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Direito
Universidade Estadual de Santa Cruz (UESC)
58 pag.
1. Conceito
O direito real ou direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes
aos bens materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação pelo homem1.
2.1 teoria unitária realista: procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critério do patrimônio,
considerando que o direito das coisas e o direito das obrigações fazem parte de uma realidade mais ampla, que seria
o direito patrimonial; entretanto, a diversidade de princípios que os orientam dificultam a sua unificação num só
sistema;
2.2 teoria dualista ou clássica (mostra-se mais adequada à realidade); partindo-se da concepção dualista, pode-se
dizer que o direito real apresenta características próprias que o distinguem dos direitos pessoais ou obrigacionais;
4.1 - princípio da aderência, especialização ou inerência – estabelece um vínculo ou uma relação entre o sujeito
e a coisa, não dependendo da colaboração de nenhum sujeito passivo para existir; nos direitos pessoais, o vínculo
obrigacional existente entre credor e devedor confere ao primeiro o direito de exigir a prestação prometida.
4.2 - princípio do absolutismo (Eficácia Erga Omnes) – os direitos reais exercem-se "erga omnes" (contra todos),
que devem abster-se de molestar o titular; surge daí o direito de seqüela (ou "jus persequendi"), isto é, de perseguir a
coisa e de reivindicá-la em poder de quem quer que esteja (ação real), bem como o direito de preferência (ou "jus
praeferendi"); os direitos obrigacionais, por não estabelecerem vínculo dessa natureza, resolvem-se em perdas e
danos e não se exercem contra todos, mas em face de um ou alguns sujeitos determinados (ação pessoal).
4.3 - princípio da publicidade ou da visibilidade – os direitos reais sobre imóveis só se adquirem depois da
transcrição no Registro de Imóveis, do respectivo título; sobre móveis, só depois da tradição; sendo oponíveis "erga
omnes", faz-se necessário que todos possam conhecer os seus titulares para não molestá-los; a transcrição e a
tradição atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais; os pessoais ou obrigacionais seguem o
princípio do consensualismo: aperfeiçoam-se com o acordo de vontades.
4.4 - princípio da taxatividade – o número dos direitos reais é limitado, taxativo (são somente os enumerados na
lei - "numerus clausus"); no direito das obrigações não há essa limitação; existe um certo número de contratos
nominados, previstos no texto legal, podendo as partes criar os chamados inominados; basta que sejam capazes e
lícito o objeto; assim, contrapõe-se à técnica do "numerus clausus" a do "numerus apertus", para a consecução prática
do princípio da autonomia da vontade.
4.5 - princípio da tipificação ou tipicidade – os direitos reais existem de acordo com os tipos legais; são definidos
e enumerados determinados tipos pela norma, e só a estes correspondem os direitos reais, sendo pois seus modelos;
nos obrigacionais, ao contrário, admitem-se, ao lado dos contratos típicos, os atípicos, em número ilimitado.
1
Conceito baseado na definição de Clóvis Beviláqua.
4.7 - princípio da exclusividade – não pode haver dois direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma coisa; no
caso do usufruto, por ex., o usufrutuário tem direito aos frutos enquanto o nu-proprietário conserva o direito à
substância da coisa; no condomínio, cada consorte tem direito a porções ideais, distintas e exclusivas.
4.8 - princípio do desmembramento – conquanto os direitos reais sobre coisas alheias tenham possivelmente mais
estabilidade do que os obrigacionais, são também transitórios; desmembram-se do direito matriz, que é a
propriedade, constituindo os direitos reais sobre coisas alheias; quando estes se extinguem, o poder que residia em
mão de sues titulares (como no caso de morte do usufrutuário) retorna novamente às mãos do proprietário (princípio
da consolidação).
É o vínculo de subordinação da coisa e da pessoa. Esse vínculo vem alicerçado em dois princípios:
- Princípio da aderência: segundo o qual o titular do direito real pode ir atrás do bem aonde quer que ele se encontre
(princípio positivo);
- Princípio da ambulatoriedade: segundo o qual todos os ônus da coisa (ex. tributos, despesas condominais) a
acompanham (princípio negativo).
5.2 Privilégio
O crédito real não se submete à divisão, tendo em vista a existência de ordem entre os credores. Aquele que primeiro
apresentar o crédito será o credor privilegiado.
Em decorrência do princípio da veracidade registral, o bem deve ter características de certo, determinado e existente.
1ª CLASSIFICAÇÃO
O único direito real sobre coisa própria é a propriedade, que confere o título de dono ou domínio. Normalmente, a
propriedade é ilimitada ou plena, conferindo poderes de uso, gozo, posse, reivindicação e disposição.
É o desmembramento do direito real sobre coisa própria. Poderá somente ser temporário, visto que, dentro do
princípio da elasticidade, a coisa tende a voltar à situação original, que é a propriedade plena. Divide-se em três
grupos:
• Direito real de fruição: é o desmembramento em relação ao uso da coisa. Pode ser enfiteuse, servidão,
usufruto, uso e habitação.
• Direito real de garantia: é o desmembramento em relação à disposição da coisa (limita o direito de dispor da
coisa). Se não cumprida a obrigação principal, o credor irá dispor da coisa. Pode ser hipoteca, penhor e
anticrese.
• Direito real de aquisição: é o desmembramento do direito de aquisição. O titular transmite a propriedade para
terceiros, paulatinamente. Pode ser compromisso irretratável de compra e venda, e alienação fiduciária em
garantia.
2ª CLASSIFICAÇÃO
POSSE
- Significados impróprios
- Teoria subjetiva de Savigny – posse é o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a intenção de tê-la para si;
ela se caracteriza pela conjugação do elemento objetivo "corpus" (é a mera possibilidade de exercer um contato
físico com a coisa, tendo sempre a coisa a sua disposição; assim, não o perde o dono do veículo que entrou no cinema
e deixou-o no estacionamento) e o elemento subjetivo "animus" (é a vontade de ser proprietário).
Para esta teoria são meros detentores: o locatário, o comodatário, o depositário, o mandatário, etc.
- Teoria objetiva de Ihering (é a adotada, em regra, pelo Direito Civil Brasileiro) – tem posse aquele que age em
relação à coisa como se fosse proprietário, mesmo que não o seja, independentemente da intenção; para a
caracterização da posse basta o elemento objetivo "corpus" (não significa contato físico com a coisa, mas sim
conduta de dono); considera o elemento subjetivo "animus" como já incluído no elemento objetivo "corpus"; posse é a
exteriorização da propriedade, a visibilidade do domínio, o uso econômico da coisa; ex.: material de construção
próximo a obra, indica posse; maço de cigarro próximo a obra, não indica posse.
Para o direito brasileiro, para que haja posse, além dos elementos constitutivos apontados por Ihering, deve conter na
relação possessória, como ato jurídico que é:
a) sujeito capaz (pessoa natural ou jurídica); b) objeto (coisa corpórea ou incorpórea – ex. propriedade intelectual); c)
uma relação de subordinação entre o sujeito e o objeto, um ter da coisa por parte do sujeito.
2. Conceito
3. Posse e detenção
- Há situações em que uma pessoa não é considerada possuidora, mesmo exercendo poderes de fato sobre uma coisa;
isso acontece quando a lei desqualifica a relação para mera detenção, como faz no artigo 1.198.
- Embora, portanto, a posse possa ser considerada uma forma de conduta que se assemelha à de dono, não é
possuidor o servo na posse, aquele que a conserva em nome de outrem ou em cumprimento de ordens ou instruções
daquele em cuja dependência se encontre;
- O possuidor exerce o poder de fato em razão de um interesse próprio; o detentor, no interesse de
outrem - exemplos de detenção: caseiros e todos aqueles que zelam pela propriedade em nome do dono, soldado
em relação às armas no quartel, preso em relação às ferramentas com que trabalha (tais servidores, não têm posse e
não lhes assiste o direito de invocar, em nome próprio, a proteção possessória; são chamados de "fâmulos da
posse"; embora não tenham o direito de invocar, em seu nome, a proteção possessória, não se lhes recusa, contudo,
o direito de exercer a autoproteção do possuidor, quanto às coisas confiadas a seu cuidado, conseqüência natural de
seu dever de vigilância);
- Não induzem posse, também, os atos de mera permissão ou tolerância (art. 1.208). Ex: permissão para passar
pelo jardim do vizinho;
- Não há posse de bens públicos (CF - proibi o usucapião especial), o uso do bem pelo particular não passa de mera
detenção consentida.
4. Objeto da posse:
a) Bens corpóreos, salvo as que estiverem fora do comércio, ainda que gravadas com cláusula de
inalienabilidade;
b) Coisas acessórias se puderem ser destacadas da principal sem alteração de sua substância;
5. Natureza Jurídica
• Para a maioria dos civilistas é fato e um direito real devido ao seu exercício direto, sua oponibilidade erga
omnes e sua incidência em objeto obrigatoriamente determinado.
• Para o Código Civil a posse não pode ser considerada um direito real, pois não consta do rol taxativo do art.
1.225); Trata-se de direito especial, como afirma Clóvis Beviláqua.
1. ESPÉCIES DE POSSE
- ex.: o locatário, o depositário e o usufrutuário exercem a posse direta; o proprietário a posse indireta.
- uma não anula a outra; ambas coexistem no tempo e no espaço e são jurídicas ("jus possidendi"), não autônomas,
pois implicam o exercício de efetivo direito sobre a coisa;
- o possuidor direito e o indireto podem invocar a proteção possessória contra terceiros, mais só este pode adquirir a
propriedade em virtude do usucapião.
Composse: situação pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessórios sobre a
mesma coisa. Art. 1.199. Ex: adquirentes de coisa comum, marido e mulher em regime de comunhão de bens ou co-
herdeiros antes da partilha.
• Qualquer dos possuidores pode valer-se dos interditos possessórios ou da legítima defesa;
• Não confundir com concorrência de posses (posses de naturezas distintas, ex. posse direta e indireta sobre um
mesmo bem);
• Composse pro-diviso: há uma divisão de fato para a utilização pacífica do direito de cada um. Aqui,
exercendo os possuidores poderes apenas sobre parte da coisa definida, e estando tal situação consolidada há
mais de ano e dia, poderá cada qual recorrer aos interditos contra aquele composse que atentar contra tal
exercício. Em relação a terceiros, qualquer composse poderá impedir sua atitude, como ocorrem nos
condomínios.
• Composse pro-indiviso: todos exercem o direito de possuidor ao mesmo tempo sobre a totalidade da coisa;
a. justa – é a não violenta, clandestina ou precária, ou seja, a adquirida legalmente, sem vício jurídico externo.
b. injusta – é aquela que se reveste dos vícios acima apontados; mesma viciada, porém, será justa, suscetível de
proteção em relação às demais pessoas estranhas ao fato.
d. clandestina ("clam") – é a que se estabelece às ocultas daquele que tem interesse em conhecê-la.
e. precária ("precario") – é quando o agente nega-se a devolver a coisa que lhe foi emprestada com a condição de
ser restituída assim que o proprietário a solicitar; é a que se origina do abuso de confiança, por parte de quem recebe
- ex.: o invasor de um imóvel abandonado deterá a posse violenta se expulsar à força o antigo ocupante; se nele
penetrar furtivamente, terá a posse clandestina; se ficou de guardá-lo, mas nele se instalou sem autorização do dono,
terá a posse precária.
- a violenta e a clandestina, convalescem e se tornam justa uma vez cessada a violência ou a clandestinidade.
Princípio geral sobre o caráter da posse: Pelo art. 1.203 do CCB há presunção juris tantun de que a posse guarda
o mesmo caráter de sua aquisição, salvo, se. p. ex. o adquirente a título clandestino ou violento provar que sua
clandestinidade ou violência cessaram há mais de ano e dia, caso em que a posse passa a ser reconhecida (art.
1.208), já o mesmo não se pode dizer do vício da precariedade.
a. de boa-fé – é quando o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa ou do direito
possuído (art. 1.201); o possuidor pensa que a coisa lhe pertence ou não conhece os vícios da posse - ex.: pessoa que
adquire uma coisa furtada, desconhecendo esse detalhe; quando o possuidor está convicto de que a coisa, realmente,
lhe pertence, ignorando que está prejudicando direito de outrem.
b. de má-fé – quando o possuidor tem conhecimento do vício da posse; é aquela em que o possuidor tem ciência da
ilegitimidade de seu direito de posse, em razão de vício ou obstáculo impeditivo de sua aquisição (art. 1.202).
• Toda posse de má-fé é injusta, mas nem toda posse injusta é de má-fé.
• artigo 497 CC – "não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim como não autorizam a
sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência, ou a clandestinidade".
• A importância da distinção entre a posse de boa-fé e a de má-fé, implica na indenização por benfeitorias,
exercício do direito de retenção e indenização no caso de deterioração da coisa.
• A posse de boa-fé conserva esta característica até o momento em que o possuidor toma conhecimento do
vício inicial à aquisição da posse.
• A maioria da jurisprudência entende que o possuidor toma conhecimento do vício na citação ou na
contestação; a minoria acha que é na sentença.
- não se deve confundir posse nova com ação de força nova, nem posse velha com ação de força velha: - para se
saber se a ação é de força nova ou velha, leva-se em conta o tempo decorrido desde a ocorrência da turbação ou do
esbulho; se o turbado ou esbulhado reagiu logo, intentando a ação dentro do prazo de ano e dia, contando da data da
turbação ou do esbulho poderá pleitear a concessão da liminar (art. 924, CPC), por tratar-se de ação de força nova;
passado esse prazo, no entanto, o procedimento será ordinário, sem direito a liminar, sendo a ação de força velha; é
possível, portanto, alguém que tenha posse velha ajuizar ação de força nova, ou de força velha, dependendo do
tempo que levar para intentá-la, contado o prazo da turbação ou do esbulho, assim como também alguém que tenha
posse nova ajuizar ação de força nova ou de força velha.
- "ad interdicta" – é a que pode ser defendida pelos interditos ou ações possessórias, quando molestada (ameaçada,
turbada, esbulhada ou perdida), mas não conduz ao usucapião; o possuidor, como o locatário, por ex., vítima de
ameaça ou de efetiva turbação, tem a faculdade de defende-la ou de recuperá-la pela ação possessória adequada até
mesmo contra o proprietário.
- "ad ucucapionem" – é a que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido na lei, deferindo a seu
titular a aquisição do domínio; ao fim de um período de 10 anos entre presentes e de 15 entre ausentes, aliado a
outros requisitos, como o ânimo de dono, o exercício contínuo e de forma mansa e pacífica, além do justo título e boa-
fé, dá origem ao usucapião ordinário (art. 1.242); quando a posse, com essas características, prolonga-se por mais de
20 anos, a lei presume o justo título e a boa-fé, deferindo a aquisição do domínio pelo usucapião extraordinário (art.
1.238).
- civil ou jurídica – é a que assim se considera por força da lei, sem necessidade de atos físicos ou materiais; é a que
se transmite ou se adquire pelo título.
1. Objetivo
Justifica-se a fixação da data da aquisição da posse por assinalar o início do prazo da prescrição aquisitiva e do
lapso de ano e dia, que distingue a possa nova da velha.
O legislador, ao contrário do que fez no antigo CC, que se esqueceu do fato de haver adotado a teoria de Ihering,
deixou de lado o rol taxativo dos modos de aquisição e dispôs no art. 1.204:
“Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos
poderes inerentes à propriedade”.
1. Aquisição originária:
a) Conceito: não há relação de causalidade, entre a posse atual e a anterior; é o que acontece quando há
esbulho, e o vício, posteriormente, convalesce.
b) Modos: arts. 1.196, 1.204 e 1.263.
2. Aquisição derivada:
a) Conceito: requer existência de posse anterior, ou seja, transmitida ao adquirente. Ex. herança.
b) Modos:
b.1. Tradição
Pressupõe um acordo de vontades, um negócio jurídico de alienação, quer a título gratuito, como na doação, quer a
título oneroso, como na compra e venda.
- real – quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.
- simbólica – quando representada por ato que traduz a alienação, como a entrega das chaves do apartamento
vendido.
- ficta – no caso do contituto possessório, que ocorre, por ex., quando o vendedor, transferindo a outrem o domínio da
coisa, conserva-a, todavia em seu poder, mas agora na qualidade de locatário.
b.2. Apreensão
Ex. servidão. Se constituída pela passagem de um aqueduto por terreno alheio, p. ex. adquire o agente a sua posse se
o dono do prédio serviente permanece inerte pelo prazo de um ano e dia.
Noção: No constituto possessório, aquele que detém a posse direta não é mais proprietário da coisa, possuindo-a em
nome de outrem.
Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao
adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na
posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
Através da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual possuidor com o de seus antecessores.
* Se o modo de aquisição é originário, a posse apresenta-se isolada dos vícios que anteriormente a contaminavam;
já o mesmo não acontece com a adquirida por meios derivados. De acordo com o art. 1.203 essa posse conservará o
mesmo caráter de antes. Exceção: art. 1.207, 2ª parte, pois faculta ao sucessor singular unir a sua posse à de seu
antecessor, para os efeitos legais.
