CONTRATO

3. - FIANÇA

Como garantia do presente contrato, o locatário efetua uma caução no valor de 03

aluguéis e 03 condomínios, que totaliza R$ 6.360,00 (Seis mil trezentos e sessen-
ta reais) que será depositada no Banco do Brasil – Agência 5899-8 - Conta Pou-
pança no 25.762-1 – Variação 51, em nome do Locador e será restituída ao locatá-
rio devidamente corrigida, até a ocasião da rescisão do contrato

Faz-se necessário incluir a hipótese de restituição da quantia em caso de resilição

contratual, conforme pactuado no item 5. Ademais, não se trata de fiança mas, sim,
de garantia sob a forma de caução. Sugere-se a seguinte redação: “3. - CAUÇÃO
Como garantia do presente contrato, o locatário efetua um depósito ou transferên-
cia bancária, sob a forma de caução, no valor de 03 (três) aluguéis e 03 (três) con-
domínios, o que totaliza R$ 6.360,00 (Seis mil trezentos e sessenta reais) quantia
esta que será depositada no Banco do Brasil – Agência 5899-8 - Conta Poupança no
25.762-1 – Variação 51, em nome do Locador e será restituída ao locatário devida-
mente corrigida, até a ocasião da rescisão ou resilição do contrato”.

4.1 – VALORES DA LOCAÇÃO

Aluguel: R$ 1.800,00 (Hum mil e oitocentos reais), que será acrescida multa de
10% para pagamento posterior à data pactuada; Condomínio: R$ 320,00 (Trezen-
tos e vinte reais) podendo ocorrer variações de acordo com Assembleia ou de
acordo com a prestação de contas apresentada pelo condomínio mensalmente,
neste último caso, o valor do condomínio não terá um valor fixo. O pagamento do
aluguel poderá ser efetuado em nosso escritório imobiliário. Optando em pagar
através de boleto bancário, concorda em arcar com a taxa que será inclusa
no boleto no valor de R$ 3,15 (três reais e quinze centavos) podendo ser re-
ajustado pelo banco. Uma vez recebendo o boleto e ainda assim vier pagar
em nosso escritório imobiliário, a taxa sobe para R$ 6,65 (seis reais e ses-
senta e cinco centavos). Caso solicite 2a via de boleto após a data do venci-
mento, a taxa sobe para R$ 9,80 (nove reais e oitenta centavos)
 Reajuste: Anual pelo IGPM /FGV.

O dispositivo em questão é ilegal: é necessário remover esta parte do contrato. Por

mais que a relação entre locador e locatário seja habitualmente de natureza contra-
tual locatícia, e, portanto, regida pela Lei nº. 8.245/91 e, subsidiariamente, pelo Có-
digo Civil de 2002, a natureza da relação entre o locador, locatário e imobiliária é de
natureza consumerista (relação firmada entre consumidor e fornecedor de serviços
de administração/locação de imóveis). A Lei do Inquilinato prevê, em seu art. 22, VII,
que o LOCADOR deve arcar com as taxas de administração imobiliária. Adicional-
mente, o CDC (Lei nº. 8.884/90), proíbe a cobrança de tarifa de emissão de boleto
dos consumidores - o custo da emissão do boleto deve ser , portanto, cobrado da-
quele que contrata o serviço da instituição financeira, jamais do consumidor. Os
arts. 2º a 3º do supramencionado dispositivo elucidam as definições de “produto”,
“fornecedor” e “consumidor”, remete-se o leitor a eles.

5. - TEMPO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO

Início: 27/01/2020
Término: 26/07/2022
Vencimento: Todo dia 12 de cada mês, devendo no 1º mês pagar pró-rata, os dias
que ocupou o imóvel de 27/01/2020 a 12/02/2020. O não recebimento do boleto
bancário por via correio ou e-mail em tempo hábil para o pagamento da prestação,
não constitui justificativa para o atraso nem motivo para isenção de multa ou juros
de mora.

Prazo de locação: 30 meses. Após o cumprimento de 12 meses de contrato o

locatário ficará isento de multa caso venha desocupar o imóvel, devendo no-
tificar a imobiliária com 30 dias de antecedência.

