Permuta

Conceitua-se como uma troca de bens imóveis entre as partes, sendo este realizado por
pessoas Jurídicas ou físicas. Visto que sempre será o objeto de troca, a unidade imobiliária
pronta, incluindo neste conceito o terreno para a construção ou edificação, ou a unidade
imobiliária a construir (casa, apartamento).

 O que pode ser permutado:

O bem imóvel (passível de ser permutado) é denominado como “solo” e tudo que é
possível incorporar a partir dele, natural e artificialmente (conforme o entendimento do
Código Civil, no artigo 79), a troca só pode ser feita caso os elementos usados se enquadrem
nessas características:

 O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

 Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
 Cada terreno decorrente de loteamento;
 Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
 O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;
 Cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Com pessoas Físicas:

Devemos analisar quando um dos permutantes é uma pessoa física, neste caso devemos
verificar as normas estabelecidas pela IN SRF nº 107/88 referentes à permuta sem torna e com
torna, bem como entre parentes, a seguir:

1. – Permuta Sem Torna – As regras que tratam da permuta de imóveis, sem torna, que é
aquela em que não há volta de bens ou direitos, incluindo dinheiro, permanece em
pleno vigor. O tratamento tributário, nesse caso, é de não incidência de imposto de
renda, mesmo que o valor dos bens, no mercado, sejam diferentes. Efetuada a
permuta, no entanto, o contribuinte deve, por ocasião da Declaração de Ajuste Anual,
dar baixa do bem cedido e, na entrada do bem recebido, consignar o mesmo valor do
bem baixado (cedido). Assim procedendo, não haverá variação patrimonial e o Ganho
 de Capital é zero. Em outras palavras, o valor dos bens permanece o mesmo nas
declarações dos permutantes, alterando apenas a descrição;

2. – Permuta Com Torna – Também se encontra ainda vigendo as regras para este tipo
de alienação. Ou seja, quando na operação de permuta de imóveis ficar acordado uma
torna, se faz necessário, sob pena de incorrer em infração, que o beneficiário da torna
calcule o Ganho de Capital, para que possa ser recolhido o imposto de renda
exclusivo, à alíquota de 15% . Para o cálculo do Ganho de Capital da torna o
beneficiário poderá se valer da proporcionalidade existente entre o valor desta e o
custo do imóvel declarado na DIRPF, acrescido do valor da torna.

Exemplo:
Custo de aquisição de um bem dado em permuta = 300.000,00
Valor da torna recebida = 100.000,00
Soma: 400.000,00
Percentual correspondente a torna recebida:
R$100.000,00 : 400.000,00 = 0,25 x 100 = 25%
Ganho de capital 25% de 100.000,00 = R$ 25.000,00
Sobre 25.000,00 aplica-se 15% (alíquota do ganho de capital)

3. Permuta Entre Parentes – Observar que a troca entre ascendentes e descendentes,

quando envolve valores desiguais, obrigatoriamente deve haver a concordância dos
demais e do cônjuge do alienante, sob pena de anulação da operação. Tributariamente
a operação é válida, bastando observar se é com ou sem torna. Para a IN 107/88 o fato
da permuta ocorrer entre parentes é irrelevante para apuração do imposto, quando for
o caso.

A Permuta no Regime do Lucro Real

A Instrução Normativa SRF 107/88, ainda em vigor, dispõe sobre os procedimentos a serem
adotados na determinação do Lucro Real.
 No caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a
apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil
do bem baixado em sua escrituração.

Caso tenha a permutante se beneficie da torna, mesmo devera computá-la como

receita, no ano-base ou período-base da operação, podendo deduzir dessa receita a parcela do
custo da unidade dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber. A parcela
a deduzir será determinada mediante a aplicação, sobre o custo atualizado ou o valor contábil
da unidade, na data da operação, do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo
somatório desta com o valor do custo da unidade dada em permuta. A permutante que pagar a
torna deverá computá-la no custo da unidade adquirida.

Exemplos de Permuta – Lucro Real

Permuta a Valor Contábil Sem Torna – LR

A empresa BETA , proprietária do terreno A, no valor de 900.000,00, resolve permuta-lo por

outro de propriedade da empresa DELTA, denominado de B, que está contabilizado por
700.000,00.

 LANÇAMENTOS CONTÁBEIS NA EMPRESA BETA

1. Baixa do terreno A:

D – CTA TRANST DE PERMUTA .........................................................900.000,00

C – Estoque – terreno A .......................................................................900.000,00

2. Entrada do terreno B :

D – Estoque – terreno A ..........................................................................900.000,00

C – CTA TRANST DE PERMUTA.................................................................900.000,00

 LANÇAMENTOS CONTÁBEIS NA EMPRESA DELTA

1. Baixa do terreno B

D – CTA TRANST DE PERMUTA .............................................................700.000,00

C – Estoque – terreno B........................................................................... 700.000,00

2. Entrada terreno A

D – Estoque – terreno A ......................................................................... 700.000,00

C – CTA TRANST DE PERMUTA ............................................................700.000,00

Como se observa, a empresa BETA tinha o terreno “A” no valor de 900.000,00, deu
baixa e recebeu o terreno “B” em seu lugar (permuta), que estava contabilizado na empresa
DELTA por 700.000,00. Na contabilidade de BETA o imóvel “B” recebido ficará registrado
por 900.000,00, que é o valor do imóvel cedido.