3. Perda:
Parece inútil a enumeração feita pelos arts. 1.223 e 1.224 dos meios pelos quais se perde a posse; se esta é a
exteriorização do domínio e se é possuidor aquele que se comporta em relação à coisa como dono, desde o momento
em que não se comporte mais dessa maneira, ou se veja impedido de exercer os poderes inerentes ao domínio, a
posse estará perdida; o CC, todavia, preferiu especificar, casuisticamente, a perda da posse, mas a enumeração não
pode ser considerada exaustiva:
a - pelo abandono – dá-se quando o possuidor renuncia à posse, manifestando, voluntariamente, a intenção de
largar o que lhe pertence, como quando atira à rua um objeto seu.
b - pela tradição – só acarreta a perda da posse quando envolve a intenção definitiva de transferir a coisa a outrem,
como acontece na venda do objeto, com transmissão da posse plena ao adquirente.
c - pela perda da própria coisa – quando for impossível encontra-la, de modo que não se possa mais utiliza-la
economicamente. Ex: alguém que deixa uma jóia cair no fundo do mar.
e - pela sua inalienabilidade: por ter sido colocada fora do comércio por motivo de ordem pública, de moralidade,
de higiene ou de segurança coletiva., não podendo ser, assim, possuída por impossibilidade de exercer os poderes
inerentes ao domínio de forma exclusiva. Há autores que discordam com esta questão.
f - pela posse de outrem – ocorre ainda que a nova posse tenha-se firmado contra a vontade do primitivo possuidor,
se este não foi manutenido ou reintegrado em tempo oportuno; o desapossamento violento por ato de terceiro dá
origem à detenção, viciada pela violência exercida; com o convalescimento desse vício, surge a posse, embora injusta,
que se firmará pelo decurso do prazo de ano e dia.
- impossibilidade de seu exercício (art. 1.196). ex. quando se perde o direito de posse de uma servidão de passagem
se o prédio dominante ou serviente foi destruído;
- pelo desuso (art. 1.389, III), ex. o desuso de uma servidão predial por 10 anos consecutivos gera o fim do direito à
posse.
3.3 - Da posse para o ausente (aquele que não se acha presente) (art. 1.224): quando tem notícia da ocupação,
abstém-se de retomar a coisa ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.
1. Conceito. São as conseqüências jurídicas produzidas pela posse em virtude de lei ou norma jurídica e a distinguem
da mera detenção.
2. Espécies
1. O uso dos interditos (ou ações) possessórias: este é o principal efeito da posse.
2. direito à percepção dos frutos;
3. indenização por benfeitorias;
4. retenção pela indenização da benfeitorias úteis e necessárias;
5. "jus tollendi" (direito de retirar) das benfeitorias voluptuárias;
6. direito de usucapir;
7. indenização pelo esbulho ou turbação.
8. Ainda há o efeito da responsabilidade pela deterioração e perda da coisa (Maria Helena Diniz).
* alguns efeitos são produzidos por todos os tipos de posse e outros só pelas posses de boa-fé.
- conceito de turbação (perturbação da posse) – é todo fato injusto ou todo ato abusivo que venha aferir direitos
alheios, impedindo ou tentando impedir o seu livre exercício; é todo ato que embaraça o livre exercício da posse.
- conceito de esbulho (perda total da posse) – é o ato pelo qual uma pessoa é despojada, injustamente, daquilo que
lhe pertence ou estava na sua posse, por violência, por clandestinidade, e por abuso de confiança. Pode ocorrer o
esbulho pacífico: quando o compromissário comprador deixa de pagar as prestações avençadas, pode-se ajuizar ação
de rescisão contratual, cumulada com ação de reintegração de posse. Neste caso a ação correrá no procedimento
comum.
O possuidor pode manter ou restabelecer a situação de fato pelos seus próprios recursos:
A - legítima defesa – quando o possuidor se acha presente e é turbado (perturbação da posse) no exercício de sua
posse, pode reagir, fazendo uso da defesa direta.
B - desforço imediato – ocorre quando o possuidor, já tendo perdido a posse (esbulho), consegue reagir, em
seguida, e retomar a coisa (autotutela, autodefesa ou defesa direta); é praticado diante do atentado já consumado,
mas ainda no calor dos acontecimentos; o possuidor tem de agir com suas próprias forças, embora possa ser auxiliado
por amigos e empregados, permitindo-se-lhes, ainda, se necessário, o emprego de armas; o guardião da coisa não
tem o direito de invocar, em seu nome, a proteção possessória, mas tem o direito de exercer a autoproteção
(autodefesa) do possuidor ou representado, conseqüência natural de seu dever de vigilância.
- requisitos para o uso da força : reação imediatamente após a agressão, devendo ela limitar-se ao indispensável à
manutenção ou restituição da posse (art. 1.210, §1º, 2º parte); os meios empregados devem ser proporcionais à
agressão.
Legitimidade ativa:
- Exige-se a posição de possuidor para a propositura dos inteditos, mesmo sem título;
- Não cabem ao detentor;
Legitimidade passiva:
- autor da ameaça, turbação ou esbulho o seu representante;
- terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (má-fé);
- herdeiro a título universal ou causa mortis;
- pessoa jurídica de direito público ou privado autora do ato molestador
A ação pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua prática, ou contra
ambos.
O artigo 921 do CPC permite que o autor, na inicial da ação possessória, cumule o pedido possessório com o de
condenação em perdas e danos, cominação de pena para o caso de nova turbação ou esbulho e desfazimento de
construção ou plantação feita em detrimento de sua posse.
Não é necessária a reconvenção. Se o réu se julgar ofendido em sua posse, poderá formular na própria contestação os
pedidos que tiver contra o autor.
Art. 922, CPC. É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteção
possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo autor.
Art. 920, CPC. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e
outorgue a proteção legal correspondente àquela, cujos requisitos estejam provados.
Tal fungibilidade só poderá ocorrer entre as três ações possessórias em sentido estrito: manutenção, reintegração e
interdito proibitório. Há autores que pensam diferente.
5. ônus da prova compete ao adversário do possuidor, quando for contestado o direito deste.
ações possessórias por excelência: só servem para defender a posse do possuidor; as outras ações que também
defendem a posse somente serão possessórias se intentadas pelo possuidor.
a) ação de manutenção de posse – é o meio de que se pode servir o possuidor que sofrer turbação a fim de se
manter na sua posse.
b) ação de reintegração de posse – é a movida pelo esbulhado, a fim de recuperar a posse perdida em razão de
violência, clandestinidade ou precariedade.
- O prazo de ano e dia não corre enquanto o possuidor defende a posse, restabelecendo a situação de fato anterior à
turbação, ou ao esbulho.
- não se contam os atos preparatórios; conta-se do último ato integrativo da "vis inquietativo";
- diversos atos de turbação, sem nexo entre eles, cada um gera direito a uma ação;
- atos sucessivos com nexo de causalidade entre eles, existem duas correntes: conta-se do primeiro ato / conta-se do
último ato (é a melhor).
c) interdito proibitório – é a proteção preventiva da posse ante a ameaça de turbação ou esbulho; incumbe ao
autor provar a sua posse atual, a ameaça de turbação ou esbulho por parte do réu e justo receio de que seja
efetivada;
Efeitos: proibição da prática de um ato em que é imediato a liminar e quanto a pena o efeito só é verificado depois da
sentença.
d) ação de dano infecto – é uma medida preventiva utilizada pelo possuidor, que tenha fundado receio de que a
ruína ou demolição, ou vício de construção do prédio vizinho ao seu, venha causar-lhe prejuízos, para obter, por
sentença, do dono do imóvel contíguo, caução que garanta a indenização de danos futuros.
e) ação de nunciação de obra nova (ou embargo de obra nova) – visa impedir a continuação de obra que
prejudique prédio vizinho ou esteja em desacordo com regulamentos administrativos.
f) ação de imissão na posse – é utilizada quando o autor da ação é proprietário da coisa, mas não possuidor, por
haver recebido do alienante só o domínio, pela escritura, mas não a posse; como nunca teve esta, não pode valer-se
dos interditos possessórios.
g) embargos de terceiro – é o processo acessório que visa defender os bens daqueles que, não sendo parte numa
demanda, sofrem turbação ou esbulho em sua posse, ou direito, por efeito de penhora, depósito, arresto, seqüestro,
venda judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha ou outro ato de apreensão judicial.
h) qualquer problema versando sobre a posse de imóveis de valor menor de 40 salários mínimos (art. 3°, IV, L.
9.099/95).
- RESUMO: a posse pode ser perturbada de três formas: pelo esbulho (perda da posse), pela turbação (tentativa de
esbulho), ou pela ameaça de agressão iminente; daí a "ação de reintegração de posse" para o esbulhado, a
"ação de manutenção de posse" para o turbado, e a "ação de interdito proibitório " para o ameaçado; cabe
medida liminar provisória no esbulho e na turbação, se o fato tiver menos de um ano e dia; no interdito
proibitório não há medida liminar; o possuidor turbado pode exercer a legítima defesa da posse, e o esbulhado pode
usar de esforço para restituir-se na posse por sua própria força, contanto que o faça logo; incluem-se também na
defesa da posse, como meios particularizados ou específicos, as "ações de nunciação de obra nova" (é a que
compete ao proprietário ou possuidor, para impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o
prédio), de "embargos de terceiro" (cabem a quem, não sendo parte no processo, sofrer penhora, arresto,
arrecadação ou outros tipos de apreensão judicial de coisa) e "ação de dano infecto" (cabe contra vizinhos, no caso
de ruína ou de mau uso da propriedade).
- conceito de frutos: são utilidades que a coisa periodicamente produz, cuja percepção se dá sem detrimento de
sua substância.
- naturais – são os que se renovam periodicamente, devido à força orgânica da própria natureza - ex.: frutas das
árvores, as crias dos animais etc.
- industriais – são os que surgem em razão da atuação do homem sobre a natureza - ex.: a produção de uma fábrica.
- civis – são as rendas produzidas pela coisa, em virtude de sua utilização por outrem que não o proprietário - ex.:
juros, aluguéis.
- pendentes – são os que ainda estão unidos à coisa que os produziu (a coisa principal).
- Teoria subjetiva
- conceito de frutos: são riquezas normalmente produzidas por um bem patrimonial (ex.: uma safra - época da
colheita), ação do homem sobre à natureza, os rendimentos de um capital; esta teoria dá maior destaque ao aspecto
econômico dos frutos.
b) Possuidor de má-fé:
Benfeitorias: São obras ou despesas efetuadas numa coisa para conservá-la - "necessárias ", melhorá-la - "úteis" ou
embelezá-la - "voluptuárias";
Retenção: é o direito que tem o devedor de uma obrigação de reter o bem alheio em seu poder, para haver do credor
da obrigação, as despesas feitas em benefício da coisa.
Possuidor de boa-fé:
Possuidor de má-fé:
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o
seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.
Possuidor de boa-fé:
- não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa;
Possuidor de má-fé:
- responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam
dado, estando ela na posse do reivindicante.
1. Conceito
“Direito de propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e
dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”. (Maria
Helena Diniz)
2. Elementos constitutivos
- "jus fruendi" (direito de gozar ou usufruir) – é o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e
aproveitar economicamente os seus produtos - ex.: apanhar uma fruta de uma árvore em sua propriedade.
- "jus abutendi" ou "jus disponendi" (direito de dispor) – é o direito de dispor da coisa, de transferi-la ou aliená-la
a outrem a qualquer título; envolve o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou gravá-lo - ex.: vender, distribuir, doar
a coisa.
- "reivindicatio" (direito de reivindicar) – é o direito de reaver a coisa, de reivindicá-la das mãos de quem
injustamente a detenha; ele envolve a proteção específica da propriedade, que se perfaz pela "ação reivindicatória".
3. Caracteres da propriedade
- é ilimitado ou absoluto, no sentido de se encontrar a propriedade liberta dos encargos que a constrangiam desde
os tempos feudais, quando o que lavrava o solo tinha o dever de pagar foro ao fidalgo; hoje, o proprietário tem amplo
poder sobre o que lhe pertence.
- é exclusivo, no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se (tal noção não
se choca com a de condomínio, pois cada condômino é proprietário, com exclusividade, de sua parte ideal).
- é irrevogável ou perpétua, porque não se extingue pelo não-uso; não estará perdida enquanto o proprietário não
a alienar ou enquanto não ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriação, o
perecimento, o usucapião etc.
- é elástica, porque a propriedade pode ser distendida ou contraída no seu exercício, conforme se lhe adicionem ou
subtraiam poderes destacáveis.
4. Objeto da propriedade
a) bens corpóreos móveis ou imóveis (CC, arts. 1.299 e 1.232, Cód. de mineração, art. 84 e CF, art. 176);
b) bens incorpóreos (CC, arts. 649 a 673, revogados pela Lei n. 5.988/73 que, por sua vez, foi revogada pela Lei
n. 9.610/98; CF, art. 5º, XXIX e XXVII)
5. Espécies de propriedade
- Propriedade plena: quando todos os elementos constitutivos se acham reunidos na pessoa do proprietário.
- Propriedade restrita: quando se desmembram um ou alguns de seus poderes que passam a ser de outrem.
Conceito: diz-se que a propriedade é resolúvel quando o título de aquisição está subordinado a uma condição
resolutiva ou ao advento do termo. Nesse caso, deixa de ser plena, passando a ser limitada.
Causas de resolução:
O CC trata de casos de resolução da propriedade em dois artigos, que estabelecem exceções ao princípio de que o
direito de propriedade é perpétuo e irrevogável: pelo advento de uma condição ou pelo surgimento de uma causa
superveniente;
a) Causa incerta:
- A condição ou termo referidos constam do título constitutivo da propriedade, de tal forma que o terceiro que a
adquiriu não poderá alegar surpresa;
Por ex., se alguém adquirir um imóvel em cuja escritura existia um pacto de retrovenda, não poderá reclamar se o
primeiro alienante exercer o seu direito de retrato ante do prazo de 3 anos (art. 505); neste caso, resolve-se o domínio
do terceiro, e o primeiro alienante poderá reivindicar o imóvel.
b) Causa superveniente:
- O art. 1.360 cuida de outra hipótese; dispõe, com efeito, que, "se, porém, a propriedade se resolver por outra causa
susperveniente, o possuidor, que o tiver adquirido por título anterior à resolução, será considerado proprietário
perfeito, restando à pessoa em cujo benefício houve a resolução ação contra aquele cujo domínio se resolveu para
haver a própria coisa, ou seu valor";
Por ex., se alguém receber um imóvel em doação e depois o alienar, o adquirente será considerado proprietário
perfeito se, posteriormente, o doador resolver revogar a doação por ingratidão do donatário (art. 557); embora
permitida a revogação, não pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros; como se trata de causa
superveniente, o adquirente não podia prevê-la; o doador, neste caso, só poderá cobrar do donatário o valor da coisa,
porque esta continuará pertencendo ao adquirente de boa-fé.
7. Propriedade Aparente
Ocorre com aquele que adquire onerosamente e com boa-fé a propriedade de quem não é dono, aqui resguarda-se a
aquisição a non domino.
Tal proteção à aparência de direito foi recepcionada pelo Código Civil de 2002, no âmbito do direito das sucessões,
quando abraçou a teoria da aparência, legitimando a aquisição onerosa e de boa-fé, de imóvel pertencente a herdeiro
aparente, ressalvando-se as aquisições gratuitas, nos estritos termos do art. 1.817 do Código Civil de 2002.
A teoria da aparência deve ser prestigiada no sistema registrário, mesmo nas hipóteses de nulidade absoluta do
registro, não é de se descartar a boa-fé do adquirente do direito inscrito, pautada na aparência e na presunção de
legitimidade do registro. Por outro lado, quanto maior a segurança do registro, menor a necessidade da aplicação da
teoria da aparência.
Afrânio de Carvalho (1998:177) expõe que "se o alienante não é o verdadeiro proprietário e a lei legitima a aquisição
pelo terceiro de boa-fé, fá-lo no intuito de proteger a boa-fé do adquirente, a bem da circulação imobiliária, em cujo
interesse não cogita de indagar se o imóvel pertencia à parte contrária ou a terceiro".
Em vários arestos reconhece o STJ o princípio da aparência, em proteção ao terceiro de boa-fé, mas o erro deve ser
escusável, conforme se infere de seus julgados.
Um dos fundamentos da convalescença do registro nulo, mas titularizado na boa fé, está que a propriedade atenderá
sua função social, como prevê o art. 5.º, XXIII, da Constituição Federal, desde que efetivamente haja uso racional do
domínio. A transferência da propriedade do proprietário verdadeiro e displicente para o proprietário aparente e
diligente configura uma espécie de expropriação forçada. Dentre as obrigações inerentes à propriedade está seu zelo
e guarda.
a) responde objetivamente ou subjetivamente pelos prejuízos, se houver nexo de causalidade entre o dano
causado pela coisa e sua conduta;
b) responde subjetivamente por danos causados por animais de sua propriedade, porque há presunção júris
tantum de que tem obrigação de guarda-los e fiscalizá-los;
c) responde pelos prejuízos causados por coisa que ante sua periculosidade deve ser controlada por ele. O
automóvel, trem e avião podem causar dano tanto aos seus condutores e passageiros, caso em que a
responsabilidade é contratual, como a estranhos, sendo, então, sua responsabilidade delitual. A
responsabilidade das estradas de ferro pertence ao domínio extracontratual no que concerne aos danos que a
2. Natureza
Trata-se de obrigação propter rem, porque tanto o devedor como o credor são titulares de um direito real, pois ambos
os direitos – o de credor e o de devedor – incidem sobre a mesma coisa, só que não são oponíveis erga omnes nem
interessam a terceiros.
