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Legale Cursos Jurdicos

MBA em Direito Imobilirio - Mdulo de Direito Notarial e Registral


Prof.: Marcus Vinicius Kikunaga E-mail: mvkikunaga@yahoo.com.br

Direito Registral Imobilirio

1. Do Sistema Registral
1.1. Conceito de registro
Ato primordial da aquisio da propriedade imobiliria inter vivos, por meio de cpia, em
livro prprio, de todo ttulo oneroso ou gratuito e dos demais atos translativos de domnio
judiciais ou administrativos, que originam oponibilidade erga omnes em face da publicidade
gerada por consulta obrigatria.1

1.2. Sistema registral


O nosso sistema registral, aps a entrada em vigor da Lei dos Registros Pblicos (Lei
Federal n 6.015/73), alterou seu vis para perpetuar o histrico do imvel.
Assim, somente com o registro se opera a aquisio da propriedade (art. 1.245, 1, do
CC).

1.3. Nomenclatura
a) Flio Real
O flio real a tcnica da ficha real como sistemtica da escriturao, sendo o prprio sistema
ideolgico do Registro de Imveis.
b) Transcrio
A transcrio era o modo de transferncia da propriedade e da constituio de direitos reais,
substituindo a tradio, permanecendo o contrato os seus efeitos obrigacionais entre os
contratantes.
c) Matrcula
A matrcula surgiu com o advento da Lei Federal n 6.015/73, de 31 de dezembro de 1973, cujo
bem jurdico a individualizao do objeto do registro, que o imvel.
d) Registro
O ato de registro strictu sensu, em linhas gerais, salvo excees legais, poderia ser
conceituado como o assentamento dos atos e negcios jurdicos que visam a constituio e
transferncia de direitos reais sobre imveis, arrolados no art. 167, inciso I, da Lei Federal n
6.015/73 e demais legislaes que venham a tratar de direitos reais.

Manual Lex Prtica Imobiliria, inclui prtica registral e notarial, fascculo 61, So Paulo, Ed. Lex
Magister, p. 9

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Para a Lei dos Registros Pblicos, sero registrados os seguintes atos:
- da instituio de bem de famlia;
- clusula de vigncia no caso de alienao da coisa locada;
- das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
- dos contratos de locao de prdios, nos quais tenha sido consignada
- do penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria, instalados e em
funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
- das penhoras, arrestos e seqestros de imveis;
- das servides em geral;
- do usufruto e do uso sobre imveis e da habitao, quando no resultarem do direito de
famlia;
- das rendas constitudas sobre imveis ou a eles vinculadas por disposio de ltima vontade;
- dos contratos de compromisso de compra e venda de cesso deste e de promessa de cesso,
com ou sem clusula de arrependimento, que tenham por objeto imveis no loteados e cujo
preo tenha sido pago no ato de sua celebrao, ou deva s-lo a prazo, de uma s vez ou em
prestaes;
- da enfiteuse;
- da anticrese;
- das convenes antenupciais;
- das cdulas de crdito rural;
- das cdulas de crdito, industrial;
- dos contratos de penhor rural;
- dos emprstimos por obrigaes ao portador ou debntures, inclusive as conversveis em
aes;
- das incorporaes, instituies e convenes de condomnio;
- dos contratos de promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de unidades autnomas
condominiais a que alude a Lei n 4.591/64, quando a incorporao ou a instituio de
condomnio se formalizar na vigncia desta Lei;
- dos loteamentos urbanos e rurais;
- dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o
Decreto-lei n 58/37, e respectiva cesso e promessa de cesso, quando o loteamento se
formalizar na vigncia desta Lei;
- das citaes de aes reais ou pessoais reipersecutrias, relativas a imveis;

