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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ

A IMPORTÂNCIA DA LEGISLAÇÃO DE AUTOVISTORIA


PREDIAL NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

ALEXANDRE HUGUENIN DA FONSECA

RIO DE JANEIRO
MAI/2018
A IMPORTÂNCIA DA LEGISLAÇÃO DE AUTOVISTORIA
PREDIAL NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

ALEXANDRE HUGUENIN DA FONSECA

Trabalho realizado em exigência da disciplina


Tópicos Especiais em Engenharia Civil, do curso de
Graduação em Engenharia Civil desta instituição,
no Campus Sulacap. Sob a orientação do Professor
Fernando de Oliveira Miranda.

RIO DE JANEIRO
MAI/2018
Sumário
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 1
2. OBJETIVO........................................................................................................................... 3
3. JUSTIFICATIVA................................................................................................................. 3
4. AUTOVISTORIA PREDIAL .............................................................................................. 4
4.1 AUTOVISTORIA E SUA IMPORTÂNCIA ................................................................. 5
5. PATOLOGIAS NAS EDIFICAÇÕES E SUAS CAUSAS ................................................. 9
5.1 CLASSIFICAÇÃO QUANTO À ORIGEM ................................................................. 10
5.2 CLASSIFICAÇÃO QUANTO À CRITICIDADE ........................................................ 11
5.4 PATOLOGIAS DECORRENTES DE ERROS NO PROJETO.................................... 12
5.5 PATOLOGIAS DECORRENTES DE ERROS NA EXECUÇÃO DA OBRA ............ 12
5.5 PATOLOGIAS NA FASE DE UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO ............................. 12
5.6 PATOLOGIAS NAS EDIFICAÇÕES .......................................................................... 13
6. ASPECTOS DA LEGISLAÇÃO APLICADA A AUTOVISTORIA PREDIAL .............. 16
6.1 LEGISLAÇÃO ESTADUAL ....................................................................................... 18
6.2 LEI COMPLEMENTAR – ÂMBITO MUNICIPAL ................................................... 19
6.3 DECRETO MUNICIPAL............................................................................................. 19
6.4 RESUMO DASEXIGÊNCIAS RELATIVAS À AUTOVISTORIA PREDIAL ......... 20
6.4.1 EDIFICAÇÕES QUE DEVEM SER VISTORIADAS .................................... 20
6.4.2 ITENS CONTEMPLADOS NA VISTORIA ................................................... 21
6.4.3 PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS ............................................................... 22
6.4.4 LAUDO TÉCNICO .......................................................................................... 22
6.4.5 RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL ................................................................... 23
6.4.6 COMUNICADOS ............................................................................................. 23
6.4.7 RESPONSABILIDADES DOS AGENTES ..................................................... 25
6.5 NORMAS TÉCNICAS................................................................................................ 27
6.5.1 ABNT NBR 5.674:2012 - Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de
Gestão de Manutenção ...................................................................................... 27
6.5.2 ABNT NBR 13.752:1996 - Perícias de Engenharia na Construção Civil......... 28
6.5.3 ABNT NBR 14.037:2014 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
............................................................................................................................ 28
6.5.4 ABNT NBR 16.280:2014 - Sistema de Gestão de Reformas ............................. 28
6.5.5 ABNT NBR 15.575:2013 - Edificações Habitacionais – Desempenho ............ 29
6.5.6 IBAPE 2012 - Norma de Inspeção Predial ....................................................... 30
6.6 AUTOVISTORIA E A NORMA DESEMPENHO ..................................................... 30
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 32
8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................... 33
1. INTRODUÇÃO

Nos dias de hoje, diversos acidentes prediais estão ganhando destaque na mídia.
Estes decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial vêm causando mortes e/ou enormes
prejuízos. O CREA-RJ (2013), em sua cartilha sobre autovistoria predial, diz que uma edificação é
resultado de estudo técnico, projeto, emprego de materiais, tecnologia e trabalho humano. Como
qualquer equipamento, a edificação é um organismo vivo que sofre ações do tempo, intempéries, de
fenômenos físicos e químicos ao longo de toda sua existência.
Portanto, os elementos que a compõem são instáveis e evoluem com o tempo, além
de a própria utilização da edificação pelos habitantes ou transeuntes gerar desgaste de seus componentes
ao longo de seu ciclo de vida.
Muitos problemas podem ser indicados, como quedas de fachadas e marquises,
incêndios, desabamentos, explosões causadas por defeitos nas instalações elétricos ou de gás, todos eles
provenientes de descuidos com a edificação.
O histórico da inspeção predial remonta à X Cobreap de Porto Alegre, em 1999,
como ponto de partido, onde foi apresentado o trabalho técnico: “A Inspeção Predial deve ser periódica
e obrigatória?”, que teve objetivo de destacar a importância de se preservar a segurança das edificações
através da manutenção (GOMIDE, 2013). A formulação de novas normas de manutenção e desempenho,
tais como a NBR 5674/12, a NBR 14037/11 e as normas NBR 15575 (partes 1 a 6), e o advento do
conceito de engenharia diagnóstica contribuíram para a difusão da importância da inspeção predial.
Entretanto, esta ferramenta de manutenção ainda é pouco explorada. Nos últimos anos, grandes
acidentes prediais ganharam repercussão na cidade do Rio de Janeiro. A explosão de um restaurante na
Praça Tiradentes em 2011 e o desabamento de três prédios na Cinelândia em 2012 alertaram para as
falhas na manutenção, conservação e nas condições de uso às quais as edificações estão submetidas.
Com o propósito de certificar as condições de segurança, estabilidade e conservação das edificações,
em 2013 foi instituída a obrigatoriedade de realização de inspeção predial em todos os edifícios públicos
e privados do estado e do município do Rio de Janeiro.
Dessa forma, o CREA-RJ (2013) acredita que, a aprovação das leis Municipal
Complementar 126/2013 e Estadual 6400/2013, que tornam a autovistoria predial obrigatória, são
avanços sociais fundamentais para proteger o cidadão de acidentes iminentes, decorrentes de má
conservação ou mal uso de uma edificação.
Outro importante ponto da nova legislação é a conscientização da importância de
políticas de preservação e restauração de edifícios. No Brasil, não é cultural o pensamento de manter o
patrimônio imobiliário em boas condições de uso, por isso a importância da obrigatoriedade de
inspeções prediais periódicas.

1
Com a obrigatoriedade, surgiram algumas questões quanto ao desenvolvimento das
atividades de inspeção predial: a lei promulgada não esclarecia e não definia critérios e 13 metodologia
para o desenvolvimento dos serviços de inspeção; a inspeção predial era um assunto ainda pouco
conhecido; as normas e leis que concernem à matéria, como as normas contra incêndio e pânico, não
eram de amplo conhecimento de todos os responsáveis técnicos; o prazo inicial de implantação da lei
foi insuficiente para a divulgação e preparação por parte dos gestores das edificações para a realização
das vistorias.
Estes fatores induziram a inspeções inadequadas, sem qualidade técnica e com
resultados muito divergentes, e a baixa adesão por parte dos responsáveis dos imóveis à realização das
vistorias. Segundo dados da Prefeitura do Rio de Janeiro, até julho de 2015 somente 11,7% dos quase
270 mil edifícios existentes no município do Rio de Janeiro haviam realizado a inspeção obrigatória.
Após três anos da promulgação da lei de inspeção predial, em 2016, ainda era
grande a quantidade de edificações que necessitavam realizar a vistoria. Mesmo com o início da
fiscalização da Prefeitura do Rio de Janeiro e da mesma começar a notificar e a aplicar multas nos
edifícios que ainda estavam pendentes, a procura pela realização da inspeção ainda era baixa, neste
período.
Há, ainda hoje, a necessidade de melhorar a divulgação da necessidade da
autovistoria, conscientizar os responsáveis dos imóveis da importância da realização da mesma à
saúde das edificações, sobretudo, definir os critérios e metodologia de avaliação, bem como difundir
as normas e legislação pertinentes, para que os trabalhos realizados apresentem homogeneização e
qualidade técnica adequada.
Assim sendo, possa a inspeção predial ser adequadamente difundida e se tornar
uma ferramenta importante para a gestão dos programas de manutenção, aprimorando a cultura da
manutenção predial e prevenindo a ocorrência de acidentes nas edificações.

