RP 011242

LAUDO DE AVALIAÇÃO
-IMÓVEL COMERCIAL URBANO-
ENDEREÇO
Imóvel localizado na Rua São Francisco Xavier, nº 456, esquina de
Avenida Professor Manuel de Abreu, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ.
CONTRATANTE
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro
RIOPREVIDÊNCIA
Laudo Técnico de Avaliação – LTA 11-0241/2015 - MAIO/2015

FOLHA RESUMO
Nº da Solicitação: O. S. NR: 003/2015
Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel
Endereço do imóvel:
Logradouro: Rua São Francisco Xavier Nº: 456 Bairro: Maracanã
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.550-013
Métodos Utilizados:
 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – Valor de Mercado das Unidades

Hipotéticas de Lojas e Salas Comerciais – a serem utilizados no método involutivo;
 Método Involutivo: Valor do terreno;
 Método de Custo: Valor da Edificação;
 Método Evolutivo: Valor do terreno, valor da edificação e fator de comercialização;
 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo do Imóvel.
Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

R$ 3.220.000,00 (Três milhões, duzentos e vinte mil reais)
Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

R$ 4.864,00/mês (Quatro mil, oitocentos e sessenta e quatro reais por mês)
Classificação quanto à liquidez: Normal de mercado;

Graus de Fundamentação do Laudo: II;
Graus de Precisão do Laudo: II.
______________________________
Arymar Antônio De Andrade – Eng. Civil
CPF: 138.320.188-91 – CREA RJ-34.200/D
Rio de Janeiro, 13 de maio de 2015
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
1. Solicitante
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
2. Interessado / Proprietário
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
3. Finalidade
Alienação de Bens.
4. Objetivo
Determinação do valor de mercado para venda e locação.
5. Objeto da Avaliação
Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano.
Endereço: Rua São Francisco Xavier nº 456 Maracanã
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.550-013
Área construída: 223,54m²
O imóvel comercial urbano está localizado na região da Tijuca, bairro Maracanã, composto
de terreno com loja, edificação construída em 2 pavimentos, com o térreo ao nível do
logradouro, padrão de acabamento simples e em estado de conservação sofrível.
Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se alugado a terceiros.
Tipo de ocupação: Comércio varejista local (marmoraria).
6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

Existem fatores limitantes do terreno, quais sejam:
Decreto 6997 de 30/09/1987: recuos de 3,00m para ambas as frentes e área “non
aedificandi” de 15,00m em média, na divisa com o Rio Joana. Entretanto, assim como incide
imposto sobre o terreno, também é permitido utilizar a área total do terreno, nos cálculos da
ATE. Só não é permitido construir na faixa de recuo do rio.
O estado de conservação geral do imóvel encontra-se em situação ruim, necessitando
reparos de simples a importantes, como pode ser observado na documentação fotográfica.
7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria: 30/04/2015.
7.1) Caracterização da região
7.1.1) Caracterização Física
Trata-se de região inserida na malha urbana do Município do Rio de Janeiro, Região da

Tijuca, Bairro Maracanã, infraestrutura completa, ocupação mista - comercial / residencial
uni e multifamiliar, com padrão de ocupação normal, facilidade de acesso, localizado na
esquina da Rua São Francisco Xavier com a Avenida Professor Manuel de Abreu.
A região é formada por construções de padrão construtivo elevado e possui intenso

tráfego de veículos e pedestres. O padrão de comércio observado é normal, com tipo de
comércio local e atratividade média. A pouca distância dali encontra-se o comércio central
de bairro da Vila Isabel, na Avenida Boulevard Vinte e Oito de Setembro.
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7.1.2) Serviços / Infraestrutura
A região é dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, assim
como redes de água, rede de gás encanado, rede d e energia elétrica (luz e força), rede de
telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, rede de iluminação pública, redes de
escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação asfáltica com guias e sarjetas,
transporte coletivo urbano rodoviário e metroviário (Estação Maracanã – Linha 2), coleta de
lixo, entrega postal.
7.2) Caracterização do imóvel avaliado
Trata-se de imóvel de uso comercial, loja, edificada em dois pavimentos. O terreno está
ao nível do logradouro público. A loja tem área mencionada no item 5 anterior (225,00m²).
De acordo com a Certidão do Registro de Imóveis – Registro Geral da Cidade do Rio de
Janeiro, 10º Ofício do Registro de Imóveis, o imóvel está registrado no Livro 2-AM, fls.
279, Matrícula n.º 23.918.
A edificação do imóvel possui estrutura de concreto armado, padrão de acabamento simples,

idade aparente de 30 anos e encontra-se em estado de conservação que exige reparos de
simples a importantes.
O pavimento térreo é composto de loja e oficina de mármore e tem área construída de

140,00 m²; o pavimento superior tem acesso por uma escada (qu e fica ao lado da
loja voltada para o logradouro) e está dividido em duas partes: a da esquina tem área de
53,00m² e a outra, separada por um pequeno pátio de 11,80m de comprimento, tem área
de 32,00m².
Foi observado o acabamento do imóvel em estudo como segue:
 Fachada: revestida com massa única, tinta látex e esquadrias de aço;

 Pisos: ladrilhos de mármore (pontas de estoque) e piso cimentado;
 Paredes: tinta látex sobre bloco à vista;
 Tetos: laje pré-moldada aparente;
 Banheiros: parede azulejada, piso em ladrilho de mármore, aparelhos de louça branca.
8. Diagnóstico do Mercado
O município do Rio de Janeiro tem população superior a 5.000.000 habitantes. A região da

Tijuca, onde se localizam os imóveis avaliados, é uma das melhores da cidade, em se
tratando de qualidade de vida.
A exemplo do que vem ocorrendo em São Paulo, a valorização imobiliária do Rio de Janeiro
que crescia em altos percentuais nos últimos anos, agora tem crescimento inferior a inflação.
Os incentivos antes concedidos aos setores varejistas, agora não são mais concedidos,
reduzindo as vendas destes setores a níveis alarmantes. As medidas de caráter restritivo,
com aumento de impostos e redução de crédito, têm o objetivo de forçar a volta da
produção dos setores importantes da economia do país.
O imóvel avaliando possui padrão construtivo inferior ao padrão médio da região da

