PENSADO PARA O INVESTIDOR

INICIANTE!

FAÇA SEU DINHEIRO TRABALHAR POR

VOCÊ é um e-book escrito especialmente para quem está
começando a se aventurar no mundo dos investimentos em
renda variável.

Aqui você encontrará todas as informações necessárias

para investir em FIIs e, de uma vez por todas, tirar seu
dinheiro da poupança e coloca-lo para trabalhar por
você.

Glossário do Investidor
Se, em algum momento da leitura, você se deparar com algum
termo desconhecido, que esteja desacompanhado de uma
explicação, consulte nosso glossário exclusivo no final deste
livro.

02
DIREITOS AUTORAIS
Todos os direitos desta obra, criada a partir de conhecimentos
pessoais obtidos através de prática e leitura, bem como por meio de
pesquisa em diversas fontes de conhecimento públicas, são reservados
única e exclusivamente ao autor, não podendo esta, sem prévia
autorização do mesmo, ser reproduzida, copiada, distribuída ou
comercializada, em nenhuma hipótese.

Nenhuma referência feita neste e-book a qualquer produto

financeiro deve ser interpretada como recomendação de compra ou
venda, todos os dados aqui expostos foram extraídos de fontes públicas e
o autor não se responsabiliza por eventual imprecisão destes.

Blumenau, fevereiro de 2020.

03
SOBRE O AUTOR
Bruno Henrique Bugmann, criador dos perfis BLF Advisory no
Instagram e Twitter, é um acadêmico da 7ª fase do curso de Direito na
Universidade Regional de Blumenau, além de apaixonado investidor e
educador financeiro.

No início de 2019, nasce o seu interesse pela arte dos

investimentos, de modo que Bruno veio a se aprofundar na área ao longo
dos meses que se passaram, por meio de estudos em diversos materiais
literários, online e off-line, além da melhor forma possível: pela
prática.

Com o intuito de ajudar aqueles que também querem, assim como

ele, empregar melhor seu dinheiro, criou os perfis supracitados e
resolveu escrever seu primeiro livro digital: um e-book sobre aplicações
em fundos de investimento imobiliário.

Segundo o próprio autor, esse livro foi desenvolvido visando

oferecer uma linguagem simples e de fácil compreensão para qualquer
um, servindo como material de estudo e referência completo.

O diferencial dele reside no fato de deixar um pouco de lado o

“economês”, tipo de linguagem dominante na maioria das literaturas
sobre o tema, o que dificulta o avanço do estudo ou a simples
compreensão da mensagem transmitida.

04
SUMÁRIO

Capítulo 1 06
Conhecendo os Fundos de Investimento Imobiliário – FII 07
Quais as diferentes classes de FIIs? 12
Capítulo 2 15
Lucrando com dividendos 16
Tributação sobre rendimentos 20
Capítulo 3 22
Lucrando com a valorização das suas cotas 23
Tributação sobre o lucro na venda das suas cotas 27
Capítulo 4 29
Critérios para análise de um Fundo de Investimento Imobiliário 30
Capítulo 5 41
Escolhendo a corretora ideal para seus investimentos 42
Comparativo: Clear, Rico e ModalMais 44
Capítulo 6 47
Protegendo seu capital e sua saúde financeira 48
Mindset e estratégias para alavancar seus investimentos 53
Glossário 55

05
 CAPÍTULO 1
ENTENDA MELHOR OS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS

06
CONHECENDO OS FUNDOS DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FIIS
Investir em imóveis sempre foi uma estratégia muito
comum para aqueles que visam lucro com a suposta segurança
e estabilidade que o patrimônio físico oferece. Você adquire um
imóvel e obtém seus ganhos através da valorização dele no
mercado, bem como por meio do aluguel pago pelo seu
inquilino, seja através de uma propriedade residencial, com a
qual você também lucra com as BENFEITORIAS (reformas e
melhorias feitas pelo locatário), ou por meio de um imóvel
empresarial, que costuma ter maior valor de locação, além da
procura.

