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OAB-AM 3737

EXCELENTSSIMO (A) SENHOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___ VARA CVEL

JOS CARLOS CAVALCANTI, brasileiro, divorciado, militar, portador


da carteira de Identidade n 0112197926, CPF n 329.997.987-68, residente e
domiciliado na Av. Constantino Nery, 2305, Apto 111, Bloco F, Chapada, CEP 69058030, Manaus - Amazonas, por sua advogada abaixo subscrita, com escritrio
profissional no Conjunto Bervely Hills, casa 07, Chapada, CEP 69050-570, vem
presena de Vossa Excelncia, com fundamento nos arts. 186 e 927 do Cdigo Civil e
demais pertinentes, seguindo o rito sumrio, conforme expresso nos arts. 276 a 280 do
Cdigo de Processo Civil face ao que consta no art. 275, II, letra "e", do mesmo cdigo,
propor a presente
AO DECLARATRIA DE NULIDADE DE COBRANCA E DE
CLAUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAO DE DANOS MORAIS E
DANOS MATERIAIS COM PEDIDO DE REPETIO DE INDBITO C/C
CONGELAMENTO DE SALDO DEVEDOR
em face de em face de CONSTRUTORA CAPITAL ROSSI S/A, empresa do ramo de
construo civil, com sede na Rua Comendador Clementino, n 183, sala 17, CEP:
69025-000, Manaus - Amazonas, inscrita no CNPJ sob o n 04.307.088.0001-40, SO
CONSTANTINO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA., com sede na Rua
Comendador Clementino, n 183, sala 31, CEP: 69025-000, Manaus - Amazonas,
inscrita

no

CNPJ

sob

11.768.369/0001-65

SANTA

EMERECIANA

EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA., com sede na Avenida Major Sylvyq


de Magalhes Padilha, n 5200, Ed. Miami, Bloco C, Conjunto 42, J-14, Jardim
Morumbi, So Paulo SP, inscrita no CNPJ sob o n 11.675.252/0001-37, pelas razes
de fato e de direito a seguir expostos.
CONJUNTO BEVERLY HILLS, RUA 1, C/07 - CHAPADA / CEP.: 69050-570 / MANAUS AMAZONAS FONE
(92)3236-7019 / (92) 8158-8196 / LEYLA_VIGA@HOTMAIL.COM/ WWW.LEYLAYURTSEVER.ADV.BR

Este documento foi assinado digitalmente por tjam.jus.br e LEYLA VIGA YURTSEVER. Protocolado em 19/11/2014 s 18:26:54.
Se impresso, para conferncia acesse o site http://consultasaj.tjam.jus.br/esaj, informe o processo 0635553-83.2014.8.04.0001 e o cdigo 1CEC01C.

E DE ACIDENTES DE TRABALHO DA COMARCA DE MANAUS AM

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I - DA APLICAO DO CDC AO CASO EM QUESTO


Ante o disposto nos artigos 1 e 2 do CDC, no h dvida de que de consumo
a relao que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de
unidade imobilirias.
Art. 1 - O presente cdigo estabelece normas de proteo e
termos dos arts. 5, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituio
Federal e art. 48 de suas Disposies Transitrias.
Art. 2 - Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire
ou utiliza produto ou servio como destinatrio final.
Pargrafo nico. Equipara-se a consumidor a coletividade de
pessoas, ainda que indeterminveis, que haja intervindo nas
relaes de consumo.
Desta forma, inafastvel a sujeio dos respectivos instrumentos s regras do
referido diploma legal (CDC). Nesse sentido j decidiu o Superior Tribunal de Justia:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliria.
Incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Rege-se
pela Lei 4.591/64, no que tem de especfico para a
incorporao e construo de imveis, e pelo CDC o
contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a
companhia imobiliria e o promissrio comprador. Recurso
conhecido e provido. (STJ 4 T., REsp n 299.445/PR, Rel.
Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477).

Deste modo, requer a aplicao do CDC ao caso em voga.


II DOS FATOS
Cooptado pela propaganda macia empreendida pela Requerida junto
Mdia local, o Requerente formalizou contrato de promessa de compra e venda junto
Requerida em 20 de Maro de 2013, no intuito da aquisio definitiva de uma unidade
imvel de natureza residencial no Empreendimento Imobilirio denominado LIFE DA
VILLA (Contrato Anexo).

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defesa do consumidor, de ordem pblica e interesse social, nos

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O Empreendimento em questo foi um sucesso de vendas alavancando

as atividades e imagem pblica da Requerida nesta cidade, dada a expressiva procura


por unidades residenciais daquele padro, razo pela qual no h o que se falar em
dificuldades materiais ou operacionais por parte da Requerida no sentido de dar
cumprimento aos termos estabelecidos no contrato em questo.
No bojo da avena acima mencionada, o Requerente se comprometia a
promover a construo integral do Empreendimento e proceder a entrega da Unidade
Residencial objeto do contrato em 28/05/2014 (prazo superior a 30 meses para
construo). Mas isso at o presente momento no ocorreu.
Ocorre Emrito Julgador, que em razo disso, o Requerente continua
sujeito ao aluguel de R$ 1.000,00 (mil reais) por mais de 6 meses, conforme contrato de
aluguel anexo.
Neste contexto, consta que a data de entrega efetiva do imvel no foi
objeto de qualquer modificao, sob qualquer justificativa, durante o perodo de
construo do empreendimento, nem tampouco foi noticiado qualquer alterao no
projeto ou no contrato, problema administrativo junto Municipalidade e etc.
Nunca demais ressaltar que, durante tal perodo, o Requerente
promoveu os pagamentos devidos de forma integral e pontual, inclusive, das parcelas
anuais e da parcela pertinente s chaves que, no entender unilateral da Requerida,
est dissociada da entrega efetiva do imvel, o que por si s j se configura uma
incoerncia.
Nunca demais ressaltar que, durante tal perodo, o Requerente
promoveram

os pagamentos devidos de forma integral e pontual, inclusive, das

parcelas anuais e da parcela pertinente s chaves que, no entender unilateral da


Requeridas, est dissociada da entrega efetiva do imvel, o que por si s j se
configura uma incoerncia.
A par de tais circunstncias, impende frisar que em Maio/2014, a saber,
poca ajustada para entrega do imvel, o Empreendimento estava nitidamente
inacabado, fato que levou o Requerente a promover diversos contatos dirigidos
Requeridas (via fone, via site de relacionamento e etc.). Vlido ressaltar que a
Requeridas no emitiu qualquer notificao ou informao (ainda que informal) acerca
da no concluso da obra, novas perspectivas/datas de entrega e etc.

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efetuar os pagamentos ajustados pontualmente e a Requerida se comprometia a

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Alm da desconsiderao do prazo estabelecido no contrato firmado,


resta evidente que invivel a finalizao da obra num prazo mnimo, posto que a
estgio atual do empreendimento no condiz com as condies definidas quando da
compra do imvel e formalizao do contrato.
Neste contexto, o Requerente contatou a Requeridas em algumas
ocasies, os prepostos retornaram o contato e informaram, embora de forma no
expressa (em verdade sugeriram tal soluo) que a Requeridas utilizaria uma
extenso do prazo, tacitamente, prevista no contrato firmado (06 meses extras
equivocadamente arguidos pela Requeridas, posto que extenso do prazo s seria
razovel em razo de imprevistos extremos, o que no ocorreu, nem fora objeto de
qualquer ponderao da Requeridas, e no de falta de um cronograma e estrutura
adequados. Ademais tal disposio contratual meramente abusiva e no encontra
qualquer parmetro ou guarida legal).
Ora, Excelncia, atualmente o atraso da entrega do imvel j aponta um
perodo superior a 180 dias.
Nunca demais ressaltar que a Requeridas no atrasaram o envio de
nenhuma das cobranas mensais ajustadas tendo Requerente efetuado ao pagamento
de 100% do valor correspondente a parte do financiamento referente Construtora
(Requeridas) e atualmente o Requerente pagaram do saldo devedor financiado junto
instituio bancria.
Vlido mencionar que as condies de pagamento mantidas pela
Requeridas e sua Financiadora so extremamente rigorosas e s beneficiam as
Empresas parceiras (Por exemplo, taxas de juros acima da realidade do mercado).
Vlido destacar que no existem opes de alterar tais condies de financiamento ou
relaes de parceria bancria, ficando o Requerente refm de tal situao.
A fim de demonstrar o prejuzo e infortnio do Requerente, uma rpida
anlise do mercado bancrio, aponta para instituies financeiras que ajustam taxas de
juros sensivelmente mais reduzidas utilizando-se de alienao fiduciria de imveis
ou mediante indicao do imvel como garantia de emprstimos bancrios com taxas
especiais. Contudo, como poderia o Requerente formalizar um contrato desta natureza
se no possui o imvel (habite-se, registro em cartrio e etc.) para colocar com
garantia?

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ocasies no intuito de obter informaes mais detalhadas acerca da situao. Nestas

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Nada obstante o evidente descumprimento do contrato estabelecido


entre as partes, a Requeridas, mantiveram uma postura inerte em relao a situao
em tela at a presente ocasio, preferindo manter tal forma de conduta, ao menos,
enquanto esta lhes seja conveniente, na medida em que, infelizmente, boa parte dos
consumidores do servio adotam uma postura meramente passiva em relao ao caso.
nenhuma das cobranas mensais ajustadas tendo ao Requerente efetuado ao
pagamento de 100% do valor correspondente a parte do financiamento referente
Construtora (Requerida) e atualmente o Requerente encontra-se j na fase do
pagamento do saldo devedor financiado junto instituio bancria, parceira da
Requerida.
Vlido mencionar que as condies de pagamento mantidas pela
Requerida e sua Financiadora so extremamente rigorosas e s beneficiam as
Empresas parceiras (Por exemplo, taxas de juros acima da realidade do mercado).
Vlido destacar que no existem opes de alterar tais condies de financiamento ou
relaes de parceria bancria, ficando o Requerente refm de tal situao.
A fim de demonstrar o prejuzo e infortnio do Requerente, uma rpida
anlise do mercado bancrio, aponta para instituies financeiras que ajustam taxas de
juros sensivelmente mais reduzidas utilizando-se de alienao fiduciria de imveis
ou mediante indicao do imvel como garantia de emprstimos bancrios com taxas
especiais. Contudo, como poderia o Requerente formalizar um contrato desta natureza
se no possui o imvel (habite-se, registro em cartrio e etc.) para colocar com
garantia?
Nada obstante o evidente descumprimento do contrato estabelecido
entre as partes, a Requerida, manteve uma postura inerte em relao a situao em tela
at a presente ocasio, preferindo manter tal forma de conduta, ao menos, enquanto
esta lhes seja conveniente, na medida em que, infelizmente, boa parte dos
consumidores do servio adotam uma postura meramente passiva em relao ao caso.
Do Contrato:
Em Maro de 2013, o Requerente firmou com a Requerida Contrato
particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto o seguinte imvel:
Apartamento (unidade residencial), Torre 02, Unidade 0606, Fase 01.

