financeiros e fiscais atraram companhias internacionais ao Brasil, como Accor, ITT Sheraton, InterContinental, entre
outras, que instalaram aqui propriedades;
1990 - Incio do governo Collor e mercado super ofertado em razo de uma diminuio da demanda causado pelas crises econmicas.
Era dos apart-hotis, produtos imobilirios com caractersticas bastante especficas - quitinetes que podiam ser colocadas ou retiradas
do pool hoteleiro;
1994 - Com a estabilidade econmica do Plano Real houve o incentivo a investimentos produtivos e havia percepo generalizada
de que hotelaria era um grande negcio, deflagrando um encontro de interesses entre incorporadores imobilirios e administradores
hoteleiros. Era dos flat services - quartos hoteleiros em empreendimentos residenciais com programas restritivos para proprietrios
retirarem suas unidades do pool hoteleiro;
2003 - O Brasil passa por um ciclo econmico de prosperidade, mas marcado por um perodo de pouco desenvolvimento de novas
propriedades hoteleiras que perdurou de 2001 a 2011;
2012 - Prenncio de uma nova onda de desenvolvimento, com forte predominncia do modelo de condotis, totalmente restrito para
uso residencial.

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matria de capa

cado imobilirio para o disposto nos art. 2, inciso IX, e art.

19, ambos da mesma Lei n 6.385/76, anteriormente mencionada, que determina que as ofertas de investimento que
utilizarem a forma e os meios de divulgao acima descritos devem ser previamente registradas na CVM e somente
podem ser realizadas por sociedades tambm registradas
na Autarquia.
O comunicado caiu como uma bomba sobre o mercado e todos os players envolvidos, diante da iminncia de
uma nova e pesada regulamentao para o setor, at ento
pautado pela Lei 4.591, que rege a Incorporao Imobiliria. Temem, alm do nus legal envolvido, uma paralisao
na onda de expanso com as restries que podem advir
com a possvel nova regulamentao.
Leitura diferente desse processo tem Jos Ernesto
Marino Neto, professor de investimentos hoteleiros na
Fundao Getlio Vargas, de quem por meio do Ncleo de
Estudos Avanados em Turismo e Hotelaria mantido pela
instituio (Neath), partiu a iniciativa de promover duas

Entenda o arcabouo legal que

envolve os condotis
Lei n 4.591/64 - Dispe sobre o condomnio em edificaes e
as incorporaes imobilirias
Lei 6.385/76, artigo II Nova definio do conceito de valor mobilirio
Lei 6.404/76 Rege contabilmente as Sociedades Annimas
10.303/2001 - Altera e acrescenta dispositivos na Lei n 6.404/76,
introduzindo o conceito genrico de security
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mesas redondas reunindo agentes do setor, como o Secovi

e a Associao de Dirigentes do Mercado Imobilirio (Ademi), representantes da Ordem dos Advogados do Brasil
(OAB) e da prpria CVM. A lei mudou, a jurisprudncia se
consolidou e, em ambos os casos, a favor dos investidores,
defende Marino, para quem a interveno da Autarquia
no uma caas s bruxas, mas uma oportunidade para
o encontro de um norte orientador para o mercado, que
viveu sucessivas mudanas de regulamentao, marcadamente na ltima dcada. De acordo com o professor, dos
422 empreendimentos que esto em construo hoje no
Brasil, somando cerca de R$ 12 bilhes em investimento e
com abertura prevista at 2016, aproximadamente 300 se
inserem na categoria de condotel.
Consideramos que seria adequado promover uma
interao entre esses dois mundos, pois a indstria imobiliria no reconhece a CVM como rgo regulador e a CVM
detm pouco conhecimento sobre o mercado imobilirio.
Estvamos frente de uma situao nova que merecia uma
ao imediata e que permitisse aos atores entenderem-se
uns aos outros. A indstria de condotis tem 40 anos de
histria e regras prprias. A CVM deveria conhecer isso.
Em contrapartida, a legislao de mercado de capitais exige da CVM uma atuao como regulador quando se trata
de valores mobilirios, e o mercado imobilirio deveria conhecer as preocupaes e atitudes da Autarquia, avaliou
Marino na ata do primeiro encontro realizado em fevereiro
deste ano.
Desde ento, e aps alguns encontros mantidos
tambm com agentes do setor por iniciativa prpria, a
CVM vem estudando a elaborao de uma regulamentao
especfica para as ofertas pblicas de contratos de investimento coletivo em empreendimentos hoteleiros, diante de
um eventual enquadramento no conceito de valor mobilirio. Segundo a Autarquia, h cerca de 50 processos investigativos analisando operaes envolvendo oferta pblica
de contratos de investimento coletivo em condotis, e cerca de dez pedidos de dispensa de registro para operaes
dessa natureza, com apenas um deferimento at o fechamento desta edio.

