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depois de ajuizada a lide.
Especificamente a respeito da revogação da doação onerosa por inexecução do encargo, essa
somente é possível se o donatário incorrer em mora. Não se pode confundir o legitimado para a
revogação, que é somente o doador, com os legitimados para exigir a execução do encargo na doação,
que podem ser o doador, o terceiro ou o MP caso o encargo seja de interesse geral. Não havendo prazo
para o cumprimento, ou melhor, para a execução, o doador poderá notificar judicialmente o donatário,
assinandolhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida, ou melhor, com o ônus assumido
(art. 562 do CC). Após esse prazo fixado pelo doador é que se conta o prazo decadencial de um ano
previsto no art. 559 do CC.
A locação de coisas pode ser conceituada como sendo o contrato pelo qual uma das partes (locador
ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não, o uso e
gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel (art. 565 do CC).
Quanto à natureza jurídica do contrato de locação de coisas, esta possui as seguintes características:
– Contrato bilateral ou sinalagmático, uma vez que traz obrigações recíprocas.
– O contrato é oneroso, pela presença de remuneração (aluguel).
– Contrato comutativo, pois as partes já sabem quais são as prestações.
– Contrato consensual, eis que se aperfeiçoa com a manifestação de vontades.
– Contrato informal e não solene, pois não é necessária escritura pública ou forma escrita, como
regra geral.
– Tratase de típico contrato de execução continuada (ou de trato sucessivo), uma vez que o
cumprimento se protrai no tempo na maioria das hipóteses fáticas.
O CC/2002 trata da locação de bens móveis e imóveis. Em relação aos últimos, a atual codificação
rege as locações imobiliárias que não estão sujeitas à Lei 8.245/1991 (Lei de Locações). Esta lei trata
da locação de imóveis urbanos, levando em conta a destinação do imóvel.
Desse modo, se o imóvel for destinado para a residência, indústria, comércio ou prestações de
serviços, será regido pela lei especial. Se for destinado para outros fins, caso da agricultura, a pecuária
e o extrativismo pode incidir o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) ou o Código Civil. O art. 1.º da Lei
de Locações exclui alguns imóveis do seu âmbito de aplicação, a saber:
a) Imóveis públicos ou bens que integram o patrimônio público: a esses bens devem ser aplicados
o Decretolei 9.760/1946 e a Lei 8.666/1993 (Lei de Licitações).
b) Vagas autônomas de garagem ou espaço destinados a veículos: a locação desses bens deverá
ser regida pelo Código Civil.
c) Espaços publicitários, ou outdoors: sobre eles incidem as regras do Código Civil.
d) Locação de espaços em aparthotéis, hotéis residência ou equiparados (flats): sobre esses bens
aplicamse as regras do Código Civil. Alguns defendem a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor, eis que há uma prestação de serviço, tese com a qual se concorda.
e) Arrendamento Mercantil ou leasing: deve ser aplicada a Lei 6.099/1974, para fins tributários, e
resoluções do Banco Central do Brasil (BACEN).
Portanto, o que se percebe é que o Código Civil tem aplicação bem reduzida em relação aos
imóveis. No que concerne à locação de bens móveis é que se percebe a sua normal incidência. A
Flávio Tartuce
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presente obra somente analisará a locação regida pela atual codificação, eis que a Lei 8.245/1991 foge
desta proposta bibliográfica, que tem como cerne fundamental o Código Civil de 2002. Ressaltese que
a locação imobiliária regida por lei especial está tratada em outra obra deste autor, no Volume 3 da
coleção Direito Civil, por este mesmo grupo editorial.
O que diferencia o contrato de locação do contrato de empréstimo, particularmente em relação ao
comodato, é a presença de remuneração, o que não ocorre no último. Ademais, caso o contrato se
referisse a bem fungível, a hipótese seria de mútuo. No entanto, em certas hipóteses, bens fungíveis
poderão ser alugados, quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam vel ostentationem, como no
caso em que o locador cede ao locatário garrafas de vinho ou uma cesta de frutas para que sirvam de
ornamentação em uma festa.
A forma do contrato de locação pode ser qualquer uma, inclusive a verbal, posto que é um contrato
consensual e informal. O prazo da locação pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que
se fixar no instrumento. No silêncio das partes, devese concluir que o prazo é indeterminado.
De início, cumpre analisar os deveres das partes na locação. Como deveres que lhe são inerentes, o
locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa, com todas as suas pertenças e em condições de ser
utilizada, manter o bem nesse estado na vigência da locação e garantir o seu uso pacífico, nos termos do
pactuado (art. 566, I e II, do CC). Se houver desrespeito a tais deveres, o locatário poderá rescindir a
locação, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis.