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Nunca demais ressaltar que a Requerida no atrasou o envio de

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Do Valor do Imvel:
O preo total do imvel adquirido poca do financiamento era de R$
324.000,00. Tal pagamento seria efetuado de forma parcelada em uma entrada e mais
parcelas mensais e subsequentes atualizadas pelos ndices estabelecidos no contrato

Dos pagamentos efetuados


O Requerente efetuou todos os pagamentos devidos at a presente
ocasio de forma pontual e integral, inclusive, no que tange s chaves e parcelas
anuais, conforme lanamentos efetuados pela Requerida.
Neste ponto, nunca demais ressaltar o objetivo engodo inserido no bojo
do contrato (de adeso) firmado entre as partes. A Requerida entende que o
pagamento das chaves est dissociada da efetiva entrega do imvel.
Curioso que o lanamento de tal cobrana, coincidentemente, foi
efetuado no exato ms da data de entrega do imvel nos termos do contrato. Tal
conduta demonstra a forma de agir da Requerida e corrobora com a viso do
Requerente de que a Requerida age sem a menor considerao ao cliente
consumidor de seus servios e mesmo aos termos das avenas firmadas perante
terceiros, o que no pode ser ignorado pelo Poder Jurisdicional.
Do prazo de entrega do imvel
A data, originalmente, prevista para entrega do imvel em questo era
28/05/2014, de acordo com o contrato firmado. Insta considerar que at a presente
ocasio, existe uma placa de publicidade do imvel instalada no local do
empreendimento, onde tal dado encontra-se indicado com destaque.
Tal data limite foi objeto de reiterados adiamentos por parte exclusiva
da Requerida, sem que o Requerente tenha recepcionado qualquer esclarecimento
coerente e detalhado acerca das razes de tal fato. H de se considerar que a extenso
do prazo promovida pela Requerida s seria justificvel em funo de fato fortuito ou
impedimento de fora maior, o que inexiste no caso em tela, tanto verdade que a
prpria Requerida nunca lanou mo de qualquer justificativa beste sentido.
Atualmente, o Requerente no possui uma data ou sequer uma
perspectiva precria acerca da data em que a construo ser efetivamente entregue e
o imvel disponibilizado nos termos estabelecidos (qualidade).
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acima mencionado (INCC at entrega e IGPM + tabela Price aps a entrega).

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Do andamento da obra
Conforme afirmado acima, a situao atual de falta de perspectiva
acerca da finalizao do empreendimento em questo. Os ltimos acontecimentos
demonstram que ainda faltam muitos itens para a efetiva entrega do imvel. Mesmo
sequer um prazo para tais providncias. Nunca demais ressaltar que o atraso supera
a marca de 180 dias nesta ocasio.
Da ausncia de informao
A Requerida limita-se a efetuar uma atualizao informal de dados no
seu stio eletrnico na web acerca dos percentuais de andamento da obra. Porm, o
Requerente no engenheiro e no possui condies prprias de interpretar
informaes de tal natureza e identificar prazos de finalizao das etapas, nem
tampouco possui meios de contratar profissional neste sentido.
Neste contexto, o Requerente houve por bem em contatar a Requerida
em algumas ocasies no intuito de obter resposta efetivas acerca do andamento e
perspectivas concretas de entrega do imvel. Desnecessrio informar que no houve
uma resposta efetiva e inteligvel acerca das questes sob comento.
Das consequncias danosas j verificadas
Diante do contexto acima descrito muitas consequncias injustas tem
sido impostas ao Requerente. Tais reflexos da conduta irresponsvel perpetrada pela
Requerida sero objeto de comentrios pormenorizados a seguir, sendo, no entanto,
vivel uma breve meno a tais fatos.
Alm do prprio atraso j caracterizado, que impe angstia, revolta,
constrangimento e transtorno ao Requerente, v-se, sem a necessidade de maiores
esforos de raciocnio que as perspectivas futuras do Requerente esto sendo
comprometidas a cada dia. sabido que a instalao de mveis atualmente depende
de projetos, testes e longos prazos de entrega. Os financiamentos bancrios que
poderiam facilitar o pagamento do saldo devedor do contrato dependem, em regra, da
entrega do imvel, matrcula do mesmo nos respectivos registros de imveis e etc.
Nada obstante tal fato, o Requerente v-se diante da necessidade de alugar imvel,
solicitar auxlio a familiares e toda ordem de necessidades prticas.

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um leigo verificar que ainda fala muito a ser feito e a Requerida no estabeleceu

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III - DO DIREITO APLICVEL AO CASO


Diante

das

circunstncias

acima

descritas,

as

quais

sero

consubstanciadas de documentos e testemunhos, oportunamente produzidos, o que


de concreto ocorreu foi a exposio negativa da imagem do Requerente e o
que os valores inseridos no cotidiano do Requerente, por certo, so diferentes
daqueles em que se pauta a Requeridas em suas atividades.
No intervalo de tempo entre a contratao e a presente ocasio, a vida
regular do Requerente passou por algumas modificaes substanciais. Algumas destas
circunstncias novas vivenciadas pelo Requerente e sua famlia estavam (ou deveriam
estar) ligadas diretamente a questo da aquisio do imvel prprio.
Exemplo da situao acima mencionada o fato do casamento do
Requerente em meados de 2009. A inteno bvia do Requerente era ajustar sua nova
condio de vida pessoal e familiar ao (pretenso) fato da aquisio de imvel pessoal.
Em vista disto, o Requerente efetuou todos os pagamentos devidos at a presente
ocasio de forma pontual, priorizando este empreendimento em sua vida.
Inobstante tal postura e esforo material e pessoal por um longo perodo
de tempo, o que sobreveio foi a frustrao e a necessidade de sujeitar-se a aluguel,
emprstimo ou cesso de imvel de familiares e outras situaes constrangedoras e
absolutamente desnecessrias, acaso a Requeridas cumprisse com suas obrigaes
estabelecidas em contrato.
Neste aspecto, a adoo de um singelo critrio comparativo demonstra o
quo injusta a postura da Requeridas. Observem-se as seguintes situaes:
1) Acaso o Requerente no efetuasse o pagamento pontual de uma nica
prestao, qual seria a conseqncia de tal fato? Por certo a incidncia de juros (diga-se
de passagem, astronmicos).
2) Acaso o Requerente no efetuasse o pagamento de uma determinada
prestao, qual seria a conseqncia de tal ato? Incidncia de juros, adoo da via
judicial para cobrana, eventual resciso do contrato, possvel perda do imvel e etc.
Ora, Excelncia, se tudo isto poderia ocorrer ao Requerente (e a qualquer
consumidor) por que no seria vivel exigir-se o mesmo nvel de comprometimento e
responsabilidade da Requeridas? Por que somente um dos lados do negcio pode
arcar com todos estes riscos e possibilidades de revs?

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comprometimento de sua credibilidade, imagem, sossego e qualidade de vida, posto

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A posio da Requeridas pura e simplesmente informar o atraso e

deixar que um grande nmero de consumidores fique sujeito a falta de informaes,


perspectivas e etc.
Impor a uma pessoa idnea a necessidade de inmeros contatos, a
angstia demora dos atendimentos e dos retornos desencontrados e etc., por certo
uma conduta reprovvel, especialmente, quando tal inrcia precede o lanamento de
nem faz jus s condies (qualidade) do mesmo.
Aqueles que agem como a Requeridas, no podem ter sua conduta
relevada, sob pena da apologia impunidade e a desconsiderao do ser humano e do
bom senso. Teve o Requerente o cuidado de contatar a Requeridas expondo a situao
de forma cautelosa e antecipada, solicitando informaes e justamente sua interveno
para os esclarecimentos e ajustes necessrios. E o que fez a Requeridas? Nada.
Algumas pessoas pouco possuem seno sua imagem e postura. o caso
do Requerente. Outras tudo fazem para possuir mais, ainda que em detrimento da
verdade, da lealdade, de terceiros e da justia, o que o caso da Requeridas. A
oportunidade de inibir tais condutas, igualmente, no pode ser perdida. o fim
pedaggico da repercusso de uma condenao.
E justamente neste sentido, seguem algumas transcries de julgados
pertinentes ao objeto da demanda no intuito de demonstrar a guarida jurisprudencial
da pretenso do Requerente:
TJ RJ - 0021965-83.2010.8.19.0000 - DES. CARLOS SANTOS DE
OLIVEIRA - Julgamento: 20/05/2010 - NONA CAMARA CIVEL
AGRAVO

DE

INSTRUMENTO.

OBRIGAO

DE

FAZER.

