Laudo de Avaliao

AP-0216/15-01

JBS USTRIA HOLDING

LTDA.

LAUDO:

AP-0216/15-01

SOLICITANTE:

JBS S.A., doravante denominada JBS.

DATA-BASE:

31 de maro de 2015

Sociedade annima aberta, com sede Av. Marginal Direita do Tiet, n 500, 3 Andar, Bloco I, Vila Jaguara, na
Cidade e Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 02.916.265/0001-60.
OBJETO:

JBS USTRIA HOLDING LTDA., doravante denominada JBS USTRIA.

Sociedade empresria limitada, com sede Av. Brigadeiro Faria Lima, 2.391, 2 Andar, Conj. 22, Sala 32, Edifcio
Jaguari, Jardim Paulistano, na Cidade e Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 13.146.343/0001-00.

OBJETIVO:

Determinao do Patrimnio Lquido contbil de JBS USTRIA, para fins de incorporao pela JBS, nos termos e para os
fins dos artigos 226 e 227 e pargrafos da Lei n 6.404/76 (Lei das S.A.).

Laudo AP-0216/15-01

NDICE
1.

INTRODUO --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3

2.

PRINCPIOS E RESSALVAS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4

3.

LIMITAES DE RESPONSABILIDADE ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 5

4.

METODOLOGIA DE AVALIAO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 6

5.

AVALIAO DO PATRIMNIO LQUIDO CONTBIL DE JBS USTRIA ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7

6.

CONCLUSO ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8

7.

RELAO DE ANEXOS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9

Laudo AP-0216/15-01

1. INTRODUO
A APSIS CONSULTORIA E AVALIAES LTDA., doravante denominada APSIS,

A equipe da APSIS responsvel pela realizao deste trabalho constituda

com sede Rua da Assembleia, n 35, 12 andar, na Cidade e Estado do Rio

pelos seguintes profissionais:

de Janeiro, inscrita no CNPJ sob n 08.681.365/0001-30, foi nomeada por JBS

para constatar o valor do Patrimnio Lquido contbil de JBS USTRIA, para

ANA CRISTINA FRANA DE SOUZA

Vice-Presidente (CREA/RJ 1991103043)

fins de incorporao pela JBS, nos termos dos artigos 226 e 227 da Lei n

ANTONIO LUIZ FEIJ NICOLAU

Diretor (OAB/RJ 167.543)

6.404/76 (Lei das S.A.).

EDUARDO DE CASTRO ROSSI

Diretor (CREA/SP 5062320397)

Na elaborao deste trabalho, foram utilizados dados e informaes

GIANCARLO FALKENSTEIN
Supervisor

fornecidos por terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com

LUIZ PAULO CESAR SILVEIRA

Vice-Presidente (CREA/RJ 1989100165 e CRC/RJ-118263/P-0)

o cliente. As estimativas utilizadas neste processo esto baseadas nos

documentos e informaes, os quais incluem, entre outros, o seguinte:

Balancete Patrimonial analtico de JBS USTRIA, encerrado em 31 de

maro de 2015.

A APSIS realizou recentemente avaliaes para companhias abertas para

MARCIA APARECIDA DE LUCCA CALMON

Diretora (CRC/SP-143169/O-4)
MRCIA MOREIRA FRAZO DA SILVA
Diretora (CRC/RJ-106548/O-3)
RENATA POZZATO CARNEIRO MONTEIRO
Presidente
SERGIO FREITAS DE SOUZA
Vice-Presidente (CORECON/RJ 23521-0)

diversas finalidades nas seguintes empresas:

AMRICA LATINA LOGSTICA DO BRASIL S.A.

BANCO PACTUAL S.A.
CIMENTO MAU S.A.
ESTA - EMPRESA SANEADORA TERRITORIAL AGRCOLA S.A.
ESTCIO PARTICIPAES S.A.
GERDAU S.A.
HOTIS OTHON S.A.
L.R. CIA. BRAS. PRODS. HIGIENE E TOUCADOR S.A.
LIGHT SERVIOS DE ELETRICIDADE S.A.
LOJAS AMERICANAS S.A.
MPX ENERGIA S.A.
PETRLEO BRASILEIRO S.A. PETROBRAS
REPSOL YPF BRASIL S.A.
TAM TRANSPORTES AREOS MERIDIONAL S.A.
ULTRAPAR PARTICIPAES S.A.

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2. PRINCPIOS E RESSALVAS
As informaes a seguir so importantes e devem ser cuidadosamente lidas.
O Relatrio objeto do trabalho enumerado, calculado e particularizado obedece criteriosamente aos princpios fundamentais descritos a seguir:

Os consultores no tm interesse, direto ou indireto, nas companhias

incluindo as implcitas, para o exerccio de suas honrosas funes,

circunstncia relevante que possa caracterizar conflito de interesses.

precipuamente estabelecidas em leis, cdigos ou regulamentos

Os honorrios profissionais da APSIS no esto, de forma alguma,

prprios.

presente

Relatrio

atende

recomendaes

critrios

No melhor conhecimento e crdito dos consultores, as anlises,

estabelecidos pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT),

opinies e concluses expressas no presente Relatrio so baseadas

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) e

em dados, diligncias, pesquisas e levantamentos verdadeiros e

International

corretos.

exigncias impostas por diferentes rgos, como Comit de

Assumem-se como corretas as informaes recebidas de terceiros,

Pronunciamentos Contbeis (CPC), Ministrio da Fazenda, Banco

sendo que as fontes das mesmas esto contidas e citadas no referido

Central, Banco do Brasil, Comisso de Valores Mobilirios (CVM),

Relatrio.