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2. OBJETIVO

O objetivo deste trabalho é identificar, interpretar e descrever os requisitos legais, as


normas técnicas brasileiras e demais diretrizes intervenientes para a realização de autovistorias de
edificações. Objetiva também levantar e avaliar as práticas adotadas para a realização da autovistoria
em edificações e os resultados práticos obtidos desde a recente implantação da obrigatoriedade da sua
realização pelos condomínios da cidade do Rio de Janeiro.

3. JUSTIFICATIVA

A inspeção predial constitui ferramenta importante para a avaliação das condições


de uso e manutenção das edificações e seus sistemas, imprescindível para edificações mais antigas que
necessitam de cuidados especiais, que é o caso do Rio de Janeiro onde existe um grande número de
edificações com mais de 30 anos.
A autovistoria predial assegura a conformidade das construções com padrões
mínimos, exigidos por leis e Normas, de segurança, sustentabilidade e habitabilidade. Dessa forma, a
vistoria da edificação deverá garantir as seguranças estrutural, contra o fogo e no uso e operação para
todos os usuários do edifício, fazendo com que a incidência de acidentes seja menor, assim como a
necessidade de obras emergenciais.
Conforme ilustrado na figura 1, a maior parte dos acidentes prediais ocorre por falha
de manutenção e uso. Isso é gerado pela falta de inspeção predial, desconhecimento e falta de
importância dada ao assunto, pelos usuários. A recente implantação das leis acerca do tema contribui
para conscientização da importância de políticas de preservação, manutenção e restauração de edifícios.

Apesar da realização de inspeção predial ser obrigatória no município do Rio de


Janeiro, o assunto ainda é pouco difundido e as normas e leis que dispõem sobre os quesitos técnicos
para a realização das vistorias e sobre as condições de manutenção e desempenho das edificações e seus
sistemas não são de amplo conhecimento por parte dos responsáveis técnicos.

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4. AUTOVISTORIA PREDIAL

Com o estabelecimento da Norma de Desempenho de Edificações (NBR 15.575),


pôde-se notar uma mudança na concepção dos parâmetros de qualidade de uma construção, desde a
etapa de projeto até seu uso efetivo, beneficiando o consumidor e dividindo responsabilidades entre
fabricantes, projetistas, construtores e usuários.
De acordo com a definição da NBR 5674/12, a manutenção é o conjunto de
atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua
capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus
usuários.
Assim como a definição acima enuncia, as edificações necessitam de intervenções
periódicas durante a sua vida para recuperar as características de seus sistemas e componentes, devido
às degradações naturais e de uso dos mesmos, de forma a atingir níveis de desempenho e segurança
adequados a sua utilização.
As manutenções programadas proporcionam um incremento à vida útil das
edificações, previnem a deterioração precoce dos sistemas e componentes edilícios e evitam que sejam
necessárias intervenções e gastos acentuados na recuperação das características dos mesmos.

Entretanto, por motivos culturais, a manutenção ainda é sinônimo de despesa.


Habitualmente, proprietários de imóveis, usuários e gestores prediais negligenciam, ou mesmo ignoram,
atividades preventivas, corretivas, reformas e outras que, por 16 definição, deveriam alavancar uma
melhor performance de desempenho nos sistemas e elementos construtivos (IBAPE/SP, 2012).
A ausência de atividades de manutenção nas edificações ou mesmo a realização de
manutenção sem critério técnico incorre em anomalias e falhas que podem resultar em prejuízos e

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acidentes. Em um estudo realizado pelo IBAPE/SP sobre acidentes ocorridos em edificações com mais
de 30 anos, foi apontado que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à
deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada (IBAPE/SP,

2012).

4.1 AUTOVISTORIA E SUA IMPORTÂNCIA

A Inspeção predial deve ser entendida como uma avaliação técnica do “estado de
conformidade de uma edificação”, com base nos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado
de conservação, manutenção, utilização, operação, observando sempre o atendimento às expectativa dos
usuários. (SIQUEIRA, LARA et al, 2012).
Gomide, Fagundes Neto e Gullo (2014) definem a inspeção predial como o
levantamento do atual estado de uma edificação, com o objetivo de garantir a boa qualidade de suas
instalações, assim como o conforto de seus habitantes. Para isto, é importante que sejam realizadas
periodicamente, para que haja um acompanhamento e possível constatação de padrões de falhas e
defeitos. A partir desta memória, é possível a previsão de novas ocorrências, evitando-as através de
serviços de manutenção predial. A adoção de uma visão sistêmica é necessária para que sejam
destacados componentes técnicos para análise objetiva. Somente desta maneira pode-se buscar organizar
e agregar dados suficientes para que sejam estabelecidos procedimentos que possam vir a auxiliar em
análise, detecção e manutenção preventiva no futuro.Segundo PUJADAS (2007), após um estudo
realizado em empreendimentos comerciais realizado no período entre 2002 e 2007 em que foi analisada
a incidência de anomalias construtivas, anomalias funcionais e falhas de manutenção nestes
empreendimentos, resultados apontaram que 80% das anomalias e falhas eram devido a deficiências na
manutenção, 55% eram críticas segundo a classificação de grau de risco da norma de inspeção do
IBAPE/SP, e destas 82% eram de responsabilidade da manutenção.

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A análise dos dados leva a concluir que a prevenção contra o colapso e a deterioração
precoce das edificações passa pela implantação de um sistema de manutenção predial e a realização de
avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de manutenção dos edifícios (IBAPE/SP, 2012).
Dentro deste contexto, a inspeção predial se insere como ferramenta essencial para o diagnóstico do
estado de conservação das edificações.
A inspeção predial identifica necessidade de ações corretivas e preventivas, fornece
subsídios para implantação do programa de manutenção predial, possibilita a classificação das
anomalias e falhas quanto à ordem de prioridade de ações reparadoras, fornece recomendações técnicas
quanto à necessidade de correções prevenindo ações corretivas insatisfatórias que necessitarão de
retrabalho e possibilitarão o ressurgimento ou agravamento dos problemas e, dentro de certo nível,
propicia a manutenção preditiva, uma vez que a inspeção predial poderá fornecer prognóstico de
ocorrência de anomalias e também poderá conter sugestão de realização de testes e ensaios tecnológicos
para identificação de problemas.
Estes e outros benefícios podem ser usufruídos pelas edificações desde que as
atividades de inspeção predial sejam conduzidas adequadamente. Para que isto seja possível, devem ser
seguidas e observadas as condições, os critérios e as diretrizes das normas pertinentes.
Partindo do mesmo raciocínio, a atuação de autovistoria periódica garante a
preservação de prédios históricos, pois, ao determinar irregularidades que possam vir a prejudicar a
qualidade do imóvel, permite intervenções antecipadas. Embora a "Lei da Autovistoria" não estabeleça
a mesma obrigatoriedade de vistoria em construções deste gênero, é importante conceber que o
patrimônio urbano-arquitetônico possui valor histórico e cultural sobre a memória de uma cidade. Além
disso, o aumento da qualidade de vida dos moradores locais - não mais ameaçados pelo surgimento de
grandes prédios no entorno - também valoriza os imóveis em questão, segundo Cardeman (2005).
Por fim, a precaução provida pela autovistoria diminui riscos de acidentes causados
pela má conservação de instalações ou, mesmo, incoerências com as normas e requisitos vigentes. São
inúmeros os exemplos de impactos causados pela omissão ou falta de conhecimento sobre o tema e serão
abordados adiante.
6
a. RESPONSABILIDADE SOCIAL

