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Revista Técnico-Científica do CREA-PR - ISSN 2358-5420 - 10ª edição – Maio de 2018 - página 1 de 10
A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS NA
ENGENHARIA: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO
MERCADO/ THE EVALUATION OF URBAN RESIDENTIAL
PROPERTIES IN ENGINEERING: COMPARATIVE METHOD OF
DIRECT DATA MARKET
RESUMO
ABSTRACT
An civil engineering professional completes his degree with a large number of areas in which
he can act: structures, geology and transport, sanitation, hydrology. In addition to these,
there are still several areas to be studied. However, with the rising real estate market, the
study of assessments, norms and rules, has become imperative for engineering
professionals who specialize in this science. In this way, the present work has the objective
to present the Direct Comparative Method of Data of the Market, nowadays, the most used
by Engineers Evaluators.
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1 INTRODUÇÃO
Quando se desperta interesse em algo, seja ele de qualquer natureza e fim, se faz
necessário ter informações para tomar decisões a respeito de valores, custos e opções de
investimento. No Brasil, denomina-se “Engenharia de Avaliações”.
Conforme Lion (2009), quando se trata de imóveis, este nicho de mercado denomina-se
“Avaliação de Imóveis”. Esta avaliação consiste em levantamento de informações e fatores
que determinem um preço para o imóvel em questão.
Desde que começou a ser estudada, a Avaliação de Imóveis teve várias metodologias
desenvolvidas, afim de facilitar e torna-la mais exata, desde formulas empíricas até
procedimentos científicos. (JULIANO, 2001)
Sabido que esta é uma área do conhecimento ainda em expansão, torna-se interessante
realizar estudos sobre a Engenharia de Avaliações, visando obter sempre novas
informações que contribuam para o estudo.
2 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
De acordo com Abunahman (2008), uma avaliação nada mais é, que a aferição de um ou
mais fatores econômicos especificamente apurados em relação a propriedades descritas,
com data determinada, tendo como base a análise de dados relevantes ao que está sendo
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avaliado. Logo, pode-se concluir que a avaliação de imóveis nada mais é que a aferição de
um ou mais fatores econômicos e físicos, para se determinar o valor ou a situação de um
bem imóvel.
De acordo com o que diz o CREA (2013) em seu Manual de Fiscalização de Engenharia de
Avaliações, somente profissionais da engenharia, podem realizar avaliações imobiliárias.
Conforme os anos passaram e o uso da Avaliação foi ficando mais recorrente e necessária,
alguns métodos acabaram sendo desenvolvidos. Desde fórmulas que facilitariam os
cálculos, até os experimentos científicos, em forma de criação de fatores para avaliação.
Hoje em dia, o que se utiliza são métodos que unem os dois, fórmulas e experimentos. Em
seu Manual de Perícias, Juliano (2001), cita que a metodologia aplicada na avaliação deve
ser sempre compatível com a finalidade da mesma. Juliano (2001) ainda cita que os
métodos de avaliação se classificam em diretos e indiretos, porém, os mais utilizados
atualmente são: 1) Método Comparativo, o qual será enfocado neste trabalho; 2) Método da
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Quantificação de Custos; 3) Método Evolutivo; 4) Método Involutivo; 5) Método de
Capitalização de Renda.
3 METODOLOGIA
Para a obtenção dos resultados esperados para este trabalho serão utilizados livros
técnicos, apostilas, consultas a normas técnicas vigentes no país, além de consultas a
profissionais com atuação no mercado de avaliações imobiliárias.
4 MÉTODO COMPARATIVO
O mais utilizado hoje em dia por avaliadores, é o Método Comparativo. Este método nada
mais é que o que utiliza comparações com objetos semelhantes ao avaliando para se
determinar o valor, utilizando fatores de tratamento às amostras.
De acordo com Juliano (2006) para sua aplicação, é condição fundamental que se tenha um
banco de dados, com amostras de elementos que possuam a mesma característica do
imóvel avaliando. Estas amostras por sua vez, devem passar por tratamentos científicos: a
Inferência Estatística e a Homogeneização (tratamento por fatores).
