Seja Um Investidor

Fundos
Imobiliários
Seu Guia Definitivo

Foto: Fábio Vieira

Seja Um Investidor
Fala pessoal, tudo bem?
Me chamo Leandro Bellini, criador do
Seja Um Investidor.
Sou Engenheiro de Computação
formado pela USP e Pós-graduando
em Mercado Financeiro e de Capitais.
Sempre me interessei por educação
financeira e desde 2015 tenho
contato com o mercado financeiro,
passando por diferentes fases como
investidor.
Vou ficar muito feliz em contribuir
com seu caminho como investidor.
Acredito que qualquer pessoa pode
investir seu próprio dinheiro, focando
principalmente no processo de
acúmulo de patrimônio no longo
prazo. Diariamente recebemos
inúmeras notícias e ofertas sobre o
mercado financeiro, porém o que
realmente vai fazer diferença no
longo prazo é sua consistência.
A regra é simples: Aportes + Bons
Investimentos + Tempo
Muitas pessoas buscam fórmulas
mágicas e caminhos curtos, porém
poucas conseguem chegar lá.
Quantas pessoas você conhece que
ficaram bem financeiramente no
mercado financeiro? Em Ações?
Com certeza são poucas.
Acredito que o simples funciona e
funciona muito bem, assim qualquer
pessoa pode aprender a cuidar do seu
dinheiro.
Me siga para receber mais conteúdos
como esse:
Instagram: @leandrobellini
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Telegram: Seja Um Investidor
**Atenção: Esse e-book não é uma recomendação
de compra ou venda, mas sim um guia para
estudos. Qualquer operação é de sua
responsabilidade.
Data atualização: Fevereiro/2021
Conteúdo

Entendendo os FIIs ............................................................. 4

Lajes Corporativas .............................................................. 9
Shoppings ......................................................................... 11
Logística ............................................................................ 13
Híbridos ............................................................................ 15
Títulos e Valores Mobiliários ............................................ 17
Outros ............................................................................... 19
Conclusão ......................................................................... 21
Entendendo os FIIs

Nessa etapa vou colocar algumas das dúvidas mais comuns que as
pessoas tem sobre os Fundos Imobiliários. Os Fundos de Investimento
Imobiliário (FIIs) são uma ótima opção para investir no setor imobiliário,
começando com pouco dinheiro.

O que são os FIIs?

Os FIIs (Fundo de Investimento Imobiliário) são comunhões de recursos
destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário.
Assim, o fundo basicamente capta o dinheiro de pessoas (nós, como
investidores), compra os imóveis e reparte os aluguéis com esses
investidores. Você pode investir em um imóvel com pouco dinheiro e
receber os aluguéis. Os imóveis geralmente são grandes prédios
corporativos, galpões logísticos, shoppings, entre outros imóveis.

O que são cotas?

Os FIIs são dividos em cotas. Uma cota é a menor parte do patrimônio do
fundo. Imagina que você compre uma casa e divida o valor dela em
pequenas partes, logo essas partes são as chamadas cotas. Por exemplo,
você tem uma casa de R$ 100.000 e cria 1000 cotas dela. Nesse exemplo
cada cota vale R$ 100 e cada pessoa que comprar uma cota vai ter direito
a um pedacinho dessa casa. Quando você receber o aluguel vai repartir
entre as pessoas que compraram as suas cotas. Quanto mais cotas, mais
você recebe.

Quanto custa uma cota de um FII?

O valor da cota (menor parte do fundo) depende do valor total do
patrimônio do fundo e do numero de cotas que foram emitidas. Em geral
as cotas costumam ficar entre R$ 100,00 e R$ 200,00. Ou seja, com pouco
dinheiro você já pode investir no mercado imobiliário.

Onde eu posso investir em um FII?

As cotas do fundo de investimento são negociadas na bolsa de valores e
qualquer pessoa pode comprar. Você precisa de uma conta em uma
corretora para acessar a bolsa de valores, através do seu site ou app. Todo
FII tem um código de negociação que é único e cada um tem o seu. Por
exemplo: KNRI11, HGLG11, HGRE11.

