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BEM VINDO!

Primeiramente, quero lhe agradecer por ter efetuado o download desta publicao.
Escrevi este livro por acreditar em um mercado de arquitetura mais acessvel, inovador e
acima de tudo transparente. No tenho como saber como voc chegou at aqui e sua
formao acadmica, o que importa que voc quer conhecer mais sobre edifcios,
este elemento to transformador de nossas cidades. Isso j faz toda a diferena.

Felizmente voc est no lugar certo. Este livro est recheado de contedo que com
certeza agregar ao seu conhecimento existente sobre edifcios residenciais. O foco
desta publicao est todo na Viabilidade Imobiliria.

O objetivo demonstrar de diversas maneiras de como a prtica correta e cautelosa de


um estudo de viabilidade pode influenciar drasticamente o resultado de um edifcio,
tornando-o mais vivel, agradvel, sustentvel e trazendo por consequncia uma
contrapartida benfica para a sociedade.

Principalmente, demonstrar que possvel realizar arquitetura diferenciada


para o m ercado im obilirio, falando sua linguagem e ao mesmo tempo ser mais
eficiente, corajosa e menos pasteurizada. Um edifcio no precisa ser apenas s mais
um edifcio!

No considero esta uma obra definitiva sobre o tema, muito pelo contrrio: A idia
que este seja um material mutvel, agregando mais informaes para as prximas
edies. Sinta-se livre para contribuir, ampliando ainda mais este tema. Deixo meu email
caso possua qualquer dvida ou sugesto: contato@ugreen.com.br

Vamos ao que interessa!


Um abrao,

Filipe Boni
Arquiteto, LEED AP BD+C
UGREEN
NDICE
UM BREVE RESUMO SOBRE A HISTRIA DOS EDIFCIOS ....................................................... 4
1. EFICINCIA A NVEL DE VIABILIDADE ................................................................................ 7
TRS FATORES PRINCIPAIS ................................................................................................... 9
2. O TERRENO ...................................................................................................................... 9
Aquisio ............................................................................................................................... 9
Os condicionantes ................................................................................................................ 10
3. O VGV ............................................................................................................................ 14
reas privativa x rea comum ............................................................................................. 14
rea computvel x no computvel x rea construda ........................................................ 15
Relao de Vagas ................................................................................................................. 16
Eficincia e Diversidade ....................................................................................................... 17
4. CUSTO DE CONSTRUO ................................................................................................ 17
Fatores gerais ...................................................................................................................... 17
CUB ...................................................................................................................................... 18
NBR 12.721/2006 ................................................................................................................. 18
Concluses ........................................................................................................................... 20
5. VIABILIDADE x ZONEAMENTO ........................................................................................ 21
COMPARATIVO .................................................................................................................. 21
Estudo 1: ZR-2 ...................................................................................................................... 22
Estudo 2: ZR-4: ..................................................................................................................... 23
Estudo 3: SE-VIA CENTRAL: .................................................................................................. 25
Concluses ........................................................................................................................... 27
6. VIABILIDADE x ALTURA .................................................................................................. 28
COMPARATIVO .................................................................................................................. 28
Round 1 ................................................................................................................................ 29
Round 2 ................................................................................................................................ 30
Round 3? .............................................................................................................................. 30
7. DICAS GERAIS PARA CRISE ............................................................................................. 32
Inteligncia coletiva ............................................................................................................. 32
No apenas conhea, mas domine as regras de projeto ..................................................... 34
Durante a crise e por toda a eternidade, Diferencie-se! ...................................................... 34
Transforme o Fusca em uma Ferrari (para seu pblico-alvo) .............................................. 35
O PRXIMO PASSO ............................................................................................................ 36

Conhea a UGREEN Este guia foi preparado pela UGREEN apenas para propsitos informativos. A
www.ugreen.com.br propriedade intelectual deste documento est protegida pela Lei n9610/98. proibida
contato@ugreen.com.br a reproduo do material no todo ou em partes sem a prvia autorizao da UGREEN. 3
UM BREVE RESUMO SOBRE A
HISTRIA DOS EDIFCIOS

No longnquo ano de 1853 um senhor chamado Elisha Otis inventou o primeiro sistema
de segurana para elevadores. O sistema consistia em uma simples trava que era
acionada caso ocorresse alguma falha com o sistema de cordas que movimenta o
elevador, garantindo assim sua segurana. Logo aps esta criao ele se dedicou a
realizar demonstraes para a confiabilidade do sistema, na qual ele realizava ao vivo e
arriscando sua prpria vida. Invariavelmente comearam a surgir seus primeiros
contatos para a implementao do novo sistema em edifcios.

importante citar que j existiam elevadores muito antes do advento de Otis. No


entanto a confiana que o novo sistema trouxe para a segurana dos usurios foi crucial
para uma possibilidade da implementao em edifcios. E foi justamente essa a grande
sacada de uma empresa de seguros de Nova York, que procurava unir a credibilidade
de seus seguros de vida com a confiabilidade e inovao do novo sistema. O que eles
no previam que mudariam tambm o paradigma relacionado aos edifcios como um
todo....

Equitable Life Assurance Building (NY). O Primeiro edifcio do mundo com elevador

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Imagine agora que voc seja um Advogado e que seu escritrio esteja localizado em um
edifcio sem elevadores. Se voc possuisse sua empresa sediada no segundo
pavimento a probabilidade de voc receber uma visita era consideravelmente superior
do que se fosse no sexto, j que afinal muitas pessoas possuem impeditivos fsicos ou
mesmo preguia para subir. Consequentemente quanto mais alto o edifcio fosse, mais
ele era desvalorizado nestes pavimentos superiores. No existiam razes para edifcios
serem elaborados acima de 6 ou 7 pavimentos. A tecnologia projetual e construtiva,
como resultado final, no evolua pela falta de necessidade.

A grande mudana de paradigma aps a inveno do elevador.

Aps a inveno de um elevador que fosse no mnimo confivel todo o paradigma da


construo civil se transformaria. A Equitable Life Building descobriu no s que o
elevador poderia ser um sistema muito agradvel e que contribuia para o seu marketing,
mas tambm que todo o seu edifcio valorizou drasticamente. Os ltimos pavimentos
tornaram-se muito mais atrativos, somando-se ainda o fato de que possuem menos
interferncia da poluio, melhor insolao, visuais mais interessantes e ainda melhor
acstica devido a distncia do trnsito. Logicamente surgiu na sequncia o vislumbre
empreendedor com a oportunidade mercadolgica para se construir cada vez mais alto.
S necessitaria agora a tecnologia construtiva evoluir.