O dispositivo em questão está redigido de forma dúbia: o prazo da locação é de 30

(trinta) meses, de forma a ser regulado pelo art. 46 e ss. da Lei de Inquilinato (Lei nº.
8.245/91). A resilição unilateral, realizada sob a forma de denúncia com notificação
da imobiliária com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência - conforme art. 473
do Código Civil de 2002 - isenta o locatário do pagamento de eventual multa, desde
que a referida resilição ocorra após o 12º (décimo segundo) mês (contado a partir
da data de celebração do contrato). Em contrapartida, a cláusula XIII prevê uma
multa “equivalente a três aluguéis vigentes à época, na qual incorrerá a parte que
infringir qualquer cláusula deste contrato, reservando a parte inocente a faculdade
de considerar rescindido, simultaneamente este contrato. No caso de rescisão an-
tecipada do contrato, a parte responsável, arcará com a multa proporcional ao tem-
po restante do contrato”. A resolução é o fenômeno consequente do inadimplemen-
to contratual, da nulidade contratual e de outras patologias relacionadas de forma
mais abrangente ao descumprimento contratual: temos, portanto, uma incógnita no
que tange à resilição unilateral realizada nos mesmos moldes supramencionados,
mas anteriormente ao 12º (décimo segundo) mês (contado a partir da data de cele-
bração do contrato) - esta não é abarcada pela figura da resolução contratual. A
cláusula resilitiva deve operar de pleno direito, adequando-se à função social do
contrato, ao equilíbrio contratual e à boa-fé objetiva. Assim sendo, sugere-se a alte-
ração do trecho, nos seguintes termos: “Prazo de locação: 30 meses. Após o cum-
primento de 12 (doze) meses de contrato, o locatário ficará isento de multa caso
venha a desocupar o imóvel, devendo notificar a imobiliária com 30 (trinta) dias de
antecedência. Todavia, caso a referida desocupação ocorra antes do prazo de 12
(doze) meses, constatando-se a notificação da imobiliária conforme prazo estipula-
do acima (30 - trinta - dias), o locatário poderá resilir o contrato, levando-o à sua ex-
tinção, mediante o pagamento de quantia equivalente a 50 (cinquenta) por cento do
valor do aluguel vigente à época”,

DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS

II) - No final do prazo de locação indicado no item 5 do quadro de resumo acima

se comprometendo o(a)(s) locatário(a)(s) a restituir o imóvel totalmente desocupa-
do, limpo e em perfeito estado de conservação, sob pena de incorrer na multa pre-
vista no presente contrato. PARÁGRAFO PRIMEIRO - Ao término do contrato, o
locatário deverá comunicar a desocupação com 30 dias de antecedência, e
caso haja interesse das partes na renovação do contrato, outro deverá ser
elaborado, com a assinatura de todas as partes contratantes, inclusive com
o fornecimento de novos endereços e telefones dos fiadores. PARÁGRAFO
SEGUNDO - Durante o prazo contratual, não poderá o(a) locador(a) reaver o imó-
 vel alugado. O(a) locatário(a), entretanto poderá devolvê-lo, pagando a multa pre-
vista na clausula XIII, conf. Art. 4o da Lei 8245/91, salvo o disposto no Parágrafo
único do mesmo artigo de Lei. PARÁGRAFO TERCEIRO - Mesmo que o imóvel
objeto do presente contrato venha a ser alienado durante o período da locação, o
contrato de locação deverá ser respeitado até o seu termino conforme Art. 8º da
Lei 8.245/91, mesmo sem a averbação no Registro de Imóveis.

O dispositivo em questão é ilegal: é necessário remover esta parte do contrato. O

art. 37, parágrafo único, da Lei de Inquilinato (Lei nº. 8.245/91) veda a existência de
mais de uma garantia em um mesmo contrato de locação. Assim sendo, como a
modalidade de garantia escolhida foi o depósito caucionário, é ilegal a cobrança de
fiança. Sugere-se sua alteração para “PARÁGRAFO PRIMEIRO - Ao término do con-
trato, o locatário deverá comunicar a desocupação com 30 dias de antecedência, e
caso haja interesse das partes na renovação do contrato, outro deverá ser elabora-
do, com a assinatura de todas as partes contratantes”.