Entretanto, ao alugar um imóvel próprio você acaba, na

maioria dos casos, sendo responsável pela manutenção,
limpeza e reformas, além de ter que pagar comissão para
imobiliárias se utilizar seus serviços para alugar o bem. Não
obstante, o proprietário tem de estar sempre preparado para
lidar com a vacância (falta de locatário (s)) do seu imóvel, não
podendo contar 100% com a renda proveniente deste.

07
 E isso não é tudo. A maioria dos investidores que estão
começando simplesmente não contam com patrimônio
suficiente para adquirir e manter um apartamento ou uma sala
comercial, por exemplo. Isso requer um investimento inicial,
em boa parte das ocasiões, de proporções intangíveis para
alguém que está apenas no começo de sua caminhada no
mundo dos investimentos.

A alternativa então, por vezes muito mais recomendada,

inclusive para aqueles que detêm o capital necessário para
adquirir um imóvel, são os Fundos de Investimento
Imobiliário. A sua facilidade de acesso, gerenciamento feito
por terceiro especialista e comissionado, além de vacância
controlada, faz com que, apesar de se tratar de um
investimento em RENDA VARIÁVEL, os FIIs possuam uma
distribuição de rendimentos consideravelmente consistentes.

E mais: com a crescente valorização do mercado

imobiliário no Brasil, além auferir lucros a partir dos
rendimentos, você também obtém ganho de capital com a
valorização das suas cotas.

08
Mas o que são, afinal, Fundos de Investimento
Imobiliário?
Conhecido também pela sigla FII, um Fundo de
Investimento Imobiliário nada mais é que um grupo de
investidores que aplicam seu dinheiro no Mercado Imobiliário
em conjunto.

O fundo possui um gestor, que administra o capital de

todos os investidores e é responsável pela alocação de verbas,
seleção de imóveis e demais diligências relacionadas à gestão
do patrimônio do fundo, podendo, se estipulado em seu
regulamento, ser necessário realizar uma assembleia entre os
cotistas para tomar certas decisões.

A dinâmica de funcionamento de um FII, de forma

resumida, é muito simples. Os investidores compram cotas do
fundo, e com o capital arrecadado pela venda dessas cotas o
fundo adquire ativos. Os ativos adquiridos geram renda para o
fundo, como por exemplo através de aluguel.

Então, o fundo apura o lucro

líquido (receita - custos) e, por
obrigação, distribui no mínimo 95% dele
entre os cotistas, de forma proporcional.
09
 Para melhor entendimento, analise o seguinte fluxograma
atentamente:

10
 As cotas de Fundos de Investimento Imobiliário, assim
como ações de grandes empresas – como Petrobrás e Magazine
Luiza – são negociadas na Bolsa de Valores, podendo, dessa
forma, serem adquiridas através de um homebroker,
plataforma disponibilizada pela sua corretora de valores.

Agora que entendemos o que são e resumidamente como

funcionam os FIIs, vamos nos aprofundar um pouco mais e
entender o básico sobre as suas DUAS DIFERENTES CLASSES.

11
QUAIS AS DIFERENTES
CLASSES DE FIIS?
Como mencionado anteriormente, existem DUAS
CLASSES distintas de Fundos de Investimento Imobiliário.
Nesta seção, iremos abordar brevemente as características de
cada uma delas.

1. Fundos de tijolo

Fundos de Tijolo tem como característica primordial a

priorização de investimento em EMPREENDIMENTOS
FÍSICOS, sendo esses a maioria dentre os ativos em sua gestão.

O foco dessa classe de FII é voltado, em suma, na compra,

construção e aluguel de imóveis. Como por exemplo:

HGLG11 - CSHG LOGÍSTICA - Fundo de Investimento

Imobiliário especializado em GALPÕES LOGÍSTICOS.
VISC11 - Vinci Shopping Centers - Fundo de Investimento
Imobiliário especializado em SHOPPINGS CENTERS.