DEFERIMENTO DA ANTECIPAO DE TUTELA. COMINAO DE


ASTREINTE. IMPOSIO DE LIMITAO AO VALOR TOTAL.
REFORMA PARCIAL DO DECISUM. Sabendo-se que a imposio de
astreintes tem por objetivo compelir o devedor ao cumprimento da
obrigao especfica, no cabe limitar-se, desde j, o teto da multa diria,
sob pena de retirar a efetividade da medida. Quanto mais no fosse, o
art. 461, 6, do Cdigo de Processo Civil, permite ao juiz modificar o
valor ou periodicidade da multa, se observado que a mesma se tornou
insuficiente ou excessiva, afastando-se de sua natureza. In casu a
imposio de limite de R$ 1.000,00 (mil reais) ao valor da multa diria
fixada em R$ 50,00 (cinqenta reais) por dia pode ser insuficiente para
exercer coero sobre a concessionria de energia eltrica quanto ao
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cobranas num patamar que no pode ser suportado pelo consumidor do servio e

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cumprimento do dever de abster-se de suspender o servio.PROVIMENTO MONOCRTICO DO RECURSO.


0023941-28.2010.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1 Ementa
DES. LETICIA SARDAS - Julgamento: 31/05/2010 - VIGESIMA
CAMARA CIVEl
DE

INSTRUMENTO.

DECISO

QUE

DEFERIU

ANTECIPAO DOS EFEITOS DA TUTELA PARA CANCELAMENTO


DE DESCONTO RELATIVO A CONTRATO DE EMPRSTIMO EM
NOME

DO

INICIAIS.

AUTOR.

VEROSSIMILHANA

ASTREINTES

FIXADAS

DE

DAS

ACORDO

ALEGAES
COM

OS

PRINCPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.


INAPLICABILIDADE DO VERBETE SUMULAR N 144 DO TJRJ.
DECISO MANTIDA. SMULA N 59 DO TRIBUNAL DE JUSTIA DO
ESTADO DO RIO DE JANEIRO. SINGULARIZAO DAS DECISES
COLEGIADAS. CELERIDADE E EFETIVIDADE1No caso especfico dos
autos, o magistrado deferiu a antecipao dos efeitos da tutela, por
entender estarem presentes os requisitos autorizadores de sua concesso,
tendo em vista os documentos acostados aos autos.2. No procede a
irresignao do agravante, principalmente, no que tange multa diria,
eis que para que no precise pag-la basta que cumpra a deciso, sendo
certo que as astreintes foram fixadas de acordo com os Princpios da
Proporcionalidade e da Razoabilidade.3- Na verdade, o agravante
sequer trouxe aos autos efetiva justificativa capaz de elidir a multa
estipulada para a hiptese de descumprimento da deciso.4Cumpre
salientar que a Smula 144 do TJRJ no se aplica presente hiptese,
porquanto a deciso atacada determinou obrigao de no fazer, qual
seja, a de abster-se de efetuar quaisquer descontos no contracheque da
parte autora, cominando multa de R$ 50,00 (cinqenta reais) por cada
desconto efetuado.5- Dessa maneira, a deciso concessiva da tutela
antecipada no se afigura teratolgica, contrria lei, ou prova dos
autos, restando presentes os requisitos do art. 273 da Lei de Ritos, pelo
que no merece ser reformada.6Desprovimento do recurso, na forma
autorizada pelo caput, do artigo 557 do Cdigo de Processo Civil."
0010532-82.2010.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1 Ementa
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Se impresso, para conferncia acesse o site http://consultasaj.tjam.jus.br/esaj, informe o processo 0635553-83.2014.8.04.0001 e o cdigo 1CEC01C.

"AGRAVO

fls. 11

OAB-AM 3737

DES. SIDNEY HARTUNG - Julgamento: 07/06/2010 - QUARTA

CAMARA

CIVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENA ASTREINTES - Pretenso pelo agravante de reconhecimento de termo de
quitao pelo agravado, ou a reduo da penalidade, em razo do
principio da vedao do enriquecimento ilicito. - A quitao conferida
indenizao, inexistindo qualquer manifestao quanto quitao do
valor da multa diria, por inexecuo da antecipao de tutela. - Multa
diria j corretamente reduzida pelo juzo a quo de R$145.300,00, para
R$30.000,00, adequando-a a um padro de razoabilidade - A funo das
astreintes vencer a obstinao do devedor ao cumprimento da
obrigao de fazer ou de no fazer, incidindo a partir da cincia do
obrigado

da

sua

recalcitrncia.

Manuteno

do

decisum

Aplicabilidade do disposto no art. 557, caput, do CPC. - NEGADO


SEGUIMENTO AO RECURSO
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que no entregou a
unidade no prazo ajustado. Sentena que julgou procedente o pedido do
comprador de resciso contratual com a devoluo das quantias pagas.
Relao de consumo, obrigao de devoluo de valores pagos a ttulo de
aquisio de imvel que no foi entregue por culpa da vendedora.
Recurso dela, desprovido. (TJ/SP 4 C. Dir. Priv., Ap. n 994.07.1196260, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010).
RESCISO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA - MORA DA CONSTRUTORA - RESCISO
CONTRATUAL

DEVOLUO

CORREO MONETRIA

DAS

QUANTIAS

PAGAS

- HONORRIOS ADVOCATCIOS -

LIMITES DO ART. 20, 3, DO C.P.C. O atraso verificado na entrega da


obra motiva a resciso do contrato, por inadimplncia contratual, com
direito restituio das prestaes pagas, corrigidas monetariamente. A
restituio das importncias pagas pelos compromissrios-compradores
deve operar-se de modo integral, com correo monetria desde a data
do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa. De acordo dom
os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imvel alm
do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a resciso do
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pelo autor/agravado to somente se referiu ao valor depositado relativo

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OAB-AM 3737

contrato com a devoluo das parcelas pagas, devidamente corrigidas


monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela
Lei 8.078/90 (TA/MG 1 C. Cv., Ap. Cv. n 0396927-3/2003, Rel. Juiz
Gouva Rios, julg. 09.09.2003).
AO

DE

RESCISO

CONTRATUAL

CUMULADA

COM

DEVOLUO DE QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA


IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM
COMO DO SINAL, COM A INCIDNCIA DA MULTA DE 10% E
JUROS DE MORA - RECURSO IMPROVIDO.O injustificado atraso da
construtora, que no entrega a unidade habitacional no prazo avenado,
caracteriza a sua inadimplncia e enseja a resciso do contrato de compra
e venda, com a restituio imediata das parcelas quitadas pelo
adquirente, inclusive do valor pago a ttulo de sinal, j que a resciso se
deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplncia da
vendedora, procede o pedido de condenao ao pagamento da multa
contratual, no percentual contratado (10%) por no ter cumprido a
obrigao no prazo estipulado, com o acrscimo de correo monetria e
juros de mora de 1% ao ms, eis que convencionado tal percentual para a
hiptese de inadimplemento.(TJ/MS 4 T. Cv., Ap. Cv. n
2003.010414-3/0000-00, Rel. Des.

Elpdio Helvcio Chaves Martins,

julg.14.10.2003).
INCORPORAO IMOBILIRIA - PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMVEL - INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESOLUO DO CONTRATO RESSARCIMENTO DOS DANOS - DANO MATERIAL - DANO
MORAL

Incorporao.

Compromisso

de

compra

venda.

Inadimplemento da Construtora. Ao objetivando a resoluo do


contrato. Procedncia do pedido. Inconformismo da r. Improvimento do
recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora,
ultrapassado o prazo de concluso da obra, nem mesmo a iniciou,
apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilcita das importncias pagas
pelos promitentes compradores, a resoluo da avena se impe, com o
ressarcimento dos danos materiais e morais, da, decorrentes e devoluo
dos valores recebidos. (TJ/RJ 11 C. Civ, Ap. Cv. n 15.865/1998, Reg.
240.399, Rel. Des. Nlton Mondego, julg. 11.02.1999).
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E VENDA - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIO

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OAB-AM 3737

AO DE RESCISO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS.


COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO.
INDENIZAO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES.
VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUIS DEVIDOS. M-F
DESCARACTERIZADA. O atraso na entrega da obra, no prazo
contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o
com os acrscimos legais e contratuais. Em sendo o promitente
comprador obrigado a alugar outro imvel para morar, devido o
reembolso integral dos aluguis por ele pagos, ainda que o contrato
esteja quitado

apenas de forma parcial. Recurso

conhecido

desprovido. (TJ/SC 3 C. Cv., Ap. Cv. n 2000.014654-4., Rel. Des.


Dionzio Jenczak, julg. 13.05.2005).
Compromisso de Compra e Venda. Declaratria de Nulidade de
Clusula Contratual c.c. indenizao. Relao de consumo evidenciada.
Mora da vendedora incontroversa. Clusula Penal fixada em R$ 70,00
mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaa ao
equilbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior
ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado.
Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo perodo de atraso.
Valor a ser fixado em liquidao. Sentena reformada. Recurso provido.
(TJ/SP 6 C. Dir. Priv., Apel. n 994.01.056947-8, Rel. Des. Jos Joaquim
dos Santos, julg. 10.06.2010).
Algumas construtoras, ao perceberem que no conseguiro cumprir o
prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades atravs de notificao
enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse
tipo de conduta, na verdade, no tem nenhum efeito. A alterao do prazo de entrega
do imvel s possvel se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua
concordncia. Confira-se:
DIREITO

CIVIL

PROCESSUAL

CIVIL

OBRIGAES

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMINATRIA C/C


COBRANA - PROCEDNCIA PARCIAL NO JUZO A QUO INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA - JULGAMENTO
ANTECIPADO

DA

LIDE

CERCEAMENTO

DE

DEFESA

INOCORRNCIA - AUDINCIA DE CONCILIAO E SANEAMENTO


DO PROCESSO - DESNECESSIDADE - PRELIMINAR AFASTADA CONJUNTO BEVERLY HILLS, RUA 1, C/07 - CHAPADA / CEP.: 69050-570 / MANAUS AMAZONAS FONE
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pleito rescisrio, caso em que dever ser devolvida a quantia j paga,

