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QUINTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO Nº 96125/2008 - CLASSE CNJ - 198 - COMARCA CAPITAL

APELANTE: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA SÃO JOSÉ

LTDA.
APELADO: ESPOLIO DE EDSON WAGNER SOARES DOS
SANTOS REPREENTADO PELA
INVENTARIANTE LEILA MARIA DA SILVA
XAVIER

Número do Protocolo: 96125/2008

Data de Julgamento: 17-12-2008

EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - RESOLUÇÃO CONTRATUAL
- COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO -
INADIMPLÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR -
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - INCIDÊNCIA DE JUROS
MORATÓRIOS - IMPOSSIBILIDADE - CORREÇÃO PELO INCC -
INADMISSIBILIDADE - ABATIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
- CLÁUSULA PENAL ENGLOBA TAL DISPÊNDIO - RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Tendo o comprador inadimplente dado causa à resolução do contrato,
não há que se falar em incidência de juros moratórios na devolução das parcelas
pagas.
Impõe-se a substituição do INCC pelo INPC para correção de parcelas
a serem devolvidas para manutenção do poder aquisitivo da moeda que investiu na
compra prometida.
Havendo cláusula penal estipulada na avença que engloba o dispêndio
com corretagem, não há justificativa para sua cobrança duplamente.

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APELANTE: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA SÃO JOSÉ

LTDA.
APELADO: ESPOLIO DE EDSON WAGNER SOARES DOS
SANTOS REPREENTADO PELA
INVENTARIANTE LEILA MARIA DA SILVA
XAVIER

RELATÓRIO
EXMA. SRA. DRA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Egrégia Câmara:
Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Imobiliária e
Construtora São José Ltda. contra a sentença proferida nos autos da Ação Ordinária que move
em desfavor do Espólio de Edson Wagner Soares dos Santos, representado pela Inventariante
Leila Maria da Silva Xavier.
O juízo singular julgou parcialmente procedente o pedido formulado
pelo Apelante “declarando rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes,
declarando, via de conseqüência, a obrigação da autora na restituição dos valores pagos pelo
réu, descontando-se a multa contratual de 10%, sendo o montante do débito atualizado com
juros moratórios de 1% ao mês e correção pelo INCC, contados a partir de cada pagamento.”
(fls. 113)
Determinou, ainda, a imediata liberação da venda do imóvel, bem como
a condenação do réu ao pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em
R$2.000,00(dois mil reais).
Irresignada, a Imobiliária e Construtora São José Ltda. aviou Recurso
de Apelação, insurgindo-se contra a parte sentencial que determinou a incidência de juros de
mora na devolução dos valores pagos pelo Réu/Apelado, bem como quanto ao índice de
correção, o INCC, pugnando por sua substituição pelo INPC, índice que melhor reflete a
realidade inflacionária.
Pugnou, também, pelo abatimento dos valores referentes à comissão do
corretor imobiliário, conforme pactuado na cláusula 12ª do contrato celebrado entre as partes.

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Em contra-razões, o Apelado defendeu o acerto do ato singular,

pugnando pelo improvimento do recurso, bem como que seja aplicada multa ao Apelante por
litigância de má-fé.
É o relatório