Como eu posso investir em um FII?

Com o código de negociação do fundo que você deseja comprar, basta
entrar na plataforma da sua corretora e enviar a sua ordem de compra.
Você coloca o código do fundo, o número de cotas que deseja comprar e o
valor que deseja pagar. Lembre-se que o valor deve ser próximo do valor
negociado pelo mercado, assim sua ordem será executada.

Por onde eu recebo os meus alugueis?

Os seus proventos (parte do aluguel dos imóveis) caem diretamente na sua
conta da corretora. Assim, basta abrir o site ou app da corretora e verificar
os valores. Você pode transferir sempre que quiser para outro banco.

Quanto vou receber de aluguel?

Depende. Tudo depende da quantidade de cotas que você tem. Por
exemplo, um FII que paga R$ 0,50 por cota e você possui 1 única cota, vai
receber os R$ 0,50. Se você comprar 100 cotas, vai receber R$ 50,00.
Basta multiplicar o número de cotas pelo rendimento do mês.
E se eu precisar vender minhas parte?
É muito simples, rápido e fácil. Basta entrar na plataforma da corretora e
enviar uma ordem de venda. Em pouco tempo você já terá vendido sua
cota, pois há muitas pessoas conectadas na bolsa de valores fazendo
negócios. Essa é uma das vantagens dos FIIs quando comparados com
imóveis: em poucos minutos você encontra um comprador, por um preço
justo.

Assembleias de cotistas
Assembleia de Cotistas é a uma reunião de investidores que possuem
cotas dos fundos de investimento imobiliário, visando deliberar a respeito
de assuntos que são do seu interesse. Assim, qualquer decisão de grande
importância é discutida na assembleia, tendo participação dos
investidores.

Mandato
Os FIIs podem ser divididos por diferentes mandatos, por exemplo fundos
que constroem imóveis para gerar renda, fundos que constroem para
vender os imóveis, entre outros tipos. Os mandatos podem ser:
FII de Desenvolvimento para Renda, FII de Desenvolvimento para Venda,
FII de Renda, FII de Títulos e Valores Mobiliários, FII Híbrido.

Tipo de Gestão
A gestão do fundo pode ser Ativa, negociando os ativos do fundo de acordo
com sua estratégia e tendo mais liberdade para decisões ou possuir uma
Gestão Passiva, que em geral possuem uma estratégia mais definida e
restrita, ficando mais dependente de decisões das assembleias.
Segmento
Os fundos são classificados em diferentes segmentos de acordo com seus
imóveis. Podem ser:
Agências, Educacional, Híbrido, Hospital, Hotel, Lajes Corporativos,
Logística, Residencial, Shoppings, Títulos e Valores Mobiliários, Outros.

IPO
IPO refere-se a Initial Public Offering ou Oferta Pública Inicial, que é a data
que o fundo iniciou as suas operações na bolsa de valores, lançando suas
cotas para os investidores. Quanto mais antigo a data do IPO, mais tempo
de bolsa o FII tem e há mais dados para análises. Procura-se evitar fundos
ou ações que tenham pouco tempo de bolsa pois há pouca informação
disponível sobre sua performance e gestão.

Preço da Cota e Preço Patrimonial

O preço da cota refere-se ao preço atual que o mercado está negociando o
fundo e esse preço pode variar diariamente. Já o preço patrimonial é a
avaliação do valor de todos os imóveis do fundo, avaliado geralmente por
uma consultoria especializada de tempos em tempos e varia somente após
uma nova avaliação. Então podemos saber se o fundo está sendo
negociado na bolsa próximo do valor real dos seus imóveis.

