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Siga a MW Research nas redes sociais em 01 de abril de 2024

@moneywisereseach
CARTA AOS ASSINATES.
Olá, Investidores!

Encerramos mais um mês com geração de alfa em nossa carteira recomendada. Ora, muitos
podem se perguntar o que significa a "geração de alfa"? Vamos lá.

Uma carteira de investimento gera alfa quando ela apresenta uma rentabilidade superior a de
um benchmark. No caso de uma carteira de fundos imobiliários, nosso benchmark sempre será
o IFIX.

Embora tenha havido tentativas de criar outros índices de fundos imobiliários, eles são
totalmente desconhecidos pelo mercado. Ou vai me dizer que você já ouviu falar do IFIX-L,
SUNO30, índices TEVA de FIIs e os índices XP de FIIs? Certamente não, portanto, sempre
comparamos nossa carteira com o próprio IFIX.

Até o momento presente, geramos alfa em todos os meses do ano de 2024. Desde o início,
não geramos alfa em 4 dos 21 meses. Portanto, a carteira superou o índice em 81% do tempo,
mostrando o quanto ela tem sido eficiente.

Nosso pior mês foi outubro de 2022, quando registramos um retorno negativo de 0,48%,
enquanto o índice teve um retorno positivo de 0,02%. Não apenas ficamos atrás do índice, mas
também seguimos uma direção oposta a ele.

Agora, no final de março, a mídia trouxe inúmeras notícias relatando a saída de investidores
estrangeiros da bolsa. A própria B3 registrou uma saída de 24 bilhões de reais no acumulado
de 2024. Deveria você se preocupar?

A mídia adora explorar essas notícias, afinal, elas vendem. Mas você, investidor, não deveria se
preocupar com elas. Creio que todos aqui buscam um único objetivo a longo prazo: a
independência financeira. E têm consciência de que esse objetivo realmente se concretizará a
longo prazo.

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Fiquem tranquilos, a longo prazo vocês passarão por diversos momentos ruins e maravilhosos.
A entrada e saída de capital de investidores estrangeiros pouco importa para o investidor de
longo prazo; esse movimento é relevante para o investidor de curto prazo, prática que não
recomendamos por aqui.

Posição em Custódia (R$) - fevereiro de 2024

Instituições Financeiras 0,50%

Outros 0,90%

Investidores não residentes 4,70%

Investidores Institucionais 18,40%

Pessoas físicas 75,50%

Fonte. B3 - Elaboração própria

Além disso, como podemos verificar no gráfico acima, menos de 5% dos investidores de FIIs
são estrangeiros (não residentes). Mais de 75% são pessoas físicas como nós. Logo, percebam
que, para a indústria de fundos imobiliários, eles são pouco relevantes. Caso saiam das
posições de fundos imobiliários, o que vamos presenciar é a redução dos preços dos ativos
em bolsa, o que, sem dúvidas, nos deixaria muito contentes. Portanto, com os estrangeiros
colocando ou tirando o patrimônio deles daqui, é vida que segue. Vamos ao que importa!

O que comprar nesta semana?

O 'Onde Aportar' é especialmente direcionado para investidores com montantes mais modestos para
aplicar, como, por exemplo, R$300,00 disponíveis para investimento neste mês. A cada semana,
realizarei uma análise dos nossos fundos para determinar aquele que apresenta as melhores condições
de compra no momento. Na tabela da carteira recomendada, esse fundo será destacado em azul,
tornando simples para quem se encontra nessa situação seguir a orientação. No entanto, se você possui
um montante maior para investir ou já tem posição em todos os fundos da carteira, o objetivo é manter
a alocação sugerida com os novos aportes.

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BTCI11 – Por isso gosto dos FIIs.

O fundo publicou seu relatório de janeiro de 2024, destacando a boa rentabilidade alcançada
em 2023 e fornecendo atualizações sobre o CRI inadimplente, especificamente o da RIOPet.

Fonte. Gestora

De fato, 2023 foi um excelente ano para o ativo, que superou o índice de referência (IFIX), além
do CDI e do IPCA.

Atualmente, não podemos negar que contar com um gestor de fundos imobiliários para lidar
com todos os problemas é verdadeiramente vantajoso. O andamento do CRI Rio Pet, que já
estava inadimplente antes de recomendarmos a compra do fundo, continua sem nos causar
preocupações.