A autovistoria predial também está ligada a responsabilidade social, ligada ao bem


estar dos que utilizam a edificação, da vizinhança e dos frequentadores da região de localizam desta.
Segundo a ABNT NBR 15575 (Norma de desempenho), a edificação deve cumprir os requisitos de
desempenho relacionados à responsabilidade social, como funcionalidade, acessibilidade e instalações
coletivas. A edificação deve estar preparada para o acesso de pessoas com deficiência, devem ser
instalados equipamentos para que ela seja acessível para as pessoas com mais diversas deficiências.

b. AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO E DO USO


A norma técnica do IBAPE Nacional preconiza a avaliação das condições de
manutenção, observando o grau de risco e perdas de desempenho devido à incidência de anomalias e,
principalmente, falhas e a avaliação da regularidade do uso da edificação.
Segundo a norma do IBAPE Nacional, para a avaliação da manutenção, o inspetor
deve analisar o plano de manutenção e as respectivas condições de execução, observando os seguintes
critérios:

Na ausência de plano de manutenção, a norma do IBAPE Nacional especifica que


devem ser analisados os registros de manutenção existentes e comparados com as recomendações dos
fabricantes e fornecedores dos equipamentos e sistemas vistoriados. A norma ainda especifica os
elementos observados durante a inspeção, que devem ser considerados na classificação da qualidade de
manutenção: falhas constatadas; não conformidades registradas nos documentos pertinentes à
manutenção; classificações dos graus de risco; atendimento às necessidades da edificação, considerando
os conceitos de desempenho, vida útil, durabilidade, etc. Outros aspetos relativos à NBR 5674/12
também devem ser observados.

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A ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações define o sistema de manutenção
como “conjunto de procedimentos organizados para gerenciar os serviços de manutenção”, sendo
manutenção definida por “intervenção realizada na edificação e seus sistemas, elementos ou
componentes constituintes”.
As atividades de manutenção, de maneira geral, podem ser classificadas em
preditivas, preventivas, corretivas e detectivas. Estas devem ser realizadas dentro de um plano de gestão
da manutenção, contendo a estratégia de ação, elaborado por um profissional habilitado. A edificação
deve ainda, possuir um manual de uso, operação e manutenção que é um documento que reúne as
informações necessárias para orientar as atividades de conservação, uso e manutenção da edificação e
operação dos equipamentos (ABNT NBR 15575:2013 – Edificações Habitacionais – Desempenho).
Quanto à classificação das condições de uso, a norma do IBAPE Nacional preconiza
a análise da adequação das condições de uso da edificação e de seus sistemas conforme ao previsto em
projeto e aos níveis de desempenho estimados.
Na ausência de projetos, a norma especifica que a analise deve ser feita com base em
parâmetros estabelecidos e / ou recomendados em normas técnicas, instruções técnicas ou leis
específicas que contemplem tais sistemas. Ainda segundo a norma, a eventual inexistência de
parâmetros que impossibilite esta análise deve ser mencionada no laudo final.
De acordo com a norma, após a análise o inspetor deve classificar as
condições de uso da edificação em:
a) Uso regular – Quando a edificação inspecionada se encontra ocupada e
utilizada de acordo com o uso previsto no projeto;
b) Uso irregular – Quando a edificação inspecionada se encontra ocupada e
utilizada de forma irregular, com o uso divergente do previsto no projeto.

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5. PATOLOGIAS NAS EDIFICAÇÕES E SUAS CAUSAS

A Norma 15575:2013 define manifestação patológica como: “a irregularidade que


se manifesta no produto em função de falhas no projeto, na fabricação, na instalação, na execução, na
montagem, no uso ou na manutenção bem como problemas que não decorram do envelhecimento
natural”.
Segundo Silva e Jonov (2009), patologia das construções é o ramo da engenharia
que estuda os sintomas, os mecanismos, as causas, as origens e as consequências das deficiências das
construções. Ainda definem que, patologia significa o não atendimento ao desempenho desejado.
As patologias são determinantes para a vida útil das edificações, elas contribuem
para a redução da vida útil e durabilidade. Portanto, a detecção de patologias em edificações é de extrema
importância, pois podem colocar em risco diversos sistemas funcionais da edificação ou até a estrutura
da construção, comprometendo, assim, a segurança, durabilidade e desempenho da edificação.
As patologias são detectadas através da inspeção predial, na qual é feita uma
classificação das patologias, estudo das causas e apontar quais intervenções devem ser realizadas.
Após o levantamento da incidência das anomalias e falhas presentes na edificação,
deve-se fazer a descrição detalhada das mesmas, a fim de caracterizá-las e possibilitar a elaboração de
recomendações técnicas. Esta descrição, de acordo com a NBR 5674/12, deve compreender:
a) “Descrição da degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou
componente e equipamento da edificação;
b) Indicação e estimativa da perda do desempenho, sempre que for possível;
c) Prognóstico de ocorrências.” (ABNT, 2012, p. 5)
As patologias nas edificações podem ser encontradas em diversas áreas, como
sistemas estruturais, pisos, vedações internas e externas, cobertura, fachada, escadas, áreas comuns,
telhado e outros.
Conforme ilustrado no quadro 1, estas falhas podem ser decorrentes de erros no
projeto, na execução da obra e/ou na fase de utilização por uso indevido ou por falta de manutenção.

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Segundo HELENE e FIGUEIREDO (2003), conforme ilustrado no gráfico da figura
5, 40% das patologias é originado de falhas de projetos, 28% de erros na execução da obra, 18% dos
materiais usados, 10% decorrentes do uso indevido e falta de manutenção da edificação e 4% são erros
de planejamento.

5.1 CLASSIFICAÇÃO QUANTO À ORIGEM

Segundo recomendação da norma do IBAPE Nacional, as falhas e anomalias devem


ser classificadas quanto a sua origem. As anomalias e falhas podem ser classificadas em:
a) Anomalias:
i) Endógena – originária da própria edificação;
ii) Exógena – originada por terceiros;
iii) Natural – originada por fenômenos da natureza;
iv) Funcional – originada pela degradação natural.

b) Falhas:
i) De planejamento – decorrente da inadequação do plano de manutenção;
ii) De execução – proveniente da realização inadequada da manutenção;
iii) Operacionais – proveniente da inadequação de registro, controle, rondas e demais
atividades pertinentes;
v) Gerenciais – originada pela fata de controle da qualidade e dos custos da
manutenção.

