São Paulo, 10 de Fevereiro de 2020

Ano 6 - Edição nº 00134

 Renda Imobiliária
XPIN11: um industrial com desconto

Quadro de notícias
📺 O  próximo  Plantão de Dúvidas será no dia 18 de
fevereiro, às 9h. Para acessar, clique aqui. 

Índice:
1. Características do fundo
   1.1. Portfólio atual
2. Características da oferta
   2.1. Portfólio pós-oferta
3. Valuation
4. Tudo é relativo
5. Sugestão
6. Riscos
7. Sobre o gestor
8. Nosso canal de discussão
9. Carteiras sugeridas
10. Publicações Empiricus – FIIs
11. Glossário

O que tem de bom hoje?

Na publicação de hoje falaremos sobre a nova oferta do XP Industrial (XPIN11). O fundo vem a

mercado para captar cerca de R$ 400 milhões e achamos que faz sentido participarmos desta nova

emissão. Confira todos os detalhes e o nosso racional para o investimento.

Caro assinante,

O XP Industrial (XPIN11) é um pouco diferente do que estamos acostumados a

ver por aqui: geralmente, os fundos de galpões da nossa carteira concentram
seus investimentos em ativos logísticos com contratos atípicos, mas o XPIN11
tem praticamente toda sua carteira alocada em galpões industriais com
contratos de locação típicos.

Imóveis industriais são, em média, menos líquidos (demora mais tempo para
garantir sua ocupação), o que, com a tipicidade dos contratos, aumenta a
exposição do fundo ao risco de vacância.
Porém, nosso entendimento é que o momento atual de retomada da economia
é particularmente positivo para o fundo, dado que o aquecimento econômico
deve proporcionar revisão dos aluguéis para cima, uma vez que o mercado
tem se tornado, gradativamente, mais favorável aos proprietários.

Além disso, é bom destacar que os ativos da carteira estão localizados dentro
de um raio de 100 km da cidade de São Paulo e são de boa qualidade, o que os
torna mais atraentes e, potencialmente, menos expostos à vacância.

No fim do ano passado e nos primeiros pregões de janeiro, as cotas do fundo

dispararam e chegaram a ser negociadas acima de R$ 200, o que, na nossa
opinião, não fazia muito sentido. Porém, o fundo recentemente anunciou uma
nova oferta, na qual pretende levantar R$ 400 milhões.

Como o preço da emissão (R$ 113,42 por cota, incluindo os custos) ficou bem
abaixo do de tela, tivemos uma queda significativa nos preços de mercado. O
fato é, sem dúvidas, ruim para quem tinha o ativo em carteira, mas nos
sinalizou um ótimo ponto de entrada.

Modelamos o fundo de forma bastante conservadora, já incluindo os ativos

apresentados em prospecto, e chegamos a um valor justo de R$ 125 por cota,
10% acima do preço de emissão.

Nosso entendimento, portanto, é de que faz todo sentido participar da oferta,

que, além de sair com um belo desconto, traz bons ativos e aumenta bastante a
diversificação e reduz os riscos de vacância e de crédito do XPIN11.

Vale destacar que o valor mínimo para participar é de R$ 26 mil (230 cotas) e
que o book vai sair por ordem de chegada, ou seja, é bom já ficar esperto e
antes mesmo do início do período de reserva (19 de fevereiro) já entrar em
contato com sua corretora para tentar garantir o seu lugar.

Depois da liquidação, se a emissão for bem-sucedida, o fundo vai entrar em

nossas carteiras de renda e de ganho de capital, com preço de entrada igual ao
preço da oferta (R$ 113,42 por cota).

Sugerimos que continue lendo a publicação até o fim para estar ciente de
todos os detalhes e, principalmente, dos riscos envolvidos na emissão.
Abraços e boa leitura!

Características do fundo
O XP Industrial (XPIN11) nasceu em maio de 2018 com a emissão de 401 mil
cotas e, atualmente, está realizando a sua quarta emissão, que será abordada
com mais detalhes ao longo dos próximos capítulos.

O fundo tem o objetivo de explorar comercialmente galpões industriais e, hoje

em dia, conta com um portfólio de 33 módulos que estão presentes em três
condomínios empresarias, todos localizados em Atibaia, no km 87,5 da
Rodovia Dom Pedro I, São Paulo/SP.

Apesar de ser um fundo de galpões, o XPIN11 é um pouco diferente das figuras

mais conhecidas do mercado e da nossa carteira: possui maior exposição a
imóveis industriais locados com contratos típicos, enquanto boa parte da
indústria foca na locação de imóveis logísticos com contratos atípicos.

Sendo assim, o risco de vacância é maior e, por isso, é preciso um prêmio

maior para justificar o investimento.

No total, são 2,2 milhões de cotas distribuídas em uma base de mais de 11 mil
cotistas, para um patrimônio líquido (PL) de aproximadamente R$ 248 milhões
(valor patrimonial de R$ 113,68 por cota). Tem peso de 1,03% no Índice de
Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), o que o coloca na 29ª posição do
ranking.

Assim como seus “irmãos” da XP Asset (XPML11, XPPR11, XPLG11), o fundo

possui uma liquidez diária muito boa: considerando os últimos 20 pregões,
negociacerca de R$ 4 milhões por dia, o que facilita ao investidor a montagem
ou desmontagem de posições sem distorção de preços.