Em fevereiro de 2024, a impugnação à penhora dos imóveis que garantem o CRI foi rejeitada,
e em março foi apresentado recurso contra essa decisão. Quanto ao trabalho e preocupação
que isso nos causa? Nenhum. Afinal, temos profissionais competentes trabalhando em nosso
nome, buscando preservar nosso patrimônio e colocar em prática tudo o que foi contratado.

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GARE11 – A grande tacada.

O fundo surpreendeu o mercado com a aquisição simultânea de 21 imóveis, incluindo 20

imóveis de renda urbana (varejo) e um galpão logístico - este último, inclusive, já conhecido
por nós como o Almanara, que agora retorna ao portfólio do fundo.

Gostamos desse movimento de venda e nova compra do Almanara? Certamente não! Ponto
negativo para a gestão, o que deve ficar aqui registrado. No entanto, no todo, a gestão vem
realizando um bom trabalho.

O valor total da transação foi de R$ 843 milhões, dos quais R$ 500 milhões serão pagos ao
longo de 36 meses, parte destinada ao vendedor dos ativos e parte para o pré-pagamento
dos CRIs relacionados a esses ativos. No entanto, a partir da presente data, o fundo passa a ter
direito a todos os rendimentos desses ativos.

Com essa aquisição, a alavancagem do fundo aumenta para R$ 556 milhões, mantendo uma
disponibilidade de R$ 263 milhões, o que é suficiente para cobrir quase sete anos de
obrigações de amortização do fundo.

O fundo encontra-se em um momento excelente. Arriscaria dizer que é o ativo em nossa

carteira que apresentará os melhores resultados no curto/médio prazo. Se você, investidor,
ainda não estabeleceu sua posição neste ativo, recomendo fazê-lo o quanto antes.

HSML11 – Assembleia – Nova emissão de cotas.

O fundo convocou assembleia para aprovar a 4ª emissão de cotas, com o objetivo de captar o
valor aproximado de R$200 milhões. A voto deverá ser encaminhado para o administrador
(sc_fundosimobiliários@s3caceis.com.br c/c para rafmendes@s3caceis.com.br).

O modelo do voto está no ‘anexo III’ do edital de convocação, sendo que você tem acesso a
ele clicando aqui, devendo ser encaminhado até o dia 12 de abril. Nossa recomendação é
para que aprovem a emissão de cotas.

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Após concluir o plano de negócio apresentado na 3ª emissão, com alocação dos recursos para
redução da alavancagem e a venda de 30% do Shopping Pátio Maceió com ganho de capital,
o Fundo terá como próximos passos o crescimento orgânico com a expansão do Uberaba e
possível aumento de participação societária nos ativos do HSML.

Inaugurado no ano de 1999, o Shopping Uberaba é dominante na região e está localizado em

uma das regiões de maior fluxo da cidade, com alta densidade residencial e proximidade ao
centro, aeroporto e centros universitários.

Desde sua aquisição pelo HSI Malls, em 2022, o shopping apresentou crescimento no
primeiro ano em seu NOI de 40%, especialmente pela retirada de descontos, auditoria de
vendas, redução de custos de estacionamento, maior eficiência operacional e ganhos
comerciais, alcançados pela Alqia Administradora de Shoppings (empresa do grupo HSI).

A expansão irá acrescentar 10.545 m² de ABL, sendo concentrada para lojas satélites e
gastronomia, podendo adicionar até R$13,2 milhões de NOI ao shopping. Vale ressaltar que a
obra está programada para ser concluída julho/25.

RBRF11 – Assembleia – Aprovação de contas.

O fundo convocou assembleia para aprovas a prestação de contas. O modelo para aprovação
segue na página 3 do edital que pode ser encontrado AQUI. O voto deve ser enviado para o
e-mail oi-voto-eletronico-psf@btgpactual.com até o dia 30 de abril de 2024. Nossa
recomendação é para a aprovação das contas.

Até o próximo relatório!

