Guia

completo
sobre
fundos
imobiliários!
Os fundos imobiliários ou FIIs, como são conhecidos, são uma modalidade de
investimento popular no mercado financeiro pelas vantagens oferecidas àqueles
que desejam diversificar seu portfólio e ter uma renda mensal.

Existem diversos tipos de fundos imobiliários e esse é um investimento acessível

que muitos desconhecem. Com pouco dinheiro é possível comprar cotas de fundos
imobiliários negociados na Bolsa de Valores (B3) em uma operação simples.

Quer entender mais sobre Fundos Imobiliários, como eles funcionam e como investir
seu dinheiro nessa modalidade?
Acompanhe:
• O que são fundos imobiliários?
• Como os fundos imobiliários funcionam?
• Quem pode investir em FIIs?
• Qual o papel de um gestor?
• Qual o rendimento dos FIIs?
• Quando acontece o resgate?
• Vantagens em investir em fundos imobiliários
• Quais são os riscos ao investir em FIIs?
• Tipos de fundo imobiliário
• O que levar em consideração ao escolher um fundo imobiliário?
• Qual o custo para investir em FIIs?
• Como investir em FIIs com a Rico
Com a Rico você investe de um jeito
simples, rápido e descomplicado.
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todas as vantagens de ser Rico.
O que são fundos imobiliários?
Fundos imobiliários ou FIIs são fundos de investimentos repartidos em cotas que
são negociados na Bolsa de Valores (B3).

Esses fundos de investimentos são tradicionalmente utilizados para comprar ou

construir imóveis que serão utilizados para locação ou arrendamento.

A partir disso, ao menos 95% de toda a renda arrecadada do fundo é igualmente

distribuída entre as cotas mensalmente e o investidor recebe de acordo com o
número de cotas que possui.

Essa é uma forma de investir em imóveis sem precisar se preocupar com gestão,
aluguel, IPTU, condomínio, reformas e outras dores de cabeça.

Portanto, os Fundos Imobiliários são fundos desenvolvidos para investimento no

mercado imobiliário que tornam mais acessíveis o investimento em imóveis.

Isso acontece porque o investidor não precisa comprar um imóvel inteiro, podendo
negociar cotas (frações) de valores bem menores no mercado financeiro.
Como os fundos imobiliários
funcionam?
Todo o patrimônio em nome do fundo é somado e dividido em cotas que são
negociadas na Bolsa de Valores (B3).

Imagine, por exemplo, que um fundo faça a aquisição total de um shopping: neste
caso, todo o shopping pertence aos investidores que comprarem cotas do fundo,
na proporção de seus investimentos.

Continuando o exemplo, toda a renda proveniente do aluguel das salas e

espaços comerciais do Shopping, bem como todo o lucro gerado por esse
empreendimento é dividido entre as cotas do fundo.

Como o aluguel é pago mensalmente, essa é a forma também com que os lucros
são divididos entre os cotistas na grande maioria dos FIIs.

Contudo, é importante lembrar que ser cotista não significa ser proprietário do
imóvel.
Portanto, os investidores não têm nenhum direito real de proprietário, bem como
não respondem pelas obrigações que cada empreendimento exige.

No caso dos Fundos Imobiliários, existem diversos tipos de estratégias que

podem ser definidas pelo gestor.

Os FIIs não precisam ter, necessariamente, todo o seu dinheiro alocado em um só

imóvel.

Mais à frente, discutiremos um pouco sobre os tipos de fundos e o papel do gestor

nesse tipo de investimento.
Quem pode investir em FIIs?
O investimento em Fundos imobiliários pode ser feito por todos os interessados que
tiverem condições de comprar as cotas do FII desejado.

Também é preciso ter uma conta aberta em uma corretora, como a Rico, para
fazer as negociações na Bolsa de Valores (B3).

A grande vantagem dos FIIs é que eles permitem que qualquer pessoa com CPF
ativo possa adquirir cotas e fazer seus investimentos.

Na Rico você ainda encontra a vantagem de não precisar pagar taxa de

corretagem para adquirir suas cotas do fundo imobiliário que desejar.
Qual o papel de um gestor?
Os Fundos Imobiliários utilizam um gestor para definir a estratégia de investimentos.

Esse gestor é quem vai decidir quais imóveis comprar ou construir, além de tomar
decisões importantes sobre o fundo.