O XPIN11 deu início às suas negociações em outubro de 2018 e, desde então,

apresenta rentabilidade de 79,75%, contra 40,44% do Ifix e 6,57% do CDI
líquido.
 Fontes: Empiricus e Quantum Axis

Como podemos observar no gráfico acima, o fundo deu um salto de

valorização entre o fim de 2019 e início de 2020 e, mesmo que o índice
também tenha andado bem nesse período, a arrancada do XPIN11 foi
suficiente para superar a rentabilidade do Ifix.

O fundo possui uma distribuição de proventos bem interessante, mesmo tendo

realizado várias ofertas desde sua estreia, o nível de distribuição apresentou
uma certa regularidade — considerando a última distribuição de proventos
(R$ 0,72 por cota) e o atual patamar de negociação das cotas, o fundo está
entregando um yield de 6,30% ao ano, o que não é muito atrativo.

Aí que entra a nova emissão: ao valor da oferta (R$ 113,42 por cota) e
dependendo do sucesso e da velocidade das novas aquisições, o yield pode
superar a marca de 7%, o que pode ser considerado bem interessante.
 Fontes: Empiricus e Quantum Axis

Outro ponto forte do fundo é a evolução de sua vacância financeira, que está
em patamar baixo, de somente 3%, como pode-se observar a seguir.

Fontes: Empiricus, Quantum Axis e XP Asset

Por outro lado, a vacância física encontra-se em patamar elevado (19%), muito
devido a um projeto built to suit (BTS) em desenvolvimento contratado pela
Futura Tintas. Pouco antes da conclusão, a futura locatária desistiu do negócio.
Em um projeto BTS, o locatário fecha um contrato para que alguém desenvolva
e execute um projeto imobiliário (no caso, o XPIN11). Em troca, o prazo
costuma ser longo (ao menos dez anos) e o retorno do aluguel, medido pelo
cap rate, alto. Além disso, se o locatário optar por desocupar o imóvel antes do
término do contrato, é obrigado a pagar uma multa equivalente ao valor total
remanescente do aluguel.

Como o negócio foi desfeito antes do início do contrato de locação, que se

inicia após a entrega do imóvel, foi fechado um acordo e o fundo está
recebendo, desde agosto de 2019, o aluguel devido do contrato inicial.

Como o prazo de multa vai até novembro de 2020, acreditamos que a gestão
deve ocupar o empreendimento antes de parar de receber os valores mensais
— mas é um risco que deve ficar no radar.

Indo adiante, o fundo possui uma taxa de administração com a seguinte

característica:

Taxa de
Valor contábil do PL ou
administração
valor de mercado do fundo
(anual)

Até R$ 500 milhões 0,75%

Entre R$ 500 milhões até R$

0,70%
1 bilhão

Entre R$ 1 bilhão até R$ 1,5

0,65%
bilhão

Acima de R$ 1,5 bilhão 0,60%

Fontes: Empiricus e XP Asset

 
Comparando com os pares, a taxa de administração é baixa e, se a emissão for
bem-sucedida, deve ficar na faixa de 0,70% ao ano. Vale destacar que esse
valor inclui a remuneração do administrador, gestor, escriturador e
custodiante — o fundo não conta com taxa de performance, o que tira um
pouco o alinhamento de interesses entre o gestor e os cotistas

A seguir, comentaremos o portfólio atual do fundo e, posteriormente, os

detalhes da oferta.

Portfólio atual
Atualmente, o XPIN11 tem 98% de seu patrimônio investido em três
condomínios industriais, divididos em um total de 33 módulos e mais de 85 mil
metros quadrados de área construída — todos os condomínios ficam
localizados em Atibaia, a 80 km da capital paulista.
 * Imóvel totalmente vago, mas com renda até novembro de 2020, fruto da rescisão de contrato

com a Futura Tintas.

Fontes: Empiricus, XP Asset e SiiLa

Um ponto importante sobre o portfólio é que todos os ativos foram

incorporados pela BBP (Brazilian Business Park), empresa que há 20 anos
desenvolve, incorpora e constrói condomínios logísticos e industriais. A BBP
ainda presta o serviço de administração condominial nos módulos que o fundo
possui.

Fontes: Empiricus e XP Asset

Até o momento, o fundo não possui um portfólio muito diversificado quando o

assunto é variedade de ativos e regiões, porém, tem uma série de locatários
distintos e de diversos setores, que aliviam seu risco de crédito. Olhando para
o gráfico acima, podemos notar que os setores mais presentes são o
automotivo (35% da receita imobiliária) e o de tecnologia (28% da receita
imobiliária), porém, sea oferta for bem sucedida, essas posições devem se
diluir para 14% e 12%, respectivamente (mostraremos maiores detalhes do
futuro portfólio no decorrer da publicação).
Além das características que elencamos anteriormente, o portfólio também
possui as seguintes peculiaridades:

Fontes: Empiricus e XP Asset

Podemos notar que os contratos são 100% típicos, que permitem a captura de
eventual incremento nos aluguéis, mas, ao mesmo tempo, trazem maior risco
de vacância. Em nossa opinião, com o mercado imobiliário aquecido, a
exposição a contratos típicos é benéfica pois deve permitir o repasse do
aumento de aluguéis.
O cronograma de vencimentos é um ponto de atenção, com 30% dos contratos
vencendo este ano. Caso o gestor não tenha sucesso nessas renovações, o que
não é muito provável, o fundo pode sofrer com um aumento, mesmo que
momentâneo, devacância.

