RELATÓRIO SEMANAL

FUNDOS
IMOBILIÁRIOS

Analista responsável:
Danilo Bastos

Analista:
Leonardo Verissimo

Data:
21/12/23
 São Paulo, 21 de dezembro de 2023

Atualização Semanal - Carteira de Fundos Imobiliários

Comentário do Analista

O último relatório do ano

Prezados, esse é o nosso último relatório do ano.

Antes de mais nada, quero agradecer a você pela parceria e

confiança no nosso trabalho.

Ao longo de 2023, até o dia 15/12, nossa carteira (laranja) superou

o IFIX, o CDI e o IPCA. Apesar de um ano representar o curto prazo,
estamos satisfeitos com o resultado.

Vale lembrar que ainda temos operações em aberto para serem

computadas - como o trade do MGFF11, por exemplo. Na rentabilidade,
também ainda não consta o reinvestimento dos dividendos de
dezembro, nem eventuais flipagens sugeridas ao longo do ano.
Portanto, a sua rentabilidade final pode ser ainda maior.

Fonte: ComDinheiro

Sobre as operações em aberto, aguardando aprovação em

assembleia, temos a incorporação de MORC11 e MCHF11. Ambas não são
motivos de preocupação, em caso de não aprovação, graças ao bom
carrego que proporcionam.
 Sobre o MCHF11, última alteração na carteira, sugiro a leitura do
relatório que detalha a tese (relatório extraordinário do dia 16/12).

Também realizamos uma conversa com o gestor para entender

mais detalhes da operação: clique aqui para assistir.

O retorno da última movimentação da venda do SNFF e compra

do MCHF foi realizada com um pequeno prejuízo na variação da cota,
mas o retorno total líquido é positivo em 1,03%, e superior ao retorno
do IFIX no período (0,42%).

Esse é mesmo o objetivo da estratégia tática: girar sempre que

encontrarmos oportunidades, mesmo que tenhamos que sair no
prejuízo - para que, acertando mais do que errando, o saldo das
operações seja sempre positivo ao investidor.

Movimentações da carteira tática

Fonte: Ticker Research

Por fim, queremos desejar um ótimo natal e excelente 2024 para

você e sua família. Obrigado por estar conosco nesse ano e seguiremos
juntos em 2024.

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TODAS as atualizações durante a semana: CLIQUE AQUI!
 Carteira de Fundos Imobiliários
Estratégia Clássica

Alocação
Fundo Segmento Cotação Preço-teto DY 12m Recomendação
alvo

HGLG11 Galpões R$ 160,00 R$ 175,00 9,19% 5,00% COMPRAR

BTLG11 Galpões R$ 101,04 R$ 122,00 9,01% 5,00% COMPRAR

LVBI11 Galpões R$ 115,10 R$ 121,00 8,40% 5,00% COMPRAR

HGBS11 Shopping R$ 224,98 R$ 240,00 8,72% 5,00% COMPRAR

XPML11 Shopping R$ 115,20 R$ 129,00 8,68% 5,00% COMPRAR

HGRE11 Lajes R$ 130,80 R$ 150,00 7,96% 5,00% COMPRAR

PVBI11 Lajes R$ 102,50 R$ 106,00 7,62% 5,00% COMPRAR

TRXF11 Renda Urbana R$ 109,39 R$ 127,00 10,06% 5,00% COMPRAR

HGRU11 Renda Urbana R$ 136,00 R$ 136,00 9,13% 5,00% MANTER

KNRI11 Híbrido R$ 163,90 R$ 160,00 7,67% 5,00% MANTER

TGAR11 Híbrido R$ 118,88 R$ 137,00 13,78% 5,00% COMPRAR

RECR11 Papéis R$ 85,50 R$ 98,95 12,85% 5,00% COMPRAR

RBRY11 Papéis R$ 98,09 R$ 103,95 14,02% 5,00% COMPRAR

AFHI11 Papéis R$ 97,45 R$ 100,74 13,24% 5,00% COMPRAR

IRDM11 Papéis R$ 76,64 R$ 91,32 13,71% 5,00% COMPRAR

Estratégia Tática

Alocação
Fundo Segmento Cotação Preço-teto DY 12m Recomendação
alvo
MORC11 Papéis R$ 84,40 R$ 98,26 15,34% 5,00% COMPRAR
MCHF11 Hedge Fund R$ 9,06 R$ 9,52 12,67% 5,00% COMPRAR
BARI11 Papéis R$ 80,31 R$ 95,02 11,99% 5,00% COMPRAR
VCJR11 Papéis R$ 90,45 R$ 95,78 12,50% 5,00% COMPRAR
MGFF11 FoF R$ 69,70 R$ 72,86 9,18% 5,00% COMPRAR

