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TÍTULO: A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS NA ENGENHARIA:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO


AUTORA: CAROLINE MARIA FRONZA
FORMAÇÃO PROFISSIONAL: ENGENHEIRA CIVIL
CURRÍCULO LATTES: http://lattes.cnpq.br/7957647787033326
INSTITUIÇÃO: FACULDADE GUARAPUAVA
CIDADE: LONDRINA/PR
EMAIL: engcarolinef@hotmail.com

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A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS NA
ENGENHARIA: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO
MERCADO/ THE EVALUATION OF URBAN RESIDENTIAL
PROPERTIES IN ENGINEERING: COMPARATIVE METHOD OF
DIRECT DATA MARKET

RESUMO

Um profissional de engenharia civil conclui sua graduação com um grande número de


áreas em que pode atuar: estruturas, geologia e transportes, saneamento, hidrologia.
Além destas, ainda existem diversas áreas a serem estudadas. Porém, com o aumento
crescente do mercado imobiliário o estudo das avaliações, suas normas e regras,
tornou-se imperativo aos profissionais de engenharia que se especializem nesta área do
conhecimento. Dessa forma, o presente trabalho tem o objetivo apresentar o Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado, hoje em dia, o mais utilizado por
Engenheiros Avaliadores.

ABSTRACT

An civil engineering professional completes his degree with a large number of areas in which
he can act: structures, geology and transport, sanitation, hydrology. In addition to these,
there are still several areas to be studied. However, with the rising real estate market, the
study of assessments, norms and rules, has become imperative for engineering
professionals who specialize in this science. In this way, the present work has the objective
to present the Direct Comparative Method of Data of the Market, nowadays, the most used
by Engineers Evaluators.

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1 INTRODUÇÃO

Quando se desperta interesse em algo, seja ele de qualquer natureza e fim, se faz
necessário ter informações para tomar decisões a respeito de valores, custos e opções de
investimento. No Brasil, denomina-se “Engenharia de Avaliações”.

Conforme Lion (2009), quando se trata de imóveis, este nicho de mercado denomina-se
“Avaliação de Imóveis”. Esta avaliação consiste em levantamento de informações e fatores
que determinem um preço para o imóvel em questão.

Desde que começou a ser estudada, a Avaliação de Imóveis teve várias metodologias
desenvolvidas, afim de facilitar e torna-la mais exata, desde formulas empíricas até
procedimentos científicos. (JULIANO, 2001)

Sabido que esta é uma área do conhecimento ainda em expansão, torna-se interessante
realizar estudos sobre a Engenharia de Avaliações, visando obter sempre novas
informações que contribuam para o estudo.

Neste artigo, têm-se o objetivo de demonstrar os métodos existentes utilizados na Avaliação


de Imóveis, dando ênfase a um: o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado. Para
tal, objetivos específicos foram traçados: Abordar sobre a Avaliação de Imóveis; expor os
métodos existentes no mercado para a avaliação de imóveis; apresentar o Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado, os elementos e fatores constituintes de tal
método.

2 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

De acordo com Abunahman (2008), uma avaliação nada mais é, que a aferição de um ou
mais fatores econômicos especificamente apurados em relação a propriedades descritas,
com data determinada, tendo como base a análise de dados relevantes ao que está sendo

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avaliado. Logo, pode-se concluir que a avaliação de imóveis nada mais é que a aferição de
um ou mais fatores econômicos e físicos, para se determinar o valor ou a situação de um
bem imóvel.

Seu uso é requerido em casos de: 1) Transferência de Propriedades, onde auxilia na


determinação de preço pelo vendedor e na perspectiva de compra do comprador; 2) Base
para taxações, que tem como um comum exemplo os Impostos Territoriais Urbanos,
cobrados pela administração municipal de onde o imóvel se encontra, baseado no seu valor
venal; 3) Justo Valor Locacional, possibilitando ao proprietário e o locatário determinar um
valor rentável ao imóvel objeto de locação, bem como fornecer subsídios ao Juízo para
aplicar sentença, quando há ações renovatórias ou revisionais; 4) Aplicações Securitárias,
entre outros. (ABUNAHMAN, 2008)

A área de avaliação de imóveis, no Brasil, se estabeleceu a partir da Lei de Terra


promulgada sob o número 601 de 1850, porém, só ganhou visibilidade muito tempo depois.
A grande maioria das publicações até a época, eram baseadas em fatores de
homogeneização e fórmulas empíricas, então, em 1977 a Associação Brasileira de Normas
Técnicas – ABNT – elaborou uma norma para que se estabelecesse níveis de precisão para
as avaliações, esta norma foi numerada NBR 5676 (NB-502), que mais tarde foi reescrita e
protocolada como NBR 14653, onde traz desde os procedimentos gerais, até os detalhes de
cada tipo de avaliação.