Já em relação às revisionais, como dissemos anteriormente, devido ao atual

cenário do mercado imobiliário, o gestor provavelmente terá poder de
barganha sobre o locatário na hora de repassar o aumento no aluguel,
podendo gerar maiores receitas imobiliárias para o fundo no médio prazo.

Em linhas gerais, entendemos que o portfólio apresenta qualidade, boa taxa de

ocupação e diversificação de locatários. Outro ponto do qual gostamos é que,
mesmo concentrado em uma única região, o fundo fica exposto ao território
brasileiro mais forte economicamente, a região Sudeste, mais especificamente
o Estado de São Paulo, com imóveis dentro de um raio de 100 km da capital.

A seguir, vamos tratar mais especificamente da quarta emissão do XPIN11,

passando todos os detalhes da oferta e do possível futuro portfólio.

Características da oferta 
O XPIN11 vem ao mercado para a sua quarta emissão de cotas para tentar
levantar R$ 400 milhões (sem custos de distribuição), com possibilidade de um
lote adicional de até 20% do valor inicial.

Assim, a ideia é emitir 3,7 milhões de novas cotas ao preço de R$ 108,93 cada,
também sem contar com os custos de distribuição; considerando os custos de
emissão, esse valor vai para R$ 113,42 por cota. O montante mínimo de
captação será de R$ 240 milhões, que representa 2,2 milhões novas cotas.

A oferta será destinada para todo o mercado e, claro, os atuais cotistas podem
exercer seus direitos de preferência, que foram emitidos no fator de 1,684365
— quem possuir 1.000 cotas, por exemplo, poderá subscrever 1.684 novas
cotas. Para novas posições, é preciso respeitar o valor mínimo de R$ 26.086,60
(230 cotas), já considerando os custos de distribuição.
Ainda vale ressaltar que a alocação dos investimentos será feita por ordem de
chegada, ou seja, quem quiser participar da nova emissão, deve se apressar e
entrar em contato com sua corretora assim que o período de reserva for
aberto, no dia 19 de fevereiro (mas é bom já deixar o seu corretor avisado de
sua intenção).

Quantidade de cotas Montante com custos

Lotes de
emitidas (em milhões de de distribuição (R$
captação
cotas) milhões)

Lote mínimo 2,2 249,52

Lote inicial 3,7 419,65

Lote inicial +

adicional de 4,4 499,05

20%

Fontes: Empiricus e XP Asset

Com o dinheiro captado, o fundo pretende aumentar sua participação nos

ativos que já possui em portfólio e obter participação em três ativos novos,
sobre os quais vamos dar mais detalhes na próxima seção.

As novas aquisições, em conjunto, totalizam um montante de R$ 377 milhões e

terão a seguinte ordem de prioridade, considerando a captação do montante
inicial de R$ 400 milhões (sem custos de distribuição).

 
 Montante inicial da oferta – R$ 400 milhões

Ativo Valor destinado % em relação ao

imobiliário (R$ milhões) valor da oferta

Jundiaí I 102,3 25,6

Jundiaí II 98,3 24,6

Centauro 120,5 30,1

CEA II 3,2 0,8

Barão de
17,8 4,4
Mauá

CEA III 1,3 0,3

Gaia Ar 34,0 8,5

Saldo em
22,7 5,7
caixa

Total 400,0 100,0

Fontes: Empiricus e XP Asset

Quando da conclusão da oferta, os possíveis cenários da posição patrimonial

do fundo são os seguintes.

Cotas Valor patrimonial

Montantes Quantidade de cotas PL após captação
emitidas após captação
emitidos após a oferta (milhões) (milhões de reais)
(milhões) (R$/cota)

Mínimo 2,2 4,4 487,3 111,16

Total 3,7 5,9 647,3 110,60

Total +
4,4 6,6 727,3 110,42
adicional

Fontes: Empiricus e XP Asset

 
A gestora ainda informa que o saldo em caixa será aplicado em ativos
financeiros ou na aquisição de outros imóveis que o gestor venha a identificar
como potenciais alvos, além do que os recursos captados na oferta ainda não
possuem destinação garantida.

Abaixo, segue o cronograma indicativo da oferta.

Cronograma

Anúncio de início 23/01/2020

Início do período de exercício do direito de preferência 30/01/2020

Encerramento do período de exercício do direito de

11/02/2020
preferência

Liquidação do direito de preferência 12/02/2020

Realização do procedimento de alocação 19/02/2020

Liquidação da oferta 27/02/2020

Data estimada para anúncio de encerramento 28/02/2020

Fontes: Empiricus e XP Asset

Portfólio pós-oferta
Como comentamos anteriormente, o fundo possui um pipeline de aquisição
que soma um montante de R$ 377 milhões. As características dos ativos podem
ser encontradas na tabela abaixo.

 
Fontes: Empiricus, XP Asset e SiiLa
  

Se tudo sair conforme o planejado, o XPIN11 sairá de um portfólio de pouco

mais de 85 mil metros quadrados para mais de 240 mil metros quadrados,
aumentando também o número de participações em condomínios industriais,
de três, antes da oferta, para cinco, depois de concluídas as aquisições.

A diversificação de locatários vai aumentar consideravelmente, de 14 para 30

ocupantes, diminuindo ainda mais o risco de crédito, mas a exposição
continuará concentrada no mercado de São Paulo, o que, na nossa visão, é um
ponto positivo.

