LEGISLAO DE TERRA

Loteamento e parcelamento de imveis rurais, como proceder

* Roberto Tadeu Teixeira
Engenheiro Agrimensor - Especialista em Georreferenciamento de Imveis Rurais, formado pela FEAP - Pirassununga - SP
Professor do Curso de Ps Graduao em Georreferenciamento de Imveis Rurais disciplina de Normas e Legislao aplicada ao
Georrreferenciamento de Imveis das Universidades : FURB- Universidade Regional de Blumenau, SC; FEF- Fundao Educacional de
Fernandpolis, Fernandpolis, SP ; UNINORTE - Unio Educacional do Norte , Rio Branco, AC.
Integrante da equipe tcnica que elaborou a Norma de Georreferenciamento de Imveis Rurais do INCRA.
Ministra o Curso LEGEO na Universidade Santiago & Cintra. Para mais informaes acesse: www.unisantiagoecintra.com.br.
e-mail- robertotadeuteixeira@gmail.com

Para que seja feito qualquer desmembramento de lote urbano,
o registro imobilirio deve exigir o alvar municipal, devido
competncia constitucional do Municpio no ordenamento das
cidades.
A competncia cadastral dos imveis rurais, em que pesem al-
gumas excelentes teses contrrias de parte da doutrina, hoje
exercida pelo Incra, autarquia federal ligada ao Ministrio do
Desenvolvimento Agrrio.
Portanto, aplicado o mesmo raciocnio, todo desmembramento
rural, por mais simples que seja, deveria ser precedido de auto-
rizao do Incra, em decorrncia de sua competncia legal para
o cadastramento e fiscalizao dos imveis rurais.
Entretanto, o artigo 8 da Lei n 5.868/72 criou uma anuncia
automtica quando da transmisso de parcela desmembrada
de imvel rural, sem necessidade de autorizao estatal, desde
que respeitada a frao mnima de parcelamento.
Art. 8 - Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do
artigo 65 da Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum
imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de
tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da fra-
o mnima de parcelamento fixado no pargrafo primeiro deste
artigo, prevalecendo a de menor rea.
o pedido de desmembramento com o concomitante registro da
escritura de hipoteca parece atender bem o esprito da lei, o que
dispensaria a autorizao do Incra. Mas, como hipoteca no
uma forma de alienao (diferentemente de alienao fiduciria
em garantia), talvez a melhor opo seja exigir a autorizao
do Incra.
No entanto, se a pretenso configurar empreendimento imo-
bilirio, o proprietrio dever cumprir uma srie de exigncias
legais, constantes do Estatuto da Terra (artigos 60 e seguin-
tes), do Decreto-Lei n 58/37 e da Instruo Especial do Incra
n 17-B/1980 (de um rigor bem acentuado). Sero necessrios
inmeros levantamentos, projetos, certides, autorizaes e
outras exigncias tcnicas voltadas para a finalidade socioeco-
nmica do imvel rural. Alm disso, ao contrrio do que muitos
pensam, no loteamento rural no pode haver lotes com rea in-
ferior frao mnima de parcelamento (FMP que, no Estado
de So Paulo, varia de 2 a 3 ha). Portanto, no esse o cami-
nho para a criao de chcaras de recreio, tanto pela diminuta
rea dos lotes como pela finalidade (lazer) incompatvel com as
exigncias legais (finalidade rural).
Diante do exposto, ser necessria autorizao do Incra para o
parcelamento do imvel rural nas seguintes hipteses:
Para os empreendimentos imobilirios rurais (desmembramen-
to ou loteamento rural);

O conceito de transmisso a qualquer ttulo engloba a diviso 1. Para desmembramento de parcela de imvel rural sem que
amigvel, em que um imvel parcelado em glebas para extin- haja ttulo de transmisso que justifique o parcelamento; e
guir o condomnio, atribuindo-se cada parcela com exclusivida-
de a cada um dos ex-condminos. 2. Para desmembramento que resulte em rea inferior FMP
(hipteses especiais permitidas pela lei).
Ou seja, no pode o proprietrio rural requerer, no registro imo-
bilirio, o parcelamento de seu imvel rural em vrias glebas Para aprovao de um loteamento rural para fins agrcolas,
sem o concomitante registro da alienao que justifique o par- conforme j mencionado deve ser seguida a Instruo Normati-
celamento. Nessa hiptese, somente ser possvel o parcela- va do INCRA 17-B de 1980 conforme abaixo:
mento com a prvia autorizao do Incra.
