LOCADOR versus LOCATÁRIO: PROBLEMAS PERANTE LOCAÇÃO DE POSTOS DE

COMBUSTÍVEIS

Você já ouviu falar sobre aluguel de imóveis? Acredito que sim!

Mas você sabia que infelizmente os locadores de imóveis enfrentam problemas diversos
nessa negociação?
Isso acontece frequentemente pela falta de compromisso,cuidado e responsabilidade do
locatário,mesmo ambos tendo que seguir as leis (sim, essas leis existem), que protegem os
dois lados nessa negociação.

As duas partes são importantes, mas na grande e massiva maioria das vezes o locador tem
maior peso por dois motivos,
1.Ele realiza sonhos de quem quer alugar algum imóvel, e algumas vezes esse imóvel é a
oportunidade de um empresário iniciar um negócio altamente lucrativo com um gasto muito
menor. Como acontece com os postos de gasolina. Se o locador não cedesse o espaço para
o locatário ele teria custos muito maiores para construir esse negócio.
2.Têm locatários que não cuidam bem do imóvel, não pagam o aluguel conforme o contrato
manda, não querem sair quando o contrato acaba, trazendo prejuízos para o locador.

Quando o locador entrega o imóvel, o faz em boas condições. O locatário tem o dever de
devolver o espaço também em boas condições para o locador. Ou seja, ambos terão que
fazer a negociação perante o que manda a lei.
Essa lei foi sancionada pelo Fernando Collor, 18 de outubro de 1991, como a Lei da Locação.
O locatário não cumprindo a lei, terá alguns prejuízos, como a ordem de despejo. O locador
também deve estar atento na lei.
Segundo a Lei da Locação, o artigo 22 foi feito para os locadores e o artigo 23 feito para os
locatários (termo usado para inquilinos). A Lei da Locação, também é conhecida como a “Lei
do Inquilino”.
No artigo 22, o locador é obrigado:
· I - Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
· II - Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
· III - Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
· IV - Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
· V - Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel,
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
· VI - Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;
· VII - Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu
fiador;
· VIII - Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no
contrato;
· IX - Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que
estejam sendo exigidas;
· X - Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
No artigo 23, segue as obrigações do locatário:
· I - Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,
no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
· II - Servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza
deste e com o fim a que se destina, devendo tratar com o mesmo cuidado como se fosse seu;
· III - Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
· IV - Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou
defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
· V - Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
· VI - Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do locador;
· VII - Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda
que dirigida a ele, locatário;
· VIII - Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
· IX - Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação
prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros,
na hipótese prevista no art. 27;
· X - Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
· XI - Pagar o prêmio do seguro de fiança;
· XII - Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Ambos devem respeitar as leis, senão, poderão ter problemas futuros!

DIFERENÇAS ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO

Se você entendeu o tópico anterior mais ainda se confunde quanto o que é o locador e o
locatário segue um explicação mais minuciosa para que as informações a seguir fiquem mais
claras.

LOCADOR: O locador é quem cede o imóvel, alugando-o para outra pessoa.

Pode ser pessoa jurídica (empresa) ou pessoa física, grupo de pessoas (por exemplo, imóvel
familiar). Ele pode ser representado por empresa, como imobiliária, na elaboração do contrato
de locação.
O locador recebe garantia locatícia, pelo locatário, como garantia financeira.
É um direito do locador, pois se o locatário não pagar o aluguel, por exemplo, o locador será
ressarcido.

LOCATÁRIO: Quem aluga o imóvel, com o locador. Também pode ser uma pessoa física ou
pessoa jurídica. Quando consegue fechar o contrato, ele têm responsabilidades de pagar o
aluguel, pagar o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), além de outras taxas que podem
surgir durante os meses de contrato.
Para não haver problemas, o locatário tem que ter um fiador.
O fiador oferece garantia de pagamento, caso o locatário não faça. É exigido que o fiador
tenha um imóvel próprio e que dê como garantia ao locador.
O fiador tem que ter seguro finanças, contratado em uma seguradora ou banco ou um valor
(usado como caução) para ser depositado ao locador e ser devolvido quando o contrato
estiver no final, caso não tenham problemas com o imóvel ou com os pagamentos, durante o
contrato.