Tijuca. Mesmo assim, devido à sua localização e por ser de esquina, o comerciante se
interessa por ele. Por outro lado, o terreno do imóvel está subaproveitado. Atualmente o
aproveitamento é inferior a 10% do seu potencial legal e de mercado.
Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é

classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.
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9. Metodologia empregada
Métodos empregados:
A) Unidades Hipotéticas de lojas e salas comerciais: Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado
Os valores das unidades hipotéticas de lojas e salas comerciais foram obtidos com a
utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento
estatístico científico dos dados de mercado: utilização de regressão linear, conforme
recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento

estatístico por fatores.
B) Imóvel: Método Evolutivo.
Para obter o valor do imóvel foi utilizado o “Método Evolutivo”, através do seguinte proecsso:
1) Terreno – Método Involutivo: baseado na receita de vendas do aproveitamento

mais eficiente do terreno, descontadas as despesas de construção, despesas
financeiras da construção, despesas de promoção, administração e vendas e o lucro
líquido da incorporação, entendendo-se o saldo restante como o valor do terreno,
conforme recomenda a NBR 14.653, parte 2, versão de 2011.
2) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o
“Método de Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, der
acordo com a norma:
C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para
Sinduscon: CUB de abril de 2015 CSL8-N;
OE: elevadores = 0,00;
OI: instalações especiais = 0,00;
OFe: fundações especiais = 0,00;
OFd: fundação direta = contida no CUB;
A: custo da administração da obra: BDI calculado;
F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;
L: lucro do incorporador: BDI calculado.
As áreas dos subsolos foram convertidas em áreas equivalentes à base de 0,50.
A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de

Ross-Heidecke, para k = f (reparos simples a importantes) e para Idade = 30 anos,
aplicados à fórmula: D = (1-k) CD
3) Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde

FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;
VI: Valor do imóvel estimado de acordo com o mercado ≈ 5% de acréscimo.
VT: valor do terreno;
VB: valor da edificação.
Observação: O VI foi estimado de acordo com a curva de crescimento de imóveis
nos últimos 12 meses, que fica no entorno de 5%. Fonte FIPE-ZAP.
C) Valor Locativo de Loja – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

O valor locativo da loja foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado”, com tratamento estatístico por fatores dos dados coletados no
mercado imobiliário local, conforme recomenda a NBR 14653, partes 1 e 2. Foi
utilizado o software “INFER-32”.
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10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados
Período de pesquisa: de 30/04/2015 a 15/06/2015.
Tratamento dos Dados: INFER 32
A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Universo da Pesquisa: foi pesquisado todo o território da região da Tijuca (como é
conhecida no mercado imobiliário);
Tipos de Imóveis: Foram pesquisados dois tipos de imóveis: lojas de frente de rua, de
preferência com áreas acima de 50m², como também superiores a 100m²; salas
comerciais de preferência em 1ª locação, com áreas variando de 20m² a 42m².
Tipos de Valores: Foram pesquisadas lojas e salas comerciais para compra e venda.
Foram pesquisadas, também, lojas para locação.
Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das
características dos imóveis apresentados pelo anunciante e apenas foram retirados termos
que não acrescentam nada na caracterização da amostra.
Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada da loja
ou do prédio e outro foto do interior do imóvel, loja ou sala, para propiciar uma melhor
avaliação da amostra de mercado.
Modelo Estatístico – Venda e Locação:
O valor de mercado para locação de lojas e para venda de lojas e salas comerciais foram
obtidos através de Tratamento Estatístico por fatores, com 06 (seis) elementos de salas
comerciais e 12 (doze) elementos de lojas, tanto para venda quanto para locação,
coletados e efetivamente utilizados, tanto para lojas como para salas comerciais,
atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido consideradas as seguintes
variáveis:
Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

Variáveis Independentes:
Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. Para venda foram
descontados 20% do valor anunciado e para locação foram descontados 10% do valor
anunciado
Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do avaliando para adequação do
seu valor por diferença de área, admitindo-se dois patamares: até 30% de diferença para
mais ou para menos; acima de 30% para mais e para menos.
Local: Foi consultada a Planta Genérica de Valores da Prefeitura do Rio de Janeiro, que
disponibiliza em seu portal, sempre atualizados, os valores de VR (para imóveis
residenciais com edificação), VC (para imóveis comerciais com edificação) e V0 (para
terrenos), com a finalidade de obter o VC para utilização nos cálculos avaliatórios. Como
ocorreu uma grande distorção, levando os resultados a se mostrarem inconclusivos,
preferimos, de forma isenta e subjetiva, indexar os valores unitários das amo stras
coletadas. Apenas o índice avaliando precisou ser testado até encontrar o ponto de
equilíbrio entre o valor testado e as amostras
Número de Dados de mercado utilizados:

Lojas para compra e venda: 12 elementos efetivamente utilizados;
Lojas para aluguel: 12 elementos efetivamente utilizados;
Salas Comerciais para compra e venda: 6 elementos efetivamente utilizados.
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11. Especificação da Avaliação
O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de

processo de regressão linear / inferência estatística, e os resultados enquadrados nos
seguintes níveis de fundamentação e precisão:
A avaliação do Valor de Mercado de Lojas de frente de rua foi efetuada por Inferência
Estatística e resultou no GRAU III em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO POR FATORES

GRAU
Item Descrição
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando Lj-Sl
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados Lj Sl
3 Identificação dos dados de mercado Lj- Sl
4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores Lj-Sl
TOTAL 11
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO P/FATORES

GRAUS III II I
Pontos Mínimos Lj Sl
Itens Obrigatórios X
Enquadramento X
GRAU DE PRECISÃO - REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS
DESCRIÇÃO
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da
≤30% ≤40% ≤50%
estimativa de tendência central
Lojas: (7.123,64 – 6.762,41)/6.943,13 5%
Salas Comerciais: (6.799,98 – 6.771,41)/6.785,69 1%
A avaliação do Valor de Mercado do Terreno foi efetuada pelo método involutivo e resultou no
grau II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

Ite GRAU
Descrição
m III II I
1 Nível de detalhamento do projeto hipotético X
2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético X
3 Estimativa dos custos de produção X
4 Prazos X
5 Taxas X
6 Modelo X
7 Análise setorial e diagnóstico de mercado X
8 Cenários X
9 Análises de sensibilidade do modelo X
TOTAL 22
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ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente X
Enquadramento X
A avaliação do Valor de Custo da Edificação foi efetuada pelo método de custo e resultou no
grau II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS

GRAU
Item Descrição
III II I
1 Estimativa do custo direto – CUB - SINDUSCON X
2 BDI - Calculado X
3 Depreciação física – Ross-Heidecke X
TOTAL 7
ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO

GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
TOTAL X
A avaliação do Valor de Mercado do Imóvel pelo Método Evolutivo, que é uma conjugação do
método involutivo (valor do terreno), Método de Custo (valor da edificação), acrescidos do
Fator de Comercialização, resultou no GRAU II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO

GRAU
Item Descrição
III II I
1 Estimativa do valor do terreno – método involutivo X
2 Estimativa dos custos de reedição – método de custo X
3 Fator de Comercialização – inferido em mercado semelhante X
TOTAL 7
ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO

GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
TOTAL X
A avaliação do valor locativo de lojas foi efetuada pelo Tratamento Científico e resultou no
GRAU III em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA TRATAMENTO POR FATORES - VALOR LOCATIVO

GRAU
Item Descrição
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores X
TOTAL 10
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ENQUADRAMENTO DO LAUDO - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - TRATAMENTO P/FATORES
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios X
Enquadramento X
GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS
DESCRIÇÃO
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da
≤30% ≤40% ≤50%
estimativa de tendência central
Lojas: (44,68 – 28,89)/36,78 43%
12. Resultado da Avaliação e Data de Referência
Valor de mercado para venda (alienação):
R$ 3.220.000,00 (Três milhões, duzentos e vinte mil reais)
Valor de mercado para locação:
R$ 4.864,00/mês (Quatro mil, oitocentos e sessenta e quatro reais por mês)
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

l ocal, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas carac-
terísticas físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imo-
biliário.
13. Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações comple-
mentares importantes.
14. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 07 (sete) folhas
impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.
Rio de Janeiro, 13 de maio de 2015.
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade

CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
AV. PROF. MANUEL DE ABREU – P/GRAJAÚ AV. PROF. MANUEL DE ABREU – P/MARACANÃ
R. S. FRANCISCO XAVIER –P/CENTRO R. S. FRANCISCO XAVIER – P/VILA ISABEL
VISTA GERAL DA EDIFICAÇÃO VISTA DA LOJA DA MARMORARIA
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ASPECTOS DO ESCRITÓRIO ASPECTOS DO ESCRITÓRIO
ASPECTOS DO ESCRITÓRIO ASPECTOS DA ESCADA
LAJES PADRÃO – EXCETO ESCRITÓRIO ASPECTOS DA OFICINA
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ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS
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ANEXO III – A. R. T.
O recolhimento da ART contemplará os serviços de avaliação dos 3 (três)

imóveis da ordem de serviço O.S. NR: 003/2015 e deverá ser entregue no
último dos serviços de avaliação.
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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE SALAS COMERCIAIS
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LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE LOJAS
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LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE LOJAS PARA ALUGAR
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ANEXO V – AMOSTRAS PARA VENDA
AMOSTRAS DE SALAS COMERCIAIS
Amostra 01
Tipo de Imóvel Sala Comercial
Localização Rua Visconde de Santa Isabel, 20, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
sala comercial de frente, 2 ambientes, telefone, internet, vaga na escritura, vaga
Descrição para visitantes, prédio moderno, segurança, circuito TV, sala convenções, junto à
Praça Barão de Drummond
Área 32,00m²
Preço de Venda R$ 190.000,00
Valor Unitário R$ 5.937,50/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte Alcides – 15/06/2015
Contato (21) 99994.4276
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
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Amostra 02
Localização Av. 28 de Setembro, 389, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Prédio excelente, portaria com catracas, circuito TV, recepção ampla, elevadores
novos, sala comercial pronta com divisórias e ar condicionado em
funcionamento. Composta de: Hall, lavabo, recepção, ambulatório, consultório,
Descrição
sala frente, vista livre, vaga escriturada, acesso de cadeirantes, (4 vagas uso
rápido 20 minutos embarque e desembarque). Documentação OK apta para
financiamento.
Área 32,00M²
Fonte BRASIL BROKERS ÉTICA – AFONSO PENA – Jô Lopes – 12/06/2015
Contato (21) 2112.6999 / 99374.8409
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 03
Localização Rua Barão de São Francisco, 322, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Rua Barão de São Francisco, próximo à Praça Barão de Drummond. Sala de
Descrição fundos, vista livre, clara e arejada. Piso duraflor, recepção, banheiro e sala.
Segurança 24h, estacionamento para visitantes e acesso a deficiente.
Área 30,00m²
Fonte APSA VENDAS - Ricardo – 15/06/2015
Contato (21) 2303.1857
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
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Amostra 04
Localização Rua Mariz e Barros, 1001, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ
Boa localização, próximo ao Extra. Sala comercial com vaga na escritura. Prédio
Descrição
com excelente apresentação, próximo do metrô!
Área 32,00m²
Fonte LINCE IMOBILIÁRIA SAENZ PENA – Sérgio Moreira – 15/06/2015
Contato (21) 2570.9444 / 99829 3394 / 98829 1877
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 05
Localização Rua Souza Franco, 259, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Próximo à 28 de Setembro, padrão comercial, sala ampla muito bem arejada,
Descrição frente, toda em porcelanato, hall para recepção, banheiro, documentação
perfeita, aceita financiamento, vaga na escritura.
Área 40,00m²
Fonte LINCE IMOBILIÁRIA – Michael Douglas – 12/06/2015
Contato (21) 99365.2066
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
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Amostra 06
Localização Rua Mariz e Barros, 1001, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Rua Mariz e Barros, próximo à Rua São Francisco Xavier. Recepção, banheiro,
copa, salão, unidade de frente em ótimo estado de conservação e 1 vaga de
Descrição garagem. Sol da manhã e vista para o Cristo Redentor. Prédio comercial
c/elevadores digitais, segurança por sistema de monitoramento CFTV,
administração própria e andares de garagem coberta e descoberta
Área 31,00m²
Fonte TRADICY TAUNAI IMOBILIÁRIA LTDA – Geraldo – 15/06/2015
Contato (21) 2212.4266
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
AMOSTRAS DE LOJAS
Amostra 01
Tipo de Imóvel Loja
Localização Rua Alberto de Siqueira, 5, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Tijuca - próximo ao metrô Afonso Pena, loja de 120m², 2 lojas em uma, 2
Descrição vitrines. Loja de rua reformada, para diversos ramos de comércio e também para
investimento. Loja, jirau de 24m², 02 banheiros um em cada piso.
Área 120,00m²
Preço de Venda R$1.600.000,00
Fonte R SOARES TIJUCA – Marcos Leite – 12/06/2015
Contato (21) 2569.9272
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
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Amostra 02
Localização Rua Sergipe, 7-A, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ
Loja de frente rua, reformada, 70 m². Ótimo investimento. Documentação
100%. Loja com 70 m², jirau, banheiro e bancada com tanque. Excelente
Descrição
localização, entre metrô São Cristóvão e Praça da Bandeira. Facilidade de
estacionar.
Área 70,00m²
Fonte CORRETOR ANTONIO LUIZ – 11/06/2015
Contato (21) 7844-3998
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 03
Localização Rua Barão de Iguatemi, 184, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ
Vendo uma bombonière e um depósito de bebidas juntos, com todo o
Descrição equipamento, estoque, clientela e os dois imóveis na praça da bandeira, próximo
a 18 DP
Área 100,00m²
Fonte JORGE WILSON – proprietário – 12/06/2015
Contato (21) 2143.2238
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 28 de 60

