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DNI-ANI1 rea de Avaliaes Imobilirias Relatrio de Avaliao de Imvel

FRACO AUTNOMA / MORADIA


Processo N : 7513.203988.010 Cdigo do Bem : 7513.001.201.014716

Caixa Geral de Depsitos


Caixa Imobilirio-Comercial

Data : 2015-02-23 S/Ref. : UL2014716

Processo N : 7513.203988.010

Cdigo do Bem : 7513.001.201.014716

Proponente : CAIXA GERAL DE DEPOSITOS


Exmos. Senhores
Vimos pela presente, e relativamente ao pedido de avaliao referenciado em epgrafe,
informar como se segue :

Objecto : Fraco Autnoma


Localizao : Avenida PRINCIPAL

N Polcia : 981 Andar : 1.


Lote / Artigo : Hab. 11 Letra / Lado : "D"
Freguesia : LOUROSA
Distrito/Concelho : AVEIRO / SANTA MARIA DA FEIRA

Valor de Venda Imediata ( P V T I ): 52.200 . ( 58.000 * 0,90 )

Valor Actual : 58.000

Observaes e Condicionantes
1. Os valores de avaliao pressupem o imvel licenciado e livres de quaisquer nus e/ou encargos que
de qualquer modo possam influenciar o seu valor de mercado.

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FRACO AUTNOMA / MORADIA
Processo N : 7513.203988.010 Cdigo do Bem : 7513.001.201.014716
Proponente : CAIXA GERAL DE DEPOSITOS

Tipo de Bem Fraco Autnoma


Morada Avenida PRINCIPAL N 981 Pisos 1
Identificao

Localidade LOUROSA Lote/Artigo Hab. 11 Fraces -


Cd.Postal - Andar 1. Tipologia T2
Freguesia LOUROSA 010913 Lado/Letra "D" Finalidade Habitao
Concelho/Distrito AVEIRO / SANTA MARIA DA FEIRA Ano Construo 1999 Latitude 40,992761
Certido de teor N 726/1994218 C. R. P. S. M. Feira Artigo Matricial 3442 Longitude -8,538417
Licenciamento Licena de Utilizao N 681/95 Data 1999-11-26 Processo n -
Norte - Este -
Confrontaes
Sul - Oeste -
Descrio do imvel :
Frao habitacional ( frao " D " ) com tipologia T2, sita no 1 andar de um edifcio em PH. Tem lugar de garagem na cave.

Localizao : Importncia- C-Razovel


Zona de cariz residencial de mdia densidade, servida de bons acessos e servida de estacionamento, transportes e equipamento social de
apoio na sua envolvente. Situa-se na parte central da cidade e no edifcio da agncia da C.G.D., integrada num conjunto habitacional +- atrativo
e considerado zona social mdia e/ou mdia/baixa.

Composio :
Edifcio composto de cave para aparcamento, r/cho para comrcio e 5 andares para h a b i t a o.
A frao tem 3 frentes com orientao norte, nascente e sul. Permilagem: 18.5000

Construo : Caracterstica- D-Corrente


Estrutura em beto armado e paredes em alvenaria de tijolo sendo as exteriores duplas com isolamento. Paredes exteriores revestidas a
Caracterizao

material cermico. Caixilharia em alumnio lacado com vidro duplo e estores. Cermica nas paredes e pisos das zonas hmidas. Tetos
estucados e pintados + paredes estanhadas e pintadas. Pisos em madeira nos quartos+sala e cermicos nas restantes divises. Restantes
acabamentos razoveis.

Conservao : Estado- C-Mdio


Edifcio com cerca de 16 anos em estado razovel de conservao. A frao apresenta uma conservao mdia compatvel com a idade, mas
com pequenas patologias essencialmente nos quartos e a necessitar de algumas obras.

Compartimentao :
T2: Hall, cozinha, lavandaria, sala, banho, 2 quartos e 2 varandas. Lugar de garagem na cave.

Mercado Imobilirio : Comercializao- C- Difcil (12 a 24 meses)


O segmento de mercado a que se destina esta frao habitacional de classe mdia/baixa e/ou baixa. Zona com expresso construtiva, com
edifcios de idade diferenciada/prximos e relativamente valorizada. Forte retrao na procura e estado devoluto, prevendo-se dificuldade na
comercializao e pouca perspetiva de manter o valor no tempo. O valor unitrio praticado para imveis semelhantes na envolvente, variam
entre os 625 e os 700/m2.

Ocupao : Devoluto
Posse da C.G.D.

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FRACO AUTNOMA / MORADIA
Processo N : 7513.203988.010 Cdigo do Bem : 7513.001.201.014716
Mtodo do Custo rea (m2) Valor Unitrio Valor () Construo 5- De 11 a 20 anos
Classificao da idade
Terreno [U] 82 134,15 /m2 11.000 Obras 9- No aplicvel
[R] - -
Total do Terreno [T] 11.000 20 %
Mtodo do Mercado
rea ( m2 ) Valor Unitrio Valor ( ) N rea ( m2 ) Valor ( )
Construo Uso 1 82 421 /m2 34.500 Habitao 75 51.300
Uso 2 - - - - -
26 144 /m2 3.750 Estacionam./ Garagem 1 16 5.600
- - Arrecadao - -
5 150 /m2 750 Varandas 5 1.100
- - Alpendres - -
Valores de Avaliao

