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Fundos de investimento
Imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário (FII) são fundos destinados ao mercado

imobiliário que captam recursos por meio de cotas vendidas aos investidores e aplicam
esses valores em aquisição e comercialização de empreendimentos imobiliários, como
shopping centers, lajes corporativas, agências, hotéis, galpões logísticos, entre outros.

Além disso, os FII podem aplicar o dinheiro captado em ativos direcionados

majoritariamente à aquisição de ativos financeiros, como certificados de recebíveis
imobiliários (CRI), cotas de outros fundos, letras de crédito imobiliário (LCI) e certificados
de potencial adicional de construção (Cepac).

Cada fundo possui um gestor profissional que faz toda a gestão dos ativos,
acompanha o mercado e realiza as alocações necessárias. Os rendimentos dos FII são
distribuídos periodicamente aos seus cotistas e são decorrentes de alocações e vendas de
imóveis ou, caso o fundo aplique em títulos e valores mobiliários, do rendimento desses
ativos ou da diferença entre seu preço de compra e de venda.

Os fundos de investimento imobiliário são fechados e negociados em Bolsa de valores,

assim como a ação de uma empresa. Isso significa que, se o investidor quiser se desfazer
de sua cota de FII, será necessário vendê-la em Bolsa.

Vantagens de
investir em FII

> Renda mensal decorrente dos pagamentos de dividendos, como se

fosse um aluguel.
> Isenção de imposto de renda no recebimento de dividendos.
> Investimento mais acessível comparado a compra de um imóvel.
> Maior liquidez comparado a um imóvel.

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Para quem são indicados os

fundos de investimento imobiliário

São indicados para qualquer investidor que deseja receber pagamentos mensais e
aumentar seu patrimônio em longo prazo.

Como investir em fundos de

investimento imobiliário

A forma mais fácil de investir em um FII é comprar cotas desse fundo por meio da Bolsa de
valores. O investimento em FII é simples e pode ser feito por qualquer pessoa que tenha
cadastro em uma corretora de valores mobiliários.

Caso você possua uma conta na Ágora, pode utilizar o Home Broker para efetuar a compra
das cotas, da mesma forma que é feito com ações. Cada cota representa uma fração do
capital integral do fundo imobiliário.

Rentabilidade dos fundos

de investimento imobiliário

Ao investir em fundos de investimento imobiliário, pode-se ganhar de duas formas.

Por exemplo: um investidor do fundo

A primeira delas é através dos
XXXX11 possui
rendimentos do fundo, recebendo as
1.000 cotas desse fundo.
rentabilidades mensais.
O fundo XXXX11 irá disponibilizar a
O pagamento mensal é transferido
quantia de R$ 0,80 centavos por cota
diretamente ao portador das cotas e é
para os cotistas, como forma de
proporcional ao número de cotas que
rendimento mensal, em determinado
ele possui do FII.
mês. Nesse mês, o investidor que possui
1.000 cotas do fundo XXXX11 receberá o
montante de 1.000 x R$ 0,80 = R$
800,00.

Observação: todo FII tem a obrigação de pagar aos seus cotistas, no mínimo, 95% da rentabilidade total do fundo.

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Assim como no mercado de ações, o investidor também pode ganhar dinheiro vendendo
suas cotas por um preço maior do que o de compra e receber pagamentos mensais, como
nos aluguéis de imóveis. A compra, a venda e o acompanhamento desses ativos podem ser
feitos diretamente pelo Home Broker para aqueles investidores que possuem conta na
Ágora.

Conheça os fundos de
investimento imobiliário

1 Como os fundos de investimento

imobiliário funcionam no mercado

Um fundo de investimento imobiliário funciona como um grupo no qual investidores que

têm um objetivo em comum se unem para comprar ou montar investimentos em conjunto
(no caso, investir em um imóvel).

Para iniciar um FII, a instituição financeira responsável por ele precisa apresentar um
documento ao mercado contendo a política de investimentos e as diretrizes gerais do
fundo. A partir disso, é realizada a oferta primária do FII.