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Os principais responsveis pela evoluo tecnolgica dos edifcios foram os
arquitetos/engenheiros da Primeira Escola de Chicago. E conforme diversas invenes
importantes realizadas pelo mundo, muitas so resultado direto de uma crise, guerra,
ou no caso, uma catstrofe. Em 1873 ocorreu um incndio em Chicago que destruiu
grande parte da cidade, deixando 100.000 desabrigados e 300 mortos. Apesar da
calamidade, a parte que movimentava a economia da cidade com moinhos e currais -
no foi atingida, possibilitando uma reestruturao relativamente rpida e j focada
nesse novo panorama proporcionado pelos elevadores: construir mais alto, de forma
mais eficiente e se possvel muito mais resistente ao fogo.

Os primeiros edifcios da Primeira Escola de Chicago. Da esquerda para a direita: 1882- Montauk Block, 10
pavimentos / 1884- Home Insurance Building / 1891- Manhattan Building, 16 pavimentos / 1904- Carson
Pirie Scott Building, 15 pavimentos.

Logo comearam a surgir os primeiros edifcios em ao e terracota entre 10 e 12


pavimentos. Posteriormente surgiram os nossos conhecidos edifcios em concreto
armado. Na sequncia a Segunda Escola de Chicago definiu os edifcios para o que
conhecemos mais popularmente hoje, com referncias mundiais como o Aon Center e
o Willis Tower. Hoje os edificios crescem a ritmos vertiginosos, sendo que o edifcio
mais alto do mundo na data desta publicao o Burj Khaliffa em Dubai, com 828
metros de altura. E a partir daqui segue a nossa histria.

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1. EFICINCIA A NVEL DE VIABILIDADE

Sabemos que incorporar e construir exige uma impressionante inteligncia conjunta,


resultado de sistemas complexos e extensa comunicao entre mutidisciplinaridades.
Entretanto, antes do incio de uma construo vem o projeto de arquitetura que
consiste resumidamente nas fases bem conhecidas: Estudo Preliminar, Ante Projeto,
Projeto Legal e Projeto Executivo. Cada fase exigir nveis e corpos tcnicos especficos
para a realizao de tarefas, aonde a integrao e comprometimento dar resultado no
edifcio como o conhecemos.

Mas o que vem antes disso? Antes de pensarmos em iniciar o croqui de qualquer
planta (e se voc pesquisar o pdf perceber que s utilizei a palavra uma vez em toda
a publicao) existe toda uma etapa de preparao e planejamento que eu costumo
chamar de pr-projeto. Nessa etapa est inclusa toda a fase de descoberta de um
terreno e uma anlise rpida de custo-benefcio referente a localizao, rea e possveis
entraves legais. Com o primeiro sinal verde inicia-se a fase de pesquisa de mercado,
que deve ser realizada por equipes especializadas para que a anlise seja a mais
imparcial possvel. Essa anlise levar em conta diversos fatores externos relacionados
ao pblico, o poder aquisitivo, a cidade e a regio, mas tambm deve-se levar em conta
a misso e valores da construtora ou incorporadora, pois caso o lote no seja
compatvel com o tipo de produto vendido por essa construtora, pode ser necessario
um amplo reposicionamento perante a regio e novos concorrentes, gerar despesas de
marketing extra ou mesmo fragmentar sua prpria imagem perante o mercado.

Aps essa anlise incia-se o estudo de viabilidade. Este diagnstico, geralmente


realizado por um arquiteto, definir todas as restries e condicionantes legais,
ambientais, normativas ou mesmo fsicas relacionadas a um empreendimento. Esta
anlise que efetuar a primeira aproximao com o PRODUTO, que o objetivo no
qual todos seguiro em conjunto at a sua concluso, ou abandonado devida a
inviabilidade tcnica, legal ou financeira.

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Este ser o foco dessa publicao. demonstrar por meio de regras, normas, leis e
experiencias a importncia do arquiteto como agente norteador de um processo de
viabilidade e posteriormente no desenvolvimento do empreendimento residencial. por
meio do arquiteto e sua reflexo que sero analisadas possibilidades, restries e
alternativas com o objetivo de encontrar o produto mais atraente ao pblico alvo, com o
melhor custo-benefcio para o comprador e o melhor resultado para o empreendedor.

A relao de vitria coletiva o objetivo final de todo este longo trabalho. Um estudo
otimizado gera um projeto otimizado. bom para o empreendedor, para o comprador,
e porque no, bom para o desenvolvimento econmico do pas e at mesmo para o
meio ambiente e geraes futuras. Como disse Le Corbusier no livro Por uma
Arquitetura, a mquina de morar mais eficiente possvel. Construir menos.

Aps o estudo do arquiteto vem a Viabilidade Financeira e aps este sinal verde, a sim,
surge nosso almejado Projeto de Arquitetura, que ir expandir as possibilidades
encontradas no estudo de viabilidade. Projees de viabilidade, previso de resultados,
despesas comerciais e de gerenciamento, payback e outros trmites comuns dentro da
inteligncia imobiliria de uma construtora so igualmente importantes, mas no so o
objetivo desta publicao, ou pelo menos, desta edio. O olho clnico ser apenas no
projeto de arquitetura e sua relao com a legislao vigente, o ambiente, normas e
condicionantes fsicos. Estas relaes, em conjunto com a inteligncia da construtora,
resultar na viabilidade e a realizao de um edifcio residencial.

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TRS FATORES PRINCIPAIS
Na rea de projeto e planejamento existem trs fatores principais que determinam a
viabilidade de um empreendimento imobilirio: O Terreno, o VGV e o Custo da
Construo. O desequilbrio desses 3 fatores pode inviabilizar ou mesmo gerar
prejuzos para os envolvidos neste processo. Existem ainda dentro do clculo de
viabilidade diversos custos administrativos, despesas de marketing, venda, projees,
entre diversos fatores importantes, mas muitos so secundrios e reflexo direto desse
equilbrio econmico dos fatores principais.

Os 3 maiores impactantes de um estudo de viabilidade.

