Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
BA256- NT
REF.:
RELATÓRIO DE MANUTENÇÃO PREDIAL – BA256 1902
PÁGINA
1 / 41
Avaliação do Desempenho/Planejamento de :
Reparações REV 0
:
PROJETO:
DOCUMENTO:
NÚMERO DE DOCUMENTO:
BA256 - NT1902
DATA
30-05-2019
INDICE
ANTECEDENTES .............................................................................................. 3
1.1. OBJETO........................................................................................................................... 3
DOCUMENTOS DE REFERÊNCIA.................................................................... 4
2.1. DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA ......................................................................................... 4
2.1.1 NORMAS ......................................................................................................................... 4
2.1.2 LEGISLAÇÃO TECNOLÓGICA ....................................................................................... 4
2.2 LEGISLAÇÃO ADMINISTRATIVA ................................................................................... 4
ANÁLISE DO DESEMPENHO - CONTRATO 35/2017 ...................................... 5
LEVANTAMENTO DE ANOMALIAS EXISTENTES A REPARAR (URGENTES,
LISTA 01, NÃO EXAUSTIVA) ................................................................................. 23
4.1. NÍVEL TÉRREO............................................................................................................. 23
4.1.1. MARQUISE (LAUDO 2017) ......................................................................................................... 23
4.1.2. REPARAÇÃO DA SOLEIRA DA ENTRADA PRINCIPAL ............................................................ 24
4.1.3. REPARAÇÃO DA FACHADA NÍVEL TÉRREO ........................................................................... 25
4.1.4. MANUTENÇÃO DA PORTA BLINDEX DA ENTRADA ................................................................ 25
4.1.5. MANUTENÇÃO DO FORRO FALSO – TÉRREO/SALÃO LATERAL À RECEPÇÃO .................. 26
4.1.6. MANUTENÇÃO DO FORRO FALSO – TÉRREO/SALA – PESSOAL DE MANUTENÇÃO ......... 26
4.1.7. MANUTENÇÃO DA COPA – TÉRREO ........................................................................................ 27
4.1.8. MANUTENÇÃO DOS SANITÁRIOS MASCULINO(2) E FEMININO(1) – TÉRREO..................... 27
4.1.9. MANUTENÇÃO DA ÁREA EXTERNA – TÉRREO (SENHOR DOS PASSOS) ........................... 28
4.1.10. MANUTENÇÃO DO SALÃO TÉRREO - (SENHOR DOS PASSOS) ................................ 29
4.2. SEGUNDO ANDAR ....................................................................................................... 29
4.2.1. CONTROLAR PASSAGEM DE ÁGUA PARA O ANDAR ............................................................ 29
4.3. TERCEIRO ANDAR ....................................................................................................... 30
4.3.1. CONTROLAR PASSAGEM DE ÁGUA PARA O ANDAR ............................................................ 30
4.3.2. MANUTENÇÃO DE FORRO FALSO ........................................................................................... 30
4.4. QUARTO ANDAR .......................................................................................................... 31
4.4.1. CONTROLAR PASSAGEM DE ÁGUA PARA O ANDAR ............................................................ 31
4.4.2. MANUTENÇÃO DE FORRO FALSO ........................................................................................... 31
4.4.3. MANUTENÇÃO DE SANITÁRIOS ............................................................................................... 32
4.4.4. MANUTENÇÃO DE ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO ..................................................................... 32
4.5. QUINTO ANDAR ........................................................................................................... 33
4.5.1. CONTROLAR PASSAGEM DE ÁGUA PARA O ANDAR ............................................................ 33
4.6. SEXTO ANDAR ............................................................................................................. 33
4.6.1. CONTROLAR PASSAGEM DE ÁGUA PARA O ANDAR ............................................................ 33
4.6.2. MANUTENÇÃO DE SANITÁRIOS ............................................................................................... 33
4.6.3. MANUTENÇÃO DE ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO ..................................................................... 34
4.7. SÉTIMO ANDAR............................................................................................................ 34
4.7.1. CONTROLAR PASSAGEM DE ÁGUA PARA O ANDAR ............................................................ 34
4.7.2. MANUTENÇÃO DE SANITÁRIOS ............................................................................................... 35
4.8. OITAVO ANDAR ............................................................................................................ 35
4.8.1. CONTROLAR PASSAGEM DE ÁGUA PARA O ANDAR ............................................................ 35
4.8.2. MANUTENÇÃO DE SANITÁRIOS ............................................................................................... 36
4.9. NONO AO DÉCIMO PRIMEIRO ANDAR ...................................................................... 36
4.9.1. CONTROLAR PASSAGEM DE ÁGUA PARA O ANDAR ............................................................ 36
PLANEJAMENTO DE REPARAÇÕES ............................................................ 37
5.1. ORÇAMENTO – LISTA BA256-01 ................................................................................ 38
5.2. PRAZO DE EXECUÇÃO ............................................................................................... 38
RECOMENDAÇÕES PARA A EQUIPE DE FISCALIZAÇÃO/GESTÃO .......... 39
MAPA DE RISCOS (IN-05/17, MPDG) ............................................................. 40
ANEXOS .......................................................................................................... 41
CAMPUS REITORIA
ANTECEDENTES
1.1. OBJETO
O objeto deste documento é a apresentação de relatório contendo uma avaliação do desempenho
e qualidade dos serviços realizados de manutenção predial do edifício BA256- Rua Buenos Aires,
256, Rio de Janeiro, conforme recomenda a instrução IN-05/2017, MPDG, Anexo VIII-A, bem como
um planejamento de reparações a realizar. Tais atividades de correção de defeitos poderão, ou não,
estar incluídas nos Laudo de Autovistoria 20171 e de Segurança (IFRJ) de 2018. Tais serviços
fizeram parte do contrato 35/2017 ou estão em execução através do contrato 02/2019. Nos dois
termos, a empresa K8 é a contratada.