Vacância
A vacância representa qual o percentual que se encontra vago. Por
exemplo, se a taxa de vacância é 10% ela indica que 10% dos imóveis
estão sem inquilinos e poderiam estar alugados. Observar a taxa de
vacância é super importante, pois quanto menor a vacância, melhor, pois
os imóveis estão alugados e gerando renda.
Administrador e Gestor
O administrador é a figura que constitui o fundo imobiliário, sendo o
responsável por sua documentação e entrega de documentos aos órgãos
legisladores sempre que preciso. O Gestor é a figura que desenvolve a
estratégia de investimento do fundo, sendo responsável pela melhor
alocação dos recursos dos investidores. Em alguns FIIs o administrador e
o gestor são a mesma empresa.

Dividend Yield (DY)

Dividend Yield é a divisão do valor dos rendimentos recebidos pelo valor
atual da cota do fundo. Por exemplo, imagine que um fundo distribua
R$ 1,00 de rendimento e o valor de sua cota é R$ 100,00.
Seu Dividend Yield é de 1% (R$ 1,00/R$ 100,00).

Por onde eu começo? Quero saber mais!

Primeiramente estude os diferentes tipos de fundo de investimento e suas
características. Procure sempre os fundos com vários imóveis e que
tenham bons históricos de gestão, sem "rolos". Lembre-se que você vai
precisar ter uma conta em uma corretora. Entre no canal do YouTube do
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@leandrobellini
Lajes Corporativas

Os fundos imobiliários de lajes corporativas são

em geral escritórios para empresas, onde essas
alugam grandes áreas para suas atividades. A
maioria está localizada em importantes centros
comerciais, como São Paulo e Rio de Janeiro.
Abaixo listo para você os principais fundos
imobiliários que investem em lajes corporativas.

CÓDIGO HGRE11 RCRB11 HGPO11 BBPO11

Rio Bravo Renda CSHG Prime
NOME CSHG Real Estate BB Progressivo II
Corporativa Offices
GESTOR CREDIT SUISSE RIO BRAVO CREDIT SUISSE VOTORANTIM

IPO 2009 1999 2010 2012

NÚMERO IMÓVEIS 22 9 2 64

VACÂNCIA ATUAL 22,41% 5,4% 0% 0%

PREÇO R$ 149,62 R$ 165,30 R$ 229,50 R$ 112,85

VALOR PATRIMONIAL R$ 172,12 R$ 197,97 R$ 243,12 R$ 100,81

ÚLTIMO
R$ 0,67 R$ 0,80 R$ 1,01 R$ 1,08
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,45% 0,48% 0,44% 0,96%

DY 12 MESES 5,34% 6,3% 4,85% 11,38%

TAXA ADM. 1% 1% 1% 0.277%

TAXA PERFORMANCE 0% 0% 0% 0%

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RELATÓRIO
 CÓDIGO VINO11 RNGO11 VLOL11
Vila Olímpia
NOME VINCI OFFICES Fundo Rio Negro
Corporate
GESTOR VINCI RIO BRAVO RB CAPITAL

IPO 2019 2012 2012

NÚMERO IMÓVEIS 7 4 1

VACÂNCIA ATUAL 3% 20,3% 12%

PREÇO R$ 63,20 R$ 69,96 R$ 102,00

VALOR PATRIMONIAL R$ 60,99 R$ 101,14 R$ 96,85

ÚLTIMO
R$ 0,45 R$ 0,39 R$ 0,40
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,71% 0,56% 0,39%

DY 12 MESES 7,1% 7,58% 5,24%

TAXA ADM. 1.1% 0.2% 0.3%

TAXA PERFORMANCE 20% 0% 0%

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RELATÓRIO
Shoppings

Os fundos de Shopping em geral adquirem

participações em shoppings já
consolidados ou compram/constroem os
imóveis por completo. Há fundos que
possuem pequenas participações em
vários empreendimentos, diversificando
suas adquisições em diferentes locais.