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Para a norma do Instituto de Engenharia, esta classificação é recomendada pra
inspeções de Nível E, somente.
Entretanto, a determinação da origem das anomalias e falhas não faz parte do escopo
da inspeção e a falta de elementos necessários para tal faz com que a classificação fique a cargo da
subjetividade do inspetor. Recomenda-se que esta classificação, quando for possível determiná-la, seja
usada para complementar a descrição dos problemas e ajudar na elaboração das orientações técnicas
(GOMIDE, NETO e GULLO, 2009).

5.2 CLASSIFICAÇÃO QUANTO À CRITICIDADE

As anomalias e falhas devem ser classificadas conforme sua criticidade, levando em


consideração suas características e aspectos técnicos, como o seu estado de deterioração, contribuição à
perda de desempenho da edificação e a probabilidade de provocar acidentes e a gravidade de seus efeitos.
De acordo com a norma do IBAPE Nacional, as anomalias e falhas podem ser
classificadas em:
a) “Crítico - Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas
e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis
paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento
sensível de vida útil.” (IBAPE Nacional, 2012, p. 12) Como exemplos, podemos citar os
problemas estruturais graves, deterioração avançada de revestimentos, fachada e alvenarias e os
itens críticos de segurança contra incêndio, como ausência de extintores e outros equipamentos,
extintores fora da validade e problemas com a canalização preventiva;
b) “Médio - Risco de provocar a perda parcial de desempenho e
funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração
precoce.” (IBAPE Nacional, 2012, p. 12) Como exemplos, podemos citar as fissuras e trincas
em estruturas, revestimentos e alvenarias com potencialidade de evoluir para problemas críticos,
infiltrações, vazamentos em tubulações e problemas em máquinas e equipamentos e nas
instalações elétricas;
c) “Mínimo - Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade
programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos
críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.” (IBAPE
Nacional, 2012, p. 13) Como exemplos, podemos citar as microfissuras em revestimentos e
ausência de sinalizações.
Para atender a lei estadual nº 6400/13 que dispõe que na existência de risco imediato
ou iminente para o público deve ser comunicado ao órgão municipal competente para o isolamento do
local, quando cabível, recomenda-se que seja utilizada a classificação Urgente, sinalizando que o item

11
verificado necessita desta medida. Ao constatar tal irregularidade, o fato deve ser informado ao
responsável pela edificação por escrito, conforme dispõe esta mesma lei.

5.3 PATOLOGIAS DECORRENTES DE ERROS NO PROJETO

De acordo com Ripper e Souza (2001), as principais patologias em projetos ocorrem


por:
a) Falta de detalhamento;
b) Erros de cálculo/dimensionamento;
c) Não consideração do aspecto climático local;
d) Sobrecargas imprevistas;
e) Especificação de materiais não coerentes;
f) Erros devido à tentativa de reduzir custos.

5.4 PATOLOGIAS DECORRENTES DE ERROS NA EXECUÇÃO DA OBRA


Segundo Olivari (2003), os principais problemas na execução da obra, que provocam
patologias são:
a) Erro de interpretação de projeto;
b) Falta de controle de qualidade;
c) Falta de limpeza;
d) Falta de fiscalização;
e) Erros de dimensionamento;
f) Mão de obra não qualificada;
g) Economia de material;
h) Falta de cuidados na execução nas diversas etapas do empreendimento, como
fundação, estrutura e acabamento.

5.5 PATOLOGIAS NA FASE DE UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

De acordo com Olivari (2003), esse tipo de patologia pode decorrer de uma
utilização indevida ou de falta de manutenção, ou ainda de uma manutenção inadequada. Os principais
erros são:
a) Falta de Manutenção;
b) Manutenção Indevida;
c) Danos aos elementos estruturais por corrosão, impactos, sobrecargas indevidas;
d) Uso indevido;

12
e) Adaptações do usuário equivocadas na tentativa de atender suas necessidades;
f) Alterações feitas na edificação sem a devida análise e revisão do projeto.

5.6 PATOLOGIAS NAS EDIFICAÇÕES

No quadro 2, está ilustrado os sistemas construtivos que apresentam maiores


problemas em uma edificação.

Nas figuras 6, 7, 8 e 9 são exemplificadas algumas falhas comuns em edificações.

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Na figura 6, problemas de impermeabilização causaram descolamento do piso de
madeira e manchas de umidade na parede.

Na figura 7, é exemplificado um problema comum encontrado em edificações.


Devido a falhas nas instalações hidráulicas, houve infiltração no teto. Como visto anteriormente, falhas
nos sistemas hidráulicos são os mais recorrentes nas edificações brasileiras (SILVA e JONOV, 2009).

Na figura 8, são ilustrados casos de danos nos pilares, expondo a armadura e


provocando a corrosão desta. O aço, em contato com meio externo, sofre reações químicas que
provocam o desgaste. De acordo com HELENE (2003) este pode ser causado, majoritariamente, por
carbonatação ou por ataque de cloretos.
FARIAS (1992) diz que a carbonatação é um fenômeno químico que ocorre na
superfície do concreto. O hidróxido de cálcio é liberado na hidratação do cimento e combinado com gás
carbônico do ar atmosférico, forma o carbonato de cálcio, que reduz a alcalinidade da solução dos poros,
despassivando o aço.

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A corrosão por cloreto acontece por íons presentes no cimento, água, agregados ou
aditivos. FARIAS (1992) define que os íons de cloreto, em contato com o ferro, expandem, causando
fissuração do concreto e a corrosão acontece por reações químicas do cloreto com o ferro.

Na figura 9, são apresentadas fissuras na alvenaria estrutural da edificação. Segundo


Cano (2005), estas podem ter sido causadas por movimentações térmicas, recalque da fundação, retração
dos produtos à base de cimento, sobrecargas ou falhas construtivas.

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6. ASPECTOS DA LEGISLAÇÃO APLICADA A AUTOVISTORIA PREDIAL

Atualmente, no âmbito estadual, apenas o Estado do Rio de Janeiro possui a lei que
torna a autovistoria predial obrigatória. Alguns Estados como São Paulo e Goiás possuem Projetos de
Lei esperando votação e aprovação. Na esfera municipal, os casos de leis que tornam a vistoria
obrigatória já são mais numerosos.
Nos quadros 3 e 4 estão ilustrados as Leis e os Projetos de Lei, respectivamente,
referentes à autovistoria predial nos Municípios e Estados do Brasil. No quadro 4, destaca-se o Projeto
de Lei em âmbito Federal, no qual, se aprovado, tornaria a realização de vistoria predial e o Laudo de
Inspeção Técnica de Edificação obrigatórios em todo território nacional.

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O presente trabalho tem como enfoque a legislação vigente na cidade do Rio de
Janeiro, que se resume à Lei Estadual nº 6400, de 05 de Março de 2013, Lei Municipal Complementar
nº 126, sancionada em 26 de março de 2013 e o Decreto Municipal nº 37.426 de 11 de Julho de 2013.
A Lei de Autovistoria do Rio de Janeiro objetiva propiciar o controle das condições
de conservação e manutenção das edificações em geral e contribuir para uma mudança cultural em
relação à elaboração de projetos e à execução de obras.
Sua implantação criou condições necessárias para a compreensão de que qualquer
realização de obra deve ser obrigatoriamente acompanhada por um profissional habilitado, preparado
tecnicamente e registrado no Conselho Profissional, o que viabilizará a cobrança de sua responsabilidade
técnica e a fiscalização de seu trabalho.
Em adição, seu advento foi providencial à necessidade de incentivo para a mudança
real de cultura de vistoria preventiva e manutenção. Assim como exposto em item anterior, a incúria na
verificação das condições reais de estabilidade e segurança já gerou resultados de custos físicos e sociais
incalculáveis e irreparáveis.