2. O TERRENO

Aquisio
A aquisio de um terreno, vulgarmente falando, como comprar farinha para fazer
po: queremos a melhor matria prima que proponha o melhor resultado. Isso significa
um terreno com o melhor custo, na melhor localizao, com o maior coeficiente de
aproveitamento, com possibilidade adicional de transferncia de potencial construtivo,
sem delimitantes, uma boa relao com o entorno e, se possvel, com algum diferencial
alm nos previamente citados. Fcil, no? No muito, principalmente se levarmos em
conta que melhores localizaes esto ligadas a terrenos raros em reas consolidadas,

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consequentemente muito acima do preo de mercado. No raro o custo da prpria
aquisio de um terreno de antemo j inviabilizar o empreendimento, pois mais
eficiente que este seja.

Em uma palestra que proferi em 2015 um expectador me perguntou qual era o fator-
chave e comum entre presidentes de construtoras que tornaram-nas a referncia que
so atulmente no mercado. Entre as diferenas de abordagem particulares de diversas
construtoras que conheci, 3 fatores so constantes, sendo um deles o fator mais
importante: o poder de negociao. Em uma compra ou permuta de um terreno esse
fator se prova imprescindvel e demonstra claramente o diferencial de uma companhia.
J observei empreendimentos em localizaes incrveis e que tinham tudo para se
tornar referncia nacional ficarem drasticamente abaixo disso, muito devido ao fracasso
na negociao de um nico terreno entre um conjunto de 4 ou 5.

Os condicionantes
Logicamente no s de negociao que se adquire um bom terreno, o que nos leva a
questes sobre as suas condicionantes. Um terreno com inconformidade fsica,
ambiental ou legislativa impede a sua utilizao de forma saudvel para a arquitetura e a
viabilidade, forando situaes que diminuiro o conforto do usurio, encarecero o
produto - utilizando por exemplo de transies estruturais ou mais rea de subsolo
diminuiro a proporo de viabilidade e por ltimo tornaro o empreendimento discutvel
aos olhos do mercado. E levar um empreendimento invivel por longos 3 ou 4 anos de
processo podem trazer malefcios intransponveis para uma construtora, por maior que
esta seja. Bons projetos na viso de arquitetura podem ser realizados em praticamente
qualquer terreno, mas isso no quer dizer que este projeto ser vivel no quesito
imobilirio ou bom para sua empresa. Saiba diferenciar se o seu arquiteto analisou seu
terreno de forma imparcial ou quer apenas fechar logo um novo projeto.

Condicionantes Fsicos e Ambientais: impressionante precisar mencionar isto


em 2015, mas entender que investir em um levantamento topogrfico, sondagem e em
profissionais capacitados para a realizao um estudo e sua relao com o entorno

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antes de proceder com a aquisio a primeira etapa para um projeto de sucesso, ou,
sendo mais direto, o evitar de um fracasso retumbante. Um estudo efetuado em uma
metragem estimada ou por meio de croquis elaborados em guardanapo (sim, j
aconteceu comigo) proporcionam uma viabilidade com chances de erro e todo um
processo perdido, caso no seja mencionada as incongruncias para os envolvidos ou
uma retificao logo na sequncia. Entender os Condicionantes Ambientais tambm
so imprescindveis. reas de Preservao Permanente ou Corpos dagua podem
reduzir drasticamente a taxa de ocupao prevista para uma edificao, e deve-se
tomar o cuidado especial com rvores consideradas objeto de preservao
permanente. Cada cidade possuir leis distintas para tratar com essas reas, sendo o
usual a preservao por meio de afastamentos mnimos ou a utilizao de porcentagens
mximas especficas.

Condicionantes Legais: Antes do incio de um estudo necessrio uma ampla


anlise da documentao referente ao terreno. A anlise de documentao
naturalmente a parte mais burocrtica de um projeto, e , naturalmente tambm, onde
muitos profissionais falham. Entender uma consulta de viabilidade (tambm chamada de
Guia Amarela), confrontar com a matrcula do imvel e tambm com o levantamento
topogrfico e entender o que vem primeiro pode ser altamente complicado dependendo
da legislao regional e a sua clareza (ou a falta de). Deve-se levar em conta todos os
decretos que essas consultas relacionam, se possvel nos mnimos detalhes para a
verificao de delimitantes que possam impedir a viabilidade de um edifcio, que podem
ser desde condicionantes fsicos at mesmo medidas mitigadoras de impactos urbanos
ou ambientais impostos pelos rgos municipais. O sistema virio aonde o lote est
inserido tambm de suma importncia, afinal pode exigir afastamentos decorrentes de
atingimentos para projetos do municpio, como por exemplo uma ampliao de avenida
ou mesmo a exigncia de uma via local ou canaleta de acumulao, se localizado em
frente a vias de trfego intenso.

E entramos aqui no mrito da Legislao. No cabe a este mero autor discutir se certas
questes legislativas fazem ou no sentido ou se muitas das regras impostas tornam a
arquitetura como um todo com muito menos alternativas e porque no, mais chata.

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Afinal necessrio mencionar que muitas das regras foram implementadas em tempos
distantes e muitas vezes como reflexo do crescimento desordenado de tempos mais
distantes ainda. Qualquer mudana nessas regras exige, logicamente, uma anlise por
um conselho do setor pblico que possui em sua essncia frentes multidisciplinares, e
voc sabe o que acontece quando mais de 10 pessoas se juntam em uma mesa
democrativamente com conhecimentos e objetivos completamente opostos, alm de
uma no obrigatoriedade plena de resultados. Por outro lado, a legislao e seus
decretos ajudam a nortear o crescimento de nossas cidade e com certeza evitam
diversas atrocidades arquitetnicas. Voc nunca pensou em agradecer a sua prefeitura
pelo que voc no precisou ver, no mesmo?

Cada cidade ter as suas prprias regras definidas de forma macro pelo Plano Diretor.
Aqui aonde sero inseridas as questes de zoneamento e uso do solo, ou mais
precisamente em quais reas podemos construir edifcios residenciais, as alturas
mximas para cada zona, coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupao, seus
recuos e afastamentos obrigatrios, a densidade mxima, taxa de permeabilidade,
nmero mnimo de vagas, entre outros fatores importantes que podem ser analisados
de forma mais precisa pela anlise da documentao. Muitas cidades naturalmente
tomam emprestado parmetros de cidades maiores com bons resultados a nvel de
urbanismo, j outras trabalham de forma praticamente independente, como por
exemplo Balnerio Cambori, em Santa Catarina. interessante comparar parmetros
urbansticos entre cidades, principalmente quando o realizamos com o objetivo prtico
de trabalhar com um projeto especfico. Abaixo est um comparativo entre duas
cidades com diversas diferenas na questo do Uso e Ocupao do Solo:

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Comparativo genrico de parmetros construtivos entre cidades. No considera zoneamentos distintos.

