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GUIA DO INVESTIDOR
fundo de investimento imobiliário
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1 Introdução 6
Cronologia Histórica 12
4 Análise do Mercado 28
Mercado Primário 31
Mercado Secundário 33
7 Rankings 55
Rankings de cotas 57
Rankings de Prestadores de Serviço 62
Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 31 de outubro de 2011.
Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento
imobiliário, acesse www.uqbar.com.br ou utilize o Orbis.
Introdução
histórico de quase vinte anos no mercado de capitais brasileiro. Porém, esta
evolução se deu de forma não linear. O veículo FII sofreu transformações
regulatórias ao longo deste período que refletiram objetivos variados, mas que
em última análise visavam, cada qual a seu tempo, fortalecer o elo que este
veículo representa entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais.
Criados por lei (nº 8.668) em 1993, os FII passaram a existir a partir de
1994 com a publicação da Instrução de nº 205 da Comissão de Valores
Mobiliários (ICVM 205), que regulamentou a constituição, o funcionamento
e a administração destes fundos. Caracterizados como uma comunhão de
recursos captados através de sistema de distribuição de valores mobiliários
para aplicação em empreendimentos imobiliários, os FII vêm constituindo
um segmento à parte dentro do mercado de capitais, apresentando um
crescimento robusto e consistente nos últimos anos.
Nos primeiros anos, boa parte dos FII estruturados tinham uma razão
de ser que desvirtuava a intenção original do legislador e do regulador. Ao
invés de se fundamentarem em empreendimentos imobiliários, muitos destes
primeiros fundos funcionavam mais como ferramenta de planejamento
fiscal e tributário. Na tentativa de se corrigir essa finalidade não desejada, em
1999 a Lei nº 9.779 determinou que as aplicações financeiras destes fundos
passassem a ser tributadas na fonte. A partir dessa data, os FII passam a ser os
únicos fundos de investimento no país que têm seus investimentos tributados,
realidade que persiste até os dias de hoje.
Por outro lado, esta mesma lei estabelece critérios para a distribuição
de rendimentos e ganhos de capital para os cotistas de FII. Assim, a indústria
de FII começa a se transformar e a ganhar uma nova cara, mais consistente
com os objetivos de fomento ao mercado imobiliário inicialmente desejados.
Surgem, na virada do século, os primeiros FII que captam recursos de forma
pulverizada junto ao pequeno investidor. As duas operações pioneiras neste
sentido são as do FII Shopping Pátio Higienópolis, que inicia oferta pública de
R$ 40,0 milhões para aquisição de participação de 25,0% em empreendimento
homônimo na cidade de São Paulo, e do FII Financial Center (atual Rio Bravo
Renda Corporativa), que capta R$ 38,8 milhões para aquisição de seis andares
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Introdução
fortemente os incentivos para se estruturar fundos e distribuir suas cotas
junto a este tipo de investidor. Nos anos seguintes a taxa de crescimento
de montante de emissões de cotas de FII é alta e a participação relativa aos
fundos listados para negociação nestes ambientes aumenta para acima de
80,0% do total. Em 2007, o montante emitido por este grupo de fundos atingiu
R$ 822,5 milhões de reais, mais de quatro vezes qualquer ano precedente.
Introdução
Em outubro de 2008 a CVM emite a Instrução nº 472 (ICVM 472), um
verdadeiro divisor de águas na evolução histórica do setor. A ICVM 472
substituiu a ICVM 205, de quatorze anos antes, e praticamente redefine os FII,
ao ampliar consideravelmente o escopo de investimentos possíveis vinculados
ao setor imobiliário por estes fundos. O destaque fica por conta da permissão
expressa de investimentos em valores mobiliários, entre eles o Certificado de
Recebíveis Imobiliários (CRI), como também as Letras de Crédito Imobiliário
(LCI) e as Letras Hipotecárias (LH).
Ao permitir a existência de FII dedicados exclusivamente a investimentos
em títulos de lastro imobiliário como o CRI, esta instrução transforma o FII
em um veículo que pode investir em uma carteira composta por ativos
de renda-fixa, em contraposição às carteiras de imóveis (“fundos de tijolo”)
de características de renda variável (equity). Os FII de CRI, neste sentido, se
assemelham bastante a outros fundos que possuem carteiras de crédito
privado, inclusive os fundos de recebíveis, ou Fundos de Investimento em
Direitos Creditórios.
Este tipo de fundo, no entanto, só passa a efetivamente existir a partir
da promulgação da Lei nº 12.024, em agosto de 2009, que isenta na fonte
os rendimentos auferidos em investimentos realizados por FII em CRI, LCI,
LH e cotas de FII. Desta forma, o benefício da isenção fiscal referente a
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Introdução
como também no que diz respeito à própria estrutura possível do seu passivo,
muito se evoluiu ao longo do tempo, particularmente depois de 2008 com
a emissão da ICVM 472. Nos últimos três anos o mercado destes fundos se
multiplicou, tendo consequentemente alargado o escopo das carteiras de
investimentos, do perfil de investidores e da atuação de terceiros envolvidos,
como por exemplo, a entrada de grandes bancos comerciais. Variável
fundamental neste processo, estas instituições com suas grandes redes de
varejo, passaram a alocar esforços de distribuição de cotas de FII junto ao vasto
universo de seus clientes pessoas físicas.
O mercado secundário, ainda relativamente menor se comparado ao
mercado de ações, saltou de patamar em termos de liquidez. Os níveis de
capitalização de mercado dos fundos passou a ser mais elevado, tendo
rompido a marca individual de R$ 1,0 bilhão no caso do maior fundo. A
rentabilidade média do setor vem superando outros mercados há mais de
dois anos. Sob a perspectiva de análise de risco, surgiu a primeira cesta de
casos reais diversos de desempenho afetado negativamente que oferecem
lições a serem aprendidas.
Abaixo, a figura 3 mostra a evolução da capitalização de mercado e do
número de fundos consolidados do conjunto de FII negociado no mercado
secundário.
