25/02/2015

CobranadeluvasnaslocaesurbanasnoresidenciaisJusNavigandi

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Notasobreacobranadeluvasnaslocaesurbanasnoresidenciais
JaquesBushatsky

Publicadoem04/2012.Elaboradoem04/2012.

permitida a cobrana de luvas no incio da locao e proibida na renovao do contrato. Situaes especficas no cogitadas quando
elaboradaaLeideLocaesmereceroanlisesenovasconstruesjurisprudenciais.
Dentreasdiversasquestesquecercamoscontratosdelocao,estaumadasquemaioresdvidassuscita.
No passado, em apertadssima recordao, a antiga norma disciplinadora das locaes (Decreto n. 24.150 de 1934), conhecida como lei de luvas proibia a cobrana de quaisquer
benefciosespeciaisouextraordinriosenomeadamenteluvas,conformeseuartigo29,poisseentendiaqueasluvas(quantiapagapelolocatrioaolocador,independentementedo
aluguel,paraobterocontrato)configurariamlocupletamentodoproprietrioemdetrimentodoinquilino.
Avedaocobranapersistiuaolongodedcadasnodireitopositivoe,porexemplo,aLein.1.521/51consideravacontravenopenalacobranadeluvase,aLein.6.649/79trazia
previso(Art.45I)equivalentedoDecreton.24.150/34,estipulandopunio(prisooumulta)paraahiptesedeexigncia,porocasiodalocaooudasublocao,dequantia
distintadoalugueledosencargospermitidos(isto,asluvas).
AtualmenteamatriaencontraseprevistanoArt.45[1]daLein.8.245/91,queserestringeaproibircobranasquandodarenovaodocontrato,noquandodeseuincio.
Esteoentendimentoexpressonoenunciadon.9("Alei8245/91noprobeacobranadeluvasnocontratoinicialdalocaocomercial"),aprovadounanimidade,aindanaprimeira
reuniodeestudossobrealeidelocaes,promovidapeloCentrodeEstudoseDebatesdo2TribunaldeAladaCivildeSoPaulo,nosidosde1.992.Convmlembrarqueesseerao
tribunalaoqualcompetiajulgarasaeslocatciasemSoPaulo.
Comopassardosanos,ainterpretaojurisprudencialnosealterou,comosenota:Conquantoinexistabicecobranadeluvasnoinciodocontratodelocao,oart.45daLei8.245/91
vedaexpressamenteacobranade"luvas"obrigaespecuniriasquandodarenovaodocontrato.(TJSPApelaon.91029078.2009.8.26.0000,relatorDesembargadorClvis
Castelo,35Cmara,julgamento:28/02/2011,quasevinteanosdepoisdoenunciadoantesmencionado).
Deveserlembradoquenoacarretarobrigaodepagar,aeventualestipulaodeluvasnarenovaocontratualfeitadisfaradamentee,umavezprovadatalprtica,denadaadiantara
criatividadenanomenclatura,ningumserenganadoeporcertooJudicirioprestigiarodispositivolegal.

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Nessalinha,assimcomoacriatividadevocabularvazia,tambmincuaarepresentaodestasimposiespecuniriasporttulosquesupostamentegozariamdeautonomiacambial:o
1TribunaldeAladaCivildeSoPaulo,hanos,jdeclaravaque...acobranadeluvasconsideradacontravenopenal.Seaspromissriasquefundamentamoprocessodeexecuo
tmasuaorigem,claroestquenosoexigveis.Tratandosedecontraveno,osttulosquedelaemanamnosoapenasineficazes,masnulosdeplenodireito,eassimtmdeser
declarados(Apelaon.371489,8Cmara,relatorJuizRodriguesdeCarvalho).
Finalmente,emtemadeluvasconsistiriahipocrisiaesqueceraevidnciadequeseuajusteesuacobranaaindaso,muitasvezes,ocultos,sejapelatradiodefugaanacrnica(epor
issoalterada)proibioprevistanodecretode1.934,sejaporsimplessonegaofiscal.curialqueinexistindoprova,inexistirdiscussoemuitomenosaojudicial.Bemporisso,a
reduzidaquantidadejurisprudencial,quepoderiaorientarosintrpretes.
Emconclusoprtica,permitidaacobranadeluvasnoinciodalocaoeproibidanarenovaodocontratosituaesespecficasnocogitadasquandoelaboradaaleidelocaes,
mereceroanlisesenovasconstruesjurisprudenciais,asquaisporsuavez,certamenteacarretarooaperfeioamentolegislativo,masessaesperanohaveriadenortearimediatas
decisesempresariais.

NOTAS
[1]

Este o teor do dispositivo mencionado, da Lei n. 8.245/91: art. 45: So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente lei,
notadamenteasqueprobamaprorrogaoprevistanoart.47,ouqueafastemodireitorenovao,nahiptesedoart.51,ouqueimponhamobrigaespecuniriasparatanto.

Autor
JaquesBushatsky
advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobilirio (MDDI), scio correspondente para So Paulo da Associao Brasileira dos Advogados do
MercadoImobilirio(ABAMI)

Informaessobreotexto
Comocitarestetexto(NBR6023:2002ABNT)
BUSHATSKY, Jaques. Cobrana de luvas nas locaes urbanas no residenciais. Jus Navigandi, Teresina, ano 17, n. 3204, 9 abr. 2012. Disponvel em:
<http://jus.com.br/artigos/21463>.Acessoem:25fev.2015.

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