CONDOMÍNIO

Condomínio voluntário
Condomínio voluntário
Deliberações
 Introdução
• No condomínio duas ou mais pessoas têm os atributos da propriedade ao
mesmo tempo.
• O condomínio pode ser:
1. Voluntário (tradicional) - decorre do acordo de vontade dos condôminos, v.g.,
alguns amigos compram um imóvel como investimento em comum para fazer uma
construção em condomínio.
2. Necessário (legal ou forçado) - decorrente de determinação de lei pelo inevitável
estado de indivisão da coisa.
3. Incidente (eventual) - origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos,
como no recebimento de bens em herança, o condomínio hereditário (1.784).
4. Pro indiviso - não é possível determinar, de modo corpóreo, qual o direito de cada
um dos condôminos, que têm uma fração ideal.
5. Pro diviso – quando é possível fixar, no plano corpóreo e fático, uma fração real
atribuível a cada condômino.
6. Universal (total) - compreendida a totalidade do bem, inclusive os seus acessórios.
7. Particular (parcial ou restrito) - abrange determinadas coisas.
Condomínio hereditário
Condomínio pro diviso
Condomínio pro indiviso
 Condomínio voluntário
• (1.314)
1. Cada condômino pode usar da coisa e perceber os frutos, prestando contas aos demais
2. Cada condômino alienar sua parte ideal ou gravá-la.
3. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum.
4. Se o bem é utilizado por um dos condôminos, este passa a dever uma remuneração aos demais (1.319).
5. Nenhum dos condôminos pode dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem autorização da maioria absoluta
dos condôminos (1.323).
6. Qualquer um dos condôminos pode, isoladamente, propor ação possessória ou reivindicatória para proteção do
bem.
• (1.315) O condômino é obrigado a arcar com as despesas de conservação e de divisão da coisa
na proporção de sua parte, além de suportar os ônus a que estiver sujeito a coisa.
– Sem estipulação diversa, presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
– Para não pagar as despesas e dívidas o condômino tem que renunciar à parte ideal (1.316)
– A parte ideal de quem renunciou será distribuída na proporção dos gastos que fizeram os demais condôminos.
– Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida e o condomínio extinto.
– Se a dívida for contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se
estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou segundo sua parte na coisa (1.317).
– Dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o apenas este
condômino, que tem ação regressiva contra os demais (1.318).
• (1.319) cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que
lhe causou (responsabilidade subjetiva).
– os frutos da coisa comum, não havendo previsão em contrário, serão partilhados na proporção das partes de cada
um (1.326).
 Condomínio voluntário
• (1.323) a maioria decide:
1. O administrador da coisa comum, que poderá ser estranho ao
condomínio.
 O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se
representante comum (1.324).
2. Se vai alugar, dando preferência ao condômino àquele que não
é.
• (1.325) a maioria será calculada pelo valor econômico das
partes, e não pelo número de condôminos.
– As deliberações dos condôminos obriga os demais se tomadas
por maioria absoluta.
– Maioria absoluta é aquela cujas partes superam 50% do valor da
propriedade.
– Senão for possível alcançar a maioria absoluta o juiz decidirá.
 Condomínio voluntário
• (1.320) A transitoriedade é sua característica típica.
– A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum (direito potestativo), respondendo
cada um pelas despesas da divisão segundo sua parte.
– (II do 569, § 1.º do 572, 588 a 598 do CPC) Não sendo amigável, caberá a ação de divisão (imprescritível),
na qual o condômino pode obrigar os demais a estremar suas partes.
– O condomínio pode ter um prazo de até 5 anos (convencional, doação e testamento), suscetível de
prorrogação ulterior se convencional.
– Sendo graves as razões (agressões), qualquer condômino, pode o juiz determinar a divisão da coisa
comum antes desse prazo.
• (1.321) aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança
(2.013 a 2.022).
• (1.322) a possibilidade de alienação judicial (730, CPC) da coisa comum e indivisível, caso
não haja acordo de todos os condôminos para a sua venda.
– (504) o condômino, enquanto a coisa estiver indivisa, não poderá vender a sua parte a estranho, se o outro
condômino a quiser em igualdade de condições.
– O condômino, a quem não for dado conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si,
como direito potestativo, a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de
decadência (direito de preempção, preferência ou prelação legal).
– Sendo muitos os condôminos, deverá ser respeitada a seguinte ordem: 1.º) Terá preferência o condômino
que tiver benfeitorias de maior valor. 2.º) Na falta de benfeitorias, terá preferência o dono do quinhão maior.
3.º) Não falta de benfeitorias e sendo todos os quinhões iguais, terá preferência aquele que depositar
judicialmente o preço.
– Em havendo condomínio pro diviso, como no caso da unidade de condomínio edilício, o direito de
preferência não se aplica.
Condomínio necessário
Condomínio necessário
Condomínio necessário
 Condomínio necessário
• (1.327) Nas meações de paredes, cercas, muros e valas
divisórias.
• (1.328) Como o proprietário de imóvel pode demarcá-lo
(direito de estremar) com paredes, cercas, muros, valas ou
valados, ele também pode adquirir a meação na parede,
muro, valado ou cerca do vizinho, desde que lhe pague
50% do valor da obra e do terreno que ela ocupa.
– (1.329) Não havendo acordo entre os dois proprietários quanto ao
preço da obra, será este arbitrado por peritos, custeado pelos
proprietários em ação judicial.
– (1.330) Fixado o preço, enquanto o interessado não pagar,
nenhum uso poderá fazer da parede, muro, vala ou cerca
divisória.
Condomínio Edilício
Shopping Center
Moradia
Comércio
Comércio e moradia
Condomínio de casas
Condomínio de lotes
 Estrutura (vídeos)
• (1.331) Para existir ele deve ter na edificação 2 tipos de propriedades
(parte ou área ou unidade):
1. Comum a todos os condôminos, que não podem ser alienadas
separadamente - solo, estrutura do prédio, telhado, acesso ao logradouro
público, rede geral (água, esgoto, gás, eletricidade, calefação e
refrigeração centrais) e das demais partes comuns.
 O terraço de cobertura é parte comum do condomínio, salvo o disposto na
convenção do condomínio.
 Os direitos dos condôminos sobre estas áreas são inseparáveis da sua propriedade
autônoma (1.339)