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Introdução
é importante registrar que quando considerados os investimentos feitos por
estes fundos em imóveis, nota-se uma forte concentração em dois tipos:
escritórios e shopping centers. Importantes segmentos como o habitacional, o
de hospedagem e o de logística ainda representam na indústria participações
pequenas quando comparado às necessidades do país no presente e futuro
próximo, incluindo, por exemplo, o financiamento de infraestrutura para os
próximos eventos esportivos mundiais que serão realizados no país.
Ao longo deste Guia será apresentada uma completa cobertura dos
aspectos relevantes do mercado de FII para investidores potenciais e existentes.
Boa parte do conteúdo é focado na leitura dos desdobramentos mais recentes
no setor e reflete as transformações qualitativas e quantitativas que ocorreram
desde 2008. Uma avaliação mais centrada neste período tem o benefício
de usufruir, assim, de um rico material empírico e didático para se melhor
compreender as opções de investimento que o mercado de FII oferece nos
dias de hoje. Cr
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Introdução
1993
25 | Junho – Lei nº 8.668
Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que
a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a
constituição, o funcionamento e a administração destes fundos.
1994
14 | Janeiro – Instrução CVM nº 205
Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.
1997
20 | Novembro – Lei nº 9.514
Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária
de coisa imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e
os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
1999
19 | Janeiro – Lei nº 9.779
Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos
e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos
líquidos auferidos por estes fundos, em aplicações financeiras de renda
fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda
na fonte.
2001
06 | Abril – Resolução CMN nº 2.829
Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos
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Introdução
21 | Dezembro – Lei nº 11.033
Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual
das pessoas físicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias
(LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).
2005
21 | Novembro - Lei nº 11.196
Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual
das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas
sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou
no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50
cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que
representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou
cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a
10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
2008
31 | Outubro – Instrução CVM nº 472
Cria nova regulamentação para FII. Destaque para permissão expressa
de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor
imobiliário.
2009
27 | Agosto – Lei nº 12.024
Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em
aplicações efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.
24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792
Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência
Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de
investimento e criando novos segmentos com seus limites próprios.
Destaque para os FII que na nova classificação não fazem mais parte
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Forma e Registro Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de
duração indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem
de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é
concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos
e informações.
Tipo de Investidor Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a
constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores
qualificados, que podem contar com condições e características
específicas.
Classe Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados
exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou
características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos
rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo
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de liquidação do fundo.
Série Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de
estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da
igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.
Retorno Capital investido Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de
resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado
secundário; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a
distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.
Build-to-suit
Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um
contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora/FII e uma ou mais empresas
de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento
para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um
FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino;
(iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo
com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao
FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os
quais são vendidos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora
Imobiliária), que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários
(CRI). A figura abaixo exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.
Build-to-suit
Incorporadora
Securitizadora Imobiliária
Vendedor
(FII)
Recebíveis de
Aluguel
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Empresa
Securitizadora Imobiliária
Contrato de Direito
de Uso de Superfície
Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações
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incluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa
vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes
riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.
Análise do Mercado
(FII) vem expandindo em número, conteúdo e forma. Cresceram de forma
substancial as emissões de cotas destes fundos no mercado primário e as
negociações destas no mercado secundário realizadas através de bolsa
de valores e balcão organizado. Ao mesmo tempo, novos tipos de ativos
e carteiras foram adquiridos e formados por fundos inovadores. E do lado
do passivo, chegou-se às primeiras operações com diferenciação de classe
de cotas.
Em setembro de 2009, depois de quinze anos do nascimento do marco
regulatório deste setor, existiam 75 FII em funcionamento no país. Porém,
apenas 23 destes fundos tinham suas cotas negociadas em ambientes de
bolsa e balcão da BM&FBOVESPA (fundos listados). Dois anos depois, em
setembro de 2011, eram 123 FII em operação, dos quais 55 tinham suas cotas
negociadas naquela casa. Analisado sob o prisma do ritmo da evolução
histórica do montante consolidado de emissão de cotas de FII, em um espaço
de seis anos, que compreende o período do ano de 2003 ao de 2008, um
montante total de R$ 2,53 bilhões foi emitido, sendo R$ 1,75 bilhão em cotas
de fundos listados, enquanto que em um prazo de apenas um ano e nove
meses, que vai do começo de 2010 até setembro de 2011, um montante total
de R$ 11,26 bilhões foi emitido, sendo R$ 4,39 bilhões em cotas de fundos
listados. A conclusão imediata é a de que 2009 representou um ponto de
inflexão na taxa de crescimento do mercado de FII.
No nível individual, destaque para o aparecimento, em dezembro de
2010, do primeiro fundo listado cujo valor de capitalização de mercado
superou a marca de R$ 1,0 bilhão. A tendência recente de surgimento de
um maior número de fundos de tamanho mais significativo e de base
pulverizada de cotistas contribui para geração de mais liquidez no mercado
secundário. Em outubro de 2011 existiam cinco fundos listados com valor
individual de capitalização de mercado superior a R$ 500,0 milhões e oito
fundos com valor acima de R$ 400,0 milhões.
Este crescimento nas cifras de alguns dos principais indicadores
relacionados ao tamanho do mercado consolidado e dos fundos tomados
individualmente mostra, em uma primeira análise, o grau de transformação
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Análise do Mercado
imóvel, baseados na capacidade de gestão imobiliária de uma determinada
instituição, passaram a ser mais frequentes. Carteiras alternativas foram
montadas, como por exemplo, carteiras de participações em Sociedades de
Propósito Específico (SPE) responsáveis por empreendimentos imobiliários
residenciais.
O avanço de carteiras de FII formadas por títulos de lastro imobiliário ou
por ativos múltiplos e alternativos é um testemunho da transformação do
setor do ponto de vista de conteúdo.
Mais recentemente foram estruturados os primeiros FII que emitiram
cotas de classes diferentes: sênior e subordinada1. A ICVM 472 permite a
estruturação de passivo de FII com classes diferentes de cotas, sendo a
distribuição restrita a investidores qualificados. Esta possibilidade aproxima os
FII, enquanto veículos, dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios,
único tipo de fundo, até então, do qual era possível a emissão de classes
diferentes de cotas.
