Bolha imobiliria ou um longo ciclo de alta?

So Paulo No primeiro quadrimestre deste ano, as vendas de residncias

novas na cidade de So Paulo caram 43,7% em relao ao mesmo perodo
de 2010. No mercado de usados, a queda foi de 15,7%. A divulgao de
retraes to representativas pegou o mercado imobilirio de surpresa.
Muita gente pegou carona nesses dados para apregoar que os preos dos
imveis esto completamente descolados da renda dos brasileiros. Haveria
razes para uma correo de preos parecida com a que ocorreu nos
Estados Unidos (foto). Ao conversar com diversos especialistas, entretanto,
EXAME.com percebeu que est longe de haver um consenso sobre a
existncia de uma bolha imobiliria no pas. Tanto aqueles que defendem
que os preos j foram longe demais quanto os que acham que este
apenas o incio de um ciclo longo de alta so capazes de apresentar
argumentos razoveis para defender suas posies. Nas prximas pginas,
EXAME.com apresenta seis sinais de que j existe uma bolha imobiliria no
Brasil e que os preos em breve comearo a cair. Nesta quarta-feira
(22/06), sero publicados os 11 motivos para que os preos dos imveis
continuem em alta por mais alguns anos.

Para especialistas, a nica condio sine qua non para a existncia de

qualquer bolha uma abrupta alta de preos. E exatamente isso vem
acontecendo no Brasil recentemente. Segundo levantamento EXAME/Ibope,
os preos dos imveis subiram em mdia 24,7% nos ltimos 12 meses em
So Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. nada menos do que a maior alta
do mundo no perodo, segundo dados da consultoria Global Property Guide.
Se levado em considerao o desempenho do mercado imobilirio nos
ltimos trs anos, as altas chamam ainda mais a ateno. O preo mdio do
metro quadrado subiu 96% em So Paulo e 120% no Rio de Janeiro desde
janeiro de 2008, segundo o ndice FipeZAP. Nos bairros de alto padro, os
preos j ficaram proibitivos para a classe mdia. No Jardim Paulistano, em
So Paulo, o valor mdio do metro quadrado chega a 9.008 reais, o maior
da cidade. J no Leblon (foto), no Rio de Janeiro, a mdia alcana
impressionantes 14.481 reais por metro quadrado (clique aqui e veja os
bairros mais valorizados do pas). Os preos so to altos que muitas vezes
superam os de cidades americanas como Miami e Nova York (clique aqui e
veja).

No so apenas os imveis residenciais que j esto com preos altos

quando comparados aos de outros pases. O aluguel de edifcios comerciais

de altssimo padro, voltados para abrigar escritrios de grandes empresas,

tambm j est entre os mais custosos do mundo. Segundo a consultoria
Colliers, a locao do metro quadrado em prdios no Rio de Janeiro custa
em mdia 85 dlares por ms. Em So Paulo, sai por 75,60 dlares. Esses
valores no so mais altos que os cobrados em grandes cidades como Hong
Kong (172,20 dlares por metro), Tquio (94,20), Paris (91,60) e Londres
(89,50). Por outro lado, superam com folga os aluguis em metrpoles,
como Nova York (58,30 dlares), Sydney (57,80), Mumbai (55,80) e Milo
(55,80). Cientes de que h pouca oferta de imveis desse tipo no Brasil, os
proprietrios tm exigido fortes reajustes para a assinatura de novos
contratos. Os maiores aluguis na cidade de So Paulo so cobrados na
regio da avenida Faria Lima. Segundo a Colliers, para se instalar no edifcio
Plaza Iguatemi (foto), perto do shopping Iguatemi, por exemplo, uma
empresa vai precisar pagar 200 reais mensais por metro quadrado. No
Itaim, avenida Paulista, Vila Olmpia e marginal Pinheiros, o valor mdio de
locao tambm j supera 100 reais por metro. O que muitas empresas tm
feito levar suas sedes para outros bairros, quando isso possvel.

Ningum duvida que o crdito imobilirio foi um fator importante para a

alta recente dos preos dos imveis no Brasil. Mais de 1 milho de
residncias foram financiadas no ltimo ano. Segundo nmeros da Abecip (a
associao dos bancos que oferecem crdito imobilirio), os emprstimos
para a compra de imveis cresceram 65% em 2010. O momento da
economia tem favorecido a concesso de financiamentos. Com o
desemprego em baixa e o aumento da formalizao no mercado de
trabalho, mais gente tem confiana e acesso a emprstimos com juros
relativamente baixos quando comparados aos de outras modalidades de
crdito. Os bancos tambm esto mais agressivos na concesso de
financiamentos. H linhas de crdito com prazo de pagamento de 30 anos
em que o tomador s precisa desembolsar vista 10% do valor do imvel.
O problema do crdito imobilirio no Brasil que h poucas fontes de
financiamentos para que os bancos levantem dinheiro para continuar
emprestando. Hoje o funding dos bancos basicamente formado por
recursos da caderneta de poupana e do FGTS mas, at 2013, esses
recursos devero se esgotar. O pas j vem testando instrumentos de
financiamento imobilirio de longo prazo no mercado de capitais, mas
nenhuma soluo j considerada madura. Instituies financeiras como a
Caixa Econmica Federal (foto) precisam, portanto, encontrar outras formas
de captao de dinheiro barato ou ento o crdito deixar de dar flego
alta dos preos.