As cotas do fundo, de número limitado e definitivo, são emitidas e lançadas no mercado

pela primeira vez. Feito isso, quem tem interesse pode comprar a quantidade de cotas
desejadas e se juntar aos primeiros cotistas do fundo. Com o capital arrecadado, o gestor
do fundo começa a adquirir os ativos imobiliários, de acordo com a política de
investimentos proposta.

Por fim, após sua abertura, o fundo passa a ser identificado por um código (também
chamado de ticker) e suas cotas são negociadas na Bolsa de valores da mesma forma que
acontece com as ações de uma empresa.

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2 Quais os tipos de fundos de

investimentos imobiliário

Elencamos os tipos de fundos de investimento imobiliário.

Fundos
de tijolo

Os fundos de tijolo são uma categoria de FII definida por um grupo de pessoas que tem o
objetivo comum de investir em ativos imobiliários. O dinheiro que todos investem no fundo,
em forma de cotas, é administrado por um gestor, que é o responsável por encontrar e
realizar os investimentos e com isso garantir boa rentabilidade. Esse tipo de FII tem o
objetivo de comprar ou construir imóveis para alugar e gerar renda mensal.

Os fundos de tijolo são assim chamados por representarem os imóveis físicos, acima de
2/3 do seu patrimônio líquido; ou seja, quando você compra um fundo de investimento
imobiliário, compra uma pequena parte de um prédio.
Neste tipo de investimento, existem imóveis voltados para diferentes setores de atividades,
como:

> Lajes corporativas > Shopping centers

> Galpões de logística > Lojas e supermercados
> Galpões industriais > Hospitais
> Agências bancárias > Universidades

Dessa maneira, é possível diversificar o investimento em vários setores para que uma crise
em determinado segmento, por exemplo, não afete a carteira de fundos imobiliários como
um todo.
Normalmente, este é o tipo de fundo preferido pelos investidores que buscam renda
constante, potencial de valorização e reajustes de aluguéis. Nos fundos de tijolo, a vacância
é um dos principais riscos, pois quanto maior o tempo em que o imóvel permanecer vazio
menos aluguéis o fundo recebe. Se o inquilino decide se mudar, abre-se uma vacância
temporária e diminui a renda que o investidor recebe. Portanto, se o fundo não tiver bons
imóveis, com boas localizações, essa vacância pode se estender por grandes períodos, o
que acabaria não sendo um bom investimento.

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Fundos
de papel

Os FII de papel são uma categoria de fundos que investem de forma predominante em
títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários. Um FII de papel é essencialmente
um ativo de crédito com lastro imobiliário, geralmente, por aquisição de ativos financeiros
em títulos de investimento de renda fixa voltados ao setor imobiliário.
Fundos de papel podem aplicar o dinheiro dos seus integrantes em ativos direcionados
majoritariamente a certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de outros fundos,
letras de crédito imobiliário (LCI) e certificados de potencial adicional de construção
(Cepac). Isso quer dizer, na prática, o fundo “empresta” dinheiro em troca de um fluxo de
caixa mensal, atrelado à inflação (ou CDI).
Logo, o fundo recebe mensalmente os valores acordados de forma fixa e constante. O
gestor deve buscar as “garantias” que, geralmente, são imóveis e/ou mesmo o aval dos
sócios de quem tomou o crédito.

Vantagens do investimento
em FII de papel

Existem algumas vantagens de ter fundos de papel em uma carteira de fundos de

investimento imobiliário. Uma delas é a diversificação do risco.
CRI estão expostos principalmente ao risco de crédito e não aos riscos comuns do mercado
imobiliário (por exemplo, vacância). Por não sofrerem de vacância, fundos de papel mantêm
alto o fluxo de caixa global de uma carteira. O que é excelente, principalmente em tempos
de crise. Isso permite usufruir da renda ou reinvestir em oportunidades que costumam
surgir nesses cenários. Além disso, por pagar um cupom mais um indexador (IGPM, IPCA ou
taxa DI), oferecem proteção imediata do capital investido contra a inflação.