Estratégia Clássica: Buy and Hold visando renda. Os ativos sugeridos possuem
qualidade, capacidade de geração de renda e as recomendações têm foco no longo prazo.
Alterações eventuais serão realizadas somente quando houver perda nos fundamentos ou clara
oportunidade de melhora na relação risco / retorno. É a estratégia que você deve seguir se está
começando e pretende ter menos movimentações dos FIIs na carteira.

Estratégia Tática: Fundos com desconto e possibilidade de ganho de capital. As

sugestões dentro da estratégia tática poderão ter alterações mais frequentes, pois os fundos
serão vendidos visando o ganho de capital.

A carteira é somente uma, mas você pode adotar somente a estratégia clássica, se for
um investidor tradicional de FIIs, ou ambas, caso se sinta confortável em movimentar o
portfólio.
Visão Macro da Alocação Exposição por Gestora

Exposição de Indexadores na Alocação em Papéis

Exposição de Segmentos na Alocação em FoFs

 Acompanhamento de Ativos

MGFF11 / VGHF11

O fundo MGFF11 divulgou fato relevante informando que o

pagamento pela alienação dos ativos do fundo, no valor de R$659,3
milhões (R$72,86), será realizado da seguinte forma:

(i) O valor de R$621,6 milhões, por meio de compensação de

créditos, mediante a subscrição e integralização de 66.913.230 cotas do
VGHF11 (R$9,29); e

(ii) O valor restante, de R$37,7 milhões, será depositado via

amortização e o cotista receberá o equivalente a R$4,17 para cada
cota do MGFF11 detida.

A proporção de conversão para cada cota do MGFF11 será de

7,393221 cotas do VGHF11.

Haverá a suspensão da negociação das cotas do fundo MGFF11 a

partir de 27/12/23.

Os investidores poderão informar o seu preço médio a partir de

27/12/23 até 15/01/24, e o procedimento para envio do custo médio (via
portal) ocorrerá da seguinte forma:

I. O cotista terá acesso ao portal utilizando CPF ou CNPJ e Token; e

II. O cotista deverá informar o custo médio e notas de corretagem.

Cronograma indicativo
Fonte: Daycoval

Posteriormente, serão divulgados mais detalhes sobre o

procedimento de amortização total e conversão em cotas do VGHF11.
BTLG11
Galpões / DY 12m: 8,92%

O fundo divulgou fato relevante em complemento ao divulgado

em 19/09/23, informando que realizou o pré-pagamento, sem multa,
do último CRI indexado ao CDI+ 2,95% a.a., no valor total de R$60
milhões.

Após o pagamento, a alavancagem do fundo foi reduzida em

26,4% - saindo de 7,2% para 5,3%.

A despesa financeira que deixará de ser paga (referente ao CRI),

corresponde a R$0,02/cota.

Conforme comentado anteriormente, a redução da alavancagem

indexada ao CDI é benéfica para o resultado do fundo, que apresentava
elevado custo pela alta taxa Selic.

Também foi divulgado fato relevante, em complemento aos

divulgados em agosto e setembro de 2023, informando que o fundo
concluiu a venda do imóvel Dutra e recebeu o saldo do preço de
R$40,7 milhões - equivalentes a 50% do preço total (de R$81,5 milhões).

O lucro gerado pela operação foi de R$23,5 milhões (R$0,83/cota),

dos quais 50% já foram distribuídos aos cotistas e o saldo
remanescente seguirá o fluxo de distribuição no próximo semestre.

