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Seminrio: Engenharia da Avaliao em

Desapropriao

Normas Tcnicas : A importncia de


uniformizao de Conceitos

Arquiteta Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira


Normas Tcnicas : A importncia de uniformizao de
Conceitos
Normas Brasileiras que abordam desapropriaes
ABNT- NBR 14653-2:2001 Avaliao de bens - Parte 1
ABNT- NBR 14653-2:2011 Avaliao de bens Parte 2: Imveis
urbanos
Norma para Avaliao de Normas para Avaliaes de
Imveis Urbanos Imveis Nas Varas da Fazenda
IBAPE/SP: 2011 Pblica da Capital (2004) CAJUFA
Centro de Apoio aos Juzes das Varas da Fazenda
Especfica para Estado de Pblica de So Paulo (CAJUFA)
O CAJUFA uma entidade composta pelos Juzes das
So Paulo porm os fatores Varas da Fazenda Pblica que coordenam um banco de
recomendados para regio dados para pesquisa em jurisprudncia e doutrina.
metropolitana
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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira
ABNT- NBR 14653-2:2011
11.1 Desapropriaes - Classificao das desapropriaes:

Total: aquela que atinge o Parcial: aquela que atinge parte do


imvel em sua totalidade, ou imvel.
cujo remanescente seja
inaproveitvel O critrio bsico o da diferena
entre as avaliaes do imvel original
As avaliaes devem ser
e do imvel remanescente, na mesma
com uso dos mtodos
data de referncia (critrio antes e
previstos nesta Norma. O
depois).
engenheiro de avaliaes
dever apresentar, a ttulo Devem ser apreciadas circunstncias
de subsdio, o custo de especiais, quando relevantes, tais
reedio, o de reproduo como alteraes de forma, uso,
e o valor de mercado. acessibilidade, ocupao e
aproveitamento.
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ABNT- NBR 14653-2:2011
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas
ao custo de obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia
acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no
caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos
servios.
Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o
remanescente do imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor
apresentado em separado.
Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a
renda que seria auferida pelo imvel,durante o perodo
correspondente, bem como eventuais perdas adicionais(critrio antes
e depois). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando
relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao
e aproveitamento.

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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira
NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011
3.1 .....Nas aes judiciais indenizatrias os respectivos valores so representados,
via de regra pelo valor de mercado. Nas desapropriaes, os valores de indenizao
podem no corresponder ao valor de mercado, tendo em vista seu carter de venda
compulsria. Para determinados bens, que extrapolam as condies do mercado em
que esto inseridos (como propriedades urbanas contendo benfeitorias incondizentes
com a vocao econmica e legal do local), o valor de mercado difere do valor de
indenizao.

14.1 Desapropriaes - 14.1.1 - Critrios


14.1.1.1- As avaliaes nas desapropriaes totais podem ser feitas pelo mtodo
comparativo de dados do mercado e de quantificao de custo e eventualmente, pelo
mtodo da renda, evolutivo e involutivo, com indicao dos valores de mercado ou
outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliaes discreparem de forma
acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para deciso
por quem de direito.

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NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011

14.1.1.3 Nas desapropriaes parciais o critrio bsico o antes e


depois, com apresentao em separado de eventuais valorizaes ou
desvalorizaes dos remanescentes.

14.1.1.3.1 - Quando as construes existentes no forem atingidas


pela desapropriao, recomendvel que sejam apresentadas
eventuais verbas correspondentes s depreciaes funcionais
resultantes da interveno, tais como perdas parciais ou totais de recuo,
de vagas para estacionamento ou acessos.

14.1.1.3.2 Quando as construes forem atingidas diretamente


devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras para a
readaptao do remanescente e possvel depreciao acarretada por
perda de funcionalidade.

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NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011

14.1.1.5 Quando o remanescente resultar inaproveitvel, deve ser


apresentada em separado a alternativa de desapropriao total.

14.1.1.6 Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem


corresponder aos aluguis dos imveis estimados pelos mtodos
comparativo de dados do mercado ou pelo da renda.

14.1.1.7 Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso, as


indenizaes devem ser apuradas confrontando as condies de
aproveitamento antes e depois.