Ocorrendo deterioração da coisa durante o prazo da locação e não havendo qualquer culpa do
locatário, poderá este pleitear a redução do valor locatício ou resolver o contrato, caso a coisa não lhe
sirva mais (art. 567 do CC). Isso porque, como se sabe, a coisa perece para o dono (res perit domino),
regra que é retirada da teoria geral das obrigações. Aplicando bem a norma a uma locação de
equipamentos, cumpre colacionar decisão do Tribunal de Minas Gerais:
“Ação de anulação de título cambial c/c indenização por danos materiais e morais. Locação de
bens móveis. Equipamento com defeito. Plano de contingência para conclusão dos serviços.
Redução proporcional da locação. Danos materiais e Morais não provados. Diante do
descumprimento parcial do contrato, em razão da locação do equipamento com defeito, em
observância ao princípio geral de conservação dos contratos, mister se faz reduzir
proporcionalmente as prestações, conforme autoriza o disposto no art. 567 do Código Civil. A
ausência de comprovação da efetiva ocorrência dos danos materiais e morais não autoriza à
concessão da respectiva indenização” (TJMG, Apelação Cível 1.0079.04.1448998/0011,
Contagem, 16.ª Câmara Cível, Rel. Des. Wagner Wilson, j. 11.02.2009, DJEMG 13.03.2009).
Como outro dever que lhe é inerente, o locador deve resguardar o locatário contra as turbações e os
esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos legitimidade para promover as competentes ações
possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário possuidor direto. Também responderá o
locador por eventuais vícios e defeitos que acometem a coisa (art. 568 do CC). Os vícios referenciados
são os redibitórios ou, eventualmente, os de produto, caso a relação jurídica seja caracterizada como de
consumo, como é a situação de uma locação de veículo para um período de férias.
O art. 569 do CC/2002 traz as obrigações legais do locatário, comuns a todos que assumem essa
condição, a saber:
• Servirse da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza
dela, tratando a coisa como se sua fosse.
• Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do
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lugar, sob pena de caracterização do inadimplemento contratual.
• Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiro, que se pretendam fundadas de
direito.
• Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais
do uso.
Em casos tais, se o locatário desrespeitar um dos seus deveres, caberá a rescisão do contrato, por
parte do locador, sem prejuízo das perdas e danos (resolução por inexecução voluntária).
Eventualmente, empregando o locatário a coisa em uso diverso do que consta do instrumento ou
mesmo tendo em vista a destinação normal da coisa e vindo esta a se deteriorar, mais uma vez poderá o
locador pleitear a rescisão do contrato por resolução, sem prejuízo de eventuais perdas e danos (art. 570
do CC).
Superado esse ponto, duas regras importantes que constam do art. 571 do CC devem ser estudadas.
A primeira é que se a locação for estipulada com prazo fixo, antes do seu vencimento não poderá o
locador reaver a coisa alugada, a não ser que indenize o locatário pelas perdas e danos resultantes dessa
quebra do contrato, gozando o locatário de direito de retenção do imóvel até o seu pagamento. Como
segunda regra, dispõe o comando legal que o locatário somente poderá devolver a coisa pagando a multa
prevista no contrato, proporcionalmente ao tempo que restar para o seu término.
Em complemento, o art. 572 do CC, em total sintonia com a redução da cláusula penal (art. 413 do
CC) e com o princípio da função social do contrato, enuncia que se a multa ou a obrigação de pagar
aluguel pelo tempo que restar para o término do contrato constituir uma indenização excessiva, será
facultado ao juiz reduzila em bases razoáveis. Isso, se o contrato prever tal pagamento como forma de
multa ou cláusula penal.
Sendo esse último artigo norma de ordem pública, não cabe sua renúncia, por força do instrumento
contratual. Entretanto, há um grande problema no art. 572 do CC. Isso porque o dispositivo menciona
que “será facultado ao juiz fixálo em bases razoáveis”, enquanto o art. 413 do CC enuncia que a
“penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz”. Pelo primeiro comando, há uma faculdade,
pelo segundo, um dever, o que inclui a redução da multa de ofício pelo juiz.
Na verdade, como o art. 572 do CC é norma especial, deve ser aplicado para a locação de coisas
que segue a codificação privada. Para os demais casos deve ser aplicado o art. 413 do CC,
particularmente para aqueles envolvendo a locação de imóvel urbano, complementando a regra do art.