Superintendncia de Seguros Privados (SUSEP), Regulamento do

Para efeito de projeo, partimos do pressuposto da inexistncia de

Imposto de Renda (RIR), Comit Brasileiro de Avaliadores de Negcios

nus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial,

(CBAN) etc.

atingindo as empresas em questo, que no os listados no presente

A APSIS assume total responsabilidade sobre a matria de Avaliaes,

envolvidas ou na operao, bem como no h qualquer outra

sujeitos s concluses deste Relatrio.

Valuation

Standards

Council

(IVSC),

alm

das

O controlador e os administradores das companhias envolvidas no

Relatrio.

direcionaram, limitaram, dificultaram ou praticaram quaisquer atos

O Relatrio apresenta todas as condies limitativas impostas pelas

que tenham ou possam ter comprometido o acesso, a utilizao ou o

metodologias adotadas, quando houver, que possam afetar as

conhecimento de informaes, bens, documentos ou metodologias de

anlises, opinies e concluses contidas no mesmo.

trabalho relevantes para a qualidade das concluses contidas neste

O Relatrio foi elaborado pela APSIS e ningum, a no ser os seus

trabalho.

prprios consultores, preparou as anlises e correspondentes

concluses.

Laudo AP-0216/15-01

3. LIMITAES DE RESPONSABILIDADE

Para elaborao deste Relatrio, a APSIS utilizou informaes e

dados de histricos auditados por terceiros ou no auditados,
fornecidos por escrito pela administrao da empresa ou obtidos das
fontes mencionadas. Sendo assim, a APSIS assumiu como verdadeiros
e coerentes os dados e informaes obtidos para este Relatrio e no
tem qualquer responsabilidade com relao a sua veracidade.

O escopo deste trabalho no incluiu auditoria das demonstraes

financeiras ou reviso dos trabalhos realizados por seus auditores.
Sendo assim, a APSIS no est expressando opinio sobre as
demonstraes financeiras da Solicitante.

No nos responsabilizamos por perdas ocasionais Solicitante e suas

controladas, a seus scios, diretores, credores ou a outras partes
como consequncia da utilizao dos dados e informaes fornecidos
pela empresa e constantes neste Relatrio.

Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso dos

Solicitantes e seus scios, visando ao objetivo j descrito.

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4. METODOLOGIA DE AVALIAO
Exame da documentao de suporte j mencionada, objetivando verificar
uma escriturao feita em boa forma e obedecendo s disposies legais
regulamentares, normativas e estatutrias que regem a matria, de acordo
com as "Prticas Contbeis Adotadas no Brasil".
Foram examinados os livros de contabilidade de JBS USTRIA e todos os
demais documentos necessrios elaborao deste laudo, que foi realizado a
partir do balancete de JBS USTRIA, encerrado em 31 de maro de 2015
(Anexo 1).
Apuraram os peritos que os ativos e os passivos de JBS USTRIA se encontram
devidamente contabilizados.

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5. AVALIAO DO PATRIMNIO LQUIDO CONTBIL DE JBS USTRIA

Foram examinados os livros de contabilidade de JBS USTRIA e todos os

JBS USTRIA

demais documentos necessrios elaborao deste laudo.

BALANO PATRIMONIAL (R$)

Apuraram os peritos que o valor do Patrimnio Lquido Contbil de JBS

ATIV O CIRCULANTE

USTRIA, para fins de incorporao pela JBS, de R$ 672.158.312,34

Disponibilidades

(seiscentos e setenta e dois milhes, cento e cinquenta e oito mil, trezentos

Crditos com terceiros

e doze reais, e trinta e quatro centavos), em 31 de maro de 2015, conforme

tabela ao lado.

DEMONSTRAES
CONTBEIS
SALDOS EM 31/03/2015
754.006.302,50
1.000,00
754.005.302,50

ATIV O NO CIRCULANTE

REALIZV EL A LONGO PRAZO

IMOBILIZADO

INTANGV EL

TOTAL DO ATIV O

754.006.302,50

PASSIV O CIRCULANTE

0,10

Outras contas a pagar

PASSIV O NO CIRCULANTE

0,10
81.847.990,06

EX IGV EL A LONGO PRAZO

81.847.990,06

Provises para impostos diferidos

81.847.990,06

PATRIMNIO LQUIDO
TOTAL DO PASSIV O

672.158.312,34
754.006.302,50

Laudo AP-0216/15-01

6. CONCLUSO
luz dos exames realizados na documentao anteriormente mencionada e tomando por base estudos da APSIS, concluram os peritos que o valor do Patrimnio
Lquido contbil de JBS USTRIA, para fins de incorporao pela JBS, de R$ 672.158.312,34 (seiscentos e setenta e dois milhes, cento e cinquenta e oito
mil, trezentos e doze reais, e trinta e quatro centavos), em 31 de maro de 2015.
Estando o Laudo AP-0216/15-01 concludo, composto por 09 (nove) folhas digitadas de um lado e 02 (dois) anexos, a APSIS Consultoria e Avaliaes Ltda.,
empresa especializada em avaliao de bens, CRC/RJ-005112/O-9, abaixo representada legalmente pelos seus diretores, coloca-se disposio para quaisquer
esclarecimentos que, porventura, se faam necessrios.