Alguns conceitos de Normas Tcnicas tambm devem ser pensados j que eles podem
afetar o lanamento de reas de uma edificao consideravelmente. Qual o tamanho do
terreno? Qual a altura do edifcio? S este fator pode implicar drasticamente na
quantidade de escadas e elevadores. muito interessante saber calcular elevadores
conforme a NBR 5.665 (clculo de trfego para elevadores), entender a NBR 9.077
(sadas de emergncias em edifcios) para tanto obter um dimensionamento correto
quanto compreender se existe uma eventual necessidade de elevadores de emergncia.
Lembrando que existem normas estaduais que, apesar de muitas vezes serem
resultado direto das normas, impem medidas mais restritivas em alguns aspectos e
que devem ser seguidas rigorosamente. Procure entender as dimenses mnimas para
as escadas, as larguras e comprimentos mnimos para os acessos, se haver
necessidade de antecmara ou de escada pressurizada, a dimenso e a quantidade de
dutos necessria. Sua cidade permite escada pressurizada? J observei algumas vezes
o Corpo de Bombeiros proibir a pressurizao em Edifcios Residenciais devida a
observao de falha no sistema durante inspees.

Existem tambm questes regionais: dependendo da altura da edificao seu edifcio


pode exigir escada pressurizada ou heliponto. Heliponto significa rea de concentrao
embutida, no edifcio (geralmente metade da rea do pavimento tipo inferior) ento voc

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pode dar muito provavelmente adeus para aquele duplex com dois pavimentos no
ltimo pavimento de sua edificao. Todas essas questes, alm de algumas
particulares dependendo da localizao da edificao, como por exemplo a
acessibilidade ou normas especficas que necessitam ser aplicadas, tero impacto
direto na sua viabilidade.

3. O VGV
O VGV refere-se valor global de venda de um empreendimento, que a rea privativa
multiplicada pelo coeficiente de aproveitamento total do edifcio multiplicado pelo valor
por m2 de venda. A idia , obviamente, elevar este valor ao mximo. Para isso
precisamos compreender dois fatores importantssimos e certamente o corao de um
estudo de viabilidade: a relao de reas privativas e comuns e tambm o que compe
as reas computveis e no computveis de cada empreendimento.

reas privativa x rea comum

Uma boa relao de rea privativa e comum significa evidenciar a sade de um


empreendimento, atribuindo mais rea a ser vendida, mais competitividade, uma maior
margem de negociao e consequentemente um maior gs para contornar uma
eventual crise. No entanto necessitamos utilizar tambm rea comum para compor
tanto exigncias tcnicas - escadas, elevadores, prumadas e sadas de emergncia e
em muitos casos tambm questes relacionadas a prpria cultura da empresa ou
mesmo diferenciais do empreendimento. O que importante mencionar que para a
grande maioria das cidades brasileiras uma proporo considerada boa entre rea
privativa para a area total de construo de 55%, que pode variar para um pouco
acima de 60% dependendo da estratgia utilizada.

Logicamente existem construtoras que trabalham com um pblico-alvo diferenciado


que optam por consequncia em utilizar mais rea comum do que outras para reas de
lazer, como piscinas cobertas, espaos de academia, spa, sales de festas, entre
outros. O uso de rea comum realmente uma faca de dois gumes, pois pode

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proporcionar um timo diferencial para um edifcio, valorizando e aumentando sua
velocidade de venda, mas tambm pode prejudicar drasticamente sua eficincia. No
incomum vermos hoje nos EUA edifcios com a rea de recreao no centro da torre:
com certeza um investimento que est tendo retorno e possivelmente veremos mais
essa estratgia no Brasil nos prximos anos, mesmo que, em grande parte da
legislao brasileira, recreaes na torre do edifcio sejam consideradas reas
computveis.

rea computvel x no computvel x rea construda

As reas computveis e no computveis de um edifcio so estritamente ligadas ao


potencial construtivo do lote, e consequentemente ao seu zoneamento. A regra
bsica e muito provavelmente voc j deva conhecer: um terreno de 1.000,00m2 com
coeficiente 2,0 permitir voc construir 2.000,00m2 de rea computvel.

As reas no computveis sero geralmente aquelas relacionadas as reas no


habitveis dos edifcios. Possuem variveis conforme a legislao e podem sofrer
alteraes no decorrer dos anos devido a revises nas leis e decretos de Uso do Solo.
Em 2013 por exemplo o novo decreto de Curitiba ampliou a considerao de reas no
computveis para sacadas a rea de 6,00m2 para 10,00m2, o que faz uma grande
diferena a nvel de viabilidade de um empreendimento, afinal sobra 4,00m2 de cada
unidade para ser utilizada nas reas dos apartamentos. J outras cidades, como
Florianpolis e Balnerio Cambori, consideram todo o permetro da torre como rea
computvel (excetuando apenas espaos tcnicos de ar-condicionado), mudando
drasticamente a estratgia de ocupao para os apartamentos. J a rea construda
ser a soma de tanto a rea computvel quanto a no computvel.

Existem ainda consideraes que podem parecer secundrias mas podem gerar grande
diferena para o clculo e tambm para a relao de rea privativa x construda. Por
exemplo reas de recreao mnimas que algumas vezes so objetivo de incentivo
municipal, reas de estacionamento, acessos, espaos tcnicos, tico, entre outros. O
importante entender que rea privativa no necessariamente rea computvel e

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variaes nessa formula, juntamente com as premissas da construtora e seu programa
de necessidades, so a chave de um empreendimento de sucesso.

Relao de Vagas

importante observar as premissas legislativas para avaliar se o numero de vagas


realmente suficiente para o resultado almejado, ou se no afetar de forma negativa o
empreendimento dependendo da tipologia de ocupao escolhida. Um exemplo so
edifcios de apartamentos com rea privativa reduzida, que possuiro em contrapartida
uma densidade maior de unidades por lote: o resultado pode ser um nmero muito
elevado de vagas e por consequncia uma relao de viabilidade desinteressante.
Muitas vezes a taxa de ocupao para certas zonas, atingimentos virios, reas de
preservao e o padro e densidade estrutural tambm podem prejudicar o numero de
vagas por pavimento. Para regies no litorneas usual um ou dois subsolos, mas
acima de trs pode provocar um resultado muito prejudicial devido ao custo da
escavao e contenes.

