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REGIME FISCAL DO PATRIMNIO

IMOBILIRIO EM PORTUGAL

INTRODUO
O presente documento tem como objectivo destacar as
principais caractersticas do regime fiscal aplicvel ao
patrimnio imobilirio localizado em Portugal,
designadamente na ptica do investidor externo.
Pretende-se, por esta via, e numa perspectiva dinmica,
abranger todos os momentos com relevncia fiscal para
potenciais investidores em imveis localizados em
Portugal.
A informao prestada reporta-se, contudo, apenas s

TAX & BUSINESS

caractersticas gerais do regime regra aplicvel, no

considerando, como tal, estruturas especficas ou
destinadas a investimentos individualmente
considerados.
O presente documento constitui uma mera informao e
no deve substituir o aconselhamento jurdico especfico
e direccionado a questes concretas.
Todas as situaes e taxas indicadas reportam-se
legislao actualmente em vigor, estando as mesmas
sujeitas a alterao.

A presente Informao Fiscal destina-se a ser distribuda entre Clientes e Colegas e a

informao nela contida prestada de forma geral e abstracta. No deve servir de base para
qualquer tomada de deciso sem assistncia profissional qualificada e dirigida ao caso
concreto. O contedo desta Informao Fiscal no pode ser reproduzido, no seu todo ou em
parte, sem a expressa autorizao do editor. Caso deseje obter esclarecimentos adicionais
sobre este assunto contacte contacto@rffadvogados.pt.

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Praa Marqus de Pombal 16 6
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01

A AQUISIO
IMT - Imposto Municipal sobre Transmisses Onerosas de Imveis
Operaes sujeitas

Transmisses onerosas do direito de propriedade ou de figuras parcelares; arrendamentos e

subarrendamentos de longa durao (prazo superior a 30 anos); aquisio de partes sociais (excluindo
aces em sociedades annimas) em sociedades que detenham imveis, no caso de essa aquisio resultar
em que algum dos scios passe a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o nmero de scios se
reduza a 2, sendo estes marido e mulher casados no regime de comunho geral de bens ou de adquiridos;
contribuio de imveis para o capital de sociedades comerciais ou a sua adjudicao aos scios em caso de
liquidao dessas sociedades.

Pessoas sujeitas

Pessoas singulares ou colectivas para quem se transmitam os imveis, residentes ou no em territrio

portugus.

Valor tributvel

Maior de entre o valor de aquisio declarado e o valor patrimonial tributrio.

Taxas

Prdio urbano exclusivamente destinado a habitao 6% (taxa progressiva mxima)

Prdio rstico 5%
Prdio urbano no destinado exclusivamente a habitao 6,5%
Prdio adquirido por residentes em paraso fiscal 10%.

Isenes

Fraces de imveis de complexos tursticos; prdios integrados em fundos de investimento imobilirio

de subscrio pblica, em fundos de penses e em fundos de poupana-reforma.

IS - Imposto do Selo
Operaes sujeitas

Transmisses onerosas ou gratuitas do direito de propriedade ou de figuras parcelares.

Pessoas sujeitas

Pessoas singulares ou colectivas para quem se transmitam os imveis, residentes, ou no, em territrio
portugus.

Valor tributvel

Maior de entre o valor de aquisio declarado e o valor patrimonial tributrio.

Taxas

Transmisses onerosas ou gratuitas do direito de propriedade ou de figuras parcelares: 0,8%

Transmisses gratuitas do direito de propriedade ou de figuras parcelares: 10% (a acrescer taxa de 0,8%).

Isenes/ Excluso

Transmisses gratuitas entre cnjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes (apenas no que respeita
taxa de 10%); transmisses gratuitas em favor de pessoa colectiva sujeita a IRC.

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02

A DETENO
IMI - Imposto Municipal sobre Imveis
Operaes sujeitas

Propriedade, usufruto ou direito de superfcie sobre prdio urbano ou rstico.

Pessoas sujeitas

Pessoas singulares ou colectivas que sejam, em 31 de Dezembro de cada ano, proprietrios, usufruturios ou
superficirios de imveis, residentes ou no em territrio portugus.