So Paulo, 10 de abril de 2015.

MARCIA APARECIDA DE LUCCA CALMON

Diretora (CRC/SP-143169/O-4)

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7. RELAO DE ANEXOS
1. DOCUMENTAO DE SUPORTE
2. GLOSSRIO E PERFIL DA APSIS

RIO DE JANEIRO RJ
Rua da Assembleia, n 35, 12 andar
Centro, CEP 20011-001
Tel.: + 55 (21) 2212-6850 Fax: + 55 (21) 2212-6851

SO PAULO - SP
Av. Anglica, n 2.503, Conj. 42
Consolao, CEP 01227-200
Tel.: + 55 (11) 3666-8448 Fax: + 55 (11) 3662-5722

Laudo AP-0216/15-01

ANEXO 1

BALANCETE CONTBIL
Empresa: JBS Austria Holding Ltda CNPJ: 13.146.343/0001-00
Perodo: 01/01/2015 a 31/03/2015
Saldo Virado: 3-Nenhum
CONTA
1
1.1
1.1.01
1.1.01.02
1.1.01.02.000010472
1.1.04
1.1.04.05
1.1.04.05.000000165
2
2.1
2.1.04
2.1.04.01
2.1.04.01.000000001
2.2
2.2.04
2.2.04.02
2.2.04.02.000000001
2.2.04.02.000000002
2.3
2.3.01
2.3.01.01
2.3.01.01.000000001
2.3.05
2.3.05.01
2.3.05.01.000000002
3
3.3
3.3.02
3.3.02.02
3.3.02.02.000000008
3.6
3.6.01
3.6.01.01
3.6.01.01.000000003
3.6.01.01.000000004

TTULO
ATIVO
ATIVO CIRCULANTE
DISPONIBILIDADES
BANCOS CONTA MOVIMENTO
BANCO J.P.MORGAN S/A - JBS Holding
OUTROS CREDITOS
CREDITOS COM TERCEIROS
JBS HOLDING GMBH
PASSIVO
PASSIVO CIRCULANTE
OUTRAS OBRIGAES
CONTAS A PAGAR
OUTRAS CONTAS A PAGAR
EXIGIVEL A LONGO PRAZO
PROVISES
PROVISO PARA IMPOSTOS DIFERIDOS
PROVISO P/IRPJ DIFERIDO
PROVISO P/CSLL DIFERIDO
PATRIMONIO LIQUIDO
CAPITAL SOCIAL
CAPITAL SOCIAL SUBSCRITO
CAPITAL SOCIAL AUTORIZADO
LUCROS OU PREJUZOS ACUMULADOS
LUCROS OU PREJUZOS ACUMULADOS
LUCROS (PREJUZOS) ACUMULADOS
RESULTADO LIQUIDO
RESULTADOS FINANCEIROS
RESULTADOS FINANC.-VARIAES CAMBIAIS E MONETRIAS
RECEITAS FINANCEIRAS - VARIAES CAMBIAIS
VARIAO CAMBIAIS CONTA CORRENTE- ATIVO
IMPOSTOS S/RESULTADO
IMPOSTOS FEDERAIS
IRPJ E CSL
IMPOSTO DE RENDA S/DIFERENA TEMPORRIA
CONTRIBUIO SOCIAL S/DIFERENA TEMPORRIA

ANTERIOR
706.149.275,00
706.149.275,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
706.148.275,00
706.148.275,00
706.148.275,00
(706.149.275,00)
(0,10)
(0,10)
(0,10)
(0,10)
(65.576.600,70)
(65.576.600,70)
(65.576.600,70)
(48.218.088,75)
(17.358.511,95)
(640.572.674,20)
(513.276.920,00)
(513.276.920,00)
(513.276.920,00)
(127.295.754,20)
(127.295.754,20)
(127.295.754,20)
-

DBITO
95.407.700,00
95.407.700,00
95.407.700,00
95.407.700,00
95.407.700,00
16.167.228,66
16.167.228,66
16.167.228,66
16.167.228,66
11.887.668,13
4.279.560,53
79.989.290,52
47.550.672,50
47.550.672,50
47.550.672,50
47.550.672,50
32.438.618,02
32.438.618,02
32.438.618,02
23.851.925,01
8.586.693,01

CRDITO
47.550.672,50
47.550.672,50
47.550.672,50
47.550.672,50
47.550.672,50
32.438.618,02
32.438.618,02
32.438.618,02
32.438.618,02
23.851.925,01
8.586.693,01
111.574.928,66
95.407.700,00
95.407.700,00
95.407.700,00
95.407.700,00
16.167.228,66
16.167.228,66
16.167.228,66
11.887.668,13
4.279.560,53

Pgina 000001
ATUAL
754.006.302,50
754.006.302,50
1.000,00
1.000,00
1.000,00
754.005.302,50
754.005.302,50
754.005.302,50
(722.420.664,36)
(0,10)
(0,10)
(0,10)
(0,10)
(81.847.990,06)
(81.847.990,06)
(81.847.990,06)
(60.182.345,63)
(21.665.644,43)
(640.572.674,20)
(513.276.920,00)
(513.276.920,00)
(513.276.920,00)
(127.295.754,20)
(127.295.754,20)
(127.295.754,20)
(31.585.638,14)
(47.857.027,50)
(47.857.027,50)
(47.857.027,50)
(47.857.027,50)
16.271.389,36
16.271.389,36
16.271.389,36
11.964.256,88
4.307.132,48