A avaliação, quando utilizado qualquer método, deve ser precedida de vistoria. Porém,
quando se utiliza o Método Comparativo, alguns aspectos devem ser observados
atentamente: 1) Caracterização do Terreno (Localização; Utilização atual e possíveis
utilizações futuras; Aspectos físicos/dimensões, formas, topografia; Infraestrutura urbana
disponível); 2) Caracterização da Edificação e Benfeitoria (Aspectos construtivos,
qualitativos e quantitativos, que devem ser comparados com a documentação disponível;
Aspectos arquitetônicos; Condições de ocupação). (OLIVEIRA, 2008)
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Elementos comparativos nada mais são que os imóveis semelhantes a aquele que será
avaliado. São coletados como amostras, cujo o valor médio entre eles representará o valor
do imóvel avaliando.
4.2 FATORES
Ainda de acordo com Ibape (2005), os principais fatores (obrigatórios) que devem ser
considerados na avaliação, são: 1) Oferta; 2) Localização; 3) Fatores de forma (testada,
profundidade, área ou múltiplas frentes); 4) Fatores padrão construtivo (obtido através da
Tabela de tipo de construção e padrão construtivo).
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Médio Inferior 1,10 1,20 1,30
Médio Comercial 1,35 1,50 1,65
Médio Superior 1,70 1,95 2,20
Fino 2,30 2,60 2,90
Luxo Acima de 3,50
Modesto 0,60 0,70 0,80
Médio Inferior 0,90 1,05 1,20
Médio Comercial 1,25 1,40 1,55
Escritórios Médio Superior 1,60 1,75 1,90
Fino 2,00 2,25 2,50
Luxo 2,70 3,10 3,50
Super Luxo Acima de 4,50
Simples 0,45 0,50 0,55
Armaz. Comuns
Médio 0,60 0,75 0,90
Simples 0,50 0,65 0,80
Armaz. Industr. Médio 0,85 1,15 1,45
Fino Acima de 2,00
Simples 0,15
Coberturas
Especiais 0,30
Fonte: Adaptado de: Juliano (2006)
5) E Fatores de Depreciação.
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Figura 1 - Tabela de Depreciação de Ross Heideck
Fonte: Adaptado de: Juliano (2006)
4.3 LAUDOS
“Relatório técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista, relatando resultado
de exames e vistorias, assim como eventuais avaliações com ele relacionados” (IBAPE,
2002).
O laudo é parte integrante da avaliação. É a parte final dela, a conclusão. Este laudo é o que
irá auxiliar o magistrado a decidir a sentença sobre o caso, o negociante a ter o preço
correto do imóvel, ou finalizar qualquer situação que dependa do resultado da avaliação.
Este, deve seguir um elevado grau de precisão e fundamentação.
Deve ser claro e objetivo e conforme a ABNT 14653-2 (2001; 2004a; 2004b), pode ser dos
tipos “simplificado ou completo”.
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quanto ao grau de fundamentação global, e outra quanto o grau de precisão. Cada uma
delas deve ser classificada [...] com o Grau I, Grau II ou Grau III”. O nível de especificação,
exigências e quantidade de trabalho a serem exigidas pelo avaliador cresce do Grau I para o
Grau III.
Praticamente falando, o avaliador deve alcançar graus de exigência mínimos fixados por
instituições financeiras, juízo ou contratantes, para atingir os graus de precisão e
fundamentação.
4.5 CONCLUSÃO
O estudo aprofundado dos métodos traz aos avaliadores a facilidade de aplicação, bem
como a maior eficiência e exatidão.
O Método Comparativo, como apresentado, é o método mais utilizado por possuir maior
facilidade de ser uso e exatidão altamente satisfatória, tornando-o o método mais vantajoso
e com maior custo benefício.
Por outro lado, o método comparativo é impróprio para avaliação de imóveis de mercado
restrito, ou de usos específicos, tais como hospitais e estações rodoviárias, pois, nestes
casos, o número disponível de elementos amostrais análogos é reduzido.
5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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2008.
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Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653:2: Avaliação de Bens:
Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2004a.
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Imóveis Rurais. Rio de Janeiro, 2004b.
CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA. Manual de Fiscalização de
Engenharia de Avaliações. Curitiba, 2013.
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______. Manual Prático de Direito das Construções. 3. ed. São Paulo: Liv. E Ed.
Universitária de Direito, 2008.
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