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TD 0410 PDF
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O Problema
Habitacional no Brasil:
Déficit, Financiamento
e Perspectivas
José Romeu de Vasconcelos
José Oswaldo Cândido Júnior
ABRIL DE 1996
TEXTO PARA DISCUSSÃO NO 410
Presidente
Fernando Rezende
DIRETORIA
SERVIÇO EDITORIAL
Brasília — DF
SBS. Q. 1, Bl. J, Ed. BNDES, 10o andar
CEP 70076-900
Rio de Janeiro — RJ
Av. Presidente Antonio Carlos, 51, 14o andar
CEP 20020-010
SUMÁRIO
SINOPSE
1. APRESENTAÇÃO 7
23
5. CONCLUSÕES 27
ANEXO 31
BIBLIOGRAFIA 36
SINOPSE
1. APRESENTAÇÃO
TABELA 1
Déficit Habitacional no Brasil — 1992
Por Região e Tipo de Déficit
(Em milhares)
1
“Moradias adequadas são habitações nas quais reside uma única família, que
sejam servidas por redes de água e esgoto, e que não sejam nem habitações im-
provisadas nem habitações precárias, independentemente de serem alugadas,
próprias ou cedidas gratuitamente” (op. cit., p. 14).
2
“Corresponde a uma habitação ocupada por mais de uma família” (op. cit.).
3
“São as moradias improvisadas, como lojas, salas, prédios em construção, etc.,
que estiveram servindo de moradia, e as casas de taipa não revestida ou de ma-
deira aproveitada, casas cobertas de palha ou sapé, meros quartos ou cômodos,
etc (op. cit.).
4
“São as casas que não possuem canalização interna de água e de rede de es-
goto” (op. cit.).
10 O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS
SUL CENTRO-OESTE
12% 8%
SUDESTE
25%
NORDESTE
NORTE 51%
4%
TABELA 2
Déficit Habitacional no Brasil — 1992,
por Região e Tipo de Déficit
(Em porcentagem)
Fonte: Dados primários baseados no PNUD — 1988 (IBGE) e no Anuário Estatístico; elaboração: Prado,
E.S. e Pelin, E.R.
1
Notas: Moradias deficientes.
2
Moradias conjuntas.
3
Moradias precárias.
5
“Engloba as habitações sem condições de habitabilidade devido à precariedade
das construções ou em virtude de terem sofrido desgaste da estrutura física
(domicílios rústicos e improvisados ou a pressão para o incremento do estoque
devido à coabitação familiar)” [Fundação João Pinheiro (1995)].
14 O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS
TABELA 3
Déficit Habitacional no Brasil e Grandes Regiões — 1995
O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS 15
Total
Região Áreas Demais Áreas Rural3 Total
Metropolitanas Urbanas Geral
Norte1 77 030 196 688 273 718
Nordeste 371 092 906 537 1 164 667 2 442 296
Sudeste 851 985 820 131 217 283 1 889 399
Sul 131 452 291 795 156 168 579 415
Centro- 326 064 107 672 433 736
Oeste2
Brasil 1 431 559 2 541 215 1 645 790 5 618 564
Fontes: Dados básicos: IBGE; elaboração: Fundação João Pinheiro (FJP).
1
Notas: Exclusive Tocantins.
2
Inclusive Tocantins.
3
Exclusive estimativas e os domicílios recenseados em áreas rurais da região Norte.
casas populares são ainda muito caras para a maioria dos setores
sociais de menor renda. Nessas circunstâncias, a política habitaci-
onal enfrenta um dilema de difícil solução: se subsidia, fica com-
prometida a produção quantitativa de casas; se busca um nível
maior de eficiência, fica excluída uma considerável parcela da po-
pulação dos programas convencionais de habitação popular.
Na definição da política governamental para habitação por meio
dos programas PRÓ-MORADIA e Carta de Crédito, foi dada ênfase à
eficiência alocativa, desprezando-se o aspecto social dos progra-
mas.
