Universidade Federal da Bahia

Faculdade de Direito
Departamento de Direito Privado

DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTROS PÚBLICOS (2002.1)

Prof.: Rafael Souza

APOSTILA 02

Registro de Imóveis. Serviços de Protesto de Título. Tabelionato de Notas.

REGISTRO DE IMÓVEIS

(Os pontos 1, 2 e 3 foram gentilmente cedidos pela ilustre Profa. Dra. Cristina Seixas Graça, Promotora de
Justiça na Capital e primeira professora a lecionar a matéria na Faculdade de Direito da UFBA)

1. Histórico

O registro de imóveis foi instituído com a finalidade precípua de servir de instrumento de

publicidade da garantia hipotecária.

O registro de hipotecas foi timidamente estatuído com o art. 35 da Lei Orçamentária

317/1843, regulada pelo Dec. 482/1846.

Em seguida foi criado o Regulamento 1.316/1854 e o Regulamento 3.453/1865, este último

deu cumprimento à Lei 1.237/1864, que criou o registro geral.

O registro geral compreendia:

a) transcrições dos títulos de transmissão de imóveis inter vivos suscetíveis de hipoteca e

instituição de ônus reais;

b) a inscrição de hipotecas.

Criou através do art. 8º a eficácia em relação a terceiros à partir da data da transcrição no

registro imobiliário. Depois foram promulgadas a Lei 3.272/1885, o Dec. 169-A/1890, o
Dec. 370/1890 e o Dec. 544/1890. Esses textos estabeleceram que a transmissão imobiliária
inter vivos não produzia efeitos em relação a terceiros, senão mercê da transcrição.
Deixando de fora as transcrições imobiliárias causa mortis, ou por testamentos, ou por atos
judiciais reputados como revestidos dos requisitos de autenticidade e de publicidade.

O Dec. 18.542/1928 disciplinou, posteriormente, os registros gerais.

Em 9.11.1930, com o Dec. 4.857, os registros públicos civis foram unificados.

E, finalmente, anos mais tarde foi elaborada a Lei 6.015, de 31.12.1973 (LRP), modificada
pelas Leis 6.140/74 e 6.216/75, com vigência a partir de 01.01.1976, codificando as
matérias relativas aos Registros Públicos Civis.

Apesar de não terem sido poupadas críticas a esta legislação, por englobar e misturar
registro imobiliário, processo civil, direito civil (ex.: constituição de bem de família,
registro Torrens, remissão de imóvel hipotecado, além de estabelecer ritos próprios para a
retificação e a suscitação de dúvidas) deve-se ter em conta que a lei serviu para dar
estabilidade e garantir a seguridade dos registros públicos e direitos a eles vinculados.

2. Objeto

A preocupação fundamental do registro imobiliário tem sido, em nosso país, assegurar a

certeza e a publicidade das transferências imobiliárias, sob quaisquer título, de molde a
manter a continuidade registraria do domínio.

3. Finalidade do Registro Imobiliário

Conclui-se que as finalidades do Registro de Imóveis consistem em assegurar publicidade

ampla em relação a terceiros, em garantir a autenticidade e a segurança dos atos de
transferência imobiliários, bem como, em nosso vigente ordenamento jurídico, em operar a
transferência imobiliária e em manter, para cada imóvel, de maneira objetiva e fácil a
história da seqüência de seus títulos aquisitivos, de todos os ônus, restrições ou
circunstâncias que afetem ou digam respeito a propriedade imobiliária.

Assim, registrar imóveis e direitos reais a eles inerentes é a função das serventias
imobiliárias, tudo estabelecido na Lei n. 6.015/73 que define o sistema geral do registro de
imóveis, mas não o esgota na medida em que outras leis determinam assentamento
imobiliários obrigatórios.

O sistema registral brasileiro é misto. O registro imobiliário nacional é composto de

retalhos apanhados em diversas origens e sua compreensão passa pelo estudo de diversos
sistemas alienígenas, dentre eles o germânico, o francês etc.

4. Princípios do registro imobiliário

a) Publicidade: o registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra

terceiros. Qualquer pessoa poderá requerer certidão de registro sem informar ao Oficial ou
ao funcionário o motivo ou o interesse do pedido.

b) Fé-Pública: os registros têm força probante, pois gozam de presunção de veracidade

(art. 859 do CC de 1916). Trata-se de presunção juris tantum, sendo o adquirente tido como
titular do direito registrado até que o contrário se demonstre, conforme preceitua o art. 860
do CC de 1916.
Como já foi dito anteriormente, nosso ordenamento adotou uma sistemática mista, uma vez
que o direito alemão confere presunção juris et de jure ao registro e o direito francês afasta
a sua relevância, sendo o domínio adquirido pelo contrato, servindo o registro apenas como
meio de publicidade.