Ivan Eugênio Lima Vieira
CNPI n. 3245

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 CARTEIRA RECOMENDADA
Alocação Preço
Ativo Segmento Recomend.
sugerida teto

BTCI11 Recebíveis 7,5% R$ 10,00 Compra

BTLG11 Logístico 7,5% R$ 108,00 Compra

CVBI11 Recebíveis 5,0% R$ 93,00 Compra

GARE11 Híbrido 7,5% R$ 10,00 Compra

HGLG11 Logístico 7,5% R$ 170,00 Compra

HGRU11 Renda Urbana 7,5% R$ 138,30 Compra

HSML11 Shopping 7,5% R$ 102,10 Compra

KNCR11 Recebíveis 7,5% R$ 100,00 Compra

OUJP11 Recebíveis 5,0% R$ 98,10 Compra

RBRF11 FoF 7,5% R$ 8,66 Compra

RBRY11 Recebíveis 7,5% R$ 100,00 Compra

TEPP11 Lajes 7,5% R$ 100,00 Compra

VISC11 Shopping 7,5% R$ 128,00 Compra

VIUR11 Renda Urbana 7,5% R$ 8,30 Compra

Novidades na recomendação, quando comparado com o último relatório publicado.

Fundo indicados no "o que comprar na semana"

Segmentos Recebíveis Renda Urbana Shopping Logístico Lajes FoF Híbrido

Percentual 32,5% 15,0% 15,0% 15,0% 7,5% 7,5% 7,5%

RETORNO DA CARTEIRA
Ano Ref. Jan. Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out. Nov. Dez. Ano Acum.
MW 0,75% 0,85% 1,77% 3,40% 41,33%
2024
IFIX 0,67% 0,79% 1,43% 2,92% 21,63%
MW -0,22% -0,11% -0,84% 5,71% 6,01% 6,12% 1,56% 0,97% 1,43% -1,12% 1,73% 3,05% 26,72% 36,68%
2023
IFIX -1,40% -0,47% -1,69% 3,52% 5,43% 4,71% 0,82% 0,49% 0,20% -1,97% 0,66% 4,25% 15,14% 18,18%
MW 2,05% 10,65% 0,33% -0,48% -5,50% 1,23% 7,86% 7,86%
2022
IFIX 0,74% 5,76% 0,49% 0,02% -4,15% 0,00% 2,64% 2,64%

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 RETORNO POR ATIVO
Preço Ajustado Fechamento Retorno
Ativo Ingresso
Ingresso último dia útil total
BTCI11 04.09.23 R$ 8,94 R$ 10,24 14,54%

BTLG11 12.02.24 R$ 101,10 R$ 106,11 4,96%

CVBI11 26.02.23 R$ 78,65 R$ 95,15 20,98%

GARE11 07.11.22 R$ 8,03 R$ 9,17 14,20%

HGLG11 06.06.23 R$ 147,55 R$ 169,00 14,54%

HGRU11 04.07.22 R$ 100,16 R$ 136,39 36,17%

HSML11 04.07.22 R$ 65,58 R$ 98,00 49,44%

KNCR11 30.01.23 R$ 83,11 R$ 103,42 24,44%

OUJP11 04.07.22 R$ 73,81 R$ 96,80 31,15%

RBRF11 04.07.22 R$ 5,81 R$ 8,40 44,58%

RBRY11 04.07.22 R$ 80,22 R$ 100,62 25,43%

TEPP11 04.07.22 R$ 58,14 R$ 97,61 67,89%

VISC11 25.09.23 R$ 115,07 R$ 122,61 6,55%

VIUR11 26.09.22 R$ 6,87 R$ 7,64 11,21%

RENDIMENTOS DE ABRIL
Data Data Preço Did.
Ticker Dividendos
Com Pgto. Data Com Yield

BTCI11

BTLG11

CVBI11

GARE11 28.03 05.04 R$ 0,087 R$ 9,23 0,94%

HGLG11 28.03 12.04 R$ 1,10 R$ 169,20 0,65%

HGRU11 28.03 12.04 R$ 0,85 R$ 136,15 0,62%

HSML11 28.03 05.04 R$ 0,80 R$ 97,85 0,82%

KNCR11 28.03 11.04 R$ 0,95 R$ 103,00 0,92%

OUJP11 28.03 12.04 R$ 0,91 R$ 96,23 0,95%

RBRF11

RBRY11

TEPP11 28.03 12.04 R$ 1,00 R$ 97,61 1,02%

VISC11 28.03 12.04 R$ 1,00 R$ 122,99 0,81%

VIUR11 28.03 12.04 R$ 0,067 R$ 7,65 0,88%

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Este relatório foi elaborado com o objetivo de fornecer recomendações de investimentos para uso
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O analista responsável por este relatório cumpre todas as exigências do Código de Conduta da APIMEC
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analista responsável pela elaboração deste relatório declara, nos termos da Instrução CVM nº 20/2021,
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