A estruturação de FII com classes diferentes de cotas representa uma
evolução do setor do ponto de vista de forma.
A evolução do mercado de FII nos últimos anos é inquestionável. Porém,
a velocidade com que as transformações vem ocorrendo não permitiu que
o regime informacional aplicado para esses fundos evoluísse da mesma
forma. Relatórios como o Informe Mensal, submetido pelos administradores
de FII todos os meses, ainda seguem um modelo da época anterior à ICVM
472. Idem em relação às práticas contábeis ainda vigentes para estes fundos.
A boa notícia é que regulador e participantes de mercado estão cientes
da necessidade de aprimoramento neste campo. Como exemplo, pode-se
citar a iniciativa liderada pela Comissão de Valores Mobiliários, e que contou
com participantes de diversos segmentos do mercado, visando consolidar
as normas e procedimentos contábeis e padronizar as demonstrações
financeiras para estes fundos. O resultado deste trabalho resultou em uma
minuta de instrução, a qual já passou por audiência pública, e que deve ser a
base de uma nova norma para FII, esperada para muito em breve.
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1
Em 31/10/2011, os dois FII listados que tinham emitido cotas de classe sênior e subordinada eram o FII RB Capital Agre
e o FII RB Prime Realty I.
GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 2a edição 30
Mercado Primário 4
Análise do Mercado
O montante consolidado de emissões de cotas de FII deu um salto em 2010,
passando de um nível de R$ 866,8 milhões no ano anterior para R$ 2,59 bilhões
naquele ano. Nos primeiros dez meses de 2011, o montante atingiu R$ 1,80 bilhão,
projetando um valor anual comparável ao de 2010. Impulsionado por uma
conjunção de fatores construtivos, dentre os quais se destacam o advento
da ICVM 472, o boom imobiliário no país, a expectativa de queda a longo
prazo das taxas de juros e as evoluções institucional e estrutural do setor, o
mercado de FII começou a decolar e a atrair cada vez mais participantes de
peso, principalmente aqueles com grande capacidade de distribuição junto
ao investidor pessoa física.
Após a vinda ao mercado dos primeiros fundos dedicados a títulos de
crédito, os FII que investem em imóveis deixaram de representar 100,0% do
setor. Porém, esta redução da preponderância absoluta do segmento de
imóveis por enquanto se deu de forma moderada. As emissões dos fundos
pertencentes às duas maiores categorias por tipo de imóvel, a de escritórios
e a de shopping centers, ainda tem representado, nos últimos dois anos, mais
de 65,0% do total de emissões de todos os FII. Se somadas às emissões de
todos os outros fundos que investem em imóveis, esta participação tem sido
maior que 85,0 %. Os fundos dedicados a investimentos em títulos de renda
fixa com lastro imobiliário, principalmente CRI, os chamados FII de Renda Fixa,
emitiram R$ 203,3 milhões nos primeiros dez meses de 2011, representando
11,3% do total do setor2.
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2
Os dados referentes aos dois maiores FII de Renda Fixa atuais não estão inclusos nos gráficos apresentados nesta
publicação pelo fato de não terem suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA. Eles são o FII Votorantim Securities I e FII
Votorantim Securities II, com valor de patrimônio líquido em 31/10/2011 de R$ 604,7 milhões e R$ 493,7 milhões respec-
tivamente.
Análise do Mercado
de varejo se tornaram protagonistas, através de seus canais de distribuição,
do alcance à crescente demanda por cotas de FII emitidas no mercado
primário. O rendimento líquido competitivo para o investidor pessoa física,
proporcionado pela isenção fiscal em relação aos rendimentos das cotas dos
fundos, contribuiu de forma determinante para a atratividade destes títulos
junto à extensa base destes clientes dos bancos comerciais de varejo. Por sua
vez, as corretoras independentes também intensificaram seu foco de atuação
junto a este tipo de investidor visando a distribuição de cotas destes fundos.
O resultado desta participação crescente dos bancos e corretoras
no mercado primário de emissão de cotas de FII tem sido a colocação
destes títulos perante dezenas de milhares de investidores pessoas físicas,
caracterizando este tipo de investidor, por larga margem, como o mais
relevante. Até o final de outubro, a classe de investidor pessoa física adquiriu
79,7% de tudo o que foi emitido no ano.
Análise do Mercado
Uma mudança marcante que caracterizou a evolução do mercado de
FII, particularmente a partir do segundo trimestre de 2010, foi a alta taxa de
crescimento da liquidez consolidada no mercado secundário de cotas na
BM&FBOVESPA, seja qual for a medida utilizada para capturar este movimento.
O montante negociado total pulou de um patamar que raramente era
superior aos R$ 50,0 milhões trimestrais até o começo de 2010, para um nível
médio acima dos R$ 200,0 milhões nos últimos quatro trimestres, sendo
que no trimestre mais recente, finalizado em setembro de 2011, atingiu um
valor acima de R$ 250,0 milhões. A categoria de FII que investe em imóveis
destinados a escritórios tem sido historicamente a que representa a maior fatia
da liquidez do mercado por montante negociado, tendo alcançado um valor
de R$ 126,5 milhões no terceiro trimestre de 2011.
A mesma tendência, que aponta para um aumento substancial de liquidez
nos últimos dois anos quando se avalia os números de montante negociado,
pode ser detectada através do histórico de número de negócios trimestral. No
terceiro trimestre de 2011 houve quase dez vezes mais negócios com cotas de
FII no mercado secundário do que no último trimestre de 2009. A ascendência
no período foi ininterrupta e de alta inclinação. A categoria de FII que investe
em escritórios também tem sido historicamente a que representa a maior fatia
da liquidez do mercado por número de negócios, tendo alcançado 9.764 no
terceiro trimestre de 2011.