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Normas para Avaliaes de Imveis Nas Varas da Fazenda
Pblica da Capital (2004) CAJUFA

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Normas para Avaliaes de Imveis Nas Varas da Fazenda
Pblica da Capital (2004) CAJUFA

Contempla

Comisso nomeada pelo Provimento 012/2.003 atualizao da


Norma/75 e adequao ABNT NBR 14 653:2004 Partes 1 e 2

As recomendaes existentes, so mais sucintas quanto aos


critrios e se encontram defasadas (em relao a verso da
ABNT-NBR 14653-2:2011)
Atualizao e
uniformizao dos
conceitos imprescindvel

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ABNT- NBR 14653-1:2001
Na dcada de 50 surgem as primeiras normas de avaliao de imveis organizadas por
entidades pblicas e institutos voltados para a engenharia de avaliaes.
O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Sucedem-se outros, de
grande importncia, elaborados por institutos que atuam no ramo, mas o assunto
ganha relevncia na poca do grande surto de desapropriaes da dcada de 60, com
estudos feitos por comisses de profissionais dedicados a percias e avaliaes
judiciais. Outros trabalhos so desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 70.
Em 1977 surge a primeira norma brasileira para avaliao de imveis urbanos, a NBR
5676 (NB-502) da ABNT, cuja principal novidade o estabelecimento de nveis de
preciso para as avaliaes. Nessa poca a ABNT comea a produzir outras normas
para avaliaes, com a seguinte tipologia: imveis rurais; unidades padronizadas;
mquinas, equipamentos e complexos industriais; glebas urbanizveis.
Revista em 1989, a norma brasileira para avaliao de imveis urbanos registrada no
INMETRO como NBR 5676. Nessa oportunidade os nveis de preciso so
transformados em nveis de rigor. Segue-se a ela a norma para avaliao de servides.
Paralelamente, alguns institutos, com base na NBR 5676, produzem normas
especficas com nveis maiores de detalhamento e respeitando as caractersticas de
cada regio.
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Afinal: existem conflitos entre Normas, no
tocante a Avaliao em Desapropriao?
No tocante a critrios
Os conflitos maiores esto
recomendados avaliao em
nos Procedimentos
desapropriao as Normas so
semelhantes e as diferenas
Avaliatrios especificamente
uma questo defasagem e de Normas IBAPE/SP x Normas
semntica em algumas CAJUFA
definies: uma norma (que so as que detalham
explicita mais um ponto que procedimentos para So
outra, porm se Paulo)
complementam
Atualizao em consonncia A Normas da ABNT no
com as Normas da ABNT especificam procedimentos
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Onde so relevantes os conflitos existentes?
Na aplicao do Tratamento por Fatores

Normas IBAPE/SP : Fatores Somatrio


x
Normas CAJUFA Fatores Multiplicativos

Exemplo: Ambas usam do conceito de Situao Paradigma e


as diferenas esto no cumulativo do Fator profundidade e
testada especialmente em terrenos com frente e
profundidade com variaes inversas

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Onde so relevantes?
Na aplicao do mtodo evolutivo
(mtodo da composio pela CAJUFA)
Avaliao das Benfeitorias pelo Edificaes Valores de Venda
do IBAPE/SP e CAJUFA: atualmente diferena aproximada de
8 a 10% nos unitrios

Fundamental uniformizao destes dois trabalhos, como


foram, em sua origem (em 2002) ressaltando que os
conceitos se mantiveram, mas em funo da transformao
no mercado imobilirio nos ltimos anos, os unitrios esto
defasados e diferentes

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Normas para Avaliaes de Imveis Nas Varas da Fazenda
Pblica da Capital (2004) CAJUFA

Importante prever Tratamento Cientfico


(Inferncia Estatstica)
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Procedimentos ultrapassados em funo
do mercado imobilirio atual

Aplicao indiscriminada do mtodo involutivo em


glebas urbanas

Lotes contguos de mesmo proprietrio avaliao


separada o unificados?

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Concluses
O mercado imobilirio dinmico muda o ambiente urbano
e as Normas de Avaliaes devem acompanhar essas
transformaes
No caso especfico das Desapropriaes mesmos que
aparentem critrios conceitualmente similares: constata-se
divergncias especialmente nos direcionamento de alguns
Procedimentos Especficos
Estas divergncias podem acarretar : pequenas influencias
nos resultados por vezes resultar discusses desnecessrias
nas aes judiciais e por outro grandes diferenas que
alguma das partes pode ser prejudicada
Fundamental, portanto, uniformizao de Procedimentos em
consonncia com os critrios das Normas ABNT
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