12
2. Fundos de papel

Fundos de papel, diferentemente dos fundos de tijolo,

evitam investimentos em patrimônios físicos, priorizando
títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como
CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de
Crédito Imobiliário) ou até mesmo cotas de outros FIIs, por
exemplo.

A renda desses fundos advém dos dividendos pagos pelos

seus “papéis” ou através do lucro obtido na venda destes. Por
possuírem uma maior diversificação dentre seus ativos, os
Fundos de Papel não se expõem tanto a riscos quanto Fundos
de Tijolo, porém apresentando, da mesma forma, uma boa
rentabilidade.

São exemplos de FII de papel:

BCFF11 - BTG Pactual Fundo de Fundos - Possui uma

carteira majoritariamente formada, conforme últimos relatórios
publicados, por cotas de outros FIIs, contando também com CRIs e
LCIs, dentre outros ativos.
MXRF11 - Maxi Renda FII - Destina a aplicação de seus
recursos em cotas de outros FIIs, bem como CRIs e LCIs, dentre
outros ativos.

13
 Você deve ter em mente que conhecer o básico sobre o
que são Fundos de Investimento Imobiliário, e as
características de suas diferentes classes, é fundamental para
escolher em quais FIIs investir.

Dessa forma, recomendo ao leitor que antes de proceder à

leitura dos capítulos seguintes, leia este novamente, visando
poder analisar e absorver ao máximo o seu conteúdo, pois ele é
a base de tudo que está por vir.

14
 CAPÍTULO 2
DIVIDENDOS E
TRIBUTAÇÃO

15
LUCRANDO COM DIVIDENDOS
Antes de mais nada, se você não tem conhecimento algum
sobre investimentos, deve estar se perguntando agora “o que
são dividendos?”.

A expressão “pagar dividendos” e “distribuir

rendimentos”, tem, na prática, o mesmo significado. Os
dividendos que você recebe de ações, ou no caso do tema deste
livro, Fundos de Investimento Imobiliário, podem ser descritos,
em suma, como sendo a parte do lucro líquido que o fundo
distribui para cada cotista, proporcionalmente ao número de
cotas que ele possui.

Para entender melhor, vamos analisar cuidadosamente o

seguinte exemplo:

O CSHG Logística (HGLG11), FII citado no capítulo anterior,

no mês de dezembro de 2019 apresentava um Dividend Yield de
0,38%. Isso significa que 0,38% do valor da cota (na data base
cotada em R$206,15) foi repassado ao cotista naquele mês,
totalizando o montante de R$0,78.
Desse modo, um investidor com mil cotas do fundo (o que
equivale a aproximadamente 206 mil reais), receberia R$780,00 de
proventos naquele mês.
16
 Veja a tabela abaixo:

Rendimentos HGLG11 em 2019

Período de Valor por Data de
Data base Cotação base Yield Mensal
referência cota (R$) pagamento

dez/19 30/12/2019 R$ 206,15 0,78 0,38 15/01/2020

nov/19 29/11/2019 R$ 181,55 0,78 0,43 13/12/2019

out/19 31/10/2019 R$ 162,19 0,78 0,48 14/11/2019

set/19 30/09/2019 R$ 154,00 0,78 0,51 14/10/2019

ago/19 30/08/2019 R$ 152,77 0,75 0,49 13/09/2019

jul/19 31/07/2019 R$ 159,85 0,75 0,47 14/08/2019

jun/19 28/06/2019 R$ 148,54 0,75 0,50 12/07/2019

mai/19 31/05/2019 R$ 154,80 0,75 0,48 14/06/2019

abr/19 30/04/2019 R$ 157,50 0,75 0,48 15/05/2019

mar/19 29/03/2019 R$ 161,40 0,75 0,46 12/04/2019

fev/19 28/02/2019 R$ 152,30 0,75 0,49 18/03/2019

jan/19 30/01/2019 R$ 145,49 0,75 0,52 14/02/2019

Da análise da tabela supra, constatamos que, apesar da

cotação base de HGLG11 oscilar entre R$145,49 e R$206,15
no ano de 2019, o “VALOR POR COTA”, que representa o
montante distribuído ao investidor no período de referência, se
manteve consideravelmente estável.

