DIRETRIZES TCNICAS

INSPEO DE MANUTENO PREDIAL

14/10/2014
DT 004/14 DTPC

INSTITUTO DE ENGENHARIA

Presidente: Camil Eid

Vice Presidente Tcnica: Miriana Marques Pereira
Diretor de Engenharia de Produo: Jernimo Cabral P. Fagundes Neto
Coordenador da Diviso de Patologias das Construes: Tito Lvio Ferreira
Gomide

Comisso de Estudos
Coordenadores: Tito Lvio Ferreira Gomide, Jernimo Cabral Pereira Fagundes
Neto, Marco Antonio Gullo, Odair Vinagreiro e Stella Marys Della Flora
Relatores: Tito Lvio Ferreira Gomide e Stella Marys Della Flora
Membros : Odair Vinagreiro, Stella Marys Della Flora, Ricardo Lyra, Antonio
Guilherme Menezes Braga, Luciano Gomide Giglio, Miriana Marques Pereira,
Jernimo Cabral Pereira Fagundes Neto, Marco Antonio Gullo, Tito Lvio Ferreira
Gomide e Miguel Tadeu Campos Morata.

1. PREFCIO
Com o advento da Inspeo Predial no Brasil, em 1999, e a
criao da Engenharia Diagnstica, em 2005, foram devidamente classificadas
cinco ferramentas diagnsticas dos exames em edificaes (vistorias, inspees,
auditorias, percias e consultorias), visando aes investigativas pr-ativas de
qualidade e sustentabilidade das edificaes includa a abordagem e enfoque da
responsabilidade social.
Neste contexto, e considerando que a segurana, preservao da
qualidade, sustentabilidade e valorizao das edificaes dependem da
manuteno predial, que se configura como uma das condicionantes para se
atingir o patamar tcnico e a vida til de projeto (VUP), destaca-se a evoluo dos
estudos diagnsticos voltados s edificaes. Tais estudos foram coroados com
as recentes normas de manuteno e desempenho da ABNT. Porm, a
aplicabilidade de tais diplomas tcnicos somente se viabiliza com base em
diagnsticos tcnicos seguros, realizados por profissionais habilitados e
especializados, mediante a utilizao de metodologias e critrios tcnicos de
aplicao prtica e direta. A Inspeo Predial apresenta-se como uma ferramenta
diagnstica fundamental no enfoque da qualidade das edificaes.
Assim sendo, alm das Diretrizes de Inspeo Predial Total, j
editadas pelo Instituto de Engenharia, so necessrias as especficas Diretrizes da
Inspeo de Manuteno Predial, para facilitar as avaliaes tcnicas na prtica,
no s na manuteno mas, tambm, no desempenho.

2. INTRODUO
O roteiro de trabalho da Inspeo de Manuteno Predial no
nico, porm, como ocorre com a maioria dos trabalhos tcnicos investigativos,
recomendvel um rumo que possibilite sistematizar as aes mais genricas,
facilitando o desenvolvimento da atividade.
Os procedimentos tcnicos de Inspeo de Manuteno Predial
devem ser pautados com base nos novos enfoques doutrinrios e prticos, estes
determinados pelas recentes normas de desempenho e manuteno predial da
ABNT, alm dos preceitos da moderna doutrina da Engenharia Diagnstica. As
presentes diretrizes tcnicas de Inspeo de Manuteno Predial atendem esse
anseio de forma inovadora, alm de aprimorar o que j ficou consagrado com a
boa prtica da disciplina, desde a sua implantao no Brasil, em 1999.
A Inspeo de Manuteno Predial uma ferramenta diagnstica
especfica no enfoque da realidade prtica da gesto dessa atividade. Determinar
o plano adotado, os programas em execuo, determinar as falhas de
manuteno e irregularidades de uso que prejudicam a edificao, alm de
fornecer subsdios fundamentais para que o gestor ou representante legal da
edificao avalie e aprimore o gerenciamento das aes da manuteno e
reformas, o grande objetivo destas diretrizes. Visa ainda estas diretrizes a
preservao do patrimnio em sua vida til, aplicvel a todas as edificaes,
independentemente da tipologia e idade.