3.2 Fontes de Financiamen- A inconstância das regras do Sis-
to tema Financeiro da Habitação
para o Setor Habitacional (SFH), o déficit do Fundo de Com-
pensação de Variações Salariais
3.2.1 Poupança Livre
(FCVS), a incidência de compulsóri-
(Doméstica e Externa)
os elevados sobre os dépositos de
poupança, a atuação do Judiciário nas reclamações sobre os rea-
justes das prestações, a exigibilidade de aplicações habitacionais a
taxas tabeladas, os altos índices inflacionários, as sucessivas que-
bras de contratos nos diversos choques econômicos, a oscilação
acentuada dos fluxos de depósitos de poupança, as altas taxas de
juros de mercado e, principalmente, a falta de segurança das ins-
tituições quanto ao quadro institucional e econômico para os anos
seguintes provocaram, em conjunto, o desinteresse e até mesmo a
rejeição aos financiamentos habitacionais no final dos anos 80 e
por toda metade dos anos 90.
O volume de financiamentos concedidos a cada ano, a partir de
1983, se reduziu a aproximadamente 15% da média dos anos an-
teriores, caracterizando de forma clara o esgotamento dos recursos
para o financiamento habitacional.
Uma das resultantes do encolhimento do sistema formal de fi-
nanciamento de imóveis foi uma enorme desintermediação finan-
ceira do setor. As construtoras e incorporadoras não tiveram outra
escolha senão o oferecimento de financiamentos diretos aos seus
compradores, por meio do parcelamento do preço de venda dos imó-
veis ou modelos de autofinanciamento baseados em consórcios. Tais
soluções nasceram tímidas e desacreditadas pelo mercado, mas com
o passar do tempo e com a criatividade dos empresários da constru-
ção civil, passaram efetivamente a ocupar o espaço deixado pelo
sistema financeiro.
O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS 19
o saldo dos depósitos, que em junho de 1994 era de US$ 29,4 bi-
lhões passando para US$ 40,5 bilhões em julho de 1994 e atingindo
a cifra de US$ 53,1 bilhões em dezembro do mesmo ano. No mês de
julho de 1994, a captação líquida alcançou o valor de R$ 2,07 bi-
lhões (ver tabela 4).
A condição de estabilidade da economia permitiu que a poupan-
ça passasse a ser uma aplicação atraente em relação aos fundos
de curto prazo e ao dólar (que se mostrou desvalorizado). Naquele
momento, os ganhos com a engenharia financeira nos períodos de
aceleração inflacionária se reduziram, e a poupança representou
para os pequenos e médios investidores uma opção segura e com
boa rentabilidade. No entanto, o comportamento no final do ano de
1994 e no primeiro trimestre de 1995 mostrou um aumento nas
retiradas da poupança que amorteceu o aumento da captação lí-
quida acumulada. A explicação reside no aumento do consumo
dos bens duráveis e da demanda por dólares para remessa de lu-
cros, dividendos e resgate de aplicações dos estrangeiros. Mesmo
assim, a captação líquida acumulada no ano até julho de 1995 foi
de R$ 1,7 bilhão, em decorrência de uma recuperação dos depósi-
tos no segundo trimestre.
A política monetária apertada praticada nesse período desin-
centivou o crescimento do consumo, aumentando as taxas de ju-
ros reais e estabelecendo novas modalidades de poupança, com
rendimentos mais atrativos e liquidez menos imediata, como é o
caso da poupança vinculada. As aplicações no setor habitacional,
no entanto, não corresponderam ao aumento da captação líquida
real da poupança devido à política monetária ter elevado a taxa de
recolhimentos compulsórios sobre este ativo — que um pouco
antes do Plano Real cresceu de 15% para 20%, posteriormente su-
biu para 30% e somente a partir do dia 23/8/95 voltou ao pata-
mar de 15% — e à incerteza sobre a permanência destes recursos
no prazo mais longo.