Para o próximo ano, esperamos a continuidade da reciclagem do

portfólio (gerando ganho de capital para os cotistas), além do desfecho
do ativo de São Bernardo do Campo (antigo imóvel da Ford).

BCIA11
FoF / DY 12m: 9,43%

O fundo divulgou o relatório gerencial de dezembro, informando

que foram distribuídos R$0,85 e gerados R$0,80 por cota.

No mês, as exposições em fundos de varejo e FoFs foram

aumentadas, mas os fundos não foram divulgados. A exposição em
fundos de tijolos e FoFs passa a representar 70% do patrimônio líquido.
 O fundo também participou da 5ª emissão de cotas do PVBI11
e esta é sua maior exposição no segmento de lajes, com 5,8% do PL.

Fonte: BAM

Desde fev/23, a gestão tem aumentado o rendimento distribuído

e, nos últimos 3 meses, alcançou a estabilidade em R$0,85/cota.

Acreditamos na manutenção deste patamar para os próx. meses,

dependendo do potencial de ganho de capital realizado pela gestão.

Fonte: BAM

GALG11
Galpões / DY 12m: 10,80%

O fundo divulgou comunicado ao mercado sobre a reavaliação

do valor justo dos ativos do fundo pela Colliers: R$926,2 milhões,
resultando em um valor 5,62% superior ao valor contábil dos imóveis.

Isso representa uma variação positiva de 9,27% no valor

patrimonial da cota do fundo, que saiu de R$ 9,10 para R$ 9,94.
 Diversas reavaliações positivas deverão ser anunciadas pelos
fundos de tijolos, motivadas principalmente pela redução da taxa de
desconto e taxa de capitalização na avaliação dos ativos.

HGLG11
Galpões / DY 12m: 8,00%

O fundo divulgou o relatório gerencial de novembro, informando

que foram distribuídos R$1,10 e gerados R$0,77 por cota.

No mês, houve um pequeno aumento na taxa de ocupação do

fundo, motivada pela expansão de mais um módulo pela empresa
Motion Logística no CLE - a vacância física foi reduzida para 9,87%.

Por outro lado, teremos aumento na vacância financeira (para

8,62%), em decorrência do encerramento da receita proveniente da
multa paga pelo Walmart na desocupação do imóvel de Betim.

Caso não se recorde, o fundo adquiriu o ativo de Betim e tinha

um contrato atípico com o locatário Walmart - que foi rompido após a
aquisição do fundo. A multa milionária foi parcelada, e o pagamento se
encerra neste mês.

Também foi divulgado fato relevante informando que os imóveis

da carteira foram avaliados a valor justo pela Colliers. Seu valor foi
reajustado para cima em 4,11%, o que representa uma variação
positiva de aprox. 3,54% no valor patrimonial da cota do fundo - que
saiu de R$152,83 para R$158,24.

HGRE11
Lajes / DY 12m: 9,19%

O fundo divulgou o relatório gerencial de novembro, informando

que foram distribuídos R$0,78 e gerados R$0,64 por cota.

O processo de locação que estava avaliando o Ed. Antônio das

Chagas está seguindo com outra opção, por conta do custo e tipo de
ocupação.
 Esta operação só faria sentido se a empresa trouxesse todas as
operações administrativas do grupo, e, ainda assim, haveria ociosidade.
Desta forma, optaram por seguir com uma opção que atende apenas a
demanda do centro de treinamentos.

Caso não se recorde, o fundo estava estudando a viabilidade de

implementação das operações da empresa no edifício, que incluía
custos de retrofit. Infelizmente, a locação não foi concluída.

Após o recuo devido à não aprovação do orçamento, a empresa

de diagnósticos que estava avaliando o Centro Empresarial Sêneca
retornou com uma nova proposta, que foi aceita.

Foram iniciadas as discussões contratuais que devem se estender

por mais tempo que o convencional, uma vez que o negócio consiste
na ocupação de metade do Sêneca Mall e a totalidade do 1º andar.

O investimento, de aprox. R$5 milhões que compõem o aluguel,

será revertido em penalidades caso o locatário desocupe o imóvel no
futuro. Mais detalhes da operação serão divulgados nos próximos
meses.