- - Piscina - -
- - Outros (1) - -
- - Outros (2) - -
- - Arranjos Exteriores - -
Total de Custos Directos (CD) 39.000 Terreno Rstico/residual 0
Encargos Gerais ( % CD) 7,7 % 3.000
Encargos Financeiros ( % CD) 7,7 % 3.000 Valor unitrio uso 1 684 /m2
Total da Construo [C] 45.000 77 % Valor unitrio uso 2 0 /m2
Comercializao ( % PVT ) 3,4 % 2.000 Quota parte de rea comum 7 m2
Margem ( % PVT) 0,0 % 0
Total da Margem / Comercializao [K] 2.000 3%
Valor Devoluto: ( VD ) T+C+K 58.000 (VD) Mercado 58.000
Mtodo do Valor da renda (Efectiva/ Potencial) 0,00 - Taxa de capitalizao bruta 0,00 %
Rendimento Valor unitrio da Renda /m2 Valor Baseado no Rendimento [VBR] 0
ndice de depreciao 15 % rea de implantao 0 m2 Emprstimo para obras 0
ndice de construo 0,00 rea de logradouro 0 m2 Valor para seguro 45.000
rea total do terreno 82 m2 Percentagem VD 100 %
Percentagem VBR 0%
V.U. terreno/m2 construo ( Uso Principal ) /m2
rea de construo ( Uso Principal ) 0 m2 Percentagem de obra realizada 100 %

Valor Actual (VA)


58.000
Presumvel Valor de Transaco : Cinquenta e Oito Mil Euros 58.000
Certifico que :
1 - O presente relatrio foi efectuado dentro dos critrios, normas e conceitos estabelecidos no estipulado pelo aviso 5/2006 de 11
de Outubro, do Banco de Portugal.
2 - Os mtodos aplicados (mtodo de custo, rendimento ou comparativo de mercado) tiveram em conta as caractersticas do
imvel, sua localizao e estado de ocupao, dentro de uma perspectiva de valor para efeitos de garantia hipotecria.
3 - No temos interesse presente ou futuro em nenhum dos bens avaliados.

Data do Relatrio : 2015-02-22 o Avaliador : Dias Gomes Visto Tcnico : Joo Paulo Gonalves
> Relatrio com documento anexo <

Condicionantes e observaes do Avaliador :


1) O "Mtodo de Mercado" foi o principal para estimar o valor actual, comparando o bem em anlise com imveis semelhantes da envolvente. A
avaliao tambm foi aferiada pelo "Mtodo de Custo" que inclui a depreciao fisica inerente idade e ao estado actual de conservao.
2) A alterao do PVT e a margem nula justificam-se pela forte retrao da procura, estado de conservao compatvel com a vestutez e estado
devoluto do imvel.

Condicionantes e Observaes do Visto Tcnico :


1. Os valores de avaliao pressupem o imvel licenciado e livres de quaisquer nus e/ou encargos que de qualquer modo possam influenciar
o seu valor de mercado.

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FOTOS DO IMVEL

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FOTOS DO IMVEL

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FOTOS DO IMVEL

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FOTOS DO IMVEL

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CONSTRUES data da pesquisa: janeiro 15
Anexos a expurgar diretamente ao
MERCADO DE TRANSAES valor

Estimativa rea de Estimativa do


Estado Valor Margem Vunit
Localizao/ morada/ Tipologi rea uso principal rea Ano const/ Qualidade da N do valor anexos Vunit dos Valor de Fator Descrio de anexos e outras
Tipo/uso de Localizao de negocia uso principal Fonte
urbanizao a (m2) Terreno (m2) remodelao construo parq por parq. relevantes anexos transao REAL opcional Observaes
conservao oferta o homog. (/m2)
() (m2) (/m2)

LOUROSA Apart. T2 75 0 1999 Mdio Mdio Razovel 1 Varandas com 5m2.

Apart. T2 88 - Equivalente Equivalente Inferior


S.JOO VR 17% - 2001 1 5.000 75.000 10% 1,00 776 IMPACTO
fatores - 1,00 1,04 1,00 1,00 1,00 1,05

Apart. T2 92 - Melhor Melhor Melhor


FEIRA 23% - 2013 1 5.000 90.000 10% 1,00 634 SBIO XITO
fatores - 1,00 1,05 1,00 0,90 0,90 0,90

Apart. T2 95 - Equivalente Equivalente Inferior COMPRAR


S.PAIO OLEIROS 27% - 2001 1 5.000 65.000 10% 1,00 657
CASA
fatores - 1,00 1,06 1,00 1,00 1,00 1,10
Apart. T2 85 - Equivalente Equivalente Inferior COMPRAR
S.JOO VR 13% - 1998 1 5.000 65.000 10% 1,00 682
CASA
fatores - 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,05

Apart. T2 72 - Equivalente Equivalente Inferior


ARGONCILHE -4% - 2000 1 4.500 55.000 10% 1,00 650 IMOBRITO
fatores - 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,05

Apart. T2 87 - Equivalente Equivalente Inferior


S.JOO VR 16% - 2004 1 5.000 70.000 10% 1,00 726 IMOBRITO
fatores - 1,00 1,04 1,00 1,00 1,00 1,05

Apart. T2 72 - Equivalente Equivalente Inferior PROJECTO


S.JOO VR -4% - 2002 1 4.500 55.000 10% 1,00 650
PERFEITO
fatores - 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,05

- - 1,00 -
fatores - 0,00 -

- - 1,00 -
fatores - 0,00 -

- - 1,00 -
fatores - 0,00 -

- - 1,00 -
fatores - 0,00 -

- - 1,00 -
fatores - 0,00 -

Valor Mnimo: 634 3 Quartil: 704 Mediana: 657


Valor Mximo: 776 1 Quartil: 650 Mdia: 682
Clculo do Valor unitrio: Partindo do valor de venda efetivo ou do valor de oferta depreciado da margem de negociao, retira o valor estimado dos anexos, aplica os fatores de homogeneizao e divide pela rea de uso principal.
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