ANEXO 2

Glossrio
ABL rea bruta locvel.
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
Abordagem da renda - mtodo de avaliao pela converso a valor presente de
benefcios econmicos esperados.
Abordagem de ativos - mtodo de avaliao de empresas onde todos os ativos e
passivos (incluindo os no contabilizados) tm seus valores ajustados aos de mercado.
Tambm conhecido como patrimnio lquido a mercado.
Abordagem de mercado - mtodo de avaliao no qual so adotados mltiplos
comparativos derivados de preo de vendas de ativos similares.
gio por expectativa de rentabilidade futura (fundo de comrcio ou goodwill) benefcios econmicos futuros decorrentes de ativos no passveis de serem
individualmente identificados nem separadamente reconhecidos.
Amortizao - alocao sistemtica do valor amortizvel de ativo ao longo de sua vida
til.
Amostra conjunto de dados de mercado representativos de uma populao.
Aproveitamento eficiente aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local,
em uma data de referncia, observada a tendncia mercadolgica nas
circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente.
rea equivalente de construo - rea construda sobre a qual aplicada a
equivalncia de custo unitrio de construo correspondente, de acordo com os
postulados da ABNT.
rea homogeneizada - rea til, privativa ou construda com tratamentos matemticos,
para fins de avaliao, segundo critrios baseados no mercado imobilirio.
rea privativa - rea til acrescida de elementos construtivos (tais como paredes,
pilares etc.) e hall de elevadores (em casos particulares).

rea total de construo resultante do somatrio da rea real privativa e da rea

comum atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT.
rea til rea real privativa subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros
elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao.
Arrendamento mercantil financeiro - o que transfere substancialmente todos os riscos
e benefcios vinculados posse do ativo, o qual pode ou no ser futuramente
transferido. O arrendamento que no for financeiro operacional.
Arrendamento mercantil operacional - o que no transfere substancialmente todos os
riscos e benefcios inerentes posse do ativo. O arrendamento que no for operacional
financeiro.
Ativo - recurso controlado pela entidade como resultado de eventos passados dos quais
se esperam benefcios econmicos futuros para a entidade.
Ativo imobilizado - ativos tangveis disponibilizados para uso na produo ou
fornecimento de bens ou servios, na locao por outros, investimento, ou fins
administrativos, esperando-se que sejam usados por mais de um perodo contbil.
Ativo intangvel - ativo identificvel no monetrio sem substncia fsica. Tal ativo
identificvel quando: a) for separvel, isto , capaz de ser separado ou dividido da
entidade e vendido, transferido, licenciado, alugado ou trocado, tanto individualmente
quanto junto com contrato, ativo ou passivo relacionados; b) resulta de direitos
contratuais ou outros direitos legais, quer esses direitos sejam transferveis quer sejam
separveis da entidade ou de outros direitos e obrigaes.
Ativos no operacionais - aqueles no ligados diretamente s atividades de operao da
empresa (podem ou no gerar receitas) e que podem ser alienados sem prejuzo do seu
funcionamento.
Ativos operacionais - bens fundamentais ao funcionamento da empresa.
Ativo tangvel - ativo de existncia fsica como terreno, construo, mquina,
equipamento, mvel e utenslio.

Avaliao - ato ou processo de determinar o valor de um ativo.

Controladora - entidade que possui uma ou mais controladas.

BDI (Budget Difference Income) Benefcios e Despesas Indiretas. Percentual que indica
os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo.

Controle - poder de direcionar a gesto estratgica poltica e administrativa de uma

empresa.

Bem coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de direito,
que integra um patrimnio.

CPC - Comit de Pronunciamentos Contbeis

Benefcios econmicos - benefcios tais como receitas, lucro lquido, fluxo de caixa
lquido etc.
Beta - medida de risco sistemtico de uma ao; tendncia do preo de determinada
ao a estar correlacionado com mudanas em determinado ndice.
Beta alavancado valor de beta refletindo o endividamento na estrutura de capital.
Campo de arbtrio intervalo de variao no entorno do estimador pontual adotado na
avaliao, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem desde que justificado pela
existncia de caractersticas prprias no contempladas no modelo.
CAPEX (Capital Expenditure) investimento em ativo permanente.
CAPM (Capital Asset Pricing Model) - modelo no qual o custo de capital para qualquer
ao ou lote de aes equivale taxa livre de risco acrescida de prmio de risco
proporcionado pelo risco sistemtico da ao ou lote de aes em estudo. Geralmente
utilizado para calcular o Custo de Capital Prprio ou Custo de Capital do Acionista.
Capital investido somatrio de capital prprio e de terceiros investidos em uma
empresa. O capital de terceiros geralmente est relacionado a dvidas com juros (curto
e longo prazo) devendo ser especificadas dentro do contexto da avaliao.
Capitalizao - converso de um perodo simples de benefcios econmicos em valor.
Cdigos alocados ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as
caractersticas qualitativas dos imveis.
Combinao de negcios - unio de entidades ou negcios separados produzindo
demonstraes contbeis de uma nica entidade que reporta. Operao ou outro evento
por meio do qual um adquirente obtm o controle de um ou mais negcios,
independente da forma jurdica da operao.
Controlada - entidade, incluindo aquela sem personalidade jurdica, tal como uma
associao, controlada por outra entidade (conhecida como controladora).