Na prática, os fundos imobiliários funcionam para os gestores como qualquer outro

fundo de investimentos.

Portanto, eles são responsáveis por tomar as decisões de onde investir o dinheiro
aplicado pelos cotistas, para quais inquilinos alugar e outras decisões que
impactam na lucratividade e rentabilidade das cotas.
Qual o rendimento dos FIIs?
Os rendimentos dos Fundos Imobiliários podem ser descritos de duas formas:
pelos lucros gerados pela estratégia de investimento do gestor e pela valorização
dos imóveis e papéis selecionados também por ele.

Os lucros dos Fundos Imobiliários estão associados à renda que esses

investimentos geram todos os meses.

Então, esse rendimento leva em conta, principalmente, os aluguéis dos inquilinos

que ocupam os imóveis investidos pelo fundo.

Com relação à valorização, devemos lembrar que esse é um investimento

negociado na Bolsa de Valores (B3), que pode sofrer com a especulação do
mercado e por isso pode variar seu preço tanto para cima quanto para baixo.

Portanto, como os fundos imobiliários são fundos que investem em imóveis, é

esperado que estes tenham valorização no longo prazo, assim como qualquer
imóvel possa ter.

No entanto, é sempre importante lembrar que as perspectivas do mercado, a

condição atual do mercado imobiliário e a gestão também podem influenciar na
variação do preço das cotas.
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Quando acontece o resgate?

O resgate das cotas dos fundos imobiliários depende mais do cotista. Como as cotas são
negociadas na Bolsa de Valores (B3), elas podem ser vendidas enquanto o mercado
financeiro estiver aberto para negociações.

Como esse é um investimento de renda variável, não é possível garantir que o valor
resgatado seja maior que o valor investido, pois o preço da cota pode variar.

No entanto, a decisão de vender as cotas e resgatar o dinheiro disponível é do cotista.

Ao fazer a negociação, o dinheiro é depositado na conta do investidor na corretora em três

dias úteis, contando a data da venda.

Esse é o prazo para liquidação dos papéis negociados na Bolsa de Valores (B3).
Vantagens de investir em fundos
imobiliários
Como já foi comentado, o investimento em fundos imobiliários tem boas
vantagens, principalmente para investidores iniciantes.

Uma das melhores é o fato de que o cotista pode investir em imóveis e receber
aluguéis sem precisar se preocupar com toda a burocracia enfrentada pelos
proprietários no ramo imobiliário.

Todos os pagamentos e gestão é feito pela administradora do fundo e os custos

são diluídos entre as cotas, tornando esse um investimento muito simples e com
grande potencial.

Veja abaixo outras vantagens de investir em FIIs:

Investir em grandes empresas
Com os fundos imobiliários é possível fazer investimentos em grandes empresas,
como grandes Shoppings e galpões de logística que não seriam possíveis comprar
por inteiro, pelo menos não com essa facilidade.

As cotas dos fundos imobiliários permitem que o investidor comece com pouco,
podendo ser dono de um “pedacinho” do imóvel e lucrar com renda obtida pelos
papéis todos os meses.

Por isso, esse é um investimento acessível que traz empresas de qualidade para o
nível de pequenos investidores.
shoppings,
Dentre as empresas que os FIIs investem, podemos destacar: lajes comerciais,
hospitais,
hotéis,
galpões de logística
e outros empreendimentos.
Isenção de Imposto de renda
Os lucros obtidos mensalmente pelos fundos imobiliários são isentos de Imposto
de Renda para o investidor pessoa física, desde que ele não possua mais de 10%
de todo o patrimônio do fundo.

Isso significa que o investidor não precisa pagar imposto de renda pelos
aluguéis que recebe todos os meses provenientes das cotas dos seus FIIs.

Mas atenção! Isso não quer dizer que os Fundos Imobiliários são isentos do
Imposto de Renda (IR).

Quando é feita a negociação de papéis na Bolsa de Valores (B3), é preciso fazer a

declaração dessas negociações no IR.

Também é preciso pagar uma alíquota de 20% do lucro obtido nas vendas de
Fundos Imobiliários, que não são isentos de IR como seus aluguéis.
Investimento baixo
O investimento em fundos imobiliários pode ser baixo. Já existiram cotas de até
menos de 20 reais e fazer a negociação de FIIs não é como as ações, que você
precisa comprar em lotes de 100.

