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Índice

Índice............................................................................................................................... 2
1 - O que são FIIs ......................................................................................................... 3
2 – Tipos de FIIs ............................................................................................................ 5
2.1 – Fundos de tijolo .............................................................................................. 5
2.2 Fundos de papel ................................................................................................ 5
3 - Vantagens dos FIIs................................................................................................. 7
4 – Escolhendo os FIIs ................................................................................................ 8
5 – Como alocar os FIIs em sua carteira de investimentos .............................. 9
6 – Rentabilidade dos FIIs ........................................................................................ 11
7 – Os FIIs e a inflação .............................................................................................. 13

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1 - O que são FIIs

Os investimentos em imóveis para aluguel sempre foram

uma forma conhecida de gerar renda. Você investe na compra

do imóvel e depois disponibiliza para aluguel e passa a receber

renda enquanto o imóvel estiver ocupado.

O problema é que para a compra de um bom imóvel é

necessária uma quantia alta. Se você tem R$100.000,00 para

investir em um imóvel para gerar renda através de aluguel não

terá muitas opções. Encontrará alguns imóveis simples na

periferia, que podem ser alugados por uma quantia não muito

alta e que tem grandes chances de o inquilino ficar

inadimplente.

Agora imagine que você se junta com um amigo que

também tem R$100.000,00. Com R$200.000,00 fica mais fácil

comprar um imóvel melhor, ou talvez dois imóveis simples para

diversificar. Se você e seu amigo se juntarem com mais oito

pessoas com R$100.000,00 teriam R$1.000.000,00 para investir

em imóveis. Poderiam investir em grandes escritórios, em

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edifícios comerciais de luxo e alugar para grandes empresas ou

talvez comprar algumas lojas em um grande shopping center.

Assim são os FIIs, Fundos de Investimentos Imobiliários.

Uma união de vários investidores com o intuito de aplicar seus

recursos em negócios imobiliários e terem acesso a opções

melhores do que se fizessem isso sozinhos.

Os FIIs são administrados por empresas de administração

de imóveis que são os chamados gestores do fundo. O capital

é dividido em cotas e essas cotas são negociadas na Bovespa.

Pela lei os FIIs são obrigados a distribuir 95% dos lucros para os

cotistas. Você pode então comprar cotas na bolsa e quando o

fundo distribuir seus lucros você receberá na sua conta o valor

proporcional ao número de cotas que você comprou.

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2 – Tipos de FIIs
Os FIIs podem ser de “tijolos” ou de “papel”, como é dito

na linguagem do mercado. Os fundos de tijolo investem em

imóveis reais enquanto que os de papel em títulos imobiliário

como CRI por exemplo.

2.1 – Fundos de tijolo


Por ter como o foco principal o investimento em imóveis

reais esses FIIs podem comprar escritórios para alugar,

construir um imóvel especialmente para um inquilino, como

uma agência bancária (modalidade chamada built-to-suit) ou

mesmo comprar terrenos e construir imóveis para alugar ou

vender.

2.2 Fundos de papel


Os FIIs de papel tem sua renda proveniente basicamente

títulos como CRIs e LCIs.

CRI: os Certificados de Recebíveis Imobiliários da ao seu

detentor o direito de receber uma quantia em dinheiro. Este

título é emitido por uma securitizadora e é como se fosse um

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envelope com vários recebíveis imobiliários. Estes recebíveis

dentro do envelope são geralmente prestações de imóveis que

as pessoas pagam.

LCI: as Letras de Crédito Imobiliário são empréstimos que

o investidor em LCI faz para o financiamento de imóveis. Ele

empresta um dinheiro que será destinado ao setor imobiliário e

em troca recebe a LCI que diz o quanto esse investidor irá

receber de juros e em qual prazo.

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3 - Vantagens dos FIIs

No site já foi escrito o artigo “FIIs: Saiba 5 vantagens desta

aplicação que gera renda extra mensal” onde expliquei

algumas vantagens dos FIIs. Para simplificar vou colocar o

quadro abaixo como comparativo.

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4 – Escolhendo os FIIs
O grande objetivo do investidor é ter uma alta

rentabilidade correndo o menor risco possível. Para isso uma

boa escolha dos ativos é fundamental.

O problema é que não há um consenso sobre como

escolher um FII afinal de contas isso não é uma ciência exata.