Custo total dos gastos diretos e indiretos necessrios produo, manuteno ou

aquisio de um bem em uma determinada data e situao.
Custo de capital - taxa de retorno esperado requerida pelo mercado como atrativa de
fundos para determinado investimento.
Custo de reedio custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em
vista o estado em que se encontra.
Custo de reproduo gasto necessrio para reproduzir um bem, sem considerar
eventual depreciao.
Custo de substituio custo de reedio de um bem, com a mesma funo e
caractersticas assemelhadas ao avaliando.
Custo direto de produo gastos com insumos, inclusive mo de obra, na produo de
um bem.
Custo indireto de produo despesas administrativas e financeiras, benefcios e
demais nus e encargos necessrios produo de um bem.
CVM Comisso de Valores Mobilirios.
Dado de mercado conjunto de informaes coletadas no mercado relacionadas a um
determinado bem.
Dano prejuzo causado a outrem pela ocorrncia de vcios, defeitos, sinistros e delitos,
entre outros.
Data base data especfica (dia, ms e ano) de aplicao do valor da avaliao.
Data de emisso data de encerramento do laudo de avaliao, quando as concluses
da avaliao so transmitidas ao cliente.
DCF (Discounted Cash Flow) - fluxo de caixa descontado.

D&A Depreciao e Amortizao.

Depreciao - alocao sistemtica do valor deprecivel de ativo durante a sua vida
til.
Desconto por falta de controle - valor ou percentual deduzido do valor pr-rata de
100% do valor de uma empresa, que reflete a ausncia de parte ou da totalidade de
controle.
Desconto por falta de liquidez - valor ou percentual deduzido do valor pr-rata de 100%
do valor de uma empresa, que reflete a ausncia de liquidez.
Dvida lquida caixa e equivalentes, posio lquida em derivativos, dvidas financeiras
de curto e longo prazo, dividendos a receber e a pagar, recebveis e contas a pagar
relacionadas a debntures, dficits de curto e longo prazo com fundos de penso,
provises, outros crditos e obrigaes com pessoas vinculadas, incluindo bnus de
subscrio.
Documentao de suporte documentao levantada e fornecida pelo cliente na qual
esto baseadas as premissas do laudo.

Estrutura de capital - composio do capital investido de uma empresa entre capital

prprio (patrimnio) e capital de terceiros (endividamento).
Fator de comercializao razo entre o valor de mercado de um bem e seu custo de
reedio ou substituio, que pode ser maior ou menor que 1 (um).
FCFF (Free Cash Flow to Firm) - fluxo de caixa livre para a firma, ou fluxo de caixa
livre desalavancado.
Fluxo de caixa - caixa gerado por um ativo, grupo de ativos ou empresa durante
determinado perodo de tempo. Geralmente o termo complementado por uma
qualificao referente ao contexto (operacional, no operacional etc.).
Fluxo de caixa do capital investido fluxo gerado pela empresa a ser revertido aos
financiadores (juros e amortizaes) e acionistas (dividendos) depois de considerados
custo e despesas operacionais e investimentos de capital.
Frao ideal percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no
terreno e nas coisas comuns da edificao.
Free float percentual de aes em circulao sobre o capital total da empresa.

Drivers direcionadores de valor ou variveis-chave.

Frente real projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso.

EBIT (Earnings Before Interests and Taxes) - lucro antes de juros e impostos.

Gleba urbanizvel terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando

o seu aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou
implantao de empreendimento.

EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) - lucros

antes de juros, impostos, depreciao e amortizao.
Empreendimento conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de
comercializao ou explorao econmica. Pode ser: imobilirio (ex.: loteamento,
prdios comerciais/residenciais), de base imobiliria (ex.: hotel, shopping center,
parques temticos), industrial ou rural.
Empresa - entidade comercial, industrial, prestadora de servios ou de investimento
detentora de atividade econmica.

Goodwill ver gio por expectativa de rentabilidade futura (fundo de comrcio ou

goodwill)
Hiptese nula em um modelo de regresso hiptese em que uma ou um conjunto de
variveis independentes envolvidas no modelo de regresso no importante para
explicar a variao do fenmeno em relao a um nvel de significncia prestabelecido.

Equity value valor econmico do patrimnio lquido.

Homogeneizao tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de

transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas entre os
atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.

Estado de conservao situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.

IAS (International Accounting Standard) Normas Internacionais de Contabilidade.

Enterprise value valor econmico da empresa.

IASB (International Accounting Standards Board) Junta Internacional de Normas

Contbeis.
Idade aparente - idade estimada de um bem em funo de suas caractersticas e estado
de conservao no momento da vistoria.

Modelo de regresso modelo utilizado para representar determinado fenmeno, com

base em uma amostra, considerando-se as diversas caractersticas influenciantes.
Mltiplo valor de mercado de uma empresa, ao ou capital investido, dividido por
uma medida da empresa (EBITDA, receita, volume de clientes etc.).