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6.1 LEGISLAÇÃO ESTADUAL

A lei que torna obrigatória a vistoria técnica de edificações é a Lei nº 6400, de 05 de


Março de 2013, sancionada pelo então Governador do Estado do Rio de Janeiro, Sergio Cabral.
O resumo da lei diz que ela “determina a realização periódica por autovistoria a ser
realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder
público, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas
bem como todas as suas instalações e cria laudo técnico de vistoria predial (“ltvp”) no estado do rio de
janeiro e dá outras providências. ” (Lei Estadual nº 6400 de 05/03/2013).
A lei institui a obrigatoriedade de autovistoria decenal, para edificações de três ou
mais pavimentos ou para aquelas que possuem área construída igual ou superior a 1000m², independente
do número de pavimentos, e em todas as fachadas de qualquer prédio que tenha projeção de marquise
ou varanda sobre o passeio público.
Os prédios comerciais e residenciais com mais de 25 anos de vida útil (a contar do
“habite-se”), têm a obrigatoriedade de realizar vistoria a cada cinco anos. Esta obrigatoriedade não leva
em conta prédios tombados ou preservados, ficando sua vistoria a cargo do órgão publico municipal
responsável. Não é obrigada a realização de autovistoria para prédios residenciais unifamiliares.
A lei institui que a vistoria deve incluir estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias,
empenas, telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de
prevenção a fogo e escapa e obras de contenção de encostas, por profissionais ou empresas habilitadas.
A vistoria deve ser realizada por profissional habilitado nos Conselhos Profissionais,
CREA-RJ e/ou CAU/RJ, que elaborará um laudo técnico referente às condições de conservação,
estabilidade e segurança da edificação. Caso haja inadequação, devem ser informadas, no laudo, as
medidas reparadoras necessárias para sua adequação, com prazo para implementá-las.
A lei estadual estabelece que, as Prefeituras deverão elaborar o Laudo Técnico de
Vistoria Predial. Elas deverão ainda tomar providencias em relação à segurança dos prédios e suas
instalações através da Lei Orgânica, Plano Diretor e Legislação Complementar, como Código de Obras,
Licenciamento, etc.
As Prefeituras deverão solicitar, por amostragem, os Laudos Técnicos executados e
se as providências foram tomadas; aplicar sanções quando cabíveis; ajuizar procedimentos criminais
contra os infratores e orientar os condomínios que façam manutenção predial preventiva envolvendo
todos os sistemas construtivos.

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6.2 LEI COMPLEMENTAR – ÂMBITO MUNICIPAL

A Lei Complementar nº 126 foi sancionada em 26 de março de 2013 pelo prefeito


Eduardo Paes tem o objetivo de adicionar algumas obrigatoriedades na Lei Estadual supracitada, como
reduzir a periodicidade das vistorias técnicas e adicionar a obrigatoriedade das autovistorias em alguns
tipos de edificações.
Institui-se a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas periódicas, com
intervalo máximo de cinco anos, nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro, para
verificação do estado de conservação, estabilidade e segurança.
Esta obrigatoriedade não é valida para edificações residenciais unifamiliares e
bifamiliares.
Assim como já instituído na Lei Estadual, a vistoria deve ser realizada por
profissional habilitado, que elaborará um laudo técnico referente às condições de conservação,
estabilidade e segurança da edificação.
É instituída multa para prestação de informações falsas ou omissão deliberada de
informações por parte do profissional instituída pela lei complementar é de R$ 5.000,00 (cinco mil
reais), sem prejuízo das demais responsabilidades civis, administrativas e criminais previstas na
legislação em vigor.
A lei atribui ao responsável pelo imóvel a adoção de medidas corretivas necessárias
no prazo estipulado pelo laudo técnico. Ao final deste, em posse de novo laudo elaborado, deve-se
comunicar ao Município antes do encerramento do prazo previsto.
Além disto, é dever do responsável pelo imóvel dar conhecimento do laudo aos
moradores, condôminos e usuários da edificação, e exibido à autoridade competente quando requisitado.
O laudo deve ficar arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos.
Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem as obrigações atribuídas por esta
Lei Complementar devem ser notificados para que realizem vistoria técnica no prazo de 30 dias. Caso
descumprida a notificação, será multado mensalmente o correspondente a cinco VR – Valor Unitário
Padrão Residencial ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não Residencial, conforme o caso.

6.3 DECRETO MUNICIPAL

O Decreto nº 37.426 de 11 de Julho de 2013 aplicado pelo prefeito Eduardo Paes,


regulamenta a aplicação da Lei Complementar 126 de 26 de março de 2013 e da Lei 6400 de 05 de

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março de 2013, que instituem a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações
existentes no Município do Rio de Janeiro.
Foi realizado o decreto tendo em vista a necessidade de:
a) Estabelecer condições de implementação de vistoria técnica nas edificações
existentes;
b) Definir estratégias para verificação do cumprimento da Lei;
c) Estabelecer prazos para que os responsáveis pelos imóveis adotem as providências
que possibilitem o cumprimento das obrigações determinadas pelas Normas;
d) Compatibilizar a aplicação e a abrangência da Lei Complementar 126/13 e da Lei
6400/13.
O decreto obriga os responsáveis pelas edificações (condomínio, proprietário ou
ocupante), inclusive as tombadas, preservadas e tuteladas, do Município do Rio de Janeiro, a realizar
vistorias técnicas prediais com intervalos de no máximo cinco anos, para verificação de conservação,
estabilidade e segurança e aplicar as medidas reparadoras, quando necessário. É obrigatório, também,
vistoria nas fachadas de qualquer prédio com projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público.
Não fazem parte desta obrigatoriedade:
a) Edificações unifamiliares e bifamiliares;
b) Edificações nos primeiros cinco anos após concessão do habite-se;
c) Edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1000 m²;
edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social.
O responsável pelo imóvel, agora, deverá comunicar a Secretaria Municipal de
Urbanismo, que o laudo técnico atestou que o imóvel se encontra em condições adequadas de
conservação, estabilidade e segurança.

6.4 RESUMO DASEXIGÊNCIAS RELATIVAS À AUTOVISTORIA PREDIAL

A atual legislação determina algumas exigências relativas à autovistoria predial. A


seguir, será apresentado um resumo dessas determinações com base na legislação vigente no município
do Rio de Janeiro, já mencionada. Elas dizem respeito à quais edificações devem ser vistoriadas, itens
que devem ser incluídos na inspeção, responsabilidades dos profissionais, donos de imóveis (ou
responsáveis pelos imóveis) e outros agentes também presentes na atividade e obrigatoriedades relativas
aos laudos técnicos.

6.4.1 EDIFICAÇÕES QUE DEVEM SER VISTORIADAS

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No Município do Rio de Janeiro, de acordo com a legislação já citada, todos os
prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, inclusive as tombadas, preservadas e tuteladas,
estão sujeitas a realização de vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos.
De acordo com a legislação vigente, as exceções são:
a) Edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares, mesmo em condomínios;
b) Todas as edificações nos primeiros cinco anos após concessão do “habite-se”;
c) Edificações com até dois pavimentos e área total construída (área coberta da
edificação) igual ou inferior a 1000 m². Deve-se atender aos dois requisitos;
d) Edificações em Áreas de Especial Interesse Social (AEIS). É preciso consultar a
Coordenadoria Geral dos Programas de Interesse Social (CGPIS) da Secretaria
Municipal de Urbanismo para verificação da situação da edificação.