Para o professor William Eid Jr., coordenador do Centro de Estudos em

Finanas da EAESP-FGV, o principal sinal de que h uma bolha de preos no

mercado imobilirio brasileiro reside no fato de que o valor dos aluguis

hoje proporcionalmente muito baixo quando comparado ao preo de venda
das propriedades. Em mdia, um apartamento ou casa em So Paulo pode
ser alugado por uma taxa mensal equivalente a 0,57% de seu valor,
segundo o ndice FipeZAP. No Rio de Janeiro, o retorno do aluguel ainda
mais baixo. O locatrio paga em mdia 0,43% do valor do imvel ao ms.
No passado, o mercado j chegou a pagar 1% do preo do imvel a ttulo
de aluguel mensal. Para William Eid, valores abaixo de 0,6% praticamente
inviabilizam esse tipo de investimento. fato que os valores dos aluguis
tm subido para refletir melhor os preos de compra e venda de imveis.
Segundo o Secovi-SP, os novos contratos de locao fechados em maio
incluem valores em mdia 16,74% mais altos que no mesmo ms de 2010
(clique aqui e veja a pesquisa). Segundo o professor, entretanto, o ajuste
do mercado imobilirio dever ocorrer a partir de agora com a queda do
preo dos imveis e no com a alta dos valores de locao. Como os
brasileiros no tm renda para pagar aluguis muito mais altos, uma hora o
preo dos imveis ter de cair, diz.

Nos ltimos meses, milhares de pessoas investiram boa parte de suas

poupanas na compra de salinhas comerciais ou escritrios de 40 a 200
metros quadrados em So Paulo. Para o professor Joo da Rocha Lima Jr.,
do Ncleo de Real Estate da Poli-USP, h nitidamente uma bolha nos
preos de venda desse tipo de imvel. Ele admite que os preos dos
aluguis das salinhas comerciais subiram muito nos ltimos anos porque
faltou oferta. Mas milhares de imveis desse tipo vo entrar no mercado
at 2013. O erro do investidor achar que o momento de alta dos preos
vai durar para sempre, diz. S a expectativa de que seja possvel conseguir
aluguis equivalentes a 1% do preo do imvel ao ms por longos perodos
de tempo pode explicar que em bairros como a Vila Mariana algumas
salinhas estejam sendo vendidas a 12.000 reais o metro quadrado. O cara
compra uma salinha de 40 metros quadrados achando que vai obter um
aluguel de 4.800 por ms, mas bvio que no vai, diz Sandra Ralston,
vice-presidente da consultoria Colliers. O problema que muita gente tem
se endividado para fechar esse tipo de negcio e corre o risco de ter o
imvel retomado pelo banco l na frente. Diversos especialistas j
comparam a atual onda de lanamentos de salinhas bolha dos flats (fotos)
de 20 anos atrs. Na dcada de 1990, muita gente comprou esse tipo de
produto porque se disseminou no mercado a ideia de que seria fcil obter
aluguis vantajosos. Anos depois, milhares de flats esperavam vazios a
chegada de um locatrio. Muitos deles tiveram de passar por reformas para
serem transformados em apartamentos de um quarto e atender a demanda
do mercado. No caso das salinhas comerciais, uma adaptao desse tipo
seria muito complicada. Portanto, antes de comprar uma salinha recmlanada, alertam os especialistas, o investidor deve estar ciente de que o

investimento s comear a gerar renda dentro de ao menos dois ou trs

anos. At l, o mercado pode virar completamente. No acredite nos
anncios de salas comerciais que tm sido publicados nos jornais e que
prometem uma renda mensal de 140 reais o metro quadrado para imveis
localizados em bairros sem nenhuma vocao comercial. O investidor deve
ser seletivo e comprar imveis desse tipo somente em reas atraentes para
pequenas empresas e profissionais liberais como as avenidas Paulista e
Faria Lima ou prximos a grandes shoppings ou estaes de metr.

Juros em alta so sempre uma poltica adequada para desmontar bolhas

seja no mercado imobilirio ou acionrio. A lgica a seguinte: se
possvel conseguir uma remunerao bem interessante com investimentos
de renda fixa em que o risco prximo de zero, por que algum vai se
aventurar a especular com aes ou imveis? Ao menos na bolsa, a deciso
do Banco Central (foto) de elevar os juros de 8,75% para 12,25% ao ano
nos ltimos meses tem tido efeito. Inclusive as aes das maiores
incorporadoras do pas esto entre as que mais sofreram na BM&FBovespa
nos ltimos meses. Estranhamente, o mercado imobilirio andou na
contramo e no se importou muito com o aperto monetrio. A Selic tende
a continuar alta nos prximos meses, o que deve aumentar ainda mais a
atratividade da renda fixa. Diz o professor William Eid, da FGV: Se algum
tem 1 milho de reais e coloca o dinheiro na poupana, vai obter um
rendimento lquido e certo de 6.000 reais por ms. Em lugares como So
Paulo, esse dinheiro suficiente para comprar um imvel que pode ser
alugado por 3.000 ou 4.000 reais. Ento por que correr risco e compra-lo ao
invs de aproveitar os valores baixos para locao? Na opinio dele, os
preos dos imveis naturalmente cairo medida que as pessoas percebam
essa distoro.