IFRS (International Financial Reporting Standard) Normas Internacionais de

Relatrios Financeiros, conjunto de pronunciamentos de contabilidade internacionais
publicados e revisados pelo IASB.

Normas Internacionais de Contabilidade - normas e interpretaes adotadas pela IASB.

Elas englobam: Normas Internacionais de Relatrios Financeiros (IFRS); Normas
Internacionais de Contabilidade (IAS); e interpretaes desenvolvidas pelo Comit de
Interpretaes das Normas Internacionais de Relatrios Financeiros (IFRIC) ou pelo
antigo Comit Permanente de Interpretaes (SIC).

Imvel bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode

ser classificado como urbano ou rural, em funo da sua localizao, uso ou vocao.
Imvel de referncia dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel
avaliando.
Impairment ver Perdas por desvalorizao

Padro construtivo qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos

projetos, de materiais, execuo e mo de obra efetivamente utilizados na construo.
Parecer tcnico relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico, emitido por um
profissional capacitado e legalmente habilitado, sobre assunto de sua especificidade.

Inferncia estatstica parte da cincia estatstica que permite extrair concluses sobre
a populao a partir de amostra.
Infraestrutura bsica equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais,
iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia
eltrica pblica e domiciliar e vias de acesso.

Passivo - obrigao presente que resulta de acontecimentos passados, em que se espera

que a liquidao desta resulte em afluxo de recursos da entidade que incorporam
benefcios econmicos.

Instalaes - conjunto de materiais, sistemas, redes, equipamentos e servios para

apoio operacional a uma mquina isolada, linha de produo ou unidade industrial,
conforme grau de agregao.
Liquidao forada condio relativa hiptese de uma venda compulsria ou em
prazo menor que a mdia de absoro pelo mercado.

Perdas por desvalorizao (impairment) - valor contbil do ativo que excede, no caso
de estoques, seu preo de venda menos o custo para complet-lo e despesa de vend-lo;
ou, no caso de outros ativos, seu valor justo menos a despesa para a venda.

Liquidez capacidade de rpida converso de determinado ativo em dinheiro ou em

pagamento de determinada dvida.
Loteamento subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de
novas vias de circulao de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou
ampliao das j existentes.
Luvas quantia paga pelo futuro inquilino para assinatura ou transferncia do contrato
de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial.
Metodologia de avaliao uma ou mais abordagens utilizadas na elaborao de
clculos avaliatrios para a indicao de valor de um ativo.

Patrimnio lquido a mercado - ver Abordagem de ativos.

Percia atividade tcnica realizada por profissional com qualificao especfica para
averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que
motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.
Pesquisa de mercado conjunto de atividades de identificao, investigao, coleta,
seleo, processamento, anlise e interpretao de resultados sobre dados de mercado.
Planta de valores representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro
quadrado de terreno ou do imvel em uma mesma data.
Ponto comercial bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de
sua localizao e expectativa de explorao comercial.
Ponto influenciante ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera
significativamente os parmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.

Populao totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.

Preo quantia pela qual se efetua uma transao envolvendo um bem, um fruto ou um
direito sobre ele.
Prmio de controle - valor ou percentual de um valor pr-rata de lote de aes
controladoras sobre o valor pr-rata de aes sem controle, que refletem o poder do
controle.
Profundidade equivalente resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua
frente projetada principal.
Propriedade para investimento - imvel (terreno, construo ou parte de construo,
ou ambos) mantido pelo proprietrio ou arrendatrio sob arrendamento, tanto para
receber pagamento de aluguel quanto para valorizao de capital, ou ambos, que no
seja para: uso na produo ou fornecimento de bens ou servios, como tambm para fins
administrativos.
Rd (Custo da Dvida) medida do valor pago pelo capital provindo de terceiros, sob a
forma de emprstimos, financiamentos, captaes no mercado, entre outros.
Re (Custo de Capital Prprio) retorno requerido pelo acionista pelo capital investido.
Risco do negcio - grau de incerteza de realizao de retornos futuros esperados do
negocio, resultantes de fatores que no alavancagem financeira.
Seguro - transferncia de risco garantida por contrato, pelo qual uma das partes se
obriga, mediante cobrana de prmio, a indenizar a outra pela ocorrncia de sinistro
coberto pela aplice.
Sinistro - evento que causa perda financeira.

Tratamento de dados aplicao de operaes que expressem, em termos relativos, as

diferenas de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando.
Unidade geradora de caixa - menor grupo de ativos identificveis gerador de entradas
de caixa que so, em grande parte, independentes de entradas geradas por outros ativos
ou grupos de ativos.
Valor atual - valor de reposio por novo depreciado em funo do estado fsico em que
se encontra o bem.
Valor contbil - valor em que um ativo ou passivo reconhecido no balano
patrimonial.
Valor da perpetuidade - valor ao final do perodo projetivo a ser adicionado no fluxo de
caixa.
Valor de dano eltrico - estimativa do custo do reparo ou reposio de peas, quando
ocorre um dano eltrico no bem. Os valores so tabelados em percentuais do Valor de
Reposio e foram calculados atravs de estudos dos manuais dos equipamentos e da
experincia em manuteno corretiva dos tcnicos da Apsis.
Valor de investimento - valor para um investidor em particular, baseado em interesses
particulares no bem em anlise. No caso de avaliao de negcios, este valor pode ser
analisado por diferentes situaes tais como sinergia com demais empresas de um
investidor, percepes de risco, desempenhos futuros e planejamentos tributrios.
Valor de liquidao - valor de um bem colocado venda no mercado fora do processo
normal, ou seja, aquele que se apuraria caso o bem fosse colocado venda
separadamente, levando-se em considerao os custos envolvidos e o desconto
necessrio para uma venda em um prazo reduzido.