Devem ser vistoriadas todas as fachadas de qualquer prédio, sem exceção, que
possuem projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público.

6.4.2 ITENS CONTEMPLADOS NA VISTORIA

A lei institui que a vistoria deve incluir estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias,
empenas, telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de
prevenção a fogo e escapa e obras de contenção de encostas, com menos de 25 (vinte e cinco) anos de
vida útil, a contar do "habite-se", por profissionais ou empresas habilitadas.
Portanto, de forma resumida, os seguintes sistemas construtivos devem ser
inspecionados:
a) Elementos estruturais aparentes;
b) Sistemas de vedação (externos e internos);
c) Sistemas de revestimento, incluindo fachada;
d) Sistemas de esquadrias;
e) Sistemas de impermeabilização;
f) Sistemas de instalação hidráulica (água fria e quente, gás, esgoto sanitário, águas
pluviais, reuso de água e esgoto);
g) Sistemas de instalações elétricas;
h) Geradores;
i) Elevadores;
j) Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raio);
k) Sistema de combate a incêndio (extintores, hidrantes, mangotes, sprinklers, etc.);
l) Sistema de cobertura (telhado, rufos, calhas, etc.);

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m) Acessibilidade;
n) Reservatórios e cisternas;
o) Portarias e guaritas;
p) Área destinada à garagem.

6.4.3 PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS

A inspeção predial deve ser feita por engenheiro ou arquiteto ou empresa habilitada
nos Conselhos Profissionais, Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA/RJ ou Conselho
de Arquitetura e Urbanismo - CAU/RJ. O profissional deverá emitir laudo técnico atestando a
integridade da edificação, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART junto ao
CREA/RJ ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT junto ao CAU/RJ.
O Registro de Responsabilidade Técnica – RRT e Anotação de Responsabilidade
Técnica – ART são documentos que registram, nos Conselhos, os serviços realizados pelos
profissionais. Permitem identificar limites de responsabilidades e da participação técnica em cada
serviço executado. São documentos que garantem a habilitação do profissional e sua competência.
A multa para prestação de informações falsas ou omissão deliberada de informações
por parte do profissional instituída pela lei complementar é de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sem
prejuízo das demais responsabilidades civis, administrativas e criminais previstas na legislação em
vigor.

6.4.4 LAUDO TÉCNICO

O laudo técnico é o documento, elaborado pelo profissional responsável, que atesta


as condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação. Ele possui três itens principais:
classificação das anomalias e falhas, orientações técnicas e a classificação do estado de manutenção e
uso da edificação.
Este documento deve conter identificação do imóvel, responsável, metodologia
usada, informações de problemas, suas características e prováveis causas, o prazo dentro do qual estarão
garantidas as condições de segurança e estabilidade e, caso haja necessidade, medidas reparadoras ou
preventivas.
Em caso da edificação estar em condições adequadas de conservação, estabilidade e
segurança, deve ser preenchido formulário na Prefeitura e na Secretaria Municipal de Urbanismo.

22
Caso haja necessidade de reparos, será elaborado, após a conclusão destes, um laudo
técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação,
estabilidade e segurança.
Este laudo deverá ficar disponível aos moradores, condôminos e usuários da
edificação para consulta pelo prazo de 20 anos, em local de fácil acesso e visibilidade.

6.4.5 RESPONSÁVEL PELO IMÓVEL

É de responsabilidade do responsável pela edificação (condomínio, proprietário ou


ocupante) solicitar vistoria predial a cada cinco anos, de acordo com a Lei Complementar nº 126 de 26
de março de 2013, supracitada.
A lei atribui ao responsável pelo imóvel a adoção de medidas corretivas necessárias
no prazo estipulado pelo laudo técnico. Ao final deste, em posse de novo laudo elaborado, deve-se
comunicar à Secretaria Municipal de Urbanismo antes do encerramento do prazo previsto, de acordo
com o Decreto nº 37.426 de 11 de julho de 2013, citado acima.
Além disto, é dever do responsável pelo imóvel dar conhecimento do laudo aos
moradores, condôminos e usuários da edificação, e exibido à autoridade competente quando requisitado.
O laudo deve ficar arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos.
Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem as obrigações atribuídas pela Lei
Complementar nº 126 devem ser notificados para que realizem vistoria técnica no prazo de 30 dias. Caso
descumprida a notificação, será multado mensalmente o correspondente a cinco VR – Valor Unitário
Padrão Residencial ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não Residencial, conforme o caso.

6.4.6 COMUNICADOS

De acordo com a legislação vigente, o responsável pela edificação tem a obrigação


de comunicar à Prefeitura o resultado da vistoria. Em caso de não haver necessidade de reparos, o
responsável deve comunicar o resultado do laudo e assim, a autovistoria está finalizada, devendo ser
feita novamente num prazo máximo de cinco anos.
Em caso de haver necessidade de reparos, o responsável deve comunicar à Prefeitura
o prazo, que consta no laudo técnico, para a realização das obras. Após as intervenções, em posse do
laudo técnico complementar, deve-se entrar em contato com a Prefeitura novamente para comunicar que

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a edificação está em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança. Assim, a
autovistoria está encerrada, devendo ser feita novamente num prazo máximo de cinco anos.
Os comunicados deverão ser realizados através do preenchimento do formulário
online disponível no portal da Prefeitura (www.rio.rj.gov.br) e na página da Secretaria Municipal de
Urbanismo (www.rio.rj.gov.br/smu/vistoriatecnica)
A figura 10 exibe o formulário que deve ser preenchido pelo responsável do imóvel,
retirado do site da Secretaria Municipal de Urbanismo. Devem ser inseridos os dados referentes à
edificação, ao responsável pelo laudo técnico (engenheiro ou arquiteto), ao responsável pelo imóvel e
há, também, um campo para a indicação de adequação ou inadequação com campo para preenchimento
de dias necessários para obra de reparo, estabelecido pelo profissional.

24
6.4.7 RESPONSABILIDADES DOS AGENTES

O quadro 5 estabelece as responsabilidades dos agentes envolvidos na atividade de


autovistoria predial

25
26
6.5 NORMAS TÉCNICAS

Uma norma técnica é geralmente formulada pela Associação Brasileira de Normas


Técnicas (ABNT) e fornece "regras, diretrizes ou características mínimas para atividades ou para seus
resultados, visando a obtenção de um grau ótimo de ordenação em um dado contexto" (OLIVEIRA,
2005).
Mesmo antes da instauração de uma legislação que a tornasse compulsória, a vistoria
de uma edificação já deveria verificar determinados cumprimentos préestabelecidos, de modo a evitar
que situações de risco fossem ocasionadas.
Há anos existem diversas Normas Técnicas que cobrem todos os segmentos e etapas
da construção civil, desde o projeto, sua construção, manutenção e reforma. Portanto, mesmo antes da
Lei de Autovistoria ser implantada, as inspeções de conformidade e a realização de controle tecnológico
de materiais e serviços já eram preconizados pelas Normas Brasileiras e já deveriam ser objeto de
atendimento dos diversos intervenientes da Construção Civil.
O presente trabalho tem como enfoque as Normas Técnicas referentes à pós entrega
das edificações, que estão relacionadas ao seu uso, manutenção e reforma. Também é abordada a NBR
15575:2013 (Norma de Desempenho) que estabelece diretrizes especificas que abrangem a edificação
em todas as etapas.
Em função da grande quantidade de Normas Técnicas vigentes, não são abordadas
as diversas outras relacionadas a projeto e construção de edificações e as relacionadas à retrofits, uma
vez que estas visam uma mudança na finalidade original da edificação.