SER LOCADOR NO BRASIL

Ser locador têm os seus benefícios, mas como dito anteriormente tem seus problemas. Para
garantir os direitos do locador, foi criada a Lei da Locação, como vimos acima.
Ela dá direitos ao locador, quando o próprio segue corretamente:

● Ação de despejo chamada denúncia vazia (o locatário deve devolver o imóvel em

trinta dias, quando não acontece o contrato será com prazo indeterminado. O locador
deve falar que quer o imóvel novamente);
● Ação de despejo chamada denúncia cheia ( o locador fala o motivo pelo qual quer o
imóvel de volta);
● Garantia locatícia (o locatário deve apresentar ao locador, para o locador ter uma
garantia financeira;
● Caso o locatário não pague, o locador deve ser ressarcido;
● O locatário apresenta um fiador, o fiador tem que ter um imóvel próprio e dar como
garantia ao locador, se o locatário não pagar o aluguel;
● O locador pode pedir a ordem de despejo, se o locatário estiver dando prejuízos para
ele.
Ou seja, o locador tende a ganhar, caso o inquilino não siga as ordens corretamente, como
manda o contrato.

ALUGUEL DE POSTOS DE COMBUSTÍVEIS E SEUS PROBLEMAS

Quando falamos de postos de combustíveis existem peculiaridades no processo de aquisição.

Existem duas modalidade locação ou arrendamento
● Locação: No processo de locação o acordo acontece direto com o proprietário do
posto de combustível e o locatário é detentor da razão social que irá exercer atividade
de comércio do posto.
● Arrendamento: Acontece quando um terceiro adquire o direito de exercer atividade de
venda no Posto de combustível porém não detém a propriedade do imóvel e nem o
direito do CNPJ que tem autorização para exercer atividade em postos de
combustível. No processo de arrendamento, o arrendatário é um mero utilizador que
exerce função no espaço(posto de gasolina) que pertence a outra pessoa.

A legislação brasileira estabelece alguns critérios para esse tipo de contrato. O Código Civil
determina que, para que um posto de combustível para alugar tenha um contrato legalizado,
é necessário que o contrato seja feito por escrito, sendo depois registrado na Junta Comercial,
com publicação no Diário Oficial do Estado.
Todas as condições negociadas devem estar no contrato, como prazo de vigência, valores,
data de pagamento do aluguel e responsabilidade do arrendatário sobre os equipamentos.
Enquanto o posto de gasolina estiver em propriedade do locatário o locador não pode fazer
concorrência direta com ele.
Até aí tudo parece muito simples, mas os problemas do locador começam após o
contrato assinado.
Algumas situações são recorrentes no mercado de postos de combustíveis hoje como a
inadimplência, infração contratual e abandono.

Muitos são os fatores que impactam nesse processo e na maioria das vezes o problema
precisa ser resolvido judicialmente, e o proprietário do posto ainda precisa provar tais atos
por parte do locatário.

Um dos grandes motivos da crise dos postos de combustíveis acontece por conta da crise
que esse setor vem passando e dá pequena margem de lucro.
Não conseguindo manter o lucro e pagar o aluguel e os custos do posto os locatários acabam
por atrasar aluguel e não cuidar de melhorias e manutenção dos postos, chegando muitas
vezes ao abandono do mesmo.

Postos de combustível descuidados e abandonados ainda causam diversos problemas

ambientais como contaminação do solo, da água e inalação de gasolina, que a longo prazo
são extremamente prejudiciais à saúde dos seres humanos e da natureza.

Ainda há casos que o locatário inadimplente ainda entra com ação revisional do valor do
aluguel, quando o mesmo é cobrado por meio de galonagem(método de cobrança por meio
de lucro da venda de combustível), impactando ainda mais os prejuízos dos proprietários.

Ser o dono de postos de combustíveis no Brasil é difícil desde o início, pois na sua construção
já existem muitos gastos e dificuldades como a compra de terreno com preços abusivos,
construção e licença por parte de vários órgãos ambientais, fiscais e comerciais.
O tempo que o investimento do proprietário fica parado é enorme, o que ele espera é que no
momento em que seu estabelecimento está pronto para comercializar os produtos seu
investimento retorne em forma de lucro.
O processo de locação às vezes acaba com as expectativas do dono a longo e médio prazo,
visto como já dito anteriormente há pouca ou nenhuma responsabilidade dos locatários para
com as obrigações legais, ambientais e de pagamento do estabelecimento que adquiriram
provisóriamente por meio de aluguel ou arrendamento.
Nos casos em que esses problemas evoluem para o abandono os donos além do prejuízo
ainda podem ser co-responsabilizados por problemas legais e ambientais decorrentes do
abandono do mesmo.

Em resumo muitos proprietários de postos são investidores que constroem esse negócio para
que possam ter lucros futuros,porém com tantos problemas e perdas financeiras se não
houver um apoio da justiça e do governo para que façam os direitos dos proprietários serem
respeitados conforme a lei será ainda maior a crise desse setor quando o investimento parar
de acontecer.