3. OBJETIVO
As presentes diretrizes contemplam todos os procedimentos
tcnicos necessrios, com conceitos, classificaes e demais regramentos
relativos prtica da Inspeo de Manuteno Predial, voltada s diversas
tipologias das edificaes. Dentre os principais objetivos dessas diretrizes, podem
ser citados:
a)
b)
c)

d)
e)

Indicao da documentao tcnica-legal necessria pratica

da Inspeo de Manuteno Predial;
Instituio de conceitos aplicveis ao tema;
Apresentao das avaliaes e procedimentos tcnicos da
atividade, com diretrizes para a elaborao do laudo tcnico
de inspeo de manuteno predial;
Indicao das recomendaes tcnicas e ordem prioritria das
intervenes;
Apresentao das incumbncias e responsabilidade dos
inspetores;

4. DOCUMENTOS COMPLEMENTARES
4.1. APLICAO DAS DIRETRIZES
Na aplicao destas diretrizes necessrio consultar e atender as
normas tcnicas correlatas e legislao pertinente, dando-se destaque aos
seguintes preceitos legais:
3

4.2. PRECEITOS LEGAIS

Legislaes profissionais de engenheiros e arquitetos;

Cdigo de Obras;
Constituio Federal;
Cdigo Civil;
Cdigo de Processo Civil;
Cdigo Penal;
Cdigo Comercial;
Cdigo de guas;
Cdigo de Defesa do Consumidor;
Cdigo Sanitrio Estadual;
Legislao Ambiental;
Cdigo Florestal;
Normas Tcnicas;
Legislaes Federais;
Todas as normas tcnicas que venham a ser consideradas
pertinentes aos casos alvo da especialidade das inspees,
inclusive as internacionais;

5. CONCEITOS
Para efeito destas diretrizes, aplicam-se os conceitos e definies
das normas citadas, e tambm os seguintes:
Anlise Tcnica inferncia decorrente de informaes e interpretaes
observadas pelo tcnico habilitado, na inspeo da edificao.
Anomalia Construtiva aquela de origem endgena por deficincias do projeto,
dos materiais ou da execuo.
Anomalia Funcional aquela decorrente da degradao natural ou uso intenso.
Auditoria Tcnica o atestamento tcnico, ou no, de conformidade de um
fato, condio ou direito relativo a uma edificao.
Avaliao Tcnica nota tcnica de condio edilcia.
Avaliao Tcnica da Manuteno nota tcnica da condio da manuteno
edilcia.
Avaliao Tcnica do Uso nota tcnica de condio de uso do edifcio.
Avaliao Tcnica da Degradao nota tcnica de condio de degradao
dos sistemas construtivos.
Avaliao Tcnica do Desempenho nota tcnica de condio da reduo, ou
no, da degradao edilcia.
CheckList o conjunto de tpicos prediais a serem inspecionados e avaliados.

Conformidade, ou no resultado ou indicao positiva, ou negativa, quanto ao

atendimento de especificaes ou ndices estabelecidos em contrato,
regulamento, norma ou outro referencial pr-estabelecido.
Dano irregularidade de origem exgena, causado por vandalismos ou acidente.
Degradao reduo do desempenho devido atuao, ou no, de vrios
agentes de degradao.
Agentes de degradao tudo aquilo que age sobre um sistema, contribuindo
para reduzir seu desempenho.
Desempenho comportamento em uso de um edifcio e de seus sistemas.
Engenharia Diagnstica a disciplina dos estudos e aes proativas das
investigaes tcnicas das patologias prediais, representadas pelas anomalias
construtivas, falhas de manuteno e irregularidades de uso.
Falhas de Manuteno aquelas do planejamento, gesto ou operao.
Gesto da Manuteno conjunto de procedimentos tcnicos e administrativos
capazes de gerenciar (planejar, gerir e controlar) a execuo das atividades de
manuteno seguindo as periodicidades e prazos pr-estabelecidos, ao menor
custo possvel (gerindo despesas e contratos dos prestadores de servios).
Inspeo Predial a avaliao tcnica da edificao em uso, visando preservar
seu desempenho original.
Inspeo de Manuteno Predial a avaliao tcnica da manuteno da
edificao em uso, visando orientar a gesto da manuteno e preservar seu
desempenho original.
Inspeo Tcnica a anlise tcnica de determinado fato, condio ou direito
relativo a um objeto.
Manuteno o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor
desempenho da edificao para atender s necessidades dos usurios, com
confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possvel.
Manuteno (NBR 15575) conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e seus sistemas
constituintes, a fim de atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
Manifestao Patolgica anomalia que se manifesta no produto em funo de
problemas no projeto, na fabricao, na instalao, na execuo, na montagem,
no uso, ou na manuteno, bem como problemas que no decorrem do
envelhecimento natural.
Nota Tcnica de Condio de Manuteno o resultado da avaliao de
qualidade do planejamento, gesto e operao da edificao.
Nota Tcnica de Condio de Uso o resultado da avaliao das condies
de uso regular da edificao.
Nota Tcnica de Degradao avaliao tcnica nos padres I, M e S,
calculados atravs das anotaes no checklist especfico.
5