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Análise do Mercado
formas de acompanhamento. Por exemplo, através do número de fundos que
consistentemente atingem mensalmente os patamares de R$ 1,0 milhão em
montante de cotas negociado e de 100 em número de negócios. Para um
período de seis meses precedentes, o número de fundos que atingiu ambos
estes critérios saiu de zero em setembro de 2009 para nove em setembro de
2011. Ou alternativamente, através do número de fundos que consistentemente
atingem mensalmente o patamar de 90,0% em frequência de participação em
negociações nos pregões do respectivo mês. Para um período de seis meses
precedentes, o número de fundos que atingiu este critério aumentou de um
fundo em setembro de 2009 para onze em setembro de 2011.
Passando para uma análise de desempenho médio da liquidez de FII,
mesmo com o crescimento do número de fundos negociados no secundário
nos últimos dois anos, houve um ligeiro aumento do float mensal médio por
fundo no mesmo período. O float mensal é definido como a porcentagem do
valor de capitalização de mercado de um fundo, em um determinado mês,
em termos de montante total negociado de sua cota no mercado secundário
ao longo daquele mês.
Anteriormente, quando existiam muito poucos fundos listados, e depois,
entre o final de 2005 e o primeiro semestre de 2006, quando o setor começou
a crescer em função da isenção fiscal para o investidor pessoa física que tinha
sido recém-regulamentada naquela época, o float mensal médio por fundo
chegou a superar 1,0%, ou até 2,0%, em alguns meses. Porém, com o aumento
inicial do número de fundos, seguido por um período de atividade reduzida
no mercado secundário que antecedeu a ICVM 472 e o boom imobiliário, o
float mensal médio passou a apresentar tendência de retração se aproximando
de 0,5%. A partir do começo de 2010, quando as condições de mercado se
alteraram e o setor começou a adquirir relevância crescente como opção
real de alocação e diversificação de investimentos para o investidor pessoa
física, o float mensal médio voltou a subir em direção ao 1,0%. Isto, mesmo
com o lançamento ininterrupto, no período recente, de novos fundos. Ou
seja, a atividade consolidada do mercado secundário de FII tem crescido mais
rapidamente ainda do que o número de FII que fazem parte do mercado.
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Análise do Mercado
A capitalização de mercado consolidada do conjunto de FII cujas cotas
são negociadas na BM&FBOVESPA cresceu sistematicamente, em uma base
mensal, de setembro de 2008, quando era de R$ 2,14 bilhões, até setembro de
2011, quando atingiu R$ 11,00 bilhões, um crescimento equivalente a 412,7%
em um período de três anos. Somente no último ano deste período, entre
setembro de 2010, quando a capitalização de mercado era de R$ 5,08 bilhões,
e setembro de 2011, o crescimento foi de 116,3%.
A acentuada taxa de crescimento do valor consolidado de capitalização
de mercado do setor de FII nos últimos anos ocorreu não só em função do
número de fundos, mas também como consequência do tamanho médio por
fundo. Em setembro de 2008 existiam 16 FII, com valor médio de capitalização
de mercado por fundo de R$ 134,0 milhões. Em setembro de 2011 o número
de FII subiu para 55, com valor médio de capitalização de mercado por fundo
de R$ 199,8 milhões.
A classe de fundos que investem em escritórios domina o setor na
evolução histórica quando analisada em termos de capitalização de mercado.
Em setembro de 2011, os FII de escritórios tinham uma capitalização de
mercado consolidada de R$ 5,85 bilhões, equivalente a 53,3% de todos os
fundos. Este domínio foi reforçado em dezembro de 2010, com a oferta
pública secundária de cotas do FII Brazilian Capital Real Estate Fund I (FII
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BC Real Estate Fund I), primeiro fundo a superar o valor de R$ 1,0 bilhão em
capitalização de mercado. Naquele mês, devido principalmente ao início das
negociações de cotas do FII BC Real Estate Fund I no mercado secundário na
BM&FBOVESPA, a classe de fundos que investem em escritórios, da qual este
fundo faz parte, saltou de um valor de capitalização de mercado de R$ 2,41
bilhões para R$ 4,09 bilhões.
Análise do Mercado
O rendimento mensal médio por fundo, ponderado pela capitalização de
mercado, apresentou uma tendência de queda sutil ao longo dos últimos dois anos.
O rendimento mensal é definido como a razão entre o rendimento distribuído por
um fundo em um determinado mês e o valor de mercado do fundo naquele mês,
em termos percentuais. No final de 2009 e começo de 2010, o rendimento mensal
médio por fundo, para todo o setor, chegou a ficar acima de 0,90% em alguns meses
e apresentou uma média temporária perto de 0,80%. De março até outubro de 2010,
esta média caiu para a faixa entre 0,65% e 0,70%, e, a partir do final de 2010, caiu para
baixo de 0,65%, chegando a se aproximar de 0,60%.
Devido às taxas de vacância bastante reduzidas em imóveis alugados,
o crescimento nominal dos rendimentos da maioria dos fundos, que seria
capturado pelo desempenho de um rendimento mensal que fosse calculado
com base no valor fixo (denominador) de emissão das cotas, esteve acima do
IGP-M, principal índice de reajuste dos contratos de aluguel de grande parte dos
imóveis que compõem as carteiras dos fundos. (ver box “Algumas Estatísticas sobre
Imóveis de FII”). Por outro lado, devido à valorização destes imóveis, que reflete
uma dinâmica de mercado de demanda maior do que oferta e uma expectativa
de rendimentos crescentes oriundos em aluguéis, as cotas dos FII apresentaram
uma valorização média acentuada de preço negociado no mercado secundário.
Como a valorização dos preços de cotas aconteceu em ritmo mais acelerado
do que a taxa de aumento nominal dos rendimentos dos fundos, o rendimento
mensal médio, tal qual é calculado, com base no valor (crescente) de mercado
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dos fundos, apresentou tendência de decrescimento nos últimos dois anos. Esta
queda reflete uma expectativa atual de mercado de retorno ligeiramente menor
se comparado com dois anos antes.
Os FII pertencentes à classe de ativos de Renda Fixa foram os fundos
que apresentaram melhor histórico de rendimento mensal médio nos
últimos dois anos, chegando a se aproximar de 2,0% no começo de 2011.
Análise do Mercado
destes títulos é composto por recebíveis imobiliários cujo retorno é atrelado
ao desempenho do IGP-M, frequentemente com reajustes em base mensal.
