Radar de Fundos Imobiliários

Edição semanal #149

03 de fevereiro a 07 de fevereiro de 2020

Legenda - FT: Fundo de Tijolo | FP: Fundo de Papel | FOF: Fundo de Fundos | FD: Fundo de Desenvolvimento

Realizamos uma Live no canal do YouTube do Prof. Baroni com o objetivo de

debater sobre a fusão / incorporação entre os fundos imobiliários RBVA11 e
SAAG11. Todos os documentos necessários para avaliação por parte dos cotistas
estão na descrição do vídeo. Seu voto é muito importante. Assista aqui:
https://youtu.be/v3kcRU7y2Lg

BPFF11 – Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos (FoF) – A Gestão segue ativa
e, mesmo com a baixa geral das cotações de preços, o resultado líquido ficou
marginalmente acima da distribuição. Em relação ao portfólio, redução em
JRDM, SPTW, ALZR, XPCM, SAAG, RCRB, e HGCR. Na ponta compradora, KNCR,
KNIP, BTCR, VISC, HGBS, XPLG e BRCR. Com estes movimentos, o fundo está
com 90,49% alocado em 33 FIIs, 1,86% de CRIs e restam 7,65% em caixa. Em
tempo, as três maiores posições alocadas são: XPML (6,60%), KNRI (5,73%) e
HGRE (5,72%).
COTAÇÃO: R$ 119,65 | DY ANUAL: 7,61%

BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office (FT) – O último Relatório Gerencial

apontou que ocorreu uma expansão de área de um locatário no Edifício BFC (Av.
Paulista) - o contrato tem prazo de 10 anos. Com este movimento, vacância
física ajustada para 14,1%. A Gestão comentou que vem ocorrendo revisionais
positivas nos aluguéis voltados para os principais centros paulistas. Já nas
regiões não Premium, bem como nos imóveis no RJ, o interesse por visitas vem
aumentando gradativamente. De toda forma, o resultado líquido (R$ 0,41) ficou
abaixo da distribuição (R$ 0,56).

Radar de FIIs 1
 COTAÇÃO: R$ 115,01 | DY ANUAL: 5,09%

BTCR11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário (FP) – Em dezembro/2019, o

resultado líquido ficou absolutamente em linha com a distribuição (R$ 0,559),
sendo que 97% dos recursos foram alocados em CRIs, já considerando a última
alocação de R$ 28 milhões no CRI GJP (CDI + 1,67%). Em tempo, destacamos a
finalização recente de uma Oferta Restrita (ICVM 476) com captação alvo de R$
180 milhões, ou seja, aumento na ordem de 60% em relação ao PL. O BTG
Pactual tem procurado alocar recursos em operações com baixo risco de crédito
(High Grade) e, atualmente, há forte concentração em CDI (59% do PL) a uma
taxa média bruta em CDI + 1,83%. Em nossa visão, a Gestão deveria direcionar
mais recursos para ativos indexados em inflação, até como forma de capturar
melhores spreads frente a ativos livres de risco.
COTAÇÃO: R$ 101,10 | DY ANUAL: 7,32%

HGRU11 – CSHG Renda Urbana (FT) – Anunciada aquisição de um ativo

educacional (Edifício Santo Alberto) localizado na região da Vila Olímpia,
próximo ao imóvel "Campus Faria Lima - FII FCFL11" - reforçando a vocação da
região para este público. A propriedade tem área total de 6,8 mil m² sendo que
6,0 mil estão locados para a ISCP - Sociedade Educacional, que opera uma
unidade da Universidade Anhembi Morumbi - o contrato é atípico (BTS) com
vencimento em fevereiro/2026. As  áreas restantes encontram-se locadas a
terceiros (estacionamento e praça de alimentação). O valor pago foi R$ 97,3
milhões os quais serão pagos de forma escalonada até que sejam cumpridas
todas as condições previstas. Em nossa avaliação, o preço pago (R$ 14,3 mil
m/m²) está condizente com a realidade local e estamos otimistas (viés de alta)
com o potencial futuro da distribuição do fundo ao longo dos próximos meses.
Por fim, destacamos a celeridade da alocação dos recursos da emissão sendo
que este ativo foi adquirido com os recursos captados nos lotes adicionais da
última emissão.
COTAÇÃO: R$ 134,70 | DY ANUAL: 6,10%

