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Mercado
imobiliário

@@imagem_topo| Os custos vão subir?


Para contornar exigências da lei de loteamentos, empresas inventam
empreendimentos híbridos não previstos em lei

Por Diego Junqueira

O aumento da venda de lotes em


áreas fechadas, puxada pelos
empreendimentos de alto padrão,
deu origem a uma série de
institutos jurídicos e jargões de
mercado não previstos em lei.

O resultado é uma confusão geral:


empresas lançam
empreendimentos que misturam as
leis de condomínios e lotes;
legislações municipais conflitam
com a federal; e especialistas divergem sobre a legalidade dessas práticas.

Para entender o imbróglio, é preciso recorrer às duas leis que regulamentam o


assunto no mercado imobiliário brasileiro: a 4.591/64 (lei de condomínios e
incorporações) e a 6.766/79 (lei de loteamentos). De acordo com a primeira, para
que um condomínio seja instituído, é necessário que o objeto de venda seja um
terreno vinculado a um projeto de construção. (Ou seja, grosso modo, é preciso que
exista algo construído no terreno).

Já a lei 6.766/79 determina que, no caso dos loteamentos, apenas o lote pode ser
objeto de venda. Até aqui, tudo muito simples. O problema surge quando empresas
tentam contornar as exigências da lei de loteamentos, que estabelece a
transferência de áreas para o poder público (ruas, áreas verdes e áreas
institucionais), dentre outras exigências. A solução encontrada foi se utilizar da lei de
condomínios, que não prevê, por exemplo, essa transferência de áreas.

Com isso, surgem os empreendimentos conhecidos como "condomínios de lotes",


"loteamentos em condomínio", "loteamentos especiais", "condomínios especiais",

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"loteamentos fechados" e "condomínio horizontal de lotes", dentre outros. Mas,


afinal de contas, o que é legal nessas práticas do mercado?

"Condomínios de lotes"

De acordo com Paulo José Villela Lomar, advogado especializado em direito


urbanístico, desde que foi promulgada a lei de loteamentos, sempre se tentou
contornar suas normas. "A primeira ideia que surgiu foi a do 'loteamento fechado'.
Mais tarde, surgiu a ideia da utilização do art. 8o da lei 4.591, com o objetivo de
evitar a incidência da lei 6.766. É difícil marcar um momento para esse surgimento.
As condições de mercado vêm contribuindo com maior ou menor interesse na
utilização dessas modalidades", afirma.

Embora não estejam contemplados na lei 6.766, os "loteamentos fechados" têm sido
regulamentados por leis municipais, que permitem o fechamento da área em troca
de contrapartidas, que podem ser a manutenção das vias e a doação das áreas
públicas fora do perímetro fechado, por exemplo, sempre dependendo de prévio
acordo entre os loteamentos e as prefeituras.

Esses empreendimentos, contudo, possuem características que os assemelham aos


condomínios horizontais de casas, do ponto de vista urbanístico, como o fato de
ambos serem empreendimentos de urbanização e terem o acesso controlado a
terceiros. Isso fez com que alguns loteamentos fechados fossem chamados
equivocadamente de "condomínios de lotes".

"Estamos tentando acabar com essa nomenclatura de 'condomínio de lotes', que


algumas pessoas ainda utilizam, para se referir ao loteamento fechado", afirma
Douglas Vaz, diretor da Cristal Empreendimentos Imobiliários. Segundo ele, esse
equívoco ocorre porque os condomínios com edificação perderam espaço entre a
classe alta para os loteamentos fechados de alto padrão, mantendo, no entanto, o
vício de se utilizar o nome "condomínio" para um empreendimento de casas em
área fechada. Surgindo, assim, o uso equivocado da expressão.

Um exemplo é o do Grupo Ápia, de Minas Gerais. No site da empresa


(www.grupoapia.com.br), encontram-se anunciados alguns loteamentos fechados na
seção de "condomínios", como o "Riviera Park Residence". Outro é o "Condomínio
Quintas do Sol", que comercializa lotes e chama seus moradores por condôminos.
Segundo Felipe Pretti, diretor comercial da Ápia Empreendimentos, isso ocorre por
conta das características que assemelham os loteamentos fechados aos
condomínios horizontais de casas.