3. Espécies
Pressupõem a idéia de subordinação do direito de propriedade privado aos interesses públicos e às conveniências
sociais. São restrições imprescindíveis ao bem-estar coletivo è a própria segurança da ordem econômica e jurídica do
país.
a.1 - restrições constitucionais. Ex: art. 5º, XXII, XXIV, 182, §§3º e 4º, I e II, 184, 185, 177, etc.
a.2 - restrições administrativas. Ex: normas de proibição de demolição de monumentos históricos; normas de proteção
à lavoura, à indústria, ao comercia, à economia popular; normas de finalidade urbanísticas; Código de mineração;
Código Florestal; normas ambientais; zoneamento ambiental rural, etc.
a.3 - limitações à propriedade rural. Ex. Estatuto da Terra.
a.4 - limitações de natureza militar. Ex: Lei 6.634/79, que dispõe sobre a faixa de fronteira;
a.5 - restrições em razão de lei eleitoral. Ex. art. 135, §3º, Código Eleitoral. “Funcionarão as mesas receptoras nos
lugares designados pelos juizes eleitorais 60 (sessenta) dias antes da eleição, publicando-se a designação. § 3º A
propriedade particular será obrigatória e gratuitamente cedida para esse fim”.
Inspiram-se no propósito de coexistência harmônica e pacífica de direitos, fundando-se no próprio interesse do titular
do bem ou de terceiros, a quem este pretende beneficiar, não afetando, dessa forma, a extensão do exercício do
direito de propriedade; caracteriza-se por sua bilateralidade ante o vínculo recíproco que estabelece.
a) legitimidade ativa: compete a reivindicatória ao senhor da coisa, ao titular do domínio; em se tratando de ação
real imobiliária, é indispensável a outorga uxória para o seu ajuizamento.
b) legitimidade passiva: a ação deve ser endereçada contra quem está na posse ou detém a coisa sem título ou
suporte jurídico;
- ao possuidor direto, citado para a ação, incumbe a nomeação à autoria do proprietário;
- pode, assim, ser movida contra o possuidor sem título e o detentor, qualquer que seja a causa pela qual possuam a
coisa;
- pode também ser endereçada contra aquele que deixou de possuí-la com dolo, isto é, transferindo-a para outro com
a intenção de dificultar ao autor sua vindicação.
- A boa-fé não impede a caracterização da injustiça da posse, para fins de reivindicatória;
1.3 Efeito: fazer com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus acessórios. Se impossível essa devolução
por ter perecido a coisa, o proprietário terá o direito de receber o valor da coisa se o possuidor estiver de má-fé.
• Jurisprudência: Esta ação é imprescritível, porém se a coisa reivindicada já foi usucapida pelo possuidor,
não mais poderá ser proposta pelo antigo proprietário que perdeu seu domínio.
2. AÇÃO NEGATÓRIA – é cabível quando o domínio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma restrição por
alguém que se julgue com um direito de servidão sobre o imóvel ou qualquer outra turbação na posse; é
freqüentemente usada para solucionar conflito de vizinhança.
3. AÇÃO DE DANO INFECTO – tem caráter preventivo e cominatório, como o interdito proibitório, e pode ser oposta
quando haja fundado receio de perigo iminente, em razão de ruína do prédio vizinho ou vício na sua construção;
precavendo-se, o autor obtém que a sentença comine ao réu a prestação de caução que o assegure contra o dano
futuro; pode ser proposta também nos casos de mau uso da propriedade vizinha que prejudique o sossego, a
segurança e a saúde do proprietário ou inquilino de um prédio.
4. AÇÃO DECLARATÓRIA: poderá ser proposta para dissipar dúvidas sobre o domínio.
5. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZO CAUSADO POR ATO ILÍCITO: Ex: perda da casa em razão de sua
destruição por caminhão desgovernado.
6. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZO CAUSADO POR ATO LÍCITO: Ex: proprietário que sofre limitação em
sua propriedade por interesse social ou por desapropriação.
Orlando Gomes: faz jus à indenização quando a propriedade é dominuída em virtude de acontecimento natural, como
no caso de avulsão. (CC, 1.251)
2. Classificação:
2.1.. Aquisição originária: quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão
natural e no usucapião; a propriedade passa ao patrimônio do adquirente livre de quaisquer limitações ou
vícios que porventura a maculavam (manchavam).
2.2.. Aquisição derivada: Dá-se quando houver transmissibilidade, a título singular ou universal do domínio
por ato causa mortis (direito hereditário) ou inter vivos (transcrição). Quando resulta de uma relação
negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em
razão da manifestação de vontade; a transmissão é feita com os mesmo atributos e eventuais limitações
que anteriormente recaíam sobre a propriedade, porque ninguém pode transferir mais direitos do que
tem; ela exige, também, comprovação da legitimidade do direito do antecessor.
1. Conceito: É o modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se
incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário (CC, 1.248);
Com relação as suas conseqüências, aplica-se também o princípio que "veda o enriquecimento sem causa": o
legislador entendeu mais conveniente atribuir o domínio da coisa acessória também ao dono da principal, para evitar
o estabelecimento de um condomínio forçado e indesejado, porém, ao mesmo tempo, procurou evitar o
enriquecimento indevido, possibilitando ao proprietário desfalcado o recebimento de uma indenização;
2. Requisitos: conjunção entre duas coisas até então separadas; caráter acessório de uma dessas coisas, em
confronto com a outra.
3. Classificação
- formação de ilhas em rios não-navegáveis (pertencem ao domínio particular) – acúmulo de areia e materiais
levados pela correnteza; as que se formam no meio do rio distribuem-se na proporção das testadas dos terrenos até a
linha que dividir o álveo (ou leito) do rio em duas partes iguais; as que se formam entre essa linha e uma das margens
consideram-se acréscimos aos terrenos fronteiros desse mesmo lado.
- aluvião – acréscimo paulatino de terras, às margens de um rio, por meio de lentos e imperceptíveis depósitos ou
aterros naturais ou de desvios das águas; esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, segundo a
regra de que o acessório segue o principal.
- avulsão – é o inesperado deslocamento de uma porção de terra por força natural violenta, soltando-se de um prédio
para se juntar a outro; quando é de coisa não suscetível de união natural, aplica-se o disposto quanto às coisas
perdidas, que devem ser devolvidas ao dono, caso contrário, o acréscimo passa a pertencer ao dono da coisa
principal; se o proprietário do prédio desfalcado reclamar, dentro do prazo decadencial de um ano, o dono do prédio
aumentado, se não quiser devolver, pagará indenização àquele.
- abandono de álveo (ou leito) – o Código de Águas define o álveo abandonado como "a superfície que as águas
cobrem sem transbordar pra o solo natural e ordinariamente enxuto"; é, em suma, o leito do rio; o álveo abandonado
de rio público ou particular pertence aos proprietários das duas margens, na proporção das testadas, até a linha
mediana daquele; os limites dos imóveis confinantes não sofrem modificação se o curso d’água que serve de divisa
vem a ser alterado.
- construção de obras ou plantações – a regra básica esta consolidada na presunção de que toda construção ou
plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa; trata-se, entretanto, de presunção
vencível, admitindo prova contrária.
- sementes, plantas ou materiais alheios e terreno próprio – boa-fé (indeniza valor das sementes, plantas ou
materiais); má-fé (indeniza valor das sementes, plantas ou materiais + perdas e danos).
- sementes, plantas, materiais e terreno alheios – boa-fé (recebe indenização do valor das sementes, plantas ou
materiais); má-fé (perde o direito à indenização e deve repor a coisa no estado anterior + art. 1.257, CC).
• somente se aplica às construções e plantações, que são acessões industriais ou artificiais, e não às
benfeitorias, que não são coisas novas, mas apenas acréscimos ou melhoramentos em obras já feitas.
• quando o valor do terreno é inferior ao da construção ou plantação que foi levantada de boa-fé, entendem
alguns injusta a regra que determina a sua perda em favor do dono do solo; na jurisprudência vem sendo
acolhido o entendimento de que, se a construção invade terreno alheio em parte mínima e não lhe prejudica
a utilização, o invasor não deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a área invadida, segundo
seu justo valor, como uma espécie de desapropriação no interesse privado.
B) USUCAPIÃO
1. conceito: é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício
continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos
exigidos pela lei.
3. pressupostos:
a) coisa hábil ou suscetível de usucapião: posse (somente a "ad usucapionem", que é a que contém os requisitos
exigidos pelo art. 550; a "ad interdicta", justa, dá direito à proteção possessória, mas não gera o usucapião):
b) com ânimo de dono – toma todas as atitudes para não perdê-la e conservá-la.
c) mansa e pacífica – exercida sem oposição; quando o possuidor não é molestado, durante todo o tempo
estabelecido na lei, por quem tem legítimo interesse, ou seja, o proprietário; todavia, se este tomou alguma
providência na área judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, descaracterizada fica a "ad usucapionem";
providências extrajudiciais não significam, verdadeiramente, oposição.
d) contínua – sem interrupção; o possuidor não pode possuir a coisa a intervalos, sendo necessário que a tenha
conservado durante todo o tempo e até o ajuizamento da ação de usucapião.
e) decurso do tempo
f) justo título – refere-se a uma posse hábil para ensejar o pedido de usucapião.
g) boa-fé – o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa ou do direito possuído;
costuma ser atrelada ao justo título, embora se trate de realidade jurídica autônoma; o art. 490, § único, estabelece
presunção "juris tantum" de boa-fé em favor de quem tem justo título; deve ela existir no começo da posse e
permanecer durante todo o decurso do prazo; se o possuidor vem a saber da existência do vício, deixa de existir a
boa-fé, não ficando sanada a mácula.
RESUMO: os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião; o justo título e a boa-fé
somente são reclamados no usucapião ordinário; preambularmente, é necessário verificar se o bem que se pretende
usucapir é suscetível de prescrição aquisitiva, pois nem todos se sujeitam a ela, como as coisas fora do comércio e os
bens públicos.
b) ordinário (art. 1.242, CC) – requisitos: posse de 10 anos (regra) ou de 05 (se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico);
- exercida com ânimo de dono;
- de forma contínua (ininterrupta), mansa e pacífica;
- além de justo título e boa-fé.
c.1) rural (ou "pro labore") – preceitua o art. 1° da Lei n. 6.969/81 e art. 1.239, CC.: "todo aquele que, não sendo
proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua, não
excedente de 25 hectares (o art. 191 da CF aumentou a dimensão da área rural suscetível dessa espécie de usucapião
para 50 hectares, tendo o § único proibido expressamente a aquisição de imóveis públicos por usucapião), e a houver
tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de justo
título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição no
Registro de Imóveis"; excepcionalmente, o seu art. 2° inclui as terras devolutas (espécies de bens públicos) entre os
bens usucapíveis.
c.2) urbano (ou pró moradia ou "pro misero") – constitui inovação trazida pela atual CF, estando regulamentado em
seu art. 183, bem como art. 1.240, CC: "aquele que possuir como sua área urbana de até 250 M2, por 5 anos,
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural";
- não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor
ou de sua família; acrescentam os §§ 2º e 3º, que esse "direito não será reconhecido ao novo possuidor mais de uma
vez" e que os "imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião"; o título de domínio e a concessão de uso serão
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente de estado civil (§ 1°);
- essa espécie de usucapião não reclama justo título nem boa-fé, como também ocorre como o usucapião especial
rural.
5. ação:
O possuidor com posse "ad usucapionem" pode ajuizar ação declaratória, regulada pelos arts. 941 a 945 do CPC e
1.241 do CC, sob o título de "ação de usucapião de terras particulare s", no foro da situação do imóvel, que será clara
e precisamente individuado na inicial; deve o autor, além de expor o fundamento do pedido, juntar planta da área
usucapienda (art. 942, CPC);
- a sentença que julgá-la procedente será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis (Cartório de Registro
de Imóveis - CRI), satisfeitas as obrigações fiscais (art. 945, CPC);
- intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo o MP;
- Legitimidade ativa: a propositura da ação de usucapião somente é permitida a quem tem posse atual do imóvel;
* se o usucapiente, depois de consumado o usucapião, sofre esbulho e perde a posse, terá de recuperá-la pela ação
publiciana, uma espécie de reivindicatória sem título, para poder, assim, ajuizar a ação de usucapião e obter uma
sentença favorável, que lhe servirá de título, malgrado já se tenha tornado dono desde o momento do exaurimento do
lapso prescricional (art. 1.238, CC), sendo a sentença de natureza meramente declaratória.
C) AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO NO REGISTRO DE IMÓVEIS: (art. 1.227, CC) – aquisição
derivada
No direito brasileiro não basta o contrato para a transferência do domínio; por ele, criam-se apenas obrigações e
direitos; o domínio, porém, só se transfere inter vivos pela tradição, se for coisa móvel (art. 1.267), e pelo registro
do título, se for imóvel (art. 1.245);
- A relação dos atos sujeitos à transcrição encontra-se na Lei de Registros Públicos (art. 167 da Lei n° 6.015/73); a lei
anterior sujeitava alguns atos, como os transmissivos da propriedade, à transcrição, e outros, como a hipoteca, à
inscrição; a atual e o Novo Código Civil usa apenas a expressão " registro", que engloba os antigos atos de transcrição
e inscrição.
- O registro só produz efeitos a partir da data em que se apresentar o título ao oficial do Registro e este o prenotar no
protocolo;
C.1 - Princípios:
Entende-se por este princípio a impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição, bem
como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel, consoante interpretação do artigo 176, § 1º, inciso I da Lei
6.015/73. A expressão "cada imóvel" contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa unidade territorial com
continuidade de área, contornos definidos e individualizada de outras glebas.
Ultimamente esse princípio tem sofrido muitas críticas, principalmente no tratamento dos chamados terrenos de
marinha2, onde muitas vezes encontramos matrículas abrangendo dois imóveis (parte alodial e parte terreno de
marinha). O Professor e Advogado MARCELO TERRA defende uma nova reformulação do princípio da unitariedade
matricial, principalmente com relação à definição de imóvel, que deve abranger também o conceito econômico como
ocorre em outros países, bem como da possibilidade da matrícula abranger dois ou mais imóveis desde que respeitada
uma finalidade como por exemplo, um empreendimento imobiliário.
Entende-se por este princípio que a iniciativa de requerer a prática de determinado ato registrário deve partir da parte
interessada ou pela autoridade, não podendo o oficial registrador praticar atos de ofício que onerem de qualquer
forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Públicos. Assim sendo, todos os títulos que forem
apresentados à qualificação do oficial deverão conter expressa ou implicitamente a autorização para se proceder os
atos requeridos.
Existem exceções ao referido princípio, sendo permitido ao Oficial Registrador, por exemplo, a correção de atos por
ofício em erros evidentes (art. 213, § 1º da Lei 6.015/73), averbações de alteração de denominação de logradouros
públicos, abertura de matrícula para imóveis transcritos desde que contenham os elementos necessários etc.
3. Princípio da publicidade
A publicidade é uma das características do Registro de Imóveis, não se pode admitir que um registro tenha eficácia
"erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informação ao público em geral. No Registro de Imóveis
a publicidade dos atos por ele praticados é garantida não somente pela própria Lei 6.015/73, como também por norma
constitucional (artigo 5º, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão para qualquer parte que a solicite,
independentemente de identificação.
4. Princípio da Fé Pública.
É íntima a ligação do princípio da fé pública com o da publicidade, razão pela qual muitos autores entendem
englobarem um único princípio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessário para gerar a
segurança exigida às relações jurídicas, é preciso outorgar-lhe presunção de veracidade para garantir-lhe a eficácia.
Entende-se pelo princípio da fé pública na presunção de veracidade que têm os atos de determinados funcionários
públicos (sentido lato) por eles realizados ou praticados em sua presença, sempre no exercício de suas respectivas
funções.
Transportado o princípio para o Registro de Imóveis, podemos dizer que o conteúdo da matrícula é uma verdade
jurídica, devendo-lhe ser outorgada presunção de veracidade, lembrando sempre que referida presunção é relativa no
direito brasileiro, como exposto em maior detalhe no item V.
Ressalte-se que caso o registro não exprima a verdade, poderá o prejudicado proceder sua retificação (artigos 860 do
Código Civil, e 212 e 213 da Lei 6.015/73).
5. Princípio da legalidade
Uma vez protocolizado o título deve o oficial registrador qualificá-lo, observando-se não somente a legislação
registrária, mas outras leis especiais sem, contudo, perder de vista que a análise do titulo deverá ater-se tão somente
2"terrenos de marinha são faixas de terra de 33 m de profundidade, contados horizontalmente, a partir
da linha do preamar médio de 1831, para o interior das terras banhadas pelo mar – sejam continentais,
costeiras ou de ilhas – ou pelos rios e lagos que sofram a influência das marés, entendendo-se como tal
a oscilação periódica em seu nível de águas, em qualquer época do ano, desde que não inferior a 5 cm, e
decorrentes da ação das marés (art. 2º, e parágrafo único, do Dec.-lei 9.760, de 5.9.46)" (Celso Antônio
Bandeira de Mello, "Os terrenos de marinha aforados e o poder municipal", artigo na RT 396/22).
