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Imoveis de Renda Introducao PDF
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Imóveis de Renda - Ensaio Introdutório
Acabei de ler na PBL, mais uma vez, sobre a construção de riqueza por
meio de imóveis. Sou uma dessas pessoas que entendem pouco sobre o
setor imobiliário e que não têm muito dinheiro. Estou disposto a trabalhar
o máximo que puder para ser bem sucedido em tudo que eu empreender.
Você pode me dizer como desenvolver um plano que me permita comprar,
vender e lucrar com o setor imobiliário?
Sei que este é o momento de comprar, só um idiota para não saber
isso. Mas sinto que serei um peixe num mar de tubarões se eu entrar
nesse negócio sem conhecimento e orientação.
Jerry está certo. Este é o momento para comprar imóveis nos EUA. E eu
certamente compreendo as preocupações dele. Quase todos que
investiram em imóveis entre 2005 e 2008 – milhões de americanos
fizeram isso – perderam as calças. Mas investimentos são assim: o
investidor médio sempre entra num mercado quando esse está perto de
ruir. E então ele sai da experiência tão traumatizado que não é capaz de
voltar quando os preços estão atrativos – mesmo sabendo que aquele
investimento é a atitude mais inteligente a ser tomada.
É assustador. E o fato é que 80% das pessoas que leem este ensaio não
serão capazes de superar o medo. Mas, daqui a 10 anos, vão olhar para
trás e perceber que cometeram um grande erro.
Se, como Jerry, você teve sua confiança no setor abalada, pode se
animar. O que está prestes a ler é simples, de senso comum. E essa é
uma das razões principais de eu adorar imóveis como uma das formas
de se construir riqueza.
Fui capaz de fazer milhões nesse mercado e evitei a bolha sem jamais
ter feito um curso e sem possuir qualquer certificado.
Recomendo de verdade esta leitura.
Com cerca de US$ 10 mil já é possível ter o seu próprio imóvel para
alugar. Os conceitos mais importantes que você precisa saber sobre o
tema podem ser aprendidos em menos de 30 dias. E o tempo que vai
levar para localizar, adquirir, financiar e alugar seu primeiro imóvel pode
ser inferior a 40 horas.
O Dinheiro
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Vinte por cento de US$ 80 mil são US$ 16 mil. “Mas esse valor é
superior aos US$ 10 mil propostos”, você vai dizer. Qual é o truque?
Foi assim que eu cheguei aos US$ 10 mil. Mas talvez você não goste da
ideia de ter um parceiro, então me deixe explicar as razões dessa
estratégia. Em termos de desembolso de caixa, ter 100% de um imóvel
de US$ 80 mil é como ter 50% em dois imóveis no mesmo valor. Mas
eu prefiro ter 50% em duas propriedades do que 100% em uma,
porque isso reduz o meu risco e aumenta a chance de conseguir uma
valorização acima da média de mercado.
É claro, você tem que conhecer alguém de confiança e que tenha US$
10 mil para investir. Pessoas confiáveis costumam se cercar de outras
pessoas de confiança. Se você é confiável, encontrar um parceiro não
será um problema.
O Conhecimento
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é simples de fazer. Leia os e-mails. Entre no mailing de um corretor de
imóveis local para ficar por dentro das novidades que chegam ao
mercado. Fale com os corretores. Vá visitar uma dúzia de casas à
venda. Antes do que imagina, terá adquirido uma boa percepção do
valor de qualquer propriedade particular em sua área.
A outra coisa que você precisa aprender é o quanto pode esperar pelo
aluguel da casa que estiver comprando. Mais uma vez, isso também é
moleza. Observe os aluguéis em sua área. Fale com um corretor
especializado em aluguéis. Pesquise em sites para ter uma ideia das
propriedades disponíveis para aluguel nas áreas em que pretende
investir. E visite uma dúzia de outras propriedades à espera de
inquilinos.
O Tempo
Não faz mal, você não vai querer investir em qualquer coisa. Como eu
disse, o mercado está cheio de propriedades e outras novas vão
aparecer num fluxo constante ao longo do próximo ano ou enquanto as
execuções hipotecárias persistirem. Eu sei, os bancos também
participam do negócio imobiliário de aluguel, mas ainda assim haverá
muitas chances de encontrar propriedades, por isso não se sinta
pressionado.
Uma vez que escolheu seu imóvel, vai levar algumas semanas ou
mesmo um mês até que feche o acordo. Terão formulários para
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preencher e contratos para assinar. Vou explicar essas questões no
programa Imóveis de Renda.