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Eficincia e Diversidade
importante entender que quanto maior o terreno e seu coeficiente de aproveitamento,
maiores possibilidades construtivas voc possuir. Muitas vezes interessante trabalhar
na diversificao o produto, trazendo mais atratibilidade e ampliando um pouco o
pblico alvo, que reagem de formas diferentes a uma crise, por exemplo. importante
citar que um projeto de um edifcio algo que ser concretizado construtivamente no
prazo mdio de 3 anos aps a sua concepo arquitetnica, e no podemos prever
como ser o mercado no futuro. No entanto lgico pensar em produtos que no
briguem entre si: por exemplo, apartamentos de 80,00m2 convivendo com aptos de
250,00m2 possuem uma enorme chance de repelir o pblico alvo do apartamento com
maior rea.

A diversificao tambm agrega muito ao urbanismo da cidade, como os j conhecidos


edifcios multi-uso: abrem-se maiores possibilidades de atrativos e comrcio em regies
prximas aos edifcios, fomentando o mercado local, o transito a p, maior segurana e
menor poluio. tambm benfico para o empreendimento, tanto a curto quanto a
longo prazo, estabelecendo uma boa relao com a cidade, atraindo uma boa
visibilidade para e empreendimento e tambm para a sua marca.

4. CUSTO DE CONSTRUO

Fatores gerais
Cada construtora possui o seu prprio custo de construo, que deve ser delineado
conforme experincias prvias e pode ser parametrizado, conseguindo assim um maior
apuro tcnico para os estudos de viabilidade de um empreendimento. Logicamente
empresas que trabalham em regies distintas podem enfrentar diferenas climticas,
territoriais ou de mo de obra que podem variar de forma razovel o custo da
construo. Este fator geralmente chega ao arquiteto e cabe a ele manipula-lo,
compreendendo como a construtora trabalha, seus potenciais, dificuldades tcnicas,

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velocidade construtiva, corpo tcnico, entre outras particularidades, aumentando assim
a preciso de seu estudo.

Para entender o custo de uma obra primeiramente necessrio alinhar o tipo de


construo com o padro de acabamento da mesma. Para regulamentar estas
categorias existe a NBR 12.721/2006, que separa os tipos de uso em: Residencial,
Comercial, Residncia Popular e Galpo Industrial. Aps entender a categoria em qual a
edificao se enquadra podemos ento encontrar o custo unitrio do m2 desta tipologia.
No Brasil possumos diversas maneiras de encontrar estes valores por meio de
indicadores tais como: CUB (Sinduscon), INCC, SINAPI (IBGE), entre outros.

CUB
Discutiremos mais profundamente sobre o CUB, j que este se enquadra de forma mais
ampla para este guia e possibilita de forma eficaz em uma primeira referencia de custo
para os mais diversos tipos de empreendimento. O CUB foi criado em dezembro de
1964 e amparado pela Lei 4.591 do mesmo ano. Aps 40 anos de histria e uma
mudana significativa tanto dos mtodos de construo quanto da modernizao da
legislao urbana foi implementada a NBR 12.721/2006. A responsabilidade de calcular
o CUB compete agora aos Sindicatos da construo civil em perodos mensais e cabe
a ABNT a metodologia a ser aplicada para o clculo deste indicador.

NBR 12.721/2006

Segundo a NBR 12.721/2006, os projetos selecionados para representar os diferentes


tipos de construo se baseiam nas seguintes caractersticas:

Nmero de pavimentos;
Nmero de dependncias por unidade;
reas equivalentes rea de custo padro privativas das unidades autnomas;
Padro de acabamento da construo;
Nmero total de unidades.

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Os tipos de edificao so separados em categorias principais, enquadradas em um
Projeto-padro sendo elas:

Residencial (padro baixo, normal e alto);


Comercial (padro normal e alto);
Residncia Popular;
Galpo Industrial.

Estas categorias de projeto-padro ainda so diferenciadas em tabelas que detalham


por meio de siglas e descritivos as reas mnimas de cada tipologia, programa bsico
que compe cada categoria tais como: numero de quartos, banheiros, diferenciais por
pavimentos, garagens, hall e muitas outras caractersticas.

A norma detalha ainda, por meio dos padres baixo, normal e alto o tipo de
acabamento, servio ou local e a relao destes tens com o seu acabamento, como
por exemplo: diferentes acabamentos para portas, pisos, acessrios para banheiros,
revestimento de paredes, material para cobertura e demais composies que podem
diferenciar as construes pelo tipo de padro baixo, normal e alto. Tambm separa os
insumos por meio de lotes detalhados relacionados a materiais, mo-de-obra, despesas
administrativas e equipamentos. Estes lotes de insumos so subdivididos em famlias de
acordo com a aplicao dos materiais e tipos de servios e fornecem as quantidades
dos mesmos por m2.

Sobre o clculo final do CUB, competem aos Sindicatos as seguintes etapas:

Os preos devem ser pesquisados e submetidos a uma anlise estatstica


confivel.
Aps a anlise estatstica deve ser realizado o clculo promdio de cada
insumo.

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Na sequencia do clculo promdio de cada insumo exposto a um coeficiente
fsico de acordo com o respectivo insumo no lote bsico de cada projeto-
padro;
Para o clculo dos custos da mo-de-obra, aplica-se o percentual relativo aos
encargos sociais e benefcios.

Atualmente podemos encontrar os dados atualizados sobre o CUB nacional e de vrios


estados no site: www.cub.org.br.

Concluses
Como podemos observar, compor um ndice confivel para a construo civil no
rpido, sendo necessrio muito estudo por parte das entidades responsveis por
divulgar estes nmeros. Partindo desta premissa que podemos eleger a importncia
que surge ao se padronizar tipologias de projeto e aplicar estes parmetros para definir
um custo unitrio.