17
 Assim, apesar do dever de todo investidor de sempre ter
em mente o conceito de que rendimento passado não é
garantia de rendimento futuro, os dados expostos acima
passam certa segurança ao cotista com relação aos seus
rendimentos mensais, uma vez que, mesmo apresentando
variações no preço da cota, sejam essas positivas ou negativas,
os valores repassados ao investidor na distribuição de lucros se
mantiveram consideravelmente estáveis ao longo dos meses.

Agora, se prestarmos bem atenção, podemos verificar que

o valor da cota de HGLG11 aumentou significativos 41,69% em
um período de 12 meses, enquanto o seu YIELD MENSAL
diminuiu 26,92% no mesmo período. É importante salientar
que o fundo NÃO PAGOU MENOS DIVIDENDOS AO LONGO
DE 2019.

O que aconteceu é que o preço da cota aumentou mais do

que os lucros do fundo, fazendo com que o percentual pago por
cota diminuísse com o tempo, o que refletiu na diminuição do
YIELD MENSAL, mas não no VALOR PAGO POR COTA.

18
 Isso ocorre, entre outros motivos, porém principalmente,
devido à redução da taxa SELIC, que se encontra em 5,25%
aa. desde a sua última atualização, na data de 04 de agosto de
2021. Com a taxa SELIC em um percentual tão baixo, muitos
investidores da famosa RENDA FIXA (Tesouro SELIC, Tesouro
IPCA, etc), retiram seu capital de aplicações que possuem
grande influência da taxa de juros básico, e partem em busca de
investimentos que oferecessem um melhor retorno,
encontrando nos Fundos de Investimento Imobiliário uma
rentabilidade significativamente maior que na renda fixa,
porém ainda com certa segurança.

A chegada de novos investidores no ramo de FIIs

aumentou a demanda do mercado, de modo com que o preço
que o investidor aceita pagar pelas cotas dos fundos, com base
nos seus esperados rendimentos e demais fundamentos,
também cresceu.

Desse modo, deve-se ter em mente que a valorização

(ou desvalorização) do preço da cota de um FII não tem,
necessariamente, influência no VALOR PAGO POR
COTA (rendimentos), uma vez que este é calculado com base
no lucro líquido do fundo.
19
TRIBUTAÇÃO SOBRE RENDIMENTOS
Talvez um dos maiores atrativos para os aspirantes a
investidor em Fundos de Investimento Imobiliário, os
rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda.
Mas claro, com alguns requisitos. São eles:

1. Ser investidor Pessoa Física; e

2. Possuir menos de 10% das cotas do fundo

Se você, assim como a maioria dos investidores, atende

aos dois requisitos supracitados, parabéns! Os lucros auferidos
na distribuição de rendimentos, pelos fundos nos quais você
investe, são isentos de IR.

Porém, mesmo os rendimentos distribuídos, que como

exposto acima não são tributáveis, devem ser incluídos na
declaração do seu IRPF (Imposto de Renda Pessoa Física).

20
ALERTA AO LEITOR:
Operadores da Bolsa de Valores são OBRIGADOS a
declarar sua renda, conforme a Receita Federal,
independentemente do montante auferido ao longo do ano.

Lembre-se sempre de consultar, regularmente, as suas

obrigações tributárias.

21
 CAPÍTULO 3
COMPRE BARATO,
VENDA CARO

22
LUCRANDO COM A VALORIZAÇÃO DAS
SUAS COTAS
Agora que já está claro como funciona a distribuição de
rendimentos por parte dos Fundos de Investimento
Imobiliário, analisaremos a seguir como você pode obter lucro
a partir da valorização das suas cotas. Não obstante, veremos
também como e por qual motivo ocorre essa valorização, na
conjuntura atual da economia brasileira.