4.º da Lei de Locação. Nesse sentido, estabelece o Enunciado n. 357 do CJF/STJ, da IV Jornada de
Direito Civil: “O art. 413 do Código Civil é o que complementa o art. 4.º da Lei 8.245/1991. Revogado
o Enunciado n. 179 da III Jornada”.
Superado esse ponto, sendo por prazo determinado, a locação cessará de pleno direito com o
término do prazo estipulado e independentemente de qualquer notificação ou aviso. Percebese,
portanto, que a codificação adota, como regra, a possibilidade de denúncia vazia, ou seja, aquela sem
fundamento sem qualquer motivo (art. 573 do CC). A hipótese é de resilição unilateral, pois a lei
reconhece esse direito potestativo de extinguir o contrato à parte contratual (art. 473, caput, do CC).
Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do
locador, presumirseá prorrogada a avença sem prazo determinado, com o mesmo aluguel (art. 574 do
CC). Em circunstâncias tais, a qualquer tempo e desde que vencido o prazo do contrato, poderá ainda o
locador notificar o locatário para restituir a coisa (denúncia vazia) – resilição unilateral.
Não sendo a coisa devolvida, pagará o locatário, enquanto estiver na sua posse, o aluguel que o
locador arbitrar na notificação, respondendo também por eventuais danos que a coisa venha a sofrer,
mesmo em decorrência de caso fortuito (evento totalmente imprevisível) – art. 575 do CC.
De acordo com o art. 575, parágrafo único, do CC, se o aluguel arbitrado pelo locador quando da
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notificação for excessivo, poderá o juiz reduzilo, mas tendo como parâmetro o seu intuito de
penalidade. Em suma, a fixação do aluguel pelo locador deve ser pautada pela boafé. Mais uma vez,
percebese a possibilidade de controle da multa pelo magistrado, havendo um poder e não um dever, ao
contrário do que consta do art. 413 do CC. Entretanto, repisese, tratase de norma especial que deve
ser aplicada para os casos em questão, envolvendo a locação de coisas do Código Civil.
Sendo alienada a coisa, o novo proprietário não será obrigado a respeitar o contrato. Isso, a não ser
que o contrato esteja em sua vigência, por prazo determinado, e contenha cláusula de sua vigência no
caso de alienação, a constar do Registro de Imóveis ou do Cartório de Títulos e Documentos (art. 576,
caput e § 1.º, do CC). A nova redação do dispositivo confirma o teor da Súmula 442 do STF, segundo a
qual: “A inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o
adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos”.
Para os casos envolvendo imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar
o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de 90 (noventa) dias após a
notificação, visando à desocupação do imóvel (art. 576, § 2.º, do CC).
Morrendo o locador ou o locatário, tran3sferese a locação a seus herdeiros, o que comprova que o
contrato não tem natureza personalíssima ou intuitu personae no que se refere à questão sucessória.
Nesse âmbito, o contrato é considerado como impessoal (art. 577 do CC).
Por fim, quanto às benfeitorias, o locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos
os casos. Em relação às benfeitorias úteis, o locatário só terá direito de retenção se forem autorizadas
(art. 578 do CC). É muito pertinente verificar o teor da Súmula 158 do STF, segundo a qual: “Salvo
estipulação contratual averbada no registro imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do
locatário”. Mais recentemente, o STJ editou a Súmula 335, também aplicável à locação de imóveis
regida pelo Código Civil, a saber: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à
indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
O contrato de empréstimo pode ser conceituado como sendo o negócio jurídico pelo qual uma
pessoa entrega uma coisa a outra, de forma gratuita, obrigandose esta a devolver a coisa emprestada ou
outra de mesma espécie e quantidade. O negócio em questão é um exemplo claro de contrato unilateral e
gratuito, abrangendo duas espécies:
a) Comodato – empréstimo de bem infungível e inconsumível, em que a coisa emprestada deverá ser restituída findo
b) Mútuo – empréstimo de bem fungível e consumível, em que a coisa é consumida e desaparece, devendo ser
Os dois contratos de empréstimo, além de serem unilaterais e gratuitos (benéficos), em regra, são
ainda negócios comutativos, informais e reais. A última característica decorre do fato de que esses
contratos têm aperfeiçoamento com a entrega da coisa emprestada (tradição ou traditio). Isso desloca a
tradição do plano da eficácia – terceiro degrau da Escada Ponteana – para o plano da validade –
segundo degrau. Passase ao estudo de suas regras fundamentais.
Como exposto, o comodato é um contrato unilateral, benéfico e gratuito em que alguém entrega a
outra pessoa uma coisa infungível, para ser utilizada por um determinado tempo e devolvida findo o
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