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Já a lei 6.766/79 determina que, no caso dos loteamentos, apenas o lote pode ser
objeto de venda. Até aqui, tudo muito simples. O problema surge quando empresas
tentam contornar as exigências da lei de loteamentos, que estabelece a
transferência de áreas para o poder público (ruas, áreas verdes e áreas
institucionais), dentre outras exigências. A solução encontrada foi se utilizar da lei de
condomínios, que não prevê, por exemplo, essa transferência de áreas.
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"Condomínios de lotes"
Embora não estejam contemplados na lei 6.766, os "loteamentos fechados" têm sido
regulamentados por leis municipais, que permitem o fechamento da área em troca
de contrapartidas, que podem ser a manutenção das vias e a doação das áreas
públicas fora do perímetro fechado, por exemplo, sempre dependendo de prévio
acordo entre os loteamentos e as prefeituras.
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Outro caso polêmico é o dos chamados "condomínios horizontais de lotes", que são
diferentes dos "condomínios de lotes". Para entender a questão, é necessário
recorrer novamente à legislação. A lei 4.591 regulamenta as incorporações,
inclusive os "condomínios fechados", mas não prevê a venda apenas de lotes,
desvinculados das construções previstas na planta previamente aprovada na
Prefeitura, em atendimento do inciso d do seu art. 32.
Há, no entanto, leis municipais que tentam "legalizar" esse tipo de empreendimento,
conhecido por "condomínio horizontal de lotes". Esses empreendimentos são
registrados como condomínio, sob a lei 4.591, mas o objeto de venda é apenas o
lote, sem vinculação a um projeto de construção. Ou seja, as unidades autônomas
desses condomínios são os lotes, sob os quais serão ou não construídas
edificações.
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A fração ideal de área comum, nesse caso, refere-se ao tamanho do lote, por isso
se mantém inalterada, independente de futuras reformas na edificação (diferente do
que ocorre com o condomínio). Já a construção vinculada ao terreno, exigida pela
lei 4.591, é atendida, segundo as leis que regulamentam esses empreendimentos,
por meio das obras de infraestrutura, equiparadas via decreto-lei 271/67. Cidades
como Xangri-Lá e Nova Santa Rita, no Rio Grande do Sul, e Guaíra, em São Paulo,
já possuem leis que instituem o "condomínio horizontal de lotes".
Prática ilegal
"Como se nota, o disposto nesse artigo 8o não possibilita sua incidência na hipótese
em que se pretenda apenas vender lotes sem a simultânea responsabilidade pela
construção de edificações." Além disso, Lomar afirma que os municípios que assim
procederam não têm poder constitucional para disciplinar sobre matéria de natureza
civil, atribuindo valor à forma jurídica condominial em detrimento da política urbana e
de expansão urbana.
Mas, segundo Oliveira, a lei 6.766/79 só derrogou alguns artigos, por não ter tratado
inteiramente do conteúdo do decreto-lei. Dentre os artigos mantidos, segundo
Oliveira, está o artigo 3o. O argumento de que o decreto-lei foi revogado pela lei
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"Se isso acontece em São Paulo, não é com nosso consentimento, pois tem
características de loteamento e não de condomínio", diz. Mas, ao comentar os
"condomínios horizontais de lotes" gaúchos, Amary questiona. "O entendimento no
Rio Grande do Sul é diferente. Dizer que esses empreendimentos são ilegais é
muito forte. Se são legais lá, por que não seriam aqui?".
Para Francisco José Rezende dos Santos, presidente do Irib (Instituto de Registro
Imobiliário do Brasil), apesar de não serem regulamentados por legislação federal,
os empreendimentos são legais, mas desde que amparados por legislação
municipal. "Esses condomínios, que parecem loteamentos, eram muito combatidos
pelo Ministério Público. Mas o entendimento vem se modificando. Eu sou de Minas
Gerais e em regiões como Lagoa Santa e Nova Lima há vários desses
empreendimentos.
Antes havia o entendimento de que o empreendimento tinha que estar pronto num
condomínio, mas hoje isso vem sendo superado", afirma.
De acordo com Oliveira, a sociedade não pode fechar os olhos para essa exigência
do mercado. "São as pessoas que estão querendo esse tipo de empreendimento.
Elas querem comprar lotes para construírem quando e como quiserem, dentro das
regras do condomínio. Não querem comprar casas construídas ou então terem
prazos para a construção", diz ele.
Para Grandiski, porém, não se pode desrespeitar as leis que regem o parcelamento
do solo brasileiro. "Dura lex sed lex: a lei é dura, mas é a lei. E eu só mudo de
opinião se a lei mudar", sentencia.
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desde que não implique abertura de novas vias e logradouros públicos, nem
no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
As tentativas de alteração na
legislação federal para
parcelamento do solo não são
poucas. Há dez anos tramita na
Câmara dos Deputados o Projeto
de Lei 3.057/00, a Lei de
Responsabilidade Territorial
Urbana.
"É lamentável que a 3.057 não tenha virado lei para definir de uma vez essa
situação", diz Gerson Barbosa, promotor de Justiça de Cuiabá.
Para Paulo José Villela Lomar, advogado especializado em Direito Urbanístico, o PL
3057/2000 perdeu importância relativa na medida em que as normas destinadas a
disciplinar a regularização fundiária foram incorporadas à lei 11.977/2009 (que
instituiu o programa Minha Casa, Minha Vida), e as de interesse dos cartórios de
registro imobiliário passaram a ser objeto de um projeto de lei específico: o PL
05951/2009.
Lomar afirma que, mais do que seguir os ventos de mercado, a discussão sobre a
legalização ou não desses empreendimentos deve ter como foco os impactos que
eles acarretam no processo de expansão urbana brasileiro. "O PL 3.057/2000
deverá ser repensado se for retomado o interesse na sua aprovação. Seu objetivo
deveria ser o aperfeiçoamento das normas legais destinadas à melhor regulação da
expansão urbana.
A expansão ilimitada, sem controles, faz perder áreas que seriam úteis para a
realização de práticas agrícolas nas proximidades das cidades, inclusive, reduzindo
a pressão para o desmatamento de outras áreas", afirma. O promotor Gerson
Barbosa reforça esse pensamento. Para ele, o que deve ser priorizado na discussão
são os danos ambientais e urbanísticos.
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