Logo chega o dia em que você vai fechar um acordo para comprar seu
imóvel. E então, se estiver preparado, você será capaz de alugá-lo em
questão de dias ou semanas.
A recompensa
A casa que você comprou por US$ 80 mil deve gerar cerca de US$ 12
mil por ano em aluguel. Ao descontar o custo de financiamento (a
hipoteca), as taxas de administração (pode fazer isso por conta própria
se preferir) e as comissões de aluguel (se precisou de um corretor), seu
lucro líquido deve ficar em cerca de 7%, cash on cash.
Mas isso não inclui a valorização do imóvel. É aqui que a coisa fica mais
interessante. Se a sua propriedade se valoriza 3% ao ano, você não
está fazendo apenas 10% ao ano (7% mais 3%). Isso porque você não
colocou US$ 80 mil no negócio, apenas US$ 20 mil.
Na verdade, você vai estar fazendo US$ 3,8 mil por ano com US$ 20 mil
de investimento (US$ 1,4 mil em renda líquida e US$ 2,4 mil de
valorização). Isso dá um retorno total sobre o investimento (ROI) de
19%.
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frequentes. Mas penso que a melhor forma de dar início seja com a
regra mais importante do investimento em imóveis: compre certo.
Para encurtar uma história longa e dolorosa, levei anos para conseguir
me livrar do apartamento (e da inquilina que não me pagava). E isso
ainda me custou cerca de US$ 30 mil.
Cometi tantos erros nessa transação que eu poderia basear toda esta
série de lições em torno deles. Por hoje, quero focar apenas em um
desses erros: comprar um imóvel para alugar sem ter qualquer ideia do
que é de fato uma "boa compra".
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Então vamos à pergunta: em imóveis de renda, o que significa comprar
"certo"?
Vamos supor que a casa que você aluga em seu bairro lhe custe R$ 1,5
mil por mês. Isso representa um aluguel de R$ 18 mil por ano (R$ 1,5
mil x 12 meses). Como investidor de imóveis, você não deve pagar
mais de oito vezes esse valor anual do aluguel para comprar a
propriedade, se quiser gerar fluxo de caixa. Isso significa que você não
deve pagar por ela mais do que R$ 144 mil (8 x R$ 18 mil).
Por volta de 2004, ficou difícil encontrar no sul da Flórida imóveis com
GRM de 8 ou menos. Eu consegui comprar algumas propriedades e até
mesmo um pouco mais em 2005, mas a partir de 2006 ficou
simplesmente impossível. Naquela época, eu comecei a aconselhar
amigos e colegas a não comprarem mais.
Mas nem tudo era caro demais nos primeiros anos da bolha – de 2004 a
2006. Justin começou a pesquisar outros mercados onde havia aumento
no nível do emprego, crescimento da população, uma economia estável
e bem diversificada... e ainda com baixos GRMs. Ele acabou comprando
propriedades em Knoxville, Tennessee, Jacksonville, Flórida e Texas.
Até agora, eu parti do pressuposto que você vai comprar imóveis com
recursos próprios. Eu fiz isso para ilustrar a ideia principal (comprar
certo) e conservá-la simples.
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Mas, se você quiser enriquecer investindo em imóveis de renda, precisa
considerar também a possibilidade de comprar por meio de
financiamentos. A razão é que isso lhe dará um benefício. E a
alavancagem vai aumentar seus retornos.
Por exemplo, digamos que você tenha R$ 100 mil para investir. Você
tem uma escolha: pode comprar uma propriedade pronta para ser
alugada e receber R$ 10 mil por ano, já descontados os impostos. Isso
lhe daria um retorno de 10% sobre o dinheiro que investiu.
Se fizer isso, vai ter uma ótima chance de ver sua propriedade gerando
caixa pelo tempo que estiver com ela. E, quando você compra com GRM
inferior à média da região, suas chances de ganho de capital crescem
ainda mais.
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Mark Ford exige um GRM de 8x a 10x como condição para investir
em real estate nos EUA. Mark é um cara bem conservador nesse
sentido, e também influenciado pelas características do mercado
americano.
GRM: 21,5
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2 - Valor de venda do m2 dividido pela renda anual de aluguel do m2
(9.288 / 432 = 21,5).
(*) A reprodução indevida, não autorizada, deste relatório ou de qualquer parte dele sujeitará o infrator a multa
de até 3 mil vezes o valor do relatório, à apreensão das cópias ilegais, à responsabilidade reparatória civil e
persecução criminal, nos termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98
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