Legislao - Instruo
No configurando empreendimento rural, bastaria uma simples
autorizao do Incra. No entanto, como no h clara definio INSTRUO N 17-b DE 22 DE DEZEMBRO DE 1980.
legal distinguindo empreendimento imobilirio de simples
desmembramento, o Incra poder negar tal autorizao pela Boletim de Servio n 51,de 22/12/80.
total falta de interesse do proprietrio em efetuar o parcelamen-
to. Isso porque, se for para alienar as glebas resultantes, basta Dispe sobre o parcelamento de imveis rurais.
que se requeira isso diretamente no registro imobilirio quan-
do da efetiva alienao (hiptese que a autorizao do Incra 1 - Disposies preliminares
dispensada pela lei); se for para manter as glebas em nome
prprio, no h porque autorizar seu desmembramento no re- 1.1 - So formas de parcelamento do solo, o loteamento e o desmem-
gistro imobilirio, uma vez que o cadastro rural no poder ser bramento.
desmembrado, haja vista continuarem as glebas em poder do
mesmo titular. 1.2 - Considera-se loteamento a diviso de gleba em lotes, com aber-
tura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou pro-
Mas, h casos em que tal parcelamento se justifica, como no longamento, modificao ou ampliao das vias existentes.
interesse de se hipotecar apenas uma parte do imvel, deixan-
do a outra livre de nus. Apesar de no configurar transmisso, 1.3 - Considera-se desmembramento a diviso de gleba em lotes, com

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aproveitamento do sistema virio existente, desde que no impli-
que na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
2 - Parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado em
zona urbana ou de expanso urbana
2.1 - O parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado em
zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei mu-
nicipal, rege-se pelas disposies da Lei n 6.766, de 19/12/79, e
das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
2.2 - Em tal hiptese de parcelamento, caber ao INCRA, unicamente,
proceder, a requerimento do interessado, atualizao do ca-
dastro rural, desde que aprovado o parcelamento pela Prefeitura
Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no
Registro de Imveis.
2.3 - A atualizao cadastral ser:
a) do tipo "CANCELAMENTO", quando o parcelamento abranger a tota-
lidade da rea cadastrada;
b) do tipo "RETIFICAO", quando o parcelamento, para fins urbanos,
abranger parcialmente a rea cadastrada e permanecer como im-
vel rural uma rea remanescente.
3 - Parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora
da zona urbana ou de expanso urbana
3.1 - O parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora
de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei
municipal, rege-se pelas disposies do art. 96, do Decreto n
59.428, de 27/l0/66, e do art. 53, da Lei n 6.766, de 19/12/79.
3.2 - Em tal hiptese de parcelamento, caber, quanto ao INCRA, uni-
camente sua prvia audincia.
3.3 - Os parcelamentos com vistas formao de ncleos urbanos, ou
formao de stios de recreio, ou industrializao, somente 4.4.1.1.2 - O proprietrio e, se for o caso, o respectivo cnjuge pode-
podero ser executados em rea que:
a) por suas caractersticas e situao, seja prpria para a localizao
de servios comunitrios das reas rurais circunvizinhas;
b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como
de estncia hidromineral ou balnearia;
c) comprovadamente tenha perdido suas caractersticas produtivas,
tornando antieconmico o seu aproveitamento.
3.4 - A comprovao ser feita pelo proprietrio, atravs de declara-
o da Municipalidade e/ou atravs de circunstanciado laudo as-
sinado por tcnico habilitado.
3.5 - Verificada uma das condies especificadas no item 33, o IN-
CRA, em atendimento a requerimento do interessado, declarar
nada ter a opor ao parcelamento.
3.6 - Aprovado o projeto de parcelamento, pela Prefeitura Municipal
ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de
Imveis, o INCRA, a requerimento do interessado, proceder
atualizao cadastral, conforme o disposto no item 2.3.
4 - Parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado
fora de zona urbana ou de expanso urbana
4.1 - O parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado
fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por
lei municipal, rege-se pelas disposies do art.6l da Lei n. 4.504,
de 30/11/64, do art. 10 da Lei n. 4.947, de 06/04/66, dos arts. 93
e seguintes do Decreto n 59.428, de 27/10/66 e do art. 8 da Lei
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n 5.868, de 12/12/72.
4.2 - Em tal hiptese de parcelamento, caber ao INCRA a prvia apro-
vao do projeto.
4.3 - A aprovao de projeto de desmembramento sujeita-se, no que
couber, s normas seguintes.
4.4 - Para a aprovao de projeto de loteamento, o interessado dever
apresentar requerimento, instrudo com os documentos seguin-
tes:
a) ttulo de propriedade;
b) cadeia dominial;
c) quitao fiscal;
d) memorial descritivo de todo o imvel e do loteamento;
e) planta de todo o imvel;
f) planta do loteamento;
g) planilha de clculos;
h) plano de aproveitamento.
4.4.1 - O requerimento.