Operao da Manuteno Procedimentos formalizados ou padronizados

visando fornecer instrues sobre a operao ou manobras segura de
equipamentos, mquinas, motores ou similar.
Plano de Manuteno Documento emitido sob a responsabilidade do
proprietrio ou sndico, em caso de condomnio, que consolida ou registra as
condies de procedimentos, indica a periodicidade de interveno e nomina o
responsvel pela ao. Tambm indica as condies de registro e arquivo, em
observncia NBR 5674 da ABNT e no Manual de uso operao e manuteno,
fornecido pelo responsvel pela Construo (Construtor / Incorporador) elaborado
em consonncia com a NBR 14.037 da ABNT.
Programa de Manuteno Vide Plano de Manuteno
Patologias prediais so as doenas tcnicas representadas pelas anomalias
construtivas, falhas de manuteno ou irregularidade de uso das edificaes.
Qualidade Predial a composio total das condies tcnicas de construo,
manuteno e uso da edificao, frente s expectativas estabelecidas.

6. CRITRIO TCNICO
O critrio tcnico para a elaborao de laudos de Inspeo de
Manuteno Predial baseia-se na viso sistmica tridimensional de manuteno,
para avaliar a qualidade do plano, gesto e operao. O esquema sinptico
tridimensional o seguinte:

7. CLASSIFICAO DO TIPO DA EDIFICAO

Estas diretrizes de Inspeo de Manuteno Predial atendem
prioritariamente as edificaes em geral, que podem ser classificadas nos
seguintes tipos ou tipologias:
comerciais (lojas e prdios)
residenciais (casas e prdios)
industriais (galpes)
rurais (galpes)
especiais de uso privado (shoppings, hiper-mercados, agencias
bancrias e outras)
especiais de uso pblico (escolas, hospitais, reparties
pblicas, universidades)
temporrias (estandes, coberturas)
outros (porturias, ferrovirias, rodovirias e aeroporturias)

8. CLASSIFICAO DO MODELO DA EDIFICAO

Sob a tica da Inspeo Predial as edificaes podem ser
classificadas nos seguintes modelos:
N normal edifcios com instalaes e equipamentos bsicos;
E especial edifcios com equipamentos complexos e/ou automao, obras de
arte especiais e demais construes com estrutura e fundaes especiais.
Recomenda-se visita tcnica no objeto da Inspeo Predial antes
da contratao da inspeo, para bem especificar o tipo, modelo e complexidade
da edificao.

9. CLASSIFICAO DO NVEL DE INSPEO DE

MANUTENO PREDIAL
A Inspeo de Manuteno Predial ser classificada de acordo
com a tipologia, modelo e complexidade da edificao ou nvel de complexidade
pretendido, indicando-se os seguintes tipos:
Nvel N - inspeo de um ou mais especialistas, voltada principalmente para
edificaes de modelo N - normal.
Nvel E - inspeo de equipe com dois ou mais especialistas, voltada
principalmente para edificaes de classe E especial, podendo em sua anlise
conclusiva recomendar servios adicionais, tais como ensaios tecnolgicos,
auditorias, percias e consultorias. Deve incluir recomendaes tcnicas,
administrativas e de sustentabibilidade.

10. ANLISE DOCUMENTAL

Deve-se analisar o contedo da documentao disponvel, bem
como sua compatibilidade, ou no, no sentido de resgatar providencias para tornlas disponveis para o acervo documental da edificao.
Na inspeo predial de nvel E, recomendvel a verificao
prvia de documentos especficos, tais como a conveno condominial e o manual
de uso operao e manuteno, quando disponvel, ou outro(s), visando a anlise
de parmetros pertinentes para definio do tipo e padro do edifcio em estudo.
Recomenda-se adotar, no caso de edificaes condominiais, a
tabela do anexo A da NBR 14.037 Diretrizes para elaborao de manuais de
uso, operao e manuteno das edificaes da ABNT, consoante segue:

ANEXO A da NBR 14037 da ABNT - Da Documentao tcnica e legal do

condomnio
A.1 - Introduo
A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da
documentao do condomnio, sendo que alguns deles so entregues pela
construtora ou incorporadora e os demais devem ser providenciados pelo
condomnio, conforme Tabela A.1
Tabela A.1 Incumbncia pelo fornecimento inicial a cargo da construtora
ou incorporadora Incumbncia pela renovao a cargo do proprietrio ou
condomnio e periodicidades

Documento

Incumbncia pelo
fornecimento
inicial

Manual do proprietrio

Construtora ou
incorporadora

Proprietrio

Manual das reas comuns

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Certificado de garantia dos

equipamentos instalados
Notas fiscais dos equipamentos
Manuais tcnicos de uso, operao
e manuteno dos equipamentos
instalados
Auto de concluso
(habite-se)

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Alvar de aprovao e execuo

de edificao

Construtora ou
incorporadora

Alvar de instalao de elevadores

Construtora ou
incorporadora

Alvar de funcionamento de
elevadores

Construtora ou
incorporadora

Incumbncia
pela renovao

Condomnio
Condomnio
Condomnio

No h
No h desde
que inalterada
as condies do
edifcio
No h desde
que inalterada
as condies do
edifcio
Condomnio

Periodicidade da
renovao
Pelo proprietrio quando
houver alterao na fase de
uso
Pelo condomnio quando
houver alterao na fase de
uso ou legislao
A cada nova
aquisio/manuteno
A cada nova
aquisio/manuteno
A cada nova
aquisio/manuteno
No h

No h

No h

No h
8

Auto de vistoria de corpo de

bombeiros (AVCB)
Projeto aprovado
Projetos legais
Incndio
Projetos aprovados em
concessionrias
Projetos executivos (ver 5.7.6.2)
Memorial de incorporao

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Verificar legislao
estadual especfica

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

Condomnio

A cada alterao do
Sndico

Condomnio

Quando necessrio

Condomnio

Quando necessrio

Condomnio
Especificao, instituio de
condomnio

Ata da assemblia de instalao do

condomnio (registrada)
Conveno condominial

Importante:A
minuta de
responsabilidade do
Incorporador

Condomnio
Condomnio
Condomnio

Regulamento interno

Relao de proprietrios
Licenas ambientais
Termos de ajustamento de conduta
ambientais (TAC)
Recibo de pagamento do IPTU do
ltimo ano de obra, boleto(s) de
IPTU (s) a serem pagos, cpia do
processo de desdobramento do
IPTU e carns IPTU desdobrado
Recibo de pagamento da
concessionria de energia eltrica
(ltimo pagamento)
Recibo de pagamento da
concessionria de gua e esgoto
(ltimo pagamento)
Recibo de pagamento da
concessionria de gua e esgoto
(ltimo pagamento)
Atestado do start-up do gerador

Importante:A
minuta de
responsabilidade do
Incorporador
Condomnio

Condomnio

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Condomnio
Condomnio

A cada alterao
Quando necessrio
Quando necessrio

Condomnio
Construtora ou
incorporadora

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

No h

Condomnio
No h
Condomnio
No h
Condomnio
No h
No h

No h

Condomnio
Certificado de abrangncia do
grupo gerador
Certificado de limpeza,
desinfeco e potabilidade dos
reservatrios de gua potvel
Declarao de limpeza do poo
de esgoto, poo de gua servida,
caixas de drenagem e esgoto
Relatrio de vistoria de entrega
de obra
Relao de equipamentos,
mveis, eletrodomsticos,
objetos de decorao entregues
ao condomnio (quando
aplicvel)
Cadastro do condomnio no
sindicato patronal
Atestado de instalao de gs e
instalaes hidrulicas e outras
instalaes prediais (quando
aplicvel)
Atestado de instalaes eltricas
Atestado Sistema de proteo
a descarga atmosfrica SPDA
Medio hmica (com
terrmetro calibrado e aferido
pelo INMETRO)
Livro de atas de
assemblias/presena
Livro do conselho consultivo
Inscrio do edifcio na receita
federal (CNPJ)
Inscrio do condomnio no ISS
Inscrio do condomnio no
sindicato dos empregados
Aplice de seguro de incndio
ou outro sinistro que cause
destruio (obrigatrio) e outros
opcionais
Relao de moradores
Procuraes (sndico,
proprietrios, etc)
Documentos de registros de
funcionrios do condomnio de
acordo com a CLT
Cpia dos documentos de
registro dos funcionrios
terceirizados
Programa de preveno de

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

No primeiro ano e depois a

cada 3 anos para edifcios
residenciais e comerciais e
a cada 2 anos para locais
de reunio de pblico.