HTMX11 – Hotel Maxinvest (FT) – Apesar dos indicadores operacionais se

mostrarem robustos (taxa de ocupação +5% - diária média +3% - RevPar +8%), o
resultado operacional segue limitado, reforçando a nossa visão de que o grande
diferencial para este fundo continua sendo as vendas (com lucros) das unidades
hoteleiras. Note que, em dezembro, nenhuma unidade foi vendida, portanto, a
distribuição líquida ficou em R$ 0,47 (DY corrente de 0,24%). A última
distribuição veio R$ 0,58 - possivelmente nenhum flat também não foi vendido.
A confirmar.

Radar de FIIs 2
 COTAÇÃO: R$ 163,00 | DY ANUAL: 6,03%

KFOF11 – Fundo de Fundos Kinea (FoF) – Em janeiro, destacamos a expressiva

parcela do rendimento que foi pago via estratégia de renda, ou seja, reforçando
uma alocação mais conservadora e pouco dependente do giro de posições a fim
de se extrair ganho de capital recorrente. O resultado líquido ficou em linha
com a distribuição (R$ 0,54), com destaque para a linha de despesas (R$ 0,11).
As três maiores posições: HSML (17,85%), BRCR (11,52%) e MALL (11,01%).
COTAÇÃO: R$ 127,00 | DY ANUAL: 5,18%

KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários (FP) – O fundo está com 99% dos
recursos alocados em CRIs, sendo que foi realizada uma operação com prazo de
15 anos no valor de R$ 30 milhões referente ao CRI Vera Cruz II (CDI + 1,95%). O
resultado líquido ficou marginalmente abaixo da distribuição, considerando que
foram utilizados R$ 211 mil para completar a distribuição de R$ 0,50.
COTAÇÃO: R$ 103,01 | DY ANUAL: 6,37%

KNHY11 – Kinea High Yield CRI (FP) – O fundo está com 99,1% dos recursos
alocados em CRIs, sendo que no mês passado foi realizada uma operação (CRI
Subordinado) de R$ 20 milhões com prazo de 10 anos (CDI + 4,05%). O lastro
desta operação é um imóvel Triple AAA (Edifício Corporativo Concórdia),
localizado em Belo Horizonte/MG. O resultado líquido ficou acima da
distribuição (R$ 1,00), gerando um lucro acumulado na ordem de R$ 0,38 - em
nossa avaliação, este excedente deverá ser usado para harmonizar as futuras
distribuições, face à nova emissão de cotas que se avizinha. Por fim, vale
ponderar que o Administrador solicitou envio de Carta Consulta em busca de
aprovação em relação à troca do Regulamento a fim de se permitir a aplicação
de "investidores em geral", bem como flexibilizar operações distribuídas pelo
grupo - a data da Assembleia será 25/05/2020 (manifeste seu voto).
COTAÇÃO: R$ 115,00 | DY ANUAL: 7,63%

KNIP11 – Kinea Índice de Preços (FP) – Sem alocações no mês passado - o

fundo está 99% alocado em CRIs. Um ponto adicional a ponderar foi o fato de
que o Gestor optou por reter R$ 14,2 milhões (R$ 0,43/cota), até como forma de
harmonizar a distribuição frente à emissão que se avizinha. Destacamos que o
Administrador solicitou envio de Carta Consulta em busca de aprovação em
relação à troca do Regulamento a fim de se permitir a aplicação de "investidores
em geral", bem como flexibilizar operações distribuídas pelo grupo - a data da
Assembleia será 09/04/2020 (manifeste seu voto).

Radar de FIIs 3
 COTAÇÃO: R$ 115,31 | DY ANUAL: 7,41%

KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária (FT) – Anunciada a expansão do locatário

Karoon no Edifício Lagoa Corporate - a empresa irá entregar a área atual e locar
um conjunto maior. Por outro lado, a empresa Itaguaçu da Bahia Energias
Renováveis desocupou um andar no Edifício Botafogo Trade Center. Vale
destacar que ambos os ativos são localizados no Rio de Janeiro. Considerando
todas estas movimentações, a vacância física foi reduzida para 4,83%. Em
tempo, destacamos que o resultado líquido ficou abaixo da distribuição em
cerca de R$ 1,5 milhão, ou seja, equivalente a R$ 0,063/cota.
COTAÇÃO: R$ 180,55 | DY ANUAL: 4,92%