Amostra 04
Tipo de Imóvel Casa Comercial
Localização Avenida Maracanã, 603, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Imóvel na Av. Maracanã, esquina de Severino Brandão, 40, excelente para Sede,
Descrição Consultório, Academia etc.. Próximo do Maracanã e da Praça Saenz Pena, com
06 salas, recepção, garagem, ar condicionado. Direto com o proprietário.
Área 105,00m²
Fonte SR. EUDO SANTOS COSTA – Proprietário – 11/06/2015
Contato (21) 98638.5859
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 05
Localização Rua Barão de Mesquita, 733, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Excelente localização, Rua Barão de Mesquita, próximo a Rua Uruguai, loja frente
Descrição de rua, 70m², com jirau, em excelente estado. Composto de 2 salas, cozinha,
banheiro.
Área 70,00m²
Fonte SOCIETÀ IMÓVEIS COMPRA E VENDA – Antonio – 12/06/2015
Contato (21) 3177.0066
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 29 de 60

Amostra 06
Localização Rua Gonzaga Bastos, 20, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Tijuca, Rua Gonzaga Bastos, com frente também para a Rua Tomaz Coelho,
Descrição junto quartel da PE, próximo Shopping Tijuca, excelente loja de rua, 73m², com
jirau de 30m² e banheiro. Isenta de condomínio, vazia, documentação ok.
Área 73,00m²
Fonte OLIVER IMÓVEIS - Renato – 12/06/2015
Contato (21) 97959.4543
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 07
Localização Rua General Canabarro, 55, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ
Loja de rua próximo à Rua São Francisco Xavier, na altura do Colégio Militar,
Descrição com 173m², banheiro social, refeitório. Possui uma vaga de garagem, pé direito
alto e formato retangular. Serve para banco, mercado, hortifruti, restaurante.
Área 173,00m²
Preço de Venda R$ 1.600.000,00
Fonte SÉRGIO CASTRO – Paulo César – 12/06/2015
Contato (21) 2292.0080
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 30 de 60

Amostra 08
Localização Rua Campos Sales, 136, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Localização inquestionável, colado ao metrô, ideal para padaria, restaurante ou
Descrição
similares. Já tem autorização da prefeitura. Perto das vias de acesso da região.
Área 215,00m²
Fonte MIGUEZ IMOBILIÁRIA – 12/06/2015
Contato (21) 2566.4000
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 09
Tipo de Imóvel Loja (nova)
Localização Rua Barão de Mesquita,796, Andaraí, Rio de Janeiro, RJ
Loja na esquina das Ruas Barão de Mesquita e Rua Maxwell. São 2 Salas com 2
Descrição banheiros, não tem condomínio, 65m² de área, beira de rua. Aluguel R$
1.500,00. Documentação em perfeita ordem.
Área 65,00m²
Fonte LINCE IMOBILIÁRIA – Michael Douglas – 12/06/2015
Contato (21) 99365.2066
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 31 de 60

Amostra 10
Localização Rua Barão de Mesquita, 921, Grajaú, Rio de Janeiro, RJ
Loja na esquina da Rua Ferreira Pontes. Prédio comercial de 2 pisos, com loja no
Descrição
térreo e demais dependências no piso superior. Área total: 169 m².
Área 169,00m²
Fonte EDNA – 12/06/2015
Contato (21) 98875.0861
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 11
Localização Rua José Higino, 285-A, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
O prédio fica na esquina da Rua Conde de Bonfim. A Loja fica na Rua José
Higino, junto à saída da Estação Uruguai do metrô. Não tem condomínio. A loja
Descrição
está fechada, vazia, em bom estado de conservação. Serve para toda atividade
comercial, exceto boteco, lavanderia, escola de música ou de dança.
Área 180,00m²
Fonte JOSÉ PEREIRA – 12/06/2015
Contato (21) 99931.5049
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 32 de 60

Amostra 12
Localização Rua Silva Pinto, 49, esquina de 28 de Setembro, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Bonita loja na 28 de Setembro, esquina com Silva Pinto, toda com vidro
temperado, porta de aço automática, ar condicionado, 01 banheiro. No mezanino
Descrição
uma cozinha, e sala para estoque, local de bom movimento. Investidores, a loja
encontra-se alugada para uma Ótica.
Área 48,00m²
Fonte ABEL IMÓVEIS – Dina – 12/06/2015
Contato (21) 97152.1604
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE VENDA
A - VALOR DE SALAS – TRATAMENTO POR FATORES
Amostra
Nº Am. V. Unit. Fonte Local Área V. Homog.
1 5.937,50 0,80 1,35 1,06 6.797,25
2 8.437,50 0,80 0,95 1,06 6.797,25
3 5.666,67 0,80 1,42 1,05 6.759,20
4 9.687,50 0,80 0,83 1,06 6.818,45
5 6.250,00 0,80 1,28 1,06 6.784,00
6 9.838,71 0,80 0,81 1,06 6.758,01
Descrição das Variáveis

Valor a avaliar :
• V. Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização.
Valores e coeficientes de homogeneização :

• V. Unit. : Valor unitário em reais por metro quadrado.
• Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem de negociação - fonte: 0,80.
• Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando – Index V. Unit..
• Área : Adequação do valor do imóvel por diferença de área.
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Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra :6
Nº de graus de liberdade :5
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

V. Homog. 6785,69 23,7117 0,35%
Número mínimo de amostragens : 2.
Dispersão em Torno da Média
Estatísticas Gerais
Número de elementos .............. : 6
Graus de liberdade ................... : 5
Valor médio ............................. : 6785,6933
Mediana .................................. : 6791,5877
Moda ...................................... : 6786,2153
Variância ................................ : 468,5405
Desvio padrão .......................... : 21,6457
Desvio médio ........................... : 18,6233
Variância (não tendenciosa) ..... : 562,2486
Desvio padrão (não tend.) ........ : 23,7117
Coef. de variação ..................... : 0,349%
Valor mínimo ........................... : 6758,0100
Valor máximo .......................... : 6818,4500
Amplitude ............................... : 60,4400
Número de classes .................. : 3
Intervalo de classes ................. : 20,1466
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada ótima
LTA 11-0241/2015 Página 34 de 60

Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 6785,6933
Momento central de 3ª ordem : -263,5360
Momento central de 4ª ordem : -43,9226
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,0259 0 0
Curtose -3,0002 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 6758,0100 6778,1566 1 16,67 6759,2000
2 6778,1566 6798,3033 3 50,00 6792,8333
3 6798,3033 6818,4500 0 0,00 6818,4500
Histograma
Ogiva de Frequências
LTA 11-0241/2015 Página 35 de 60

Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas

Critério de saneamento :
Valor crítico da tabela de Chauvenet : Vc = 1,7200

Intervalo de +/- Vc x (desvio padrão)) em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
Gráfico de Representação do Saneamento
Distribuição dos Desvios Normalizados

Distribuição de % de Amostragens no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 50,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
6 6758,0100 0,1215 0,1667 0,1215 0,0451
3 6759,2000 0,1319 0,3333 0,0347 0,2014
5 6784,0000 0,472 0,5000 0,1382 0,0284
1 6797,2500 0,687 0,6667 0,1870 0,0203
2 6797,2500 0,687 0,8333 0,0203 0,1463
4 6818,4500 0,916 1,0000 0,0830 0,0835
Maior diferença obtida : 0,2014

Valor crítico : 0,4100 (para o nível de significância de 20 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 20 %, aceita-
se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é

realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das
avaliações pelo método comparativo.
LTA 11-0241/2015 Página 36 de 60

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. :3

Número de elementos negativos . :3
Número de sequências ................. :4
Média da distribuição de sinais .... :3
Desvio padrão .................................. : 1,225
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior ...: 0,4564

Limite superior . : -0,4564
Intervalo para a normalidade:
[-0,8415 , 0,8415] (para o
nível de significância de 20%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese

da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ........... : 0,0000

Valor z (crítico) .................. : 0,8415
(para o nível de significância de 20%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula,

podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios
em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
LTA 11-0241/2015 Página 37 de 60

Reta de Normalidade
Formação dos Valores

Estima-se o Valor Unitário da
Sala em = R$ 6.785,69/m²
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 6.771,41/m²
Máximo: R$ 6.799,98/m²
Para uma Área de 21,50 m², teremos:
Valor obtido = R$ 145.892,41
Valor mínimo = R$ 145.585,24
Valor máximo = R$ 146.199,58
De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o

valor de mercado unitário de salas comerciais, em junho de 2015, é de:
R$ 6.785,69/m²
Valor de mercado da sala: R$ 6.785,69/m² x 21,50m² ≈ R$ 146.000,00
Grau de Precisão: 6.799,98 – 6.771,41 = 28,57/6.785,69 = 0,42% < 30%
GRAU I
LTA 11-0241/2015 Página 38 de 60

B - LOJAS – TRATAMENTO POR FATORES
Amostra
Nº Am. V. Unit. Fonte Local -Vc Área V. Homog.
1 13.333,33 0,80 0,65 1,05 7.280,00
2 4.571,43 0,80 1,88 0,96 6.600,41
3 7.900,00 0,80 1,09 1,00 6.888,80
4 8.751,43 0,80 1,00 1,01 7.071,16
5 9.285,71 0,80 0,93 0,96 6.632,23
6 7.191,78 0,80 1,20 0,92 6.351,78
7 9.248,55 0,80 0,93 1,07 7.362,59
8 10.232,56 0,80 0,84 1,10 7.563,91
9 5.230,77 0,80 1,64 0,95 6.519,63
10 7.692,31 0,80 1,12 1,07 7.374,77
11 8.333,33 0,80 1,03 1,08 7.416,00
12 11.458,33 0,80 0,75 0,91 6.256,25
Valor a avaliar :

• V. Unit. : Valor unitário em reais por metro quadrado.

• Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem de negociação - venda: 0,80.
• Local -Vc : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando – Index. V. Unit.
• Área : Adequação do valor do imóvel por diferença de área.
Nº de elementos da amostra : 12
Nº de graus de liberdade : 11
V. Homog. 6943,13 459,1519 6,61%
LTA 11-0241/2015 Página 39 de 60

Valor médio ............................. : 6943,1275
Mediana .................................. : 6910,0800
Moda ...................................... : 7377,1014
5
Variância ................................ : 1,9325x10
Desvio padrão .......................... : 439,6045
Desvio médio ........................... : 401,6108
5
Variância (não tendenciosa) ..... : 2,1082x10
Coef. de variação ..................... : 6,613%
Valor mínimo ........................... : 6256,2500
Valor máximo .......................... : 7563,9100
Amplitude ............................... : 1307,6600
Momentos Centrais
5
Momento central de 2ª ordem : 1,9325x10
7
Momento central de 3ª ordem : -1,1479x10
5
Momento central de 4ª ordem : -9,5662x10
Assimetria -0,1351 0 0
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
1 6256,2500 6583,1650 3 25,00 6375,8866
2 6583,1650 6910,0800 3 25,00 6707,1466
3 6910,0800 7236,9950 1 8,33 7071,1600
4 7236,9950 7563,9100 4 33,33 7399,4540
Histograma
LTA 11-0241/2015 Página 40 de 60



LTA 11-0241/2015 Página 41 de 60

Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 66,67 %
-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
12 6256,2500 0,0673 0,0833 0,0673 0,0160
6 6351,7800 0,0989 0,1667 0,0155 0,0677
9 6519,6300 0,1782 0,2500 0,0115 0,0718
2 6600,4100 0,2277 0,3333 0,0222 0,1056
5 6632,2300 0,2492 0,4167 0,0841 0,1674
3 6888,8000 0,453 0,5000 0,0362 0,0470
4 7071,1600 0,610 0,5833 0,1098 0,0264
1 7280,0000 0,768 0,6667 0,1850 0,1017
7 7362,5900 0,820 0,7500 0,1528 0,0695
-3
10 7374,7700 0,826 0,8333 0,0764 6,9199x10
11 7416,0000 0,848 0,9167 0,0151 0,0681
-3
8 7563,9100 0,912 1,0000 4,8512x10 0,0881



LTA 11-0241/2015 Página 42 de 60

Desvio padrão .................................. : 1,732
(desvios em torno da média) :
Limite inferior ...: 0,9083

Limite superior . : 0,3028
[-0,8415 , 0,8415] (para o
nível de significância de 20%)