No Brasil, somente o registro pelo sistema Torrens (art. 277 da LRP) acarreta presunção
absoluta sobre a titularidade do domínio, mas só se aplica a imóveis rurais (questão objeto
de provas de concurso!)

c) Legalidade: incumbe ao Oficial do cartório, ex officio, examinar a legalidade e a

validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, nos seus aspectos intrínsecos e
extrínsecos. Não lhe cabe, entretanto, arguir vícios de consentimento, devendo limitar-se à
verificação de sua natureza, se registrável ou não. Tão logo o título seja protocolizado, faz-
se a prenotação, devendo o Oficial do Registro examiná-lo. Se estiver em ordem, será
devidamente registrado. Havendo exigência a ser satisfeita, o Oficial fará sua indicação por
escrito, tendo o interessado 30 dias para sua regularização. Não se conformando o
apresentando com a exigência do Oficial, será o título, a seu requerimento e com a
declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da LRP). Neste
caso, o prazo de 30 dias permanecerá suspenso até a solução a ser dada pelo juiz da vara de
registros públicos.

Suscitada a dúvida pelo escrivão (suscitante), a pedido do interessado, cujo procedimento é

de jurisdição voluntária (administração pública de interesses privados), será o apresentante
do título (suscitado) cientificado dos seus termos para impugná-la por escrito. O Ministério
Público estadual será ouvido e a dúvida julgada por sentença.

Se procedente, poderão interpor recurso de apelação com efeito suspensivo o interessado, o

MP e o terceiro prejudicado. Se improcedente, não poderá o Oficial apelar, por falta de
legítimo interesse, tendo-a suscitado apenas por dever de ofício. Todavia, poderão fazê-lo o
representante do MP e o terceiro prejudicado. A competência recursal, nesses casos, será
estabelecida pelo regimento interno de cada tribunal. No Estado da Bahia, é competência
das câmaras cíveis isoladas do Tribunal de Justiça. Mantida a sentença de improcedência, o
interessado apresentará de novo os documentos, para que se proceda ao registro (art. 203 da
LRP). Quando é o próprio interessado que peticiona diretamente ao juiz, requerendo a
instauração do procedimento de dúvida (passando, então, a suscitante, e o escrivão a
suscitado), o expediente denomina-se “dúvida inversa”, não prevista na LRP, mas em geral
admitida pelos juízes, por uma questão de economia processual.

Na Comarca de Salvador, por força do art. 56, X, da Lei Estadual 3.731/79 (LOJ-BA), só
existe uma vara competente para os feitos registrais, denominada “Vara de Registros
Públicos e Acidentes do Trabalho”, localizada no 5o andar do Fórum Ruy Barbosa.

d) Territorialidade (princípio específico): É o que exige o registro na circunscrição

imobiliária da situação do imóvel (registro rei sitae). Atentar para o fato de que a escritura,
por seu turno, pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país, mas o registro só
pode ser efetuado no cartório do registro imobiliário da situação do imóvel, o que, sem
dúvida, facilita a pesquisa em torno deste. (art. 169 da LRP).
Nas comarcas situadas na faixa de 150km de largura ao longo da fronteira nacional, o
registro só será feito se previamente autorizado pelo Conselho de defesa Nacional (CF, arts.
20, §2o e 91, §1o, III).

e) Continuidade (princípio específico): somente se admite o registro de um título se a

pessoa que nele aparece como alienante é a mesma que figura no registro como seu
proprietário. Assim, se “A” consta como o proprietário no registro e aliena o seu imóvel a
“B”, que por sua vez transfere a “C”, a escritura outorgada por “B” a “C” somente poderá
ser registrada depois que “B” figurar como dono no registro de imóveis , ou seja, apenas
depois de registrada a escritura outorgada por “A” a “B”. Este princípio está consagrado no
art. 195 da LRP. É de extrema importância para efeito de usucapião, devendo todo
adquirente solicitar do Oficial a chamada “cadeia vintenária do domínio” do imóvel,
vintenária porque 20 anos é o prazo do usucapião extraordinário, previsto no art. 550 do
Código Civil de 1916.