O mesmo tratamento se dará na empresa DELTA, ou seja, apesar de ter recebido o

imóvel “A” no valor de 900.000,00, este ficará registrado por 700.000,00. E o mais
importante, não há resultado a apurar, mesmo tendo recebido um imóvel nominalmente de
valor superior ao imóvel cedido.

Nessa operação de permuta, como não houve torna, o lucro ou prejuízo só será
apurado por ocasião da alienação dos imóveis.

A Permuta no Regime do Lucro Presumido

O Lucro Presumido é um regime de tributação no qual os tributos sobre o lucro são

determinados por estimativa. No caso da construção civil a base de cálculo do Imposto de
Renda é dada pela aplicação do percentual de 8% sobre a Receita Bruta da atividade,
acrescida do ganho de capital e das outras receitas, conforme artigos 518 a 533 do
Regulamento do Imposto de Renda – Decreto nº 3000, de 1999, e IN RFB nº 1.515/2014,
artigos 121 a 129. Para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido a base é calculada
aplicando-se sobre a receita bruta da atividade o percentual de 12%, acrescida do ganho de
capital e das demais receitas.

Segundo a Solução de Consulta Cosit nº 207/2014, que trata sobre a tributação pelo
Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e pela Contribuição Social sobre Lucro Líquido
(CSLL) na permuta de imóveis no lucro presumido. "A pessoa jurídica tributada pelo lucro
presumido, dedicada à atividade imobiliária, ao realizar permuta de imóveis com recebimento
de torna, aufere como receita bruta para fins da CSLL, além da torna, o preço do imóvel
recebido na operação."

Exemplo

 Permuta a Valor Justo e Com Torna – LP

A empresa ABC resolve permutar, com outra empresa do ramo imobiliário, um

apartamento residencial, já parcialmente depreciado, por um prédio comercial, com torna e
avaliação a preço justo do imóvel cedido, conforme dados abaixo:

1 – imóvel cedido 2.100.000,00

2 – depreciação acumulada 1.250.000,00

3 – valor residual 850.000,00

4 – avaliação a valor justo 870.000,00

5 – ganho a valor justo 20.000,00

6 – valor da torna 330.000,00

7 – imóvel recebido 1.200.000,00

Pelos dados, a empresa ABC tem um imóvel com valor de R$ 850.000,00, que foi
avaliado a valor justo por R$ 870.000,00, portanto, com um ganho AVJ de R$ 20.000,00.
Considerando que o imóvel foi recebido na permuta por R$ 1.200.000,00, este é o valor do
custo a ser contabilizado no Ativo Não Circulante. No que se refere à base tributável, o
montante é de R$ 870.000,00, entretanto, pelo o artigo 124 da IN 1.515/2014, o ganho AVJ,
como foi destacado, não fará parte da base de cálculo do Lucro Presumido, incidindo os
tributos apenas sobre R$ 850.000,00.

A operação equivale a uma venda do terreno por R$ 870.000,00 sendo, R$ 850.000,00

de valor residual, mais o ganho AVJ de R$ 20.000,00. O valor da torna paga será adicionado
ao custo do prédio comercial recebido, não influindo na apuração do Lucro Presumido.
 Comparando com o exemplo do Lucro real vê-se que lá, na empresa ABC, não ouve
incidência de tributos. Haverá tributação, sim, no caso, apenas na empresa que recebeu a
torna.

Vantagens e desvantagens:

 Vantagem

Quando não há compensação financeira e apenas a troca de bens, não haverá tributação do
Imposto de Renda. Quando ocorre a compensação financeira em dinheiro, a tributação vai
seguir proporcional ao valor dado. Logo, quanto menor a compensação, menor será a
tributação.

 Desvantagem:

A dificuldade é alguém que esteja disposto a realizar a troca do imóvel ao invés de

receber tudo em dinheiro.

Compra e venda imóveis

O processo de compra e venda de um imóvel é consolidado sempre com um Contrato

de Compra e Venda. Para o vendedor ele gera a obrigação de transferir o imóvel, e para o
comprador a obrigação em relação ao pagamento. O Código Civil brasileiro descreve um
contrato de compra e venda da seguinte maneira: “Pelo contrato de compra e venda, um dos
contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço
em dinheiro”.