Para o ano de 2024, segue o desafio de locação da Torre

Martiniano. Seguimos acompanhando os movimentos da gestão e
comunicaremos as novidades no relatório semanal.

HGRU11
Renda Urbana / DY 12m: 8,82%

O fundo divulgou fato relevante informando que seus imóveis

foram avaliados a valor justo pela Colliers.

A reavaliação encontrou um valor 4,24% superior ao anterior, que

representa uma variação positiva de, aproximadamente, 3,39% no
valor patrimonial da cota - a qual sai de R$123,67 para R$127,86.
HSML11
Shopping / DY 12m: 9,27%

O fundo divulgou comunicado ao mercado informando que o

administrador e o gestor acordaram que, durante o período entre
01/02/24 e 31/01/25, passa a ser vigente um desconto equivalente a
0,05% em sua taxa de administração - que passará de 1,1% para 1,05%.

O impacto positivo será de aprox. R$749 mil (R$0,05/cota).

KNCR11
Papéis / Principal Indexador: CDI / DY 12m: 13,38%

O fundo divulgou o relatório gerencial de novembro, informando

que foram distribuídos R$1,01 e gerados R$1,02 por cota.

No mês, o fundo investiu R$100 milhões no CRI Even CDI+ 2,55%

ao ano.

Fonte: Kinea

A nova aquisição possui taxa superior à taxa média atual - de

2,14% a.a. - e agrega valor para o fundo.

As operações compromissadas (alavancagem) são de aprox. 7,2%

do patrimônio líquido, e o resultado acumulado (e ainda não
distribuído) é de R$0,37/cota.
KNUQ11
Papéis / Principal Indexador: CDI

O fundo divulgou o relatório gerencial de novembro, informando

que foram distribuídos R$1,06 por cota.

Iniciamos a cobertura do KNUQ, que se trata de um fundo de

papel da Kinea, com foco em CDI+, que possui o PL de R$745,1 milhões.

Atualmente, 75,4% de seu patrimônio líquido está alocado em

CRIs - todos indexados ao CDI, com taxa média de 5,25% ao ano.

O portfólio possui uma taxa elevada, e entra na disputa para ser

um dos principais fundos indexados ao CDI+ na relação risco/retorno.

No mês, o fundo investiu R$109,2 milhões no CRI Projetos

Residenciais CDI+ 5,56% ao ano.

Fonte: Kinea

O pipeline alvo equivale a R$170 milhões, e a liquidação esperada

nos próximos meses, foco em residencial, com taxa média de CDI+
4,88% ao ano.

Fonte: Kinea

O resultado acumulado (e ainda não distribuído) representa

R$0,01/cota.
 Esse é mais um fundo da Kinea que já nasce grande.

Considerando a cotação atual, negocia com ágio em relação ao

valor patrimonial (P/VP 1,01x). Dessa forma, não enxergamos motivos
para a compra, visto que temos diversos fundos de papéis negociando
com desconto no mercado secundário.

Seguiremos com o acompanhamento nos próximos relatórios.

MXRF11
Papéis / Principal Indexador: IPCA / DY 12m: 13,05%

O fundo divulgou comunicado ao mercado informando sobre o

encerramento do direito de preferência e início do período de
exercício do direito de subscrição de sobras e montante adicional da 9ª
emissão de cotas.

Foram subscritas 10.163.872 cotas, no montante de R$101,1

milhões. Restam 50.137.636 cotas, equivalentes a R$498,8 milhões.

A proporção para subscrição de sobras será de 49,40%.

Considerando a cotação atual - de aproximadamente, R$10,49 -, o
spread é de 1,55% sobre o preço de subscrição (R$10,29).

Com isso, nossa recomendação segue alinhada à do período do

direito de preferência: venda das cotas no mercado secundário e
recompra via oferta, realizando uma operação de arbitragem.

RBFF11
FoF / DY 12m: 10,28%

O fundo divulgou o relatório gerencial de novembro, informando

que foram distribuídos R$0,51 e gerados R$0,56 por cota.

No mês, a gestão seguiu com o desinvestimento em fundos

que negociam acima do seu valor intrínseco e de fundos de papéis que
possuem maior concentração em ativos high yield (RBHY11 e KNHY11).
 Este movimento objetiva reduzir a parcela de risco da carteira, e
realocar em fundos de papéis high grade (BTCI11).