Taxa de capitalizao - qualquer divisor usado para a converso de benefcios

econmicos em valor em um perodo simples.

Valor de reposio por novo valor baseado no que o bem custaria (geralmente em
relao a preos correntes de mercado) para ser reposto ou substitudo por outro novo,
igual ou similar.

Taxa de desconto - qualquer divisor usado para a converso de um fluxo de benefcios

econmicos futuros em valor presente.

Valor de seguro - valor pelo qual uma companhia de seguros assume os riscos e no se
aplica ao terreno e fundaes, exceto em casos especiais.

Taxa interna de retorno taxa de desconto onde o valor presente do fluxo de caixa
futuro equivalente ao custo do investimento.

Valor de sucata - valor de mercado dos materiais reaproveitveis de um bem, na

condio de desativao, sem que estes sejam utilizados para fins produtivos.

Testada - medida da frente de um imvel.

Valor deprecivel - custo do ativo, ou outra quantia substituta do custo (nas

demonstraes contbeis), menos o seu valor residual.

Valor em risco - valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que
pode corresponder ao valor mximo segurvel.
Valor em uso - valor de um bem em condies de operao no estado atual, como uma
parte integrante til de uma indstria, includas, quando pertinentes, as despesas de
projeto, embalagem, impostos, fretes e montagem.
Valor (justo) de mercado - valor pelo qual um ativo pode ser trocado de propriedade
entre um potencial vendedor e um potencial comprador, quando ambas as partes tm
conhecimento razovel dos fatos relevantes e nenhuma est sob presso de faz-lo.
Valor justo menos despesa para vender - valor que pode ser obtido com a venda de
ativo ou unidade geradora de caixa menos as despesas da venda, em uma transao
entre partes conhecedoras, dispostas a tal e isentas de interesse.
Valor mximo de seguro - valor mximo do bem pelo qual recomendvel que seja
segurado. Este critrio estabelece que o bem com depreciao maior que 50% dever ter
o Valor Mximo de Seguro igual a duas vezes o Valor Atual; e aquele com depreciao
menor que 50% dever ter o Valor Mximo de Seguro igual ao Valor de Reposio.
Valor presente - estimativa do valor presente descontado de fluxos de caixa lquidos no
curso normal dos negcios.
Valor recupervel - valor justo mais alto de ativo (ou unidade geradora de caixa) menos
as despesas de venda comparado com seu valor em uso.
Valor residual - valor do bem novo ou usado projetado para uma data, limitada quela
em que o mesmo se torna sucata, considerando estar em operao durante o perodo.

Variveis quantitativas variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo,
rea privativa, nmero de quartos e vagas de garagem).
Variveis-chave variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes para a
formao do valor do imvel.
Varivel dependente varivel que se pretende explicar pelas independentes.
Varivel dicotmica varivel que assume apenas dois valores.
Vcio anomalia que afeta o desempenho de produtos e servios, ou os torna
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtorno ou prejuzo material ao
consumidor.
Vida remanescente vida til que resta a um bem.
Vida til econmica - perodo no qual se espera que um ativo esteja disponvel para
uso, ou o nmero de unidades de produo ou similares que se espera obter do ativo
pela entidade.
Vistoria constatao local de fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e
nos elementos e condies que o constituem ou o influenciam.
Vocao do imvel uso economicamente mais adequado de determinado imvel em
funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.
WACC (Weighted Average Cost of Capital) - modelo no qual o custo de capital
determinado pela mdia ponderada do valor de mercado dos componentes da estrutura
de capital (prprio e de terceiros).

Valor residual de ativo - valor estimado que a entidade obteria no presente com a
alienao do ativo, aps deduzir as despesas estimadas desta, se o ativo j estivesse
com a idade e condio esperadas no fim de sua vida til.
Variveis independentes variveis que do contedo lgico formao do valor do
imvel objeto da avaliao.
Variveis qualitativas variveis que no podem ser medidas ou contadas, apenas
ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo,
padro construtivo, estado de conservao e qualidade do solo).

Avaliao para Demonstraes Financeiras

Valor Justo (Fair Value)
Combinao de Negcios (Mais Valia /Ativos Intangveis/gio - Goodwill)

Diferente

A diferena est em uma equipe de

prossionais multidisciplinares com experincia de mais de
30 anos de mercado.
Atuamos junto a clientes de diversos portes e dos mais
variados setores da economia.

Simples

Queremos simplicar as coisas para voc.

Somos um time do tamanho das suas necessidades.
Somos geis, precisos e diretos ao ponto.

Inteligente

Inteligncia se traduz na capacidade de

entender rapidamente o seu problema e transform-lo em
soluo.
Utilizando criatividade, conhecimento e experincia.