A crescente alta das cotas de Fundos de Investimento

Imobiliário pode ser explicada com base em inúmeros fatores,
como por exemplo:

1. Taxa básica de juros do Brasil (Taxa SELIC)

equivalente a 5,25% ao ano (ainda baixo);

2. Crescimento exponencial no número de

investidores na Bolsa de Valores, que passou de
1,68 milhões em dezembro de 2019 para 3,22
milhões em dezembro de 2020, uma alta de 92,1%.

3. Retomada da atividade econômica pós-pandemia;

4. Manutenção da isenção de IR na reforma; etc.

23
 Esses fatores indicam, através de uma visão conservadora,
a manutenção do atual ritmo de crescimento da economia para
o longo prazo, fazendo com que os investidores vislumbrem um
cenário mais otimista a frente.

Desse modo, o investidor que possui cotas irá pensar duas

vezes na hora de vendê-las, levando em consideração a atual
conjuntura econômica do mercado, que prevê possíveis altas
para os próximos meses, não querendo, assim, perder a
possibilidade de “lucro certo” que tem nas mãos.

Logo, quem busca adquirir essas cotas têm de convencer

aqueles que as possuem de vendê-las, oferecendo, para esse
fim, valores consideravelmente mais altos. Desse modo, com o
interesse crescente, também cresce o preço: é a lei da
OFERTA e da PROCURA.

O gráfico abaixo mostra o percentual de valorização,

no ano de 2019, dos 4 Fundos de Investimento Imobiliário que
foram citados como exemplo ao longo dos capítulos anteriores.

Vejamos:

24
 46,31%

37,76%

29,42%
25,50%

VALORIZAÇÃO (%)
HGLG11 VISC11 BCFF11 MXRF11

Da análise do gráfico, comparando a menor das

valorizações já temos uma BRUTAL diferença com relação aos
rendimentos da renda fixa, que são, em sua maioria, regidos
pela Taxa SELIC. Dessa forma, vemos por que os investidores
estão tão interessados, agora, nos nossos queridos FIIs.

Ainda não entendeu? Ok, vamos “contar dinheiro” então.

O gráfico a seguir mostra, em REAIS (R$), o valor de 1 (uma)
cota de cada um dos 4 fundos citados anteriormente, à
esquerda, em azul, a cotação na data de 2 de janeiro 2019 (1°
pregão do ano) e à direita, em laranja, o preço da mesma cota
no dia 30 de dezembro de 2019 (último pregão do ano).

25
250,00

206,15
200,00

150,00 140,90 139,70

107,94 109,00
100,00 86,85

50,00

10,25 14,12
0,00
HGLG11 VISC11 BCFF11 MXRF11
2 JAN 2019 30 DEZ 2019

Não existem mais desculpas para não ganhar dinheiro. Se

você, em 2 de janeiro de 2019, adquirisse, por exemplo, 10
cotas de MXRF11, totalizando um investimento de R$102,50,
ao final do ano as suas cotas valeriam R$141,20: um lucro bruto
de R$38,70, o equivalente a 37,76% de valorização. A popular
justificativa de que “é necessário ter muito dinheiro para
começar a investir” já não tem mais fundamento, e agora você
sabe o porquê.

Mas nem tudo é tão simples, há um grande detalhe que

deve ser observado por aqueles investidores que pretendem
tirar seus lucros da valorização de cotas de FII: a tributação.

26
TRIBUTAÇÃO SOBRE O LUCRO NA
VENDA DAS SUAS COTAS
Uma importante particularidade dos Fundos de
Investimento Imobiliário encontra-se na tributação sobre o
lucro na venda de cotas. Diferentemente de quando se tratando
de ações, cujos lucros são isentos de IR caso o valor dos papéis
vendidos no mês não ultrapasse R$20.000,00, o montante
auferido na venda das suas cotas de FIIs terá dedução
de 20% sobre o lucro em impostos.

Isso significa que se você comprou uma cota de FII por

R$100,00 e a vendeu por R$120,00, dos R$20,00 que você
obteve como lucro bruto, 20% irá para a Receita Federal.
Assim, o seu lucro líquido será de R$16,00.