6. Princípio da Prioridade
Os títulos apresentados para registros são recepcionados e recebem uma numeração cronológica após lançados no
livro de protocolo, esse ato é denominado prenotação ou protocolização. O oficial registrador tem trinta dias para
efetuar o registro do título, sendo que em caso de desqualificação, deverá devolve-lo à parte em quinze dias, para que
esta possa satisfazer as exigências. Nesse período (30 dias), o título apresentado recebe uma prioridade com relação
a qualquer outro título envolvendo o mesmo imóvel, de sorte que somente perderá esse direito no caso da não
satisfação das exigências e conseqüente término do prazo.
7. Princípio da Especialidade
De origem doutrinária, esse princípio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referência à especialização da
hipoteca. Afrânio de Carvalho, com a clareza que lhe é peculiar, afirma que "o princípio de especialidade significa que
toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado".
A doutrina divide o princípio da especialidade em três classes: a) a denominada especialidade objetiva que concerne
ao objeto da situação jurídica que é o imóvel com todas suas características que acabamos de discorrer; b) a chamada
especialidade subjetiva, que diz respeito às pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na situação jurídica,
principalmente à completa identificação; e c) a especialidade do fato jurídico exprimindo-se sua natureza, extensão às
condições que houver, seu valor. Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em
razão da maior aplicação ou relevância registrária.
8. Princípio da Continuidade
O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel,
adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um
direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam
umas das outras, asseguram sempre a preexistência de imóvel no patrimônio de transferente. Ao exigir que cada
inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do
direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu
antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira
confiança ao público.
O princípio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal, ou seja, visa a conseguir que o
histórico registral de cada imóvel seja autêntico e completo, tomando-se necessária uma continuidade entre os
lançamentos inerentes a esse mesmo imóvel. A análise a ser realizada é subjetiva, ou seja, deve observar o
encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.
São dois os principais artigos da Lei 6.015/73 que tratam do referido princípio:
Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia
matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título
anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
9. Princípio da Disponibilidade
Mas não é só, o princípio da disponibilidade é aplicado também nos parcelamentos e apurações de remanescente de
imóveis. Com efeito, nessas hipóteses é preciso respeitar sempre a área total do imóvel primitivo a fim de que a
transcrição ou matrícula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-se eventuais sobreposições.
Essa análise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero cálculo aritmético da área total do
imóvel até proceder-se seu esgotamento, todavia, após o advento da Lei 6.015/73, passou-se à uma análise
qualitativa ou geodésica, observando-se todas as características do imóvel, tais como medidas lineares, área total,
confrontações e distância da próxima esquina.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste
Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
11. Princípio de retificação (Lei 6.015, arts. 213 e 216, CC, art. 1.247)
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Os livros do Registro de Imóveis podem ser divididos em três grupos: Principais, internos e classificadores, cumprindo
observar que tratam-se livros cuja utilização é obrigatória, nos termos das Normas de Serviço da Corregedoria Geral
da Justiça. Para fins do curso de direito, estudaremos apenas os principais
Livros principais.
- Livro de Recepção de Títulos: Neste livro são relacionados exclusivamente todos os títulos que foram
recepcionados para exame e cálculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do interessado;
- Livro n. 1 - Protocolo: Somente são cadastrados neste livro os títulos prenotados, ou seja, uma vez recepcionados
entram em uma fila de precedência, de modo que possuem preferência para registro com relação a eventuais títulos
que sejam recepcionados posteriormente, é o chamado princípio da prioridade, contido no artigo 186 da Lei de
Registros Públicos (6.015/73). A prenotação do título terá validade de 30 (trinta) dias e somente poderá ser prorrogada
em casos excepcionais;
- Livro n. 2 - Registro Geral: É o principal livro do Registro Imóveis. Será destinado à matrícula dos imóveis e ao
registro ou averbação dos atos não atribuídos ao Livro 3;
- Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de
Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado, por exemplo: cédulas de crédito
rural, de crédito industrial, de crédito à exportação e de crédito comercial; as convenções de condomínio; o penhor de
máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou
sem eles; as convenções antenupciais; os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro
teor, sem prejuízo do ato praticado no livro n. 2; transcrição integral da escritura de instituição do bem de família, sem
prejuízo do seu registro no Livro n. 2; tombamento definitivo de imóvel etc.;
- Livro n. 4 - Indicador Real: O Livro n. 4 será o repositório das indicações de todos os imóveis que figurarem no
Livro n. 2, devendo conter sua identificação e o número da matrícula;
- Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros: Todas as aquisições de imóveis rurais por
estrangeiros deverão ser obrigatória e trimestralmente comunicadas ao INCRA e à Corregedoria Geral da Justiça.
- Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao registro dos ofícios da Corregedoria Geral da Justiça ou
dos interventores e liqüidantes de instituições financeiras em intervenção ou liquidação extrajudicial, comunicando a
indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados das referidas sociedades.
* Ressalte-se que os mandados judiciais que não contêm previsão legal específica para ingresso no registro
imobiliário, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imóvel, deverão ser recepcionados no Livro 1 -
Protocolo, ficando a prenotação prorrogada até solução definitiva da pendência judicial (Prov. CG 17/99).
Não há qualquer dispositivo legal, nem normativo, disciplinando a tramitação interna do título no Registro de Imóveis,
todavia, para efeitos didáticos apresentamos um roteiro prático adotado por alguns Oficiais de Registro de Imóveis da
Capital, sendo sua maior vantagem o escalonamento do serviço, de sorte que o título é analisado por várias pessoas,
diminuindo consideravelmente a margem de erro e aumentando o debate jurídico entre os escreventes.
1. Recepção.
A primeira análise que o Registro de Imóveis faz do título ocorre na recepção da serventia, procedendo-se um exame
preliminar para que não se cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. Com efeito, apesar da análise ser
superficial, deve a recepção observar se o imóvel objeto do título pertence à circunscrição do Registro de Imóveis, se
o título é hábil para ter acesso à serventia, pois muitas vezes é apresentado por meio de cópia e não poderá ter sua
prioridade garantida (artigo 186 da Lei 6.015/73).
As Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça recomendam que se proceda a exame prévio dos
títulos, para verificação da presença dos requisitos mínimos do ato pretendido, já no momento da apresentação,
devolvendo-se, se for o caso, independentemente de qualquer outra providência (item 8, Capítulo XX), contudo, na
insistência do apresentante deverá o título ser protocolizado para qualificação.
Outro cuidado que deve ter a recepção é na forma que o título terá acesso ao Registro de Imóveis, ou seja, se para
prenotação e registro ou exame e cálculo das custas e emolumentos, pois grandes conseqüências poderão ocorrer na
sua escolha. No primeiro caso, para prenotação e registro, deve ser exigido depósito prévio das custas e
emolumentos, outorgando ao título prioridade de registro nos termos dos artigos 11, 12 e 186 da Lei de Registros
Públicos, devendo o título ser qualificado no máximo em quinze dias e registrado em trinta dias (contados da
apresentação); no segundo, a situação é diversa, não há necessidade de depósito prévio, devendo o título ser
qualificado em trinta dias, porém, não é aplicado o princípio da prioridade.
Ressalte-se que a regra é que o título seja prenotado, excepcionalmente é admitida a protocolização para exame e
cálculo, que dependerá de requerimento escrito e expresso do interessado, que deverá ser arquivado.
2. Contraditório.
Superada a primeira fase, o título é encaminhado a um setor que o cadastrará e procederá todas as buscas
necessárias nos indicadores, principalmente no controle de títulos contraditórios onde será observado se há outro
título envolvendo os mesmos imóveis, bem como no livro de indisponibilidade, sendo que na ocorrência de algum dos
casos, será feita a anotação pertinente no título para posterior verificação.
Neste setor também são impressos e atualizados os livros de protocolo e recepção de títulos.
Nesta oportunidade é feito um resumo ou extrato do título que após impresso é submetido à conferência e verificação,
nesta fase preliminar é realizada pesquisa pelo digitador ou datilógrafo do registro anterior, anexando-se ao título
cópia da matrícula original.
4. Conferência.
Várias são as funções da conferência, a primeira consiste na análise do extrato em cotejo com o título, conferindo se
aquele corresponde de forma fiel a este, observando-se a redação e erros de digitação e gramaticais.
Posteriormente, o conferente analisa a legalidade do título da forma mais ampla, ou seja, se o título está incluso no rol
do artigo 167 da Lei 6.015/73; se foi observada a forma prescrita em lei (artigos nºs 215 e 221 do Código Civil) no
caso de escritura pública ou instrumento particular; o recolhimento dos tributos incidente sobre os imóveis (artigo 31,
inciso XI, da Lei 8.935/94); nesta fase, também, é feita uma análise da formalidade ou requisitos extrínsecos do título,
como por exemplo: as assinaturas das partes, numeração de folhas em títulos judiciais, reconhecimentos de firma,
certidões de órgãos complexos etc.
Por derradeiro será feito o cálculo das custas e emolumentos e o título submetido à verificação.
5. Verificação.
A verificação é setor do Registro de Imóveis que aplica mais profundamente os princípios da continuidade,
disponibilidade e especialidade, entre outros, pois analisa o título através do extrato com a matrícula ou transcrição,
observando eventuais divergências que deverão ser dirimidas antes do registro.
Neste setor também é observada a ocorrência de títulos contraditórios e indisponibilidade de bens, onde são tomadas
as medidas pertinentes para cada caso.
6. Devolução.
Sendo o título desqualificado, ou seja, havendo exigência de qualquer ordem deverão ser formuladas de uma só vez,
por escrito, de forma clara e objetiva, em papel timbrado do cartório, com identificação e assinatura do servidor
responsável, lembrando sempre que o apresentante muitas vezes é leigo na área de registros públicos, devendo ser
evitado o excesso de termos jurídicos.
7. Numeração e Registro.
Estando apto para registro ou superadas as exigências, o título será submetido à numeração, que corresponde na
admissão para inclusão do título nos livros 2 ou 3. Nesta fase o extrato será corrigido se tiver algum erro e o ato será
impresso e transportado para o respectivo livro, sendo o título encerrado com acompanhamento da certidão talão que
resumirá as custas e emolumentos devidos, procedendo-se, ao final, a microfilmagem total dos títulos.
Os indicadores real e pessoal serão, nesta oportunidade, atualizados, devendo as custas devidas ao Estado serem
recolhidas no dia subseqüente ao ato praticado e a contribuição para aposentadoria semanalmente.
3Algumas Linhas sobre a Dúvida no Registro de Imóveis, Benedito Silvério Ribeiro e Ricardo Henry
Marques Dip, Contribuição aos Estudos do XV Encontro Nacional de Oficiais de Registro de Imóveis,
Espírito Santo – 1988.
Decorrido o prazo, apresentada ou não a impugnação, os autos serão remetidos ao representante do Ministério Público
que atuará como fiscal da lei (custus legis) emitindo parecer no prazo de dez dias, retornando os autos ao Juízo
competente para prolação de sentença, sendo que a prenotação ficará suspensa até final solução (artigos 198 e
seguintes da Lei 6.015/73). Irresignado com a decisão de primeiro grau, poderá o suscitado recorrer no prazo de
quinze dias para o órgão competente através de apelação, que será recebida nos efeitos devolutivo e suspensivo,
função essa que no Estado de São Paulo é exercida pelo Conselho Superior da Magistratura, órgão do Poder Judiciário
composto pelo Presidente do Tribunal de Justiça, Vice-Presidente e Corregedor-Geral da Justiça.
Salienta-se que a intervenção do Ministério Público é obrigatória, sob pena de nulidade (artigo 200 da Lei
6.015/73), lembrando o Advogado e Ex-Juiz de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos GILBERTO VALENTE DA SILVA a
importância da intervenção do parquet pois o registrador não pode recorrer da sentença de improcedência da dúvida.
Questão interessante ocorre no artigo 199 da Lei de Registros Públicos que exige a condição de "interessado" para
que a dúvida seja impugnada, diversamente do artigo 198 que menciona a condição de apresentante para requerer
sua declaração. O interesse deve ser direto ou indireto, ter-se-á o primeiro quando a impugnação for realizada por
aquele cujo nome será feito o registro; o segundo ocorre quando pelo registro seu direito será atingido.
A jurisprudência tem admitido, por economia processual, outra forma de suscitação de dúvida, a chamada "dúvida
inversa", procedimento pelo qual o requerimento é apresentado diretamente ao juízo competente que abre vista dos
autos ao oficial registrador para prenotação e resposta, seguindo o procedimento previsto na Lei de Registros Públicos.
Somente o registro em sentido estrito pode ser objeto de suscitação de dúvida (artigo 167, inciso I, da Lei
6.015/73), segundo orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.
Nos casos de averbação (artigo 167, II, da Lei 6.015/73), o procedimento correto seria o de "providências
administrativas", com competência recursal da Corregedoria Geral da Justiça, que é residual em se tratando de
Registros Públicos, todavia, não possui as mesmas características da dúvida, pois não prorroga a prenotação até o
dissenso ser dirimido.
Ressalte-se que o procedimento de dúvida tem natureza puramente administrativa, dessa forma: Não há
contraditório entre partes interessadas mas apenas dissenso entre o requerente e o serventuário; não configura
causa no sentido constitucional; não enseja coisa julgada material mas mera preclusão administrativa; não se
aplicam totalmente as formas e institutos do Código de Processo Civil, que somente é utilizado
subsidiariamente, assim, por exemplo, o agravo de instrumento, perícia, intervenções de terceiros e o recurso especial
não podem ser utilizados no procedimento de dúvida, o que não ocorre com os embargos declaratórios, bem como
alguns dos requisitos da petição inicial contidos no artigo 282, que são aceitos, observando-se que tanto para a
impugnação da dúvida, como para se interpor recurso, será necessária a constituição de advogado, nos termos do
artigos 1º da Lei 8.906/94 e 36 do Código de Processo Civil.
O Conselho Superior da Magistratura tem decidido que formuladas várias exigências quando da apresentação do título
pelo Oficial Registrador, não pode o suscitado, no curso do procedimento de dúvida, concordar nem atender algumas
delas, pois descaracterizaria o dissenso com o Oficial, que deve ser total, caracterizando potencial prejuízo para
terceiros interessados detentores de títulos contraditórios.
A reiteração da dúvida é admitida desde que se supere o motivo anteriormente reconhecido ou que se tenha alterado
a jurisprudência a respeito das questões tratadas.
É modo de aquisição da propriedade imóvel, porque, aberta a sucessão, o domínio da herança transmite-se, desde
logo, aos herdeiros; o inventário é feito em função do princípio da continuidade do registro de imóveis, para que o
herdeiro ali figure como titular do direito de propriedade; todavia, a aquisição desse direito dá-se simplesmente em
razão do falecimento do "de cujus", quando então se considera aberta a sucessão.
“Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-
fé, adquirir-lhe-á a propriedade.”
A usucapião é modo originário de aquisição de bens móveis, dando juridicidade a situações fáticas que se alongam no
tempo.
Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus domini pelo prazo de três anos,
justo título ainda que viciado ou irregular, boa fé e sentença judicial declaratória da aquisição do domínio por
usucapião.
“Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-
fé”
Neste caso os requisitos são os mesmos apontados acima com exceção do prazo que será de cinco anos e do justo
título e da boa fé, pois há presunção juris et de jure.
OBS: Segundo o Art. 1262 do Código Civil, aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts 1243 e 1244
3. Da ocupação
“Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação
defesa por lei.”
A ocupação é aquisição de coisa móvel ou semovente, sem dono, por não ter sido apropriada “ res nullius”, ou por ter
sido abandonada “res derelictae”, não sendo essa apropriação defesa por lei.
O Código civil de 1916 enumerou em seu art. 593 as chamadas coisas sem dono. Artigo que não foi recepcionado pelo
código de 2002
Acreditamos ter deixado o legislador propositalmente de fora tal dispositivo para que seja aplicado as leis
específicas como o código de caça Lei 5197/67, Decreto lei 221/67 proteção e estimulos a pesca e lei 7653/88
da proteção a fauna.
Res Nullius - A coisa de ninguém, por não Ter sido nunca apropriada, pode ser adquirida por ocupação, não
sendo esta defesa em lei.
1. do achado do tesouro
Se encontrado um tesouro em local alheio, ele será dividido em partes iguais entre o dono deste e o descobridor,
porém, se um destes se apossar de todo o tesouro, ter-se-á furto relativo à metade que não lhe pertence, podendo ser
cobrado judicialmente pelo prejudicado. (CC art. 1264)
O proprietário do local onde foi encontrado o tesouro, será considerado seu dono se:
a) o tesouro for encontrado por ele em seu próprio imóvel;
b) o tesouro for encontrado por empregado seu, o qual tinha a incumbência de procurá-lo;
c) o tesouro for achado por pessoa que invadiu sua terra em busca de riqueza, intencionalmente e sem sua
autorização e/ou determinação. (CC art.1265)
2. da tradição
O contrato entre as partes não basta para transferir o domínio, sendo necessário que o ato de vontade constante
neste, se complete com outra solenidade, a tradição que é a entrega do bem móvel do alienante ao alienatário,
ocorrendo assim a transferência do domínio, em razão do contrato firmado entre as partes. Se o bem for imóvel,
ocorrerá a tradição, através da transcrição no Registro Imobiliário.