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VOTO
EXMA. SRA. DRA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
(RELATORA)
Egrégia Câmara:
Como relatado alhures, trata-se de Recurso de Apelação Cível
interposto por Imobiliária e Construtora São José Ltda. contra a sentença que julgou
parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Ordinária de Resolução Contratual
que move em desfavor do Espólio de Edson Wagner Soares dos Santos, representado pela
inventariante Leila Maria da Silva Xavier.
A Apelante aponta a existência de equívoco no ato sentencial quando
determinou a incidência de juros de mora sobre o montante a ser devolvido ao Apelado,
asseverando que não deu causa à rescisão contratual, de modo que não pode ser compelida a tal
ônus.
Segue pugnando pela substituição do índice fixado para correção
monetária, aduzindo que o INCC é adequado para corrigir o valor das parcelas apenas enquanto
o imóvel está em construção, o que não é o caso, devendo ser substituído pelo INPC, índice que
melhor reflete a desvalorização da moeda.
Ao final, rechaça o capítulo decisório que não concedeu o abatimento
dos valores referentes à comissão da corretagem imobiliária, afirmando que há previsão
expressa na cláusula 12ª do contrato firmado entre as partes, o que, por si só, autoriza o
desconto e retenção do numerário por ocasião da resilição da avença e devolução das parcelas
pagas.
Feita breve resenha da insatisfação da recorrente, passo à análise
meritória.
De início, vale dizer que a contenda origina-se do contrato de
compromisso de compra e venda firmado entre as partes, em que a Apelante comprometeu-se a
entregar ao Apelado a unidade autônoma n.º 704, do Edifício Park Residence, quando ainda
estava em construção, mediante o pagamento da seguinte forma: R$50.000,00(cinqüenta mil
reais) de entrada R$35.000,00(trinta e cinco mil reais) no ato da assinatura do contrato e

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R$15.000,00(quinze mil reais) representado por um veículo Fiat Uno, descrito às fls. 29, 47
parcelas mensais de R$1.285,41(mil e duzentos e oitenta e cinco reais e quarenta e um
centavos)(a primeira em 20-07-2003 e a última em 20-05-2007), R$1.285,73(mil e duzentos e
oitenta e cinco reais e setenta e quatro centavos) em 20-06-2007 e, por fim,
R$50.000,00(cinqüenta mil reais) mediante a expedição do “habite-se”. De acordo com o
referido contrato, todos os valores seriam corrigidos pelo INCC e, após a expedição do habite,
a correção dar-se-ia pelo INPC + juros de 1% a.m.(um por cento ao mês)
Entretanto, o Apelado deixou de efetuar o pagamento das parcelas 38 a
42, o que deu ensejo à interposição da medida judicial com vistas à resilição do contrato e
liberação do imóvel para venda, culminando com a sentença ora invectivada.

Da incidência dos juros moratórios

Insurge-se a Apelante contra a determinação de incidência de juros
moratórios sobre as parcelas pagas pelo Apelado e que deverão ser devolvidas em razão da
resolução contratual.
Juros de mora, como se sabe, são aqueles que incidem depois do
vencimento da obrigação em razão do inadimplemento; são cobrados para compensar a demora
no cumprimento da obrigação.
Sobre o tema, o Código Civil destacou na parte Especial (Livro I, Título
IV, capítulo II), o seguinte:
“Art. 394 - Considera-se em mora o devedor que não efetuar o
pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei
ou a convenção estabelecer.”
Como se vê, mora é o retardamento no cumprimento da obrigação e,
partindo desse pressuposto, não há que se falar em incidência de juros moratórios na devolução
das parcelas pagas pelo Apelado, precipuamente porque a Apelante não deu causa à resolução
do contrato, ou seja, não deixou de receber o eventual pagamento por parte do devedor. Ao
contrário, o devedor deixou honrar parte das parcelas do compromisso, dando azo ao
desfazimento do negócio, o que torna evidente não se tratar de situação em que caiba a
incidência dos mencionados juros.
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Enfim, repita-se, não há que se falar em condenação em juros de mora

no caso destes autos, quando a Apelante não é a inadimplente.

