10 MOTIVOS para PASSAR

ESCRITURA pelo VALOR REAL DO

NEGÓCIO

Postado em 24 de junho de 2016 às 16:18.

Escrito por portaldori

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor
abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos
imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos
já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber
antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele
que abraçar essa simulação.

No Livro “Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador

(Editora Crono, 2017, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do
tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor
inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas
partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

 Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI

ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o
valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não
recolhida incide multa, juros e correção monetária.
 Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor,
tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do
imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.
 Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com
questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor
inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por
exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura
“passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de
indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá
indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na
transferência do imóvel?!
  Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem
um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência,
poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.
 O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for
superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no
Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051
(201292301309) – TJGO].
 Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda
desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador,
especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior
comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo
menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato
sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois
pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de
multa, juros e correção monetária).
 O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).
 Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de
preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da
Lei n. 10.257/2001).
 Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e
442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na
escritura.
 Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente,
os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência
entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma
vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a
partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n.
1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a DIMOB- Declaração de Informações
sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel;
(3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração
sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a
transação lavrada ou registrada.

Considere toda implicação (legal, jurídica, ética) exposta anteriormente. Não passe ou
pare de passar escritura pelo menor valor, se for diferente do valor da venda! Não passe
ou pare de passar escritura pelo valor venal!