Quanto às tarefas previstas nos laudos de Autovistoria, 2017, e no de Segurança (IFRJ) de 2018,
incluímos, apenas, a reparação da marquise e a instalação de nova porta corta-fogo no 2º andar.
Na Lista 02, devemos incluir mais itens exigidos nestes laudos.
Este documento poderá ser empregado pelo Fiscal Técnico na elaboração de Ordens de
Serviço/Planilhas Orçamentárias conforme previsto no contrato 02/2019 (empresa K8).
1 Prazo expirado em 30-04-2019. A renovação deve ser providenciada pelo Fiscal Técnico.
CAMPUS REITORIA
DOCUMENTOS DE REFERÊNCIA
2.1. DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA
2.1.1 NORMAS
a) NBR 05674 Manutenção de Edificações
b) NBR 15575 Desempenho de Edificações
c) NR 10 Segurança nas Instalações Elétricas (MT)
Estão expressas nas cláusulas Décima Primeira do contrato e nos artigos 26 e 27 do CDC:
Nota:
O CDC – Código de Direito do Consumidor – garante reposição de serviços com vícios ocultos
de construção (art. 27), em até 5 anos. O prazo de garantia encerrará 5 anos após a expedição
do TRD – Termo de Recebimento Definitivo, ou a juízo da procuradoria da AGU.
CAMPUS REITORIA
Nota: rufos deteriorados a retirar e estender a manta líquida até a parede, subindo 20cm .
CAMPUS REITORIA
18 de set de 2018
Ricardo Masson Leal <ricardo.leal@ifrj.edu.br>
15:07
para Monica, eu, Marcos
Prezado Marcos,
Peço verificar com Paulo e Sérgio os seguintes serviços não completados pela K8 (além
dos já listados):
a) 3º andar : Substituir lâmpadas de 40w (umas dez) e aplicar insulfilm na fachada Buenos
Aires.
CAMPUS REITORIA
b) 4º andar : Reparar válvula de descarga dos banheiros masculino e feminino (ao lado da
copa). Os dois banheiros estão interditados.
e) 7º andar : Regular molas das portas blindex (a folha da esquerda - de quem entra - está
arrastando, poderá romper). As molas estão sem acabamento. A placa direita da rampa
está solta. Complementar a pintura das paredes no entorno da rampa.
f) 8º andar : As tampas cegas das tomada de piso não estão corretamente posicionadas
(são muito pequenas e serão deslocadas pelo pessoal).
Atenciosamente,
Ricardo
Item Situação
a) Não executado
b) A válvula do banheiro ao lado da copa nunca funcionou corretamente (não
interrompe o fluxo de água). Banheiro segue interditado
c) Não executado (parte do TRP)
d) Lâmpadas de 40w instaladas em maio de 2019 (atenção: não fazem parte
do contrato 02/2019 !!!!). A lâmpada de 20w ainda não foi instalada ...
e) Não executado.
f) Não executado.
g) Não executado (está prejudicando bastante o uso do auditório, tanto por
excesso de luz externa como conforto térmico).
Sugiro reenviar este email para a K8, contendo uma lista de serviços pendentes do contrato
01/2017 para a K8, pois executaram, desta lista, somente a manutenção das válvulas de
descarga dos banheiros do 4º andar. Não repararam nada mais.