Neste caso, é possível comprar somente uma cota, caso o investidor deseje,
tornando o investimento muito acessível.

Da mesma forma, o investidor que precisar vender suas cotas, não precisa se
preocupar em colocar todas elas no mercado, caso deseje.

É possível negociar cota por cota e vender o quanto for necessário.

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Quais são os riscos ao investir em
FIIs?
Assim como as vantagens, o investimento em FIIs tem seus riscos, como qualquer
outro investimento.

Inclusive, é importante lembrar que a renda variável é um pouco mais arriscada do

que a renda fixa.

Por isso, é importante que o investidor saiba qual o seu perfil de investidor e
objetivo antes de fazer seus investimentos.

Conhecer os riscos de se investir em FIIs é essencial para poder aprender como

eles podem ser minimizados.

Além disso, saber quais são os riscos prepara o investidor para que ele possa ter
outros planos e aplicações diferentes que vão proteger o seu portfólio, assim como
é sempre indicado, por meio da diversificação de ativos.
Inadimplência
Os fundos imobiliários possuem inquilinos e, como qualquer outro imóvel focado em
aluguéis, pode ter o risco de inadimplência do seu compromisso mensal.

Por isso, é importante que o gestor selecione bons inquilinos que dificilmente
oferecerão problemas com pagamentos dos aluguéis.

Liquidez
Embora seja possível vender rapidamente as cotas no mercado financeiro por
meio da Bolsa de Valores (B3), não é possível garantir que elas terão o mesmo
preço.

Caso o cotista queira vender pelo preço que comprou ou acima, pode correr o
risco de não ter liquidez do seu dinheiro, por não encontrar quem compre pelo valor
exigido.
Mercado
Assim como no mercado de ações, as cotas dos fundos imobiliários podem sofrer
oscilações provenientes de especulações e da situação do mercado financeiro.
Esse é um risco que todos os papéis da bolsa correm, às vezes não diretamente
por alterações no mercado imobiliário, pois até mesmo acontecimentos na
sociedade podem contribuir para a oscilação de valores (resultados políticos,
pandemias, etc.).

Vacância
A vacância é o termo que indica a desocupação de um fundo imobiliário.
Quando um imóvel está desocupado, ele não está gerando aluguéis, o que pode
ser um risco para quem está esperando uma renda mensal.
Concentração
A concentração diz respeito à diversificação de inquilinos. Quando o imóvel tem
apenas um inquilino, isso pode gerar um risco maior de inadimplência ou vacância.

Por isso, quanto menor for a concentração de inquilinos, mais risco este fundo
imobiliário oferece.

De acordo com os riscos apresentados, o investidor tem condições de reconhecer o

que levar em consideração na hora de escolher um FII para investir.

É preciso conhecer também os tipos de fundos imobiliários disponíveis para saber

qual deles melhor se encaixa na sua estratégia.
 Tipos de fundo imobiliário
Segundo a ANBIMA, os fundos de investimento imobiliário são classificados em cinco
categorias diferentes. Veja quais são elas e as características de cada uma.

1. Fundos de desenvolvimento 2. Fundos de desenvolvimento

para renda
Nesse tipo de fundo, dois terços ou mais do
seu patrimônio são investidos em imóveis
em fase de projeto ou construção com o
objetivo de geração de renda com locação e
arrendamento.
para venda
Nesse tipo de fundo, a maioria do
patrimônio líquido (dois terços ou acima)
precisa ser alocado no desenvolvimento
de empreendimentos na fase de projeto ou
construção.

Os fundos podem ser diversos, todos com o O lucro obtido pelos cotistas é proveniente da
objetivo de gerar renda mensal proveniente diferença entre o investimento e o preço
de aluguéis. de venda dos imóveis escolhidos a critério
do gestor.
3. Fundos de renda
Nos fundos de renda, o patrimônio líquido investido (dois
terços ou mais) são alocados em empreendimentos já
construídos.

