01/05/13

Ao renovatria: prazo para propositura - Revista Jus Navigandi - Doutrina e Peas

Jus Navigandi
http://jus.com.br

Ao renovatria: o dilema quanto ao prazo para a propositura

http://jus.com.br/revista/texto/24323
Publicado em 05/2013

Daniel Dezontini (http://jus.com.br/revista/autor/daniel-dezontini)

No tocante ao renovatria, uma das questes mais difceis a que se refere ao "prazo" para a
sua propositura, conforme se demonstrar adiante.
No tocante ao renovatria uma das questes mais difceis a que se refere ao "prazo" para a sua propositura, conforme se
demonstrar adiante.
O 5 do art. 51 da Lei 8.245/91 (Lei de Locaes) preceitua que "do direito a renovao decai aquele que no propuser a
ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato
em vigor".
Com efeito, pela lei em vigor trata-se de prazo "decadencial", motivo pelo qual o locatrio deve propor a ao renovatria
OBRIGATORIAMENTE dentro do penltimo semestre do prazo determinado estabelecido no contrato de locao vigente, sob pena de
perder o seu direito renovao, ficando, ressalte-se, a continuidade do seu negcio merc do locador.
No entanto, na prtica, muitas vezes pode ser complicado determinar com exatido as datas de incio e trmino do perodo em que
se pode propor a ao renovatria.
Isso porque, o prazo "decadencial" no admite suspenso, interrupo ou dilatao, de forma que somente o efetivo exerccio do
direito, dentro do referido perodo prefixado, impede a decadncia, ou seja, obsta a perda desse direito renovao. por isso que se
define a "decadncia" como o perecimento do direito pelo decurso do prazo fixado ao seu exerccio, sem que o seu titular o tenha exercido,
e que se afirma que ela comea a correr exatamente a partir do momento em que o direito nasce.
Sendo assim, conclui-se seguramente que o termo final do prazo para o ajuizamento da ao renovatria coincide com o ltimo dia
do penltimo semestre do contrato renovando, o que significa que se esse ltimo dia cair num sbado, domingo, feriado ou data em que o
foro estiver fechado, dever o locatrio obviamente propor a ao em momento anterior, a fim de que no ocorra a decadncia do seu
direito.
No obstante, h que se ressaltar que o Supremo Tribunal Federal (STF) j se orientou em sentido mais liberal em pelo menos trs
arestos publicados na RT sob os ns. 85/1.019, 108/1.085 e 584/244, nos quais afirmou que "se o termo final do prazo recair em dia no
til prorrogar-se- at o primeiro dia til seguinte, mesmo que seja de decadncia o dito prazo".
De qualquer maneira, como a lei e a grande maioria dos Tribunais se posiciona no sentido contrrio, recomenda-se o locatrio
adotar o caminho mais seguro e, vencido o prazo num sbado, domingo, feriado ou data em que o foro estiver fechado, propor a
renovatria IMPRETERIVELMENTE em momento anterior, ou seja, com tempo suficiente para evitar a perda do seu direito.
De outra parte, controvrsia tambm surge quanto forma de contagem deste prazo de propositura da renovatria. H diversos
julgados que tratam deste tema e alguns divergem dos outros exatamente no tocante forma pela qual deve ser feita essa contagem, pois
uns partem sempre do termo final constante do contrato para trs, ou seja, regressivamente, para encontrar-se o penltimo semestre do
prazo contratual, ao passo que outros afirmam que se deve partir do termo inicial do contrato para encontrar o dia inicial do penltimo
semestre e, da, aplicar-se a Lei 810/49 que define o ano civil.
Para buscar amenizar essa polmica indispensvel lembrar que o prazo em questo de direito material e no de direito
processual, aplicando-se na espcie a Lei 810/49 e no o art. 184 do Cdigo de Processo Civil, muito menos o art. 125 do Cdigo Civil j
que a citada Lei 810/49 lhe posterior.

jus.com.br/revista/texto/24323/acao-renovatoria-o-dilema-quanto-ao-prazo-para-a-propositura/print