Há um problema adicional , incluído na garantia dos serviços - furos que estão aparecendo nas
placas do piso elevado do 7º andar, que poderão acarretar acidentes com usuárias de sapatos
altos ou dificultar o uso de cadeiras com roletes:
O estado geral da rampa de entrada é péssimo , pois já houve descolamento parcial da fórmica
aplicada.
Atenciosamente,
Ricardo Leal
Notas :
i) Há cerca de dez furos como o indicado na foto;
CAMPUS REITORIA
ii) O material de revestimento não está resistindo a abrasão (vida útil conforme a NBR15575
seria de 8 anos...). A situação indicada foi registrada trinta dias após a emissão do TRP.
Nota : houve um
descolamento da fórmica, na
parte lateral da rampa.
Nota-se uma
evolução acelerada do
desgaste da borda da rampa
(comparar com a foto de
23/08/18)
CAMPUS REITORIA
seg, 1 de
Ricardo Masson Leal <ricardo.leal@ifrj.edu.br>
abr 10:26
para Monica, Diretoria
De todo modo, há que acionar a K8, urgentemente, pois está danificando o forro.
Att.,
Ricardo
Prezados,
(vista inferior)
Conclusão:
De fato, trata-se de um defeito remanescente do contrato 35/2017, cuja contratada foi a K8 (na
época, RKJ). Há portanto, que solicitar a reparação, pois está a tarefa está incluída na garantia
(durabilidade = 9 meses, bastante inferior à vida útil esperada para estes serviços (8 anos).
Atenciosamente,
Ricardo Leal
Prezados,
Até o presente momento constatamos apenas esta remoção de lâminas de
forro falso do Terraço do 12º (Auditório). Trata-se de material aplicado pela
K8 no contrato 35/2017, estando sob garantia conforme a cláusula 11.1 do
referido contrato.
Atenciosamente,
Ricardo Leal
CAMPUS REITORIA
Nota : A empresa foi acionada, mas apresentou argumentação de que o CDC (Código de
Direito do Consumidor) garante o direito de reposição apenas no caso de vícios de
execução. Contestamos com os argumentos adiante.
Argumentação K8:
CAMPUS REITORIA
Prezada Diretora,
Bom dia !!
Atenciosamente,
Contestação IFRJ:
3 de mai
Ricardo Masson Leal <ricardo.leal@ifrj.edu.br> de 2019
10:07
Se não houve vento acima do especificado na norma, o material deve ter sido
aplicado incorretamente (por exemplo, sem resistência adequada dos
elementos de fixação das lâminas). Do fato, pode-se concluir que outras
lâminas de forro poderão ser removidas caso os elementos de fixação não
sejam corrigidos (tanto no local da extração como no restante do forro.
Descumpriu-se, portanto, a NBR 15575.
Este prazo de garantia está conforme a NBR 15575 que estabelece uma vida
útil mínima de 8 anos.
Atenciosamente,
Ricardo Leal
qua, 8 de
Ricardo Masson Leal <ricardo.leal@ifrj.edu.br>
mai 08:24
Solicito incluir mais este defeito na lista de pendências da K8, contrato 35/2017.
Atenciosamente,
Ricardo
Foto atual:
sex, 10 de
Ricardo Masson Leal <ricardo.leal@ifrj.edu.br>
mai 10:09
para Diretoria, Monica, Diretoria, José
Ontem, o prof. Arimathéa me comentou o surgimento de uma fissura no forro falso do gabinete.
No local constatamos:
a) Não há indicação de infiltração (manchas ou gotejamento), as placas estão secas;
b) Houve um deslocamento vertical no entorno da fissura (importante, uns 5mm);
c) A abertura é considerável (1 a 2mm).
Tais indicações são denotativas de falta de resistência do sistema de sustentação (tirantes), que
podem estar soltos ou ter descolado (tirantes de gesso). Tal diagnóstico preliminar deve ser
confirmado in loco por meio de janela a ser executada. A reparação é rápida.
Este forro foi recomposto pela K8, após a instalação das bandejas de cabos de TI, fazendo parte
do contrato 35/2017 e está dentro do período de garantia. A empresa deve, portanto, ser
acionada com urgência (não há risco maior para os usuários, mas a atuação rápida minimizará a
ampliação do problema).
