30/11/2018 Requisitos para propositura da Ação de Adjudicação Compulsória nos Contratos de Promessa de Compra e venda

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30 de Novembro de 2018

Requisitos para propositura da Ação de Adjudicação

Compulsória nos Contratos de Promessa de Compra e
venda

Interpretação jurisprudencial quanto às formalidades legais

O Código Civil prevê que, havendo contrato de promessa de compra e

venda, celebrada por instrumento público ou particular (não pode ser
verbal, tem que ser escrito) e registrada no cartório de registro de
imóveis, há o Direito Real à aquisição do imóvel, podendo o promitente

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comprador, exigir a outorga da escritura definitiva, podendo adjudicar
o bem mediante requerimento judicial, caso seja negado pelo
promitente vendedor.

A jurisprudência vai além e define que, mesmo o instrumento

possuindo outra denominação, sendo reconhecidas as características
da promessa de compra e venda, bem como a forma como foi
registrado o instrumento, restará reconhecida a promessa de compra e
venda, por reconhecimento da manifestação de vontade em obrigação
de fazer. O STJ, em tese sumular, definiu que não é obrigatório o
registro no Cartório de Imóveis para que haja o direito à adjudicação
compulsória.

Desta forma, são os seguintes requisitos para ajuizar a ação de

adjudicação compulsória: manifestação de vontade, em
instrumento escrito, público ou particular, independente da
denominação dada ao instrumento, desde que verificadas as
características da promessa de compra e venda, seja pelo
instrumento ou pela forma de registro, inexistindo cláusula
contratual de arrependimento, comprovada a quitação da
dívida assumida, não sendo obrigatório o registro no
cartório de registro de imóveis.

Normas aplicadas:

Código Civil de 2002:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não

pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou
particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir

do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,

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conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Súmula 239 do STJ:

"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do

compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

Jurisprudência aplicada:

“APELAÇÃO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA.
OBRIGAÇÃO JURIDICAMENTE INFUNGÍVEL. ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA. A ação que busca o cumprimento de obrigação de
fazer juridicamente infungível visando outorga de escritura ou
adjudicação de imóvel resolve-se pelo suprimento da manifestação de
vontade. A denominação atribuída ao contrato não é óbice à pretensão
quando o seu conteúdo e o registro imobiliário evidenciam tratar-se de
promessa de compra e venda. - Circunstância dos autos em que o
conteúdo do contrato identifica tratar-se de promessa de compra e
venda do imóvel registrado em nome dos vendedores e não mera
cessão de direitos de posse; há prova da quitação; o feito correu à
revelia; e se impõe julgar procedente a ação. RECURSO PROVIDO.
(Apelação Cível Nº 70070657671, Décima Oitava Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em
27/10/2016).”

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