1/3

01/05/13

Ao renovatria: prazo para propositura - Revista Jus Navigandi - Doutrina e Peas

Pois bem, os arts. 1, 2 e 3 da Lei 810/49 dizem: "Art. 1 Considera-se ano o perodo de doze meses contado do dia do incio ao
dia e ms correspondentes do ano seguinte; Art. 2 Considera-se ms o perodo de tempo contado do dia do incio ao dia correspondente
do ms seguinte; e Art. 3 Quando no ano ou ms do vencimento no houver o dia correspondente ao do incio do prazo, este findar no
primeiro dia subsequente".
A partir disto, para dividir em semestres um prazo de cinco anos iniciado, por exemplo, em 15/06/2004 basta se reportar ao
disposto no art. 1 da Lei 810/49 para identificar que o termo final do aludido contrato seria o dia 15/06/2009 e no o dia 14 desse mesmo
ms. Como se v, o termo final de um semestre sempre coincide com o termo inicial do semestre subsequente, posto que tal fato se origina
de uma fico legal, ou seja, de uma determinao da Lei 810/49.
Desse modo, se, no contrato dado como exemplo (prazo de cinco anos, com incio em 15/06/2004), o termo final foi o dia
15/06/2009 (e no o dia 14 desse mesmo ms), evidente que o termo inicial do ltimo semestre (10) foi o dia 15/12/2008, por fora do
que dispe o art. 1 da Lei 810/49 acima transcrito.
Da, para se descobrir o penltimo semestre do prazo do contrato, o qual corresponde ao prazo de propositura da renovatria (5
do art. 51 da Lei 8.245/91), deve-se primeiro fixar o termo inicial do ltimo ano do prazo contratual, que seria tambm o primeiro dia do
penltimo semestre. Ora, fazendo-se a contagem regressiva a partir de 15/06/2009, chega-se a concluso de que o dia 15/06/2008 foi o
primeiro dia do ltimo ano daquele prazo e tambm o termo inicial do penltimo semestre. Por isso, aplicando-se o art. 2 da Lei 810/49 e
partindo-se do dia 15/06/2008, chega-se ao dia 15/12/2008 como sendo o termo final do penltimo semestre do prazo contratual, de forma
que a ao renovatria, neste exemplo exposto, poderia ter sido proposta dentro do perodo de 15/06/2008 a 15/12/2008 (inclusive).
Chega-se ao mesmo resultado se, ao invs de partir do termo final do prazo aludido (15/06/2009) para a contagem do que se trata, o
locatrio partir do termo inicial (15/06/2004).
Entretanto, tudo se complica quando o prazo contratual comea num dia 31. Se um prazo comeasse, por exemplo, no dia
31/03/2004 se concluiria que o 1 dia do ltimo ano do prazo contratual de 05 anos, e tambm o 1 dia do penltimo semestre do deste
mesmo prazo, seria o dia 31/03/2008. Ora, aplicando-se o art. 2 da Lei 810/49, o ltimo dia do penltimo semestre deveria ser o dia
31/09/2008 (dia inexistente no calendrio gregoriano). Da, incidiria neste caso o art. 3 da Lei 810/49, de forma que o termo final do
penltimo semestre seria o dia 01/10/2008. Assim, neste exemplo, o penltimo semestre compreenderia o perodo de 31/03/2008 a
01/10/2008. Por outro lado, fazendo-se a contagem retroativa a partir do ltimo dia do prazo contratual em apreo (31/03/2009), chegarse-ia, pela aplicao da Lei 810/49, a 31/09/2008 (dia inexistente) como sendo o 1 dia do ltimo semestre do prazo quinquenal. Ento,
incidiria o art. 3 da citada Lei, de sorte que o 1 dia do ltimo semestre seria 01/10/2008. Da, partindo-se do ltimo dia do prazo
contratual (31/03/2009) se chegaria ao dia 31/03/2008 (existente) como o 1 do ltimo ano daquele prazo e tambm o 1 dia do penltimo
semestre. Destarte, o penltimo semestre tambm ficaria aqui compreendido entre 31/03/2008 a 01/10/2008, porque inexistiu o dia
31/09/2008, prazo esse de propositura da renovatria.
Ocorre tambm extrema dificuldade quando o prazo contratual se inicia num dia 29 de fevereiro. Suponha, por exemplo, um prazo
de cinco anos que tivesse incio em 29/02/2012 (ano bissexto). Aplicando-se a regra do art. 1 da Lei 810/49 o termo final recairia no dia
29/02/2017 (inexistente). Por isso, incidiria a regra do art. 3 da referida Lei, de modo que o termo final do prazo contratual seria o dia
01/03/2017. Contando-se regressivamente com o objetivo de se encontrar o 1 dia do ltimo semestre, mediante a aplicao do art. 2 da
mencionada Lei, chega-se ao dia 01/09/2016. E pela aplicao desse art. 2, retroativamente no que se refere contagem, encontra-se o
dia 01/03/2016 como o 1 dia do penltimo semestre. Logo, o penltimo semestre teria ficado compreendido entre 01/03/2016 a
01/09/2016, prazo esse para a propositura da renovatria. Ressalte-se que, nesta hiptese, h a necessidade de fazer-se sempre a
contagem regressiva para encontrar-se o penltimo semestre, sob pena de causar-se prejuzo ao autor da renovatria que perderia dois
dias de seu prazo de ajuizamento (30 e 31 de agosto).
Portanto, como a matria muito controvertida, existindo quem entenda de forma totalmente diferente, sugere-se aos locatrios
proporem as suas aes renovatrias sempre com tempo suficiente para evitarem os percalos que as proposituras de ltima hora
costumam gerar.

BIBLIOGRAFIA
1.

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Da Ao Renovatria De Locao Empresarial. 2 Ed. So Paulo: Revista dos Tribunais,

2002.
2.

FILHO, Mario Cerveira. Aes Renovatrias e Revisionais em Shopping Centers. 3. ed. So Paulo: Saraiva, 2010.

3.

VENOSA, Slvio de Salvo. Lei Do Inquilinato Comentada. 8. ed. So Paulo: Atlas, 2008.

4.

FUCCI, Paulo Eduardo. Reforma Da Lei Do Inquilinato. 1. ed. So Paulo: Saraiva, 2011.

Autor
jus.com.br/revista/texto/24323/acao-renovatoria-o-dilema-quanto-ao-prazo-para-a-propositura/print

2/3

01/05/13

Ao renovatria: prazo para propositura - Revista Jus Navigandi - Doutrina e Peas

Daniel Dezontini (http://jus.com.br/revista/autor/daniel-dezontini)

Advogado do escritrio Dezontini Sociedade de Advogados, especialista na rea de direito processual civil pela PUC/SP, ps-graduado na
rea de direito contratual pelo CEU e ampla experincia na rea de franchising e locaes em shopping centers

Informaes sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT):
DEZONTINI, Daniel. Ao renovatria: o dilema quanto ao prazo para a propositura. Jus Navigandi, Teresina, ano 18 (/revista/edicoes/2013), n. 3591
(/revista/edicoes/2013/5/1), 1 (/revista/edicoes/2013/5/1) maio (/revista/edicoes/2013/5) 2013 (/revista/edicoes/2013) . Disponvel em:
<http://jus.com.br/revista/texto/24323>. Acesso em: 1 maio 2013.

jus.com.br/revista/texto/24323/acao-renovatoria-o-dilema-quanto-ao-prazo-para-a-propositura/print

3/3