A estratégia de investimento do gestor deve visar não

a compra e venda de imóveis e sim a aquisição de • Lajes corporativas
empreendimentos imobiliários com o objetivo de • Shoppings
gerar renda por locação ou arrendamento.
• Galpões logísticos
Para os três tipos de fundos imobiliários descritos • Galpões industriais
até agora, é possível fazer o investimento em • Supermercados
empreendimentos como:
• Setor educacional
• Hospitais
• Hotéis
• Agências bancárias
• Salas comerciais e escritórios
4. Fundos de títulos e valores
mobiliários
Esses tipos de fundos investem mais de dois
terços do seu patrimônio líquido em papéis,
como ações, cotas de sociedade, direitos
creditórios e outros títulos relacionados ao
mercado imobiliário.
Eles também podem ser conhecidos como
fundos de papel pelas exigências de suas
estratégias.
5. Fundos híbridos
Os Fundos Híbridos não possuem a
necessidade de investimento de sua maioria
em alguma categoria de fundo imobiliário.
Ele é um conjunto de estratégias mais
diversificadas. Podemos destacar aqui os
fundos de fundos (FOF) que investem em
diversos fundos imobiliários diferentes, com o
objetivo de diversificação de portfólio.

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Fundos Imobiliários da Rico. É 100% digital e gratuita.
O que levar em consideração ao
escolher um fundo imobiliário?
Antes de investir em FII é preciso escolher quais os melhores papéis para
aplicação de acordo com a sua estratégia.

Por isso, é preciso levar muitos fatores em consideração para escolher os melhores
FIIs possíveis.

Então, o primeiro passo é descobrir se investimento em FII é o ideal para você,

fazendo um teste para conhecer qual o seu perfil de investidor.

Também é importante ter em mente quais são seus objetivos e metas financeiras
para definir qual o valor a ser investido e quais os fundos se encaixam melhor
nesse montante.

Com relação aos fundos imobiliários em si, existem algumas características

importantes a serem analisadas para entender se um FII é um bom investimento.

A seguir você poderá entender mais sobre elas.

Portfólio
O portfólio do FII é a estratégia que o seu gestor escolher usar para geração de renda.

Ela vai incluir os imóveis que ele escolheu, então é importante olhar quais são eles para saber
se são bons, pois os melhores imóveis são alugados e vendidos mais facilmente.

Ter bons imóveis no portfólio significa que o seu FII gera uma boa renda e se preocupa com a
qualidade dos seus investimentos.

Não é ideal investir em fundos que possuem imóveis com estado de conservação ruim,
problemas burocráticos e pendências judiciais, por exemplo.
Localização
A localização dos imóveis que o fundo investe também é muito importante. Imóveis com boa
localização tendem a ser vendidos e alugados com mais rapidez, o que diminui os riscos como
vacância, por exemplo.

Portanto, pesquise qual a localização dos imóveis que o fundo investe e conheça mais sobre
essas localidades para saber se este é um bom investimento para o seu portfólio.

Nessa pesquisa, você descobre se os imóveis estão localizados em regiões desenvolvidas e

outras características que o fazem ser valorizado.

Inquilinos
É importante verificar a qualidade dos inquilinos para diminuir os riscos.

Portanto, olhar como os inquilinos se comportam, se pagam na data correta, cumprem as

regras e não depredam o patrimônio do fundo são ótimas maneiras de avaliar os inquilinos de
um FII.
Liquidez
A liquidez de um fundo imobiliário é definida pela facilidade que o investidor vai ter de vender
suas cotas caso seja necessário. Um FII com boa liquidez pode ser vendido rapidamente.
Os FIIs são fundos com cotas limitadas e, diferente das ações, possuem uma liquidez menor,
então é preciso analisar esse fator no fundo que você for escolher.

Preço
O preço é uma característica importantíssima do FII. Muitas pessoas acham que os fundos
baratos são aqueles que possuem valores menores, mas não é somente isso que se analisa
para escolher um bom FII.

Fazer uma análise de preço é olhar o valor patrimonial, entender a vacância, saber quanto
aquele FII lucra e muito mais. Olhar o preço em relação ao seu valor patrimonial já é uma boa
forma de começar, pois se este valor estiver abaixo do patrimônio, isso pode significar que o
FII está barato ou que há problemas no fundo que gera desvalorização.
Dividend Yield
O dividend yield é a taxa de retorno que um FII proporciona de acordo com os seus
rendimentos. Quanto maior for o rendimento em relação ao preço da cota, maior será o DY.
Para calcular o DY é só dividir o valor dos rendimentos pela cotação atual das cotas do fundo.

Qual o custo para investir em FIIs?

Uma das grandes vantagens dos FIIs são os custos do investimento. Sim, além de dispor do
valor para comprar as cotas, talvez seja preciso pagar mais alguma coisa para comprar um
FII ou ter a posse dele, mas isso não é um bicho de sete cabeças.