Dispensa condicionada

O primeiro contrato a receber a dispensa de registro

foi o do Best Western Premier Arpoador Fashion Hotel, no
Rio de Janeiro, projeto da Arpoador Fashion Hotel Empreendimento com incorporao da Incortel Vitria Consultoria e Hotelaria. Aps entendimento da CVM, o projeto
obteve dispensa de registro e sua comercializao foi libe-

Alm do nus legal envolvido, a

hotelaria teme a paralisao na onda
de expanso com uma possvel nova
regulamentao

Uma das medidas da regulamentao pode determinar

que a oferta pblica em anlise deva ser exclusivamente
destinada a quem se enquadre no conceito de investidor
qualificado, ou seja, que atestem possuir ao menos R$
300 mil em valores mobilirios, ou, alternativamente,
disponibilidade em investir no mnimo R$ 1 milho na
oferta em questo. A CVM inovou nessa deciso e criou
a figura do investidor credenciado, definindo-o como
aquele que possa comprovar um patrimnio mnimo de
R$ 1,5 milho.
J para quem no passar pelo crivo, as penalidades
que a CVM pode atribuir vo desde uma simples advertncia at a suspenso do exerccio de cargo de administrador
de companhia aberta ou de entidade do sistema de distribuio de valores; inabilitao para o exerccio de atividades no mercado, com a suspenso ou cassao da autorizao ou registro para o exerccio das atividades de que trata

Divulgao / ibis

rada, comemora Romero Valena, diretor de Desenvolvimento de Negcios da Incortel. Este envolvimento serviu
para esclarecer que o que fazemos, projetamos e empreendemos de fato uma atividade imobiliria, onde caracterizadamente o investidor est efetivamente comprando uma
parte do todo de um hotel, seja frao hoteleira ou unidade
hoteleira, representado atravs de uma escritura pblica
com registro no cartrio de imveis e ainda, possuidor de
um contrato de administrao/locao sob uma bandeira
hoteleira, no nosso caso, a Best Western.
Ainda de acordo com o diretor, a incorporao no
sofreu nenhuma alterao. O processo de venda ganhou
muita fora e qualidade, pois todos os nmeros do estudo
de viabilidade do empreendimento e pesquisa de mercado
passaram por percia independente e pelo crivo da CVM,
aumentando a credibilidade do investimento e tornando
as informaes mais acessveis ao investidor.
A ata da reunio extraordinria emitida pelo Colegiado da CVM, no entanto, condicionou a dispensa a requisitos que podem balizar as prximas anlises, e cujo objetivo, segundo atestam, no outro se no garantir que os
investidores tenham acesso a dados que lhes permitam tomar decises de investimento quando devidamente informados, em especial no que se refere aos riscos envolvidos.

a lei; passando por multas que podem ser estabelecidas

em quinhentas vezes o valor nominal de urna Obrigao
Reajustvel do Tesouro Nacional; 30% do valor da emisso
ou operao irregular; ou ainda multa cominada pela inexecuo de ordem da Comisso no excedendo dez vezes
o valor nominal de uma Obrigao Reajustvel do Tesouro
Nacional por dia de atraso no seu cumprimento.
Alm disso, vender valores mobilirios sem autorizao legal pode configurar crime contra o sistema financeiro nacional. Quando a CVM enfrenta uma situao
desse tipo, o caso encaminhado ao Ministrio Pblico
Federal para as devidas providncias.
Aps moderar duas mesas redondas conduzidas
pela FGV sobre o assunto, Jos Ernesto Marino Neto acredita que a CVM j indicou um caminho de dispensa de registro de oferta pblica de condotis, porm acredita que
haver uma distino entre dois modelos. H o condotel
organizado pelo Cdigo Civil no qual os incorporadores
alienam fraes imobilirias e h o condotel organizado de
acordo com a lei de incorporaes imobilirias no qual se
aliena as unidades autnomas. Como h muita segurana
jurdica com as unidades autnomas acredito que a CVM
tende a dispensar a figura do investidor qualificado e do
investidor credenciado para esse tipo de condotel, mas
no acredito que ela venha a ceder em nada mais, alm
disso. O princpio de proteo do investidor com a publicao dos estudos de viabilidade e dos fatores de risco, de
declarao do investidor atestando sua cincia sobre esses
riscos, e de mais transparncia na operao com a auditoria trimestral, contribuir de forma decisiva na maior
profissionalizao dessa indstria, conclui.
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