2. Autônoma ou exclusiva (apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas

ou abrigos para veículos), que podem ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários.
 Cada parte exclusiva terá uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns,
que será identificada em forma decimal (0,001) ou ordinária (1% ou 1/5) no
instrumento de instituição do condomínio, inseparável da unidade autônoma
correspondente (1.339)

 Nenhuma das partes pode ser privada do acesso ao logradouro público.

 Ele é um ente despersonalizado, apesar de que para fins tributários e
trabalhistas ele tem capacidade processual.
 Instituição
• A instituição é um trabalho jurídico, de engenharia e de
arquitetura, que afeta a construção ao regime de
condomínio edilício.
• (1.332) ele pode ser feita por ato entre vivos ou por
testamento, devidamente registrado no CRI, com o
seguinte conteúdo:
1. A discriminação (tamanho, cômodos...) e individualização
(andar, número...) das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns.
2. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade
autônoma em relação às partes comuns.
3. O fim a que as unidades se destinam.
A instituição só é possível depois do habite-se (parcial ou total).
 Constituição
• Feita pela convenção de condomínio, fruto da autonomia privada que regula os
interesses de todos os condôminos.
• (1.333) deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais.
 Desde logo obriga a todos os condôminos.
 Para ser oponível contra terceiros deverá ser registrada no CRI.

• (1.334) cláusulas mínimas:

1. A repetição do conteúdo da instituição (1.332).
2. A forma de administração (reeleição de síndico, mandato, administradora,
subcondomínios, conselhos...).
3. A competência, a forma de convocação e o quórum deliberativo da AGO e da AGE.
4. As sanções para os condôminos ou os possuidores.
5. O regimento interno do condomínio, que traz as regras fundamentais a respeito do
cotidiano do condomínio, tais como a utilização das áreas comuns, as restrições de
uso, os horários de funcionamento e suas limitações, as proibições e permissões
genéricas ou específicas.
 A convenção poderá ser feita por instrumento público ou particular.
 Para os efeitos da convenção são condôminos, além do proprietário da unidade
autônoma: os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
 Direitos dos condôminos
• (1.335):
1. O GRUD LIVRE sobre a unidade autônoma.
2. A composse das partes comuns nos termos da convenção.
3. De votar e participar das assembleias se quite.
 Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas
extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o
condômino-locador a ela não compareça.
• (1.338) Pode alugar o abrigo para veículos, preferindo os condôminos
a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
 os abrigos de veículo não poderão ser alienados ou alugados a
estranhos ao condomínio, salvo autorização da convenção
(1.331).
• (1.339) Pode alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a
outro condômino, mas a terceiro se a convenção e a assembleia
permitir.
 Deveres dos condôminos
• (1.336):
1. contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
2. não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
3. não alterar a forma e a cor: da fachada, das partes e esquadrias
externas.
4. dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e
respeitar as regras dos 3“ss”.
• (1.340) As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo,
incumbem a quem delas se serve.
– (1.344) ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da
sua conservação.
• (1.345) o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,
em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
– é possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de
dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem (IV, art. 3º da lei
8.009/90).
• (1.346) é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de
incêndio ou destruição.
 Penalidades
• (1.336):
1. Pagará juros moratórios convencionados (se não
previstos, 1% a.m.) e multa de até 2% sobre o débito,
para o condômino que não paga a sua contribuição.
2. Perdas e danos Multa de até 5 vezes a quota
condominial para o descumpridor dos deveres de
2 a 4 (slide anterior) – prevista na convenção ou
deliberada em assembleia (2/3 dos condôminos
restantes).
• (1.337) o descumpridor reiterado de seus
deveres, por deliberação de 3/4 dos condôminos
restantes, pagará multa de até 5 vezes da quota
condominial (conforme a gravidade das faltas e a
reiteração) perdas e danos.
 Penalidades
• (1.337) o condômino ou o possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais, poderá ser constrangido a
pagar multa de 10 vezes a quota condominial, até ulterior
deliberação da assembleia.
Deve ser aplicada garantindo a defesa ao condômino nocivo.
Enunciado n. 508 do CJF/STJ “Verificando-se que a sanção
pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da
função social da propriedade (arts. 5.º, XXIII, CF/1988 e 1.228, §
1.º, CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, §
2.º, CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde
que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo
único do artigo 1.337 do Código Civil delibere a propositura de
ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias
inerentes ao devido processo legal”.
Entendo pelo desapossamento provisório.
 Obras no condomínio
• (1.341) Depende:
1. Se voluptuárias, de voto de 2/3 dos condôminos (1.342).
2. Se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
3. Se necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico ou por qualquer condômino (se
omisso ou impedido o síndico).
 Se as despesas forem excessivas e urgentes, o síndico ou o
condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que
deverá ser convocada imediatamente.
 Se as despesas forem excessivas e não urgentes, somente poderão
ser efetuadas após autorização da assembléia.
 O condômino será reembolsado das despesas que efetuar para obras
ou reparos necessários.
• (1.343) A construção de outro pavimento, ou, no solo
comum, de outro edifício, destinado a conter novas
unidades imobiliárias, depende da aprovação unânime
dos condôminos.
 Síndico
• (1.347) O síndico é eleito pela assembleia de condôminos. Ele poderá não ser um condômino, seu
mandato (remunerado ou não) será de até 2 anos, admitindo renovação ilimitada.
• (1.348) atribuições do síndico:
1. Convocar a AGO e AGE.
2. Representar (ativa e passivamente) o condomínio em juízo ou fora dele.
3. Dar ciência imediata à assembleia de processo judicial ou administrativo público de interesse do
condomínio.
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
5. Diligenciar pela conservação e guarda das partes comuns.
6. Elaborar o orçamento da receita e da despesa para cada exercício.
7. Cobrar a cota condominial, bem como impor e cobrar as multas devidas.
8. Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas.
9. Realizar o seguro da edificação.