Como este índice teve uma valorização acentuada a partir do final de 2010 e
durante todo o primeiro semestre de 2011, este desempenho se refletiu direta
e pontualmente em toda a cadeia de títulos beneficiária desta indexação:
recebíveis imobiliários, CRI e cotas de FII de Renda Fixa.
Mais recentemente, a partir de agosto de 2011, o IGP-M passou a ter
valorizações mensais menores. Consequentemente, os FII de Renda Fixa
passaram por reduções fortes no nível de rendimento mensal médio, se
aproximando do patamar de 0,4% por dois meses seguidos.
Como o rendimento mensal médio consolidado de todo o setor de FII
é calculado de forma ponderada por valor de capitalização de mercado,
e como os FII da classe de ativos de Renda Fixa representam menos do
que 3,0% do total consolidado de capitalização de mercado, as oscilações
fortes no rendimento mensal médio dos FII de Renda Fixa tiveram impacto
negligenciável no valor do rendimento mensal médio consolidado.
Finalmente, é importante destacar que, embora possam ser comparáveis,
como feito nesta publicação, os rendimentos de FII de Imóveis e de Renda
Fixa têm dinâmicas diferentes, com impactos resultantes no valor patrimonial
e de mercado das cotas destes fundos. Os rendimentos dos FII de Renda Fixa,
dependendo do fluxo de amortização dos CRI que compõem suas carteiras e
do nível do IGP-M, principal indexador destes títulos, podem ser majorados pelo
efeito da distribuição do componente referente à atualização monetária do valor
do principal do CRI, resultando assim em uma tendência de queda do valor real
do CRI, e consequentemente da carteira de títulos, ao longo do tempo.
Abaixo, segue a figura 15 com o histórico nos últimos dois anos do
rendimento mensal médio dos FII por tipo de ativo.
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Análise do Mercado
de retorno que considera o fluxo de distribuições e de amortizações das
cotas e seus preços negociados no mercado secundário da BM&FBOVESPA
no começo e fim do período referente ao cálculo da rentabilidade (ver
Indicadores de Rentabilidade na página 39), apresentou um nível médio para o
setor nos últimos dois anos bastante superior aos de outros mercados como
o de ações ou o de títulos públicos. Um valor que capturasse o desempenho
real do setor por este critério, devidamente ponderado por capitalização de
mercado individual, não é possível de ser calculado de forma única, já que
a composição do setor foi se alterando (aumentando) substancialmente
ao longo do último ano. No capítulo de Rankings são apresentados os dez
melhores desempenhos, em termos da rentabilidade efetiva, nos últimos
doze meses.
Por outro lado, nos últimos doze meses ocorreram alguns casos de
desempenho afetado negativamente por conta da realização de riscos
inerentes ao setor de FII. Estes casos não chegam a representar 10,0% do
número total de fundos e, em alguns deles, a rentabilidade efetiva dos últimos
doze meses permaneceu positiva por conta da subsequente resolução do risco
e/ou rendimentos que mais do que compensaram a queda no valor do preço
da cota. Os principais riscos realizados (ver Capítulo 5 – Considerações sobre
Risco) foram de vacância parcial de imóvel por inquilino único, superestimação
de fluxo consolidado de receita de alugueis e outras fontes em shopping
centers, pedido de redução de aluguel por inquilino único, não pagamento
de aluguel por inquilino único, e término do prazo e consequente cessação de
receita garantida antes de imóvel novo estar em condições de ocupação.
Para concluir, no tocante à evolução de mercado mais recente, o
número total de FII cujas cotas são negociáveis na BM&FBOVESPA cresceu
ao longo de 2011 e, mesmo após a data final de referência desta publicação,
que é 31/10/2011, continua tendência de alta para o ano. Entre a data final
de referência e a data da publicação, dois novos FII passaram a ter cotas
negociadas no mercado secundário e quatro FII, cujas cotas serão negociáveis
no mercado secundário, estão em período de oferta pública. Baseado
somente nestas operações, a projeção de aumento no valor de capitalização
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Análise do Mercado
Três indicadores de rentabilidade são utilizados pelo mercado para acompanhar o desempenho
das cotas de FII: a Variação de Preço, o Dividend Yield e a Taxa Interna de Retorno.
Variação de Preço
Este indicador se refere simplesmente ao retorno, em um determinado intervalo de tempo,
gerado pela valorização (positivo) ou desvalorização (negativo) do preço da cota de um FII,
negociada no mercado secundário no começo e fim daquele intervalo de tempo. Para mitigar
efeitos distorcidos causados por baixos níveis de liquidez em uma base diária, a Uqbar trabalha
com intervalos de tempo de base mensal e para tanto utiliza os preços médios mensais das
cotas de FII, ponderados por montante negociado.
A fórmula da Variação de Preço (VP), em termos percentuais, no intervalo de tempo que vai do
mês A ao mês B é:
VP = [(PA/PB) – 1] x 100
onde:
PA = ΣmiApiA/ΣmiA
PB = ΣmiBpiB/ΣmiB
e
miA e miB são os montantes negociados em cada negócio i, nos preços piA e piB, durante
os meses A e B respectivamente.
Dividend Yield
A rentabilidade medida pelo dividend yield segue o conceito equivalente ao que é aplicado no
mercado de ações e, alternativamente, pode ser entendida como o retorno sobre o preço. É
definida como o quociente entre o somatório das distribuições de uma cota em um determinado
intervalo de tempo e o preço de mercado da mesma cota.
O dividend yield mais comumente utilizado no mercado de FII é o anual, mas o mensal também
é bastante acompanhado. O dividend yield anual mitiga eventuais efeitos sazonais. O dividend
yield anual mais utilizado é o que se refere às distribuições dos doze meses precedentes ao mês
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Análise do Mercado
A Uqbar, em seu acompanhamento mensal da indústria, trabalha com o dividend yield anual
estimado, referente ao somatório de distribuições nos doze meses precedentes ao mês de
referência, incluindo o próprio, e ao preço médio de mercado da cota no mês de referência, este
último calculado de forma ponderada por montante negociado, conforme descrito na seção
anterior referente ao indicador Variação de Preço.