Condomnio
A cada 6 meses
Condomnio
A cada ano

Construtora ou
incorporadora

No h

No h

Construtora ou
incorporadora

No h

No h

Condomnio

Condomnio
Condomnio

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio

Condomnio

No H
Verificar legislao
especfica
Verificar legislao
especfica
A cada ano
A cada cinco anos para
edificaes residenciais
ou comerciais e trs anos
para edificaes com
grandes concentraes
pblicas
A cada alterao
A cada alterao
A cada alterao do sndico
No h
No h

A cada ano
Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

A cada alterao

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

A cada alterao de
funcionrio, quando
aplicvel
A cada alterao de
funcionrio, quando
aplicvel
A cada ano

A cada alterao

10

riscos ambientais (PPRA)

Programa de controle mdico de
sade ocupacional (PCMSO)
Atestado de brigada de incndio
Relatrio de inspeo anual dos
elevadores (RIA)
Contrato de manuteno de
elevadores
Contrato de manuteno de
gerador
Sugesto ou modelo de
programa de manuteno
preventiva
Sugesto ou modelo de lista de
verificao do programa de
manuteno preventiva
Contrato do sistema e
instrumentos de preveno e
combate a incndio
Certificado de teste dos
equipamentos de combate a
incndio
Livro de ocorrncias da central
de alarmes
Certificado de desratizao e
desinsetizao
Cadastro do condomnio junto
s concessionrias de servios

Condomnio

Condomnio

A cada ano, quando

aplicvel
A cada ano

Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

A cada ano

Construtora ou
incorporadora

No h

No h

No h

No h

A cada ano
Validade do contrato

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Condomnio
A cada ano

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Verificar legislao vigente

A cada ocorrncia
A cada 6 meses
No h (desde que
inalteradas as condies do
edifcio)

IMPORTANTE A periodicidade de renovao e o contedo da prpria Tabela

A.1 devem ser ajustados, individualmente, em funo das exigncias locais da
legislao municipal, estadual ou ainda da legislao federal vigente.
Alm dos documentos elencados acima, quando disponveis,
recomenda-se analisar os seguintes:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)

Planejamento de Manuteno
Programa e indicadores;
Manual de uso, operao e manuteno;
Relatrios de inspeo;
Livro de registros;
Previses oramentrias;
Relatrios de reclamaes dos usurios;
Conveno do condomnio condies de uso, e
Manuais Tcnicos.

Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e

seu contedo somente dever ser utilizado para fins de garantia de funcionalidade
do edifcio e comprobatria de atendimento a quesitos legais.

11

11. PLANEJAMENTO DA INSPEO DE MANUTENO E

COLETA DE INFORMAES
Consoante desenvolvimento dos itens abordados acima, a
Inspeo de Manuteno Predial dever ser planejada conforme o tipo e modelo
da edificao, o nvel da inspeo especificado, a documentao disponvel e a
coleta de informaes, bem como demais particularidades contratuais.
O planejamento da Inspeo de Manuteno Predial, antes da
inspeo "in loco", para conhecimento genrico da edificao sugere-se elaborar
questionrio ou a promoo de entrevistas junto aos responsveis e usurios,
para os informes gerais sobre a manuteno e tambm para cincia de eventuais
modificaes e/ou reformas sofridas na edificao original.
O questionrio a ser desenvolvido deve ser direcionado para o
proprietrio ou usurio, sndico, zeladoria ou gerncia condominial, quando
aplicvel.
Ser respondido pelo(s) usurio(s) para a apurao das
informaes pertinentes manuteno em estudo.
Ser direcionado para o os responsveis pela Manuteno da
edificao servir para conhecimento da rotina predial, cuidados tcnicos e
demais procedimentos a serem constatados, na inspeo.
O planejamento deve incluir o roteiro especfico da inspeo de
campo: por reas da edificao, ou por sistemas, ou mista.