Valor tributvel

Valor patrimonial tributrio determinado por avaliao levado a cabo pela Administrao tributria.

Taxas

Prdios rsticos: 0,8%

Prdio urbanos (no avaliados nos termos do Cdigo do IMI): 0,5% a 0,8%
Prdio urbanos (avaliados nos termos do Cdigo do IMI): 0,3% a 0,5%
Prdio detido por entidade residente em paraso fiscal: 7,5%

Isenes/ Excluso

Fraces de imveis integrados em complexos tursticos; prdios integrados em fundos de investimento

imobilirio de subscrio pblica, em fundos de penses e em fundos de poupana-reforma.

IS - Imposto do Selo
Operaes
sujeitas

Propriedade de prdios urbanos para efeitos habitacionais, cujo valor patrimonial tributrio para efeitos de IMI
seja superior a 1.000.000.

Pessoas sujeitas Pessoas singulares ou colectivas, residentes ou no em territrio portugus.

Valor tributvel

Valor tributvel para efeitos de IMI.

Taxas

Imveis para fins habitacionais: 1%

Imveis detidos por pessoas colectivas residentes em paraso fiscal: 7,5%

03

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A TRANSMISSO ONEROSA
IRS - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
Operaes
sujeitas

Obteno de rendimentos tributveis em sede de IRS, entre os quais rendimentos de imveis (rendas) e/ou mais-valias

Pessoas sujeitas

Pessoas singulares, residentes ou no residentes, que aufiram rendimentos, designadamente rendimentos de

derivadas da alienao desses imveis.

imveis (rendas) ou de mais-valias, com a alienao desses imveis.

Valor tributvel

No caso dos rendimentos prediais ficar sujeito a imposto o valor das rendas deduzido das despesas de manuteno e
conservao suportadas, bem como o IMI no caso de o rendimento ser englobado e do imposto do selo; no caso das
mais-valias o montante sujeito a imposto ser 50% da diferena entre o montante de venda (valor de realizao) e o valor
de aquisio, ambos corrigidos para efeitos fiscais, deduzindo-se ainda, no caso de mais-valias realizadas com a
alienao dos imveis, os encargos realizados para a valorizao dos imveis nos 5 anos anteriores venda e as
despesas necessrias e efectivamente suportadas na aquisio e alienao dos imveis.

Taxas

Rendimentos auferidos por no residentes: 28%;

Rendimentos auferidos por residentes: 28 % para rendimentos prediais ou, caso o sujeito passivo opte pelo
englobamento, aplicao das taxas progressivas, com o mximo de 48% aplicvel a rendimento colectvel superior
a 80.000, acrescida da taxa de solidariedade de 2,5% aplicvel ao rendimento colectvel que exceda 80 000,
sendo de 5 % no caso de rendimento colectvel que exceda 250 000; A este valor acresce ainda uma sobretaxa de
3,5%, sobre a parte do rendimento colectvel de IRS que resulte do englobamento, acrescido dos rendimentos
sujeitos s taxas especiais e que exceda, por cada sujeito passivo, o valor anual da retribuio mnima mensal
garantida.
As mais-valias, devero ser englobadas e tributadas de acordo com as taxas progressivas aplicveis, nos termos
acima mencionados.

Excluses

Excluso de tributao das mais-valias realizadas com a transmisso de imveis destinados habitao prpria e
permanente do sujeito passivo (residente fiscal em Portugal), se essa mais-valia for reinvestida, no prazo de 3 anos, na
aquisio de outro imvel com o mesmo destino, em Portugal ou em Estado Membro da Unio Europeia ou do espao
econmico europeu (desde que, neste ltimo caso, exista intercmbio de informaes em matria fiscal).

04

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IRC - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas

Operaes
sujeitas

Actividades de natureza comercial industrial ou agrcola, incluindo a obteno de rendimentos prediais

(rendas) ou os derivados de mais-valias com a alienao dos imveis (se os imveis no estiveram
contabilizados como existncias, caso em que os rendimentos derivados da sua alienao so tratados como
lucro da actividade normal).