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- dos julgados e atos jurdicos entre vivos que dividirem imveis ou os demarcarem inclusive
nos casos de incorporao que resultarem em constituio de condomnio e atriburem uma
ou mais unidades aos incorporadores;
- das sentenas que nos inventrios, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em
pagamento das dvidas da herana;
- dos atos de entrega de legados de imveis, dos formais de partilha e das sentenas de
adjudicao em inventrio ou arrolamento quando no houver partilha;
- da arrematao e da adjudicao em hasta pblica;
- do dote;
- das sentenas declaratrias de usucapio;
- da compra e venda pura e da condicional;
- da permuta;
- da dao em pagamento;
- da transferncia, de imvel a sociedade, quando integrar quota social;
- da doao entre vivos;
- da desapropriao amigvel e das sentenas que, em processo de desapropriao, fixarem o
valor da indenizao;
- da alienao fiduciria em garantia de coisa imvel;
- da imisso provisria na posse, quando concedida Unio, Estados, Distrito Federal,
Municpios ou suas entidades delegadas, e respectiva cesso e promessa de cesso;
- dos termos administrativos ou das sentenas declaratrias da concesso de uso especial para
fins de moradia;
- da constituio do direito de superfcie de imvel urbano;
- do contrato de concesso de direito real de uso de imvel pblico.
- da legitimao de posse;
- da converso da legitimao de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977,
de 7 de julho de 2009;

e) Averbao
Segundo lio da Professora Maria Helena Diniz, averbao a declarao necessria para a
ressalva de direitos que se processa na matrcula ou margem do registro, com o escopo de
informar terceiro da existncia de determinado fato superveniente, que, no sendo constitutivo
de domnio, de nus reais ou de encargos, venha a atingir o direito real ou as pessoas nele
interessadas e, consequentemente, o registro, alterando-o, por modificar, esclarecer ou

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extinguir os elementos dele constantes. A averbao modifica o registro sem, contudo, alterar
a sua essncia.2

O art. 167, inciso II, da Lei dos Registros Pblicos, exemplifica os atos de averbao, com o
seguinte rol:
- das convenes antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes
a imveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cnjuges, inclusive os adquiridos
posteriormente ao casamento;
- por cancelamento, da extino dos nus e direitos reais;
- dos contratos de promessa de compra e venda, das cesses e das promessas de cesso a que
alude o Decreto-lei n 58/37, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente
vigncia desta Lei;
- da mudana de denominao e de numerao dos prdios, da edificao, da reconstruo, da
demolio, do desmembramento e do loteamento de imveis;
- da alterao do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstncias
que, de qualquer modo, tenham influncia no registro ou nas pessoas nele interessadas;
- dos atos pertinentes a unidades autnomas condominiais a que alude a Lei n 4.591/64,
quando a incorporao tiver sido formalizada anteriormente vigncia desta Lei;
- das cdulas hipotecrias;
- da cauo e da cesso fiduciria de direitos relativos a imveis;
- das sentenas de separao de dote;
- do restabelecimento da sociedade conjugal;
- das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a
imveis, bem como da constituio de fideicomisso;
- das decises, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou ttulos registrados ou
averbados;
- ex offcio, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder pblico.
- das sentenas de separao judicial, de divrcio e de nulidade ou anulao de casamento,
quando nas respectivas partilhas existirem imveis ou direitos reais sujeitos a registro.
- da re-ratificao do contrato de mtuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade
integrante do Sistema Financeiro da Habitao, ainda que importando elevao da dvida,
desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de
terceiros.
2

Dicionrio Jurdico 2 ed., Vol. 1, p. 435

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- do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de preferncia.
- do Termo de Securitizao de crditos imobilirios, quando submetidos a regime fiducirio.
- da notificao para parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios de imvel urbano;
- da extino da concesso de uso especial para fins de moradia;
- da extino do direito de superfcie do imvel urbano.
- da cesso de crdito imobilirio.
- da reserva legal;
- da servido ambiental.
- do destaque de imvel de gleba pblica originria.
- do auto de demarcao urbanstica.
- da extino da legitimao de posse;
- da extino da concesso de uso especial para fins de moradia;
- da extino da concesso de direito real de uso.
2. PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO
2.1. Princpio da Inscrio ou da Obrigatoriedade do Registro
Ensina o Professor Afrnio de Carvalho, que a constituio, transmisso e extino de direitos
reais sobre imveis s se operam por atos inter vivos mediante sua inscrio no registro. A
mutao jurdico-real nasce com a inscrio e, por meio desta, se exterioriza a terceiros.3
O art. 172 da LRP, demonstra que nosso sistema causal, pois o que ingressa no registro o
ttulo translativo.