12. AVALIAO TRIDIMENSIONAL DA MANUTENO

A avaliao da condio de manuteno est associada anlise
dos servios coletados, com foco no planejamento, gesto e operao, que deve
ser enquadrada nos seguintes padres:
I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;
M - Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;
Os servios sero analisados atravs da documentao tcnica
pertinente e inspecionados in loco.
12. 1 O planejamento seja avaliado atravs dos mtodos de
trabalho, cronograma, prazos e anlise do plano de manuteno, se disponvel.
O programa deve ser analisado e comentado quanto ao seguinte:
a) Tipologia, e regime de uso da edificao: Intenso Regular
Mnimo
b) Complexidade de Sistemas e Equipamentos
c) Expectativa de durabilidade dos sistemas NBR 15.575:
expressa em ida vida til prevista
d) Idade das edificaes: porcentual da vida til
e) Registros comparativos de metas
12

f) Falhas encontradas
g) Formulao de recomendaes das aes corretivas e
preventivas
h) Solicitaes e reclamaes dos usurios
i) Histrico das manutenes realizadas
j) Rastreabilidade dos servios
k) Impactos referentes s condies climticas e ambientais do
local
l) Definio de escala de prioridades nas intervenes
m) Previso financeira
12.2 A avaliao da gesto deve focar as aes, os resultados e
custos efetivados na edificao, analisando-se o seguinte:
a) Atendimento ao Desempenho consoante a norma NBR 15.575
Estado de conservao
b) Prazo de observao de falhas e respectivos reparos
c) Tempo mdio de respostas s solicitaes dos usurios
d) Periodicidade das inspees de uso e manuteno, e
e) Registros das inspees
Outros indicadores gerenciais de eficincia, tambm podem ser
analisados a saber :
f) Relao entre custo e tempo estimados e efetivamente
realizados;
g) Taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de
retrabalho necessrio;
g) Relao ao longo do tempo do custo x benefcio gerado pelas
manutenes;
i) Preservao do valor da edificao ao longo de sua vida til
12.3 A inspeo da operao deve se basear nas inspees in
loco focando as tcnicas utilizadas, os servios e produtos, os prazos e as
periodicidades das intervenes, analisando:
a) Degradao, precoce ou no;
b) Aes para minimizar manuteno corretiva previso de
interveno de manuteno preventiva ou preditiva;
c) Prognsticos de ocorrncias;
d) Falhas encontradas em relao constatao de
procedimentos
operacionais
no
padronizados,
que
prejudicam o funcionamento regular do sistema.
12. 4 Falhas da Manuteno
As falhas de manuteno devem ser relacionadas no check-list,
incluindo aquelas que contrariem as recomendaes do manual de uso, operao
e manuteno das reas comuns do edifcio, caso sejam pertinentes, pela anlise
do plano de manuteno, se disponvel, em consonncia com a NBR 5674 da
ABNT.
12.4.1 Para o Nvel de Inspeo E recomendvel fazer as classificaes das
falhas de manuteno, sugerindo-se o seguinte:
FDP falha de planejamento/programa provenientes de falhas do plano e
programa (manuais);
FDE falha de execuo proveniente dos procedimentos e/ou insumos;
FDO falha de operao proveniente de operao, registro e controle;
13

FDG falha de gesto causada pela logstica e/ou custos;

No nvel E devero ser elencadas as falhas de manuteno,
classificadas como incorrigveis, dependendo da impossibilidade das intervenes
corretivas, pela prpria equipe de manuteno. Nesse caso a proposta de
interveno ser a troca do sistema, elemento ou componente ou quando
recomendada, a reforma.

13 AVALIAO DA CONDIO DE USO

A avaliao da condio de uso, baseada nas especificaes
tcnicas contidas nos projetos e memoriais executivos e descritivos, bem como
nos demais regramentos da conveno do condomnio e prtica predial, seguindo
os padres:
UA - uso adequado s especificaes tcnicas e regramentos condominiais
UN uso inadequado s especificaes tcnicas e regramentos condominiais

14. CHECK LIST

O CheckList visa registrar a condio tcnica da qualidade nas 3
(trs) vertentes da viso sistmica tridimensional, representadas pelas condies
do plano/programa, de gesto e de operao dos diversos sistemas construtivos,
instalaes e equipamentos. O Checklist dever ter complexidade proporcional ao
escopo contratual, ao nvel da inspeo de manuteno (N ou E), ao tipo e modelo
da edificao em estudo.
A listagem dever abranger os sistemas construtivos das reas
comuns (externas e internas), bem como dos equipamentos e instalaes, visando
determinar a condio tcnica tridimensional, com as anotaes dos padres de
qualidade (I, M e S).
A listagem deve relacionar as falhas de manuteno e
inadequaes de uso, preferencialmente com a indicao da numerao da
ilustrao fotogrfica.
No nvel de inspeo de manuteno E, alm do checklist de
configurao geral, devem ser juntados aos laudos os checklists dos
equipamentos e demais especialidades da edificao, tais como elevadores, arcondicionado, cmaras frigorficas em hipermercados, paisagismo, piscinas e
quadras em centros esportivos, bombas e reservatrios de postos de gasolina e
outros.
O modelo do checklist deve ser desenvolvido para cada
edificao, com alguns anexos especficos (eltrica, elevadores, ar-condicionado,
segurana contra incndio, etc), caso necessrio.