Os indicadores normalmente no englobam custos especficos de: fundaes, sub


muramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lenol fretico; elevador(es);
equipamentos e instalaes, tais como: foges, aquecedores, bombas de recalque,
incinerao, ar condicionado, calefao, ventilao e exausto, outros; playground
(quando no classificado como rea construda); obras e servios complementares;
urbanizao, recreao (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalao e
regulamentao do condomnio; e outros servios como: impostos, taxas e
emolumentos cartoriais; projetos: projetos arquitetnicos, projeto estrutural, projeto de
instalao, projetos especiais; remunerao do construtor; remunerao do
incorporador.

Alm da utilizao destes indicadores podemos mencionar vrios outros fatores que
influenciam no custo de uma construo e que devem ser lavados em considerao
para uma viabilidade mais detalhada, tais como: cronograma de obra, disponibilidade
de certos tipos de material e equipamentos para determinadas regies do pas,

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perodos de chuva ou at mesmo a poca em que este empreendimento vai ser
construdo atrelado a situao econmica do pas.

5. VIABILIDADE x ZONEAMENTO

COMPARATIVO
Conforme mencionado na seo de Condicionantes Legais, o zoneamento de uma
cidade traz resultados completamente distintos para a viabilidade de um
empreendimento. Para avaliarmos essa questo de forma prtica, demonstramos um
estudo de caso para um edifcio residencial em Curitiba em 3 zonemantos diferentes. O
experimento considera as seguintes hipteses:

1. O construtor fez uma pesquisa de mercado e procura um apartamento/residncia


de aproximadamente 155,00m2 de rea privativa;
2. Os lotes so idnticos (1.000,00m2 em terreno de 25x40m);
3. O estudo ser realizado em 3 zonas: ZR-2, ZR-4 e SE-VC;
4. A idia extrair o mximo de resultado de rea privativa x construda nesse estudo
de viabilidade preliminar;
5. No sero considerados incentivos que saiam do briefing de 150,00m2 privativos
residenciais, como coeficientes adicionais para comrcio, escritrios, entre outros.

Neste desenvolvimento iremos demonstrar o comportamento do estudo em Curitiba


para cada lote e tambm um resultado simples de rea privativa x rea construda com
foco no mercado imobilirio. Mesmo se voc for residente em Curitiba, aconselhamos
esta anlise para um entendimento mais amplo sobre as possibilidades dos parmetros
construtivos e urbanos.

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Estudo 1: ZR-2
O primeiro estudo est inserido em uma ZR-2, ou ZONA RESIDENCIAL 2. Essa zona
localizada em reas mais distantes do centro. Por consequncia seu potencial
construtivo baixo, restrito ao coeficiente 1, permitindo construir apenas 1 vez a rea
do terreno, distribuindo-o por 2 pavimentos. Abaixo a tabela e a distribuio bsica no
lote:

Como resultado do empreendimento em ZR-2, foi possvel construir 6 residncias de 2


pavimentos, estilo geminado, com uma via central. No foi utilizada toda a rea
computvel para esse estudo, mas foi construda praticamente a rea do lote,
1.078,04m2. Ganhamos tambm uma rea privativa adicional descoberta, que
vendida e no construda. Observao: Neste caso no foi considerado o
aproveitamento do tico que poderia causar um ganho de rea privativa adicional.

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Estudo 2: ZR-4:
A zona ZR-4 permeia as laterais dos eixos estruturais de cidade, comportando j um
nmero maior de pavimentos, geralmente 6 que podem acrescer para 8 com
transferncia de potencial construtivo. O coeficiente tambm ampliado, podendo ser
utilizada at 2,5 vezes a rea do terreno com transferncia de 0,5 para o projeto e
consequentemente sua construo.

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Como resultado desse estudo conseguimos trabalhar com unidades prximas dos
150,00m2 privativos distribudos igualitariamente em 7 pavimentos, otimizando o ltimo
tipo transformando-o em duplex aproveitando a rea no computvel do tico. Ainda
sobram reas no trreo que podem ser destinadas para a recreao coberta alm de
um apartamento Garden, otimizando assim a rea computvel. Os subsolos foram
aprimorados pensando em suprir o nmero mnimo de vagas para cada apartamento (3
vagas para tipos, 4 para duplex) e distribudos igualitariamente em 2 subsolos,
ganhando assim rea permevel aos fundos e agregando um paisagismo de melhor
qualidade, que pode ser um bom diferencial para o empreendimento. Com a otimizao
das reas chegamos a uma proporo de 0,62 de rea privativa em relao a
construda, o que um timo resultado.

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Estudo 3: SE-VIA CENTRAL:
O setor estrutural liga o norte ao sul e marca o centro do eixo trinrio de Curitiba. O
coeficiente de aproveitamento o dobro do ZR-4, podendo-se construir 4 vezes o
tamanho do lote. Como outro benefcio para as Vias Centrais, existe o incentivo das
reas no computveis para pavimentos de at 10 metros de altura para a
implementao de lojas com galerias.

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Sistema Trinrio. Fonte: URBS

Como resultado desse estudo possvel perceber que, apesar de lotes idnticos, o
Setor Estrutural se revela mais complexo, pois possvel utilizar as reas de lojas e
escritrios alm do briefing residencial, criando um uso misto que bem interessante
em termos urbansticos. Possumos assim algumas lojas (3, considerando a distribuio
na fachada frontal alm do acesso de veculos e de pedestres) com mezanino, alm de
escritrios na rea superior e os apartamentos propriamente ditos, em que pela
distribuio de reas ficam prximos aos 167,70m2 privativos. A relao de rea
privativa x comum cai levemente em relao a ZR-4 pois a possibilidade de lojas amplia
tambm a necessidade de mais vagas no subsolo conforme legislao vigente, mas
ainda sim um timo resultado nessa fase de estudo de viabilidade.

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Concluses
Dispondo de forma bsica o zoneamento em um mesmo terreno com a mesma rea
em 3 zoneamentos diferentes, demonstramos como existe a possibilidade de
ocupaes completamente distintas e resultados imobilirios diversos para projetos de
arquitetura em Curitiba. O leque de opes aumentaria ainda mais levando em conta
particularidades de cada lote alm de um briefing mais exato do construtor/proprietrio.
Entender essas diferenas e particularidades para o projeto so essenciais para a
elaborao de estudos de viabilidade eficientes e consequentemente um bom projeto,
principalmente quando falamos do atual cenrio de crise onde cada centmetro
quadrado conta para o resultado final.