6.5.1 ABNT NBR 5.674:2012 - Manutenção de Edificações – Requisitos


para o Sistema de Gestão de Manutenção

A NBR 5674 estabelece requisitos para o sistema de gestão de manutenção, com o


objetivo de preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho dos
seus sistemas e subsistemas construtivos.
Nesta Norma, são estabelecidos:
a) Requisitos de manutenção, como organização da vistoria, conteúdo do relatório
de inspeção, informações à cerca do programa de manutenção;
b) Requisitos para o planejamento das atividades anuais;
c) Requisitos para o controle do processo de manutenção;
d) Documentação que deve ser elaborada e arquivada;
e) Incumbências dos intervenientes do processo de manutenção predial.

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Também são exibidos, em anexo, modelos para elaboração do programa de
manutenção preventiva e um modelo de verificação e registro.
6.5.2 ABNT NBR 13.752:1996 - Perícias de Engenharia na Construção
Civil
A NBR 13752 tem como objetivo definir diretrizes, conceitos, critérios e
procedimentos relativos à perícia de engenharia na construção civil. Suas principais ações são:
a) Classificar o objeto periciado (imóvel, instalações, equipamentos, etc.) quanto à
sua natureza;
b) Instituir terminologias, convenções e notações;
c) Definir metodologia a ser usada;
d) Estabelecer critérios a serem empregados;
e) Prescrever orientações para apresentação de laudos e procedimentos técnicos.

6.5.3 ABNT NBR 14.037:2014 - Diretrizes para elaboração de manuais de


uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos
conteúdos
A NBR 14037 estabelece o que deve conter no manual de uso, operação e
manutenção das edificações e como deve ser apresentado. Este manual deve ser entregue pelo construtor
ou incorporador aos proprietários ou ao responsável pelo imóvel.
De acordo com a Norma, o manual deve, em linguagem didática:
a) Informar características técnicas da edificação;
b) Descrever procedimentos para a conservação, uso, manutenção e operação;
c) Abordar ações para prevenção de falhas e acidentes decorrentes de uso
inadequado
d) Abordar ações que contribuam para que seja atingida a vida útil de projeto.
Em anexo, é fornecida uma tabela contendo uma relação de documentos que devem
ser providenciados, em alguns casos pela construtora e/ou incorporadora e outros pelo condomínio. É
definida ainda, a incumbência e a periodicidade de renovação.

6.5.4 ABNT NBR 16.280:2014 - Sistema de Gestão de Reformas

A NBR 16280 estabelece requisitos para os sistemas de gestão de controle de


processos, projetos, execução e segurança, exclusivamente para reformas de edificações. As medidas
estabelecidas têm como objetivos:
a) Prevenir perdas de desempenho decorrente de ações de intervenção, de todo e
qualquer elemento da edificação;

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b) Planejar, projetar e analisar as consequências das reformas a serem realizadas;
c) Descrever características da execução de obras de reformas;
d) Propor medidas de segurança da edificação, do entorno e dos usuários;
e) Auxiliar no registro dos documentos referentes à obra, tanto antes da reforma
quanto no pós-obra;
f) Propor ações de supervisão técnica dos processos e das obras.
São estabelecidas diversas diretrizes a serem seguidas na gestão e realização das
reformas e apresentado, em anexo, um modelo orientativo para a realização das obras e um modelo de
fluxo de gestão de obra de reformas de edificações que podem ser adotados para uma melhor prática de
obras de reforma.

6.5.5 ABNT NBR 15.575:2013 - Edificações Habitacionais – Desempenho

A NBR 15575 ou Norma de Desempenho está direcionada ao atendimento das


exigências dos usuários quanto ao comportamento da edificação e seus sistemas. Ela visa garantir
segurança e conforto para os usuários e medidas de sustentabilidade.
É estabelecido desempenho mínimo para os sistemas baseado em termos requisitos
e critérios. São determinados também, métodos de avaliação para verificar se o desempenho mínimo
requerido está sendo alcançado.
A Norma divide-se em 6 partes que representam os diferentes sistemas das
edificações e estabelece critérios para cada um desses alcançar o desempenho mínimo. Todos os
sistemas devem atender os requisitos de desempenho estrutural, segurança contra incêndio, segurança
no uso e operação, funcionalidade e acessibilidade, desempenho térmico, acústico e lumínico,
estanqueidade, durabilidade e manutenabilidade.
a) Parte 1: Requisitos gerais;
Estabelece requisitos e critérios visando atender desempenho mínimo
em relação à obra como um todo integrado e alguns sistemas específicos,
como saúde e qualidade do ar, sistema de água potável e racionalização
e reuso de água, contaminação do solo e outros.
b) Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
c) Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
d) Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e
externas;
e) Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;
f) Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.

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Esta Norma não se aplica às obras já concluídas; obras que estavam em andamento
quando a ela entrou em vigor; obras de reforma ou retrofit edificações provisórias.

6.5.6 IBAPE 2012 - Norma de Inspeção Predial

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) elaborou esta


Norma para complementar a ABNT NBR 5674 - Manutenção de Edificações – Requisitos para o
Sistema de Gestão de Manutenção supracitada. Segundo Pujadas, Saldanha et al (2012), havia lacunas
não preenchidas pela NBR 5674 quanto à avaliação técnica da qualidade da manutenção e sua aplicação
direta na gestão patrimonial.
A Norma de Inspeção Predial do IBAPE é uma atualização da NBR 13.752, Perícias
de Engenharia na Construção Civil. Nela são apresentados conceitos e critérios para a realização da
Inspeção Predial e elaboração do laudo técnico. Ela tem como objetivo:
a) Classificar a natureza da inspeção predial (nível e grau de risco da inspeção
predial);
b) Institui terminologia, convenções e notações a serem utilizadas no serviço de
Inspeção Predial;
c) Define metodologia aplicável. Recomenda ações desde antes de a vistoria ser
iniciada até elaboração e emissão do laudo e ações de manutenção;
d) Estabelece critérios para avaliação das falhas e anomalias, laudo, plano de
manutenção e outras atividades pertinentes à Autovistoria Predial;
e) Estabelece diretriz para elaboração e emissão do laudo técnico;
f) Prescreve diretriz para recomendações técnicas.

6.6 AUTOVISTORIA E A NORMA DESEMPENHO

A Norma de Desempenho (NBR 15575) não se aplica às obras já concluídas, obras


que estavam em andamento quando a ela entrou em vigor ou projetos protocolados nos órgãos
competentes até a data de entrada em vigor desta, portanto, antes do dia 19 de julho de 2013.
Dessa forma, a autovistoria predial em edificações que se encaixem em alguma das
três características acima, é realizada de modo diferente das edificações mais novas. Estas edificações
não precisam atender os critérios e requisitos de desempenho mínimo propostos pela NBR 15575.
Apesar disso, estas edificações precisam atender às Normas e leis anteriores, que já estipulam algumas
regras de segurança, mesmo que mais brandas e menos específicas que a Norma de Desempenho.