OUJP11 – OURINVEST JPP (FP) – No mês passado, não ocorreram aquisições de

novos CRIs e o fundo está com 7,2% em posição de caixa, sobretudo pelos
recursos oriundos dos vencimentos antecipados do CRI Shopinvest e quase
metade do CRI Helbor Renda - estes eventos geraram lucros adicionais,
obviamente. Dito isto, o resultado líquido (R$ 1,46) ficou acima da distribuição
(R$ 0,70). Em nossa visão, este resultado acumulado será usado para linearizar a
distribuição ao longo do semestre, visto que a Gestão está pleiteando a
aprovação de uma nova emissão que visa captar R$ 150 milhões.
COTAÇÃO: R$ 112,99 | DY ANUAL: 7,93%

PATC11 – Pátria Edifícios Corporativos (FT) – Anunciada aquisição de um andar

no Edifício The One (Itaim Bibi) em São Paulo. A operação foi R$ 27,6 milhões
(cerca de R$ 22,5 mil/m²), porém, não foi pago nenhum sinal até que todas as
condições precedentes sejam atendidas. A distribuição terá impacto positivo de
R$ 0,02.
COTAÇÃO: R$ 105,48 | DY ANUAL: 4,01%

PLCR11 – Plural Recebíveis Imobiliários (FP) – Foram realizadas três alocações

no mês passado, embora ainda o fundo esteja com 74% em caixa - a princípio, a
Gestão está optando por realizar alocações menores em relação ao PL total (R$
202 milhões) para que o fundo fique bem pulverizado ao término deste
primeiro ciclo de alocações. As aquisições no mês passado foram: R$ 10 milhões
no CRI MRV (CDI + 1,0%), R$ 6,2 milhões CRI Rede D´Or (IPCA + 3,87%) e R$ 3,9
milhões no CRI Cogna - Kroton ABC (IPCA + 4,27%). Importante ponderar que as
taxas médias ponderadas estão abaixo de seus pares, refletindo inclusive na
cotação dos preços do fundo no mercado secundário com negociações abaixo
do IPO em cerca de 7% - em nossa avaliação, em breve, a Gestão deverá optar
por alocações com perfil de risco mais elevado (embora com boas garantias),
até para otimizar a relação de risco e retorno do fundo.

Radar de FIIs 4
 COTAÇÃO: R$ 93,01 | DY ANUAL: 2,54%

RBED11 – Rio Bravo Renda Educacional (FT) – Como esperado, o último

Relatório Gerencial ponderou que a distribuição de R$ 0,60 foi prejudicada em
função da assimetria entre o caixa (emissão) e a efetiva alocação dos recursos.
No entanto, a mais recente distribuição já reafirma o patamar de R$ 1,00,
sobretudo pelas aquisições de 03 imóveis educacionais locados para a Cogna:
Belo Horizonte/MG: Cap Rate = 8% / Atípico 10 anos / 5,9 mil m²
Betim/MG: Cap Rate = 8,8% / Atípico 10 anos / 24,5 mil m²
Ipatinga/MG: Cap Rate - 10% / Atípico 12 anos / 14,1 mil m²

COTAÇÃO: R$ 180,11 | DY ANUAL: 6,97%

RBIV11 – Rio Bravo Crédito Imobiliário IV (FP) – O último Relatório Gerencial

apontou para o fato de que 74% dos recursos do IPO já foram alocados em CRIs,
sendo que, no mês passado, foi realizada aquisição de R$ 4,9 milhões do CRI
Shopping Nações (Almeida Junior) com taxa de CDI + 1,80%. A expectativa do
time de Gestão é que, neste mês, seja alocado o restante dos recursos em caixa
em 03 novas operações (R$ 21,5 milhões). Por fim, destacamos que a última
distribuição ficou comprometida pelo fato de que boa parte das aquisições não
terem pago rendimento dentro do mês - em nossa visão, entre fevereiro e
março, consigamos ver estabilidade no fluxo de renda ao cotista.
COTAÇÃO: R$ 97,00 | DY ANUAL: 2,61%

RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo (FT) – Publicado Fato Relevante indicando
que o fundo recebeu um "aceite" de uma proposta referente à aquisição de um
imóvel em São Paulo (Bairro Perdizes) pelo valor de R$ 54 milhões ( Cap Rate de
8%). Os detalhes não foram apresentados, porém, o Administrador aponta que
o atual locatário está nesta propriedade desde 2001 e há um contrato típico
vigente até 2027. Oportunamente, mais detalhes serão publicados a mercado.
COTAÇÃO: R$ 148,95 | DY ANUAL: 7,89%

RCRB11 – Rio Bravo Renda Corporativa (FT) – O resultado líquido (R$ 0,77)
ficou acima da distribuição (R$ 0,72) - vale destacar que há uma (nova) projeção
de rendimentos para 2020 na ordem de R$ 0,81 ao passo que as recentes
locações e aquisições estejam gerando fluxo ao fundo - esta projeção tem sido
revista com certa frequência o que acaba refletindo nas cotações no mercado.
De toda forma, a vacância atual é de apenas 4,8%, representada por um andar
do Edifício Candelária Corporate e parte de outro do Edifício Internacional Rio
ambos ativos localizados no Rio de Janeiro.

Radar de FIIs 5
 COTAÇÃO: R$ 205,50 | DY ANUAL: 3,66%

RECT11 – UBS BR Office (FT) – Anunciada aquisição de uma participação em um

imóvel corporativo (certificação LEED) multilocatários referente a 8,6 mil m²,
localizado em Santos/SP, pelo valor total de R$ 60,6 milhões ( Cap Rate = 9,8%).
Vale destacar que R$ 30 milhões foram pagos à vista e o saldo remanescente
(R$ 30,6 milhões) será pago até dezembro/2020 em parcela única a uma taxa de
7% acrescidos de correção monetária. O Fato Relevante aponta que a
distribuição deverá ser mantida em R$ 0,81. A medida que as aquisições
avançam face a celeridade da Gestão em alocar os recursos, é sempre
importante monitorar o calendário consolidado de vencimentos e revisionais
previstas a serem divulgados nos futuros Relatórios Gerenciais do fundo. Em
tempo, acesse a localização do imóvel recém adquirido em Santos/SP aqui.
COTAÇÃO: R$ 103,60 | DY ANUAL: 9,55%

SDIL11 – SDI Logística Rio (FT) – A Gestão tem buscando locar os módulos vagos
no Multimodal Duque de Caxias/RJ (18,8% de áreas vagas), lembrando que a
vacância consolidada do fundo é 4,7%. Vale destacar que, recentemente, foi
anunciada aquisição de um galpão em Guarulhos de 22,8 mil m² por R$ 36,3
milhões. Os detalhes desta operação ainda não foram apresentados por estar
em diligências finais - o ponto a observar é o fato de ser um contrato atípico
com prazo de 18 meses. Importante monitorar a expectativa de distribuição que
será anunciada oportunamente, sobretudo pela fato da última distribuição ter
sido R$ 0,52, abaixo da média do último trimestre de 2019 (R$ 0,57).
COTAÇÃO: R$ 118,00 | DY ANUAL: 6,23%

SPTW11 – SP Downtown (FT) – Publicado Fato Relevante indicando novo

cronograma de pagamentos em relação ao fluxo previsto de pagamentos com a
venda do imóvel Belenzinho em SP. Sendo assim, destacamos que de
fevereiro/2020 a setembro/2021, os cotistas receberão R$ 1,30/cota,
distribuídos da seguinte forma: R$ 0,62 ref. aluguéis + R$ 0,12 ref. venda
Belenzinho + R$ 0,56 ref. amortização venda Belenzinho. Em outubro/2021, os
cotistas receberão R$ 10,85/cota referente a R$ 0,62 ref. aluguéis + R$ 1,91 ref.
venda Belenzinho + R$ 8,32 ref. amortização venda Belenzinho.
IMPORTANTE: Vale alertar que os pagamentos altos nos próximos meses poderão
gerar distorções nas cotações no curto prazo, visto que alguns investidores podem
não estar atentos ao fato da amortização e avaliarem que sejam a rendimentos
recorrentes.