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6. VIABILIDADE x ALTURA

interessante observar que edifcios iro reagir diferentemente no quesito da viabilidade


dependendo de todas as condicionantes j citadas e ainda por outras que podem
parecer secundrias mas que na realidade so to importantes quanto: cultura, clima
regional e, por que no, o que eu costumo chamar de fator Zeitgest*. Outra
condicionante que impacta a relao de reas privativas e construdas de um edifcio
a Relao de Altura.

COMPARATIVO
Para voc entender melhor, exemplifico abaixo um ensaio de dois edifcios afim de
compararmos a relao da Viabilidade x a Altura. Eles esto situados na mesma
localidade genrica de Curitiba, com um mesmo terreno de 1.000,00m2, mesmo
coeficiente de aproveitamento (2,5), mesmos afastamentos, mesmo briefing, tudo
idntico - menos a altura, que pode variar. Vamos ignorar aqui restries de
condicionantes fsicos ou, legislativos, apenas considerando a performance de cada
edifcio para cada caso. Para ambos os casos o proprietrio, aps uma boa pesquisa
de mercado, notou que havia um nicho de mercado para certo terreno e solicitou
apartamentos de 165,00m2 de rea privativa e 3 vagas para cada apartamento. Foram
realizados 2 cenrios: o primeiro, que chamaremos de Caso 1, um edifcio de 16
pavimentos. J o Caso 2 ser mais baixo, com apenas 8 pavimentos. Faremos ento
uma distribuio de reas para ambos os casos e verificar como cada um se comporta
como produto imobilirio. Vou te mostrar apenas o resultado final, mas nos
aprofundaremos mais sobre este tema depois, nas lies por email.

* Zeitgest- Em alemo espirito do tempo. Se refere ao clima intelectual e cultural de uma certa poca.

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Round 1
Conseguiu notar a diferena? Talvez fosse bvio para voc, mas edifcios mais baixos
possuem uma rea privativa x construda superior a edifcios altos, mesmo em uma
situao idntica. No Caso 1 obtivemos uma proporo de 56% do empreendimento
constitudo de reas privativas, o que uma tima proporo. No entanto no Caso 2
obtivemos uma proporo de 60%, ainda superior. E por que isso acontece?
Principalmente porque com um nmero de pavimentos menor existe uma economia de
prumadas verticais (escadas, elevadores, dutos, espaos tcnicos e circulaes).
Existem ainda fatores secundrios, como por exemplo o apartamento garden que foi
obtido no Caso 2, j que este possua uma projeo de torre maior que precisaria ser
utilizada. O que vale citar que conseguimos obter 174,00m2 a mais de rea privativa a
custo zero, ou melhor que isso: retirando 89,00m2 de rea construda do edifcio, ou
seja, a custo de construo x 89,00m2 NEGATIVOS. E possumos assim um produto
mais eficiente, mas apenas nessa matemtica....

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Round 2
Conforme vimos anteriormente, o Caso 2 possui um a relao de rea privativa x
construda mais eficiente. No entanto existe uma relao muito comum que a de
valorizao dos apartamentos conforme mais alto ele seja. Conforme vimos no captulo
de posicionamento histrico, apartamentos mais altos possuem o fator de melhor vista,
insolao, acstica e privacidade. Quando o edifcio mais baixo ele tende a possuir
uma curva de valorizao inferior a um edifcio alto. Dependendo da localidade essa
curva pode se acentuar ainda acima da mdia, como por exemplo regies litorneas em
que existe disputa pela vista do mar. Claro que o custo de construo tambm se torna
mais elevado quanto maior o edifcio devido a logstica, transporte vertical e condies
mais adversas, mas iremos considerar neste Round 2 o Caso 1 Vitorioso.

Round 3?

O Caso 2 mais eficiente pela relao de reas, mas o Caso 1 se torna interessante
pela curva de valorizao. Afinal, o Caso 2 foi mais vivel a que custo? Diversos fatores
podem ser discutveis em ambas as anlises. Inserir o edifcio garden para o Caso 2 no

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desvaloriza os outros apartamentos? Um 2 por andar no vale menos que um
aparamento 1 por andar? Como fica a insolao e ventilao? J Caso 1 no ficou
muito esbelto? Muita circulao para pouca rea privativa por pavimento? So essas
algumas das questes que no podem ser ignoradas quando tratamos de estudos de
viabilidade para arquitetura. Muitas dessas repostas so trazidas pelo arquiteto mas
algumas dependero invariavelmente do trabalho conjunto com a construtora ou
incorporadora envolvida, que conhecer todos os seus pormenores no mbito
financeiro para projees, de recursos humanos, de futuros lanamentos, de tecnologia
construtiva, do cronograma de obra, entre outros quesitos importantes para o processo
de construo e incorporao imobiliria. So estes fatores que tornam imprescindveis
uma relao de confiana do arquiteto com o construtor e um ambiente mais prximo
da integrao desde os processos mais embrionrios de um novo produto. E essa
relao de planejamento mais longo que precisar, mais do que nunca, ser nutrida,
principalmente em momentos de crise...

Algumas das pequenas variveis existentes em um empreendimento imobilirio

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7. DICAS GERAIS PARA CRISE
Como sabemos claramente agora, o mercado da construo civil no est no seu
melhor momento: Diminuio no nmero de novos lanamentos imobilirios, conteno
dos incentivos governamentais, demisses em massa em diversas construtoras.
Enquanto alguns acreditam (outros at torcem) no absoluto apocalipse, outros mantm
o otimismo optando pela escolha lgica de se reinventar procurando oportunidades na
crise.

Apesar de ser uma frase parcialmente inconveniente, crises so naturais, cclicas e ir


separar o joio do trigo referente aos diversos profissionais atuantes nos tempos de
bonana iniciados na dcada passada. Como diz o ditado, a dificuldade a me da
inveno, e como inventores, arquitetos mais do que nunca possuem um papel
crucial nesse processo de reformulao do mercado. Mas como a Arquitetura pode
atuar na ajuda da retomada saudvel do setor da construo civil?