Tributos incidentes:

 Na compra:

Corretagem
 No momento em que um negócio é fechado, a incorporadora paga de 6% a 8% do
valor do imóvel à corretora, responsável pela venda. Geralmente as construtoras já agregam
no valor do produto, a quantia da corretagem para pagar os corretores.

Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) – imóvel novo

A cobrança de, em média, 1% do valor do imóvel é paga à incorporadora pela

prestação de serviços de assistência técnica e jurídica durante a negociação do contrato.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

A taxa cobrada pela Prefeitura varia de acordo com cada município. No caso de São
Paulo a cobrança é de 3% do valor do imóvel. Trata-se de um imposto e deve ser pago dentro
de prazo estabelecido pela própria administração local, assim que finalizada a negociação.

Escritura pública

O valor é cobrado de quem não financiou o imóvel. Ele é pago cartório e o custo é
diferente de estado para estado, variando de acordo com o preço do bem. A lista com os
preços pode ser acessada no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Registro do imóvel

Outra taxa cobrada pelo cartório e que vai ser calculada com base no valor de venda
do imóvel. Deve ser paga após o ITBI e a escritura. O valor também pode ser consultado no
site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Taxa de interveniência – imóvel novo

Só é cobrada a taxa, de até 2% do imóvel, quando o comprador recebe as chaves e

decide concluir o financiamento da casa ou apartamento em outro banco, que não o indicado
pela incorporadora.

Taxa de cessão de contrato – imóvel novo

É cobrado pela incorporadora quando o imóvel é vendido pelo primeiro dono com
parcelas, referentes ao financiamento, em aberto. Como o negócio ainda não foi
completamente quitado é como se a casa ou aparamento ainda pertencesse à construtora que
pede de 2% a 5% sobre o preço da unidade para repassá-la ao novo comprador, que passa a
ser responsável pela conclusão do financiamento.

Taxa de evolução de obra – imóvel novo

Custa em média 2% do valor do imóvel. Ela é paga à construtora e somente em caso

de financiamento, onde o valor é diluído nas parcelas. É como se o comprador pagasse os
juros dos produtos e equipamentos usados na obra durante o tempo de construção.

Custo do financiamento

O comprador também deve se atentar ao Custo Efetivo Total (CET), que é uma taxa que
corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito, como seguros
e serviços, que por vezes podem ser negociadas e até cortadas.

 Na venda:

Corretagem

O corretor em São Paulo deve receber de 6% a 8% sobre o valor do imóvel a cada

conclusão de venda consumada. O índice pode variar dependendo do Estado.

Imposto de renda sobre o ganho de capital

Após vender o imóvel, é preciso pagar 15% à Receita Federal sobre os valores ganhos.
No entanto, como geralmente as taxas de ITBI, juros do financiamento e das corretagens estão
atreladas ao preço do bem não há como há como fazer dedução. O abatimento exato pode ser
feito se as demais custas tenham sido pagas à parte.

Estar isento do imposto àquele que estiver vendendo o único imóvel e se o valor for
inferior a R$ 440; quem destinar todo o dinheiro recebido na compra de outros imóveis
residenciais no Brasil. Porém, deve pagar o imposto proporcional ao montante que não for
usado em um prazo de 180 dias após a venda. Também terá direito às isenções quem não
vendeu o imóvel residencial nos últimos cinco anos.

Despesas com documentação

 O proprietário do imóvel precisa ter em mão diversas certidões antes de vender o bem.
Despachantes e cartorários podem ajudar na obtenção desses documentos, mas para isso é
cobrado um valor que, em média, varia de R$ 400 a R$ 600.

Conclusão

Analisando as duas temáticas podem chegar a um entendimento que é preciso que

tenha-se uma analise da PF ou PJ ao se fazer a permuta de imóveis , no caso da PJ possa ser
mais favorável para uma empresa de Lucro real realize esse tipo de operação.
 Referências bibliográficas

https://www.sienge.com.br/blog/permuta-imobiliaria-sem-dor-de-cabeca-cuidados-
voce-deve-tomar/ < acesso em 03/03/2018 as 19:47

https://www.zappro.com.br/taxas-e-impostos-cobrados-na-venda-de-imoveis/ < acesso

em 03/03/2018 as 18:00>

http://universalsoftware.com.br/blog/taxas-compra-e-venda-de-imoveis/ < acesso em

03/03/2018 as 17:00>

http://cfc.org.br/noticias/artigo-a-permuta-de-imoveis-e-as-novas-regras-contabeis-e-
fiscais/ < acesso em 03/03/2018 as 16:00>

http://www.imovelweb.com.br/noticias/quem-ajuda-amigo-e/entenda-permuta-como-
forma-de-pagamento/ < acesso em 03/03/2018 as 16:30>

http://artigoscheckpoint.thomsonreuters.com.br/a/6p70/tributacao-da-permuta-de-
imoveis-no-lucro-presumido-hugo-amano <acesso em 05/03/2018 as 22:31