Outro ponto importante são os cap rates (relação entre o valor do aluguel
anual e o valor de compra dos imóveis) anunciados pela gestão, que variam na
faixa entre 8,2% e 9,7%, bem atrativos para o atual cenário do mercado.

Além disso, o fundo vai seguir com 98% de seu PL investido em imóveis, o que
é excelente, pois quanto menos dinheiro parado em caixa, melhor para os
cotistas.
Fontes: Empiricus e XP Asset

 
Podemos observar que os prazos de vencimentos e revisionais se alongam e os
contratos seguem em sua maioria típicos, sendo 45% indexados ao IPCA e 55%
indexados ao IGP-M.

Além disso, o setor que estará mais presente na receita imobiliária do XPIN11
será o de comércio varejista, representado pela Centauro, que passará a
responder por 18% das receitas.

Os resultados apresentados pela varejista de artigos esportivos no 3T19 nos

passam tranquilidade. A empresa reportou crescimento de 9,9% ao ano em sua
receita líquida (R$ 621,0 milhões somente no decorrer do 3T19) e aumento de
21,8% ao ano em seu lucro líquido.

Além disso, a Centauro também possui mais de R$ 1,1 bilhão em ativos e vem
conseguindo diminuir a relação dívida líquida/Ebitda com o passar do tempo
— como exemplo, no 3T18 a relação era de 3,4 vezes e, já no 3T19, passou para
o confortável patamar de 0,8 vez.

Em contraponto aos bons números do último balanço reportado pela varejista,

o seu Altman Z-Score, indicador de solvência calculado pela Bloomberg, é de
1,25. O indicador é muito usado em análises de crédito e, por meio de dados
quantitativos, indica a probabilidade de insolvência de uma companhia.
Qualquer número abaixo de 1,8 é considerado problemático, enquanto um
indicador acima de 3 é considerado ótimo.

No geral, nossa opinião é que a Centauro não deve gerar problemas de

pagamento no curto e médio prazos, ainda mais se levarmos em conta a
retomada do consumo brasileiro, que deve beneficiar as vendas da varejista, e
o novo acordo que esta fechou recentemente com a Nike, no qual a Centauro
passará a ser a distribuidora exclusiva dos produtos Nike e a operadora direta
e exclusiva do canal de vendas eletrônico da gigante americana.

Resumindo, apesar de gostarmos do risco de crédito da Centauro, é uma

concentração relativamente alta e demanda atenção.

Para ficar ainda mais claro, o portfólio resumido pós-oferta é o seguinte:

 
 Condomínios Área própria construída % do
Módulos
industriais (mil m²) portfólio

Centro Empresarial
12 24,7 10,3
Atibaia

Barão de Mauá 22 56,1 23,4

Gaia (Ar e Terra) 22 68,4 28,4

Jundiaí I 20 45,3 18,9

Jundiaí II 3 + área
45,6 19,0
ofice

Total 79 240,0 100,0

Vacância financeira total pós- 1,1%

oferta

Fontes: Empiricus e XP Asset

De maneira geral, o XPIN11 deve se transformar em um fundo atraente e

interessante para incluirmos em nossa carteira de renda.

O novo portfólio será adquirido com cap rates atrativos e o XPIN11 deve ficar
com patamar de vacância financeira bem baixo, além de todos os ativos
estarem dentro do raio de 100 km de distância da capital paulista

Além disso, com uma carteira de locatários de diversos setores, o fundo

consegue diminuir bem o risco de crédito.

O “ponto fraco” é que a grande maioria dos contratos são típicos, o que
aumenta o risco de vacância, porém, como já explicamos anteriormente, o
setor imobiliário está se recuperando economicamente e o fato de esses
contratos serem mais flexíveis do que os atípicos pode gerar oportunidades de
revisionais mais atraentes para o fundo e seus cotistas — a ideia é tomar um
pouco mais de risco em busca de maiores retornos.

A seguir, vamos comentar sobre o valuation do XPIN11.

l i
Valuation
Para estimar o valor justo do fundo, utilizamos o método do fluxo de caixa
descontado (FCD). Com ele, basicamente estimamos quanto o fundo vai gerar
de caixa ao longo dos próximos anos e trazemos esse fluxo a valor presente
por uma taxa de desconto adequada às características do XPIN11.

A taxa de desconto é calculada pela adição de um prêmio de risco sobre a taxa

do Tesouro IPCA+ 2035, que foi calculado em função dos riscos de mercado
(renda variável), crédito, liquidez e vacância.

Quando falamos em prêmio de risco, costumamos usar o termo bps

(abreviação de basis points), que são pontos que adicionamos ou subtraímos
das taxas de juros — 100 bps equivalem a 1%, ou seja, um prêmio de risco de
100 bps é um prêmio de 1 ponto percentual.

O fundo imobiliário tem características de renda variável, portanto,

assumimos um prêmio de 100 bps. O fundo possui uma base diversificada de
locatários, mas alguns nomes são menos conhecidos e outros têm grande
representatividade dentro do portfólio, o que nos leva a utilizar 75 bps de
prêmio de crédito.

Também utilizamos o prêmio de 75 bps para vacância, uma vez que galpões
nem sempre são muito líquidos e boa parte do portfólio possui contratos
típicos de locação, o que deixa o fundo mais exposto.

