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Como receber
um segundo
salário FIIs

Como receber um segundo salário FIIs 1

 Como receber
um salário de até
R$7.337 em Aluguéis
(sem ter imóvel)

Investir em imóveis faz parte da cultura do

brasileiro. Os objetivos são simples: preservar o
patrimônio que conseguiu acumular e garantir uma
renda extra com os aluguéis. Mas, ser simples não
implica em ser fácil.

A primeira dificuldade está na aquisição em si,

já que o custo inicial de um imóvel envolve um
investimento elevado. Pode-se levar vários anos
para conseguir acumular patrimônio suficiente para
adquirir um imóvel e destiná-lo à locação.

A segunda dificuldade vem após a aquisição do

imóvel – a de lidar com inquilinos. Quem já passou
por essa experiência entende bem o que eu estou
falando: contratos de locação curtos, com alta
rotatividade de inquilinos, reformas, investimentos
no imóvel, gastos com IPTU e condomínio quando o
imóvel não está locado... Enfim, uma grande lista de
burocracias.

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 Os fundos imobiliários (FIIs) são a forma mais
simples e eficiente de contornar estas dificuldades.
Com os FIIs, você terá direito aos aluguéis dos
imóveis investidos, mas sem a dor de cabeça de
administrar vários imóveis. Com R$10 você já
consegue adquirir uma cota – que representa uma
fração do conjunto de imóveis que o FII investe – e já
começa a receber os aluguéis proporcionais a sua
participação.

A primeira dificuldade, de um alto investimento,

foi superada. Mas, as vantagens não param por aí.
Na maioria dos casos, os FIIs investem em imóveis
que os investidores comuns não teriam acesso
facilmente: grandes shopping centers, galpões
de logística, lajes e escritórios comerciais de alto
padrão, lojas de supermercados e hospitais são
alguns exemplos. Um administrador profissional é
contratado para lidar com todas as burocracias e os
investidores (cotistas) recebem os aluguéis sem as
preocupações comuns a este tipo de investimento.

Quanto eu vou receber?

Bom, você deve estar se perguntando: ok, Carol, eu
já entendi que os FIIs são uma ótima alternativa aos
investimentos diretos em imóveis. Mas, quanto eu
vou receber?

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 Para responder a esta pergunta, vou utilizar alguns
exemplos. Uma das vantagens dos FIIs está em
permitir o acesso a uma carteira de imóveis bem
diversificada. Então, vou partir de algumas carteiras
base que indicamos para os nossos clientes aqui na
EQI.

Exemplo 01: Carteira de

R$300 mil reais em FIIs
Neste exemplo, temos 5 fundos imobiliários de
diferentes setores.

Descrição Preço Provento Cotas Total Investido Valor 1 mês

FII 01 Shoppings R$ 227,29 R$ 2,00 260 R$ 59.095,40 R$ 519,98

FII 02 Lajes em São Paulo R$ 105,82 R$ 0,70 560 R$ 59.259,20 R$ 392,00

FII 03 Lojas de rua no Brasil R$ 129,00 R$ 0,85 460 R$ 59.340,00 R$ 391,00

FII 04 Galpões logísticos R$ 115,56 R$ 0,79 500 R$ 57.780,00 R$ 395,00

FII 05 Vários FIIs em um FII (FOF) R$ 99,00 R$ 0,85 600 R$ 59.400,00 R$ 510,00

R$ 294.874,60 R$ 2.207,98

Nesta carteira de FIIs, um investimento de cerca de

R$300 mil está gerando mais de R$2.200 por mês
de aluguel que, ao longo de um ano, proporciona
uma renda extra de mais de R$27 mil.

É importante pontuar que esta renda pode variar

de um mês para o outro, assim como nos imóveis.
A dinâmica é a mesma, com novas locações,
encerramentos de contrato ou novos contratos,
o aluguel recebido poderá variar tanto para mais
quanto para menos.

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 Exemplo 02:
Recebendo R$7.337
Neste exemplo, incluímos mais fundos imobiliários
buscando uma maior diversificação.

Descrição Preço Provento Cotas Total Investido Valor 1 mês

FII 01 Shoppings R$ 227,29 R$ 2,00 600 R$ 136.374,00 R$ 1.199,95

FII 02 Lajes em São Paulo R$ 105,82 R$ 0,70 1050 R$ 111.111,00 R$ 735,00

FII 03 Lojas de rua no Brasil R$ 129,00 R$ 0,85 956 R$ 123.324,00 R$ 812,60

FII 04 Galpões logísticos R$ 115,56 R$ 0,79 993 R$ 114.751,08 R$ 784,47

FII 05 Vários FIIs em um FII (FOF) R$ 99,00 R$ 0,85 1120 R$ 110.880,00 R$ 952,00

FII 06 Galpões logísticos R$ 9,35 R$ 0,08 11425 R$ 106.823,75 R$ 959,70

FII 07 Supermercados R$ 107,79 R$ 0,90 1200 R$ 129.348,00 R$ 1.080,00

FII 08 Shoppings no Brasil R$ 91,77 R$ 0,74 1100 R$ 100.947,00 R$ 814,00

R$ 933.558,83 R$ 7.337,73

Perceba que também incluímos novos segmentos

na carteira, já que o investimento agora é de mais
de R$900 mil. Com isso, no mês de setembro essa
carteira teria entregue R$7.337,73, um excelente
salário extra.