Gerando o contrato apenas um direito pessoal entre as partes, é através da tradição que o alienatário passa a ter
direito real sobre a coisa. Porém, sendo a tradição ato complementar do negócio jurídico, este deve obedecer os
seguintes requisitos: agente capaz; objeto lícito, possível e determinável; e forma prescrita ou não em lei (CC art.
104), pois, se é ineficaz o negócio jurídico e se feita por quem não era proprietário, a tradição não pode ganhar
eficácia.
Uma outra tradição fictícia, é a “traditio brevi manu” (quando o possuidor do bem móvel o possuía em nome alheio
passa a possuí-lo em nome próprio) é a tradição das coisas que se encontra em mãos de terceiro, como por exemplo,
o caso de venda de prédio alugado.
Se o transmitente não for o proprietário da coisa móvel, a tradição não terá o efeito de transferir o domínio,
constituindo crime de estelionato (CP art. 171, § 2º), salvo se o bem, oferecido ao público, em leilão ou
estabelecimento mercantil, for transferido em circunstância tal que ao adquirente de boa-fé pareceu ser a coisa
alienada pertencente ao alienante, ou seja por exemplo, que o comprador tinha a boa-fé de que o bem móvel era de
propriedade do vendedor, quando na realidade este não era proprietário. Mas se o adquirente estava de boa-fé e se o
alienante vier a adquirir posteriormente a propriedade da coisa, a transferência será revalidada e operado o efeito da
tradição, desde o momento da celebração da alienação.
Caso a tradição for baseada em ato negocial nulo (CC art. 166, incisos I a VII), esta não terá o condão de operar a
transferência da propriedade da coisa móvel.
3. da especificação
Especificação é o modo de adquirir a propriedade mediante transformação de coisa móvel em espécie nova, em
virtude do trabalho ou da indústria do especificador, desde que não seja possível voltar a forma anterior.
Poderão receber indenização por perdas e danos, todos aqueles que forem lesados
pela transformação de coisa móvel em espécie nova feita, com matéria-prima alheia, e somente não caberá
indenização ao especificador que utilizou-se de material de outrem através da má-fé.
Conceitos:
a) confusão: é a mistura de coisas líquidas, sendo impossível separa-las;
b) comistão: é a mistura de coisas sólidas ou secas, sendo impossível separá-las;
c) adjunção: é a justaposição de uma coisa à outra, de modo que não mais se torne possível destacar a
acessória da principal, sem deterioração.
A mistura feita por terceiro sem o consentimento dos donos da matéria-prima, a lei determina que:
a) se as coisas puderem serem separadas, sem deterioração, cada proprietário continuará a ter domínio
sobre a mesma coisa que lhe pertencia antes da mistura;
b) se for impossível ou custosa a separação, o todo permanecerá sem a separação, onde cada proprietário
terá um quinhão proporcional ao valor do bem com que entrou para a mistura;
c) se uma das coisas for considerada principal em relação às outras, o domínio será do dono da coisa
principal, devendo este, indenizar os outros.
Caso a mistura ocorra de má-fé por uma das partes, poderá a outra parte:
a) ser proprietário do seu quinhão proporcional;
b) renunciar à que lhe pertence, mediante recebimento de indenização a que tem direito.
As modalidades da perda da propriedade abaixo, podem ocorrer tanto para bens móveis como imóveis.
Modos voluntários:
a) Alienação é a forma de extinção subjetiva do domínio, em que o titular desse direito, por vontade própria,
transmite a outrem seu direito sobre a coisa; é a transmissão de um direito de um patrimônio a outro; essa
transmissão pode ser a título gratuito, como a doação, ou oneroso, como a compra e venda, troca, dação em
pagamento. (CC, art. 1.275, I, parágrafo único).
- decorre do “jus disponendi”, em que o titular, por sua vontade própria, transfere a coisa ou direito a outrem, através
de negócio jurídico bilateral (contrato), onerosa ou gratuitamente, bem móvel por meio da tradição, ou bem imóvel
por meio da transcrição, que é o registro no cartório imobiliário competente;
- existe negócio bilateral, pois o adquirente deve aceitá-lo;
- vigora o princípio de que ninguém transfere mais direitos do que possui;
- enquanto não ocorrer a tradição e a transcrição, o negócio jurídico fica no plano dos direitos obrigacionais;
b) Renúncia é um ato unilateral, pelo qual o proprietário declara, expressamente, o seu intuito de abrir mão de seu
direito sobre a coisa, em favor de terceira pessoa que não precisa manifestar sua aceitação. (CC, art. 1.275, II,
parágrafo único).
c) Abandono é o ato unilateral em que o titular do domínio se desfaz, voluntariamente, do seu imóvel, porque não
quer mais continuar sendo, por várias razões, o seu dono; é necessário a intenção abdicativa; simples negligência ou
descuido não a caracterizam. (CC, art. 1.275, III e 1.276, §§ 1º e 2º)
- é um ato unilateral em que o titular do domínio se desfaz, voluntariamente, do sem bem móvel ou imóvel porque
não mais deseja continuar sendo seu dono;
- para o ato de abandono, é necessário o poder de dispor, ou seja, quem não possui poder de dispor, quem não é dono
ou não possui capacidade civil, não pode abandonar;
- é necessário que o titular da propriedade tenha a voluntariedade em abandonar o bem, com a intenção de não mais
a ter para si, pois a simples negligência ou descuido em relação ao bem não o caracteriza;
- Conforme art. 1276 do Código Civil, havendo intencional abandono do imóvel pelo seu proprietário, não estando na
posse de outrem, será ele arrecadado como bem vago, passando três anos depois, à propriedade, do Município ou do
Distrito Federal, sendo imóvel urbano, da União se imóvel rural. Caso esteja na posse de outrem, este poderá requerer
a propriedade, obedecendo os requisitos do usucapião.
Modos involuntários:
a) Como não há direito sem objeto, com o perecimento do imóvel extingue-se o direito; esse perecimento pode
decorrer de ato involuntário, se resultante de acontecimentos naturais, ou de ato voluntário do titular do domínio,
como no caso de destruição. (CC, art. 1.275, IV)
b) Requisição é o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse público, constitui alguém de modo unilateral
e auto executório, na obrigação de prestar-lhe um serviço ou ceder-lhe, transitoriamente, o uso de uma coisa,
obrigando-se a indenizar os prejuízos que tal medida, efetivamente, acarretar ao obrigado. (CC, art. 1.228, §3º, 2ª
parte; CF, art. 5º, XXV, 139, VII).
c) desapropriação:
1. Conceito: um direito do Estado que se traduz em procedimento regido pelo Direito Constitucional-
Administrativo, visando à imposição de um sacrifício total, por justa causa, de determinado direito patrimonial,
particular ou público – respeitada a hierarquia -, tendo como finalidade a aquisição pelo Poder Público ou de quem,
delegadamente, cumpra o seu papel, por intermédio de indenização que há de ser prévia e justa, efetuado o
pagamento em dinheiro, com as ressalvas constitucionais expressas 4.
2. Conseqüência: com a desapropriação, o bem passará à dominialidade pública, perdendo sua categoria de bem
privado - na maioria dos casos -, sujeitando-se, assim, ao regime jurídico de direito público. Logo, a definição do
momento em que se consuma a desapropriação, com a incorporação do bem à Fazenda Pública, é questão que
apresenta relevância jurídica como marco delimitador da aquisição de propriedade pelo expropriante, e
conseqüente perda para o expropriado.
3. Requisitos
Para que a expropriação não esteja fadada ao insucesso, incorrendo em ilegitimidade, é de vital importância que
sejam preenchidos os seus requisitos constitucionais. Destarte, no que calha ao art.5º, XXIV, da Constituição Federal
do Brasil, os pressupostos para que haja uma desapropriação hígida e idônea, a serem honrados pela Administração
Pública, são os seguintes: a necessidade pública, a utilidade pública, o interesse social e o pagamento de
justa ou prévia indenização.
Primeiramente, no que diz respeito à necessidade pública, esta se faz presente quando, em casos de urgência, o
Estado se vê na obrigação de integrar determinado bem, antes pertencente ao particular, ao patrimônio público, para
que seja resolvida uma problemática iminente que exige, desde logo, o uso do bem desapropriado.
4
FREITAS, Juarez. Estudos de Direito Administrativo. 2.ª Ed. São Paulo: Malheiros, 1995, pg. 84.
Convém salientar que a distinção que outrora se fazia entre esses dois conceitos já não tem relevância
jurídica. É que o Decreto-lei n. 3.365/41 não mais se refere às hipóteses de necessidade pública
anteriormente previstas no Código Civil (art. 590, § 1º). Define, no seu art.5º, tanto as hipóteses de
utilidade pública, quanto as de necessidade pública previstas na legislação civil acima referida, sob a
denominação única de utilidade pública".
Para alguns doutrinadores a tripartição (utilidade pública, necessidade pública e interesse social) elaborada pela Carta
Magna é de grande valia, eis que destaca melhor os casos da desapropriação, evitando confusões ou interpretações
equivocadas. Em compensação, a outra parte da doutrina estabelece que a utilidade pública unifica, por si só, os três
requisitos supra. A verdade é que a polêmica está mantida, até porque é cristalino que não há um consenso entre os
diversos juristas que tratam do assunto.
Já o interesse social acontece quando o Poder Público vislumbra a redução das disparidades sociais, normalmente,
em questões relativas à função social da propriedade. O Estado visa o melhor aproveitamento da propriedade
particular, quando da expropriação da res, em prol do interesse coletivo, ou até mesmo de classes sociais
necessitadas. Cumpre salientar que os bens expropriados por interesse social não são transferidos ao patrimônio
público, mas aqueles que a lei concede o direito de recebimento e uso destes (isto é, coletividade ou categorias da
sociedade que merecem o amparo especial da Administração).
Derradeiramente tem-se a justa e prévia indenização, esta que também pode ser paga na forma de títulos
especiais da dívida pública ou da dívida agrária.
4. Sujeitos da Relação
A relação jurídica expropriatória tem como seus sujeitos necessários o expropriado (sujeito passivo) e o expropriante
(sujeito ativo). Não se pode esquecer que, nas questões atinentes à desapropriação de propriedade feita com vistas
ao favorecimento de terceiros — como é o caso da desapropriação confiscatória — existe, também, a figura do
beneficiário, o qual seria um voluntário ou terceiro interessado na lide.
Aquele que é concedido o direito subjetivo de intervir na propriedade, com o fim de desapropriar, poder este que
emana de leis ordinárias e, precipuamente, da Constituição Federal, é dado o nome de sujeito ativo.
Num plano universal, ter idoneidade para exercer o papel de sujeito ativo sugere três estirpes de competência, a
saber: competência para legislar sobre a matéria, para promover a desapropriação e para desapropriar. A
única pessoa que detém legitimidade para figurar no pólo ativo da lide, no que se refere à competência para legislar
sobre a desapropriação, é a União Federal. Esta colocação é respaldada pelo disposto no art. 22, II, da Magna Carta, ao
regrar que "compete privativamente à União legislar sobre desapropriação".
Sobre a competência para promover a desapropriação (oportunizada no art. 3º, do Decreto-lei 3.365), Bandeira
de Mello aduz ser o mesmo que efetivar a desapropriação, ou seja, praticar os atos concretos para efetuá-la (depois
de existente uma declaração de utilidade pública expedida pelos que têm poder para submeter um bem à força
expropriatória), além da União, Estados, Municípios e Distrito Federal, as autarquias, os estabelecimentos de caráter
público em geral, ou que exerçam funções delegadas do Poder Público e os concessionários de serviço, quando
autorizados por lei ou contrato.
Quanto à competência para desapropriar, em outros dizeres, para imitir-se na posse de uma propriedade por
meio de força expropriatória, são reconhecidos como aptos à prática da declaração de interesse social ou utilidade
pública de um bem imóvel a União, os Estados, os Municípios e o Distrito Federal.
Em segundo plano, apresenta-se o sujeito passivo da expropriação. Legítimo para tal é o expropriado, isto é, aquele
que pode vir a ter seu bem imóvel retirado do seu patrimônio através de ato administrativo, podendo ser pessoa
privada ou pública, jurídica ou física.
5. Modalidades de desapropriação:
Tem fundamento no art. 5º, XXIV5, da CF, sendo que os referidos pressupostos, ou melhor, as hipóteses que se
configuram como de necessidade ou utilidade pública, ou de interesse social, são definidos na legislação ordinária.
Destacam-se o Decreto-lei nº 3.365/1941, que dispõe sobre os casos de desapropriação por utilidade pública,
englobando aí os casos de necessidade pública (art. 5º), e a Lei 4.132/1962, que define os casos de desapropriação
por interesse social.
b) A CF ainda contempla a desapropriação extraordinária, que é realizada quando o bem particular, que está
sendo desapropriado, não está cumprindo a sua função social. Nesta, há indenização, mas não será prévia, nem em
dinheiro. Cuida-se de desapropriação com caráter sancionatório, verificando-se em duas hipóteses.
A primeira delas é a que consta do art. 182, § 4º, III 6, da CF, denominada de desapropriação urbanística. Essa forma
expropriatória é prevista como a que pode ser adotada a título de penalização ao proprietário do solo urbano que não
atender a exigência de promover o adequado aproveitamento de sua propriedade ao plano diretor municipal, estando
o imóvel subutilizado ou não utilizado. Assim, o Poder Público municipal, mediante lei específica, poderá promover
essa desapropriação, observada a gradação imposta no art. 8.º 7 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), sendo o
pagamento da indenização feito mediante títulos da dívida pública, com prazo de resgate de até dez anos, em
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
A outra hipótese de desapropriação extraordinária, quando a propriedade não esteja cumprindo a sua função social, é
prevista nos arts. 1848 a 186 da CF, denominada pela doutrina de desapropriação rural . Tem o objetivo de permitir a
perda da propriedade de imóveis rurais para fins de reforma agrária. A indenização será paga em títulos da dívida
agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de
sua emissão, sendo que as benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro. Possui disciplina na Lei
8.629/1993, e ainda na Lei Complementar 76/1993.
c) Há, por fim, a desapropriação prevista no art. 243 9 da CF, chamada de desapropriação confiscatória, por não
conferir ao expropriado direito indenizatório. A perda da propriedade nesse caso tem como pressuposto a utilização da
propriedade para cultura ilegal de plantas psicotrópicas. Após a expropriação, conforme o procedimento disciplinado
na Lei 8.257/91, são essas áreas destinadas a assentamento de colonos com vistas ao cultivo de produtos alimentícios
e medicamentosos.
5
“XXIV-A lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou
por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos
nesta Constituição”.
6
“§ 4º. É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano
diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou
não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais”. (G.n)
7 “Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido
§ 2º. O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para fins de reforma agrária, autoriza a
União a propor a ação de desapropriação.
(...)”. (G.n)
9 “Art. 243. As glebas de qualquer região do País onde forem localizadas culturas ilegais de plantas
6. Procedimento expropriatório:
Em linhas gerais, a desapropriação, enquanto procedimento, possui duas fases, a declaratória e a executiva,
sendo que esta última pode ser processada tanto pela via administrativa/extrajudicial, como pela via judicial.
Os efeitos jurídicos da declaração de utilidade pública e interesse social são três: o direito de as autoridades
expropriantes penetrarem no imóvel, mas que não se confunde com a imissão provisória na posse (artigo 7.º do Dec.-
lei n. 3.365/1941); a fixação do estado do bem, incluindo as benfeitorias nele existentes, o que gera efeitos no cálculo
de indenização e o início da contagem do prazo de caducidade da declaração.
Nesta ação, portanto, discutir-se-á a justa indenização. É possível que durante o seu curso o juiz conceda a imissão
provisória na posse (art. 1511 do Decreto-lei 3.365/1941), quando for o caso.
Interessa, por fim, destacar que pode haver a desapropriação indireta, quando o Poder Público deixa de observar o
procedimento legal, administrativo ou judicial, ocupando o bem em caráter definitivo. Caberá ao proprietário, se não
o impedir no momento oportuno, deixando que a Administração lhe dê destinação pública, pleitear a indenização por
perdas e danos, que corresponderá à justa indenização da desapropriação legal.
Vista a extensão do instituto, observa-se que para definir o momento da consumação da desapropriação, e
conseqüente aquisição da propriedade, surgiram várias posições doutrinárias e jurisprudenciais, as quais defendiam
que ocorria a consumação:
Moraes Salles12 esclarece que essa diversidade de entendimentos originou-se da má redação do Decreto 4.956/1903,
que regulava a matéria antes do advento do Decreto-lei 3.365/1941.
“§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa
10
área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e
estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz
de interesse social e econômico relevante.
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o
preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores”.
11 “Art. 15. Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o artigo
685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imiti-lo provisoriamente na posse dos bens”. (OBS.:
Atualmente, arts. 826 a 838 do CPC/1973)
12
SALLES, José Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 511.
Entretanto, o princípio da previedade da indenização, que esteve presente em todas as nossas constituições, revelava
que o decreto de aprovação não poderia importar em desapropriação. Ademais, essa declaração do Poder Público é
apenas ato-condição que precede à transferência do bem13, não tendo qualquer efeito sobre o direito de propriedade,
tanto que, se o processo expropriatório parasse nessa fase, deixando caducar o decreto expropriatório, não haveria
desapropriação. Isto porque poderiam desaparecer os motivos que embasaram o decreto em questão.