"Algumas características se assemelham, mas os regimentos jurídicos são


diferentes, já que nos loteamentos, por exemplo, as vias internas continuam
públicas, embora exista controle de acesso. Por isso, é melhor não usar o termo

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'condomínio' para os loteamentos fechados", diz Flávio Amary, presidente da Aelo


(Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de
São Paulo).

Segundo Gerson Barbosa, promotor de Justiça de Cuiabá, esse equívoco pode


passar uma falsa impressão de que o empreendimento se trata de condomínio.
"Além de estar claro no registro em cartório, precisa estar claro ao público, na
propaganda do empreendimento", diz. O promotor ainda destaca que, no caso dos
loteamentos fechados, as irregularidades surgem quando esses empreendimentos
se comportam como condomínios, como se as áreas internas fossem de domínio
privado.

"Condomínio horizontal de lotes"

Outro caso polêmico é o dos chamados "condomínios horizontais de lotes", que são
diferentes dos "condomínios de lotes". Para entender a questão, é necessário
recorrer novamente à legislação. A lei 4.591 regulamenta as incorporações,
inclusive os "condomínios fechados", mas não prevê a venda apenas de lotes,
desvinculados das construções previstas na planta previamente aprovada na
Prefeitura, em atendimento do inciso d do seu art. 32.

Portanto, no caso dos loteamentos fechados, não existe legislação federal de


regulamentação. Mas já ocorreu uma tentativa disso com o decreto-lei 271, de
28/02/1967, que previa os "condomínios de lotes". Sua regulamentação, no entanto,
necessária segundo o decreto-lei, nunca foi publicada. Por isso, quanto aos
loteamentos, vigora atualmente o decreto-lei 58, de 10/12/1937, e a lei 6766, de
19/12/1979. O centro da questão está em admitir, ou não, que a lei 6766 revogou o
decreto-lei 271.

Há, no entanto, leis municipais que tentam "legalizar" esse tipo de empreendimento,
conhecido por "condomínio horizontal de lotes". Esses empreendimentos são
registrados como condomínio, sob a lei 4.591, mas o objeto de venda é apenas o
lote, sem vinculação a um projeto de construção. Ou seja, as unidades autônomas
desses condomínios são os lotes, sob os quais serão ou não construídas
edificações.

Segundo Gustavo Burgos de Oliveira, assessor jurídico do Ministério Público do Rio


Grande do Sul (Estado onde diversas cidades instituíram esse instituto jurídico), o
"condomínio horizontal de lotes" é uma criação doutrinária, conjugação de duas leis:
o artigo 8o da lei 4.591/64 com o artigo 3o do decreto-lei 271/67, que equipara o
loteador ao incorporador e os compradores de lotes aos condôminos.

Assim, nesses empreendimentos, as áreas internas não são transferidas ao Poder


Público, mas continuam privadas e, sob o lote, os futuros proprietários terão
liberdade para construir, desde que dentro das regras da convenção de cada

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condomínio. A unidade autônoma, assim, não é a quota de terreno vinculada à


quota de construção (área privativa somada à parte ideal das áreas comuns do
condomínio), mas o lote.

A fração ideal de área comum, nesse caso, refere-se ao tamanho do lote, por isso
se mantém inalterada, independente de futuras reformas na edificação (diferente do
que ocorre com o condomínio). Já a construção vinculada ao terreno, exigida pela
lei 4.591, é atendida, segundo as leis que regulamentam esses empreendimentos,
por meio das obras de infraestrutura, equiparadas via decreto-lei 271/67. Cidades
como Xangri-Lá e Nova Santa Rita, no Rio Grande do Sul, e Guaíra, em São Paulo,
já possuem leis que instituem o "condomínio horizontal de lotes".