Teste de Sinais

Valor z (crítico) .................. : 0,8415

Reta de Normalidade
LTA 11-0241/2015 Página 43 de 60

Estima-se o Valor Unitário da
Loja em = R$ 6.943,13/m²

Mínimo: R$ 6.762,41/m²
Máximo: R$ 7.123,84/m²
Valor obtido = R$ 745.691,89
Valor mínimo = R$ 726.282,90
Valor máximo = R$ 765.100,89

valor de mercado unitário de lojas, em junho de 2015, é de: R$ 6.943,13/m²
Valor de mercado da sala comercial: R$ 6.943,13/m² x 107,40m² ≈ R$ 746.000,00
Grau de Precisão: 7.123,84 – 6.762,41 = 361,43/6.943,13 = 5,21% < 30%
GRAU I
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ANEXO VII – PESQUISA DE MERCADO DE ALUGUEL DE LOJAS
Amostra 01
Localização Rua Teixeira Soares, 131-A, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ
Excelente loja. Frente: 5 m, profundidade: 30 m, área: 150 m². 3 Portas de
Descrição aço e 2 entradas. Salão com Jirau, tudo com ar condicionado. Banheiro e
Copa.
Área 150,00m²
Preço de Aluguel R$ 6.000,00/mês
Valor Unitário R$ 40,00/m²/mês
Fonte RECREIO OFFICE – Samara em 10/06/2015
Contato (21) 97271-8080
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 02
Localização Rua Teodoro da Silva, 335, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Rua Teodoro da Silva, próximo à Rua Visconde de Abaeté, frente ao ponto de
Descrição ônibus onde param diversas linhas. Movimento intenso de veículos o dia todo
e grande fluxo de pessoas. Salão, banheiros, copa e escritórios.
Área 100,00m²
Fonte MARCELO GREIF – Cristina em 10/06/2015
Contato (21) 7830-6519
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 45 de 60

Amostra 03
Localização Rua Duque de Caxias, 68-A, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Rua Duque de Caxias, esquina com Rua Torres Homem. Loja de frente de
Descrição
rua, com jirau, 2 banheiros e cozinha.
Área 100,00m²
Fonte IMOBILIÁRIA F & F – Juliene em 10/06/2015
Contato (21) 2575-0880
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 04
Localização Rua Barão de Mesquita, 940, Grajaú, Rio de Janeiro, RJ
Loja de frente de rua, junto ao Largo do Verdun, com 5 m de frente, duas
Descrição portas de ferro e área para vitrine, 24 m de profundidade, reta, pé direito
alto, com instalações sanitárias, área reservada e de circulação.
Área 120,00m²
Fonte SR. DINIZ – Proprietário – 12/06/2015
Contato (21) 98164.5980
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 46 de 60

Amostra 05
Localização Rua Moraes e Silva, 176, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ
prédio comercial composto de loja no primeiro andar e sala no segundo
andar, 4 banheiros, 2 cozinhas, área, 2 vagas na garagem e jardim.
Descrição
totalmente reformado e excelente localização na Tijuca (esquina com a Rua
São Francisco Xavier).
Área 250,00m²
Condições Alugado recentemente
Fonte LISSA GOMES – 10/06/2015
Contato (21) 99532.7499
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 06
Localização Rua Silva Pinto, 31, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Loja tipo galpão na Rua Silva Pinto, próximo da Av. 28 de Setembro, pé
direito alto, funciona uma serralheria podendo ser outro tipo de comércio.
Descrição
Local de bom movimento, 2 mezaninos, sendo 01 no início e outro no fundo
da loja.
Área 180,00m²
Fonte DINA – 10/06/2015
Contato (21) 3248.7455
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 47 de 60

Amostra 07
Localização Praça da Bandeira, 305, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ
Loja de revenda de automóveis, de frente para a praça, portão elétrico, dois
Descrição
banheiros, dois escritórios
Área 200,00m²
Fonte ADERITO PEREIRA FERREIRA – 10/06/2015
Contato (21) 7877.6409
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 08
Localização Rua Luiz Gama, 5, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ
Loja com dois pavimentos, 140 m² úteis, beira de calçada. Próximo a
Descrição Universidade, Maracanã. Polo comercial. Cozinha industrial, Bar, demais
dependências.
Área 120,00m²
Fonte NOVOS CARIOCAS IMÓVEIS – 11/06/2015
Contato (21) 96900.9585
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 48 de 60

Amostra 09
Localização Av. 28 de Setembro, ao lado do 413, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Grande Loja, nova, 1º locação, 130 m² úteis c/ 4,50 m de fachada por 29 m
Descrição de profundidade, com pé direito de 6 metros. Tudo novo, sem condomínio ou
luvas.
Área 130,00m²
Contato (21) 96900.9585
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 10
Localização Rua Carmela Dutra, 5, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Alugo ótima loja com aprox. 100 m² . Localização privilegiada, Rua Carmela
Descrição Dutra próximo a Rua Conde de Bonfim. serve para pet shop, clinicas , bazar,
alimentos, fitness e etc.
Área 100,00m²
Fonte MARCO MOUTINHO – 11/06/2015
Contato (21) 98875.0861
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
LTA 11-0241/2015 Página 49 de 60

Amostra 11
Localização Rua Barão de Mesquita, 560, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Loja com 100 m² úteis de salão, escritório no mezanino e 100 m², na área
Descrição externa ao ar livre gradeada. Loja de beira de calçada, sol nascente, na parte
mais movimentada da Rua Barão de Mesquita, próxima à Uruguai
Área 100,00m²
Condições Alugado recentemente
Contato (21) 96900.9585
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
Amostra 12
Localização Rua Antonio Basílio, 95, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Na esquina da Rua Pinto de Figueiredo e colado a Saenz Pena, loja duplex,
Descrição ótimo estado, 3 salas, 3 banheiros, ar condicionado split, sem luvas, sem
Corretor, direto proprietário
Área 240,00m²
Fonte CARRAZZONI – 11/06/2015
Contato (21) 97145.1968
Pesquisador Arymar
Data Junho de 2015
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ANEXO VIII – TRATAMENTO DOS DADOS DE ALUGUEL
Amostra
Nº Am. V. Unit. Fonte Local Padrão Área V. Homog.
1 40,00 0,90 0,75 0,85 0,95 21,80
2 30,00 0,90 1,00 0,85 0,90 20,65
3 20,00 0,90 1,50 0,85 0,90 20,65
4 54,17 0,90 0,56 0,85 0,93 21,58
5 32,00 1,00 0,94 0,77 1,03 23,86
6 47,22 0,90 0,64 0,85 0,95 21,96
7 22,50 0,90 1,30 0,85 0,97 21,70
8 37,50 0,90 0,79 0,85 0,93 21,08
9 61,54 0,90 0,48 0,85 0,93 21,02
10 69,00 0,90 0,43 0,85 0,90 20,43
11 60,00 1,00 0,50 0,85 0,90 22,95
12 50,00 0,90 0,60 0,85 1,02 23,41