14

15. INSPEO DE CAMPO

A data e o roteiro da inspeo de campo devem ser indicados no
laudo. A inspeo de manuteno deve abranger todas as reas comuns da
edificao. Recomenda-se percorrer o edifcio do topo ao ltimo pavimento
inferior, observando e anotando as avaliaes tcnicas no checklist, bem como as
falhas de manuteno e inadequaes de uso, com os nmeros dos registros
fotogrficos dos aspectos relevantes, que vo ser anexados ao laudo.

16. NOTA TCNICA DA DEGRADAO

A nota tcnica pode ser apurada atravs de check-list especfico
de degradao ou degenerao, anotando-se os padres:
I - Inferior degradao inferior expectativa mnima;
M - Mdio degradao regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior degradao supera a expectativa mdia;

A ttulo exemplificativo - Check-list especfico preconizados pelo

Guia Orientativo Norma de Desempenho da CBIC.
A nota tcnica da degradao, portanto, com base nas tabelas N 51 e 52 do
referido guia da CBIC pode ser a seguinte:

Caixilhos

Paredes Internas

Pisos

Cobertura

Inst. Hidraulicas

Inst. Eletricas

Risco de enchentes
Assoreamento Sist. De drenagem
Eroso do solo
Rebaixamento de lenol fretico
Elevada umidade relativa do ar
Chuvas de vento
Concentrao / empo de gua
Infiltrao de umidade
Permeabilidade gua
Presso de vapor
Movimentaes higropspicas
Condensao do vapor de gua
Formao de bactrias, algas
Fungos emboloradores
Fungos apodrecedores
Saponificao
Retrao de secagem
Desagregao

Fachadas

AGENTES / PROCESSOS
DEGENERATIVOS

Estrutura

Passveis de atuar / Prejudicar

elementos

M
M
I
I
S
S
M
I
S
M
S

S
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S
S
M
I
M
M
M

I
I
I
I
S
S

I
M
M
M
S
M

OBSERVAES /
PROVIDENCIAS

15

Formao de efloprescncias
Chuvas cidas
Lixiviao
Nvoa salina/ataque por cloreto
Reao lcali-agregado
Carbonatao
Oxidao/corroso
Corroso bimetlica
Corroso por frestas
Corroso por pites
Ao de insetos e roedores
Ao de trmitas
Elevados nveis de insolao
Ao dos raios ultravioleta
Movimentaes trmicas
Choque trmico
Calcinao
Fadiga
Fluncia
Gretamento
Lascamentos
Fissurao
Delaminao
Descolamentos
Desgaste por atrito
Perda de elasticidade
Impactos
Vibraes
Jato de areia projetada pelo vento
Proximidade de pedreiras
Proximidade de ferrovias
Correntes de fuga (trem metro)
Radiaes eletromagnticas
Poluio atmosfrica SO3, etc
Evaporao de volteis
Produtos domsticos de limpeza
Reaes eletrolticas
Incompatibilidades fsicas
Incompatibilidades qumicas

S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
I
S
I
I
M
S
M
M
S
S
M
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-

M
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M
I
I
M
M
S
S
I
I
I
-

I
S
M
M
M
M
M
I
M
I
M
-

NOTA: O registro da incidncia dos agentes / processos degenerativos durante o

desenvolvimento da Inspeo, sinaliza para a necessidade de implementar ao
de mitigao correspondente para minimizar os impactos de degradao
decorrentes da(s) ocorrncia(s), a serem detalhadas mediante contratao de
Consultoria especializada.
Contrariamente avaliao de qualidade, evidentemente, quanto
maior a incidncia de padres "S na degradao, pior as condies de
manuteno da edificao.

16

Outra possibilidade de nota tcnica da degradao a

comparao dos nveis de desempenho da edificao ao longo do tempo,
apontando-se as redues apuradas.