CÓDIGO VISC11 XPML11 PQDP11 ABCP11

Vinci Shopping Parque Dom Grand Plaza
NOME XP Malls
Centers Pedro Shopping Shopping
GESTOR VINCI XP BTG PACTUAL RIO BRAVO

IPO 2017 2017 2009 2004

NÚMERO IMÓVEIS 15 9 1 1

VACÂNCIA ATUAL 7,7% 3,8% 3,8% 2,4%

PREÇO R$ 115,08 R$ 112,22 R$ 2.901,00 R$ 77,45

VALOR PATRIMONIAL R$ 119,26 R$ 111,93 R$ 3.600,55 R$ 88,23

ÚLTIMO
R$ 0,60 R$ 0,68 R$ 8,43 R$ 0,56
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,52% 0,6% 0,29% 0,72%

DY 12 MESES 3,58% 2,85% 2,7% 3,74%

TAXA ADM. 1.35% 0.75% 0.23% 0.1%

TAXA PERFORMANCE 0% 20% 0% 0%

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RELATÓRIO
 CÓDIGO HGBS11 MALL11 HSML11 SHPH11
HEDGE BRASIL Shopping Pátio
NOME Malls Brasil Plural HSI Malls
SHOPPING Higienópolis
HEDGE
GESTOR BRPP HEMISFÉRIO SUL RIO BRAVO
INVESTMENTS
IPO 2007 2017 2019 2007

NÚMERO IMÓVEIS 10 5 4 1

VACÂNCIA ATUAL 7,36% 3% 5,7% 9,1%

PREÇO R$ 217,24 R$ 105,00 R$ 96,07 R$ 830,95

VALOR PATRIMONIAL R$ 221,03 R$ 105,16 R$ 97,65 R$ 822,24

ÚLTIMO
R$ 0,80 R$ 0,62 R$ 0,50 R$ 4,32
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,37% 0,59% 0,52% 0,52%

DY 12 MESES 3,04% 4,16% 4,33% 3,11%

TAXA ADM. 0.6% 0.5% 1.1% 0.2%

TAXA PERFORMANCE 0% 0% 20% 0%

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RELATÓRIO
Logística

São fundos que compram ou constroem

grandes centros logísticos em regiões
estratégicas. Esses locais são alugados para
diversas empresas que precisam fabricar ou
estocar seus produtos. Há diversos fundos,
em diversos estados.

CÓDIGO HGLG11 GGRC11 XPLG11 VILG11

GGR Covepi XP LOG FDO INV
NOME CSHG Logística VINCI LOGÍSTICA
Renda IMOB
SUPERNOVA
GESTOR CREDIT SUISSE XP VINCI
CAPITAL
IPO 2010 2017 2018 2019

NÚMERO IMÓVEIS 12 15 8 10

VACÂNCIA ATUAL 16,6% 0% 9,2% 0%

PREÇO R$ 179,75 R$ 139,75 R$ 122,23 R$ 120,80

VALOR PATRIMONIAL R$ 147,99 R$ 124,46 R$ 109,34 R$ 113,60

ÚLTIMO
R$ 0,78 R$ 0,97 R$ 0,58 R$ 0,60
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,43% 0,69% 0,47% 0,5%

DY 12 MESES 6,14% 6,15% 5,69% 5,63%

TAXA ADM. 0.6% 1.1% 0.75% 0.85%

TAXA PERFORMANCE 0% 0% 20% 20%

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RELATÓRIO
 CÓDIGO SDIL11 LVBI11
SDI Rio Bravo
NOME VBI LOGÍSITICO
Renda Logística
VBI REAL ESTATE
GESTOR RIO BRAVO
GESTÃO
IPO 2012 2018

NÚMERO IMÓVEIS 4 6

VACÂNCIA ATUAL 14,3% 4%

PREÇO R$ 101,97 R$ 116,42

VALOR PATRIMONIAL R$ 106,14 R$ 110,32

ÚLTIMO
R$ 0,60 R$ 0,52
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,59% 0,45%

DY 12 MESES 6,19% 5,83%

TAXA ADM. 0.84% 1.3%

TAXA PERFORMANCE 0% 0%

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RELATÓRIO
Híbridos

São fundos que não investem majoritariamente em

um segmento, podendo diversificar o tipo de imóvel
que possui. Há fundos que possuem lajes
corporativas e galpões logísticos por exemplo, ou
que investem em outros fundos ou papéis.