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OAB-AM 3737

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CASO FORTUITO OU FORA


MAIOR

- PERCALOS

PREVISVEIS E EVITVEIS

- CULPA

CONFIGURADA - INADIMPLEMENTO - MULTA MORATRIA


DEVIDA - NOTIFICAO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSO
DA OBRA - IRRELEVNCIA - MULTA MORATRIA - TERMO FINAL
- ENTREGA DAS CHAVES - NO COMPROVAO - SENTENA
defesa o julgamento antecipado da controvrsia, se esto presentes nos
autos os elementos indispensveis ao escorreito deslinde da quaestio,
hiptese em que no realizada audincia de conciliao e saneamento
do processo. Dificuldades pr-contratuais, tcnicas e de natureza, por
serem previsveis e evitveis, no consubstanciam caso fortuito ou fora
maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.
Alterao de prazo de entrega do imvel exige concordncia expressa do
promissrio-comprador, sendo irrelevante a inrcia ou o silncio deste
acerca de notificao comunicando novo prazo de concluso da obra.
nus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo
final de incidncia de multa moratria por atraso na entrega do
apartamento. (TJ/SC 2 C. Dir. Civ., Apel. Cv. n 2001.022427-5, Rel.
Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006).
Registre-se, por derradeiro, que dado o estgio de andamento no s do
pagamento como tambm das obras do empreendimento, nesta ocasio, a inteno
precpua do Requerente no a resciso contratual nem tampouco a devoluo das
parcelas efetivamente pagas, posto que tal providncia importaria num retrocesso
ainda maior em relao aos planos e perspetivas de vida do Requerente na medida em
que seria obrigado a iniciar do zero um novo financiamento e aguardar prazos
ainda mais largos para a consubstanciao do ideal do imvel prprio.
DA CARACTERIZAO DO CONTRATO DE ADESO:
O contexto dos autos demonstra de forma clara que a relao contratual
caracteriza-se como sendo de consumo. Ao firmar o contrato de adeso, o PromitenteComprador, buscava obter um produto final especfico, qual seja, um apartamento no
empreendimento Life da Villa.

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MANTIDA - RECLAMO IMPROVIDO. No configura cerceamento de

fls. 15

OAB-AM 3737

O contrato dito de adeso quando uma das partes contratantes impe a

outra parte, condies (clusulas) e termos, unilateralmente, estabelecidos, no


permitindo a discusso ou viabilidade de modificao do teor do instrumento. Em
regra, a interpretao jurisprudencial ptria acerca dos contratos desta natureza segue
o critrio geral de que as clusulas inseridas no contrato, especialmente, as dbias,
sejam interpretadas em desfavor daquele que redigiu o instrumento.
relao de consumo, sob a guarida do Cdigo de Defesa do Consumidor, tem-se que
as clusulas contratuais devero ser interpretadas de maneira mais favorvel ao
consumidor.
Na grande maioria dos casos, as clusulas redigidas neste tipo de
contrato so pr-estabelecidas pelo parceiro contratual economicamente mais forte,
sem que o outro parceiro possua meios de discutir ou alterar, de forma substancial, o
contedo do contrato escrito. Neste contexto, resta evidente que as possveis
vantagens oriundas da avena so. Integralmente, direcionadas ao emissor do contrato
cujos termos, no raro, omitem ou disfaram (ainda que sutilmente) os riscos e
despropores que sero enfrentados pela parte que somente adere ao instrumento.
A doutrina mais abalizada acerca do tema unssona ao confirmar as
ponderaes ora firmadas, conforme leciona a Jurista Cludia Lima Marques,
presidente do Instituto Brasileiro de Poltica e Direito do Consumidor, em sua obra:
Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor, Ed. Revista dos Tribunais, 1992, Pg.
31, nos termos do excerto abaixo transcrito:
(...) limita-se o consumidor a aceitar em bloco (muitas vezes sem
sequer ler completamente) as clusulas que foram unilateral e
uniformemente pr-elaboradas pela empresa, assumindo, assim, um
papel de simples aderente vontade manifesta pela empresa no
instrumento contratual massificado.
Tal descrio amolda-se naturalmente ao caso em tela. No momento da
assinatura do contrato somente as vantagens so descritas de forma clara e reiterada.
Vlido ressaltar (quem j adquiriu imvel na planta sabe disto) que sempre o corretor
incita o adquirente apontando para o fato de ser uma das ltimas unidades
disponveis, plano de pagamento s vlido exatamente naquela semana, aprovao
de crdito imediata e etc.

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Tal posicionamento deve-se ao fato de que em se tratando de uma

fls. 16

OAB-AM 3737

Impende frisar que o consumidor, exatamente como ocorreu no caso ora


sob comento, possui breves instantes para analisar o contrato em questo e assin-lo e
s recebe uma via escrita do mesmo aps determinado prazo necessrio para colher as
assinaturas dos representantes da Requeridas (em regra estabelecidos fora do Estado).
O mero fato da ausncia de informao j um elemento apto a ensejar a
Empreendimento e sob a alegao de que a venda era realizada diretamente junto
construtora.
Tal situao, de to corriqueira, objeto de disciplina legal.
Cdigo Civil: Art. Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao
com diligncia e prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informaes sobre o andamento do negcio.
H de ser considerado ainda o fato de que a publicidade efetivada de
uma forma dirigida no sentido de tornar-se tendenciosa ao omitir dados com vistas a
um objetivo indevido, deve ser considerada como enganosa, o que tambm objeto de
disciplina especfica no bojo da Lei n 8.078/90.
Art. 37. proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
1 enganosa qualquer modalidade de informao ou comunicao
de carter publicitrio, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer
outro modo, mesmo por omisso, capaz de induzir em erro o
consumidor

respeito

da

natureza,

caractersticas,

qualidade,

quantidade, propriedades, origem, preo e quaisquer outros dados


sobre produtos e servios.
2 abusiva, dentre outras a publicidade discriminatria de qualquer
natureza, a que incite violncia, explore o medo ou a superstio, se
aproveite da deficincia de julgamento e experincia da criana,
desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o
consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa sua sade
ou segurana.
3 Para os efeitos deste cdigo, a publicidade enganosa por omisso
quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou servio.

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responsabilizao da Requeridas. O Requerente dirigiu-se stand montado no local do

fls. 17

OAB-AM 3737

Art. 38. O nus da prova da veracidade e correo da informao ou


comunicao publicitria cabe a quem as patrocina.
Desta forma e por tudo que resta narrado e comprovado nos autos, tem-se, portanto,
favorvel ao consumidor, especialmente, quando prejudicado na relao em questo.
De tal forma, igualmente vivel a modificao de tais avenas face a necessidade de
uma interpretao de natureza teleolgica, ou seja, voltada para a consubstanciao
dos reais fins sociais da lei. Seus objetivos precpuos, ou seja, sua adequao aos
anseios do contexto social onde ir ensejar seus efeitos e no somente uma mera
anlise gramatical e sistmica dos dispositivos legais.
Em virtude da vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, a vontade,
embora continue a ser essencial formao dos negcios jurdicos, teve sua relevncia
diminuda, num processo de relativizao da fora obrigatria e intangibilidade do
contedo do contrato.
A prpria redao do CDC leciona o seguinte:
Art. 6 So direitos bsicos do consumidor:
IV - a proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos
comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prticas e
clusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e
servios;
V - a modificao das clusulas contratuais que estabeleam prestaes
desproporcionais ou sua reviso em razo de fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas;
As Requeridas, em diversas oportunidades distintas, utilizam-se de sua
superioridade econmica e acesso ilimitado informao (nos mais diversos aspectos)
para intimidar seus clientes, munida do contrato de adeso como forma de tangenciar
a vontade alheia e adotando sempre uma interpretao desfavorvel ao Requerente (e
demais adquirentes). Prova deste fato a absurda imposio do pagamento da parcela
denominada chaves muitos meses antes da efetiva entrega do imvel. Com todo o
respeito aos interesses e representantes da Requeridas, mas tal condio uma
afronta despudorada ao bom senso.

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que possvel a interpretao do contrato de adeso de forma, particularmente,

fls. 18

OAB-AM 3737

- DA NULIDADE DAS CLUSULAS DE ADESO QUE NO PREVEM MULTA


PARA O DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAES POR PARTE DA R
O contexto dos autos demonstra de forma clara que a relao contratual
caracteriza-se como sendo de consumo. Ao firmar o contrato de adeso, o PromitenteComprador, buscava obter um produto final especfico, qual seja, um apartamento no
O contrato dito de adeso quando uma das partes contratantes impe a
outra parte, condies (clusulas) e termos, unilateralmente, estabelecidos, no
permitindo a discusso ou viabilidade de modificao do teor do instrumento. Em
regra, a interpretao jurisprudencial ptria acerca dos contratos desta natureza segue
o critrio geral de que as clusulas inseridas no contrato, especialmente, as dbias,
sejam interpretadas em desfavor daquele que redigiu o instrumento.
Tal posicionamento deve-se ao fato de que em se tratando de uma
relao de consumo, sob a guarida do Cdigo de Defesa do Consumidor, tem-se que
as clusulas contratuais devero ser interpretadas de maneira mais favorvel ao
consumidor.
Na grande maioria dos casos, as clusulas redigidas neste tipo de
contrato so pr-estabelecidas pelo parceiro contratual economicamente mais forte,
sem que o outro parceiro possua meios de discutir ou alterar, de forma substancial, o
contedo do contrato escrito. Neste contexto, resta evidente que as possveis
vantagens oriundas da avena so. Integralmente, direcionadas ao emissor do contrato
cujos termos, no raro, omitem ou disfaram (ainda que sutilmente) os riscos e
despropores que sero enfrentados pela parte que somente adere ao instrumento.
A doutrina mais abalizada acerca do tema unssona ao confirmar as
ponderaes ora firmadas, conforme leciona a Jurista Cludia Lima Marques,
presidente do Instituto Brasileiro de Poltica e Direito do Consumidor, em sua obra:
Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor, Ed. Revista dos Tribunais, 1992, Pg.
31, nos termos do excerto abaixo transcrito:
(...) limita-se o consumidor a aceitar em bloco (muitas vezes sem
sequer ler completamente) as clusulas que foram unilateral e
uniformemente pr-elaboradas pela empresa, assumindo, assim,
um papel de simples aderente vontade manifesta pela empresa
no instrumento contratual massificado.
Tal descrio amolda-se naturalmente ao caso em tela. No momento da
assinatura do contrato somente as vantagens so descritas de forma clara e reiterada.
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empreendimento Life da Villa.

