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Terceiros para Efeitos de Registo PDF
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O CONCEITO DE TERCEIROS
PARA EFEITOS DE REGISTO
Tnia Maria
C. T. Alves Silva
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Faculdade de Direito da Universidade do Porto
tambm para o trato sucessivo (art. 34 e 35) que se relaciona de perto com o da
legitimao diferenciando-se deste pela qualidade dos destinatrios, pois ao
Conservador que cabe assegurar o primeiro atravs da titulao baseada em negcio
jurdico e para o principio da legitimao de direitos (art. 7, 8 e 9) que implica que
s poder exercer direitos sobre imveis quem estiver munido de ttulo suficiente para
prova do seu direito e finalmente o princpio da f pblica registral (art. 17/2) que
vamos abordar um pouco mais intensamente, mas que atribui uma presuno iuris
tantum de verdade ao registo. Tambm ao princpios da tipicidade (art. 2 e 3 ), da
especialidade (art. 82 e seguintes e 93 e seguintes) e da publicidade (art. 1) so
essenciais para dar corpo ao nosso sistema registral. Todos eles, sendo atravs da
exigncia do pedido e solicitao dos interessados, ou da garantia de legalidade que
deve ser sempre confirmada e analisada pelo Conservador, ou ainda atravs da garantia
de que o direito que foi primeiramente registado prevalece sobre os que se lhe seguem
(em relao ao mesmo bem), agem como garante, como segurana para todos aqueles
que se movem no comrcio jurdico imobilirio. E exactamente da relao, da
conexo entre alguns destes princpios, dos efeitos que se atribuem ao registo e que
assumem grande relevncia, que vos aflorar seguidamente, at porque, como refere e
muito bem a Dra. Isabel Pereira Mendes, Nada h no nosso direito registral que lhe
possa atribuir o carcter de instrumento de mera publicidade-notcia.
A questo que nos propomos analisar, ainda que de forma breve e concisa,
prende-se com uma matria que tem feiro correr muita tinta, tem dado origem a diversas
e dspares decises jurisprudenciais de tribunais superiores e que no tem conseguido
reunir o consenso entre os acadmicos e os profissionais que lidam com o Registo
Predial. Com efeito, a noo ou amplitude maior ou menor, do conceito de terceiro
(para efeitos de registo) no est uniformizada. Vamos antes de mais, e por razes
sistemticas, fazer uma distino simplista entre os dois entendimentos do conceito
terceiro e a noo de terceiro registral, excluindo o disposto no artigo 5 do CRP que
se aproxima noo civilista, e concentrando-nos no art. 17/2 do CRP, de onde se
retira que o sub adquirente no pode ser prejudicado pela nulidade do registo anterior a
favor do transmitente, desde que preencha determinados requisitos plasmados no art. E
que so a aquisio de boa f; a onerosidade da mesma; ter tido como base a prvia
inscrio a favor do transmitente (Cfr. Isabel Pereira Mendes, in Estudos gerais sobre
Registo Predial). Estes dois conceitos no se confundem, no obstante algumas
correntes monistas assim o defenderem, devendo mesmo sublinhar-se que a disposio
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do art. 17/2 CRP no deve ser encarada como meramente instrumental em relao ao
art. 291 CC, o qual exige tambm alguns dos requisitos do primeiro para actuar, mas
que no se consome neste, quanto mais no fosse por um argumento de matria e
mbito de aplicao o art.291 CC dispe no seu nr. 1 que A declarao de nulidade
ou anulao do negcio jurdico que respeite a bens imveis, ou a bens mveis sujeitos
a registo. Ora declarao de nulidade de um negcio jurdico no igual
juridicamente declarao de nulidade do registo a que se refere o art. 17/2 CRP.
Tendo presente o acima descrito, vamos agora debruar-nos sobre o conceito de
terceiro tour cour relacionando-o sempre aos princpios que elencamos anteriormente e
aos efeitos que podem advir da realizao ou no do registo. Quanto aos ltimos, eles
podem ser efeitos para aquele a quem respeita o facto registvel e que podem ser
considerados uma consequncia acessria deste (Cfr. Jos Alberto Gonzalez, in Direito
Reais (parte geral) e Direito Registral Imobilirio) e efeitos perante terceiros, que se
traduz num efeito nico e abrangente, o da f pblica registral. Seno vejamos: o art. 7
CRP estabelece uma presuno de verdade quando dispe que o registo definitivo
constitui presuno de que o direito existe e pertence ao titular inscrito nos precisos
termos e que o registo o define., Ora esta presuno apoiada pelo princpio da
legalidade, que assegura a fiabilidade da informao que resulta do registo.
Tambm assim a f pblica faz presumir que tudo o que sucedeu est registado e
que por maioria de razo, o que no est registado no se verificou, e dai no poder ser
oponvel a terceiros, na mesma medida em que o que est registado pblico, logo
oponvel. com este argumento que alguma jurisprudncia (ver Acrdo do STJ de
20/01/1998, proc. nr. G55/97, 1 seco) e doutrina mais tradicionalista defendem que a
no realizao do registo torna o acto ineficaz perante um terceiro que tenha entretanto
constitudo algum direito incompatvel e o tenha registado a seu favor. uma soluo
prtica e simples, mas que parece tornar o nosso sistema registral num registo
obrigatrio indirecto. E talvez ai resida a verdadeira questo de fundo, a e considerar o
sistema de registos em Portugal como um sistema declarativo (que assim que o
entendemos) ou constitutivo (que j acontece no caso da hipoteca), mas no nos caber
aqui tal discusso.
Mas a polmica no termina neste ponto, necessrio apurar, determinar o
conceito de terceiro. Ser um conceito restrito, aquele que defende o Professor Doutor
Orlando de Carvalho, o de que so terceiros apenas os que do mesmo autor ou
transmitente recebem sobre o mesmo objecto direitos totais ou parcialmente
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uniformizando actuaes e expectativas por parte, quer daqueles que transmitem como
daqueles que adquirem e contribuindo para a legalidade e transparncia do sistema, o
que, concerteza se traduziria numa melhoria no comrcio jurdico imobilirio. Esta
controvrsia continuar no entanto, acreditamos, a trazer discusso o contributo de
ilustres autores e quem sabe talvez a promover uma actuao por parte do legislador que
explicite claramente o sentido a dar ao terceiro de boa f.
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BIBLIOGRAFIA
MENDES, Isabel Pereira - Estudos gerais sobre Registo Predial, Almedina 2003
GONZALEZ, Jos Alberto, Direitos Reais (parte geral) e Direito Registral Imobilirio,
Quid Iuris, 2 edio