Da substituição do INCC pelo INPC

Debate-se a Apelante contra o índice fixado para correção, ou seja, o
INCC.
A correção monetária, conforme é sabido, visa manter o poder
aquisitivo da moeda. Logo, ela se destina à simples recomposição das perdas; nada acrescenta,
apenas preserva o seu valor, de modo que não representa um ganho ou um plus.
Em razão disso, na devolução de valores de que trata o feito, devem ser
adotados índices que se limitem a esse fim, sem representar ganhos ou prejuízos para qualquer
das partes.
No caso dos autos, pugna a Apelante pela substituição do INCC pelo
INPC com toda razão.
O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) constitui um índice que
reflete os custos da construção civil, materiais e mão-de-obra, não podendo incidir quando a
obra já está terminada ou quando se trate de quantia destinada ao ressarcimento do promitente
comprador, uma vez desfeita a promessa de compra.
Com efeito, analisando detidamente as condições de pagamento do
imóvel objeto da avença resolvida, verifica-se que a última parcela (R$50.000,00 - cinqüenta
mil reais) seria quitada mediante a expedição do “habite-se”, requisito que atesta que o imóvel
foi construído seguindo-se as exigências (legislação local) estabelecidas pela prefeitura.
Entretanto, o Apelado tornou-se inadimplente a partir da parcela de nº 38, levando a concluir
que o imóvel ainda estava em construção.
Todavia, esse fato, por si só, não torna adequada a incidência do INCC
como índice de correção monetária do saldo a ser devolvido, haja vista que a situação já não se
enquadra na cláusula contratual que o elegeu com o intuito de manter o valor nominal das
parcelas a salvo das perdas decorrentes da variação de preços dos insumos aplicados na
construção do imóvel. Agora, a determinação judicial alcança a manutenção do poder
aquisitivo da moeda que o Apelado investiu na compra prometida e que em razão do
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inadimplemento e da resolução do contrato, tem o direito de reaver.

Desse modo, tenho que merece reforma este capítulo decisório, a fim de
que fixar o INPC para correção das parcelas a serem devolvidas.

Do abatimento da comissão de corretagem

Rebela-se a Apelante, por fim, quanto à inadmissão do abatimento do
valor referente à comissão de corretagem pelo Juízo singular
Sem maiores digressões, tenho que agiu com acerto a julgadora da
instância de piso.
Como bem disse a nobre juíza sentenciante, até a prolação da sentença
“não restou comprovada a existência de dispêndio com comissão de corretagem” (fls. 112). A
despeito do documento acostado às fls. 145, apresentado por ocasião do Apelo, não há de ser
considerado como prova nesta instância revisora, conquanto a parte sequer justificou força
maior impeditiva dessa juntada no momento oportuno, ou seja, com a petição inicial (RSTJ
83/190).
Não bastasse a total ausência de prova, ressai-se da leitura da cláusula
12ª que a multa de 10% (dez por cento) corresponde à pena convencional e ressarcimento dos
custos com corretagem e demais prejuízos, senão vejamos:
“Cláusula Décima Segunda - Caso o presente contrato seja rescindido
por inadimplência ou culpa do ADQUIRENTE, este pagará multa de 10% (dez por
cento) sobre o valor deste contrato atualizado até a data da rescisão contratual, a
título de pena convencional e ressarcimento dos custos com corretagem,
processamento de contrato, cobrança e prejuízos sofridos pela
INCORPORADORA.” (destaquei)
Ora, a cláusula é clara no sentido de que os custos com corretagem
estão abarcados pela multa de 10% (dez por cento), não havendo justificativa para dupla
cobrança, razão porque deve ser mantido o julgado monocrático neste particular.

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Dispositivo
Com essas considerações, conheço do recurso e DOU-LHE PARCIAL
PROVIMENTO a fim de reformar a sentença singular apenas para excluir a cobrança dos juros
moratórios na restituição das parcelas pagas e substituir o índice de correção monetária,
adotando-se o INPC.
Custas e honorários na forma decidida pelo juízo a quo.
É como voto.

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA

CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do
DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo
DRA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (Relatora convocado), DES. SEBASTIÃO DE
MORAES FILHO (Revisor) e DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (Vogal)
proferiu a seguinte decisão: APELO PROVIDO PARCIALMENTE. DECISÃO
UNÂNIME.

Cuiabá, 17 de dezembro de 2008.

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DESEMBARGADOR SEBASTIÃO DE MORAES FILHO - PRESIDENTE DA
QUINTA CÂMARA CÍVEL EM SUBSTITUIÇÃO LEGAL

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DOUTORA CLARICE CLAUDINO DA SILVA - RELATORA

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GEACOR