Nos últimos 20 pregões, as cotas do XPIN11 negociaram cerca de R$ 4 milhões

ao dia, o que permite montagem e desmontagem de posições sem causar
grandes distorções. Assim, utilizamos um prêmio de 50 bps de liquidez.

Além desses prêmios, utilizamos um prêmio de IPO, para representar os riscos

associados à nova emissão. Como o prospecto já traz os ativos devidamente
detalhados e o fundo já tem um bom portfólio, é um risco menor do que se
tivéssemos um estreante captando um cheque em branco. Nos parece razoável
um prêmio de 50 bps.

No total, o prêmio para o fundo ficou em 350 bps, bem alto, diga-se.
Atualmente, o Tesouro IPCA+ 2035 está negociando a 3,27% (taxa real e bruta),
mas optamos por utilizar uma taxa de 3,5% para evitar eventuais exageros do
mercado. Se descontarmos 15% do Imposto de Renda (que incide também
sobre o valor estimado de inflação), a taxa real e líquida fica em 2,5%. Ao
adicionarmos os 350 bps, nossa taxa de desconto vai para 6%.

Para estimar o fluxo de caixa, partimos de uma captação de R$ 400 milhões e

aquisição dos ativos de acordo com o apresentado no prospecto — o que nos
parece bastante razoável dada a capacidade de levantar fundos da máquina
da XP.

Nossas premissas são conservadoras, uma vez que não estimamos nenhum
crescimento real de aluguel e utilizamos uma taxa de vacância de longo prazo
que varia de 3% a 5%, a depender do ativo. Nosso cap rate de saída ficou em
9%, que também julgo ser conservador.

Com essa taxa de desconto e o potencial de geração de caixa das operações,

chegamos a um valor justo de R$ 125,16 por cota, um potencial de valorização
(upside) de cerca de 10% para o preço da emissão.

Tudo é relativo
 Receita
Market Área Liquid
Yield ABL mensal Aluguel Cap
Fundo Vacância cap (R$ R$/m2 ocupada (R$
(aa) (m2) (R$ (R$/m2) Rate
milhões) (m2) milhõe
mil)

VILG11 6,2% 0,0% 371 126.000 2.948 2.836 126.000 22,5 9,2% 5,19

LVBI11 6,4% 0,0% 684 175.745 3.890 4.446 175.745 25,3 7,8% 4,63

XPLG11 5,9% 4,0% 2.001 647.891 3.088 10.941 621.975 17,6 6,8% 10,03

BTLG11 7,9% 0,0% 220 78.735 2.792 1.601 78.735 20,3 8,7% 1,47

HGLG11 5,0% 6,8% 2.111 491.000 4.299 10.200 457.612 22,3 6,2% 7,84

Totais

(ex 6,3% 2,2% 3.403 21,6 7,8% 5,83

XPIN11)

XPIN11 6,3% 3,0% 299 85.049 3.511 1.858 82.498 22,5 7,7% 4,00

Fontes: Empiricus, Bloomberg e gestoras

Como de costume, fizemos alguns ajustes nos valores dos ativos para que
nossa análise fosse a mais justa e alinhada com a realidade dos fundos.

Ao batermos o olho na tabela acima, logo percebemos que, de maneira geral, o

XPIN11 apresentou números em linha com a média dos outros fundos de
galpões.

O yield do fundo ficou igual ao da média calculada, mas vale lembrar que
usamos o valor de tela no cálculo e, se admitirmos que o fundo vai continuar
entregando os mesmos R$ 0,72 por cota após a emissão, com base no valor da
oferta, de R$ 113,42, o yield do fundo seria de 7,6% ao ano.

A vacância do fundo está levemente acima da média, assim como o valor por
metro quadrado e o aluguel, porém os dois últimos têm relação com a
qualidade dos ativos que compõem cada fundo da nossa análise — como o
XPIN11 possui 100% dos imóveis a um raio de 100 km da cidade de São Paulo,
é normal que esteja operando com prêmio para seus pares.
Indo adiante, o cap rate também fica em linha com a amostra, já a liquidez é
um pouco abaixo da média, mas os R$ 4 milhões diários são mais do que
suficientes para a montagem e desmontagem de posições.

No geral, se o objetivo fosse comprar aos preços de tela, o fundo não seria
nenhuma barganha, mas participar da oferta pode ser uma boa oportunidade
para colocarmos o XPIN11 na carteira.

Sugestão
Como a oferta está saindo, já com os custos de emissão, com um belo desconto
para o valor de tela, nosso entendimento é de que faz todo sentido participar!

Vale destacar que a alocação se dará por ordem de chegada e que o valor
mínimo para participar é de R$ 26 mil. O início do registro das ofertas será em
19 de fevereiro. Após a liquidação, que deve ocorrer no fim do mês, o fundo
passará a fazer parte de nossas carteiras de renda e de ganho de capital, ao
valor de entrada de R$ 113,42 por cota.