A fórmula do dividend yield (DY) utilizado pela Uqbar, em termos percentuais, referente ao mês
de referência A é:
onde:
di é cada distribuição que ocorreu nos doze meses precedentes ao mês de referência A,
incluindo o próprio, e PA é o preço médio no mês A, ponderado por montante negociado,
conforme descrito anteriormente.
Análise do Mercado
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é o indicador de rentabilidade mais completo, que leva em conta
tanto os fluxos inferidos no cálculo da Variação de Preço, como os fluxos utilizados no cálculo
do Dividend Yield. Por isto, este indicador também é referido como o indicador de rentabilidade
efetiva.
O indicador é equivalente à TIR do fluxo de caixa que considera as distribuições e as amortizações
de uma cota em um determinado intervalo de tempo e os preços médios, ponderados por
montante negociado, das negociações das cotas no mercado secundário nos meses do começo
e fim daquele intervalo de tempo. Ou seja, a TIR é a taxa de desconto que faz com que o somatório
do valor presente do fluxo de caixa futuro (equivalente ao fluxo das distribuições e amortizações
no intervalo de tempo e do preço da cota no final do intervalo de tempo) seja igual ao valor
do investimento inicial (equivalente ao preço da cota no início do intervalo de tempo), tal qual
representado pela fórmula abaixo:
f (t)
∑ ( 1+TIR )
n
ut = Investimento inicial
252
t =1
onde:
t = período (de 1 a n)
ut = dias úteis do início do período 1 ao fim do período t
f(t) = fluxo de caixa no período t
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Análise do Mercado
Os quadros na página seguinte apresentam algumas estatísticas sobre os imóveis que pertenciam
à carteira de investimentos dos FII na data base desta publicação.
Estes dados foram obtidos a partir de levantamento feito pela Uqbar baseado em documentação
pública de todos os FII cujas cotas são negociadas nos mercados de bolsa e balcão organizado
da BM&FBOVESPA. A Uqbar enviou a todos os administradores destes fundos o resultado deste
trabalho e solicitou confirmação da informação coletada, assim como, para alguns casos, o envio
de informação que também é considerada pública, mas que não havia sido encontrada ou
achava-se incompleta ou desatualizada.
A Uqbar gostaria de agradecer às instituições que retornaram as solicitações, confirmando e/
ou completando as informações levantadas, o que permitiu que a amostragem de fundos fosse
maior e a informação sobre os imóveis mais acurada.
Os nomes dos administradores e gestores de FII que contribuíram para este trabalho encontram-
se abaixo listados por ordem alfabética:
n Banco Banif
n Brazilian Mortgages
n Bradesco Asset Management
n Caixa Econômica Federal
n Coinvalores
n Credit Suisse Hedging-Griffo
n Kinea Investimentos
n Opportunity
n RB Capital
n Votorantim Wealth Management & Services
Para cada tipo de imóvel são considerados os fundos que possuem pelo menos um imóvel
pertencente àquela categoria.
Análise do Mercado
Variável Total
Imóvel imóvel 5 imóveis imóveis imóveis
Número de Fundos 53 25 17 8 3
Área Útil Média (mil m²) 65,9 25,1 51,0 114,2 256,1
Todos Amostra 38 19 9 7 3
Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 221,5 207,6 260,2 204,0 217,3
Amostra 41 20 11 8 2
Número de Fundos 25 10 11 2 2
Área Útil Média (mil m²) 34,5 27,9 14,5 48,2 113,4
Escritórios Amostra 20 10 6 2 2
Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 233,8 234,2 116,1 534,1 335,1
Amostra 17 8 6 2 1
Número de Fundos 13 9 4 0 0
Área Útil Média (mil m²) 59,8 26,9 158,3 - -
Shopping
Amostra 8 6 2 0 0
Center
Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 341,1 238,7 614,0 - -
Amostra 11 8 3 0 0
Número de Fundos 23 6 8 6 3
Área Útil Média (mil m²) 95,5 12,4 18,6 140,6 180,4
Outros Amostra 14 3 3 5 3
Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 74,8 92,2 55,7 94,0 49,8
Amostra 19 4 7 6 2
Para os quadros a seguir, Amostra significa: número de fundos ou de imóveis com dados
disponíveis sobre a localização dos imóveis ou a situação dos imóveis ou o indexador dos
contratos ou o tipo de imóvel.
As distribuições são feitas pelo número de imóveis em cada categoria.
Exemplo didático
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ativos nos quais estes fundos podem investir, a análise deve ser feita baseada no
conhecimento específico relacionado ao tipo de ativo investido.
Assim, espera-se de um administrador ou gestor de FII de Renda Fixa,
que no exemplo acima é o fundo C, a expertise em investimentos em títulos
de renda fixa, no geral, e em títulos de securitização, em particular. Do mesmo
modo, os mesmos profissionais nos fundos A e B devem ter experiência
Exemplo didático
Tipo de Risco FII Imóvel FII Renda Fixa
engenharia e construção, manutenção e depreciação,
Imóvel desapropriação, sinistro, administração de terceiros, recolocação N/A
no mercado.
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Imposto Alíquota
Sobre Rendimentos e ganhos de capital
Aplicações de Renda Fixa
CRI, LCI, LH 0,0%
Outros 15,0% - 22,5%
Aplicações de Renda Variável
Cotas de FII 0,0%
Outros 0,005% - 15,0%
Imóveis 0,0%
Sobre rendimentos distribuídos pelo FII
Cotistas em geral 20%
Cotistas pessoas físicas (atendidas as condições citadas anteriormente) 0,0%
Aspectos contábeis
3
Valor justo é o valor pelo qual um ativo pode ser trocado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e
dispostas a realizar a transação, sem que represente uma operação forçada, sendo a melhor evidência do valor justo
dada pelos preços correntes de negociação em um mercado líquido, de ativos semelhantes na mesma região e condição
e sujeitos a contratos similares. Na inexistência desta evidência, deve-se utilizar em ordem de preferência (i) preços
correntes praticados em um mercado líquido de ativos de diferente natureza, condição, localização, sujeitos a diferentes
contratos, ajustados para refletir estas diferenças; (ii) preços recentes de ativos semelhantes praticados em mercados
menos líquidos, ajustados para refletir quaisquer mudanças nas condições econômicas em relação à data da ocorrência
daqueles preços; (iii) projeções de fluxos de caixa descontados baseados em estimativas confiáveis de fluxos futuros de
caixa, consubstanciado nos termos do contrato de aluguel ou qualquer outro contrato existente e, quando possível, em
evidências externas de valores correntes de aluguéis de ativos na mesma localização.
