por Matheus Invest ©

Conceito dos FIIs:

1- O que é um FII:

É um tipo de investimento gerenciado por uma instituição profissional (administrador do

fundo), que reúne o recurso de várias pessoas (cotistas) com o objetivo de aplicar estes
recursos em investimentos ligados a imóveis (imóveis físicos, certificados de recebíveis
imobiliários (CRI), cotas de outro FII, títulos públicos, etc.).

Tem como principal característica o recebimento de aluguel e distribuição dos mesmos ao

investidor (geração de renda passiva), por conta da obrigatoriedade do fundo em distribuir
no mínimo 95% do seu resultado financeiro ao cotista.

Esse investimento possui uma alta rentabilidade histórica e um menor risco associado
quando comparado com as ações (pelo fato de distribuírem a grande parte do
resultado e de não poderem se alavancar).
                        
2- Vantagens e Desvantagens do FII:
 
O investimento em Fundos Imobiliários
apresenta algumas vantagens quando comparado ao investimento direto em imóveis:

- Isenção de imposto: Não há incidência de IR sobre os rendimentos (aluguéis)

distribuídos, aumentando o retorno do investimento.

- Simplicidade: o investidor negocia suas cotas por meio do home broker;

- Baixa necessidade de capital: aplicações de baixo valor, ideal para o investidor individual
iniciar na renda variável;

- Alta liquidez: Cotas facilmente negociadas.

 - Renda totalmente passiva: recebimento de aluguéis proporcionais ao valor investido;

- Ativos com diferenciação competitiva: investimento em grandes empreendimentos,

imóveis de alta qualidade, considerados os melhores do país;
 

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- Ausência de processo burocrático: menor custo, sem necessidade de

escritura, documentação, imobiliária etc.;

Desvantagem:
- Não poder utilizar/tomar posse do imóvel.

3- Mandato de Finalidade

Trata-se de um documento que determina o objetivo do FII de acordo com a finalidade do

investimento.

Tipos:

- Desenvolvimento para renda: Fundos queinvestem em ativos em fase de projeto ou

construção.

- Desenvolvimento para venda: Fundos queinvestem em ativos em fase de projeto ou

construção.

- Renda: Fundos que investem em imóveis jáconstruídos.

- Títulos e Valores Mobiliários (TVM): Fundos que investem em títulos e valores mobiliários
como: ações, certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s), fundo de fundos (FOF’s) etc.;

- Híbridos: Fundos que podem investir em qualquer uma das modalidades citadas
anteriormente.

4- Segmentos de atuação

Determina em que tipo de imóvel o Fundo vai investir.

Entre as opções de segmentos, estão:

- Lajes Corporativas: Grandes edifícios nos centros comerciais de grandes capitais;

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- Galpões Logísticos/Industriais: Normalmente utilizados como centros de distribuição ou

plantas de fabricação.

- Shopping Center: Pode ter participação nas receitas de vendas e estacionamento;

- Títulos e Valores Mobiliários (TVM):

Investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s), fundo de fundos (FOF’s) etc.;

- Híbridos: Investem em mais de um segmento.

Também existem alguns segmentos mais específicos, como:

- Imóveis destinados às atividades educacionais

- Agênciasbancárias

- Unidades hospitalares

5- Gestao

Um FII também pode ser classificado pelo tipo de gestão, que pode ser ativa ou passiva.

- Gestão Passiva: Fundos que predefinem em seus regulamentos o imóvel/conjunto de

imóveis que irá compor sua carteira, têm como objetivo acompanhar um indicador.

- Gestão Ativa: Possui uma instituição que toma as decisões ativamente (compra de
imóveis, venda, etc).

6- Taxas

- A taxa de administração/gestão de um fundo é cobrada sobre o valor que o cotista tem

investido no fundo. Gira em torno de 0,2 a 2% ao ano.

- A taxa de performance é geralmente encontrada apenas em fundos de gestão ativa. É

cobrada do cotista quando a rentabilidade do fundo supera a do seu benchmark. Varia
entre 10 e 20% ao ano.

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Exemplo: Fundo com taxa de performance 20% sobre o que exceder 100% da Taxa
Selic, o cálculo seria o seguinte: Se a Selic render 20% ao ano e o fundo render
22% ao ano, o fundo excedeu em 2% o benchmark, logo, haverá o pagamento de 0,4%
do patrimônio do fundo, como a taxa de performance.