Este é um exemplo real, com cotas e pagamentos

efetuados em setembro de 2023. Perceba que,
nesta carteira, o FII 06 custa R$9,35 por cota, ou
seja, com menos de R$10 você já poderia começar a
montar sua carteira de fundos imobiliários e receber
aluguéis.

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 Então, mesmo que o investimento seja significativo,
você pode começar a montar uma carteira de FIIs
aos poucos, com objetivos de prazo mais longo.

Uma carteira como esta tem participações em

centenas de imóveis em todo o Brasil, locatários de
vários setores da economia e mais de 300 contratos
de aluguel vigentes.

Investindo em
Fundos Imobiliários
As cotas dos fundos imobiliários são negociadas
na bolsa de valores. Para poder adquiri-las, você
precisa de uma conta em uma corretora de valores,
como a EQI Investimentos, que fará a intermediação
financeira. O processo de compra é bem simples,
podendo ser efetuado no seu computador ou celular
pelo home broker.

A partir do primeiro mês você já pode começar a

receber os primeiros proventos (como são chamados
os aluguéis pagos pelos FIIs) e, aqui, temos uma
outra vantagem importante frente aos imóveis
tradicionais.

Os proventos são depositados mensalmente na sua

conta na corretora, isentos de imposto de renda e

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 líquidos de despesas, ou seja, o fundo já desconta
as taxas pagas aos administradores e gestores
contratados, além de eventuais custos que ele
tenha com imóveis vazios ou reformas. Para ser
isento de imposto de renda nos proventos, os FIIs
precisam atender certos critérios de número de
cotistas e negociação, mas já adianto que a maioria
dos grandes FIIs atendem a esses critérios.

Além disso, os FIIs são obrigados por lei a distribuir

95% do lucro semestral em forma de proventos.
Mesmo assim, a maioria dos FIIs faz essa distribuição
todos os meses, trazendo previsibilidade para o
investidor que utiliza essa fonte de renda para
pagamento de despesas pessoais.

Por outro lado, o ganho de capital não é isento de

imposto. Caso você venda suas cotas com lucro
(também pelo home broker da corretora), você
precisa recolher uma alíquota de 20% de imposto
de renda sobre o lucro auferido.

Três critérios para escolher

os melhores FIIs
Podemos elencar diversos critérios de avaliação
para considerarmos a inclusão de um FII em carteira.

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 Eu selecionei três dos principais pontos que você
não deve deixar de olhar antes de comprar um FII.

Critério 1 – FIIs Diversificados

É recomendável evitar FIIs que possuam apenas

um imóvel, ou que possuam vários imóveis, porém
locados para apenas uma empresa. Esse filtro evitará
uma queda brusca no recebimento de proventos em
caso de devolução do imóvel ou problemas
financeiros com a empresa locatária.

Imagine um FII que tenha diversos imóveis, mas

todos locados para uma mesma rede de empresas.
Caso essa rede venha a apresentar algum problema
financeiro, toda a receita do FII poderá ser impactada.

Existem amarras jurídicas e contratos para garantir

o pagamento ou despejo do inquilino em casos
adversos como este, mas o FII acabará passando
por momentos conturbados que poderão impactar
de modo relevante a distribuição por cota.

Assim, quando escolhemos FIIs com vários imóveis e

vários inquilinos,estamosdiminuindo a probabilidade
de um evento não desejado generalizado acontecer
com os imóveis do Fundo.

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 Critério 2 – FIIs com elevada liquidez

Liquidez é a facilidade de transformar um ativo

financeiro em moeda corrente no seu bolso. Você
já tentou vender um imóvel? Quanto tempo levou?
Semanas, meses, talvez anos? Os imóveis são
exemplos de ativos com baixa liquidez.

A liquidez não costuma ser um problema para boa

parte dos FIIs. Mas, é importante escolher FIIs
com um volume de negociação diário elevado para
eliminar de vez essa preocupação. Assim, sempre
que você precisar (ou quiser) comprar ou vender
um FII na bolsa de valores, terá uma contraparte
disposta a comprar suas cotas.

Da mesma forma como acontece com os imóveis, o

preço por cota é determinado pelo mercado e, no
caso dos FIIs, apresenta variação diária.

Critério 3 – Histórico de vacância

Vacância indica espaço vago. Por exemplo, se um

fundo imobiliário que detenha 10.000 m2 de área
locável informa que possui 10% de vacância física,
isso significa que 1.000 m2 não possuem inquilino.

Uma vacância alta pode levar a uma receita mais

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 baixa e impactar diretamente nas despesas, já que
condomínio, IPTU e outros custos ficam a cargo do
fundo.

Como todo o imóvel, um FII também apresentará

vacância eventualmente. No entanto, o histórico
de vacância ajuda a entender como é a demanda
por aquele portfólio de imóveis. Uma vacância
elevada de maneira consistente nos últimos anos
pode indicar um problema estrutural nos imóveis e
precisa ser melhor investigada. Analisar o histórico
de vacância acaba por contribuir para análises mais
específicas, como qualidade da gestão e localização
dos imóveis.

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receber meu segundo
salário
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