Rankings
outubro de 2011 como data de referência.
O primeiro conjunto classifica as cotas de FII por montante emitido,
negociações, capitalização de mercado, float, presença em pregões e
rentabilidade. Os Rankings de montante emitido são apresentados para
os últimos doze meses e desde o início do mercado de FII. Os Rankings de
negociações são apresentados por número de negócios e por montante
negociado nos últimos doze meses. O Ranking de float classifica as cotas pela
razão entre seus montantes negociados e suas capitalizações de mercado.
O Ranking de presença em pregões ordena as cotas pela porcentagem do
número total de pregões em que elas foram negociadas. Os Rankings de
rentabilidade classificam as cotas pelas suas taxas internas de retorno, pelos
dividend yield estimados e pelos dividend yield realizados.
O segundo conjunto de Rankings classifica os prestadores de serviço da
indústria de FII. Os administradores e os auditores são classificados por número
de operações e pela capitalização de mercado agregada dos fundos para os
quais prestam serviço. Os estruturadores e os advogados são classificados por
número de operações e montante emitido de cotas.
Para todos os Rankings foram considerados somente os FII cujas
cotas são negociadas na BM&FBOVESPA.
Mais informações sobre os critérios utilizados, incluindo definições dos
prestadores de serviço, encontram-se junto a cada tabela de Ranking.
Lista de Rankings
Rankings de Cotas
Ranking Emissões – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2011
Ranking Emissões – Montante Emitido – Consolidado
Ranking Negociações – Montante Negociado 12 meses – Outubro 2011
Ranking Negociações – Número de Negócios 12 meses – Outubro 2011
Ranking Capitalização de Mercado – Outubro 2011
Ranking Float – Montante Negociado 12 meses por Capitalização de Mercado – Outubro 2011
Ranking Pregões – Frequência de Pregões 12 meses – Outubro 2011
Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Estimado 12 meses – Outubro 2011
Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Realizado 12 meses – Outubro 2011
Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva 12 meses – Outubro 2011
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Rankings
Emissões
Critério: Ordenam as cotas de FII por montante emitido nos últimos 12 meses (novembro 2010 a outubro
2011), e de forma consolidada desde 1995.
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Rankings
Ranking Negociações – Montante Negociado 12 meses – Outubro 2011 Tabela 3
Critério: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante negociado e por número
de negócios nos últimos 12 meses (novembro 2010 a outubro 2011).
Rankings
Ranking Capitalização de Mercado – Outubro 2011 Tabela 5
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordena os FII pela capitalização de mercado em outubro de 2011. A capitalização de mercado dos
fundos é calculada multiplicando-se o valor da cota em outubro de 2011 e o número de cotas emitidas e
integralizadas no final deste mês. O valor da cota em outubro de 2011 é o preço médio de negociação no
mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Caso não haja valor da cota em outubro
de 2011 é utilizado o último valor de cota de até 6 meses anteriores.
Float
Ranking Float
Montante Negociado 12 meses por Capitalização de Mercado – Outubro 2011 Tabela 6
01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010
Título
Float (%) Posição Mercado Float (%) Posição
Hospital Nossa Senhora de Lourdes 148,50 1 Balcão 5,69 7
West Plaza 63,10 2 Balcão 13,99 3
BC Fundo de FII 49,10 3 Balcão - -
Hotel Maxinvest 40,90 4 Balcão 11,94 4
TRX Realty Logística Renda I 29,20 5 Bolsa - -
REP 1 CCS 25,99 6 Bolsa - -
formar n informar n transformar
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por float nos últimos doze meses
(de novembro 2010 a outubro 2011). O float nos últimos doze meses é calculado pela divisão entre (i)
o montante negociado na BM&FBOVESPA de novembro 2010 a outubro 2011, e (ii) a capitalização de
mercado do mês de outubro de 2011, calculada conforme o critério da tabela 5.
Rankings
Ranking Pregões – Frequência de Pregões 12 meses – Outubro 2011 Tabela 7
01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010
Título
Participação (%) Posição Mercado Participação (%) Posição
West Plaza 99,60 1 Balcão 83,27 5
Rio Bravo Renda Corporativa 99,20 2 Bolsa 93,47 2
Hotel Maxinvest 98,80 3 Balcão 68,16 11
TRX Realty Logística Renda I 98,80 4 Bolsa - -
Presidente Vargas 97,59 5 Bolsa - -
Hospital Nossa Senhora de Lourdes 97,59 6 Balcão 80,00 6
Square Faria Lima 96,39 7 Bolsa 79,59 7
Parque Dom Pedro Shopping Center 92,37 8 Bolsa - -
BB Progressivo 91,97 9 Balcão 88,16 3
Europar 91,97 10 Bolsa 94,69 1
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por frequência de presença nos pregões
dos últimos 12 meses (novembro 2010 a outubro 2011).
Rentabilidade
Observação: Do Ranking de dividend yield estimado (tabela 8a) foram excluídas as cotas dos FII Hotel
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Maxinvest, RB Capital Agre (sênior), RB Capital Prime Realty I (sênior), RB Capital Renda II e Rio Bravo Renda
Corporativa, dado que as mesmas apresentaram amortizações no período de novembro 2010 a outubro
2011. As amortizações distorcem o cálculo do valor do dividend yield estimado porque diminuem os valores
das cotas sem um ajuste de contrapartida no numerador deste indicador, que é formado
pelo valor dos rendimentos históricos dos últimos doze meses.