III) - O aluguel mensal é o indicado no item 4 seção 4.1 do quadro de resumo aci-
ma, importância que o(a) locatário(a) se compromete(m) a pagar pontualmente na
data pactuada, por boleto bancário, ou qualquer outro local indicado pelo
locador(a) até o dia indicado no item 5 do quadro de resumo. PARAGRAFO PRI-
MEIRO – Após o prazo de tolerância estabelecido por lei para pagamento dos alu-
guéis mensais e demais encargos previstos neste instrumento, pagará o(a) locatá-
rio(a) 1% (um por cento) de juros sobre cada mês de aluguel em atraso ou fração,
além da correção monetária do débito, independente do estabelecido na cláusula
XXIV deste contrato. PARÁGRAFO SEGUNDO - O locatário poderá pleitear a mu-
dança da data de pagamento do aluguel pactuada no item 5 do quadro de resumo,
desde que justificada e que o locador seja notificado com 30 dias de antecedência
e pague a diferença do aluguel entre as duas datas. PARÁGRAFO TERCEIRO -
Na hipótese do presente contrato ser desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37 da Lei 8245/91, por não ter sido contratada ou em caso
de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo,
fica desde já autorizada a concessão do pedido de liminar para desocupação
em quinze dias, ”inaudita altera par”, independente da prestação da caução
prevista no § 1o do Art. 59 da Lei 8245/91.
Por conta do dever de cooperação contratual, pugna-se pela alteração da redação
do trecho grifado nos seguintes termos: “Na hipótese do presente contrato ser
desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei 8245/91, por não
ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, inde-
pendentemente de motivo, fica o locador obrigado a notificar o locatário para apre-
sentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento
da locação, nos termos do art. 40, parágrafo único, da Lei nº. 8.245/91”.

IV) - O(a) locatário(a) recebe o imóvel de acordo com o TERMO DE VISTORIA DE

ENTRADA que é parte integrante deste contrato, devendo o imóvel ser restituído
de forma coerente com o mesmo. O(a) locatário(a) tem um prazo de 10(dez) dias
corridos para comparar e contestar a vistoria. Dentro desse prazo, o locador ga-
rante quaisquer estragos nas instalações de água e luz, aparelhos sanitários e en-
canamentos, desde que não seja caracterizada a má utilização destes. Após este
prazo, o locador não mais se responsabiliza por danos que possam surgir no
imóvel, ficando desta forma todas as despesas ordinárias com a manutenção
do imóvel, sob a única responsabilidade do locatário. Todos os estragos ava-
rias e danos porventura existentes no imóvel, por ocasião de sua desocupação,
deverão ser reparados pelo(a) locatário(a), ficando este(a) responsável pelo pa-
gamento dos aluguéis e demais encargos assim como dos reparos, até que estes
sejam concluídos. O locador será responsável por danos decorrentes de cau-
sas estruturais ou desgaste natural do imóvel bem como também será res-
ponsável pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. O LOCATÁRIO DE-
CLARA PARA TODOS OS FINS E EFEITOS DE DIREITO, QUE RECEBE O IMÓ-
VEL LOCADO COM PINTURA INTERNA NOVA, E ASSIM OBRIGA-SE, AO FINAL
DA LOCAÇÃO A PINTÁ-LO E DEVOLVÊ-LO NO MESMO ESTADO EM QUE RE-
CEBEU.

A ENTREGA DAS CHAVES ESTÁ CONDICIONADA À TRANSFERÊNCIA DE TI-

TULARIDADE, QUE DEVERÁ SER REALIZADA PELO LOCATÁRIO, NAS CON-
CESSIONÁRIAS DE LUZ, ÁGUA E GÁS (SE HOUVER).

A redação apresenta-se de forma inadequada: após o prazo concedido, o locador

segue responsável, conforme estabelecido pelo art. 22, III c/c IV, da Lei do Inquilina-
to, pela manutenção da forma do imóvel, pelos vícios ou defeitos anteriores à loca-
ção, entre outras previsões legais. Ao locatário cabe apenas a “reparação dos da-
nos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus de-
pendentes, familiares, visitantes ou prepostos” (art. 23, V, do mesmo dispositivo le-
gal). A eventual necessidade de reparação dos demais danos - ex.: decorrentes de
causas estruturais, desgaste natural do imóvel, vícios anteriores à locação - deve
correr às custas do locador, como bem inframencionado por esta mesma cláusula.
Assim sendo, sugere-se a alteração do presente trecho da redação para “O(a) loca-
tário(a) responderá pela reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas
instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepos-
tos, conforme estabelecido pelo art. 22, III c/c IV, da Lei nº. 8.245/91. Todos os estra-
gos, avarias e danos porventura existentes no imóvel, por ocasião de sua desocu-
pação, deverão ser reparados pelo(a) locatário(a), ficando este(a) responsável pelo
pagamento dos aluguéis e demais encargos, assim como dos reparos resultantes
das supramencionadas hipóteses de dano, até que estes sejam concluídos. O loca-
dor será responsável por danos decorrentes de causas estruturais, desgaste natu-
ral do imóvel, bem como também será responsável pelos vícios ou defeitos anterio-
res à locação, assim como pela manutenção da forma do imóvel”.