7- Vacância

Representa qual o percentual de imóveis que se encontram vagos.

Exemplo: Se um FII possui 10 imóveis e um deles não está ocupado, esse FII tem uma
vacância de 10%.

Existem duas classificações:

- Vacância física: Está ligada ao espaço não locado de um imóvel. É calculada em relação
ao metro quadrado do imóvel.

- Vacância financeira: Está relacionada aos valores esperados de um determinado imóvel. É

calculada em relação a preço por metro quadrado do imóvel.

8- Imóveis

Todos os FIIs com exceção dos TVM (título de valores mobiliários) possuem diversos
imóveis em seu portifólio. A qualidade e a quantidade de imóveis dentro de um FII é uma
característica importante do mesmo.

A qualidade do imóvel reflete diretamente no preço por metro quadrado (baseado na

construção e localização) e no custo do FII para realizar a manutenção do imóvel.

Exemplo: imóveis antigos geram custo maior devido aos reparos realizados pelo FII.

A quantidade de imóveis por sua vez está diretamente ligada ao nível de risco do FII, uma
elevada quantidade de imóveis representa maior diversificação e na maioria dos casos
menor risco.

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9- Inquilinos e Contratos
 
Inquilinos são as instituições que alugam os imóveis que compõem o FII. Quanto melhor a
qualidade do inquilino, menor o risco de inadimplência.
 
Esta relação ocorre de acordo com um contrato de locação, os quais podem existir dois
tipos:
 
- Contrato típico: Contrato curto (cerca de 60 meses) e sem grandes multas (variando entre
3 e 6 aluguéis mensais).

Comum nos segmentos: Escritórios, lajes corporativas etc.

Vantagem: facilidade para realocação de inquilino.
 
- Contrato atípico: Contrato negociado sob medida devido às condições especiais exigidas
pelo tipo de imóvel/condições do locatário. Geralmente tem um prazo mais longo
(cerca de 10 anos ou mais) e altas multas (equivalente a todo o período
restantes de aluguel definido em contrato).

Comum nos segmentos: Galpões logísticos/industriais.

Vantagem: possui uma receita previsível.
 
10- Precificação/Dividend Yield
 
Para obter mais vantagem na precificação de um FII, é prudente focar em ativos de alta
liquidez, pois além de terem um maior potencial, tendem também a apresentar um risco
menor em relação à distorção de preço. Isso porque como a receita dos FIIs tem alta
previsibilidade, esses ativos de alta liquidez tendem a ter sua precificação muito eficiente.

Já nos ativos de baixa liquidez, você pode ter distorções, principalmente por conta de
grandes posições de fundos de investimentos.
 

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O que realmente importa é analisar a capacidade do imóvel de gerar renda, bem como os
riscos associados.

Diretamente ligado ao preço do FII, temos outro indicador, o Dividend Yield.

O Dividend Yield representa quanto um fundo distribuiu de proventos em relação ao valor

de sua cota.

Exemplo: Você compra uma cota de um FII por R$ 100,00 em Janeiro de 2020. Se o
somatório dos proventos que o FII te pagou nos 12 meses seguintes foi de R$ 10,00, você
teve um dividend yield de 10% (10/100).

Um ponto importante é que esse indicador não olha para a valorização da cota do FII,
somente para os proventos que ele distribuiu.

Como no caso dos FIIs o principal objetivo é exatamente o recebimento de renda passiva,
esse indicador tende a ser uma boa referência para analisar o retorno esperado.

Parabéns pela leitura até aqui, espero que tenha ficado bem claro agora pra você todos os
aspectos de um Fundo de Investimento Imobiliário.

O próximo passo agora é utilizar toda essa teoria para APLICAR NA PRÁTICA.

E é exatamente isso que vamos fazer juntos na aula ao vivo Como Selecionar os Melhores
FIIS da Bolsa, essa quarta-feira (20 de Maio) às 21:00h.

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de se inscrever (link abaixo) e já colocar um lembrete para o dia.

Ah, e se esse guia agregou valor pra você, não deixe de mandar para todos que você
acredita que podem se beneficiar também. Serão muito bem vindos à Família DE
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Te espero lá, TMJ!

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