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Vlido ressaltar (quem j adquiriu imvel na planta sabe disto) que sempre o corretor
incita o adquirente apontando para o fato de ser uma das ltimas unidades
disponveis, plano de pagamento s vlido exatamente naquela semana, aprovao
de crdito imediata e etc. Impende frisar que o consumidor, exatamente como
ocorreu no caso ora sob comento, possui breves instantes para analisar o contrato em
questo e assin-lo e s recebe uma via escrita do mesmo aps determinado prazo
estabelecidos fora do Estado).
O mero fato da ausncia de informao j um elemento apto a ensejar a
responsabilizao da Requerida. O Requerente dirigiu-se stand montado no local do
Empreendimento e sob a alegao de que a venda era realizada diretamente junto
construtora.
Tal situao, de to corriqueira, objeto de disciplina legal.
Cdigo Civil: Art. 723. O corretor obrigado a executar a
mediao com diligncia e prudncia, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento
do negcio.
H de ser considerado ainda o fato de que a publicidade efetivada de
uma forma dirigida no sentido de tornar-se tendenciosa ao omitir dados com vistas a
um objetivo indevido, deve ser considerada como enganosa, o que tambm objeto de
disciplina especfica no bojo da Lei n 8.078/90.
Art. 37. proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
1 enganosa qualquer modalidade de informao ou
comunicao

de

carter

publicitrio,

inteira

ou

parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo


por omisso, capaz de induzir em erro o consumidor a
respeito

da

natureza,

caractersticas,

qualidade,

quantidade, propriedades, origem, preo e quaisquer


outros dados sobre produtos e servios.
2 abusiva, dentre outras a publicidade discriminatria
de qualquer natureza, a que incite violncia, explore o
medo ou a superstio, se aproveite da deficincia de
julgamento e experincia da criana, desrespeita valores
ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se

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necessrio para colher as assinaturas dos representantes da Requerida (em regra

fls. 20

OAB-AM 3737

comportar de forma prejudicial ou perigosa sua sade ou


segurana.
3 Para os efeitos deste cdigo, a publicidade enganosa
por omisso quando deixar de informar sobre dado
essencial do produto ou servio.
informao ou comunicao publicitria cabe a quem as
patrocina. (no h grifos no original)

Desta forma e por tudo que resta narrado e comprovado nos autos, temse, portanto, que possvel a interpretao do contrato de adeso de forma,
particularmente, favorvel ao consumidor, especialmente, quando prejudicado na
relao em questo. De tal forma, igualmente vivel a modificao de tais avenas
face a necessidade de uma interpretao de natureza teleolgica, ou seja, voltada para
a consubstanciao dos reais fins sociais da lei. Seus objetivos precpuos, ou seja, sua
adequao aos anseios do contexto social onde ir ensejar seus efeitos e no somente
uma mera anlise gramatical e sistmica dos dispositivos legais.
Em virtude da vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, a vontade,
embora continue a ser essencial formao dos negcios jurdicos, teve sua relevncia
diminuda, num processo de relativizao da fora obrigatria e intangibilidade do
contedo do contrato.
A prpria redao do CDC leciona o seguinte:
Art. 6 So direitos bsicos do consumidor:
IV - a proteo contra a publicidade enganosa e abusiva,
mtodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como
contra prticas e clusulas abusivas ou impostas no
fornecimento de produtos e servios;
V - a modificao das clusulas contratuais que
estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso
em razo de fatos supervenientes que as tornem
excessivamente onerosas; (...) ( no h grifos no original)

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Art. 38. O nus da prova da veracidade e correo da

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OAB-AM 3737

A Requerida, em diversas oportunidades distintas, utiliza-se de sua

superioridade econmica e acesso ilimitado informao (nos mais diversos aspectos)


para intimidar seus clientes, munida do contrato de adeso como forma de tangenciar
a vontade alheia e adotando sempre uma interpretao desfavorvel ao Requerente (e
demais adquirentes). Prova deste fato a absurda imposio do pagamento da parcela
denominada chaves muitos meses antes da efetiva entrega do imvel. Com todo o
afronta despudorada ao bom senso.
O compromisso de compra e venda espcie contratual, em que o
compromitente-vendedor obriga-se a vender um imvel, pelo valor, condies e
modos pactuados, comprometendo-se a outorgar a escritura definitiva quando do
adimplemento da obrigao. Assinado o contrato, suas clusulas so estabelecidas,
devendo-se observar sobre a existncia de clusulas leoninas, ou seja, que geram
desigualdades entre as partes contratantes, sendo assim, consideradas sem validade.
O inciso IV, do art. 6, do Cdigo de Defesa do Consumidor determina que so
direitos do consumidor a proteo contra clusulas abusivas impostas no
fornecimento de produtos e servios.
Com tal dispositivo, visou o legislador proteger o consumidor contra as
clusulas abusivas que so inseridas nos denominados contratos de adeso, que
normalmente so reproduzidos aos milhes.
Alis, a prpria legislao consumerista define o CONTRATO DE ADESO
como sendo aquele cujas clusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou servios,
sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu contedo
(CDC, art. 54, caput).
E para o controle das clusulas abusivas, em que pese o que preveem as
legislaes em vigor, outorga-se ao Judicirio o poder de interpretar e at mesmo
modificar a parte injusta delas.
Caber ao Poder Judicirio, declarar a nulidade das clusulas abusivas,
afastando sua aplicao nos contratos j concludos e sua incluso nos contratos que
eventualmente for celebrado.
Importa aqui analisar que a clusula de perda das parcelas pagas tem sido
rejeitada pelos Tribunais nos contratos imobilirios, uma vez que configura o
enriquecimento ilcito de uma das partes, que obtm a restituio do imvel objeto do
contrato e retm o valor pago at ento.

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respeito aos interesses e representantes da Requerida, mas tal condio uma

fls. 22

OAB-AM 3737

No caso em apreo, a culpa da resciso do contrato da Requerida que atrasou

a entrega do imvel e impossibilitou o financiamento do mesmo pelo Requerente.


sabido que quando da resoluo do contrato objetiva-se a recomposio do
status quo ante a que devem ser reconduzidas as partes; contudo no se exclui a
obrigao do devedor indenizar o credor, mas a indenizao deve corresponder aos
reais prejuzos sofridos por aquele que cumpriu o contratado e no deu causa ao seu
O E. Superior Tribunal de Justia j decidiu que o compromissrio comprador
que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigao
assumida tem o direito de promover ao a fim de receber a restituio das
importncias pagas (EREsp n. 59870, Min. Barros Monteiro. DJ 09/12/2002).
No h outra medida justa a no ser a de declarao da nulidade da referida
clusula contratual que estabeleceu o valor de 30% das parcelas a ttulo de multa no
caso de resciso, por ser extremamente abusiva.
A ttulo de argumentao, caso a nulidade no seja o entendimento deste Juzo,
requer seja a referida clusula diminuda ao valor de 10%.
Ora, se o promitente comprador nunca sequer chegou a receber as chaves do
imvel e muito menos a ocup-lo, no tendo, portanto, usufrudo de absolutamente
nada do bem em questo, esta reteno no pode exceder a 10%, caso reste
comprovado o tempo em que o imvel permaneceu inadimplente, gastos com
publicidade, corretagem, ausncia de habite-se, etc.
de ser observada, no entanto, a disposio do artigo 413 do Cdigo Civil,
que permite a reduo da clusula penal compensatria ou de decaimento, quando
excessivamente onerosa, de modo a configurar o enriquecimento sem causa da outra
parte.
no mnimo irrazovel que o vendedor do imvel, alm de reaver seu bem e
ficar apto a vend-lo novamente, ainda tenha o direito a reter parte significante do
valor pago pelo consumidor. Por tal razo, deve a clusula penal ser reduzida, nos
termos da lei civil, para que o promitente-vendedor, diante da resciso contratual
pleiteada pelo promissrio comprador, retenha somente 10% do valor pago.
Corroborando tal entendimento, podemos citar o seguinte precedente
jurisprudencial do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro:
APELAO

CVEL.

RESCISO

CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL.


RETENO ABUSIVA DAS PARCELAS QUITADAS.
ENRIQUECIMENTO

SEM

CAUSA

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DA

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desfazimento.

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OAB-AM 3737

INCORPORADORA. DEVOLUO DO IMVEL ANTES


DA CONCLUSO DAS OBRAS. BEM NO UTILIZADO.
OBEDINCIA AOS PRINCPIOS DA BOA-F OBJETIVA E
EQUILBRIO

ECONMICO

DO

CONTRATO.

DESPROVIMENTO DO APELO. RESTITUIAO DE 90%


DAS

QUANTIAS

PAGAS.