Prática ilegal

Para a maioria dos especialistas consultados, o "condomínio horizontal de lotes" é


uma prática ilegal, pois se trata de burla à lei de loteamentos. De acordo com
Lomar, o artigo 8o da lei 4.591 distingue duas situações de condomínios: a primeira,
relativa a casas térreas ou assobradadas, e a segunda, relativa às unidades
autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos.

"Como se nota, o disposto nesse artigo 8o não possibilita sua incidência na hipótese
em que se pretenda apenas vender lotes sem a simultânea responsabilidade pela
construção de edificações." Além disso, Lomar afirma que os municípios que assim
procederam não têm poder constitucional para disciplinar sobre matéria de natureza
civil, atribuindo valor à forma jurídica condominial em detrimento da política urbana e
de expansão urbana.

"Quando se trata de condomínio, não existe a possibilidade de se aprovar um


projeto em que o terreno não esteja vinculado a uma edificação. Aqui em São Paulo
isso é burla, pois o condomínio edilício é de casas ou de apartamentos", afirma Caio
Portugal, vice-presidente de desenvolvimento urbano do Secovi-SP e da Aelo.

Portugal reforça o instituto dos "loteamentos fechados" para a venda de lotes em


áreas fechadas, registradas sob a lei 6.766/79. "O condomínio horizontal de lotes,
como condomínio, transfere a obrigatoriedade de construção ao proprietário, o que
não pode ocorrer", diz.

Além disso, outros especialistas, como o perito do Ibape (Instituto Brasileiro de


Avaliações e Perícias de Engenharia), Paulo Grandiski, o advogado Paulo Lomar e
o promotor Gerson Barbosa entendem que o decreto-lei 271/67, além de não ter
sido regulamentado, fora revogado pela publicação da lei 6.766/79, cujo artigo 55
diz: "revogam-se todas as disposições ao contrário".

Mas, segundo Oliveira, a lei 6.766/79 só derrogou alguns artigos, por não ter tratado
inteiramente do conteúdo do decreto-lei. Dentre os artigos mantidos, segundo
Oliveira, está o artigo 3o. O argumento de que o decreto-lei foi revogado pela lei

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6.766/79 foi utilizado, em decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande


do Sul, proibindo a instituição de um "condomínio horizontal de lotes", pela empresa
DHZ, com privatização dos espaços públicos (processo no 70.020.348.199, da 20a
Câmara Civil, de 21 de novembro de 2007).
Já o presidente da Aelo, Flavio Amary, prefere não criticar os condomínios de lotes,
apesar de não concordar.

"Se isso acontece em São Paulo, não é com nosso consentimento, pois tem
características de loteamento e não de condomínio", diz. Mas, ao comentar os
"condomínios horizontais de lotes" gaúchos, Amary questiona. "O entendimento no
Rio Grande do Sul é diferente. Dizer que esses empreendimentos são ilegais é
muito forte. Se são legais lá, por que não seriam aqui?".

Para Francisco José Rezende dos Santos, presidente do Irib (Instituto de Registro
Imobiliário do Brasil), apesar de não serem regulamentados por legislação federal,
os empreendimentos são legais, mas desde que amparados por legislação
municipal. "Esses condomínios, que parecem loteamentos, eram muito combatidos
pelo Ministério Público. Mas o entendimento vem se modificando. Eu sou de Minas
Gerais e em regiões como Lagoa Santa e Nova Lima há vários desses
empreendimentos.

Antes havia o entendimento de que o empreendimento tinha que estar pronto num
condomínio, mas hoje isso vem sendo superado", afirma.
De acordo com Oliveira, a sociedade não pode fechar os olhos para essa exigência
do mercado. "São as pessoas que estão querendo esse tipo de empreendimento.
Elas querem comprar lotes para construírem quando e como quiserem, dentro das
regras do condomínio. Não querem comprar casas construídas ou então terem
prazos para a construção", diz ele.

Para Grandiski, porém, não se pode desrespeitar as leis que regem o parcelamento
do solo brasileiro. "Dura lex sed lex: a lei é dura, mas é a lei. E eu só mudo de
opinião se a lei mudar", sentencia.