17. CONFIGURAES GERAIS DA MANUTENO

As configuraes gerais da manuteno, so obtidas mediante a
apurao dos resultados (I, M ou S) das diversas inspees de manuteno
acompanhando os respectivos CheckLists, como no exemplo abaixo.
I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;
M Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;
EXEMPLO:
50% (40 itens) - I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;
I = Inferior qualidade inferior expectativa usual;
30% (24 itens) - M Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
20% (16 itens) - S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;

MANUTENO PREDIAL
0 0%

16 itens

20%
40 itens

24 itens

30%

50%
INFERIOR
MDIO
SUPERIOR

A comparao da configurao em estudo com aquelas das

Inspees de Manuteno Predial anteriores permite determinar a evoluo da
qualidade da manuteno predial (crescente, estacionria ou decrescente) ao
longo do tempo, sendo recomendvel elaborar a representao grfica dessa
evoluo, para melhor visualizao da mesma, consoante exemplo abaixo:

17

25
20
15
INFERIOR
10

MDIO
SUPERIOR

5
0
1a inspeo
(1998)

2a inspeo
(2001)

3a inspeo
(2004)

4a inspeo
(2007)

18. RECOMENDAES TCNICAS DE MANUTENO

NVEL E
Podero ser fornecidas as recomendaes tcnicas bsicas para
sanar as falhas de manuteno, devendo ser genricas e pertinentes ao nvel da
inspeo de manuteno e do escopo contratados, visando principalmente
orientar o gerenciamento da manuteno.
Eventualmente,
tais
recomendaes,
podem
indicar
prioritariamente as condies de contratao de consultoria especializada que
dever detalhar as tcnicas de recuperao ou reparos a serem implementados
em relao ao sistema, elemento ou componente em anlise.
Quando aplicvel, os detalhamentos em projeto e descries
tcnicas dos reparos, ou aes a serem implementadas pelas empresas ou
profissionais responsveis ou pela manuteno da edificao devem ser
documentados.
Na casualidade da participao de especialistas, elaborao de
auditorias, elaborao de diagnsticos aprofundados ou especficos, que incluam
a necessidade da utilizao de outros recursos tcnicos (ensaios), recomenda-se
indicar as normas tcnicas e demais documentos tcnicos utilizados, inclusive
juntando-se os respectivos anexos ao laudo
Obs: Na Inspeo de Manuteno Predial nvel N no so recomendados o
aprofundamento e detalhamento dos estudos tcnicos (elaborao de projetos e
prescries tcnicas de intervenes), pois fogem ao escopo desse nvel.

18

19. RECOMENDAES
ADMINISTRATIVAS,
DE
SUSTENTABILIDADE E RESPONSABILIDADE SOCIAL NVEL E
No nvel E, alm das recomendaes tcnicas de manuteno
importante indicar as medidas reparadoras que possam contribuir no mbito
administrativo, de sustentabilidade e de responsabilidade social, principalmente
aquelas que possam gerar imediatas economias no consumo de gua e energia
eltrica. Tambm podem ser formuladas outras aes que facilitem a
acessibilidade predial ou que favoream a valorizao da vida humana, dos
usurios.

20. RESPONSABILIDADE PROFISSIONAL

A responsabilidade profissional limitada ao nvel de Inspeo de
Manuteno Predial especificado e escopo contratual, eximindo-se os
profissionais de anlises de problemas ocultos ou de projeto, construo e outros
de responsabilidade de terceiros, bem como pelo eventual desatendimento das
recomendaes constantes do Laudo de Inspeo de Manuteno Predial.
Destacar necessidade da implementao das recomendaes
constantes do Laudo, bem como a data prevista para a prxima inspeo de
manuteno predial.

21. TPICOS DO LAUDO DE INSPEO DE MANUTENO

PREDIAL
Os laudos devem conter os informes gerais, tais como a
identificao do solicitante, descrio do local e objeto inspecionado, data da
vistoria e identificao do Inspetor Predial, bem como os seguintes itens:

Classificao do Tipo da Edificao;

Classificao do Modelo da Edificao N ou E;
Classificao do Nvel de Inspeo Predial (N ou E);
Anlise Documental;
Planejamento da Inspeo e Coleta de Informaes;
Avaliao Tridimensional da Manuteno
Condio do Plano/Programa (check-list);
Condio da Gesto (check-list);
Condio da Operao (check-list);
Avaliao da Condio do Uso;
Check-list
Inspeo de Campo;
Nota Tcnica da Degradao;
Configurao Geral da Manuteno Predial;
Recomendaes Tcnicas;
Recomendaes Administrativas, de Sustentabilidade e de
Responsabilidade Social;
Responsabilidade Profissional;
Fecho, data e assinatura;

19