4.4.1.1 - Quando formulado por pessoa fsica, dever conter o nome
por extenso do requerente, nacionalidade, estado civil, pro-
fisso, domiclio e residncia, CPF, documento de identi-
dade, cdigo de cadastramento do imvel e finalidade do
projeto de parcelamento.
4.4.1.1.1 - Se o proprietrio for casado, o respectivo cnjuge tambm
dever assinar o requerimento.
ro ser representados por procurador, desde que juntado
ao requerimento o instrumento do mandato.
4.4.1.2 Quando formulado por pessoa jurdica, dever conter a de-
nominao ou razo social do requerente, lugar onde tem
sua sede, CGC, cdigo de cadastramento do imvel, finali-
dade do projeto de parcelamento e dever ser ainda instru-
do com comprovantes:
a) de que os seus atos constitutivos, e eventuais alteraes, esto re-
gistrados na competente Junta Comercial;
b) de que o signatrio do requerimento representa efetivamente a pes-
soa jurdica e tem poderes suficientes para o ato.
4.4.1.2.1 - O requerente poder ser representado por procurador, des-
de que juntado ao requerimento o instrumento do mandato.
4.4.2 - O ttulo de propriedade dever estar devidamente registrado no
competente Registro de Imveis e ser acompanhado do com-
provante do registro de re-ratificao da rea, quando a cons-
tante do ttulo divergir da que figura na planta geral do imvel.
4.4.3 - A cadeia dominial consistir em certido do Registro de Im-
veis, em ordem inversa, dos ttulos de domnio at vinte anos,
mencionando, quanto a cada um deles:
a) natureza e data de cada um dos ttulos;
b) data, livro, folha e nmero de ordem, do registro de cada um deles.
4.4.4 - A quitao fiscal consistir no comprovante de quitao do lti-
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mo lanamento do ITR.
4.4.5 - Os memoriais descritivos.
4.4.5.1 - No caso do imvel como um todo, dever abranger:
a) denominao do imvel e denominao do loteamento;
b) localizao (Distrito, Municpio e Estado) e distncia do imvel ao
permetro urbano da sede do Municpio;
c) roteiro perimtrico, contendo o ponto de partida, rumos ou azimu-
tes seguidos e orientao dos antigos marcos, com os respectivos
clculos, distncias, indicao dos atuais marcos, limites e confron-
taes;
d) rea total do imvel, rea a ser loteada e rea remanescente, se for
o caso,
e) acidentes geogrficos encontrados, como valos, crregos, rios, la-
goas, elevaes e marcos antigos;
f) indicao das culturas existentes, dos campos, matas, capoeiras e
reas no aproveitveis,
g) vias de acesso e de comunicao interna, j existentes e as que
sero abertas,
h) informaes sobre o clima, vegetao e relevo;
i) informaes sobre os solos do imvel e o seu potencial agrcola;
j) assinatura dos tcnicos responsveis pelos servios, mencionando
os nomes, qualificao profissional e respectivos nmeros de regis-
tro no CREA.
4.4.5.2 - No caso de loteamento dever ser apresentado em quatro
vias, abrangendo:
a) denominao do imvel e denominao do loteamento;
b) nome do proprietrio;
c) nmero de cada lote e respectiva rea;
d) marcos ou estaes;
e) rumos ou azimutes;
f) dimenses das reas (frente, fundo, lado direito e lado esquerdo);
g) limites e confrontaes;
h) assinatura dos tcnicos responsveis pelo projeto, mencionando os
nomes, qualificao profissional e respectivos nmeros de registro
no CREA.
4.4.6 - A planta geral do imvel dever ser apresentada em cpia he-
liogrfica, contendo todas as especificaes tcnicas e legais
exigidas, bem como:
a) laterais do permetro, devidamente demarcadas;
b) distncias de um marco a outro e permetro de todo o imvel;
c) rea total do imvel, rea a ser loteada e rea remanescente, se for
o caso;
d) delimitao e indicao, conforme ttulo de propriedade, dos limites
e confrontantes;
e) altitudes relativas de cada estao do instrumento e a conformao
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altimtrica ou orogrfica aproximada dos terrenos,
f) construes existentes, com indicao dos seus fins, bem como os
marcos, valos, cercas, muros divisrios e outros quaisquer vest-
gios que sirvam ou que tenham servido de base demarcao;
g) cursos d'gua existentes;
h) indicao, por cores convencionais, das culturas existentes, pastos,
campos, matas, capoeiras e outros;
i) indicao, no ttulo da planta, de: nome do imvel; Distrito, Munic-
pio e Estado de situao do imvel; data de confeco dos traba-
lhos;
j) legenda, com a discriminao das reas;
l) indicao, na parte superior e direita da planta, do Norte verdadei-
ro, bem como da declinao magntica do lugar;
m) assinatura do responsvel pela planta, mencionando o nome, qua-
lificao profissional e respectivo nmero de registro no CREA.