Pessoas
sujeitas

Pessoas colectivas, residentes ou no residentes, que aufiram rendimentos da sua actividade,

Valor tributvel

Fica sujeito a IRC o lucro tributvel da pessoa colectiva composto pelos recebimentos deduzidos dos custos

designadamente rendimentos de imveis (rendas), ou de mais-valias com a alienao de imveis.

incorridos, ajustado pelas imparidades e outras dedues admitidas. No caso das mais- valias, caso a mesma
seja reinvestida em bens do activo fixo tangvel e semelhantes, at ao fim do segundo exerccio seguinte ao
da realizao, considerada apenas em 50% do seu valor.
Taxas

Rendimentos auferidos por no residentes: 25%

Rendimentos auferidos por residentes: 25% para rendimentos prediais (rendas) e para mais-valias
decorrentes da alienao de imveis ou de participaes sociais; acresce a derrama municipal taxa mxima
de 1,5% sobre o lucro tributvel e a derrama estadual para entidades com lucro tributvel superior a
1.500.000, s taxas de 3% ou de 5%, consoante o rendimento tributvel seja inferior ou igual, ou superior a
7.500.001, ou superior, respectivamente.

A TRANSMISSO GRATUITA
Em Portugal no existe qualquer tributao sobre transmisses por morte pelo que o patrimnio que seja transmitido por
ocasio da morte do seu titular no fica sujeito a tributao.
Relativamente a transmisses em vida, as mesmas esto sujeitas a Imposto do Selo taxa de 10 %, com excepo das
realizadas entre cnjuges, descendentes ou ascendentes, que esto isentas deste imposto.

OS RESIDENTES NO HABITUAIS
O regime fiscal dos residentes no habituais foi criado com a inteno de atrair para o nosso pas profissionais de actividades
de elevado valor acrescentado e indivduo s com elevado patrimnio, pretendendo rivalizar com alguns regimes, concorrentes,
em vigor noutros pases. Qualquer sujeito passivo que pretenda beneficiar do regime fiscal dos residentes no habituais ter
apenas de se registar como residente fiscal em Portugal provando no ter sido residente fiscal em Portugal nos ltimos 5 anos.
O regime fiscal dos residentes no habituais pode ser bastante vantajoso devido s suas atractivas taxas..

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Pessoas
abrangidas

Pessoas singulares que, no tendo sido residentes fiscais em Portugal nos ltimos 5 anos, transfiram a sua

Rendimentos
abrangidos

Rendimentos de trabalho dependente, do exerccio de actividades empresariais e profissionais (consideradas

Taxas

20% aplicvel aos rendimentos lquidos derivados de trabalho dependente e do exerccio de actividades

residncia fiscal para Portugal, desempenhando actividades de alto valor acrescentado.

de alto valor acrescentado) e de penses.

empresariais e profissionais (consideradas de alto valor acrescentado).

Durao

O estatuto de residente no habitual em Portugal aplica-se por um perodo de 10 anos, podendo o mesmo ser
renovado no final desse perodo.

OS GOLDEN VISA
A par do regime dos residentes no habituais foi, tambm, introduzido o regime dos Vistos Gold atravs do qual os cidados de
pases terceiros passam a poder ter acesso a autorizaes de residncia, no caso de virem a realizar investimentos
qualificados.

Pessoas
abrangidas

Pessoas singulares ou colectivas que sejam portadoras de vistos Schengen vlidos ou que regularizem a sua
estada em Portugal dentro do prazo de 90 dias a contar da primeira entrada em territrio nacional, e que
tenham inteno de prosseguir um investimento qualificado.

Operaes
abrangidas

Podem ser consideradas actividades de investimento qualificado quaisquer actividades prosseguidas por uma
pessoa singular ou colectiva e que tenham como resultado uma das seguintes situaes por um perodo
mnimo de 5 anos: transferncias de capitais de valor no inferior a 1 milho de Euros; criao de pelo menos
30 postos de emprego; e aquisio de imveis com valor igual ou superior a 500.000.

Lisboa. 14 de Maio de 2013

Rogrio M. Fernandes Ferreira

06

Marta Machado de Almeida

Jos Calejo Guerra
Jos Mgre Pires
Francisco Mascarenhas de Lemos

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