Riscos
Como as cotas do fundo são negociadas na B3, temos sempre o risco de
mercado — não podemos descartar flutuações para cima ou para baixo em
conjunto com os demais ativos da Bolsa. Além disso, destacamos alguns riscos
particulares ao investimento no XPIN11:

(i) O fundo está realizando uma oferta para aumentar a base de ativos e
cotistas. Não há garantias de que a oferta será bem-sucedida nem de que os
ativos serão, de fato, adquiridos nos mesmos termos apresentados em
prospecto. Há sempre o risco de mudanças em preços e prazos, que podem
prejudicar o fundo e seus cotistas;
(ii) Risco de vacância: aqui o risco fica por conta dos contratos serem
majoritariamente típicos. Por mais que o portfólio seja diversificado, com bons
ativos e uma quantidade relevante de locatários de diversos setores, os
contratos típicos fornecem maior flexibilidade e prazos de contratos menores,
sendo assim, nunca podemos descartara saída de algum ocupante;

(iii) Risco de liquidez: mesmo negociando aproximadamente R$ 4 milhões por

dia, o que é considerado um número bom para o mundo dos FIIs, montagens e
desmontagens de grandes posições devem ser feitas com cautela;

(iv) Risco de crédito: por mais que o fundo possua grande diversificação de
locatários, nada impede que determinados setores da economia entrem em
crise e afetem alguns deles, o que poderia gerar complicações no fluxo de
pagamento mensal e afetar a distribuição de proventos;

(v) Risco macroeconômico: na semana passada tivemos mais um corte na Selic,

que levou a taxa básica de juros para o patamar de 4,25% ao ano, o que gera
impacto direto no mercado como um todo, principalmente no imobiliário.
Atualmente, os principais fatores que influenciam os mercados de renda
variável no Brasil e no mundo são as notícias sobre o coronavírus e o início
das pesquisas e prévias das eleições norte-americanas. Além disso, a situação
política brasileira sempre é um risco e, caso exploda uma crise internacional, o
mercado de renda variável brasileiro deve sofrer.

Sobre o gestor
O XP Industrial é um fundo de investimento imobiliário gerido pela XP Asset
Management, sob a liderança de Pedro Carraz. Segundo o ranking de gestores
da Anbima, a XP possui R$ 5,3 bilhões em FIIs, o que a torna a 6ª maior gestora
do país.
 Fontes: Empiricus e Anbima

Carraz é formado em Engenharia de Produção pela PUC-Rio, tem certificação

de gestores Anbima (CGA) e mais de dez anos de experiência no mercado
financeiro. Possui grande know-how no segmento de shopping centers, tendo
trabalhado mais de nove anos na BR Malls (desde sua criação, em 2007). Lá,
passou por diversas áreas, como de finanças corporativas, análise de
investimento, planejamento financeiro e M&A. Atualmente, é responsável pela
originação dos fundos de renda e pelas estratégias de investimento da XP nos
setores de shopping centers, galpões logísticos/industriais e lajes corporativas.

Nosso canal de discussão

Convidamos nossos assinantes a participar enviando críticas, sugestões e
dúvidas pelo e-mail que criamos especialmente para isso:
rendaimobiliaria@empiricus.com.br. Não responderemos de forma
individual, mas, seguramente, abordaremos os tópicos mais relevantes nas
próximas publicações. A sua opinião é muito valiosa para nós!
Um forte abraço!

Alexandre Mastrocinque

 
Carteiras sugeridas
Os fundos de investimentos imobiliários sugeridos na nossa carteira com
foco em renda.
 Valor de Mercado Dvd Yield
Ticker Segmento Peso Prêmio/Desconto
(R$/cota) Próximos 12 meses

Agência
BBPO11 6,67% R$ 160,94 57,4% 7,9%
bancária

BCRI11 Papel 6,67% R$ 122,15 14,3% 11,3%

Lajes
BRCR11 6,67% R$ 115,51 4,0% 5,8%
corporativas

Galpão
BTLG11 6,67% R$ 110,70 12,8% 8,0%
logístico

Galpão
HGLG11 6,67% R$ 181,00 33,7% 5,2%
logístico

Lajes
HGRE11 6,67% R$ 190,00 16,0% 4,7%
corporativas

Shopping
HSML11 6,67% R$ 120,02 25,3% 6,0%
center

JSRE11 Híbrido 6,67% R$ 116,50 0,9% 4,8%

KNCR11 Papel 6,67% R$ 102,90 -1,9% 5,8%

KNRI11 Diversificado 6,67% R$ 180,45 19,6% 4,9%

Galpão
LVBI11 6,67% R$ 129,70 26,1% 6,4%
logístico

RBRR11 Papel 6,67% R$ 106,01 7,8% 6,8%

Galpão
XPLG11 6,67% R$ 131,00 34,4% 5,9%
logístico

Shopping
XPML11 6,67% R$ 136,30 31,3% 5,4%
center

Lajes
XPPR11 6,67% R$ 105,55 9,6% 5,9%
corporativas

Os fundos de investimentos imobiliários sugeridos na nossa carteira com

foco em ganho de capital.
 Valor de Mercado Dvd Yield Próximos
Ticker Segmento Peso Prêmio/Desconto
(R$/cota) 12 meses

Lajes
ALMI11 12,5% R$ 2.015,00 1,5% 0,2%
corporativas

Galpão
BTLG11 12,5% R$ 110,70 12,8% 8,0%
logístico

Lajes
CEOC11 12,5% R$ 97,90 -0,5% 7,0%
corporativas

Lajes
CNES11 12,5% R$ 89,00 -6,8% 2,6%
corporativas

Shopping
FVPQ11 12,5% R$ 217,95 1,4% 9,6%
centers

Lajes
RNGO11 12,5% R$ 103,25 0,6% 5,5%
corporativas

Lajes
TBOF11 12,5% R$ 101,99 1,2% 3,5%
corporativas

Lajes
XPPR11 12,5% R$ 105,55 9,6% 5,9%
corporativas

Os fundos de investimentos imobiliários sugeridos na nossa carteira

ilíquida.