4.4.7 - A planta do loteamento dever ser apresentada em quatro c-
pias heliogrficas, elaboradas segundo as especificaes tcni-
cas exigidas para a planta geral do imvel, e contendo os se-
guintes elementos:
a) denominao do loteamento;
b) indicao de rumos ou azimutes e distncias em todo o permetro a
ser loteado;
c) distncias, reas e numerao dos lotes, dimenses e nomenclatu-
ra das vias de comunicao;
d) marcos, rumos ou azimutes e distncias para cada rea constante
do plano do loteamento;
e) legenda completa, localizada direita e abaixo da planta, conten-
do: nmero e somatrio das reas dos lotes, somatrio das reas
das estradas (especificando largura e comprimento), somatrio das
reas de reserva florestal, somatrio das demais reas, e a rea
total do loteamento e a do imvel (que devero conferir com as que
constam da planta geral do imvel e dos memoriais descritivos);
f) assinaturas do proprietrio (ou do procurador devidamente consti-
tudo) e dos tcnicos responsveis pelo projeto, mencionando os
nomes, qualificao profissional e respectivos nmeros de registro
no CREA.
4.4.8 - A planilha de clculos analticos dever acompanhar a planta
geral do imvel.
4.4.9 - O plano de aproveitamento dever:
a) indicar se no imvel ser aplicada a explorao agrcola, pecuria,
agro-industrial, extrativa ou mista;
b) apresentar, quando se tratar de imvel destinado a explorao agr-
cola, programao consubstanciada nos seguintes critrios:
I - comprovao da viabilidade tcnica e econmica das culturas se-
lecionadas;
II - uso adequado dos recursos naturais;
III - especificao das tcnicas de manejo do solo e dos tratos cultu-
rais a serem empregados;
IV - plano de explorao ajustado ao calendrio agrcola determinado

para a regio e para as culturas programadas;
c) incluir demonstrativo da viabilidade econmica da explorao, com
apresentao dos clculos de investimentos necessrios, despe-
sas, receitas e lucros;
d) apresentar informaes sobre o nvel tecnolgico da explorao,
assistncia tcnica aos agricultores compradores dos lotes e co-
mercializao da produo.
4.5 - O requerimento previsto no item 4.4 dever ser apresentado, com
a respectiva documentao, correspondente Coordenadoria,
que far as vistorias e avaliaes necessrias, nos termos da
Portaria n. 783, de 30/05/75, cabendo ao Departamento de Pro-
jetos e Operaes - DP as verificaes finais e sua aprovao.
4.6 - Poder o INCRA, a qualquer tempo, promover vistorias, a fim de
comprovar:
a) a veracidade das informaes prestadas quando do requerimento;
b) a exata execuo de quanto proposto.
4.7 - Nos projetos de loteamento devero ser observados os seguintes
preceitos:
4.7.1 - Os estabelecidos na Lei 4.771, de 15/09/65 (Cdigo Florestal).
4.7.2 - Nenhum lote poder ser colocado venda sem a prvia apro-
vao do projeto pelo INCRA e sem o respectivo registro no
Registro de Imveis.
4.7.3 - A rea mnima a ser loteada no poder ser inferior a cinco ve-
zes o mdulo da explorao prevista, da respectiva zona tpica.
4.7.4 - A rea mnima de cada lote, no poder ser inferior ao mdulo
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da explorao prevista ou frao mnima de parcelamento,
da respectiva zona tpica.
4.8 - Os loteamentos da espcie devero estar localizados prximos a
ncleos urbanos, que lhes sirvam de apoio, ou neles dever estar
prevista a formao de ncleos urbanos.
5 - Disposies finais
5.1 - Os casos omissos sero resolvidos pelo Departamento de Proje-
tos e Operaes - DP.
5.2 - A presente Instruo se aplica aos processos em curso e entrar
em vigor na data de sua publicao no Boletim de Servio do
INCRA.
5.3 - Revogam-se as disposies em contrrio, em especial a Instru-
o n. 17-a e as Normas DPC nos. 1L, 2L, 3L e 4L, todas do
INCRA.
PAULO YOKOTA
Presidente
Colaborou neste artigo:
* Dr. Eduardo Augusto
Oficial do Cartrio de Registro de Imveis de Conchas- SP
Doutorando em Direito Civil pela Fadisp
Mestre em Direito Civil pela Fadisp
Diretor de Assuntos Agrrios do IRIB - Instituto de Registro Imo-
bilirio do Brasil
Oficial de Registro de Imveis de Conchas, SP
eduardoaugusto-irib.blogspot.com.
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