Há também as correntes que buscaram observar a consumação dentro do processo judicial, no caso de não haver
acordo.
Para os que consideram haver a consumação com a imissão na posse, diz-se que somente com tal ato despontaria
para o expropriante o domínio do bem expropriado, aperfeiçoando-se ou complementando-se. Referem-se à imissão
definitiva do art. 2914 do Decreto-lei 3.365/1941. Todavia, refuta-se tal doutrina ao argumento de que o domínio é
antecedente à posse, a não ser em casos excepcionais, como no usucapião. Para a maioria, o elemento posse é
irrelevante para fixar o momento da perda da propriedade 15. De fato, posse e propriedade são institutos
absolutamente distintos.
Dentre os que entendem que é a sentença que transfere o domínio, cita-se Eurico Sodré e Manoel de Oliveira Franco
Sobrinho16. Aquele defendia tal posição por ser a sentença de adjudicação que permitiria a extração da respectiva
carta a ser transcrita no registro de imóveis, meio pelo qual se operava a tradição solene. Todavia, o referido autor
entendia que a desapropriação era modo derivado de aquisição da propriedade.
Quanto à corrente que atribui a consumação à transcrição da sentença ou acordo no registro competente, foi adotada
por Pontes de Miranda e Calmon de Passos17. Todavia, sendo a desapropriação um modo originário de aquisição, não
há que se subordinar à transcrição do título translativo, seja sentença ou acordo, posto que a transcrição é modo
derivado de aquisição da propriedade, reclamando uma relação de causalidade, representada por um fato jurídico,
entre o adquirente e o alienante.
Por fim, resta a posição hoje aceita pela ampla maioria da doutrina, que tem como momento consumativo da
desapropriação o pagamento da indenização.
Afirma Moraes Salles que há a consumação da desapropriação com o pagamento ou o depósito judicial da indenização
fixada pela sentença ou estabelecida em acordo 19.
Impende ressaltar que o pagamento se refere ao valor fixado na sentença do art. 24 20 do Decreto-lei 3.365/1941, pois
somente pela justa indenização há a substituição do bem no patrimônio do expropriando, o que demarca
precisamente o momento em que a desapropriação se consuma 21.
13
Hely Lopes apud COSTA, Maria Isabel Pereira da. A transferência do domínio do bem imóvel para o
poder expropriante no processo judicial. Revista AJURIS n.º 47 - 1989, pág. 146.
14 “Art.29. Efetuado o pagamento ou a consignação, expedir-se-á, em favor do expropriante, mandado de
imissão de posse, valendo a sentença como título hábil para a transcrição no registro de imóveis”.(G.n.)
15 COSTA, Maria Isabel Pereira da. Ob. Cit., p. 149/150.
Parágrafo único Se não se julgar habilitado a decidir, o juiz designará desde logo outra audiência que se
realizará dentro de dez dias a fim de publicar a sentença”.
21
Ebert Chamoun apud SALLES, José Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 515.
A indenização assume tamanha relevância face ao dispositivo constitucional que reza: “a lei estabelecerá o
procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e
prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição” (art. 5.º, XXIV). Nos exatos termos
do referido dispositivo, não pode haver desapropriação sem o pagamento prévio da justa indenização ao expropriado.
Esse entendimento se aplica, então, as hipóteses em que há uma indenização, quais sejam as desapropriações
clássica/ordinária e extraordinária.
Já para a desapropriação confiscatória (art. 243 da CF/88), que tem como uma de suas características não
comportar indenização, sua consumação resta explícita no art. 15 23 da Lei 8.257/1991, havendo a incorporação ao
patrimônio da União após o trânsito em julgado da sentença no procedimento judicial estabelecido na referida Lei.
Todavia, a doutrina ressalva que, embora o art. 243 se refira à “expropriação”, na verdade essa hipótese cuida-se de
verdadeiro confisco e não de desapropriação 24.
Quanto à desapropriação indireta, leciona Maria Sylvia que o que ocorre nessa hipótese é, na realidade, a
afetação do bem. Tendo em conta que a simples afetação do bem a um fim público não constitui forma de
transferência da propriedade, também deve haver a indenização para que se consume a transferência do imóvel. Isto
porque, há a aplicação analógica do art. 35 25do Decreto-lei 3.365/1941, pelo que, uma vez dada a destinação pública
ao imóvel, com sua conseqüente incorporação, este não poderá ser objeto de reivindicação, cabendo ao particular
pleitear a indenização. Entretanto, se não o faz em tempo hábil, verificando-se a prescrição, restará ao Poder Público
regularizar a propriedade pela usucapião26.
Afirma a referida autora: “O que ocorre, com a desapropriação indireta, é, na realidade, a afetação, assim entendido ‘o
fato ou a manifestação de vontade do poder público, em virtude do que a coisa fica incorporada ao uso e gozo da
comunidade’ (cf. Marienhoff, 1960:152-153); acrescente-se que se trata de afetação ilícita, porque atinge bem
pertencente a particular; lícita é apenas a afetação que alcança bens já integrados no patrimônio público, na qualidade
de bens dominicais, para passá-los à categoria de uso comum do povo ou de uso especial” 27.
A transcrição é forma derivada de aquisição da propriedade imobiliária, por meio da publicidade do ato translativo
junto ao Registro de Imóveis.
Como visto, a extração da carta de sentença de desapropriação é instrumento hábil para se efetuar a transcrição no
registro de imóveis. Também a escritura é título hábil a transcrição da propriedade no caso do acordo entre as partes.
Porém, por se entender que a desapropriação é um modo originário de aquisição da propriedade, esta se efetiva
independentemente da regularização no registro de imóveis.
“Art. 15. Transitada em julgado a sentença expropriatório, o imóvel será incorporado ao patrimônio da
23
União.
Parágrafo único. Se a gleba expropriada nos termos desta lei, após o trânsito em julgado da sentença,
não puder ter em cento e vinte dias a destinação prevista no artigo 1º, ficará incorporada ao patrimônio
da União, reservada, até que sobrevenham as condições necessárias àquela utilização “.
24
SALLES, José Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 89; e DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito
Administrativo. 16.ª ed. São Paulo: Atlas, 2003, p. 167.
25 “Art. 35. Os bens expropriados, uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de
reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação. Qualquer ação, julgada
procedente, resolver-se-á em perdas e danos”.
26 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Ob. Cit., p. 178.
27
Idem.
Raimundo Viana29 igualmente assevera que, na desapropriação, “a finalidade desse registro é muito mais para
documentar a saída do bem do domínio privado, do que a testificação da aquisição ou o momento da consumação
desta. (...) apenas para evitar negócios irregulares envolvendo o bem, com possibilidade de sérios prejuízos para
terceiros de boa-fé”.
Assim, consumada a expropriação pelo pagamento da indenização, cabe ao expropriante regularizar o registro do
imóvel expropriado, cuidando-se, portanto, de momentos distintos, sendo esta regularização de grande utilidade, mas
não essencial à desapropriação.
9. Bens Inexpropriáveis
Extremamente reduzido se comparado ao de bens expropriáveis, o rol de bens não suscetíveis de expropriação não
abarca muitos casos. Os direitos personalíssimos (o direito à honra, à liberdade, à cidadania, à vida, à imagem, à
alimentação e o direito de autor, v.g.) constituem exemplos de bens que não podem ser retirados da propriedade de
seus donos em razão de não terem conteúdo patrimonial algum. Também não se encontram entre os bens passíveis
de desapropriação a moeda corrente do próprio País (dinheiro) e as pessoas (concessionárias de serviços públicos,
fundações e empresas), eis que são desapropriáveis os bens ou certos direitos que estas detêm, e não elas.
Exemplificando, não há falar em desapropriação — ou até extinção — de uma empresa, mas sim, em expropriação
possível de suas ações.
Portanto, desapropriada será somente aquela propriedade, localizada na zona rural, que não satisfazer plenamente a
sua respectiva função social, salvo nas duas hipóteses do artigo retro, podendo, ainda, receber tratamento especial a
res, conquanto sejam honrados os requisitos que competem à função social.
DIREITOS DE VIZINHANÇA
1. Introdução
- emana da lei;
- atribui direitos e deveres recíprocos;
- são obrigações propter rem;
- acompanha a propriedade e transmite ao seu sucessor;
- Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à
segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
- Ilegais: ilícitos. Obrigam a reparação do dano. Ex: atear fogo no prédio vizinho;
- Os atos ilegais e abusivos estão contidos no art. 1.277 (uso anormal da propriedade);
- O art. 1.277 confere ao proprietário e ao possuir o direito de fazer cessar o abuso da propriedade.
P.S: o decoro não está incluso no art. 1.277, por isso uma prostituta não pode ser impedida de residir em um imóvel se
não estiver perturbando o sossego dos demais moradores.
1º) exigir a implantação de medidas que diminuam o dano a um nível tolerável. Ex: instalação de filtro de poluição;
2º) determinar a cessação da atividade se esta for de interesse particular caso as medidas acima não resolverem o
problema.
P.S: Se for atividade de interesse social o juiz não determinará a cessação da atividade e sim determinará o
pagamento de indenização ao vizinho. Art. 1.278.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas
por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
Se imporá ao réu a obrigação de se abster da prática dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas
adequadas para a redução do incômodo, sob pena de pagamento de multa diária, com fulcro nos arts. 287, 461, § 4º
e 644 do CPC.
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação
deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Vizinho ameaçado pode forçar a reparação, exigindo que a outra parte preste em juízo caução pelo dano iminente.
Art. 1.282. A árvore cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios
confinantes.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de
propriedade particular.
4. Da passagem forçada
Ação demarcatória: quando há confusão de limites na linha divisória. Art. 946/966, CPC.
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural,
e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos
apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.
6. Do direito de construir
• O proprietário, tem em tese e basicamente, a liberdade de construir o que quiser em sua propriedade,
encontrando limitações nos direitos dos vizinhos e regulamentos administrativos, art 1299 CC. O
proprietário que, ao construir, causa dano ao seu vizinho, é obrigado a repará-lo.
• Levando em conta o caráter urbanístico, as posturas municipais podem determinar a autuar dos
prédios em determinados bairros, impedindo a construção de edifícios muito elevados em bairro
residencial, ou ainda, proibir a construção de fábricas ou estabelecimentos comerciais em tais bairros.
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos
e os regulamentos administrativos.
- todo proprietário é obrigado a ressarcir o dano que a construção causar ao seu vizinho;
- Ação de indenização por danos causados a vizinhos: responsabilidade objetiva: prova do dano e do nexo.
- Responsabilidade do dono da obra e do engenheiro, construtores e arquitetos que a executa: solidária.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros
de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
P.S: A jurisprudência tem-se admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio, quando entre os prédios existe
muro alto. Também tem-se entendido que portas podem ser abertas, pois o artigo não refere a elas.
Súmula 120 STF: Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho,
não importando servidão sobre ele.
• O proprietário lesado pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça
janela, sacada, terraço ou goteira sobre seu prédio, esgotado o esse prazo, não poderá construir sem
atender ao disposto no art. 1301 CC, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira,
com prejuízo para o prédio vizinho, art. 1302 CC.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
• Parede-meia é aquela que, separa dois prédios, pertence em comum aos donos deles.
A parede-meia pode ser utilizada pelo vizinho até a meia espessura, art. 1.306 CC. Mas essa utilização fica
subordinada a três condições:
Em sua defesa, tem o prejudicado ação de nunciação de obra nova, se a obra estiver em meio. Se já houver sido
concluída, pode ocorrer apenas ameaça de prejuízo eventual, podendo o prejudicado exigir caução de dano infecto
(ação de dano infecto), já, se o incômodo for presente e atual, pode o prejudicado ou exigir que a obra não seja
utilizada ou que se proceda à sua demolição.
• A lei não permite que o proprietário construa em seu terreno obras que venham a poluir ou inutilizar,
para uso ordinário, a água de poço ou fonte alheia a elas preexistentes, art. 1.309 CC.
• Ninguém poderá efetivar escavações, canais, regos, ou sulcos em seu terreno que tirem ao poço ou à
fonte ou nascente de outrem a água necessária ao uso doméstico ou à cultura. Ilícito será secar,
cortar, ou minguar a fonte do vizinho ao fazer escavações em terreno próprio que venha a impedir a
secção do curso d’água subterrâneo, art 1.310 CC.
• Todo aquele que infringir as normas ao direito de construir, arts. 1.299 a 1.313 CC, será obrigado a
demolir as construções ilícitas, respondendo, ainda, por perdas e danos, art 1.312 CC. O prejudicado
poderá se valer da ação demolitória, dentro do prazo decadencial de ano e dia (art. 1.302 CC), o
magistrado só ordenará a demolição se for impossível a conservação ou adaptação da obra aos
regulamentos administrativos e quando contiver vícios insanáveis. Estando a obra em fase de
construção, a ação cabível será a de nunciação de obra nova (art. 934, CPC). O infrator, de qualquer
modo, deverá pagar uma indenização por perdas e danos (arts. 402 a 404, CC), pedido esse que
poderá ser acumulado a qualquer daquelas ações.
Por vezes precisa um proprietário, para proceder à recuperação ou limpeza, construção ou reconstrução de sua de sua
casa, esgoto, goteiras, aparelhos higiênicos, poços ou fontes nelas existentes, ou ainda, apoderar-se de coisa suas,
inclusive animais que aí se encontrem casualmente, ingressar na propriedade vizinha, art. 1.313 CC.
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio
aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou
do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
A proximidade de prédios pode sempre levantar questões relativas aos limites entre os imóveis. A questão tem
importância para determinar o âmbito de utilização da coisa pelo proprietário, e ao Estado, interessa estes limites
estejam definidos, para se ter a paz social, para o exercício do poder de polícia e para a tributação.
O proprietário tem o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio rural ou urbano, para que
possa proteger, dentro de limites, a exclusividade de seu domínio, desde que observe as disposições regulamentares
e não cause dano ao vizinho. (CC art. 1297)
Para ação demarcatória, a legitimidade ativa deve ser alargada para aqueles cuja a titularidade esteja muito próxima
à do proprietário, como o enfiteuta, o usuário, o locatário. Esta ação vem disciplinada nos artigos 946 a 966 do CPC,
não se restringe à simples demarcação, mas também a exigir a repartição de despesas com a atividade material.
A ação demarcatória visa:
a) simples: tem por finalidade a sinalização de limites, ou seja, fixar, restabelecer ou aviventar (abrir
novamente) os marcos da linha divisória de dois prédios vizinhos;
b) qualificada: ocorrerá quando se cumular o pedido de fixação de rum os e aviventação dos que já existem
com o de restituição de glebas indevidamente ocupadas pelo dono do prédio confinante, se o interessado
não quiser, antes de mover esta ação, recorrer diretamente aos interditos possessórios.
De acordo com o artigo 1298 do Código Civil, sendo confusos os limites na área contestada na ação demarcatória,
o juiz deverá definir a linha divisória , de acordo com o procedimento processual constante nos artigos 950 a 966 do
Código de Processo Civil, ou seja, baseado em parecer técnico e nos títulos constitutivos dos direitos dos litigantes,
que deve ser juntados com a petição inicial.
a) decidir conforme as posses de cada um, dando preferência à melhor posse que é a justa, ou seja, a mais
antiga e à não viciada;
c) e se mesmo assim, não possibilitar uma divisão cômoda, adequada ou economicamente útil por ser prédio
indivisível, por exemplo, adjudicar-se-á a um deles, mediante indenização ao proprietário prejudicado. (CC art.
1298)
1) conceito: quando os direitos elementares do proprietário (art. 1228) pertencerem a mais de um titular, existirá o
condomínio ou domínio comum de um bem.
- Não há conflito com o princípio da exclusividade, pois entende-se que o direito de propriedade é um só e incide sobre
as partes ideais de cada condômino (co-proprietário ou comunheiro - dono juntamente com outrem). Perante terceiros,
cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo.
- O condomínio geral (tradicional ou comum) é disciplinado no CC (1.341 e ss), bem como o condomínio edilício ou em
- transitório – é o convencional ou o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer
condômino.
- permanente – é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou; não pode extinguir em razão
de lei ou de sua natureza indivisível - ex.: paredes divisórias, condomínio forçado.
Com relação aos direitos, dispõe o art. 1.314 que cada condômino pode: "I – usar livremente da coisa conforme seu
destino, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão; II – reivindicá-la de terceiro; III –
defender a sua posse e IV - alhear a respectiva parte indivisa, ou gravá-la".
Quanto ao inciso I - pode o condômino exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão, não
podendo impedir que os demais consortes utilizem-se também de seus direitos, na proporção da cota de cada um e de
acordo com a destinação do bem.
- Tratando-se de imóvel, pode nele instalar-se, desde que não afaste os demais consortes.
- O direito de usar livremente da coisa comum, no entanto, não permite ao condômino alterá-la sem o consenso dos
outros (art. 1.314). Não pode alterar a substância da coisa, nem o modo como é tradicionalmente usada.
- Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou (art.
1.319).
Ex: Se o imóvel é urbano e estiver ocupado por um dos condôminos, podem os demais exigir-lhe pagamento de aluguel.
Se estiver locado a terceiro, tem o condômino direito de pedi-lo para uso próprio.