CÓDIGO KNRI11 FIIB11 HGRU11 JSRE11 MXRF11

Kinea Renda Industrial do CSHG RENDA JS Real Estate
NOME Maxi Renda
Imobiliária Brasil URBANA Multigestão
GESTOR KINEA COINVALORES CREDIT SUISSE BANCO J SAFRA XP

IPO 2010 2012 2018 2011 2011

NÚMERO
18 1 15 4 -
IMÓVEIS
VACÂNCIA
6,81% 1,88% 0% 7,9% -
ATUAL
PREÇO R$ 158,52 R$ 530,30 R$ 128,65 R$ 98,25 R$ 10,63
VALOR
R$ 157,13 R$ 443,27 R$ 118,18 R$ 113,80 R$ 10,05
PATRIMONIAL
ÚLTIMO
R$ 0,69 R$ 2,89 R$ 0,68 R$ 0,53 R$ 0,08
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,44% 0,54% 0,53% 0,54% 0,75%

DY 12 MESES 5% 5,29% 6,37% 5,91% 8,09%

TAXA ADM. 1.25% 3% 0.7% 1% 0.9%

TAXA
0% 0% 20% 20% 0%
PERFORMANCE
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RELATÓRIO
 CÓDIGO ALZR11 FIIP11B FLMA11 BRCR11 RECT11
Alianza Trust RB Capital Square Faria BTG Pactual
NOME UBS (BR) Office
Renda Imobiliária Renda I Lima Corporate Office Fund

REC REAL
GESTOR ALIANZA RB CAPITAL BR-CAPITAL BTG PACTUAL
ESTATE
IPO 2018 2009 2004 2012 2018
NÚMERO
7 7 1 9 9
IMÓVEIS
VACÂNCIA
0% 0% 6% 19,1% 15,2%
ATUAL
PREÇO R$ 129,00 R$ 202,48 R$ 3,00 R$ 89,80 R$ 95,95
VALOR
R$ 102,55 R$ 192,71 R$ 3,12 R$ 107,79 R$ 95,95
PATRIMONIAL
ÚLTIMO
R$ 0,39 R$ 1,16 R$ 0,01 R$ 0,50 R$ 0,72
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,3% 0,57% 0,31% 0,56% 0,75%

DY 12 MESES 4,84% 10,07% 3,27% 6,43% 9,7%

Fixa de R$ 18.795
TAXA ADM. 0.95% mensais
4% 1.75% 1.17%
TAXA
0% 0% 0% 0% 0%
PERFORMANCE
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RELATÓRIO
Títulos e Valores Mobiliários

São fundos que investem em recebíveis imobiliários, como por exemplo

CRI, não possuindo imóveis físicos.
CÓDIGO VRTA11 KNCR11 BCRI11 IRDM11 KNIP11
Kinea Rendimentos BANESTES Iridium Recebíveis Kinea Índice de
NOME Fator Verita
Imobiliários FII RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS Imobiliários Preços

GESTOR FATOR KINEA BANESTES IRIDIUM KINEA

IPO 2010 2012 2015 2018 2016

PREÇO R$ 114,80 R$ 88,30 R$ 116,21 R$ 116,21 R$ 112,30

VALOR
R$ 103,58 R$ 98,15 R$ 105,30 R$ 105,30 R$ 107,82
PATRIMONIAL
ÚLTIMO
R$ 0,90 R$ 0,28 R$ 0,90 R$ 0,90 R$ 1,27
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,78% 0,32% 0,77% 0,77% 1,13%

DY 12 MESES 7,78% 4,41% 9,03% 9,03% 8,57%

TAXA ADM. 1% 1.08% 1% 1% 1%

TAXA
0% 0% 0% 0% 0%
PERFORMANCE
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RELATÓRIO
 CÓDIGO HGCR11 RECR11 RBRR11 CPTS11 FEXC11
CSHG Recebíveis FII REC RECEBÍVEIS RBR Rendimento CAPITANIA BTG Pactual
NOME
Imobiliários IMOBILIÁRIOS High Grade SECURITIES II Fundo de CRI