O recolhimento do IR acontece em dois momentos. Parte é

retido na fonte (IRRF ou Imposto de Renda Retido na Fonte),
que fica a cargo da própria corretora de valores. Então, 20% do
lucro, descontado o IRRF, será recolhido no ato de pagamento
do seu Imposto de Renda, através de um DARF (Documento de
Arrecadação de Receitas Federais).

27
 Isso faz com que o investidor pense duas vezes antes de
vender suas cotas, sendo recomendado que apenas se desfaça
destas quando realmente necessário: seja por necessitar do
capital em alguma dificuldade, ou por haver uma oportunidade
melhor em outro investimento, por exemplo.

28
 CAPÍTULO 4
ANÁLISE FUNDAMENTALISTA

29
CRITÉRIOS PARA ANÁLISE DE UM
FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO
Esse capítulo tem por finalidade elencar e detalhar alguns
dos principais elementos de um FII, sendo essas informações
certamente merecedoras de atenção na hora proceder à
aquisição de cotas de um novo fundo, ou até mesmo antes de
realizar a venda de algum que já esteja em sua carteira.

Através de pesquisa em diversas fontes de conteúdo sobre

investimento, bem como mediante o recolhimento de
informações repassadas por investidores de grande renome,
como Thiago Nigro e Gustavo Cerbasi, tanto em suas obras
literárias quanto em suas redes sociais, fui capaz de reunir os
seguintes elementos que, para esses e vários outros
profissionais do mercado financeiro, são essenciais para
determinar se devemos ou não aplicar nosso capital em
determinado Fundo de Investimento Imobiliário.

30
 São eles:

1. Objetivo do Fundo;

2. Gestor;

3. Tipo de Gestão;

4. P/VPA;

5. Liquidez; e

6. Taxa de vacância.

A seguir, analisaremos cada um dos itens acima elencados,

de forma clara e objetiva, de modo que você possa compreender
e ser capaz de, após a leitura, analisar por si só esses elementos
em FIIs do seu interesse.

31
Objetivo do fundo

Antes de mais nada, para determinar qual o FII ideal para

você investir, o primeiro passo é verificar se o objetivo do
fundo está alinhado com o seu.

Se você pretende realizar um investimento visando receber

rendimentos regulares, um FII voltado para a construção e
venda de imóveis residenciais não é o mais ideal, uma vez que
não possui a mesma estabilidade com relação à obtenção de
lucro quando comparado a um fundo que gera a sua renda a
partir do aluguel de galpões logísticos, por exemplo.

Essas informações são facilmente encontradas no

Prospecto do Fundo de Investimento Imobiliário de interesse,
geralmente na seção que aborda o seu objeto, dentre as
características básicas do fundo.

O Objeto de um Fundo de Investimento Imobiliário nada mais é

que a sua “especialidade”. O fundo HGLG11, por exemplo, tem como
principal objeto o investimento em Galpões Logísticos.
Os tipos mais comuns atualmente são shopping centers, lajes
corporativas, galpões logísticos, hospitais e títulos de renda fixa do
mercado imobiliário, bem como o próprio investimento em cotas de
outros FIIs.
32
Gestor

Conhecer o perfil do gestor de determinado FII antes de

adquiri-lo, bem como sua experiência e prévios resultados, é
essencial.

As informações sobre o gestor são disponibilizadas aos

cotistas pelo próprio fundo, geralmente em sua página na web,
como é o caso de KNRI11 e HGLG11, por exemplo, em cujos
sites da administradora do fundo você encontra essas
referências.

Tipo de Gestão

Existem dois tipos de gestão quando se tratando de

Fundos de Investimento Imobiliário, e essa é uma característica
de grande importância e que você deve dar muita atenção, pois
ela serve como um guia para o gestor do fundo, regendo as
metas de faturamento, bem como os riscos que as
acompanham.