MANUTENO

DA

Relator DES. ANTONIO CARLOS ESTEVES TORRES,


Julgamento: 11/08/2009 DCIMA SEGUNDA CAMARA
CVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DO RIO
DE JANEIRO, Rio de Janeiro, RJ, 13 de novembro de 2009.
Disponvel em www.tjrj.jus.br>. Acesso em 15 dez. 2009.)
No h, pois, dvidas, de que as clusulas que eximem a Requerida de
responsabilidade devem ser declaradas nulas bem como as parcelas devem sofrer o
respectivo congelamento, para que as multas no as tornem demasiadamente
onerosas, como j vem tornando.
DA CONFIGURAO DO DANO MORAL:
Preceitua a Constituio Federal em seu art. 5, inciso X:
Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de
qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos
estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do
direito vida, liberdade, igualdade segurana e
propriedade, nos termos seguintes:
(...)
X So inviolveis a intimidade, a vida privada, a honra,
a imagem das pessoas, assegurado o direito indenizao
pelo dano material ou moral decorrente de sua violao;
(grifamos).
Em sede infraconstitucional, impende ressaltar o que positiva o Cdigo
Civil de 2002 em seu art. 186:
Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria,
negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilcito. (grifamos).
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SENTENA. (2009.001.14024 APELACAO 1 Ementa

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OAB-AM 3737

indubitvel que ordenamento jurdico, consoante os dispositivos acima

demonstrados, resguarda o direito do cidado contra qualquer prtica danosa que


venha a lhe impingir danos de natureza moral ou material.
Prova disto que o prprio Supremo Tribunal de Justia, j exps de
forma reiterada a possibilidade, inclusive, da cumulao de pedidos pertinentes a
indenizabilidade de danos de natureza tanto moral como material, posicionamento

Smula 37 do STJ: so cumulveis as indenizaes por dano material e dano


moral oriundos do mesmo fato.
No caso em anlise, h de se convir que a relao mantida entre as partes
litigantes caracteriza-se por assumir natureza eminentemente consumerista. Neste
prisma, merece destaque a legislao especfica aplicvel matria (Cdigo de Defesa
do Consumidor):
Art. 4. A Poltica Nacional das Relaes de Consumo
tem por objetivo o atendimento das necessidades dos
consumidores, o respeito sua dignidade, sade, e
segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a
melhoria da sua qualidade de vida, bem como a
transparncia e harmonia das relaes de consumo,
atendidos os seguintes princpios:
I - reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no
mercado de consumo;
II - Omissis
d) garantia dos produtos e servios com padres
adequados de qualidade, segurana, durabilidade e
desempenho; (grifei).(...)
Art. 6. So direitos bsicos do consumidor:(...)
VI a efetiva preveno e reparao de danos
patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;
(grifamos).
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este objeto de entendimento sumular vigente.

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OAB-AM 3737

Ora, no contexto da narrativa ftica explanada em tpico prprio, resta


absolutamente clara a inquietao, a angstia e o aborrecimento a que o Requerente foi
exposta pela Requeridas.
inquestionvel que o Requerente procurou disponibilizar todos meios
possveis para que as Requeridas solucionassem o problema ocorrido.
uma vez que a Requeridas negou-se a dar uma satisfao especfica em relao ao
reclamo promovido, impasse este que acabou por impingir leso de ordem material e
moral ao Demandante.
tambm inequvoco que a Requeridas cometeu vrios ilcitos
ensejadores de danos morais ao Requerente, em inafastvel afronta s disposies
insertas no Cdigo de Defesa do Consumidor.
Destaquem-se as informaes desencontradas provenientes de seus
atendentes, que no encontravam soluo definitiva para o caso do Requerente,
informando to somente que dentro de determinado prazo uma resposta satisfatria
seria dada ao Requerente. Todavia, o litgio no foi dirimido at o presente.
As reiteradas e inadmissveis falhas da Requeridas tm gerado um
desgaste emocionalo Requerente, resultante dos aborrecimentos, descaso e desrespeito
aos direitos do consumidor e cidado.
Diante dos fatos e dos dispositivos supramencionados, observa-se o nexo
causal entre os atos ilcitos praticados pela Requeridas e os danos causados ao
Requerente. V-se que os atos levados a feito pela Requeridas ofenderam a dignidade
e a honra subjetiva, uma vez que a boa-f e o intento de por fim ao impasse s veio
gerar ao Requerente expressivos contratempos e um sentimento de impotncia frente
aos cclicos ilcitos contra si praticados.
Na verdade, todas as situaes narradas demonstram que a Requeridas
no dispe de meios eficazes para prestar um servio otimizado ao cliente. As
facilidades so infinitas quando da formalizao do contrato, entretanto tais benefcios
simplesmente no existem durante vigncia do contrato, impondo prejuzos aos
consumidores, in casu, o Requerente.
Assim, com base na previso legal e em razo de todo o expendido,
requer-se, desde j, a condenao da R ao pagamento de indenizao por danos
morais, em consequncia do transtorno, da inquietao, da angstia e do
aborrecimento de que foi vtima o Requerente.

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Entretanto, o Requerente no obteve xito nas diligncias empreendidas,

fls. 26

OAB-AM 3737

- DA CARACTERIZAO DO DANO MATERIAL:


Os danos materiais so aqueles que atingem diretamente o patrimnio
das pessoas fsicas ou jurdicas.
Os danos materiais podem ser configurados por uma despesa que foi
gerada por uma ao ou omisso indevida de terceiros, ou ainda, pelo que se deixou
de auferir em razo de tal conduta, caracterizando a necessidade de reparao
Face a ausncia de informaes acerca da efetiva data de concluso da
obra em curso e o relevante perodo de atraso j verificado, o Requerente houve por
bem em formalizar contrato de locao residencial tendo em vista suas necessidades
pessoais e familiares (Doc. Anexo).
Desta forma, por culpa exclusiva da falta de responsabilidade da
Requeridas no que tange ao cumprimento de suas obrigaes, o Requerente viu-se
diante da necessidade de sujeitar-se ao aluguel de imvel efetuando desde ento
pagamentos mensais pertinentes ao contrato, verdadeiro dinheiro jogado fora posto
que o Requerente adquiriu o imvel objeto da demanda justamente para ter uma casa
prpria e investir no que seu, o que geraria segurana e acrscimo em seu
patrimnio.
Hoje, v-se obrigada a pagar R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) de aluguel
mensal, mais o valor das parcelas do imvel objeto da demanda, situao esta que vem
ensejando graves preocupaes e prejuzos para o Requerente posto que teve de
adequar sua condio de vida a necessidade do pagamento do aluguel, fato que
comprometeu sua renda e condio de subsistncia de forma relevante.
O reconhecimento da indenizabilidade do dano material encontra-se
prevista na legislao civilista, conforme preconiza o Art. 186 c/c Art. 1.056 do Cdigo
Civil:
Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou
imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente

moral,

comete

ato

ilcito.

Art. 927: Aquele que, por ato ilcito (art. 186 e 187), causar dano a
outrem,

fica

obrigado

repar-lo.

Art. 1.056. No cumprindo a obrigao, ou deixando de cumpri-la pelo


modo e tempo devidos, responde o devedor por perdas e danos (grifos
nossos).
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material dos chamados lucros cessantes.

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OAB-AM 3737

Diante disto, requer que a empresa seja condenada em restituir, o


Requerente a quantia de R$ 11.700,000 (onze mil e setecentos reais), valor este
correspondente aos aluguis vencidos desde a data que seria expedido o HABITE-SE,
por estar devidamente configurado o direito reparao do dano material.
Alm disso, que lhe sejam restitudos os valores dos aluguis vincendos

- DA COMISSO DE CORRETAGEM - REPETIO DE INDBITO


Diante dos fatos supramencionados, fica clara e cristalina a configurao
do ato ilcito, uma vez que a conduta da Requerida nos remete ao seu enquadramento
no disposto no art. 186, do Cdigo Civil, j transcrito acima.
Nesse sentido, sabe-se que

a contratao dos servios dos

corretores, foi realizada exclusivamente pela Requerida, no competindo aos


Requerentes o nus de arcar com tais pagamentos, mesmo quando no
demonstrou qualquer interesse em contratar o servio.
Nesse passo, diante da leso ao princpio da boa-f que deve
pautar as relaes

comerciais,

resta

possvel

invocar

funo

dissuasria da responsabilidade civil, a fim de que a Requerida, passe


adotar postura mais clara em relao aos seus clientes.
Neste sentido, colaciona-se entendimento acerca do dano
moral relativo a

cobrana indevida

da

comisso de

corretagem, a

seguir:
CIVIL.

RESPONSABILIDADE POR DANO

MORAL.

CONSELHO

REGIONAL

DE

CORRETORES DE IMVEIS. COBRANA


INDEVIDA.

PRESUNO

DO

DANO.

INDENIZAO CABVEL.
- A cobrana indevida constitui ilegalidade
que por si s gera direito indenizao por
dano moral,

sem necessidade de prova

objetiva do constrangimento do abalo honra


e reputao.
- Na hiptese, do dano moral caracteriza-se
pela

agresso

subjetivos,

auto- estima e a valores


independentemente

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da

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durante o processo.

fls. 28

OAB-AM 3737

repercusso negativa do

fato

perante

meio social do indivduo.


e remessa

(TRF-5-

AC:360025

Relator:

Desembargador

Costa,

Data

de

oficial improvidas.

RN2003.84.00.001860-3,
Federal

Julgamento:

Ridalvo

24/08/2005,

TerceiraTurma, Data de Publicao:


Dirio

da

Justia

Fonte:

-Data:23/09/2005 -

Pgina: 671 - N: 184 - Ano: 2005).


No caso em apreo, a comisso de corretagem no poderia ser exigida,
j que no

houve

nenhum servio de aproximao entre as partes, j que os

Requerentes compareceu ao stand por sua livre espontnea vontade de conhecer o


empreendimento.
Deste modo no resta qualquer dvida que, a Requerida cometeu ato
ilcito em cobrar indevidamente a referida comisso.
No caso ventilado em apreo, incide tambm a aplicao da Legislao
Consumerista, inclusive a regra disposta no art. 14, do referido Estatuto, ou seja,
em virtude da defeituosa prestao de servio sucede a obrigao de indenizar a
Requerida
A Lei 8.078/90, confere a Requerente o direito de receber no s a
quantia paga, mas o dobro de seu valor, conforme artigo 42, pargrafo nico, do
Cdigo de Defesa do Consumidor, traslado abaixo:
O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito
repetio do indbito, por valor igual ao dobro do que pagou
em excesso, acrescido de correo monetria e juros legais, salvo
hiptese de engano justificvel."
Sendo assim, o valor de corretagem indevidamente pago no valor de R$
3.240,00, deve ser devolvido em dobro.
.
a

Diante disto, requer que a empresa seja condenada em restituir, a requerente


quantia de

correspondente

R$ 6.480,00 (seis mil, quatrocentos e oitenta reais), valor este


ao

dobro

do indevidamente cobrado a ttulo de comisso de

corretagem.