Não existe um critério mais importante do que outro. Todos

devem ser levados em consideração e nunca se deve comprar

um FII porque a análise de um critério em específico foi boa.

No blog existe o artigo “ATENÇÃO! Veja 5 pontos importantes

antes de escolher um FII” onde listo 5 critérios que devem ser

levados em conta na escolha do FII. Resumindo, esses critérios

são:

 Verificar se o gestor é bom;

 Evitar fundos com um único inquilino;

 Evitar fundos de um único imóvel;

 Verificar se a renda que vem sendo distribuída é

consistente;

 Evitar os fundos built-to-suit .

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5 – Como alocar os FIIs em sua


carteira de investimentos
Uma boa carteira de investimentos deve ter uma parte do

capital alocado em renda fixa e outra parte alocada em renda

variável. Os FIIs são ativos de renda variável pois a distribuição

dos lucros pode variar de acordo com o andamento do

mercado imobiliário.

Se um inquilino deixa um imóvel do fundo certamente a

renda proveniente dos aluguéis vai baixar. Por outro lado, se

aumentar a demanda pelos imóveis o aluguel tende a subir e a

renda que o fundo paga certamente irá aumentar.

Ainda, na parte de renda variável os FIIs devem ter

somente um percentual de participação, nunca sendo 100% do

investimento pois uma boa carteira deve contar também com

ações como investimento. Segue abaixo um gráfico mostrando

como os FIIs devem ser alocados em uma carteira de ativos.

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6 – Rentabilidade dos FIIs


Para calcular a rentabilidade dos FIIs deve ser levado em

consideração o preço pago pela cota e os rendimentos

distribuídos. Se um FII foi comprado a R$100,00 e no mês você

está recebendo R$1,00 sua rentabilidade é 1% ao mês.

Vamos para um exemplo prático. Imagine que

compramos o fundo HGRE11, CSHG Real Estate Fundo de Inv.

Uma cota deste fundo está sendo negociada por volta de

R$1258,00. Supondo que compramos essa cota hoje e

pagamos R$1258,00 pela cota mais custos de corretagem

(vamos supor R$10,00), gastamos no total R$1268,00.

Quando chegou a hora do fundo distribuir o aluguel entre

os cotistas, a gestão do fundo anuncia que o valor a ser

distribuído por cota é de R$10,10 por cota. O cálculo da

rentabilidade do fundo será de 10,10/1268 = 0,8%.

SIMPLES! Neste mês que você recebeu R$10,10 sua

rentabilidade foi de 0,8%. Se você comprar outra cota por,

digamos, R$1280,00 mais R$10,00 de corretagem o que dá um

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total de R$1290,00 sua rentabilidade será sobre o seu custo

médio que é:

(1268 (dá primeira compra) + 1290 (da segunda compra)

)/ 2 (número de cota) = R$1279,00

10,10 / 1279 = 0,078%

 a rentabilidade depende do valor que você

aplicou e do valor que recebe no provento;

 se o valor de compra sobe a rentabilidade cai;

 se o que você recebe sobe a rentabilidade

aumenta.

Os gestores divulgam as rentabilidades dos FIIs de

tempos em tempos mas pegam a cotação de um dia especifico

para o cálculo. Para você saber a sua rentabilidade deve fazer o

cálculo em cima do valor que você pagou pela cota.

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7 – Os FIIs e a inflação
No começo dos anos 2000 conseguíamos pagar por volta

de R$1,00 por 1 litro de gasolina. Hoje em dia no entando, o

preço da gasolina está beirando os R$4,00. Além da gasolina,

vários outros bens tiveram um aumento nos preços, esse

aumento se chama inflação.

Para saber a rentabilidade real do investimento devemos

descontar a inflação da rentabilidade nominal. Se aplicamos

R$100,00 em 1 ano e no outro temos R$112,00 podemos dizer

que a rentabilidade nominal foi de 12%. Se a inflação foi 6%

então devemos desconta-la da rentabilidade nominal para

saber o quanto em poder de compra ganhamos, isto é, a

rentabilidade real do investimento.

Os FIIs são ativos que estão protegidos da inflação pois

seu patrimônio é lastreado em imóveis. Quando a inflação

aumenta o preço de tudo sobe, inclusive dos imóveis e aluguéis

dos FIIs. Esse aumento reflete no preço das cotas e dos

rendimentos recebidos.

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