Inteligncia coletiva

Na experincia de 12 anos que possuo em mais de 25 empreendimentos, notei que


empresas que prezam pela utilizao da inteligncia coletiva em um ambiente agradvel
trouxeram empreendimentos imobilirios de maior destaque entre os demais. Preze por
todos, principalmente por pessoas de fora da esfera da engenharia, desde o
responsvel pelos condomnios de empreendimentos j lanados como a equipe de
marketing e vendas. Eles podem trazer insights valiosos e uma viso diferenciada da
qual estamos acostumados. Logicamente no precisam ser 50 pessoas em uma sala
em uma reunio de 4 horas onde todo mundo naturalmente fica disperso, mas
pequenas reunies em etapas com parte dos envolvidos e duas ou trs pessoas
constantes anotando os principais tpicos.

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Estrutura bsica de um projeto de sucesso.

Procure com o arquiteto e a equipe de engenharia idias para a otimizao de cada


empreendimento em particular, at mesmo aquelas fora-da-caixa que foram
mencionadas por algum na empresa mas acabam por ficar esquecidas pela falta de
tempo naqueles tempos de mercado aquecido. A dica para o construtor no pensar
apenas no que construir, mas simplesmente no construir. Retire do projeto itens que
esto nas entrelinhas do custo de obra e que no caracterizem uma perda qualitativa de
produto, como detalhes construtivos inconvenientes ou reas sub-utilizadas. Vale at
mesmo julgar etapas construtivas que envolvem pouco custo de material mas que utiliza
muita mo-de-obra. Opte por metodologias construtivas mais eficientes mas que ao
mesmo tempo se caracterizem como qualidade para a cultura do brasileiro - lembrando
que retirar secretamente ferro da estrutura ou utilizar materiais de segunda linha no
caracteriza muito bem essa idia de economia inteligente. No opte tambm por
economias simplistas, pois se o projeto parecer barato e deslocado do seu pblico-alvo
para voc, parecer ainda mais para o agora ultra-cauteloso cliente. E principalmente,
invista mais tempo em um bom projeto assim como outros pases mais desenvolvidos e
com mo-de-obra mais cara o fazem. Voc poupar de forma muito mais substancial
no cronograma construtivo e possuir muito mais gs para contornar a crise se a
construo ocorrer de forma mais fluda.

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No apenas conhea, mas domine as regras de projeto
Um arquiteto que preza pela eficincia , acima de tudo, um bom advogado, que possui
o conhecimento das leis e defende suas concepes muito alm do puro apelo
esttico. Seu conhecimento amplo das regras da legislao vigente levar a um projeto
mais conciso, otimizado e consequentemente a um maior lucro para o construtor ou
incorporador. Grande parte dos lanamentos do mercado possuem espao para
otimizaes e melhorias substanciais. J observamos isso na prtica.

O estudo das regras seria at simples se cada cidade no possusse um plano diretor
exclusivo, alm de leis, decretos, normas e zoneamentos especficos, que geram uma
dificuldade a mais para o arquiteto tomar conhecimento para cada projeto. Se no
fosse o suficiente, muitas regras so ambguas ou mudam no decorrer dos anos. A
soluo no mgica, necessitando ao profissional um amplo e intensivo estudo das
leis e muito possivelmente boas conversas na secretaria de urbanismo de cada cidade.

Cabe tambm ao arquiteto o conhecimento das normas tcnicas relacionadas a


tipologia de projeto a ser estudada, como por exemplo as bem conhecidas NBR 9050 e
a NBR 9077. importante citar que leis estaduais se sobrepem as normas tcnicas e
podem ser mais restritivas, como por exemplo as INs do Corpo de Bombeiros surgidas
em 2012 no Paran e em 2014 em Santa Catarina, que se sobrepoem a famosa NBR
9077 no que se refere a sadas de emergncia em edifcios. E lembre-se: na dvida,
procure uma consultoria qualificada ou na pior das hipteses invista na soluo mais
restritiva para no gerar um arrependimento posterior. Uma olhadinha nas normas do
International Code Council tambm pode ser bem interessante, pois muito que
conhecemos parte de l.

Durante a crise e por toda a eternidade, Diferencie-se!

Briefings de produto defasados tambm necessitam ser revistos imediatamente. Sendo


um pouco bvio: Espaos de cinema e lan houses eram moda em diversos edifcios
residenciais, mas nos dias de hoje todos os potenciais compradores possuem poder
aquisitivo para comprar tambm uma TV de LCD ou um smartphone. Vale a pena

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insistir nisso? Investir em programas de projeto diferenciados tambm podem gerar um
timo benefcio. Alguns empreendimentos optam por uma rea de servio reduzida nos
apartamentos e uma lavanderia coletiva. Um residence service pode ser interessante
dependendo do poder aquisitivo e o fluxo de trabalho e lazer do cliente em potencial. O
ideal fazer a lio de casa com uma boa pesquisa de mercado em conjunto com seu
time, atraindo sempre a maior multidisciplinaridade possvel.

Lidar com itens de cincia exata so mais fceis, o problema so aqueles atrativos
que possuem um peso abstrato para o eventual cliente, como por exemplo detalhes de
uma fachada ou paisagismo. Para pessoas mais visuais questes como essas podem
fazer a maior diferena na hora da compra, mas para outras passar totalmente
despercebido. interessante aqui realizar tambm um estudo de mercado, podendo
at ser feito na linha do do-it-yourself se com metodologia, de forma imparcial e com
cautela.

Transforme o Fusca em uma Ferrari (para seu pblico-alvo)


Uma equipe de projeto integrado como a internet, ouvimos dizer que veio para ficar.
Aliar a arquitetura com os projetos complementares de estrutura, eltrica, hidrulica, ar-
condicionado, automao, entre outros, a um briefing bem pensado logo no incio do
processo podem fazer toda a diferena. Se todos os profissionais estiverem bem
dispostos, existem oportunidades de engenharia de valor impossveis de serem
detectadas em um processo tradicional.

Diferena entre mudanas de projeto entre projeto integrado e projeto tradicional.


Fonte: The Owner`s Guide to Starting Integrated Building Projects Oscia Wilson

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O PRXIMO PASSO

Espero que voc tenha gostado do contedo!

Se voc tiver qualquer pergunta ou necessidade referente ao contedo, deixo meu


email pessoal para voc sanar qualquer dvida, independentemente da localizao ou
legislao vigente: contato@ugreen.com.br.

Caso tenha interesse em se aprofundar no tema, conhea nosso curso Mtodo de


Concepo Imobiliria, disponvel no UGREEN: www.ugreen.com.br.

Sucesso ao seu prximo projeto,

Filipe Boni
Arquiteto, LEED AP BD+C
UGREEN

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