O que diz a lei

DECRETO-LEI 58, DE 10/12/1937: dispõe sobre o


loteamento e a venda de terrenos para pagamento em
prestações
Art. 1o Os proprietários ou coproprietários de terras rurais
ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos
em lotes, e por oferta pública, mediante pagamento do
preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas,
são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no
cartório do registro de imóveis da circunscrição
respectiva:

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c) plano de loteamento de que conste...:


II) Planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que haja efetuado a
medição e o loteamento, e com todos os requisitos técnicos e legais;
indicadas a situação, as dimensões e a numeração dos lotes, as dimensões e
a nomenclatura das vias de comunicação e espaços livres, as construções e
benfeitorias, e as vias públicas de comunicação.

LEI 4.591, DE 16/12/1964: dispõe sobre o condomínio em edificações e as


incorporações imobiliárias
Art. 8o Quando em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o
promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre
ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas
ou assobradadas, será descriminada a parte do terreno ocupada pela
edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização
exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do
todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades.

DECRETO-LEI 271, DE 28/02/1967: dispõe sobre loteamento urbano,


responsabilidade do loteador, concessão de uso e espaço aéreo e dá outras
providências
Art. 3o Aplica-se aos loteamentos a lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos
condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação.
Parágrafo 1o O Poder Executivo, dentro de 180 dias, regulamentará este
decreto-lei, especialmente quanto à aplicação da lei 4.591, de 16/12/1964,
aos loteamentos, fazendo inclusive as necessárias adaptações.

LEI 6.766, DE 19/09/1979: dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá


outras providências
Art. 1o O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta lei.
Parágrafo único: Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão
estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo
municipal para adequar o previsto nesta lei às peculiaridades regionais e
locais.
Art. 2o O parcelamento do solo poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta lei e as das legislações
estaduais e municipais pertinentes.
Parágrafo 1o Considera-se loteamento a subdivisão de glebas em lotes
destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes.
Parágrafo 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes
destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente,

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desde que não implique abertura de novas vias e logradouros públicos, nem
no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Lei de parcelamento do solo está parada

As tentativas de alteração na
legislação federal para
parcelamento do solo não são
poucas. Há dez anos tramita na
Câmara dos Deputados o Projeto
de Lei 3.057/00, a Lei de
Responsabilidade Territorial
Urbana.

Apesar de discordarem quanto à


ilegalidade ou legalidade dos
condomínios de lotes ou dos
loteamentos fechados, os
entrevistados de Construção Mercado concordam que a não aprovação do projeto
de lei confunde ainda mais o mercado e o Ministério Público.

"É lamentável que a 3.057 não tenha virado lei para definir de uma vez essa
situação", diz Gerson Barbosa, promotor de Justiça de Cuiabá.
Para Paulo José Villela Lomar, advogado especializado em Direito Urbanístico, o PL
3057/2000 perdeu importância relativa na medida em que as normas destinadas a
disciplinar a regularização fundiária foram incorporadas à lei 11.977/2009 (que
instituiu o programa Minha Casa, Minha Vida), e as de interesse dos cartórios de
registro imobiliário passaram a ser objeto de um projeto de lei específico: o PL
05951/2009.

Lomar afirma que, mais do que seguir os ventos de mercado, a discussão sobre a
legalização ou não desses empreendimentos deve ter como foco os impactos que
eles acarretam no processo de expansão urbana brasileiro. "O PL 3.057/2000
deverá ser repensado se for retomado o interesse na sua aprovação. Seu objetivo
deveria ser o aperfeiçoamento das normas legais destinadas à melhor regulação da
expansão urbana.

A expansão ilimitada, sem controles, faz perder áreas que seriam úteis para a
realização de práticas agrícolas nas proximidades das cidades, inclusive, reduzindo
a pressão para o desmatamento de outras áreas", afirma. O promotor Gerson
Barbosa reforça esse pensamento. Para ele, o que deve ser priorizado na discussão
são os danos ambientais e urbanísticos.

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