De acordo com o que diz o CREA (2013) em seu Manual de Fiscalização de Engenharia de
Avaliações, somente profissionais da engenharia, podem realizar avaliações imobiliárias.

2.1 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Conforme os anos passaram e o uso da Avaliação foi ficando mais recorrente e necessária,
alguns métodos acabaram sendo desenvolvidos. Desde fórmulas que facilitariam os
cálculos, até os experimentos científicos, em forma de criação de fatores para avaliação.
Hoje em dia, o que se utiliza são métodos que unem os dois, fórmulas e experimentos. Em
seu Manual de Perícias, Juliano (2001), cita que a metodologia aplicada na avaliação deve
ser sempre compatível com a finalidade da mesma. Juliano (2001) ainda cita que os
métodos de avaliação se classificam em diretos e indiretos, porém, os mais utilizados
atualmente são: 1) Método Comparativo, o qual será enfocado neste trabalho; 2) Método da

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Quantificação de Custos; 3) Método Evolutivo; 4) Método Involutivo; 5) Método de
Capitalização de Renda.

3 METODOLOGIA

Para a obtenção dos resultados esperados para este trabalho serão utilizados livros
técnicos, apostilas, consultas a normas técnicas vigentes no país, além de consultas a
profissionais com atuação no mercado de avaliações imobiliárias.

Como embasamento complementar ao tema, será utilizado o de Trabalho de Conclusão de


Cursos (TCC) referente ao tema de “Avaliações de Imóveis”, com a mesma autoria deste
artigo.

4 MÉTODO COMPARATIVO

O mais utilizado hoje em dia por avaliadores, é o Método Comparativo. Este método nada
mais é que o que utiliza comparações com objetos semelhantes ao avaliando para se
determinar o valor, utilizando fatores de tratamento às amostras.

De acordo com Juliano (2006) para sua aplicação, é condição fundamental que se tenha um
banco de dados, com amostras de elementos que possuam a mesma característica do
imóvel avaliando. Estas amostras por sua vez, devem passar por tratamentos científicos: a
Inferência Estatística e a Homogeneização (tratamento por fatores).

A avaliação, quando utilizado qualquer método, deve ser precedida de vistoria. Porém,
quando se utiliza o Método Comparativo, alguns aspectos devem ser observados
atentamente: 1) Caracterização do Terreno (Localização; Utilização atual e possíveis
utilizações futuras; Aspectos físicos/dimensões, formas, topografia; Infraestrutura urbana
disponível); 2) Caracterização da Edificação e Benfeitoria (Aspectos construtivos,
qualitativos e quantitativos, que devem ser comparados com a documentação disponível;
Aspectos arquitetônicos; Condições de ocupação). (OLIVEIRA, 2008)

4.1 ELEMENTOS COMPARATIVOS

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Elementos comparativos nada mais são que os imóveis semelhantes a aquele que será
avaliado. São coletados como amostras, cujo o valor médio entre eles representará o valor
do imóvel avaliando.

4.2 FATORES

Os fatores de avaliação, conforme o Ibape (2005), fornecem subsídios para o cálculo do


valor de venda de imóveis.

Ainda de acordo com Ibape (2005), os principais fatores (obrigatórios) que devem ser
considerados na avaliação, são: 1) Oferta; 2) Localização; 3) Fatores de forma (testada,
profundidade, área ou múltiplas frentes); 4) Fatores padrão construtivo (obtido através da
Tabela de tipo de construção e padrão construtivo).

Na Tabela 1, observa-se classificações de padrão construtivo e tipo de construção, com


constantes adimensionais que deverão ser inseridos nos cálculos de avaliação, classificados
de mínimo (padrão construtivo mais baixo) até máximo (maior padrão construtivo).

Tabela 1 - Tabela Referencial de tipo de construção e padrão construtivo.


Mínimo Médio Máximo
Barraco Rústico 0,06 0,08 0,09
Barracos
Barraco 0,10 0,12 0,14
Proletár. Rústico 0,30 0,35 0,40
Proletário 0,45 0,55 0,65
Modesto 0,70 0,75 0,80
Médio Inferior 0,90 1,00 1,10
Residências
Médio Comercial 1,15 1,25 1,35
Médio Superior 1,45 1,60 1,75
Fino 1,90 2,25 1,75
Luxo Acima de 3,00
Apartamentos Modesto 0,70 0,85 1,00

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Médio Inferior 1,10 1,20 1,30
Médio Comercial 1,35 1,50 1,65
Médio Superior 1,70 1,95 2,20
Fino 2,30 2,60 2,90
Luxo Acima de 3,50
Modesto 0,60 0,70 0,80
Médio Inferior 0,90 1,05 1,20
Médio Comercial 1,25 1,40 1,55
Escritórios Médio Superior 1,60 1,75 1,90
Fino 2,00 2,25 2,50
Luxo 2,70 3,10 3,50
Super Luxo Acima de 4,50
Simples 0,45 0,50 0,55
Armaz. Comuns
Médio 0,60 0,75 0,90
Simples 0,50 0,65 0,80
Armaz. Industr. Médio 0,85 1,15 1,45
Fino Acima de 2,00
Simples 0,15
Coberturas
Especiais 0,30
Fonte: Adaptado de: Juliano (2006)

5) E Fatores de Depreciação.