Além disso, foi realizada a alocação em MGFF11. A gestão não

comentou, mas provavelmente visualizou o potencial de ganho de
capital na incorporação do MGFF11 pelo VGHF11 - em linha com a
penúltima recomendação de nossa carteira tática.

RECR11
Papéis / Principal Indexador: IPCA / DY 12m: 13,13%

O fundo divulgou o relatório gerencial de novembro, informando

que foram distribuídos R$0,775 por cota.

No mês, foram realizadas as seguintes movimentações:

I. Compra de R$2,5 milhões do CRI Grupo Mateus IPCA+8% a.a.;

II. Compra de R$2,5 milhões do CRI RNI 2 CDI+2% a.a.;

III. Compra de R$2,5 milhões do CRI JCC CDI+1,3% a.a.;

IV. Compra de R$10,9 milhões do CRI Matarazzo Retail IPCA+9,5%

a.a.;

V. Compra de R$6,7 milhões do CRI Matarazzo Retail 2 IPCA+9,5%

a.a.;

VI. Compra de R$7,8 milhões do CRI H2 Energy 2 IPCA+10,5% a.a.;

VII. Compra de R$300 mil do CRI VIC 3 CDI+5,5% a.a.;

VIII. Compra de R$16,2 milhões do CRI São Benedito 2 CDI+3% a.a.;

IX. Compra de R$7,6 milhões do CRI Hotel Rosewood IPCA+7,5% a.a.;

X. Compra de R$16,9 milhões do CRI Hotel Rosewood 2 IPCA+7% a.a.;

XI. Compra de R$40 milhões em cotas do fundo VRTM11 (Veritá

Multiestratégia) na 1ª emissão de cotas; e

XII. Venda de R$673,1 mil em cotas do SNCI11, ao preço médio de

R$100,18.
 Podemos observar que as movimentações realizadas são
principalmente de novas tranches das operações, além de uma nova
aquisição do CRI Grupo Mateus.

Sobre a alocação no IPO do fundo VRTM11, não enxergamos como

a melhor escolha no momento de mercado, mas vamos aguardar a
movimentação no ativo nos próximos meses.

Caso o fundo realize a venda com ganho de capital no mercado

secundário, a operação terá sido benéfica.

TRXF11
Renda Urbana / DY 12m: 9,92%

O fundo divulgou fato relevante informando que celebrou o

contrato de locação, na modalidade built to suit (BTS), com a Leroy
Merlin. O objeto é a aquisição, desenvolvimento, construção e locação
de um imóvel localizado na cidade de Jundiaí-SP.

O valor total do compromisso de investimento assumido pelo

fundo com aquisição do imóvel, custeio de obras de construção e
desenvolvimento imobiliário é de R$84,7 milhões (R$6.509/m²).

Este valor ainda pode sofrer alterações, em decorrência da

aquisição do imóvel e do resultado das diligências, ou em função das
obras de construção e desenvolvimento do ativo.

O contrato de locação tem prazo de 12 anos e conta com

penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor
integral do contrato de locação.

A Leroy Merlin, durante todo o período de obras (prazo estimado

de 11 meses), deve realizar o pagamento de um aluguel provisório. O
início do aluguel definitivo ocorrerá a partir da inauguração da loja.
 Fonte: TRX

O valor do aluguel provisório e do aluguel após inauguração da

loja não foram informados, mas, no material de apoio, foi informado o
aumento do Cap Rate médio.

Não há maiores detalhes, mas acreditamos que o Cap Rate

esteja entre 8% e 9%.

Imóvel da transação
Fonte: Google Maps

O ativo contará com o espaço para locação em conjunto de 7 lojas

satélites, transformando o ambiente em um centro de compras - o que
traz sinergia e retenção do público no ambiente.

VISC11
Shopping / DY 12m: 8,65%

O fundo divulgou comunicado ao mercado do encerramento do

período de exercício do direito de sobras e montante adicional da 10ª
emissão de cotas.
 Foram subscritas 279.721 cotas, no montante de R$32,2 milhões.
Restam 5.136.442 cotas, equivalentes a R$592,5 milhões.