Atenciosamente,
Ricardo Leal
Nota: O próximo passo deve ser a apresentação à empresa K8 das soluções 1 e 2 (preservação
da marquise) para a definição daquela que será adotada. Visto a modificação no revestimento,
devemos informar a SUSEP acerca do desenho arquitetônico final, a elaborar, bem como
apresentar este desenho à SMU para aprovação do Setor de Patrimônio. Tal procedimento não
impede o avanço da Reparação Estrutural conforme projeto, anexo 1. No projeto de reparação
há uma planilha orçamentária para cada alternativa a ser incluída em uma OS para a K8, pelo
Fiscal Técnico Titular do contrato 02/2019, estando ele de acordo.
CAMPUS REITORIA
Situação atual :
Tarefas previstas :
a) Substituição das placas de granito danificadas, assentadas sobre base de grout tixotrópico Sika
Tix ou similar;
b) Aplicar espelho de granito, e= 2cm, h ~ 10cm, L=1,50m;
c) Instalação de cantoneira metálica com tratamento anticorrosivo ou material resistente à abrasão,
L=1,5m.
CAMPUS REITORIA
Tarefas previstas :
a) Substituição das placas de mármore danificadas ou sem aderência adequada, assentadas
sobre argamassa colante industrial conforme norma NBR 15846/2010. As placas com altura
acima de 3,0m deverão ser fixadas com grampo, além da argamassa colante
b) Limpeza geral da fachada e polimento.
Situação atual :
Tarefas previstas :
a) Substituição dos acabamentos das molas de piso
b) Limpeza de óxido e polimento das ferragens.
c) Regulagem de freio – porta de acesso ao salão B. Aires.
CAMPUS REITORIA
Situação atual :
Tarefas previstas:
a) Substituição integral do forro do salão, com uso de tirantes novos (os atuais estão
corroídos, o que resultou no rompimento de parte do forro e deformação (flecha) na parte
restante).
b) Emassamento e pintura PVA.
Situação atual :
Tarefas previstas :
a) Substituição integral do forro, com uso de tirantes novos (os atuais estão corroídos, o
que resultou no rompimento de parte do forro ).
b) Emassamento e pintura PVA
CAMPUS REITORIA
Situação atual :
Tarefas previstas:
a) Substituição de azulejos
b) Pintura de paredes e teto, acrílica
Tarefas previstas:
a) Recomposição do forro falso (deixar abertura de acesso)
b) Pintura de paredes (sobre azulejos) e teto, acrílica
c) Revisão nas válvulas de descarga (substituir reparos ou a válvula)
CAMPUS REITORIA
Tarefas previstas:
a) Retirada de emboço deteriorado
b) Aplicação de emboço com argamassa industrial
c) Emassamento
d) Pintura da parede reparada (há outros serviços a realizar, não devemos
executar uma pintura geral, pois poderá ser danificada).
CAMPUS REITORIA
Tarefas previstas:
e) Retirada de entulho
f) Substituição da tampa de cobertura da caixa de captação de ar exterior
(sistema de ventilação do subsolo)
g) Substituição da porta do banheiro (0,60x2,10), inclusive pintura e ferragens.
h) Pintura das empenas, tinta para exterior.
Tarefas previstas:
a) Instalar registros logo após as duas conexões em T que abastecem o andar
(possivelmente de 11/4”). Deixá-los em posição fechada.
b) Substituir porta corta-fogo (sem maçaneta, molas desreguladas)
CAMPUS REITORIA
Tarefas previstas:
a) Instalar registros logo após as duas conexões em T que abastecem o andar
(possivelmente de 11/4”). Deixá-los em posição fechada.
Situação atual :
Tarefas previstas:
a) Demolição e retirada de forro falso danificado
b) Aplicação de forro falso
c) Emassamento de forro, massa acrílica.
d) Pintura acrílica
CAMPUS REITORIA
Tarefas previstas:
b) Instalar registros logo após as duas conexões em T que abastecem o andar
(possivelmente de 11/4”). Deixá-los em posição aberta (serão empregados em
caso de emergência).
Situação atual :
Tarefas previstas:
e) Demolição e retirada de forro falso das duas salas (*)
f) Aplicação de forro falso
g) Emassamento de forro, massa acrílica.
h) Pintura acrílica
Tarefas previstas:
i) Substituição de lâmpada de 20w
j) Regulagem/reparação da válvula de descarga (*)
k) Substituição de duchas higiênicas (2)
(*) componente instalado pelo contrato 35/2017 >> não incluir em medição do contrato
02/2019 !! (ver Relatório de Desempenho 3.5, Conclusões )
Tarefas previstas:
c) Instalar registros logo após as duas conexões em T que abastecem o andar
(possivelmente de 11/2”). Deixá-los em posição aberta (serão empregados em
caso de emergência).
Tarefas previstas:
d) Instalar registros logo após as duas conexões em T que abastecem o andar
(possivelmente de 11/4”). Deixá-los em posição aberta (serão empregados em
caso de emergência).