Valor a avaliar :
• V. Unit. : Valor Unitário em reais por metro quadrado.
• Fonte : Adequação do valor da amostra para desconto da margem de negociação.
• Local : Transposição da amostra para o local do avaliando – índex. V.Unitário.
• Padrão : Adequação do valor das amostras por padrão construtivo.
• Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.
Nº de elementos da amostra : 12
Nº de graus de liberdade : 11

V. Homog. 21,76 1,1228 5,16%
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Valor médio ............................. : 21,7575
Mediana .................................. : 21,5018
Moda ...................................... : 21,1445
Variância ................................ : 1,1557
Desvio padrão .......................... : 1,0750
Desvio médio ........................... : 0,8654
Variância (não tendenciosa) ..... : 1,2608
Coef. de variação ..................... : 5,161%
Valor mínimo ........................... : 20,4300
Valor máximo .......................... : 23,8600
Amplitude ............................... : 3,4300
Momentos Centrais

Assimetria 0,6530 0 0
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
LTA 11-0241/2015 Página 52 de 60

1 20,4300 21,2875 5 41,67 20,7659
2 21,2875 22,1450 4 33,33 21,7600
3 22,1450 23,0025 1 8,33 22,9500
4 23,0025 23,8600 1 8,33 23,6349
Histograma
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Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 66,67 %
-1,64; +1,64 89,9 % 91,67 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
10 20,4300 0,1186 0,0833 0,1185 0,0352
-3
3 20,6500 0,1620 0,1667 0,0786 4,6764x10
-3
2 20,6500 0,1620 0,2500 4,6764x10 0,0880
-3
9 21,0200 0,2557 0,3333 5,6551x10 0,0776
8 21,0800 0,273 0,4167 0,0602 0,1435
4 21,5800 0,437 0,5000 0,0205 0,0628
7 21,7000 0,480 0,5833 0,0204 0,1037
1 21,8000 0,515 0,6667 0,0682 0,1515
6 21,9600 0,572 0,7500 0,0951 0,1784
11 22,9500 0,856 0,8333 0,1058 0,0225
12 23,4100 0,929 0,9167 0,0961 0,0127
5 23,8600 0,969 1,0000 0,0527 0,0305
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Desvio padrão .................................. : 1,732
(desvios em torno da média):
Limite inferior ...: -0,8328

Limite superior . : -1,4574
[-0,8415 , 0,8415] (para o nível
de significância de 20%)
Teste de Sinais

Valor z (crítico) .................. : 0,8415
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Reta de Normalidade

Estima-se o Valor Unitário de Locação
da Loja em = R$ 21,76/m²/mês

Mínimo: R$ 21,32/m²/mês
Máximo: R$ 22,20/m²/mês
Valor obtido = R$ 4.863,67/mês
Valor mínimo = R$ 4.764,88/mês
Valor máximo = R$ 4.962,46/mês

valor locativo unitário de lojas de frente de rua, em junho de 2015, é de:
R$ 21,76/m²/mês
Valor locativo da sala: R$ 21,76/m²/mês x 223,54m² ≈ R$ 4.864,00
Grau de Precisão: 22,20 – 21,32 = 0,88/21,76 = 4,04% < 30%
GRAU III
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ANEXO IX - TERRENO – EDIFICAÇÃO – F. COMERC. - IMÓVEL
PREMISSAS
As posturas municipais que traduzem o aproveitamento mais eficiente do terreno
estão contidas no Decreto 6.997/1987 e basicamente são as seguintes:
Uso adequado: comercial;

Uso permitido: residencial uni e multifamiliar;
Altura máxima acima do nível do meio-fio: 31,00m;
Número de pavimentos: 9;
Pavimento garagem no subsolo não é computado no gabarito;
Afastamento: 5,00m para ambos os logradouros;
Vagas de garagem: 1 vaga para cada 30m³ de área útil.
MONTAGEM DO MÉTODO INVOLUTIVO

De acordo com o projeto aprovado do empreendimento as áreas e unidades
calculadas e previstas são:
ÁREAS
Área do Terreno 676,90
ATE = 4 x 676,90 2.707,60
Área da Projeção da Edificação 252,70
ATE corrigida = 252,70 x 9 pav 2.274,30
Vg. de Garagem - 3 Ss: 1.260,00
Área equivalente dos Subsolos 630,00
Área construída total 2.904,30
Área privativa: 2.274,30 x 0,85 1.933,16
Lojas: 214,80 ÷ 107,40 2,00
Salas: 1.720,00 ÷ 21,50 80,00
O custo da construção foi extraído do CUB Rio mais recente – 04/2015, modelo CSL-8A,
acrescido de fundações especiais, impostos, taxas e emolumentos, projeto arquitetônico, cálculo
estrutural, instalações especiais e BDI (Benefício e Despesas Indiretas).
Construção Comercial Padrão Alto - CSL8-N

ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$
Construção tipo CSL8-N - Comercial Alto 2.494,00 1.278,26 3.187.980,44
Fundações Especiais: 10% CSL8-N 0,10 3.187.980,44 318.798,04
Elevadores - 2 um - 12 passageiros - 12 paradas - 8% 0,08 3.187.980,44 255.038,44
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% CSL-16 0,05 3.187.980,44 159.399,02
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% CSL-16 0,05 3.187.980,44 159.399,02
Benefício e Despesas Indiretas 0,25 3.921.215,94 980.303,99
TOTAL 5.060.918,95
2.494,00 5.060.918,95 2.029,24
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DEMONSTRATIVO DO CÁLCULO DO BDI
(Benefício e Despesas Indiretas)
1 – Despesas Indiretas – DI 2,83
1.1 - Administração Central
1.1.1 – Pessoal 2,405
1.1.2 - Gastos Gerais 0,424
1.2.6 - Despesas Financeiras 0,226
2 – Despesas Legais – DL 7,93
2.1 - PIS - Programa de Integração Social 0,65
2.2 - FINSOCIAL (Financiamento da Seguridade Social) 1,08
2.3 - ISS (imposto sobre serviço) 2
2.4 – COFINS 3
2.5 - IR (lucro real) 1,2
3 - Lucro Bruto 10,00
4 - Soma dos Itens para o Cálculo do BDI 20,76
Cálculo: BDI = {1+(DI/100) ÷ 1- [(DL+LB) / 100]} – 1 x 100 = 25,294%
CÁLCULO DAS DESPESAS FINANCEIRAS DA CONSTRUÇÃO
CÁLCULO DE DESPESA FINANCEIRA