Rankings
Título
Dividend Yield (%) Posição Mercado Dividend Yield (%) Posição
Excellence 17,06 1 Balcão - -
CSHG Recebíveis Imobiliários BC 13,27 2 Bolsa - -
Hotel Maxinvest 13,02 3 Balcão 10,18 2
BC Fundo de FII 11,35 4 Balcão - -
Square Faria Lima 10,65 5 Bolsa 8,33 12
Projeto Água Branca 10,35 6 Bolsa 8,94 7
GWI Condominios Logisticos 10,24 7 Bolsa - -
BB Progressivo 10,09 8 Balcão 7,47 17
Max Retail 10,04 9 Balcão - -
West Plaza 10,02 10 Balcão 9,35 4
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam as cotas FII pelos dividend yield indicados em outubro de 2011. O dividend yield estimado
é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses (de
novembro 2010 a outubro 2011) dividido pelo valor da cota em outubro de 2011. O dividend yield realizado
é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses
dividido pelo valor da cota em outubro de 2010. O valor da cota é o preço médio de negociação no
mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não
foram negociadas nestes meses (outubro 2010 e 2011).
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordena as cotas dos FII pela rentabilidade efetiva nos últimos doze meses (de outubro de 2010 a
formar n informar n transformar
outubro de 2011). A rentabilidade efetiva é calculada usando-se a Taxa Interna de Retorno, levando-se em
conta os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos ultimos doze meses (de novembro 2010 a
outubro 2011) e a variação de preço de cota destes. Por sua vez, a variação de preço de cota dos fundos
é calculada usando-se os preços médios da cota de cada fundo nos meses de outubro de 2010 e 2011,
ponderados pelos montantes negociados na BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não
foram negociadas nestes meses.
Rankings
Administradores
Definição: Instituição autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de fundos
de investimento. A administração de um fundo compreende o conjunto de serviços relacionados direta
ou indiretamente ao funcionamento e à manutenção deste. Especificamente, o administrador de FII deve
prover o fundo com os seguintes serviços:
n manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento
de projetos imobiliários;
n atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos e valores mobiliários;
n escrituração de cotas;
n custódia de ativos financeiros;
n auditoria independente; e
n gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.
Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os
atos necessários ao funcionamento do fundo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente
habilitados e autorizados para prestar serviços específicos. O administrador é também responsável pela
constituição do fundo e pela prestação de informações à CVM. Os administradores de FII devem também
observar disposições determinadas em instruções específicas da CVM.
31/10/2011 31/10/2010
Tabela 11
7
Rankings
Mudança na
Administrador Número de Posição Participação Posição Participação participação
Fundos (%) (%) (%)
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam os administradores de FII com base no número de fundos e no montante agregado
de capitalização de mercado dos fundos sob administração em 31 de outubro de 2011. A capitalização de
mercado é calculada conforme o critério da tabela 5.
Auditores Independentes
Definição: Perito-contador que presta serviços de auditoria independente. A sua atuação está sujeita
ao registro na CVM, que mantém cadastro dos responsáveis técnicos autorizados a emitir e assinar parecer
de auditoria, em nome de cada fundo, no âmbito do mercado de valores mobiliários. Responsável pela
validação dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que as operações efetuadas estão em
consonância com a política de investimento e os limites de composição e diversificação, bem como que
as negociações foram realizadas a valores de mercado.
Rankings
Mudança na
Auditor Número de Posição Participação Posição Participação (%) participação (%)
Operações (%)
PricewaterhouseCoopers 30 1 54,6 1 69,7 -15,2
Ernst & Young Terco 9 2 16,4 3 6,1 10,3
KPMG Auditores Associados 8 3 14,6 2 18,2 -3,6
KPMG Auditores Independentes 4 4 7,3 5 3,0 4,2
Performance 2 5 3,6 - - 3,6
Deloitte Touche Tohmatsu 2 6 3,6 - - 3,6
Total 55 100,0 33 100,0
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam os auditores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de
capitalização de mercado dos fundos em 31 de outubro de 2011. A capitalização de mercado é calculada
conforme o critério da tabela 5.
Advogados
Definição: Escritórios de advocacia que respondem pela definição da estrutura jurídica de um fundo
de investimento imobiliário.
Mudança na
7
Rankings
Escritório de Advogados Número de Posição Participação Posição Participação participação
Operações (%) (%) (%)
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam os assessores legais de FII com base no montante emitido e no número de operações
durante o período em questão. Quando duas ou mais instituições assessoram conjuntamente um mesmo
FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. O ranking considera apenas as operações
efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão, durante os últimos doze meses (novembro 2010
a outubro 2011).
Estruturadores
Rankings
01/11/2010 – 31/10/2011 01/11/2009 – 31/10/2010 Mudança na
Estruturador Número de Posição Participação Posição Participação participação
Operações (%) (%) (%)
Critério: Ordenam os estruturadores de FII com base no montante emitido e no número de operações
durante o período em questão. Quando duas ou mais instituições estruturam conjuntamente um mesmo
FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. O ranking considera apenas as operações
efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão, durante os últimos doze meses (novembro 2010
a outubro 2011).
formar n informar n transformar
JS Real Estate Multigestão JSRE11 / Renda 59,8 996,43 97,9 7,1989 155,4 4 20,0
variável
Kinea Renda Imobiliária KNRI11 Escritórios 538,6 1.228,43 115,0 7,0000 6.718,0 323 100,0
Shopping
Mais Shopping Largo 13 MSHP11 61,1 672,14 70,1 2,7300 142,4 35 75,0
Centers
Lojas
Max Retail MAXR11B 60,5 1.020,86 106,3 6,1904 432,8 34 65,0
Individuais
Memorial Office FMOF11 Escritórios 50,2 98,75 101,4 0,5900 50,5 33 40,0
Mercantil do Brasil MBRF11 Escritórios 105,4 1.036,58 103,7 8,7500 1.328,7 136 90,0
* Em outubro as cotas sênior dos FII RB Capital Agre e RB Capital Prime Realty I também tiveram amortizações nos valores de R$ 5,4545 e R$ 2,50
por cota respectivamente.
formar n informar n transformar
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