- Nenhum condômino pode, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (art.
1.314), pois uso autorizado pela lei é o pessoal.
Quanto ao inciso II - pode cada condômino reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro.
- Aplica-se o art. 1827: "Art. 1.827. O herdeiro pode demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros,
sem prejuízo da responsabilidade do possuidor originário pelo valor dos bens alienados”.
- Como o direito de reivindicar é deferido ao proprietário, o condômino só pode propor ação reivindicatória contra
terceiro, e não contra outro condômino, porque este também é proprietário e oporia ao reivindicante direito igual.
Quanto ao inciso III - o condômino, como qualquer outro possuidor, poderá defender a sua posse contra outrem.
Quanto ao inciso IV - pode cada consorte, ainda, alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la.
- O primeiro direito (alhear) sofre a restrição contida no art. 504, que prevê o direito de preempção ou preferência em
favor dos demais condôminos.
- O preterido poderá, "depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de seis
meses"; conta-se esse prazo da data em que teve ciência inequívoca da venda (STF, RTJ, 57:322 e 59:591).
- O segundo direito (gravar) significa que o condômino pode gravar sua parte indivisa. Pode, portanto, dá-la em
hipoteca.
- Vide art. 1.420, §2º: “A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua
totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver”.
- O dever de concorrer para as despesas de conservação da coisa, na proporção de sua parte, bem como a
responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão, é imposto ao condômino nos arts. 1.316 a 1.318.
4) extinção do Condomínio: o Código Civil procura facilitar a extinção do condomínio, que é tido por todos como
fonte de atritos e desavenças. Assim, a "todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum " (art.
1.320).
- Se os condôminos fizerem um pacto de não dividi-la, a avença (acordo) valerá apenas por 5 anos, suscetível de
prorrogação ulterior (§ 1º).
- Se "a indivisão (condomínio) for condição estabelecida pelo doador, ou testador, entende-se que o foi somente por 5
anos" (§ 2º). A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, “ pode o juiz determinar a
divisão da coisa comum antes do prazo” (§ 3º).
- A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível. Ela pode ser amigável (só admissível
por meio de escritura pública e se todos os condôminos forem maiores e capazes) ou judicial (quando um dos
condôminos for menor ou incapaz, ou se não houver acordo).
- A ação de divisão é imprescritível, podendo ser ajuizada a qualquer tempo. Esta ação é meramente declaratória e
não atributiva da propriedade (art. 980, CPC): os condôminos já eram proprietários; a divisão apenas declara e localiza
a parte de cada um.
deliberando-se pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar, poderá alienar a sua cota-parte a
outro condômino, mediante avaliação judicial.
alienação
deliberando-se pela venda, o condômino terá preferência em relação a terceiros, devendo o valor obtido pela venda ser
repartido entre os condôminos na proporção da fração ideal respectiva.
Havendo a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser repartida entre os condôminos,
proporcionalmente à cota-parte de cada um. De todo o exposto, podemos concluir que o condomínio em geral mereceu
destaque no novo código civil.
A despeito disso, algumas situações, por exemplo, relativas à inadimplência dos condôminos, exigirão o
pronunciamento do judiciário para que sejam pacificadas.
Entretanto, todos os aspectos, brevemente analisados, devem ser enfrentados desde já, por nós, profissionais do
direito, para que em breve, toda a matéria possa estar pacificada.
5) administração do Condomínio :
- se os condôminos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolherão também o administrador, que
poderá ser estranho ao condomínio (art. 1.323).
- Presunção: O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
- Os poderes conferidos ao administrador são de simples administração. Não pode praticar atos que exijam poderes
especiais, tais como alienar (vender) a coisa, receber citações etc. Pode entretanto, alienar (vender) coisas que
ordinariamente se destinam à venda, como frutos ou produtos de propriedade agrícola.
- Só não será vendida se "todos concordarem que se não venda" (art. 1.320 e 1.322); neste caso, a maioria deliberará
(decidirá) sobre a administração ou locação da coisa comum.
- A maioria será calculada não pelo número, senão pelo valor dos quinhões, e as deliberações (decisões) só terão
validade quando "tomadas por maioria absoluta, isto é, por votos que representem mais de meio do valor total" (art.
1.325, § 1°).
Atribuições do síndico
colaboradores do síndico
Em assembléia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação para substituir o síndico em seus
destituição do síndico
A assembléia em convocação especial, pelo voto da maioria absoluta, poderá destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Peculiaridades relevantes:
Em relação às despesas e dívidas do condomínio, cada consorte é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte,
para as despesas de conservação (demarcação, reparação, remuneração de vigilante, impostos e taxas) ou de divisão
do bem (custas judiciais, honorários advocatícios, operações de agrimensura) e suportar, na mesma razão os ônus a
que estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos.
A maioria das convenções existente antes do advento do Novo Código Civil tratava do condômino inadimplente e
dentre as implicações refletidas, algumas delas já previam a perda do direito de voto por ocasião das deliberações da
assembléia, àquele que não estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem
previsão na Convenção Condominial, o inadimplente não poderá votar, enquanto se encontrar nesse estado.
b) isenção do pagamento
Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais
condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem
renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum
será dividida (Código Civil, art. 1.316).
Entendemos que a divisão da coisa para pagamento de despesas e dívidas, apenas se opera no caso de ser
destacável e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condôminos deixarem de contribuir, o pátio de
estacionamento poderá ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa área de lazer, essa também poderá gerar
renda. Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrínsecas que a façam produzir frutos. Entretanto, as dívidas
precisam estar bem caracterizadas como dívidas e despesas úteis e necessárias ao condomínio.
Se a dívida for contraída por todos os consortes, sem discriminação da responsabilidade de cada um deles e sem
estipulação da solidariedade, cada condômino responderá, individualmente, pelo quantum correspondente à sua
quota-parte na coisa comum, e, assim, o débito será cobrado e pago.30
A dívida contraída por um condômino em proveito de todos e durante o condomínio, obriga pessoalmente o
contratante, mas esse poderá regressivamente cobrar dos demais.
e) inadimplemento da contribuição
Aquele que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios previstos na Convenção e se não previstos
ficará sujeito aos juros de 1% ao mês, sem prejuízo da multa de 2% sobre o débito.
30
Levenhagen, Código Civil, cit., v. 3, p. 185-6; M. Helena Diniz, Curso, cit., v. 4, p. 153.
O condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, que alterar a cor ou a sua forma
externa (em edifício), e mais, que der à sua parte estranha destinação, tirando o sossego, a salubridade e a segurança
dos demais condôminos, ou que utiliza-la de maneira prejudicial aos bons costumes, pagará multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não superior a 05 (cinco) contribuições mensais e ainda arcará com as perdas e danos
apuradas.
Caso não haja previsão para aplicação dessa multa, a sua cobrança em assembléia geral e por deliberação, dependerá
do voto de 2/3 dos condôminos restantes (entenda-se dos presentes).
"Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo deliberação de 3/4 dos
condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor pago para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, além disso, as perdas e danos que forem apurada".
"Se o condômino, em razão de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os
demais condôminos, deverá pagar multa equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação
assemblear".31
g) reincidência no inadimplemento
Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo deliberação de ¾ dos condôminos,
ser condenado a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas, e, além disso, as perdas e danos que forem apuradas.32
g) incompatibilidade de convivência
Se o condômino, em razão de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os
demais condôminos, deverá pagar multa equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação
assemblear.33
h) locação de garagem
Há direito de preferência dos condôminos, em condições iguais, à locação do abrigo para veículos em relação a
estranhos, deliberada por um deles.34
Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua fração ideal. Por isso, o condômino não pode
alienar, nem gravar, bens em separado.
O condômino pode alienar a sua parte acessória a outro condômino. Entretanto, se for permitido em convenção
poderá alienar a terceiro, salvo se a assembléia geral dos condôminos se opuser.
31 M. Helena Diniz, Código Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10a. Ed.
32 M. Helena Diniz, Código Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10a. Ed.
33 M. Helena Diniz, Código Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10a. Ed.
34
AASP, 1.915:95, 1.936:9; RT, 407:327, 420:206.
m) obras úteis
n) obras necessárias
As obras necessárias independem de autorização dos condôminos e o síndico ou qualquer condômino poderá levá-la
a efeito. Aquele que ordenou a sua realização deverá convocar de imediato a assembléia. Havendo urgência que
represente alto custo, será necessária a convocação de assembléia pelo síndico ou condômino, para aprovação prévia.
O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito
à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (Código Civil, art.
1.341, § 4º).
p) novas construções
A construção de outro andar ou de outro edifício no mesmo terreno, depende da aprovação unânime dos condôminos.
As despesas com a conservação do terraço de cobertura, que deve estar previsto na constituição do condomínio são
de responsabilidade do proprietário e não podem ser executadas de forma a danificar as unidades inferiores.
Os débitos condominiais acompanham o imóvel e devem ser cobrados do proprietário atual. Assim, quem adquire um
imóvel, responde por toda a sua dívida em relação ao condomínio.
s) seguro
É obrigatório o seguro de todo a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (Código Civil, art.
1.346). Havendo o sinistro a indenização será dividida entre os condôminos na proporção de sua cota-parte.
A alteração em convenção ou no regimento interno depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
u) aprovação unânime
A mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, assim como, de novas construções depende da
aprovação unânime dos condôminos.
1) natureza jurídica : prevalece o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica; entretanto, está
legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (art. 12, IX, CPC), em situação similar à do
espólio e da massa falida.
2.1) o ato de instituição – é previsto no art. 1.332 CCB/02 e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição
obrigatória no Cartório de Registro de Imóveis, contendo a individualização de cada unidade;
2.2) a "Convenção de Condomínio" – é um documento escrito, no qual se estipulam os direitos e deveres de cada
condômino.
2.3) o Regulamento (Regimento Interno) – complementa a Convenção; geralmente, contém regras minuciosas sobre o
uso das coisas comuns e é colocado em quadros, no andar térreo, próximo aos elevadores ou à portaria, fixados na parede.
4) administração: é exercida por um síndico, cujo mandato não pode exceder a 2 anos, permitida a reeleição;
- compete-lhe, dentre outras atribuições representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele;
- o síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. Geralmente, são empresas
especializadas;
- o síndico é assessorado por um Conselho Consultivo, constituído de 3 condôminos, com mandatos, que não pode exceder
a 2 anos, permitida a reeleição;
- o Conselho Consultivo é órgão de assessoramento e fiscalização (art. 23 da Lei n° 4.591/64);
- deve haver, anualmente, uma Assembléia Geral ordinária, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à
qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as
despesas de condomínio; as decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo "quorum" que a Convenção fixar.
- obrigam todos os condôminos, mesmo os vencidos e os que não comparecerem; a
- as assembléias gerais extraordinárias podem ser convocadas por condôminos que representem ¼, no mínimo, do
condomínio, sempre que o exijam os interesses gerais;
- a Convenção de Condomínio só pode ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos
que representam 2/3 do total das frações ideais, salvo estipulação diversa da própria Convenção (arts. 24 e 25 da Lei n°
4.591/64);
5) extinção:
- desapropriação do edifício;
- confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa;
- destruição do imóvel por qualquer acontecimento (ex.: incêndio);
-demolição voluntária do prédio;
- alienação de todo o prédio.
1. - INTRODUÇÃO
Os direitos reais sobre coisas alheias são limitados por lei e só podem existir em função de normas jurídicas em razão
do numerus clausus; não é possível introduzir outros por analogia, não podendo as partes, arbitrariamente, conferir
o caráter de real a um direito subjetivo que pretenderem criar.
Os Direitos Reais Sobre Coisas Alheias são os desmembramentos dos elementos da propriedade que se atribuem a
outra pessoa que não titular do domínio.
3. – ESPÉCIES
3.1 ENFITEUSE
A enfiteuse é uma forma de direito real sobre coisa alheia. Ocorre quando, por ato entre vivos ou de última vontade,
o proprietário atribui a outrem o domínio útil sobre um imóvel mediante o pagamento ao senhorio direto de uma
pensão anual prefixada. É regulado pela lei da situação do imóvel. Instituto hoje obsoleto. No novo Código Civil, a
enfiteuse foi proibida através do art.2.038 a partir da vigência e o §2 º mantém a enfiteuse somente dos terrenos e
acrescidos de marinha por lei especial.
3.2 SUPERFÍCIE
O Novo Código Civil aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfície gratuito e oneroso.
Trata-se de um direito real sobre coisa alheia e surgiu da necessidade prática de se permitir edificação sobre bem
público, permanecendo o solo em poder do Estado.
Consiste este na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou
nele fazer ou manter plantações, como prescreve o CC de Portugal, tendo objeto mais amplo do que a enfiteuse; o
superficiário tem o direito de construir ou plantar, enquanto o proprietário ou fundieiro tem também a expectativa de
receber a coisa com a obra, se o ônus é estabelecido na modalidade temporária.
O Código Civil apenas admite a instituto por tempo determinado.
Legislação: CCB/02
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será
feito de uma só vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de
preferência, em igualdade de condições.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela
para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou
plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao
proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código,
no que não for diversamente disciplinado em lei especial.
Para Clóvis Beviláqua: "Servidões Prediais são restrições às faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em
benefício de alguém".
• Contínuas
• Descontínuas
Servidões Contínuas à quando subsistem independentemente da ação do homem (Ex.: passagem de água);
Servidões Descontínuas à quando o seu exercício depende da ação humana (Ex.: Tirar água do prédio alheio)
2. Quanto à sua exteriorização:
• Aparente
• Não Aparentes
Aparentes - são as visíveis e permanentes (Ex.: Aqueduto)
Não Aparentes - são as invisíveis e permanentes (Ex.: não construir além de certa altura - "altius non tubendi"
SERVIDÃO DE ÁGUAS
Expressão genérica que denomina toda servidão decorrente de utilização de águas.
Usufruto é o direito real sobre coisas alheias, conferido ao usufrutuário de fruir as utilidades e os frutos de uma coisa,
enquanto destacado da própria temporariamente.
Seu titular é individualmente determinado e, por isso, o direito se extingue, o mais tardar, com a morte do
usufrutuário (usufruto vitalício).
Pode ser constituído por certo prazo também (usufruto temporário), mas a morte do titular extingue-o mesmo antes
do vencimento do prazo estabelecido.
Caso o titular fosse pessoa jurídica, o usufruto extingue-se depois de decorridos 30 anos.
Direito inalienável e impenhorável. Permitida a cessão e penhora de seu exercício a título gratuito ou oneroso. O juiz
que penhorar o exercício nomeará um administrador do imóvel. Os frutos produzidos e colhisod servirão para pagar o
credor até que se extinga a dívida. Se a dívida for do nu-proprietário, o imóvel pode ser penhorado, não eliminando o
usufruto.
OBJETO DO USUFRUTO
Segundo o art. 1.390, C.C., o usufruto pode recair em um ou mais bens móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro
ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
ESPÉCIES DE USUFRUTO
O Usufruto se classifica:
1) Quanto à sua origem: Legal e Convencional
Legal - Quando for instituído pela lei em benefício de determinada pessoa (Ex.: O do pai ou da mãe sobre os bens dos
filhos menores (art.1689 ,I C.C. )
Convencional - Advém de um ato jurídico inter vivos (Ex.: Contrato, Esc. Pública); ou de um ato jurídico causa mortis
(Ex.: Um testamento)
Falando a norma jurídica em necessidades pessoais exclusivas estão as necessidades comerciais ou industriais do
beneficiário.
O uso não é imutável, por isso, poderá ser ampliado ou diminuído; se houver aumento ou diminuição das
necessidades pessoais do usuário.
As necessidades da família do usuário abrangem os de seu cônjuge, as de seus filhos solteiros, ainda que ilegítimos e
as das Pessoas de seu serviço doméstico.
OBJETO DO USO
O direito real de uso sobre coisa alheia pode recair tanto em Bens móveis infungíveis (corpóreos e incorpóreos), como
em Bens móveis.
A habitação tem por objeto um bem imóvel, cujo bem destinado à moradia não pode ser utilizado para
estabelecimento de fundo de comércio ou de indústria.
O direito real de habitação deve ser inscrito no Registro Imobiliário (art. 167, I, Lei 6.015/77)
O titular do direito real de habitação não pode alugar nem emprestar esse imóvel. Conferido o direito real de
habitação a várias Pessoas, se qualquer destas habitar sozinha a casa ou a coisa, não terá de pagar aluguel às
demais. Todos têm o direito de moradia, não podendo nenhuma inibir esse direito. O conteúdo do direito real de
habitação é o de habitar, sem fixação de domicílio.
Segundo Silvio Rodrigues “a alienação fiduciária em garantia é o negócio jurídico mediante o qual o adquirente
de um bem transfere o domínio do mesmo ao credor que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preço, continuando,
entretanto o alienante a possuí-lo pelo constituto possessório, resolvendo-se o domínio do credor quando for pago de
seu crédito”.
De modo que, e como se vê, é um negócio que tem por escopo garantir empréstimo, feito pelo financiador ao
adquirente, para que este pague o preço da aquisição. Para garantir o reembolso da quantia mutuada o adquirente
transfere ao financiador o domínio da coisa adquirida que a conserva até ser pago do preço.