Art. 172 - No Registro de Imveis sero feitos,


nos termos desta Lei, o registro e a averbao dos
ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos
e extintos de direitos reais sobre imveis reconhecidos
em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua
constituio, transferncia e extino, quer para sua
validade em relao a terceiros, quer para a sua
disponibilidade. (Renumerado do art. 168 1 para
artigo autnomo com nova redao pela Lei n 6.216,
de 1975).

Registro de Imveis, 3 ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 163

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O Cdigo Civil atual tambm segue a mesma linha toada.

Art. 1245 - Transfere-se entre vivos a propriedade


mediante o registro do ttulo translativo no Registro de
Imveis.

O pargrafo primeiro, informa que o ttulo translativo no gera nem efeitos inter partes e sim
obrigacionais de dar, fazer ou no fazer, apesar do ttulo ser existente, vlido e com potencial
de eficcia.
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imvel.

J o pargrafo segundo, informa que o registro gera efeitos.

2 Enquanto no se promover, por meio de ao


prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono
do imvel.

Conclui-se que o sistema brasileiro trabalha no plano da validade e eficcia e no no plano da


existncia.4
2.2. Princpio da unitariedade matricial
Entende-se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais do que um imvel em
sua descrio, bem como da abertura de matrcula de parte ideal de imvel, consoante
interpretao do artigo 176, 1, inciso i da lei 6.015/73.
2.3. Princpio da taxatividade
Somente podem ser lanados os atos que contem com expressa previso legal, ou seja, os
relacionados no artigo 167, i e ii, da lrp, e os expressamente especificados na legislao
subseqente (arrolamento fiscal, previsto na lei 9.532/97, por exemplo):
Em primeiro lugar, afirma-se a natureza exaustiva do rol constante no inciso i, do artigo 167 da
lei 6.015/77.
os direitos registrveis so taxativamente fixados pela lei, constituem um numerus clausus,
como afirma Afrnio de Carvalho5 e vem sendo reconhecido, de forma pacfica, pela
jurisprudncia, devido tipicidade marcante no mbito do regramento normativo dos direitos
reais.
4

Manual Lex Prtica Imobiliria, inclui prtica registral e notarial, fascculo 62, So Paulo, Ed. Lex
Magister, p. 11
5