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- Apelao

fls. 29

OAB-AM 3737

IV DA NECESSIDADE DA INVERSO DO NUS DA PROVA:


O nus da prova de relevante importncia no ordenamento jurdico
vigente, visto que sua aplicao traz prerrogativas ao consumidor prejudicado,
diminuindo a desigualdade entre este e as empresas.
Levando-se a efeito o disposto no Art. 333, I do Cdigo de Processo Civil,
acerca da veracidade de suas alegaes, seja quanto ao fato constitutivo de seu direito
(requerente), seja quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do Direito do
Demandante (requerido).
A par de tais consideraes, reportemo-nos ao Cdigo de Defesa do
Consumidor, que enseja uma relevante inovao na legislao ptria no bojo do Inciso
VIII de seu Art. 6, visando facilitar a defesa do consumidor lesado, com a inverso do
nus da prova, a favor do mesmo.
No processo civil, de regra, s ocorre a inverso, quando, a critrio do
juiz, for verossmil a alegao, ou quando for ele (demandante-consumidor)
hipossuficiente, apresentando um critrio de apreciao hermenutica de carter
teleolgico, cuja inteno destacar e fazer prevalecer o intento protetivo da legislao
consumerista.
A verossimilhana mais que um indcio de prova, tem uma aparncia
de verdade, o que no caso em tela, se constata atravs dos dados do contrato, das
notificaes expedidas, dos comprovantes de pagamentos e etc..
Por outro lado, a hipossuficincia a diminuio de capacidade do
consumidor, diante da situao de vantagem econmica, estrutural e tcnica operada
em favor da empresa Requeridas, no se pode discutir que a capacidade financeira da
Requeridas, poder econmico que exerce e o conhecimento do equipamento e sistemas
a ele inerentes colocam o Requerente em condio de hipossuficincia, vez que
dificilmente poderia dispor dos meios necessrios para salvaguardar seus direitos em
igualdade de condies com a Demandada.
Ademais, ainda, a relevncia da inverso do nus da prova para garantir
direitos do Requerente, pautado na boa-f, permitindo-lhes postular em igualdade de
condies, instigando a Requeridas a assumir uma conduta mais responsvel.
Diante do exposto, portanto, haja vista, a verossimilhana das alegaes
do Requerente e da hipossuficincia do mesmo, requer-se a inverso do nus da
prova, nos termos do inciso VIII, do art. 6 da Lei 8.078/90.

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provas so elementos atravs dos quais as partes buscam convencer o Magistrado

fls. 30

OAB-AM 3737

V - DA NECESSIDADE DE CONCESSO DE ANTECIPAO DE TUTELA:


O pedido de antecipao de tutela ora promovido tem por escopo
precpuo evitar que o Requerente seja exposto no s ao sofrimento e angstia
naturais em razo do contexto ftico acima narrado, mas tambm de resguard-lo de
forma mais efetiva e abrangente acerca de riscos patrimoniais extremamente
efetuados e em contrapartida, a Requeridas no s no promoveu a entrega do
empreendimento, como tambm quedou-se inerte em relao a qualquer contato ou
reclamo dos consumidores adquirentes do Empreendimento, no reportando qualquer
perspectiva razovel acerca do efetivo trmino da construo em curso.
O atraso da Requeridas no que tange ao prazo de entrega do
empreendimento encontra-se fartamente comprovado. A ausncia de prestao de
qualquer informao til ou justificativa plausvel tambm patente e torna ainda
mais preocupante e constrangedora a situao do Requerente.
Tanto a verossimilhana dos fatos alegados como o fundado receio do
dano irreparvel se encontram cabalmente demonstrados, restando assim preenchidos
os requisitos legais a que se referem o Art. 273 do CPC e seus incisos. Ademais, os
diversos direitos do Requerente, infringidos pela Requeridas, possuem guarida
constitucional (imagem, propriedade, crdito e etc), no podendo ser violados de
forma relevante e duradoura, em face do que a concesso da antecipao de tutela
reveste-se em ato de inteira justia.
neste contexto que se afigura a necessidade de meno ao que leciona
do Cdigo de processo Civil.
Art. 273. O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou
parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde
que, existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da
alegao e:
I - haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto
propsito protelatrio do ru.
1o Na deciso que antecipar a tutela, o juiz indicar, de modo claro e
preciso, as razes do seu convencimento.
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relevantes, na medida em que os pagamentos ajustados encontram-se rigorosamente

fls. 31

OAB-AM 3737

Jurisprudncia atual

unssona acerca do tema, conforme

demonstrado a seguir:
A tutela antecipada pode ser concedida in limine litis ou em qualquer
fase do processo inaudita altera pars. O conceito de probabilidade
demonstrado autoriza a concesso de liminar. (Ac. Unnime. 1 Cmara
Cvel. TJ/MT. Rel. Desdor. Licnio Carpineli Stefani, in DJMT n 5308.
Tutela antecipada Provimento ante a presena dos requisitos exigidos
pelo Art. 273 do CPC Concesso de liminar sem oitiva da parte
contrria Possibilidade Faculdade reservada ao julgador
Possibilidade, na espcie, frente ao iminente risco de frustrao do
objetivo visado na medida Inexistncia de afronta ao princpio do
contraditrio (Ac. Unnime. 1 Cmara Cvel. Rel. Desdor. Ulysses
Lopes. Julgamento em 06.08.96, Apud. Luiz Orione Neto. Ob. Cit. Pg.
134).
Art. 273:17 A tutela antecipada cabvel em toda ao de
conhecimento, seja declaratria, seja constitutiva (negativa ou positiva),
condenatria, mandamental, se presentes os requisitos do Art. 273 do
CPC (STJ. 4 Turma. Medida Cautelar 4.205 MG, in DJU: 4.302, Pg.
27). Cdigo de Processo Civil e legislao processual. Autor: Theotnio
Negro, 41 edio, Pg. 422.
Pois bem. A demandante requer que V. Exa. declare o congelamento do saldo
final, bem como as demais parcelas, para a data de 28/02/2014, ou seja, data que as
Requeridas iriam expedir o HABITE-SE, autorizando o Requerente a financiar o saldo
final, fazendo cessar a atualizao dos valores.
Isso porque o saldo final continuou sendo reajustado mesmo diante do
flagrante atraso no desenvolvimento da concluso das obras.
Para se ter ideia, faremos meno ao saldo final do imvel na data de
18/11/2014, 6 meses aps a data em que o apartamento adquirido deveria ter sido
entregue, sendo o saldo final do imvel representado pela quantia de R$272.032,59
(duzentos e setenta e dois mil e trinta e dois reais e cinquenta e nove centavos), muito
acima do valor de R$ 238.140,00 (duzentos e trinta e oito mil, cento e quarenta reais),
originalmente contratado, conforme planilhas fornecidas pela prpria empresa
demandada ora em anexo.

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21.11.97, Pg. 01. Apud. Luiz Orione Neto. Ob. Cit. Pg. 31).

fls. 32

OAB-AM 3737

Lembro V. Exa. que at a presente data, o imvel encontra-se em fase de

concluso. Imperioso destacar que uma das situaes que est onerando de
sobremaneira o Requerente, a clusula contratual que prev a correo do saldo final
atrelada ao INCC (ndice Nacional de Custo da Construo), at o prazo para
expedio do HABITE-SE, que deveria ter ocorrido em 28/02/2014.
Douto Magistrado, o valor inicial do saldo final estipulado no contrato era
Requeridas esto cobrando um saldo final de R$272.032,59 (duzentos e setenta e dois
mil e trinta e dois reais e cinquenta e nove centavos). Ou seja, fato notrio que o
saldo final vem sendo corrigido durante esses 6 (seis) meses de atraso na entrega.
Tal acrscimo totalmente ilegal. O Requerente no pode ser penalizada a
suportar um aumento do saldo final do contrato, em vista do inadimplemento das
Requeridas.
Ora, alm de no poder contar com seu imvel, o Requerente ainda punida
com a aplicao de ndice gravoso, sendo obrigada pelas Requeridas a arcar com a
diferena inacreditvel de R$33.892,59 (trinta e trs mil, oitocentos e noventa e dois
reais e cinquenta e nove centavos) de correo, por fato que no deu causa, nem de
qualquer maneira concorreu, gerando grande prejuzo autora, e enriquecimento
ilcito das Requeridas.
Nesse deslinde, o saldo final ir aumentar cada vez mais, tendo em vista que
at o presente momento a obra no foi entregue, apesar dos 05 (cinco) adiamentos
para entrega da obra. Por isso, pleiteia em sede de antecipao de tutela, o
CONGELAMENTO do saldo final e das parcelas vincendas da data em que o
HABITE-SE deveria ter sido expedido (31/07/2014) ou, sucessivamente, para data de
entrega das unidades (30/10/2014), com a reviso desse clculo de saldo final pelo
setor competente na justia.
So vrias as decises de nossos Tribunais, com vista ao congelamento do
saldo final, a exemplo de recente deciso do Douto Magistrado Fabio Varlese Hilal da
4 Vara Cvel da Comarca de Campinas, ao deferir antecipao de tutela com o fulcro
de suspender a correo do saldo final, nos autos do processo n. 2139/2011, assim
sustentando sua deciso.
O tempo ocorre contra o autor, na medida em que, incidindo o INCC at a
entrega das chaves, o saldo final aumenta sobremaneira. No justo que o autor
suporte esse aumento, sem culpa pela mora na entrega da unidade. Presentes, ento, a
fumaa do bom direito e o periculum in mora, defiro a tutela antecipada, para
suspender a correo do saldo final (que se d pelo INCC/FGV) [...].
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238.140,00 (duzentos e trinta e oito mil, cento e quarenta reais). Atualmente, as