Proteção imediata
Diversificação do capital investido
do risco contra a inflação

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Fundos
de fundos (FOF)

Os fundos de fundos investem em outros fundos com a intenção de construir uma carteira
mista composta por diversos ativos, como empreendimentos imobiliários, títulos e papéis
mobiliários, ações do setor imobiliário etc.
Conhecidos como FOF, são um tipo de aplicação financeira com o objetivo de obter lucro
por meio da aquisição de cotas de outros fundos imobiliários. Seu principal intuito é atingir
grande diversificação de maneira relativamente simples. Esse tipo de fundo pode ser
bastante interessante para um investidor que não tem muito conhecimento sobre o
mercado de fundos imobiliários.

Vantagens de fundos
de fundos

> Diversificação de carteira > Sociedade de imóveis sem burocracia

> Redução de custos > Rendimentos isentos de imposto de renda
> Redução de perdas

Um FOF possui uma taxa de administração e, dependendo do fundo, também pode ter uma
taxa de performance. Para concluir, fundos de fundos podem ser uma excelente escolha
para investidores que não querem se preocupar com análises e oscilações de mercado e
desejam obter retornos medianos que se acumulam ao longo do tempo.

Fundos
híbridos

Os FIIs híbridos investem em diferentes aplicações do mercado imobiliário. Também

conhecidos como fundos mistos, os FIIs híbridos oferecem boas oportunidades de
investimento em razão da sua grande diversificação de ativos. Podem fazer aplicações em
imóveis, CRI, LCI ou em outros fundos de investimento imobiliário, o que os torna muito
interessantes para todos os investidores que desejam correr menos riscos; além disso, com
uma única aplicação pulveriza-se o investimento.

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FII híbrido
Considerações

Talvez possam parecer complexos todos esses termos e definições, mas logo você
perceberá a importância deste sistema de classificação. Ele permite entender de imediato
do que se trata o fundo trata e, assim, você pode descartá-lo ou aprofundar seus estudos,
caso ele se enquadre no que você está buscando.

3 Como escolher um
fundo imobiliário

Estes são alguns pontos importantes na hora de escolher em qual fundo investir:

> Informe-se sobre o setor imobiliário

> Olhe para o momento particular de cada fundo
> Avalie se o preço da cota está de acordo com o esperado
> Cheque quais são os imóveis da carteira do fundo
> Verifique a procedência do fundo e quem são os gestores

4 Papéis e responsabilidades
do gestor

O gestor é o profissional responsável pela estratégia e pela inteligência imobiliária do FII,

ou seja, é a figura que irá gerir a estrutura operacional do ativo e que, portanto, ficará
responsável por tomar as decisões necessárias para manter e aumentar a rentabilidade e a
geração de valor para os verdadeiros “donos” do fundo de investimento imobiliário (neste
caso, os cotistas, os quais abordaremos na sequência).

Dessa maneira, o investidor comum pessoa física tem, por direito, a liberdade de entrar em
contato com esse profissional no momento que achar mais conveniente – seja por e-mail,
telefone ou até mesmo presencialmente – no intuito de esclarecer dúvidas e,
principalmente, tomar conhecimento das perspectivas futuras de evolução do patrimônio
do FII.

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Nesse sentido, o investidor que possui apenas uma cota de determinado fundo imobiliário
já se torna, automaticamente, sócio daquele FII, sendo totalmente cabível para tal
investidor estreitar sua relação com a gestão do FII. Até mesmo aqueles que não possuem
nenhuma cota podem tomar essa iniciativa, tanto por curiosidade quanto para solicitar
esclarecimentos em eventual processo de estudos de viabilidade de investimentos.