SERVIOS APSIS
Avaliao para Reestruturao Societria
Avaliao de Ativos em Fundos de Investimento
Oferta Pblica de Aes (OPA)
Aumento de Capital
Laudos para Fuso, Ciso e Incorporao
Patrimnio Lquido a Mercado (Relao de Troca)
Resoluo Alternativa de Disputas (ADR)

Fundamentao do gio para Fins Fiscais

Teste de Impairment (Reduo ao Valor Recupervel de Ativos)
Ativos Intangveis (Marcas, Softwares e Outros)
Ativos Biolgicos
Alocao de Preo de Aquisio (PPA Purchase Price Alocation)
Propriedade para Investimento

Corporate Finance
Fuses & Aquisies (M&A - Mergers & Aquisitions)
Compra e Venda de Unidade de Negcio
Negociao de Alianas Estratgicas (Joint Ventures)
Abertura de Capital (IPO Inicial Public Offering)
Colocao Privada (Private Placement)
Emisso / Reestruturao de Dvida
Elaborao de Plano de Negcios

Gesto de Ativo Imobilizado

Inventrio com Emplaquetamento
Conciliao Contbil
Integrao entre Contabilidade e Manuteno
Confeco de Cadastro Contbil
Avaliao de Ativos Imobilizados para Fins Diversos
Vida til Econmica, Valor Residual e Valor de Reposio

Consultoria Imobiliria
Estudo de Viabilidade Econmico-Financeira
Vida til Econmica, Valor Residual e Valor de Reposio
Anlise de Rentabilidade de Carteiras Imobilirias
Garantia Bancria / Dao em Pagamento / Seguro
Valor de Compra & Venda / Locao
Avaliao de Engenharia Estrutural / Vistoria e Medio em Obras

ALGUNS CLIENTES APSIS

ACAR GUARANI (GRUPO TEREOS)

GP INVESTIMENTOS
ALGAR
HYPERMARCAS
ALIANSCE SHOPPING CENTERS
IDEIASNET
ALL - AMRICA LATINA LOGSTICA
INBRANDS
AMBEV
IOCHPE MAXION
ANDRADE GUTIERREZ
JBS
ANGRA PARTNERS
KRAFT FOODS
ANHANGUERA
LORAL
QUILLA ASSET MANAGEMENT
LAFARGE
ARCELOR MITTAL
LAVAZZA
AXXON GROUP
LEADER MAGAZINE
AYESA INTERNATIONAL
LIGHT
BANCO MODAL
LIQUIGS
BANK OF AMERICA MERRILL LYNCH
LOBO & IBEAS ADVOGADOS
BHG - BRAZIL HOSPITALITY GROUP
LOJAS AMERICANAS
BIAM GESTO DE CAPITAIS
LORINVEST (LORENTZEN)
BM&A - BARBOSA, MSSNICH & ARAGO ADVOGADOS MACHADO, MEYER, SENDACZ E OPICE ADVOGADOS
BM&F BOVESPA
MAGNESITA
BNDES
MARFRIG
BNY MELLON
MATTOS FILHO ADVOGADOS
BRAZIL PHARMA
MG A.A DE INVESTIMENTOS
BR MALLS
MICHELIN
BR PROPERTIES
MULTIPLAN
BRASIL FOODS
OI S.A.
BRASKEM
OWENS ILLINOIS AMERICA LATINA
BROOKFIELD INCORPORAES (BRASCAN)
PTRIA INVESTIMENTOS
BTG PACTUAL
PEIXE URBANO
BUNGE FERTILIZANTES
PETROBRS
CAMARGO CORRA
PINHEIRO GUIMARES ADVOGADOS
CAMIL ALIMENTOS
PINHEIRO NETO ADVOGADOS
CARLYLE BRASIL
PROCTER & GAMBLE
CARREFOUR
PSA PEUGEOT CITROEN
CASA & VIDEO
QUATTOR
CCX - EBX - IMX - LLX - MMX
REPSOL YPF
CEG
REXAM
CIELO
RH MED
CLARO
RIO BRAVO
CLUB MED
ROTSCHILD & SONS
COCA-COLA
SEARA
COMIT OLMPICO BRASILEIRO - COB
SHELL
CONTAX
SHV
CPFL
SOUZA, CESCON, BARRIEU E FLESCH ADVOGADOS
CSN - COMPANHIA SIDERRGICA NACIONAL
TAURUS
DUFF & PHELPS
TELOS FUNDAO EMBRATEL
EMBRAER
TIM BRASIL
EMBRATEL
TOTVS
ENERGIA SUSTENTVEL DO BRASIL
TRENCH, ROSSI E WATANABE ADVOGADOS
ENERGISA
ULHA CANTO, REZENDE E GUERRA ADVOGADOS
ESTCIO PARTICIPAES
ULTRAPAR
ESTALEIRO ALIANA
UNIMED
ETERNIT
VALE
FEMSA BRASIL
VEIRANO ADVOGADOS
FGV - FUNDAO GETLIO VARGAS
VEREMONTE
FGV PROJETOS
VIA VAREJO S.A.
FOZ DO BRASIL
VINCI PARTNERS
FRESH START BAKERIES (EUA)
VIVO
GAFISA
VOTORANTIM
GENERAL ELETRIC DO BRASIL (GE)
W. TORRE
GERDAU
WHEATON DO BRASIL
GETNET
WHITE MARTINS
GOL LINHAS AREAS INTELIGENTES
XP INVESTIMENTOS
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