COTAÇÃO: R$ 81,19 | DY ANUAL: 10,30%

Radar de FIIs 6
VINO11 – Vinci Offices (FT) – Anunciada aquisição de 70% da fração imobiliária
do edifício “Sede C&A” (7,9 mil m² de área construída - 03 pavimentos e áreas
externas), localizado na Alameda Araguaia, nº 1222, em Alphaville em
Barueri/SP. O valor da operação foi de R$ 31,8 milhões. Cumpre reforçar que o
preço será majorado em R$ 1,2 milhão (corrigidos por IGP-M) caso o contrato de
locação permaneça vigente por dois anos e com as mesmas condições
comerciais das atuais. O imóvel está 100% locado para a C&A através de um
contrato típico com vencimento em 2027. A Gestão projeta Cap Rate de 9,7%
para os próximos 12 meses e, com esta aquisição, finaliza a alocação dos
recursos da última emissão, assumindo que há apenas 4% em caixa. Como
curiosidade adicional, destacamos que este ativo fica relativamente próximo aos
FIIs RNGO11.

Fonte - Vinci Partners

COTAÇÃO: R$ 68,70 | DY ANUAL: 6,38%

Radar de FIIs 7
VISC11 – Vinci Shopping Centers (FT) – O último Relatório Gerencial já
apresentou a DRE considerando a cobrança da Taxa de Gestão. Mesmo assim,
pudemos perceber um resultado líquido (R$ 0,86) bem acima da distribuição (R$
0,63), sobretudo pelos resultados de final de ano. Neste momento, o fundo
possui cerca de R$ 0,45 em lucros acumulados não distribuídos os quais serão
muito importantes na fase atual visto que foi realizada uma nova emissão de
cotas a Gestão está apenas no início do processo de alocação de recursos. De
toda forma, a Gestão aponta que os rendimento médios para os próximos
deverão ficar entre R$ 0,59/0,63. Na semana passada, foi também anunciada
aquisição de 7,32% do Shopping ABC em Santo André/SP pelo valor de R$ 52,5
milhões (Cap Rate estimado em 8,3%). Agora, o fundo passa a ter participações
em 13 shoppings com 105 mil m² de ABL própria. Ainda em relação ao ativo,
destacamos sua inauguração em 1996 e público-alvo classes A/B. E ainda: ABL
de 47,3 mil m², 04 pisos, 270 lojas, 06 salas de cinema e academia - vacância
atual em 2,5%. Por fim, destacamos que a operação é administrada pela AD
Shopping com crescimento do resultado operacional em 9% vis-à-vis 2018/19. A
expectativa é de crescimento na ordem de 9,6% este ano.

Fonte - Vinci Partners

COTAÇÃO: R$ 131,90 | DY ANUAL: 6,03%

XPML11 – XP Malls (FT) – Após a aquisição do Internacional Shopping

Guarulhos, estamos cada vez mais otimistas com o resultado geral do fundo
para 2020. Note que os indicadores operacionais estão consistentes,
considerando crescimento de 8,2% nas vendas e 7,6% nos aluguéis. A taxa de
vacância é 3,5% e a inadimplência líquida apenas 0,6% no período,
demonstrando foco das Administradoras dos shoppings em recuperar valores
não pagos de anos anteriores. Por fim, destacamos que o resultado líquido (R$
0,71) ficou bastante acima da distribuição (R$ 0,61).
COTAÇÃO: R$ 135,99 | DY ANUAL: 5,00%

Radar de FIIs 8
DISCLOSURE

As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas

decisões de investimento. Porém, o investidor será responsável, de forma
exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de
sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de
operações de compra e/ou venda de títulos e/ou valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o

investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil
de investimento, uma vez que as informações constantes deste material não
são adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou
retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem ser
interpretadas pelo investidor como previsão de eventos futuros e/ou garantia
de resultados.

Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e

recomendamos ao investidor que não utilize este relatório como única fonte
para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo
investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos
mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de
mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração,
risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos adicionais,
entre outros.

Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos

da Instrução CVM nº 598º/18, que as recomendações do relatório de análise
refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas
de forma independente.

Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes da Suno Research,

sua cópia ou distribuição integral ou parcial sem a expressa autorização acarretará
multa de até 2000 vezes o valor desse relatório, apreensão das cópias ilegais além de
responsabilização em processo civil.

Radar de FIIs 9