fls. 33

OAB-AM 3737

Isto posto, evidente que no se assegura um resultado til lide quando,

pela demora do processo na soluo do litgio, perpetua-se uma situao danosa que
tende a agredir a necessria igualdade entre as partes litigantes.
O Requerente est sendo instada a pagar a quantia restante do saldo final,
corrigido desde julho de 2013 at a presente data, sem que o objeto sequer tenha sido
entregue, por motivo que no deu causa.
de irreversibilidade do provimento antecipado, pois caso os pedidos formulados na
exordial venham a ser julgados improcedentes (o que nos parece impossvel), h como
fazer tudo voltar ao status anterior no havendo prejuzo algum para as Requeridas.
Segundo a legislao ptria, se o exame para a tutela jurisdicional
antecipatria prendesse averiguao da presena da verossimilhana do direito
evocado, conjuntamente com a possibilidade da ocorrncia de dano de difcil ou
incerta reparao, tudo a ser aferido com cognio sumria.
Importante, ainda, citar a recente deciso proferida pelo 1 Vara Cvel e de
Acidentes de Trabalho, nos autos do processo n 0620086-64.2014.8.04.0001, em
situao anloga tratada nos presentes autos, deferindo a antecipao dos efeitos da
tutela jurisdicional, para obrigar a mesma parte r a congelar o saldo final:
Em casos como os narrados nos presentes autos, a concesso de
tutela antecipada encontra guarida no art. 84, 3, do Cdigo de
Defesa do Consumidor, que visa impedir a ocorrncia de danos
irreparveis ou de difcil reparao pela demora da concesso da
tutela definitiva que guarneceria, se deferida, o direito que a
parte afirma ser titular.
Para tanto, deve ser relevante o fundamento da demanda e haver
justificado receio de ineficcia do provimento final. Presentes os
requisitos, lcito ao Juiz conceder a tutela liminarmente ou aps
justificao prvia.
In casu, os fatos narrados na inicial e os documentos que os
subsidiam, mostram ser relevantes os fundamentos do pedido da
Autora, bem como h o receio de ineficcia do provimento final,
posto que devido ao atraso na entrega do imvel objeto de
contrato, o consumidor est tendo seus direitos vilipendiados
por culpa exclusiva das partes Rs. Neste sentido, verifica-se que
o valor do saldo final do imvel na data em que o mesmo deveria
ter sido entregue - Abril de 2014 - e at a presente data, encontraCONJUNTO BEVERLY HILLS, RUA 1, C/07 - CHAPADA / CEP.: 69050-570 / MANAUS AMAZONAS FONE
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A antecipao dos efeitos da tutela medida necessria, no havendo perigo

fls. 34

OAB-AM 3737

se majorado, com a aplicao de taxas de juros cujas as quais o


consumidor no deu causa. Vale ressaltar, que o imvel deveria
ser entregue em 30 de abril de 2014, porm devido a culpa
exclusiva da parte R, seja na m gerncia do negcio ou na
disponibilizao de informao inverdica, desprovida de
anlise tcnica, o imvel at a presente data no foi entregue.
o direito de paralisar, pela via judicial, o crescimento do saldo
final, a contar do prazo final previsto em contrato para entrega
do imvel, at que ocorra o recebimento das chaves e da
documentao necessria para a gerao da cdula bancria de
financiamento bancrio. O perigo da demora, consubstanciado
no art. 84, 3, do CDC, justamente o receio de que os Autores
tero que suportar o pagamento de valor maior do que o
realmente devido quando da entrega do imvel, em razo de
correo monetria, por culpa exclusiva da R, causando aos
mesmos enormes prejuzos, caso seja postergada a proteo
judicial almejada, porquanto previsvel a demora para o desate
da lide.
Por tais razes, DEFIRO parcialmente a medida liminarmente
Requeridas para determinar a paralisao do ndice de correo
do valor a ser pago, com o congelamento do saldo final do
imvel na data de Abril de 2014, at a data de entrega da
unidade imobiliria e dos documentos aptos para a expedio da
cdula bancria de financiamento.
Em caso de descumprimento integral ou parcial desta medida
liminar, fixo a multa diria em R$ 1.000,00 (mil reais). Tendo em
vista que a citao ato formal que deve ser realizada
formalmente, bem como pelo fato da Requeridas no possuir
advogado cadastrado nos autos, o que impede a publicao de
qualquer ato para sua cincia, indefiro o pedido de julgamento
antecipado da lide, em razo de revelia, visto que a mesma no
existiu. (...) (no h grifos no original)

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Verificado este fato, entendo que os Autores/consumidores tem

fls. 35

OAB-AM 3737

Diante do exposto, requer-se seja concedida a antecipao dos efeitos da

tutela, ante o preenchimento dos requisitos legais para tanto, para que as rs sejam
compelidas a proceder ao CONGELAMENTO do saldo final e das parcelas vincendas
da data em que o HABITE-SE deveria ter sido expedido (28/02/2014) ou,
sucessivamente, para data de entrega das unidades (28/05/2014), com a reviso desse
clculo de saldo final pelo setor competente na justia, sob pena de, no o fazendo, ser
entender Vossa Excelncia adequado, nos termos do artigo 461, 4, do Cdigo de
Processo Civil, sem prejuzo de medidas outras que visem o resultado prtico
equivalente (CPC, art. 461, 5).
V DO PEDIDO
Diante do exposto e no intuito nico da garantia da efetividade da adoo da
via judicial, requer-se o quanto segue:
a) seja concedida a tutela antecipada pleiteada, nos termos do art. 273 do CPC, sem a

oitiva da parte contrria, para o fim de se determinar o congelamento do saldo


final para a data de 28/02/2014, data que as Requeridas iriam expedir o HABITESE, objetivando que, quando da entrega do imvel e do habite-se seja este o valor
correspondente ao saldo final a ser liquidado, sem acrscimo de quaisquer
encargos, tais como juros moratrios, correo monetria, tampouco aplicao de
ndices financeiros, tabelas ou penalidades, que venham a onerar a aludida
quantia, tudo em face do inadimplemento da parte r, assinalando-se prazo para
cumprimento da ordem, sob pena de, no o fazendo, ser condenada a multa diria
no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), ou outro valor que entender Vossa
Excelncia adequado, nos termos do artigo 461, 4, do Cdigo de Processo Civil,
sem prejuzo de medidas outras que visem o resultado prtico equivalente (CPC,
art. 461, 5).
b) Seja deferida a inverso do nus da prova na forma do Art. 6, VIII da Lei n

8078/90, posto que caracterizada a hipossuficincia do Requerente em relao


forma e condies do pagamento, dissociao da parcela de chaves em relao ao
prazo de entrega, prazos de entrega e eventuais razes do descumprimento de tal
prazo e da ausncia de informao dirigida ao Requerente, bem como reconhecida
a responsabilidade objetiva da Requeridas, na forma do Art. 14 do citado diploma
legal;

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condenada a multa diria no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), ou outro valor que

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OAB-AM 3737

c) Seja determinada a Citao da Requeridas a fim de que, ciente da pretenso do

Requerente, querendo, conteste os pleitos formulados em Inicial, sob pena de


caracterizao da revelia e confisso ficta na forma da lei processual;
d) Determinar ainda, a Repetio de Indbito, nos termos do art. 42, Pargrafo

nico, CDC, condenando a Requerida a ressarcir em dobro o que cobrou


de R$ 6.480,00 (seis mil,

quatrocentos e oitenta reais);


e) Atendidas as garantias do devido processo legal e da ampla defesa, sejam os

pleitos formulados julgados procedentes mediante confirmao da medida


antecipatria deferida e, paralelamente, a condenao da Requeridas ao
pagamento de indenizao na forma seguinte:
1 Seja condenada ao pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a ttulo de
indenizao por dano moral face aos dissabores e constrangimentos verificados em
razo da ausncia injustificada de cumprimento do contrato firmado;
2 Seja condenada as Requeridas ao pagamento de R$ 11.700,00 (onze mil e
setecentos reais) dos alugueis vencidos desde a prevista data de expedio do
HABITE-SE, bem como os salrios vincendos durante o decorrer do processo, a
ttulo de dano material em razo da necessidade de socorrer-se de um contrato de
locao durante o perodo de atraso da obra que nesta data supera 180 dias,
impondo gastos no previstos no oramento pessoal e familiar do Requerente e
ensejando grave comprometimento de sua condio usual de vida e adimplncia;
3 Seja, ainda, condenada as Requeridas ao pagamento de R$ 21.820,00 (vinte e um
mil, oitocentos e vinte reais) a ttulo de dano existencial, dada a frustrao das
expectativas pessoais do Requerente cujo cotidiano, planos de vida e etc, tiveram
de ser alterados de forma relevante em funo da falta de responsabilidade da
Requeridas;
f) Declarar nulas todas as clusulas do contrato de adeso dos Requeridos que os

exonerem de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou


estabelea em seu favor qualquer tipo de tolerncia para a mora na entrega do
imvel, ou que, por qualquer forma, expurgue ou mitigue a incidncia da multa
moratria respectiva, sem que idntico benefcio, com mesma durao, esteja
previsto para a mora dos Requerentes em relao a cada uma das prestaes de sua
responsabilidade;

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indevidamente (comisso de corretagem), no valor

fls. 37

OAB-AM 3737

g) Declarar nulas todas as clusulas do contrato de adeso dos Requeridos que no

fixe multa para o descumprimento de suas obrigaes em percentual e/ou em bases


inferiores quelas impostas ao consumidor, por coloc-lo em exagerada
desvantagem, bem como por ser incompatvel com a boa-f e a equidade contratual
(Lei8078/90, art. 51,IV);
honorrios advocatcios base de 20% sobre o valor da condenao firmada.
No mais, faz juntada do comprovante de pagamento das custas judiciais
iniciais.
Protesta provar o alegado por todos os meios em direito admitidos,
especialmente, atravs da oitiva pessoal dos representantes da Requeridas, bem como
da juntada atual e futura de documento e uso prova pericial.
Pugna-se, ao final, uma vez cumpridas s necessrias formalidades
legais, sendo a matria estritamente de direito, requer, a Vossa Excelncia o
julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do CPC, como medida de
inteira e salutar justia.
D-se causa o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

Nesses Termos,
Pede e aguarda deferimento.

Manaus, 19 de novembro de 2014.

Leyla Viga Yurtsever


OAB/AM n 3.737
Alexandre Pereira Pinto
OAB/AM 8.997
Dbora Katarinne de Souza Rodrigues
OAB/AM 9.840

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h) Seja, por fim, condenada a Requeridas ao pagamento dos nus de sucumbncia e