Situação atual :
CAMPUS REITORIA
Tarefas previstas:
a) Recomposição de forro falso de um sanitário
b) Emassamento de forro, massa acrílica.
c) Pintura acrílica de forro
d) Substituição de porta 0,60x2,10 com veneziana, inclusive pintura e ferragens.
e) Substituição de duas válvulas de descarga (modelo empregado pela K8 –
contrato 35/2017 - é de má qualidade e vem apresentando defeito em quase todos
sanitários em que foram instaladas) por válvula Hydra compatível com o preço
SINAPI (a ser aprovado pelo Fiscal Técnico).
f) Lixamento na porta do sanitário S. Passos e repintura (defeito remanescente
do contrato 35/2017).
Tarefas previstas:
a) Instalar registros logo após as duas conexões em T que abastecem o
andar (possivelmente de 11/2”). Deixá-los em posição aberta (serão
empregados em caso de emergência).
CAMPUS REITORIA
Situação atual :
Tarefas previstas:
a) Substituição de duas válvulas de descarga (modelo empregado pela K8 –
contrato 35/2017 - é de má qualidade e vem apresentando defeito em quase
todos sanitários em que foram instaladas) por válvula Hydra compatível com
o preço SINAPI (a ser aprovado pelo Fiscal Técnico).
b) Substituição de registro geral do sanitário (*)
c) Recomposição do revestimento de azulejo
Tarefas previstas:
b) Instalar registros logo após as duas conexões em T que abastecem o
andar (possivelmente de 11/2”). Deixá-los em posição aberta (serão
empregados em caso de emergência).
CAMPUS REITORIA
Situação atual :
Tarefas previstas:
a) Substituição de fechadura compatível com o preço SINAPI (a ser
aprovado pelo Fiscal Técnico).
Tarefas previstas:
c) Instalar registros logo após as duas conexões em T que abastecem o
andar (possivelmente de 11/2”). Deixá-los em posição aberta (serão
empregados em caso de emergência).
CAMPUS REITORIA
PLANEJAMENTO DE REPARAÇÕES
As tarefas indicadas na Lista 01 apresentada, deverão ser incluídas em ordem de Serviço do
contrato 02/2019, bem como sua Planilha Orçamentária, assinada pelo Fiscal
Técnico/Responsável Técnico, seguindo modelo TCU ( Orientações-Sobre-Obras-Públicas),
que é , basicamente, a prevista no TR:
Logo, esta planilha não pode ser elaborada pela contratada por ser um documento da
Administração Pública! A planilha é a referência para a Medição posterior, portanto a
contratada não pode elaborar, ela mesma, sua referência !!.
CAMPUS REITORIA
a) Nomear fiscal técnico titular com a habilitação recomendada na legislação e manuais da AGU/TCU
de Serviços de Engenharia. A ART do fiscal deve ser apresentada ao gestor (Súmula 260/2010,
TCU);
b) Elaborar Ordem de Serviço a partir da Lista 01 do Relatório e Orçamento. Este documento poderá
ser revisado durante os trabalhos em função dos fatos observados.
Nota : estes documentos são públicos e não podem ser elaborados pela contratada, pois são
referência para a medição (a empresa estaria criando sua própria referência).
c) Planejar a emissão de empenhos com a PROAD de modo a cobrir o cronograma financeiro
decorrente;
d) Gerenciar os riscos indicados no Mapa de Riscos.
e) Empregar os IMRs- Instrumentos de medição de Resultado para avaliar a qualidade dos serviços
prestados, fundamentando as medições a serem elaboradas pelo Fiscal e revisadas pela
contratada (a ordem inversa dá margem a inclusões de itens não realizados, muitas vezes de difícil
percepção >> ver a grande quantidade de vícios ocultos remanescentes do contrato 35/2017).
f) Manter um Registro de Ocorrências atualizado (documento do IFRJ, não é Diário de Obras)
anotando os fatos importantes que possam ser úteis no caso de uma lide no futuro (é o primeiro
relatório que a AGU solicita) >> ver IN-05/17 e Manual de Serviços de Engenharia da AGU a este
respeito. Empregar um Controle Diário de Produção em que estejam apontadas as entradas e
saídas de pessoal da K8 bem como um resumo das tarefas de cada dia (anexo 3). É muito útil
para a medição.
CAMPUS REITORIA
FASE DE ANÁLISE
( X ) Fiscalização da execução
RISCO 01
Pagamento por serviços sem valor agregado conforme o Projeto Básico 46/2018
ANEXOS