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As demais edificações necessitam atender todas as determinações relacionadas ao
desempenho mínimo dos mais diferentes sistemas construtivos da Norma. Essas especificações são para
garantir a segurança e conforto do usuário, além de adotar medidas de sustentabilidade visando
assegurar, por exemplo, a manutenabilidade da edificação, definida pela NBR 15575 como “grau de
facilidade de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no estado no qual
possa executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é
executada sob condições de terminadas, procedimentos e meios prescritos”.
Portanto, a Norma de Desempenho, além de suas muitas outras atribuições, veio para
auxiliar as ações de inspeção predial, adotando medidas para facilitar a manutenção da edificação para
se adequar às Normas e a legislação vigente, reduzindo custos e desperdícios.
Algumas dessas medidas citadas pela NBR 15575, para exemplificar, são:
a) Para coberturas (NBR 15575-5): Estabelece que o projeto deva prever meios de
acesso, dispositivos de segurança e boas condições ergonômicas para realização
das inspeções e dos serviços de manutenção; Estabelece ainda que, se houver a
previsão de ampliação da unidade habitacional, devem ser indicados os
componentes, materiais e detalhes construtivos indicados para ampliação da
cobertura.
b) Para sistemas hidrossanitários (NBR 15575-6) Indica que devam ser previstos
dispositivos de inspeção nas tubulações de esgoto e de águas pluviais. Devem
ainda ser previstas, já em projeto, condições para acesso, limpeza e manutenção
de reservatórios de água enterrados e superiores, casas de bombas e outros.

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7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei nº 6400, que institui a obrigatoriedade de autovistoria predial no Estado do


Rio de Janeiro, de fato foi de grande avanço na cultura de manutenção predial, muito ausente na
população, como destacado pela Norma NBR 5.674/2012 “A manutenção de edificações é um tema cuja
importância supera, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o
momento quando a edificação é entregue e entra em uso”.
Porém, a falta de uma Norma Técnica Brasileira específica permite que o serviço de
inspeção seja feito de forma não padronizada. Alguns profissionais não realizam ensaios para detectar
patologias, não realizam inspeções em toda a edificação, deixando de verificar pontos importantes e não
seguem laudos técnicos completos. Desta forma, uma NBR para padronizar os serviços de autovistoria
seria de grande importância para a melhoria do trabalho, podendo, assim, estabelecer um nível mínimo
de qualidade, bem como ser exigido um padrão mínimo nos laudos técnicos emitidos, garantindo assim
a qualidade e eficiência da vistoria realizada.
Para que o serviço de autovistoria predial fosse feito com mais qualidade, é
importante que os profissionais da área fizessem algum tipo de especialização no assunto. Cursos
oferecidos pelo CREA/RJ ou pós-graduação na área, a fim de certificar o profissional e ter mais uma
garantia de que o serviço será executado de maneira correta e completa. Desta forma, além de aumentar
a qualidade do serviço, poderiam ser resolvidas as questões orçamentárias presentes no atual sistema.
O problema orçamentário, é relativo à profissionais que executam serviço sem
qualidade ou até mesmo, não fazem a vistoria completa, apenas realizam um laudo técnico sem atestar
as devidas condições da edificação. Desta forma, conseguem cobrar valores muito abaixo do mercado
para conseguir mais serviços, desmotivando os profissionais habilitados que querem fazer uma
autovistoria predial completa e de boa qualidade.
Por fim, é sugerido para trabalhos futuros um estudo para padronização dos serviços
de autovistoria, levando em conta todas as medidas de boas práticas verificadas e uma padronização dos
laudos técnicos de vistoria, para que se tenha uma melhor qualidade das inspeções. Outra sugestão válida
é o estudo do resultado da implantação da lei de Autovistoria no Estado do Rio de Janeiro, abordando
um levantamento quanto ao cumprimento de seus requisitos pelos prédios, inclusive por parte da
Prefeitura, em seu papel de fiscalização.
Reforça-se que, apesar de ser instrumento importante para conservação das
edificações, a inspeção predial não deve substituir os serviços de manutenção predial. Deve-se realizar
o plano de manutenção de acordo com as disposições da norma NBR 5674/12, auxiliado pelas
informações coletadas pela inspeção.

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8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5410: Instalações elétricas
de baixa tensão. Rio de Janeiro, 2004.
______. NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de
Manutenção. Rio de Janeiro, 2012.
______. NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção
das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro,
2011.
______. NBR 15575-1: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 1: Requisitos gerais.
Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-2: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 2: Requisitos para os
sistemas estruturais. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-3: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 3: Requisitos para os
sistemas de pisos. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-4: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 4: Requisitos para os
sistemas de vedações verticais internas e externas — SVVIE. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-5: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 5: Requisitos para os
sistemas de coberturas. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 15575-6: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 6: Requisitos para os
sistemas hidrossanitários. Rio de Janeiro, 2013.
______. NBR 16280: Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas —
Requisitos. Rio de Janeiro, 2015.
BAUER, L. A. F. Materiais de Construção. 5. ed. Rio de Janeiro. LTC. 1994. v. 1 e 2.
CONSENZA, L. - SENGE RJ – Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro, Elaboração de Laudo
Técnico de Vistoria Predial (LTVP) – Guia de Procedimentos, 2014.
Decreto nº 37.426, Rio de Janeiro, de 11 de Julho de 2013.
DOLACIO, A. C., A Obrigatoriedade da Inspeção Predial – XVII Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP), 2013.
FIGUEIREDO, E. J. S. et al - IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo – Inspeção Predial: Prevenção e Combate a Incêndio, 2013.
FRANCISCO, V. P., LARA A. M. F. et al - IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo – Norma de Inspeção Predial, 2011.
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<http://autovistoria.rio.rj.gov.br/public/download/CartilhaAutovistoria.pdf>.
RIO DE JANEIRO (Cidade). Decreto nº 27663, de 09 de março de 2007. Regulamenta a Lei nº
3032, de 07 de Junho de 2000, quanto à obrigatoriedade por parte dos proprietários de imóveis
com marquises da sua conservação e manutenção, e dá outras providências. Rio de Janeiro, RJ.
RIO DE JANEIRO (Cidade). Decreto nº 37426, de 11 de julho de 2013. Regulamenta a
aplicação da Lei Complementar nº 126/13 e da Lei nº 6400/13, que instituem, por
AUTOVISTORIA, a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações
existentes no Município do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, RJ.
RIO DE JANEIRO (Cidade). Lei Complementar nº 126, de 26 de março de 2013. Institui a
obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações existentes no Município do
Rio de Janeiro e dá outras providências. Rio de Janeiro, RJ.

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RIO DE JANEIRO (Cidade). Lei Ordinária nº 3032, de 07 de junho de 2000. Dispõe sobre a
obrigatoriedade de conservação, manutenção e/ou construção de marquises e muros e dá outras
providências. Rio de Janeiro, RJ
RIO DE JANEIRO (Estado). Lei nº 6400, de 05 de março de 2013. Determina a Realização
Periódica por Autovistoria, a Ser Realizada Pelos Condomínios ou por Proprietários dos Prédios
Residenciais, Comerciais e Pelo Poder Pùblico, nos Prédios Públicos, Incluindo Estruturas,
Fachadas, Empenas, Marquises, Telhados e Obras de Contenção de Encostas Bem Como Todas
as Suas Instalações e Cria Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) no Estado do Rio de
Janeiro e Dá Outras Providências. Rio de Janeiro, RJ.
SIQUEIRA, A. P.; LARA, A. M. F.; ROTH, A. G. et al - IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – Inspeção Predial - Check-up Predial: Guia
da boa Manutenção, 2012.

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