 Os poderes de representação do síndico podem ser concedidos pela assembleia a outra pessoa.
 Total ou parcialmente, o síndico pode transferir a outrem, os poderes de representação (preposto
ou sub-síndico) ou as funções administrativas (sub-síndico ou administradora) com aprovação da
assembleia, se a convenção não dispor do contrário.
• (1.349) Por maioria absoluta dos membros da assembleia ele pode ser destituído, desde que
pratique irregularidades, como não prestar contas ou não administrar convenientemente o
condomínio.
 Assembleia especialmente designada para tal fim.
 Ampla defesa e o contraditório ao síndico.
 não afasta sua eventual responsabilidade civil ou criminal.
 Assembleias (AGO e AGE)
• (1.350) AGO - anualmente convocada pelo síndico para:
1. Aprovar o orçamento das despesas, a taxa condominial e prestação de
contas.
2. Eleger o substituto.
3. Alterar o regimento interno.
 Se não convocar 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo e não se reunindo a
assembleia o juiz decide a questão pelo requerimento de qualquer
condômino.
• (1.355) AGE - convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos
para pautas fora das do 1.350.
• (1.354) A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não
forem convocados.
• A convocação para AGE deve constar a ordem do dia com a clara
especificação dos assuntos a serem deliberados, enquanto que para
AGO, como a pauta é prevista na lei, pode ser dispensada de constar da
ordem do dia. Em ambas deve ser dada a conhecer aos condôminos
para que possam se preparar (REsp 654.496/RJ).
• Nas duas assembleias devem ser observar os quóruns nas
deliberações.
• (1.352) Os votos serão proporcionais às frações ideais,
salvo disposição diversa da convenção.
• (1.356) Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos pela assembleia para
dar parecer sobre as contas do síndico, aprovando-as ou
rejeitando-as.
Condomínio de lotes
 CONDOMÍNIO DE LOTES
• (1.358-A) pode haver, em terrenos, partes designadas de
lotes que são propriedade exclusiva e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
– lote é definido como o terreno servido de infraestrutura básica
cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos.
– Como mecanismos de infraestrutura, há os equipamentos de
escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia
elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
– a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à
área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo
potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de
instituição.
– Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto
sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística.
Condomínio de lotes
Propriedade autônoma - lote
Propriedades comuns
Propriedades comuns
 Extinção
• (1.357) Causas:
1. Com a edificação total ou consideravelmente destruída,
ou ameace ruína.
 os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução
ou venda, por votos que representem metade mais uma das
frações ideais.
 Na venda se preferirá, em condições iguais de oferta, o
condômino ao estranho, sendo repartido o apurado entre os
condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades
imobiliárias.
2. Com a desapropriação do imóvel, cuja indenização será
repartida na proporção ao valor das suas unidades
imobiliárias.