A - Captação de Recursos - Vd unidades
1 - Receita Total de Vendas 1,00 13.172.000,00 13.172.000,00
2 - Receita Admitida p/fins de Cálculo 13.172.000,00 0,80 10.537.600,00
3 - Financ. Taxa Selic: 13,15% a a; 18 meses 0,0000 0,0000 0,0110
4 - Valor da Captação Mensal 10.537.600,00 0,0110 115.913,60
5 - Valor da Captação em 18 meses 115.913,60 18,00 2.086.444,80
B - Custo Financiável da Construção 5.893.521,73 0,90 5.304.169,56
C - Custo de Comercialização 10.537.600,00 0,07 737.632,00
D - Valor Residual
1 - Valor a ser Financiado 5.304.169,56 737.632,00 6.041.801,56
2 - Valor Residual a ser Financiado 6.041.801,56 2.086.444,80 3.955.356,76
E - Relação: V Residual / C Total Construção 3.955.356,76 6.041.801,56 0,6547
0,6547 0,2169 0,1420
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CÁLCULO DO MÉTODO INVOLUTIVO
CÁLCULO INVOLUTIVO
Salas Comerciais 80,00 146.000,00 11.680.000,00
Lojas 2,00 746.000,00 1.492.000,00
Total da Receita 13.172.000,00
Despesas
Construção 2.904,30 2.029,24 5.893.521,73
Despesas Financeiras da Construção 5.893.521,73 0,1420 836.880,09
Despesas de Comercialização 13.172.000,00 0,07 922.040,00
7.652.441,82
Lucro Bruto: Receita - Despesas 13.172.000,00 7.652.441,82 5.519.558,18
Lucro Líquido 13.172.000,00 0,20 2.634.400,00
Valor do Terreno: L. Bruto - L. Líquido 5.519.558,18 2.634.400,00 2.885.158,18
Valor Unitário da Área Total 2.885.158,18 676,90 4.262,31
O valor de mercado do terreno foi acima calculado, em maio de 2015, em:

676,90m² x R$ 4.262,31/m² ≈ R$ 2.885.000,00
ESTUDO DE VALOR DA EDIFICAÇÃO

O custo da construção calculado para o cálculo involutivo a valor de novo, com base
no custo unitário do SINDUSCON – CUB RJ 04/2015
Construção Comercial Padrão Normal - CSL8-N

ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$
Construção tipo - Comercial Normal - CSL8-N 225,00 1.278,26 287.608,50
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% CSL8-N 0,05 287.608,50 14.380,43
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% CSL8-N 0,05 287.608,50 14.380,43
Benefício e Despesas Indiretas 0,25 316.369,35 79.092,34
TOTAL 395.461,69
225,00 395.461,69 1.757,61
Valor de Novo da Edificação: 223,54m² x R$ 1.757,61 ≈ R$ 393.000,00;
Depreciação – Ross-Heidecke:
Idade: 30 anos; k = f ; f (30 anos) = 0,538.
D = (1 – k) CD = 0,462 x 393.000,00 ≈ R$ 181.000,00
LTA 11-0241/2015 Página 59 de 60

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
FC = VI / (VT + VB) = 3.220.000,00 / (2.885.000,00 + 181.000,00) ≈ 1,05
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Foi obtido o valor do terreno pelo método involutivo, através de anteprojeto efetuado
com base no aproveitamento mais eficiente; foi obtido o valor da edificação do
imóvel; foi estimado o Fator de Comercialização do imóvel da Rua São Francisco
Xavier, nº 456, na esquina da Av. Prof. Manuel de Abreu, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ.
Portanto, o valor de mercado do imóvel, em maio de 2015, é de:
Terreno: 676,90m² x R$ 4.262,31/m² ≈ R$ 2.885.000,00
Edificação: D = (1 – k) CD = 0,462 x 393.000,00 ≈ R$ 181.000,00
Imóvel: (R$ 2.885.000,00 + R$ 181.000,00) x 1,05 ≈ R$ 3.220.000,00
ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL
LTA 11-0241/2015 Página 60 de 60

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

-IMÓVEL COMERCIAL URBANO-

Laudo Técnico de Avaliação – LTA 11-0241/2015 - MAIO/2015

Nº da Solicitação: O. S. NR: 003/2015

Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel

Logradouro: Rua São Francisco Xavier Nº: 456 Bairro: Maracanã

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.550-013

 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – Valor de Mercado das Unidades

Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

Classificação quanto à liquidez: Normal de mercado;

Rio de Janeiro, 13 de maio de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 2 de 60

Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se alugado a terceiros.

Tipo de ocupação: Comércio varejista local (marmoraria).

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

7.1) Caracterização da região

7.1.1) Caracterização Física

Trata-se de região inserida na malha urbana do Município do Rio de Janeiro, Região da

A região é formada por construções de padrão construtivo elevado e possui intenso

LTA 11-0241/2015 Página 3 de 60

7.2) Caracterização do imóvel avaliado

A edificação do imóvel possui estrutura de concreto armado, padrão de acabamento simples,

O pavimento térreo é composto de loja e oficina de mármore e tem área construída de

Foi observado o acabamento do imóvel em estudo como segue:

 Fachada: revestida com massa única, tinta látex e esquadrias de aço;

O município do Rio de Janeiro tem população superior a 5.000.000 habitantes. A região da

O imóvel avaliando possui padrão construtivo inferior ao padrão médio da região da

Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é

LTA 11-0241/2015 Página 4 de 60

A) Unidades Hipotéticas de lojas e salas comerciais: Método Comparativo

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento

B) Imóvel: Método Evolutivo.

1) Terreno – Método Involutivo: baseado na receita de vendas do aproveitamento

A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de

3) Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde

C) Valor Locativo de Loja – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

LTA 11-0241/2015 Página 5 de 60

Período de pesquisa: de 30/04/2015 a 15/06/2015.

Tratamento dos Dados: INFER 32

A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Modelo Estatístico – Venda e Locação:

Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

Número de Dados de mercado utilizados:

LTA 11-0241/2015 Página 6 de 60

O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO POR FATORES

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO P/FATORES

GRAU DE PRECISÃO - REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS

ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO

ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA TRATAMENTO POR FATORES - VALOR LOCATIVO

LTA 11-0241/2015 Página 8 de 60

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

12. Resultado da Avaliação e Data de Referência