Valor de Mercado Dvd Yield Próximos

Ticker Segmento Peso Prêmio/Desconto
(R$/cota) 12 meses

RBBV11 Crédito 50% R$ 90,22 -10,2% 16,5%

Galpão
VTLT11 50% R$ 117,00 16,0% 7,4%
logístico

Publicações Empiricus - FIIs

Data Nome do Fundo Ticker Data Nome do Fundo Ticker
Data Nome do Fundo Ticker Data Nome do Fundo Ticker

11- 19-

01- SP Downtown FII SPTW11 09- Agências CAIXA FII AGCX11

16 16

18- 26-

01- FII Edifício Ourivest EDFO11 09- Santander Agências FII SAAG11

16 16

26- 10-

01- Torre Almirante FII ALMI11 10- BB Progressivo II FII BBPO11

16 16

10- 14-
FII BTG Pactual
02- FII Campus Faria Lima FCFL11B 10- BRCR11
Corporate Office Fund
16 16

15- 24- BB Renda Corporativa

02- CSHG Real Estate FII HGRE11 10- Fundo de Investimento BBRC11

16 16 Imobiliário

22- 07-

02- CSHG Brasil Shoppings FII HGBS11 11- Agências CAIXA FII AGCX11

16 16

14- 11-
JHSF Rio Bravo Fazenda
03- XP Corporate Macaé XPCM11 11- RBBV11
Boa Vista
16 16

21- 28-
RB Capital General Shopping Capitânia Securities II
03- RBGS11 11- CPTS11B
Sulacap FII FII
16 16

08- 19-
Kinea Rendimentos
04- CSHG CRI FII HGCR11 12- KNCR11
Imobiliários FII
16 16

11- 26-
Rio Bravo Crédito
04- TRX Realty Logística Renda I TRXL11 12- RBVO11
Imobiliário II FII
16 16

18- 09-
Castello Branco Office
04- FII Europar EURO11 01- CBOP11
Park FII,
16 17

25- 16-
FII BTG Pactual Corporate
 FII BTG Pactual Corporate
04- BRCR11 01- Rio Negro FII RNGO11
Office Fund
16 17

09- 17-
CSHG JHSF Prime
05- FII Hotel Maxinvest HTMX11 01- HGJH11
Offices FII
16 17

16- 23-
FII TRX Edifícios
05- XTED11 01- Américas 700 FII AMCA11
Corporativos
16 17

23- 20-
FII CEO Cyrela Commercial RB Capital General
05- CEOC11B 02- RBGS11
Properties Shopping Sulacap FII
16 17

30- 06-
Parque Dom Pedro
05- FII Fator Veritá VRTA11 03- PQDP11
Shopping FII
16 17

06- 13-

06- BTG Pactual Fundo de CRI FEXC11 03- JPP Value FII JPPV11

16 17

13- 20-

06- FII XP Gaia Lote I XPGA11 03- TB Office FII TBOF11

16 17

20- Fundo de Investimento 27-

JS Real Estate
06- Imobiliário Cyrela Thera THRA11B 03- JSRE11
Multigestão FII
16 Corporate 17

27- Fundo de Investimento 10-

06- Imobiliário CSHG JHSF Prime HGJH11 04- GGR Covepi Renda FII GGRC11

16 Offices 17

11- 17-
Kinea Renda
07- FII Campus Faria Lima FCFL11 04- KNRI1
Imobiliária FII
16 17

25- 24-
Parque Dom Pedro Shopping
07- PQDP11 04- Fator Veritá FII VRTA11
FII
16 17

08- 14-

08- FII Hotel Maxinvest HTMX11 05- CSHG Real Estate FII HGRE11

16 17
16 17

15- FII BB Votorantim JHSF 29-

08- Cidade Jardim Continental BBVJ11 05- CSHG Logística FII HGLG11

16 Tower 17

22- 22- FII Mérito

08- FII Shopping Jardim Sul JRDM11B 05- Desenvolvimento MFII11

16 17 Imobiliário

29- CSHG Brasil Shopping - 12-

08- Fundo de Investimento HGBS11 06- FII Edifício Galeria EDGA11

16 Imobiliário 17

12- 19- TBOF11 ALMI11

CSHG Recebíveis Imobiliários
09- HGCR11 06- Carteira de monoativos CNES11 RNGO11
FII
16 17 CEOC11

Publicações Empiricus - FIIs

Data Nome do Fundo Ticker Data Nome do Fundo Ticker

26-
FII Shopping Pátio 09-
06- SHPH11 CSHG Logística FII HGLG11
Higienópolis 07-18
17

10-
Vila Olímpia Corporate 16-
07- VLOL11 FII Grand Plaza Shopping ABCP11
FII 07-18
17

17-
TRX Realty Logística 23- Kinea Índices de Preços
07- TRXL11 KNIP11
Renda I 07-18 FII
17

31-
30-
07- GGR Copevi Renda FII GGRC11 FII Thera Corporate THRA11
07-18
17

21-
FII BTG Pactual Corporate 13- CSHG JHSF Prime Offices
08- BRCR11 HGJH11
Office Fund 08-18 FII
17

28-
20-
08 Santander Agências FII SAAG11 FII Edifício Galeria EDGA11
08- Santander Agências FII SAAG11 FII Edifício Galeria EDGA11
08-18
17