VI) - O(a) locatário(a) não terá direito a qualquer indenização ou retenção do

prédio, por quaisquer benfeitorias porventura feitas no mesmo, pois a ele se
incorporarão ainda que tenham o caráter de necessárias, não podendo nem
mesmo fazê-las sem prévio consentimento escrito do(a) locador(a); entretan-
to aquelas benfeitorias autorizadas pelo(a) locador(a) e realizadas, somente deve-
rão ser removidas, as expensas do(a) locatário(a) se o(a) locador(a) assim o exigir.

Preza-se pelo respeito ao princípio do equilíbrio contratual, da boa-fé objetiva e ne-

cessidade de adequação do contrato a eventuais problemas advindos da própria
realidade fático-concreta: isto é, benfeitorias necessárias fazem-se, como o próprio
nome sugere, necessárias à conservação do bem e impedem a sua deterioração,
permitindo àqueles que têm o domínio sobre o bem em questão que façam seu uso
de forma digna e respeitável. Não é razoável pressupor que, por exemplo, em um
cenário de queda parcial da estrutura do prédio que inviabilize a sua utilização pelo
locatário, que este tenha que aguardar resposta do locador para realizar algo que
lhe é necessário para que siga usufruindo do bem imóvel em questão. Assim sen-
do, a redação do referido dispositivo estaria melhor representada na seguinte for-
ma: “O(a) locatário(a) terá direito apenas à indenização ou à retenção do prédio das
benfeitorias necessárias por ele introduzidas, ainda que não autorizadas pelo loca-
dor, bem como das úteis, desde que autorizadas previamente, por escrito, pelo lo-
cador”.

XXII) - Em caso de ação revisional, o não pagamento do aluguel provisório

arbitrado ou das diferenças decorrentes da sentença implicará em despejo
por falta de pagamento, sem prejuízo da cobrança posterior, ainda que não
sejam cientificados do processo.

Em respeito ao dever de cooperação nas relações contratuais, pede-se que o trecho

destacado seja alterado, adquirindo a seguinte forma redacional: “Em caso de ação
revisional, o não pagamento do aluguel provisório arbitrado ou das diferenças de-
correntes da sentença, mediante devida cientificação do locatário para realizar o
pagamento pendente no prazo estipulado pela sentença judicial, implicará em des-
pejo por falta de pagamento, sem prejuízo da cobrança posterior”.

XXIV) - Tudo quanto for devido em razão deste contrato, será cobrado em
ação própria, no foro de São José dos Campos, com a renuncia de qualquer
outro por mais privilegiado que seja, correndo por conta do devedor o prin-
cipal e todas as despesas judiciais inclusive honorários advocatícios calcu-
lados na base de 20% sobre o montante do débito.

Conforme a doutrina afirma (como ocorre a partir da figura de Judith Martins-

Costa), as relações contratuais são complexas - o que significa que elas giram em
torno de prestações a serem realizadas por todos os polos contratuais envolvidos.
No caso em tela, ambas as partes são credoras e devedoras das referidas pres-
tações (o locador tem o dever de disponibilizar o imóvel para o uso do locatário e
tem direito a receber deste uma quantia, em pecúnia, por tal prestação; o locatário,
por sua vez, tem o dever te realizar o pagamento no tempo, forma e local acordados
e tem direito ao domínio do imóvel). É irrazoável atribuir ao devedor que pague a
quantia, afinal, ambas as partes são devedoras. Preza-se pela alteração do disposi-
tivo nos seguintes termos: “Tudo quanto for devido em razão deste contrato, será
cobrado em ação própria, no foro de São José dos Campos, com a renúncia de
qualquer outro foro, por mais privilegiado que seja, correndo por conta do sucum-
bente o principal e todas as despesas judiciais, inclusive honorários advocatícios
calculados na base fixada pelo juiz na sentença”.