5 Vantagens e desvantagens
FII x Imóvel

Como em todo negócio, é preciso analisar suas vantagens e desvantagens, a fim de decidir

se o investimento se ajusta ao perfil e aos objetivos do investidor.

Vantagens

> Investimento no mercado imobiliário sem > Diversificação de imóveis e inquilinos,

a necessidade da compra de um imóvel. com apenas um fundo.

> Distribuição mensal de rendimentos na > Investimentos em ativos imobiliários

conta do investidor. com padrão superior, não acessíveis para
investidores comuns, com pouco capital.
> O investimento pode ser fracionado,
diferentemente do que acontece no > Isenção de imposto de renda sob o
mercado real. recebimento de dividendos para pessoas
físicas.
> Diversificação em vários tipos de imóveis
(universidades, hotéis, shopping centers
etc.)

> Avaliação anual dos imóveis por

empresas especializadas.

> Administração realizada por equipes

capacitadas.

> Baixas despesas com taxas,

emolumentos e corretagem comparadas
às despesas relacionadas aos imóveis,
levando-se em consideração o mesmo
valor de compra.

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Desvantagens

> Risco de liquidez: no momento da > Ausência de influência direta na

venda das cotas, pode não haver
comprador suficiente para compra.
> Risco de inadimplência: fundos que
investem em CRI podem ter default de
seus títulos.
> Variação da cota: após a compra de um
fundo, o valor da cota pode subir ou cair,
sem influência do investidor.
> Obrigatoriedade de venda em caso de
take over.
administração do fundo.
> Impossibilidade de usufruto direto dos
imóveis do fundo.
> Sujeição a erros e má administração da
gestora do fundo.
> Maior taxa de imposto sobre o lucro na
venda dos fundos, sendo de 20% nos
fundos, enquanto nos imóveis é de 15%.

6 Indicadores de análise dos fundos de

investimento imobiliário

Assim como nos investimentos em ações, nas aplicações em fundos imobiliários, é

importante analisar o fundo em questão. Porém, os parâmetros a serem avaliados são
distintos.

Classificação do fundo quanto a quantidade de imóveis, se é

Imóvel monoimóvel ou multi-imóvel.

Classificação do fundo quanto a quantidade de inquilinos, se é

Inquilino monoinquilino ou multi-inquilino.

Classificação do fundo quanto a quantidade de inquilinos, se é

Valor patrimonial monoinquilino ou multi-inquilino.

Razão entre o preço da cota pelo valor patrimonial oferece

P/Vpa visão se o fundo está com valor acima ou abaixo do patrimônio.

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Último rendimento Último rendimento declarado pelo fundo.

Razão em porcentagem do último rendimento pelo preço da

Dividend Yield cotação, pode ser analisado também no período anual.

Rentabilidade Variação da cota nos últimos 12 meses. Alguns fundos novos

não possuem histórico de 12 meses, por isso têm rentabilidade
em 12 meses menor.

Porcentagem da área do fundo disponível para locação, de

Vacância física acordo com o último relatório gerencial ou informe trimestral.

Volume médio
Volume médio do fundo negociado nos últimos 30 dias.
negociado

Área Área total do fundo disponível para locação.

Razão entre o valor de mercado do fundo e a área total do

Valor de
fundo oferece uma visão do valor por metro quadrado em que o
mercado/m2 fundo está sendo negociado na Bolsa de valores.

Patrimônio líquido Patrimônio do fundo declarado nos informes mensais.

Valor de mercado Valor em que o fundo é negociado na Bolsa.

Número de cotas que o fundo possui, de acordo com o informe

Cotas totais mensal.

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7 Classificação de FII
ANBIMA

A ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais)

classifica os fundos de investimento imobiliário quanto à sua gestão e seu objetivo.

Gestão do FII

> Passiva: Neste tipo de fundo, consta no regulamento o imóvel ou os imóveis que
compõem a carteira de investimento. A venda de um dos imóveis pode acontecer somente
com a aprovação da assembleia de cotistas.