TABELA 4
Poupança Mensal — Saldo e Captação Líquida
(Valores constantes em R$ mil)1
Ano/Mês Saldo Total Evolução dos Sal- Captação Captação Lí-
dos(%) quida
816 462
92-Dez. 16 907 3 081 295 19 988 31,72 1 052 065
094 389
93-Jul. 17 810 3 452 768 21 262 6,38 423 317
068 836
Ago. 18 270 3 563 777 21 834 2,69 9,24 459 853
859 636
Set. 18 320 3 556 592 21 877 0,20 9,45 285 860
946 538
Out. 18 819 3 672 781 22 491 2,81 12,53 618 928
176 957
Nov. 19 905 3 959 445 23 865 6,11 19,40 694 718
917 362
Dez. 21 640 4 227 184 25 867 8,39 29,41 2 415 792
588 772
94-Jan. 23 053 4 571 393 27 625 6,79 6,79 1 190 380 1 190 387
862 255
Fev. 23 504 4 808 509 28 313 2,49 9,45 (509 772) 680 608
700 209
Mar. 22 165 4 564 321 26 729 -5,59 3,33 8 373 688 981
186 507
Abr. 22 210 4 613 058 26 823 0,35 3,70 (67 063) 621 918
572 630
Mai. 23 313 4 889 854 28 203 5,14 9,03 445 964 1 067 882
615 469
Jun. 24 282 5 199 138 29 481 4,53 13,97 1 283 303 2 351 185
324 462
Jul. 33 182 7 273 657 40 456 37,23 56,40 2 072 267 4 423 452
761 418
Ago. 34 053 7 457 440 41 511 2,61 60,47 (741 264) 3 682 188
734 174
Set. 33 999 7 501 303 41 501 -0,02 60,44 (1 084 2 598 025
707 010 163)
Out. 34 730 7 690 992 42 421 2,22 64,00 (302 688) 2 295 337
863 855
Nov. 35 442 7 814 334 43 256 1,97 67,22 (481 781) 1 813 556
072 406
Dez. 36 888 8 059 531 44 948 3,91 73,76 211 456 2 025 012
613 144
95-Jan. 37 336 8 269 042 45 605 1,46 1,46322 (615 842) (615 842)
792 834
Fev. 37 750 8 432 001 46 182 1,27 2,74686 (544 445) (1 160 287)
804 805
Mar. 38 261 8 897 706 47 159 2,11 4,91892 (119 968) (1 280 255)
403 109
Abr. 39 991 9 606 099 49 597 5,17 10,3445 714 152 (566 103)
721 820 3
Mai. 41 856 10 970 350 52 826 6,51 17,5286 1 397 004 830 901
616 966 9
Jun. 43 680 11 802 300 55 483 5,03 23,4382 811 682 1 642 583
910 210 7
22 O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS
Jul. 45 403 11 939 799 57 343 3,35 27,5759 55 496 1 698 079
242 041 9
Fonte: BACEN-DEPEC-DIMOB.
Notas: 1 Valores transformados para reais da seguinte forma: até dez./1992, dividindo-se pela taxa de
câmbio em relação ao US$ preço de venda ao final do mês; de jan./1993 a jun./1994, dividin-
do-se pela URV.
2 Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
TABELA 5
Operações de Crédito — Desembolsos da CEF — Período: 1990 —
1994
(Valores em US$ milhões)
6
Uma análise interessante é verificar o grau de concentração na alocação do re-
cursos do FGTS por faixa de renda e por valor agregado do imóvel financiado e
testar a hipótese de as classes de menor poder aquisitivo estarem sendo benefi-
ciadas com os recursos do Fundo.