Registro de Imveis, Forense, Rio de Janeiro, 1976, pg. 76

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2.4. Princpio da disponibilidade
Alicera-se o princpio da disponibilidade em uma primeira anlise, na mxima "ningum
poder transmitir o que no possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere.
Assim sendo, na transferncia de domnio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do
alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos.
Exemplo: figura na matrcula determinada pessoa proprietria da parte ideal de cinqenta por
cento do imvel, dever a mesma, na transmisso, comparecer alienando essa mesma parte
ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente.
2.5. Princpio da prioridade
Os ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma numerao
cronolgica aps lanados no livro de protocolo, esse ato denominado prenotao ou
protocolizao.
O oficial registrador tem trinta dias para efetuar o registro do ttulo, sendo que em caso de
desqualificao, dever devolv-lo parte em quinze dias, para que esta possa satisfazer as
exigncias.
Nesse perodo (30 dias), o ttulo apresentado recebe uma prioridade com relao a qualquer
outro ttulo envolvendo o mesmo imvel, de sorte que somente perder esse direito no caso
da no satisfao das exigncias e conseqente trmino do prazo.
O princpio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditrios submetidos
simultaneamente qualificao, os registros seguem a ordem de prenotao dos respectivos
ttulos.
2.6. Princpio da territorialidade
Este princpio delimita a atuao do registrador imobilirio.
H uma tendncia moderna de se concentrarem ofcios.
Outros j pensam em se criar um protocolo regional e conectado com todas as serventias
registrais, como feito no poder judicirio, onde h o protocolo integrado.
O exerccio das funes delegadas do ofcio imobilirio devero ser realizadas dentro da rea
territorial definida em lei, sob pena de nulidade (art. 169, da LRP).
2.7. Princpio da continuidade ou do trato sucessivo
Os servios registrais e notariais devem observar o princpio da continuidade, ou seja, no
deve ocorrer interrupo na prestao do servio, sendo permanente, sem causar prejuzos
para seus beneficirios.
Sem dvida os registros civis de pessoas naturais constituem um dos maiores exemplos de
sacerdcio e respeito ao referido princpio, vez que os mesmos funcionam todos os dias, sem
excluso sequer de feriados e finais de semana, o que os onera sobremaneira, a se considerar
ainda os poucos recursos percebidos pela sua grande maioria, independentemente do largo
tempo de funcionamento.
"o princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em relao a
cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da
qual s se far a inscrio de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu
titular. Assim, as sucessivas transmisses, que derivam umas das outras, asseguram sempre a
preexistncia de imvel no patrimnio de transferente.
2.8. Princpio da especialidade
O imvel e os sujeitos do negcio jurdico devem estar perfeitamente descritos.
A especialidade deve ser observada tanto quanto:
 aos imveis (especialidade objetiva),

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s pessoas (especialidade subjetiva).

2.9. Princpio da cindibilidade


No antigo sistema de transcrio das transmisses vigorava o princpio pretoriano da
incindibilidade dos ttulos, ou seja, se a escritura formalizasse a alienao de vrios imveis,
todos esses deveriam ser transcritos no registro de imveis sob a mesma numerao e se
algum imvel por qualquer motivo no estivesse apto transcrio, prejudicaria o acesso dos
demais.
Atualmente o entendimento diverso, mormente pela sistemtica adotada pela lei 6.015/73,
nesse sentido j se posicionou o conselho superior da magistratura, conforme, ap. Cv. N
2.642-0-so paulo. "isso porque s aquele sistema da transcrio dos ttulos justificava no se
admitisse a ciso do ttulo, para consider-lo apenas no que interessa.
"vale dizer que hoje possvel extratar s o que comporta inscrio, afastando-se aquilo que
no puder constar do registro, por qualquer motivo, como quando, eventualmente, houver
ofensa continuidade registrria.

CURRCULO DO AUTOR:
 PROFESSOR: MARCUS VINICIUS KIKUNAGA
 ADVOGADO
 EX-TABELIO SUBSTITUTO DO 3 TABELIONATO DE NOTAS DE SO PAULO.
 COAUTOR DO MANUAL LEX PRTICA IMOBILIRIA
 ESPECIALISTA EM DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL PELA ESCOLA PAULISTA DE DIREITO
- EPD.
 PROFESSOR DA PS-GRADUAO EM DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL IMOBILIRIO
NA EPD
 PROFESSOR-ASSISTENTE DA FACULDADE DAMSIO E. DE JESUS
 MESTRANDO EM DIREITOS DIFUSOS E COLETIVOS PELA UNIVERSIDADE
METROPOLITANA DE SANTOS - UNIMES
 PROFESSOR DA EDITORA LEX
 PROFESSOR DE CURSOS PREPARATRIOS - CONCURSOS DE CARTRIO
 PROFESSOR DO CURSO LEGALE MBA DIREITO IMOBILIRIO
 PROFESSOR DO CURSO VITOR KMPEL WWW.KUMPEL.COM.BR
 PROFESSOR DO CENTRO EUROPEU DE ESTUDOS - PARAN

FRASE DE REFLEXO:
"Direcione sua viso para o alto, quanto mais alto, melhor. Espere que as
mais maravilhosas coisas aconteam, no no futuro, mas
imediatamente. Perceba que nada bom demais para voc. No permita
que absolutamente nada te impea ou te atrase, de modo algum."
( Eileen Caddy )