> Ativa: Os imóveis (ou o patrimônio) não constam no regulamento. Neste tipo de fundo,
eventuais vendas de ativos ficam a critério do gestor.

Objeto do FII

> Desenvolvimento para renda: Fundos que constroem (desenvolvem) imóveis com o
objetivo de gerar renda via locação ou arrendamento.

> Desenvolvimento para venda: Fundos que constroem (desenvolvem) imóveis com o
objetivo de obter ganho de capital com a venda desses imóveis.

> Renda: Fundos que compram imóveis já construídos com o objetivo de gerar renda via
locação.

> Títulos e valores mobiliários: Fundos com patrimônio em títulos e valores mobiliários,
como LCI, CRI, ações ou cotas de empresas e sociedades do setor imobiliário, FIP e FIDC.

> Híbridos: Fundos cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das
classificações anteriores.

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8 Como calcular o rendimento do

fundo de investimento imobiliário

Distribuição de
rendimentos

A regulamentação que rege os fundos de investimento imobiliário determina que ocorra

semestralmente a distribuição de, no mínimo, 95% dos lucros recebidos. Essa distribuição é
feita na forma de rendimentos e pode ser passada para o investidor mensalmente, ao final
de cada semestre ou no final do ano.

Uma forma de realizar o cálculo do rendimento do fundo de investimento imobiliário é levar

em consideração a variação do patrimônio líquido, do valor patrimonial, do rendimento, do
valor de fechamento, do rendimento dos dividendos e do preço.

O rendimento dos dividendos é o indicador que deve ser observado na tabela de variação,
pois ele é a principal referência para o cálculo do retorno para o investidor. Para calcular o
rendimento dos dividendos, deve-se fazer uma conta bem simples, como mostrada no
seguinte exemplo:

Cálculo da valorização da cota

Cota (R$) na
Fundos Dividendo Cálculo Yield
compra

Fundo 1 R$ 100 R$ 0,90 = 0,90/100 (*100) 0,9%

Fundo 2 R$ 50 R$ 0,50 = 0,50/50 (*100) 1%

A cota do segundo fundo tem um rendimento mais vantajoso do que do primeiro fundo.

Valorização
da cota

Outra forma de calcular o rendimento é levando-se em consideração a valorização da cota

do fundo de investimento imobiliário. O cálculo também é bastante simples.

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Cálculo da valorização da cota

Cota (R$) na
Fundos Preço atual Cálculo Yield
compra

Fundo 1 R$ 100 R$ 105 = 105/100 1,05%

Fundo 2 R$ 50 R$ 51 = 51/50 1,05%

Neste exemplo, o fundo 1 teve maior valorização do que o fundo 2. Assim, provavelmente, o
rendimento desse fundo foi superior em comparação ao segundo.

9 Conclusão

A partir das informações levantadas em tabelas de rendimento, que podem ser obtidas
com sua corretora ou a partir de ferramentas que fazem esse levantamento, você será
capaz de calcular o rendimento do fundo de investimento imobiliário.
Saber calcular esse valor é importante na hora de decidir pela compra de um fundo. Assim,
você pode optar por um fundo de investimento imobiliário mais rentável e com valorização
crescente.

Este material é distribuído somente com o objetivo de prover informação e não representa oferta de compra e venda ou recomendação
de qualquer ativo financeiro, sendo única e exclusiva responsabilidade do investidor a tomada de decisão. As informações contidas no
material são consideradas confiáveis na data da sua publicação e não representam, por parte da Ágora, garantia de exatidão dos dados
factuais utilizados. Os investimentos em títulos e valores mobiliários estão sujeitos a oscilação de preços, inclusive podendo recair em
perdas patrimoniais, considerando-se os diversos tipos de risco a que estão expostos (entre eles, risco de crédito, liquidez e mercado).
Consulte sempre os riscos da operação e a compatibilidade com seu perfil antes de investir. Rentabilidade passada não é garantia de
rentabilidade futura.

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