Como você vai perceber abaixo, os custos para investir em FII são pequenos e o mercado traz
cada vez mais, melhores condições para pequenos investidores fazerem suas aplicações e
terem pequenos pedaços de empreendimentos imobiliários.
Taxa de corretagem
A taxa de corretagem é a taxa que a corretora cobra para que você faça negociações na
Bolsa de Valores (B3) pela plataforma escolhida. Essa taxa de corretagem vai variar muito de
corretora para corretora.

Na Rico, a taxa de corretagem para negociação de FIIs é zero, pois você não vai pagar
nada a mais para ter suas cotas de fundos imobiliários.

Além disso, para abrir sua conta o processo também é todo gratuito.

Taxa de administração e gestão

A taxa de administração e gestão de um fundo é cobrada em cada cota. Ainda assim,
o investidor não precisa dispor desse valor se quiser investir em FIIs. Essas taxas são
descontadas dos lucros obtidos mensalmente, então são diluídas nos rendimentos das
cotas, o que passa quase despercebido pelo investidor.

Embora não seja algo que se precise dispor de dinheiro para pagar, é importante que o
investidor saiba que está sendo descontado do seu lucro mensal.
Imposto de Renda
O imposto de renda dos Fundos imobiliários só é cobrado a partir do lucro obtido pela venda
de cotas. Quando uma cota é vendida e se obtém lucro, o investidor é obrigado a pagar 20%
desses rendimentos à receita federal via DARF.

Com relação aos lucros por aluguel e outros rendimentos de quem possui cotas, estes são
isentos. O investidor só paga imposto de renda caso obtenha lucro com a venda de suas
contas.
Como investir em FIIs com a Rico
Investir em FIIs com a Rico é muito simples e fácil. Além disso, é importante
relembrar que aqui os custos de corretagem são zerados, então você não vai
precisar gastar mais do que o valor das contas para fazer suas negociações.

Vamos definir em passos simples tudo que você precisa para investir em FIIs com
a Rico.

Veja abaixo como é fácil fazer seus investimentos em nossa plataforma.

1 Abra sua conta na Rico em poucos 2 Faça um teste de perfil de investidor

minutos de forma gratuita. Basta
reunir os documentos necessários,
comprovar sua identidade e pronto,
você já vai poder conhecer as
aplicações disponíveis na plataforma.
para saber qual o seu. Isso é
importante para entender quanta
exposição você deve ter em renda
variável, incluindo FIIs e quais os tipos
de aplicações ideais para o seu perfil.
3 Entre na parte de negociações
da Bolsa de Valores (B3). Na Rico
você pode negociar ações e fundos
imobiliários direto pelo Home Broker
ou por uma ferramenta mais simples
disponível para iniciantes.
4 Escolha os FIIs que deseja investir.
Cada papel negociado na Bolsa
de Valores (B3) possui um Ticker,
que é um código que o define
na plataforma. Descubra qual o
Ticker do FII que deseja investir para
acompanhar sua cotação e fazer
negociações.

*(Os Tickers de FII são formados por 4 letras seguidas

do final número 11. Neste caso, um exemplo de Ticker
seria XXXX11).

5 6 Digite na plataforma o Ticker do

Transfira fundos da sua conta pessoal
para a sua conta da corretora para
fazer as negociações.
fundo imobiliário escolhido e digite
a quantidade de cotas que deseja
comprar. É possível comprar a partir
de 1 cota, não sendo necessário
comprar o lote com 100, como no
caso das ações.
7 Assim que você finalizar, suas cotas
serão compradas quando o valor que
você colocou for o valor negociado
em mercado. Para efetuar a compra
mais rápido, a opção é negociar as
cotas no valor atual do mercado.
Clique aqui e acesse a
Viu como é simples fazer a negociação?
Carteira Recomendada
de Fundos Imobiliários
Os Fundos Imobiliários são investimentos simples e muito
acessíveis para que os investidores tenham a oportunidade da Rico. É 100% digital e
de aplicar seu dinheiro em empreendimentos de qualidade.
gratuita.
Nosso guia completo de Fundos Imobiliários traz um
panorama geral desse tipo de investimento para que o
investidor se situe sobre o assunto.

Para analisar cada fundo individualmente, utilize o

comparador de FIIs e outras ferramentas disponíveis para
te ajudar a tomar sua decisão.