f) Prioridade (princípio específico): este princípio protege quem primeiro registra o seu
título (dormientibus non sucurrit jus). A prenotação assegura a prioridade do registro. Se
mais de um título for apresentado a registro no mesmo dia , será registrado aquele
prenotado em primeiro lugar no protocolo (arts. 191 e 192 da LRP). Caso o interessado não
atenda, em 30 dias, as exigências formuladas pelo escrivão, cessam os efeitos da
prenotação, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem , o título apresentado
em segundo lugar. Se o primeiro apresentante não se conformar com a exigência do Oficial
e requerer a suscitação de dúvida, o prazo ficará prorrogado até o julgamento do referido
procedimento.

g) Especialidade (princípio específico): Por este princípio é exigido minuciosa

individualização, no título, do bem a ser registrado. É o que trata dos dados geográficos do
imóvel, especialmente os relativos às suas metragens e confrontações. Objetiva proteger o
registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus titulares.
Está previsto no art. 225 da LRP.

h) Instância: por este princípio não é permitido ao Oficial proceder os registros de ofício,
mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal (art. 13 da LRP). Até mesmo
a instauração de procedimento de dúvida será feita a requerimento do interessado (art. 198
da LRP).

5. A prática do registro imobiliário

O registro imobiliário é feito nos cartórios extrajudiciais denominados “Cartórios de

Registro de Imóveis e Hipotecas”. Em Salvador: 7 são os cartórios para o registro
imobiliário, um para cada ofício respectivo.

O Cartório do 1o Ofício tem atribuição sobre os imóveis situados na Vitória; o do 2o Ofício

sobre os imóveis do Santo Antônio, Pirajá, Valéria, São Cristovão, Plataforma, Paripe
e Periperi; o do 3o Ofício sobre os de Brotas e São Caetano; 4o Ofício sobre os imóveis
da Conceição da Praia, Pilar, Mares, Penha e Zona das Ilhas da Baía de Todos os Santos; o
do 5o Ofício sobre os imóveis de São Pedro, Santana, Nazaré, Paço e Sé; 6o Ofício sobre
os imóveis de Amaralina e 7o Ofício com atribuição sobre os imóveis de Itapuã.

SERVIÇOS DE PROTESTO DE TÍTULOS (Lei 9.492/97)

“Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o

descumprimento de obrigação originada em títulos ou outros documentos de dívida” (art. 1 o
da Lei 9.492/97).

Esses títulos e documentos comprovam o compromisso entre o credor e o

devedor. Em hipótese de não pagamento está legalmente assegurado o processo de Protesto
Público, formal e solene. Com isso fica caracterizado o descumprimento pelo devedor e
comprovado por um órgão de autoridade e fé pública, com respaldo na legislação, que dá
legitimidade ao protesto e autoridade à seus efeitos.

Os benefícios são inúmeros, pois, com a cobertura na legislação, a

maioria bastante significativa das pessoas que são apontadas oficialmente pelo Serviço de
Protestos comparecem e quitam seus débitos, para evitar transtornos, ações e custos
judiciais.

Porém, é importante saber que esse serviço é igualmente extensivo à

todas pessoas físicas, jurídicas pequenas ou grandes, bancos ou instituições financeiras. É
um direito de todos os cidadãos, que preserva a credibilidade, evita a impunidade e atitudes
de má-fé, restaurando a moralidade e seriedade em qualquer transação comercial.

O título ou documento é apresentado e distribuído (nas comarcas onde

existam mais de 1 tabelionato de protesto). Após a análise dos aspectos formais, o Tabelião
expedirá intimação ao devedor, que terá 3 dias para saldar o débito no próprio tabelionato.
Caso não haja desistência do protesto por parte do apresentante, sustação judicial do
protesto ou pagamento, o protesto propriamente dito será lavrado e registrado.

O protesto do título pode ser lavrado por falta de aceite, por devolução de
duplicatas, por falta de pagamento em seu vencimento, para garantia do direito de
regressivo contra endossantes ou avalistas, ou para finalidade especial de se requerer
falência do devedor.

O protesto de títulos é atribuição dos “Cartórios de Protesto de Títulos

e Documentos”. Em Salvador, 4 são os cartórios de protestos de títulos, um para cada
ofício, todos localizados na Av. Estados Unidos - Comércio.

Obs.: Embora a LOJ/BA, assim como a maioria das LOJ’s, denomine a

serventia com atribuição para o protesto de títulos de “Cartórios” e o seu titular de
“Oficial”, a Lei 9.492/97, que é posterior, faz menção a “Tabelionatos” e a “Tabelião”.
Assim, em que pese a LOJ/BA mencionar “Cartório” e “Oficial”, devemos falar
“Tabelionato” e “Tabelião de Protesto” (aplicação do art. 24, §4o, da Constituição
Federal).