A oferta caminha para a fase pública. Seguimos acompanhando a

alocação final.

VRTA11
Papéis / Principal Indexador: IPCA / DY 12m: 11,71%

O fundo divulgou o relatório gerencial de novembro, informando

que foram distribuídos R$0,70 por cota.

No mês, foram realizadas as seguintes movimentações:

I. Venda de R$25 milhões do CRI Helbor Estoque;

II. Venda de R$15,5 milhões do CRI RNI;

III. Venda de R$7,3 milhões do CRI MRV;

IV. Venda de R$15,2 milhões do CRI MRV II; e

V. Compra de R$10 milhões em cotas do fundo RBRY11 via oferta

(R$99,50).

Posteriormente, houve as aquisições de R$10 milhões em cotas

do EQIR11 via oferta (R$10,17), e de R$44 milhões do CRI Lote 5 IPCA+
10,5% ao ano.

Os fundos adquiridos já constavam em nossa carteira, e podemos

enxergar o movimento com estratégia para redução do preço médio.

XPIN11
Galpões/ DY 12m: 10,37%

O fundo divulgou fato relevante informando que celebrou

contrato de locação relativo ao módulo 3 do Condomínio Barão de
Mauá (Atibaia-SP) - com ABL de 2.101,32 m² e prazo de 4 anos - com
uma empresa que atua no segmento de transmissão de energia.
 A receita bruta acumulada do contrato, considerando a soma dos
recebíveis relativos aos 24 primeiros meses e desconsiderando a
correção da inflação, é estimada em R$0,095/cota.

A partir do 25º mês, a receita mensal bruta, sem considerar a

correção da inflação, é estimada em R$0,0044/cota.

A vacância física do fundo será reduzida de 11,1% para 10,4%,

alcançando o menor patamar desde junho de 2021.

A nova locação não possui impacto imediato no rendimento

do fundo, mas colabora para a redução da vacância histórica do fundo.

Analisando o impacto no rendimento do fundo, o valor de locação

nos primeiros 24 meses é de aprox. R$28.363 mil (R$13,50/m²), atingindo
R$31.462 mil (R$14,97/m²) no 25º mês - em linha com outras locações
praticadas anteriormente.

XPML11
Shopping / DY 12m: 8,72%

O fundo divulgou fato relevante informando que assinou

compromisso para alienação de 17,5% do Caxias Shopping pelo valor
de R$70 milhões (R$14,194/m²), pagos à vista na conclusão da transação.

A gestora estima que a alienação será capaz de gerar ganho de

capital de R$20,9 milhões (R$0,68/cota) e o fundo ainda será detentor
de 17,5% do ativo.

Caxias Shopping
Fonte: XP Asset
 A conclusão da transação está sujeita às condições precedentes,
tais como diligências e aprovação pelo CADE.

Caso concluída, será mais um excelente ganho de capital para o

fundo, incrementando o rendimento do 1º semestre de 2024.

XPPR11
Lajes / DY 12m: 7,42%

O fundo divulgou fato relevante informando que celebrou

contrato de locação relativo a unidades do 15ª andar do Cond.
Empresarial Iguatemi Alphaville (Barueri-SP) - com ABL de 1.519,20 m²
e prazo de 5 anos -, com uma empresa do setor de educação.

A receita acumulada do contrato, considerando a soma dos

recebíveis relativos aos 24 primeiros meses, é estimada em
R$0,1952/cota. A partir do 25º mês, a receita mensal bruta, sem
considerar a correção da inflação, é estimada em R$0,01394/cota.

A vacância do fundo será reduzida de 45% para 43%, e a nova

locação representa um pouco de “luz no fim do túnel” para o XPPR.

Analisando o impacto no rendimento do fundo, o valor de locação

nos primeiros 24 meses é de aprox. R$59,505 mil (R$39,17/m²), atingindo
R$101.987 mil (R$67,13/m²) no 25º mês.

Podemos observar que há carência do aluguel nos primeiros 24

meses para atrair novos locatários - e, a partir do 25º mês, o aluguel se
aproxima do valor de locação da região.
 DISCLAIMER

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