Para sua constituição requer instrumento escrito (público ou particular), que só valerá contra terceiros quando
houver o seu assento no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos,
na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a devida anotação no certificado de registro. E, em se
tratando do imóvel o seu acento far-se-á no registro imobiliário competente (Lei n. 9.514/97, arts. 23 e 9º, parágrafo
único; Lei 6.015/73, art. 167, I, 35). Sem o registro ter-se-á o direito de crédito e não direito real, ou seja, propriedade
fiduciária.
É direito do devedor tornar eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária, se vier a
adquirir o domínio superveniente.
D- Conteúdo do contrato:
Documento escrito (público ou particular), com que se celebra o contrato, que servirá de título à propriedade
fiduciária, deverá conter:
Se o fiduciante (devedor) é o possuidor direto (CC, art. 1.361, § 2º), tem o direito de conservar a coisa em seu
poder, antes do vencimento do débito, arcando, na qualidade de depositário, com todas as despesas de conservação,
visto que, ao usá-la conforme sua destinação, deverá empregar, na sua guarda, toda diligência exigida por sua
natureza, dela cuidando como se sua fosse.
F - Restituição da coisa:
O devedor deverá devolver o bem, no estado em que o recebeu, ao credor, no caso de inadimplemento de sua
obrigação, ou seja, de não pagamento do débito na época do seu vencimento.
Se o credor, ou fiduciário, é proprietário pro tempore da coisa fiduciária, que lhe é transferida, com vimos,
apenas com aposse indireta, independentemente da sua tradição, vencida a dívida, sem que ocorra o pagamento,
deverá, então, vende-la, judicial ou extrajudicialmente, a terceiro, afim de se pagar. Logo, se o fiduciante for
inadimplente, o preço alcançado naquela venda será aplicado no pagamento do crédito do fiduciário e das despesas
havidas com a cobrança, entregando, é obvio ao fiduciante o saldo que, por ventura, houver.
É inválida a cláusula inserida no contrato, que serve de título a propriedade fiduciária, outorgando ao fiduciário
o direito de ficar com a coisa alienada em garantia, se inadimplente o fiduciante.
Nada obsta que, com anuência do fiduciário, o fiduciante, após o vencimento da dívida venha a transmitir os
direitos eventuais à coisa, de que seja titular, assumindo, então, o adquirente as respectivas obrigações.
K - Aplicabilidade das disposições gerais dos direitos reais de garantia à propriedade fiduciária:
Sendo a propriedade fiduciária um dos direitos reais de garantia, ao lado do penhor, da hipoteca e da
anticrese, no que for cabível, apicam-se-lhe as normas dos artigos 1.421, 1.425, 1.426, 1.427 e 1.436 do Código Civil.
Assim sendo, o fiduciante deverá pagar todas as prestações a que se obrigou se a solutio consistir em parcelas
periódicas; logo o pagamento de uma ou mais prestações apenas não o exonerará (CC, art.1.421). E a ele aplicar-se-
ão os casos arrolados no art. 1.425 de vencimento antecipado da dívida, no qual não se compreenderão os juros
alusivos ao tempo ainda não decorrido (CC, art.1.426). terceiro que vier a prestar garantia real por dívida alheia não
terá o dever de reforça-lo se, sem culpa sua, houver perda ou desvalorização (CC, art. 1.427). Operar-se-á cessação da
propriedade fiduciária (CC, art. 1.436) com: a extinção da obrigação; o perecimento da coisa alienada fiduciariamente;
a renúncia do fiduciário, caso em que o crédito persiste sem a garantia; a confusão, isto é, se na mesma pessoa se
concentrarem as qualidades de credor e de proprietário da coisa; a ocorrência de adjudicação judicial, a remição ou a
venda da coisa fiduciária.
- conceito: "constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao
credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel suscetível de
alienação" (art. 1.431, CC); trata-se de direito real que vincula uma coisa móvel ao pagamento de uma dívida;
distingue-se da hipoteca não só pela transferência do objeto ao credor, o que não ocorre naquela, como também pelo
objeto ao credor, o que não ocorre naquela, como também pelo objeto, já que esta tem por garantia bens imóveis,
embora possa recair, também, sobre aeronaves e navios.
características:
- é direito real
- é direito acessório, e, como tal, segue o destino da coisa principal; uma vez extinta a dívida, extingue-se o penhor;
assim, não pode o credor, paga a dívida, recusar a entrega da coisa a quem a empenhou (art. 722), mas pode exercer
o direito de retenção até que o indenizem das despesas, devidamente justificadas, que tiver feito, não sendo
ocasionadas por culpa sua;
- só se perfecciona pela tradição do objeto ao credor; a lei, porém, criou penhores especiais, dispensando a tradição
por efeito da cláusula "constituti" (penhor rural, agrícola ou percuário, penhor de máquina, e aparelhos utilizados na
indústria e em estabelecimentos de ensino); o credor é considerado depositário do objeto empenhado e tem suas
obrigações especificadas no art. 774; pode, se o devedor não pagar a dívida, promover a excussão do penhor; o seu
direito consiste em ser pago preferencialmente na venda da coisa apenhada.
- objeto: recai sobre bens móveis, corpóreos ou incorpóreos (direitos) e alienáveis, isto é, que não estejam fora do
comércio; entretanto, no penhor agrícola e no de máquinas , admite-se que recaia sobre imóveis por acessão física ou
intelectual (tratores, máquinas e outros objetos incorporados ao solo); o penhor de títulos de crédito denomina-se
caução; em princípio, não se admite um segundo penhor sobre a coisa, em face da transmissão da posse; contudo,
quando esta continua com o devedor, nada impede que tal ocorra; dá se o subpenhor (que pode ser proibido, no
contrato) quando, instituído o penhor em favor de um credor, que recebe a posse, este, por sua vez, institui o penhor
em favor de terceiro // penhor é contrato solene, pois a lei exige que seja constituído por instrumento público ou, pelo
menos, instrumento particular com a devida especificação; é necessário, para valer contra terceiros, que seja levado
ao Registro de Títulos e Documentos (art. 127, LRP) ou, no caso do penhor rural, ao Registro de Imóveis (art. 167,
LRP), salvo se se tratar de penhor legal.
- espécies:
- convencional – resulta de um acordo de vontades.
- legal – promana da lei (objetiva proteger determinados credores).
- comum – é o mencionado no art. 768 e decorre da vontade das partes.
- especial – refogem ao padrão tradicional, estando sujeitos a regras específicas, como ocorre com os penhores legal,
rural, industrial e com a caução de títulos de crédito.
- extinção: art.1436
a) extinguindo-se a obrigação (sendo direito acessório, extingue-se com a extinção do principal);
b) perecendo a coisa (se parcial a perda, a garantia real permanece quanto à fração não atingida; a extinção do
penhor, que é o acessório, não implica a extinção da dívida; esta continua a existir como crédito quirografário);
c) renunciando o credor, expressa ou tacitamente;
d) dando-se a adjudicação judicial, remição ou a venda do penhor (quando permitida no contrato);
e) pela confusão, quando as qualidades de credor e devedor reúnem-se em uma mesma pessoa.
- PENHOR LEGAL: o legislador estabeleceu o penhor legal visando proteger certas pessoas, em determinadas
situações, garantindo-lhes o resgate de seus créditos; são credores pignoratícios, independentemente de convenção:
a) os fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores
ou fregueses tiverem consigo nos respectivos estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que lá efetuarem; b) o
dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo
prédio, pelos alugueres ou rendas (art. 1.467)
Inocorrendo o pagamento, o credor pode apossar-se dos bens (só os que guarnecem o prédio locado ou estejam no
hotel), para estabelecer sobre eles o seu direito real, antes mesmo de recorrer à autoridade judiciária, sempre que
haja perigo na demora (art. 1.470); é meio direto de defesa, constituindo direito mais amplo que o simples direito de
retenção e de maior eficácia que o privilégio pessoal; além dos casos mencionados no art. 1.467, há também o penhor
instituído em favor dos artistas e auxiliares cênicos sobre o material da empresa teatral utilizado nas apresentações,
pela importância de seus salários e despesas de transporte (Dec. n° 18.257/28), e o estabelecido sobre as máquinas
e aparelhos utilizados na indústria que se encontrem no prédio dado em locação (Dec.-Lei n° 4.191/42); somente com
a homologação (art. 1.471, CC e 874, CPC) completa-se o penhor legal; a apreensão, enquanto não homologada, não
constitui propriamente penhor, mas mera pretensão de constituí-lo.
- PENHOR RURAL: Art. 1.438, CC: "constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado
no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.” Prometendo
pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, “o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula rural
pignoratícia, na forma determinada em lei especial” (parágrafo único);
O penhor rural tem por objeto bens móveis e imóveis por acessão física e intelectual, sendo nesse sentido
semelhante à hipoteca; o agrícola possibilita a concessão de garantia sobre coisas futuras, ou seja, sobre colheitas de
lavouras em formação;
a lei permite ao rurícola, independentemente do consentimento do credor, a instituição de novo penhor, se o valor dos
bens ou dos animais exceder ao da dívida anterior; se a safra que garante o empréstimo vem a frustar-se, por motivos
diversos, a colheita imediatamente seguinte passa a servir de garantia
O penhor pecuário recai sobre os animais que se criam pascendo, para a indústria pastoril, agrícola ou de laticínios,
em qualquer de suas modalidades; a lei não permite a venda dos animais apenhados sem o consentimento do credor;
realizada a excussão do penhor, o devedor é intimado para depositar o seu objeto; se não o fizer, corre a risco de ter
a sua prisão decretada; no caso de morte dos animais, devem ser substituídos por outros da mesma espécie, que
ficam sub-rogados no penhor. (art. 1446)
Deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos para terem efeito "erga omnes";
efetivada a caução, o direito ao recebimento do crédito é transferido ao credor caucionado, cujas prerrogativas são
enumeradas no art. 1.455.
Passa a ser verdadeiro mandatário do devedor e assume a condição de depositário pelas importâncias que receber
além do que lhe for devido (art. 1.455, parágrafo único).
Ao receber os documentos comprobatórios do crédito, deve dar ciência ao devedor do título, que não mais poderá
pagar ao caucionante, sob pena de pagar mal (art.1453).
Art. 1.455. Deverá o credor pignoratício cobrar o crédito empenhado, assim que se torne exigível. Se este consistir
numa prestação pecuniária, depositará a importância recebida, de acordo com o devedor pignoratício, ou onde o juiz
determinar; se consistir na entrega da coisa, nesta se sub-rogará o penhor.
Parágrafo único. Estando vencido o crédito pignoratício, tem o credor direito a reter, da quantia recebida, o que lhe é
devido, restituindo o restante ao devedor; ou a excutir a coisa a ele entregue.
Art. 1.457. O titular do crédito empenhado só pode receber o pagamento com a anuência, por escrito, do credor
pignoratício, caso em que o penhor se extinguirá.
Art. 1.458. O penhor, que recai sobre título de crédito, constitui-se mediante instrumento público ou particular ou
endosso pignoratício, com a tradição do título ao credor, regendo-se pelas Disposições Gerais deste Título e, no que
couber, pela presente Seção.
Art. 1.460. O devedor do título empenhado que receber a intimação prevista no inciso III do artigo antecedente, ou
se der por ciente do penhor, não poderá pagar ao seu credor. Se o fizer, responderá solidariamente por este, por
perdas e danos, perante o credor pignoratício.
Parágrafo único. Se o credor der quitação ao devedor do título empenhado, deverá saldar imediatamente a dívida, em
cuja garantia se constituiu o penhor.
DO PENHOR DE VEÍCULOS
Art. 1.461. Podem ser objeto de penhor os veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução.
Art. 1.462. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, mediante instrumento público ou particular,
registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, e anotado no certificado de propriedade.
Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida garantida com o penhor, poderá o devedor emitir cédula de
crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar.
Art. 1.463. Não se fará o penhor de veículos sem que estejam previamente segurados contra furto, avaria,
perecimento e danos causados a terceiros.
Art. 1.464. Tem o credor direito a verificar o estado do veículo empenhado, inspecionando-o onde se achar, por si ou
por pessoa que credenciar.
Art. 1.465. A alienação, ou a mudança, do veículo empenhado sem prévia comunicação ao credor importa no
vencimento antecipado do crédito pignoratício.
Art. 1.466. O penhor de veículos só se pode convencionar pelo prazo máximo de dois anos, prorrogável até o limite
de igual tempo, averbada a prorrogação à margem do registro respectivo.
3. HIPOTECA
- conceito: é o direito real de garantia que tem por objeto bens imóveis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou
a terceiro e que, embora não entregues ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o recebimento de seu crédito.
- características: as principais características são as seguintes, além das já citadas: a) o objeto gravado deve ser de
propriedade do devedor ou de terceiro; b) o devedor continua na posse do imóvel hipotecado; c) é indivisível, pois a
hipoteca grava o bem na sua totalidade (art. 1.421, CC), não acarretando exoneração correspondente da garantia o
pagamento parcial da dívida; d) tem caráter acessório; e) na modalidade convencional, é negócio solene (art. 108,CC);
f) confere ao seu titular os direitos de preferência e seqüela; se o bem for alienado, será transferido ao adquirente com
o ônus da hipoteca que o grava, desde que tenha havido o prévio registro; caso contrário, o adquirente não lhe sofre
os efeitos; g) assenta-se em dois princípios: o da especialização e o da publicidade.
Embora os navios e os aviões sejam móveis, é admitida a hipoteca, por conveniência econômica e porque são
suscetíveis de identificação e individuação, tendo registro peculiar, possibilitando a especialização e a publicidade,
princípios que norteiam o direito real de garantia.
Só são passíveis de hipoteca imóveis que se achem no comércio e sejam alienáveis; não podem ser hipotecados os
onerados com cláusula de inalienabilidade ou os que se encontrem "extra commercium" (art. 1.420); por abstratos,
simples direitos hereditários não são suscetíveis de hipoteca, mesmo porque torna-se impossível o seu registro. A
hipoteca abrange todas as acessões (construções e plantações já existentes ou novas), benfeitorias e melhoramentos,
dado o seu caráter acessório. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o
mesmo imóvel (art. 1.474, CC).
Em execução hipotecária são penhoráveis os aluguéis do prédio hipotecado, em face da indivisibilidade da garantia e
da abrangência dos acessórios do imóvel, neles se incluindo os rendimentos, se insuficiente o valor do bem onerado
com a hipoteca; são também suscetíveis de hipoteca os apartamentos em edifícios em construção, independente do
consentimento dos condôminos (art. 4°, Lei n° 4.591/64).
- pluralidade de hipotecas: admite-se a efetivação de novas hipotecas sobre o imóvel anteriormente hipotecado,
desde que com novo título constitutivo, em favor do mesmo ou de outro credor (art. 812); é possível, assim, seja o
imóvel gravado de várias hipotecas, a menos que o título constitutivo anterior vede isso expressamente; mesmo
havendo pluralidade de hipotecas, o credor primitivo não fica prejudicado, porque goza do direito de preferência; é de
se consignar que o devedor deve revelar, ao constituir nova hipoteca, a existência da anterior, sob pena de,
silenciando, cometer crime de estelionato (art. 171, § 2°, II, CP).
A segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel recebe o nome de sub-hipoteca; pode ser efetivada ainda que o valor do
imóvel não a comporte; em razão da preferência entre os credores hipotecários, fixada pela ordem de registro dos
títulos no Registro de Imóveis (prioridade), o sub-hipotecário não passa de um credor quirografário em relação aos
anteriores, que não serão prejudicados; todavia, a lei assegura-lhe a prerrogativa de remir a hipoteca anterior, a fim
de evitar execução devastadora, que não deixe sobra para o pagamento de seu crédito.
Se constar de escritura levada a registro a existência de hipoteca anterior, não registrada, o oficial do Registro de
Imóveis deve fazer a prenotação e sobrestar-lhe por trinta dias o registro; esgotado este prazo sem que o credor da
primeira hipoteca a registre, a segunda será registrada e terá preferência sobre a primeira (art. 189, LRP). O credor da
segunda hipoteca não poderá executar o imóvel antes do vencimento da primeira (art. 1.477, CC). "Não se considera
insolvente o devedor, por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira" (art.
1.477, § único); vencida a primeira hipoteca e omitindo-se o primeiro credor, pode o segundo promover a execução,
mas aquele será pago com preferência, cabendo a este o que restar.
- direito de remição: o art. 1.478 faculta a remição da hipoteca anterior por parte do credor da segunda quando o
devedor não se ofereça a remi-la (por engano, o aludido dispositivo fala em "remissão", que significa perdão da
dívida). Prevê o art. 1.481 a possibilidade de remição por parte do adquirente do imóvel hipotecado, consignando, nos
§§ 1° e 2°, as providências que devem ser tomadas para a sua consecução.
- perempção: a hipoteca convencional tem validade por vinte anos; embora possam as partes estipular o prazo que
lhes convier, e prorrogá-lo mediante simples averbação, este não ultrapassará o referido limite; quando atingido, dá-
se a perempção; somente mediante novo instrumento, submetido a outro registro, pode-se preservar o mesmo
número de ordem, na preferência da execução hipotecária, mantendo-se a garantia (art. 1.485, CC); a perempção
atingem somente a hipoteca convencional; a legal prolonga-se enquanto perdurar a situação jurídica que ela visa
resguardar, mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada (art. 1.498).
4. ANTICRESE