PROTESTO PELO SALDO:

Os débitos parcialmente pagos também podem ser protestados pelo saldo restante.

CORREÇÃO DO VALOR DO TÍTULO:

É somente possível quando admitida em cláusula lançada no contexto do título. Cabe ao

credor fornecer os cálculos da correção do título ao tabelionato de protesto.
TÍTULOS E DOCUMENTOS PROTESTÁVEIS:

Contrato de Câmbio, Cédula de Crédito Comercial , Cédula de Crédito à Exportação,

Cédula de Crédito Industrial, Confissão de Dívida, Cheque (carimbado comprovando a
recusa do pagamento, pelo banco sacado. É imprescindível o endereço e número de
documento do emitente. Em se tratando de conta conjunta, será o protesto tirado em nome
de quem assinou o cheque. O cheque tanto poderá ser protestado no domicílio do Banco
quanto do emitente), Cédula Hipotecária, Conta Judicialmente Verificada, Contrato de
Mútuo, Cédula Rural Pignoratícia Hipotecária, Conta de Prestação da Serviços, Cédula
Rural Hipotecária, Cédula Rural Pignoratícia, Duplicata de Venda Mercantil, Duplicata
Rural, Duplicata Rural de Indicação, Duplicata de Prestação de Serviços, Duplicata de
Prestação de Serviços por Indicação, Letra de Câmbio, Nota de Crédito Comercial, Nota de
Crédito à Exportação, Nota de Crédito Industrial, Nota de Crédito Rural, Nota Promissória,
Nota Promissória Rural, Recibo de Aluguel (apenas contra pessoa jurídica por ser
protestável somente para fins falimentares), Sentença Judicial, Termo de Acordo e
Triplicata de Venda Mercantil

CANCELAMENTO DE PROTESTO(Art. 26 da Lei 9.492/97)

Qualquer pessoa, maior de 21 anos, pode pedir o cancelamento de um protesto em nome

do(a) protestado(a), assinando, para isso, requerimento próprio perante o escrevente do
Tabelionato de Protesto.

Documentos Exigidos:

· Título ou documento de dívida protestado ( aquele que contém o carimbo do tabelionato

no verso ).

· Não sendo possível o título, solicitar ao credor declaração de anuência:

Declarante Pessoa Jurídica:

Declaração, em papel timbrado com o número de identificação da empresa, contendo o

número do título, seu valor e a data de vencimento (se possível, a data do protesto, número
do livro e folhas), na qual a credora expresse sua concordância com o cancelamento do
protesto, assinada pelos representantes legais, devidamente identificados, com firma(s)
reconhecida(s).

Declarante Pessoa Física:

Declaração com a identificação do declarante, contendo o número do título, seu valor e a

data de vencimento (se possível, a data do protesto, número do livro e folhas), na qual o(a)
credor(a) expresse sua concordância com o cancelamento do protesto, com firma
reconhecida.

O cancelamento é efetuado, pelo Tabelionato de Protesto

· no mesmo dia da entrega do título ou documento de dívida

· no dia seguinte se entregue declaração de anuência

sendo expedidas as respectivas certidões ao interessado e às entidades de cadastro de

proteção ao crédito.

Os Tabelionatos de Protesto procedem consulta aos credores em caso de dúvida quanto a

validade da documentação apresentada para o cancelamento.

TABELIONATOS DE NOTAS

Os tabelionatos de notas têm atribuição para lavrar escrituras, procurações

por instrumento público, testamentos públicos, aprovar os testamentos cerrados, abrir e
reconhecer firmas, autenticar documentos etc. Em Salvador, são 14 os tabelionatos de
notas, um para cada ofício de notas: 1o Ofício de Notas (Comércio); 2o Ofício de Notas
(Campo da Pólvora); 3o Ofício de Notas (Campo do Pólvora); 4o Ofício de Notas
(Iguatemi); 5o Ofício de Notas (Comércio); 6o Ofício de Notas (Comércio); 7o Ofício de
Notas (Campo da Pólvora); 8o Ofício de Notas (Calçada); 9o Ofício de Notas (Itaigara); 10o
Ofício de Notas (Barra); 11o Ofício de Notas (Pituba); 12o Ofício de Notas (Brotas); 13o
Ofício de Notas (Comércio) e 14o Ofício de Notas (Iguatemi).