GESTOR CREDIT SUISSE REC REAL ESTATE RBR GESTÃO CAPITÂNIA BTG PACTUAL

IPO 2010 2017 2018 2014 2010

PREÇO R$ 103,68 R$ 111,06 R$ 94,65 R$ 102,39 R$ 93,82

VALOR
R$ 105,92 R$ 94,81 R$ 99,81 R$ 94,26 R$ 99,00
PATRIMONIAL
ÚLTIMO
R$ 0,62 R$ 1,67 R$ 0,60 R$ 1,00 R$ 0,55
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,6% 1,5% 0,63% 0,98% 0,59%

DY 12 MESES 6,43% 10,88% 6,86% 8,21% 8,8%

TAXA ADM. 0.8% 1.2% 1.01% 1.05% 0.3%

TAXA
20% 0% 20% 0% 0%
PERFORMANCE
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RELATÓRIO
Outros

Aqui listamos fundos que não se enquadram nos segmentos apresentados

acima, como fundos de desenvolvimento por exemplo.
CÓDIGO RBVA11 XPIN11 RBRP11 BBRC11 FAED11
Rio Bravo Renda XP INDUSTRIAL FDO INV IMOB BB Renda Anhanguera
NOME
Varejo FDO INV IMOB - FII RBR PROPERTIES - FII Corporativa Educacional

GESTOR RIO BRAVO XP RBR GESTÃO VOTORANTIM BTG PACTUAL

IPO 2012 2017 2014 2011 2010

NÚMERO
83 60 10 19 3
IMÓVEIS
VACÂNCIA
0,6% 7,8% 7% 5,4% 0%
ATUAL
PREÇO R$ 112,36 R$ 115,10 R$ 97,16 R$ 125,70 R$ 194,82
VALOR
R$ 114,25 R$ 110,87 R$ 88,40 R$ 112,96 R$ 213,83
PATRIMONIAL
ÚLTIMO
R$ 0,95 R$ 0,62 R$ 0,55 R$ 0,94 R$ 1,32
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,85% 0,54% 0,57% 0,75% 0,68%

DY 12 MESES 9,34% 6,48% 6,19% 9,21% 8,2%

TAXA ADM. 0.651% 0.75% 1.19% 0.6% 0.3%

TAXA
0% 0% 0% 0% 0%
PERFORMANCE
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RELATÓRIO
 CÓDIGO RBED11 FCFL11
Rio Bravo Renda Campus Faria
NOME
Educacional Lima

GESTOR RIO BRAVO BTG PACTUAL

IPO 2011 2010

NÚMERO
5 1
IMÓVEIS
VACÂNCIA
0% 0%
ATUAL
PREÇO R$ 153,19 R$ 113,50
VALOR
R$ 150,52 R$ 101,39
PATRIMONIAL
ÚLTIMO
R$ 1,01 R$ 0,55
RENDIMENTO
DY ÚLTIMO MÊS 0,66% 0,48%

DY 12 MESES 7,86% 5,81%

TAXA ADM. 0.7% 0.3%

TAXA
0% 0%
PERFORMANCE
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RELATÓRIO
Conclusão

Fundos Imobiliários são uma ótima opção para aqueles que querem gerar
uma renda mensal, começando com pouco dinheiro e podendo diversificar
em diversos imóveis, em diferentes localidades. São uma ótima opção
também para quem quer começar na renda variável pois os FIIs são menos
voláteis que as ações.
Como próximos passos, estude os principais fundos listados nesse guia,
acessando o site do gestor e o relatório mensal, buscando entender qual o
foco do fundo e sua estratégia de investimento. É de suma importância
sempre entender onde estamos investindo nosso dinheiro,
compreendendo os riscos envolvidos.
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dúvida que vou ficar muito feliz em ajudar.

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