11-
27-
09- The One FII ONEF11 Industrial do Brasil FII FIIB11
08-18
17

18-
Vinci Shopping Centers 10- FII RBR Rendimento High
09- VISC11 RBRR11
FII 09-18 Grade
17

25-
Rio Bravo Renda 17- BTG Pactual fundo de
09- FFCI11 BCFF11
Corpora/va FII 09-18 fundos FII
17

09-
24- FII BTG Pactual Corporate
10- FII Torre Norte TRNT11 BRCR11
09-18 Office Fund
17

17-
15- CSHG JHSF Prime Offices
10- FII Hotel Maxinvest HTMX11 HGJH11
10-18 FII
17

30-
22- SDI Rio Bravo Renda
10- CSHG Logística FII HGLG11 SDIL11
10-18 Logística FII
17

13-
29-
11- CSHG GR Louveira FII GRLV11 Vila Olímpia Corporate FII VLOL11
10-18
17

21-
12-
11- GGR Covepi Renda FII GGRC11 Rio Negro FII RNGO11
11-18
17

27-
19-
11- Malls Brasil Plural FII MALL11 The One FII ONEF11
11-18
17

11-
JS Real Estate Multigestão 26-
12- JSRE11 FII Cenesp CNES11
FII 11-18
17

18-
10- RBR Rendimento High
12- FII VBI FL 4440 FVBI11 RBRR11
12-18 Grade FII
17
26-
17-
12- CSHG Real Estate FII HGRE11 Malls Brasil Plural FII MALL11
12-18
17

15-
FII Centro Têxtil 26- Vinci Shopping Centers
01- CTXT11 VISC11
Internacional 12-18 FII
18

22-
Alianza Trust Renda 14-
01- ALZR11 FII Hotel Maxinvest HTMX11
Imobiliária FII 01-19
18

29-
21- TRX Realty Logística
01- Hedge Top FOFII 3 FII HFOF11 TRXL11
01-19 Renda I
18

19-
11-
02- Europar FII EURO11 GGR Copevi Renda FII GGRC11
02-19
18

26-
TRX Realty Logística 14-
02- TRXL11 XP Malls FII XPML11
Renda I 02-19
18

12-
Kinea Rendimentos 25-
03- KNCR11 Iridium Recebíveis FII IRDM11
Imobiliários FII 02-19
18

19-
FII BM Brascan Lajes 11-
03- BMLC11B VBI FL 4440 FII FVBI11
Corporativas 03-19
18

26-
Vinci Shopping Centers 18- Kinea Renda Imobiliária
03- VISC11 KNRI11
FII 03-19 FII
18

09-
JHSF Rio Bravo Fazenda 02-
04- RBBV11 BB Progressivo II FII BBPO11
Boa Vista 04-19
18

16-
15-
04- FII Campus Faria Lima FCFL11 Hedge Brasil Shopping FII HGBS11
04-19
18

23-
Castello Branco Office 21- Alianza Trust Renda
04 CBOP11 ALZR11
04- CBOP11 ALZR11
Park FII, 04-19 Imobiliária FII
18

07-
Rio Bravo Renda 29-
05- FFCI11 Vinci Logística FII VILG11
Corpora/va FII 04-19
18

14-
JS Real Estate Multigestão 13-
05- JSRE11 Green Tower FII GTWR11
FII 05-19
18

21-
20-
05- GGR Covepi Renda FII GGRC11 FII XP Log XPLG11
05-19
18

28-
27-
05- XP Malls FII XPML11 CSHG Real Estate FII HGRE11
05-19
18

11-
10- MGFF11
06- TB Office FII TBOF11 Fundo de Fundos
06-19 RBRF11
18

25-
BBPO11 SAAG11 17-
06- Agências Bancárias CSHG Logística FII HGLG11
AGCX11 06-19
18

Publicações Empiricus - FIIs

 Data Nome do Fundo Ticker

21-06-2019 Banestes Recebíveis Imobiliários FII BCRI11

08-07-2019 HSI Malls HSML11

19-07-2019 Monoativos THRA11 VLOL11

29-07-2019 CEO Cyrela Commercial Properties CEOC11

12-08-2019 Dois por um ABCP11 LVBI11

19-08-2019 BTG Crédito Imobiliário BTCR11

26-08-2019 JS Real Estate JSRE11

06-09-2019 Via Parque FVPQ11

16-09-2019 Fator Veritá VRTA11

23-09-2019 XP Log XPLG11

07-10-2019 TB Office TBOF11

14-10-2019 XP Malls XPML11

21-10-2019 BC Fund BRCR11

HSML11
28-10-2019 HSI Malls Banestes Recebíveis Imobiliários FII
BCRI11

11-11-2019 Vinci Offices VINO11

18-11-2019 XP Properties XPPR11

22-11-2019 Votorantim Logístico VTLT11

09-12-2019 RBR Properties RBRP11

23-12-2019 Vinci Shopping Centers VISC11

BTLG11
13-01-2020 Duas (quase) despedidas?!
HGLG11

20-01-2020 Kinea Renda KNRI11

27-01-2020 Rio Negro RNGO11

10-02-2020 XP Industrial XPIN11

Glossário
 

Alexandre Mastrocinque
Autor

Marcelo Potenza
Assistente

Sandra Guerreiro
Editora

Associada à: ANATEC, Instituto Palavra Aberta e Câmara Brasileira do Livro

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