O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS 25
TABELA 6
Participação no Crédito — Desembolsos da CEF Período: 1990 —
1994
(Em porcentagem)
TABELA 7
Valores Previstos das Contratações por Programas na Área de Ha-
bitação
Recursos do FGTS
1996-1999
(Valores em R$ mil)
Centro- 53 537 33 458 67 586 154 581 214 148 133 831 269 901 617 880
Oeste
Nordeste 168 085 105 044 212 194 485 323 672 339 420 175 847 382 1 939
896
Norte 37 299 23 623 47 719 108 641 151 197 94 490 190 561 436 248
Sudeste 349 823 218 620 441 625 1 010 1 399 293 874 482 1 763 597 4 037
069 371
Sul 109 874 68 353 138 076 316 302 437 495 273 410 551 396 1 262
301
O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS 27
Total 718 618 449 097 907 200 2 074 2 874 472 1 796 3 622 837 8 293
915 388 696
Fonte: MPO/SPA.
7
Com isso, se reduziria a pressão por aumento das transferências por parte do
governo para a mão-de-obra menos qualificada desempregada e, portanto, po-
der-se-ia aumentar a parcela dos investimentos do governo.
30 O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS
5. CONCLUSÕES
ANEXO
O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS 37
38 O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS
TABELA A.1
Indústria da Construção Civil
Variação Anual do Produto Real — Brasil
Anos Variação Anual(%)
1990 -9,75
1991 -3,46
1992 -6,58
1993 4,93
1994 4,10*
Fontes: IBGE — Diretoria de Pesquisas — Departamento de Contas Nacionais.
Nota: * Estimativa preliminar do IPEA.
TABELA A.2
Taxas de Recolhimento Compulsório da Poupança
Período: 93/94/95
Períodos Taxa %
24.5.93 a 29.6.94 15
30.6.94 a 30.8.94 20
31.8.94 a 22.8.95 30
A partir de 23.8.95 15
Fonte: BACEN-DEPEC.
TABELA A.3
FGTS - Evolução da Arrecadação Líquida
1979 - 1993
(Em US$ milhões/93)
Período Arrecadação Índice Crescimento
Líquida 1979- Anual em %
1983=100
1979-19831 2 236 100
1
1984-1988 1 771 79 -20,80
1989 3 567 160 101,41
1990 4 220 189 18,31
1991 1 570 70 -62,80
1992 1 620 72 3,18%
1993 1 143 51 -29,44
1994 1 995 89 74,55
2
1995 549 25 -72,50
Fonte: CEF/DEFUS. Resumo do FGTS, 1993.
1
Notas: Média dos valores no período.
O PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL: DÉFICIT, FINANCIAMENTO E PERSPECTIVAS 39
2
Valores até agosto/1995.
TABELA A.4
Relação entre Saques e Arrecadação Bruta
1979 - 1993
(Em porcentagem)
1979- 46 - 16 62
19831
1984- 56 - 11 67
19881
1989 06 - 05 41
1990 39 - 03 43
1991 55 - 20 75
1992 60 06 08 74
1993 58 16 06 80
1994 - 13 07 80
19952 - 03 10 94
Fonte: CEF/DEFUS. RESUMO DO FGTS, 1993
1
Notas: Média Anual.
2
Valores até agosto/95.
TABELA A.5
Valores Percentuais Previstos das Contratações por Programas na
Área de
Habitação - Recursos do FGTS
1996-1999
(Em porcentagem)
1996 1996/1999
Fonte: MPO/SPA.
TABELA A.6
FGTS : Índice de Retorno do Saldo Aplicado
em Operações de Crédito
(Em R$ Milhões)
(A) (B)
TABELA A.7
Recursos Orçamentários Aplicados na Habitação-Programa 57
Valores a Preços Constantes de Julho /94
(Em R$ mil)
Ano Recursos
BIBLIOGRAFIA
A PRODUÇÃO EDITORIAL DESTE VOLUME CONTOU COM O APOIO FINANCEIRO DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DOS
CENTROS DE PÓS -GRADUAÇÃO EM ECONOMIA — ANPEC — E DO INSTITUTO VICTUS.
43