Na Figura 1, observa-se a Tabela de Depreciação Ross-Heideck, onde se encontram


constantes adimensionais, também utilizadas no cálculo de avaliação do imóvel, a qual leva
em consideração a idade e estado de conservação do imóvel. (IBAPE, 2005).

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Figura 1 - Tabela de Depreciação de Ross Heideck
Fonte: Adaptado de: Juliano (2006)

4.3 LAUDOS
“Relatório técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista, relatando resultado
de exames e vistorias, assim como eventuais avaliações com ele relacionados” (IBAPE,
2002).

O laudo é parte integrante da avaliação. É a parte final dela, a conclusão. Este laudo é o que
irá auxiliar o magistrado a decidir a sentença sobre o caso, o negociante a ter o preço
correto do imóvel, ou finalizar qualquer situação que dependa do resultado da avaliação.
Este, deve seguir um elevado grau de precisão e fundamentação.

Deve ser claro e objetivo e conforme a ABNT 14653-2 (2001; 2004a; 2004b), pode ser dos
tipos “simplificado ou completo”.

4.4 GRAUS DE PRECISÃO E FUNDAMENTAÇÃO


Segundo Juliano (2006), “o Laudo de Avaliação tem duas linhas para especificar: Uma

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quanto ao grau de fundamentação global, e outra quanto o grau de precisão. Cada uma
delas deve ser classificada [...] com o Grau I, Grau II ou Grau III”. O nível de especificação,
exigências e quantidade de trabalho a serem exigidas pelo avaliador cresce do Grau I para o
Grau III.

Praticamente falando, o avaliador deve alcançar graus de exigência mínimos fixados por
instituições financeiras, juízo ou contratantes, para atingir os graus de precisão e
fundamentação.

4.5 CONCLUSÃO
O estudo aprofundado dos métodos traz aos avaliadores a facilidade de aplicação, bem
como a maior eficiência e exatidão.

O Método Comparativo, como apresentado, é o método mais utilizado por possuir maior
facilidade de ser uso e exatidão altamente satisfatória, tornando-o o método mais vantajoso
e com maior custo benefício.

Por outro lado, o método comparativo é impróprio para avaliação de imóveis de mercado
restrito, ou de usos específicos, tais como hospitais e estações rodoviárias, pois, nestes
casos, o número disponível de elementos amostrais análogos é reduzido.

A conclusão deste artigo torna viável a elaboração de trabalhos derivados, explorando de


melhor forma os fatores e variáveis de avaliação, bem como os laudos resultados de tais
avaliações.

5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Engenharia Legal e de Avaliações. 4. ed. São Paulo: PINI,
2008.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653:1: Avaliação de Bens:
Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653:2: Avaliação de Bens:
Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2004a.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653:3: Avaliação de Bens:
Imóveis Rurais. Rio de Janeiro, 2004b.
CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA. Manual de Fiscalização de
Engenharia de Avaliações. Curitiba, 2013.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: Uma Introdução a Metodologia
Científica. 3. ed. São Paulo: PINI, 2012.
FRONZA, Caroline Maria. Avaliação de Imóveis Residenciais Urbanos: Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado. 2016. 59 f. Trabalho de Conclusão de Curso.
(Graduação) – Curso de Engenharia Civil, Faculdade Guarapuava, Guarapuava, 2016.
FIKER, José. Avaliação de Terrenos e Imóveis Urbanos. São Paulo: Pini, 1985. 106 p.
______. Perícias e Avaliações de Engenharia. 2. ed. São Paulo: Liv. E Ed. Universitária
de Direito, 2011.
______. Manual Prático de Direito das Construções. 3. ed. São Paulo: Liv. E Ed.
Universitária de Direito, 2008.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. Norma de Inspeção Imobiliária.
IBAPE/SP, 2002.
______. Estudo de Fatores de Homogeneização de Terrenos Urbanos. IBAPE/SP, 2005.
JULIANO, Rui. Manual de Perícias. 2. ed. Rio Grande: 2006. 602 p.
LION, Thiago V. Z. de. Avaliação de Imóveis Residenciais Urbanos com tratamento por
Comparativos Diretos de Dados de Mercado. 2009. páginas. Trabalho de Conclusão de
Curso. (Graduação) - Curso de Engenharia Civil, Universidade Anhembi Morumbi, 2009.
OLIVEIRA, Ana Maria de Biazzi Dias de; GRANDISKI, Paulo. Engenharia de Avaliações. In:
ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 2007. Cap.
08.

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