A gestão pode ser Ativa ou Passiva e, a seguir,

analisaremos brevemente cada uma delas.

33
1. Gestão Ativa: dominante entre a maioria dos FIIs no
mercado, o modelo de gestão ativa confere maior
autonomia ao gestor do fundo no que tange à tomada de
decisões. Nesse modelo de gestão, o objetivo do fundo é
superar a rentabilidade de um índice de referência, sendo
determinado pelo regulamento do fundo quais tipos de
ativos poderão fazer parte de seu portfólio. Desse modo,
tendo em vista que buscam superar a média do mercado, os
FIIs de gestão ativa geralmente oferecem mais riscos do
que os de gestão passiva, obtendo, no entanto, uma
rentabilidade muito superior na maioria dos casos.

2. Gestão Passiva: em processo de extinção no mercado, os

fundos de gestão passiva buscam apenas replicar a
rentabilidade do seu índice de referência, o que confere ao
investidor certa previsibilidade quanto à rentabilidade do
fundo, pois o mesmo tende a manter o histórico passado. Se
você busca rendimentos acima da média de mercado esse
tipo de gestão talvez não seja a opção mais vantajosa para
o seu perfil.

34
P/VPA

A fórmula P/VPA, onde P representa o preço da cota e VPA

o valor patrimonial por ação, é um importante indicador
encontrado em análises fundamentalistas de investimentos.

Antes de mais nada, é preciso entender como calcular o

VPA propriamente dito. O valor patrimonial por ação é
calculado através da divisão do Patrimônio Líquido (PL) do
fundo, pelo número de ações/cotas no mercado. Assim, a
fórmula para cálculo do VPA é a seguinte:

VPA = PL / N° Cotas

Então, sabendo o VPA de um fundo de investimento

imobiliário, para calcular o seu P/VPA basta dividir o preço
atual de mercado de uma cota pelo seu valor patrimonial.

Um P/VPA maior que 1 indica que o preço da cota é

maior que o valor patrimonial que ela representa, o que pode
significar que a mesma esteja cara se a discrepância for muito
grande.

35
 Em contrapartida, um P/VPA menor que 1 indica que a
cota pode estar barata, pois seu preço é inferior ao seu valor
patrimonial. Entretanto, é importante salientar que esse
indicador não deve servir, por si só, como embasamento para
que o investidor proceda à compra de cotas de algum fundo.

Você deve sempre levar em consideração todos, ou ao

menos grande parte, dos elementos citados neste capítulo,
visando poder, efetivamente, verificar a qualidade do FII no
qual pretende investir.

36
Liquidez

Um enorme diferencial encontrado quando comparamos

investimentos em FIIs com investimentos em imóveis é a
liquidez. Pelo fato serem patrimônios físicos, que contam com
muita burocracia e envolvem grandes quantias de capital,
imóveis possuem uma liquidez muito menor do que a
encontrada nos FIIs.

Entretanto, apesar de FIIs, em geral, serem mais líquidos

do que imóveis, alguns fundos não possuem uma liquidez tão
grande em comparação à maioria, cujas cotas você consegue,
em apenas alguns segundos, comprar ou vender, devido ao
grande número de negociações simultâneas.

Por isso, você deve sempre se atentar ao número de

negociações diárias dos seus fundos de interesse, buscando
analisar a velocidade com a qual ordens de compra e venda são
executadas, para garantir que, em caso de alguma emergência
que lhe faça necessitar urgentemente do capital investido, por
exemplo, você consiga reavê-lo rapidamente.

37
Taxa de vacância

A taxa de vacância em FIIs é um indicador que mede a

proporção entre a área ocupada de um imóvel, ou conjunto de
imóveis, e a área total destes, ou até mesmo entre o
faturamento esperado do portfólio e o quanto ele está
faturando atualmente, sendo a primeira chamada de vacância
física e esta última de vacância financeira.

Assim, temos que o percentual de vacância física

corresponde a área total ocupada, em m², dividida pela área
total disponível. Por exemplo: em um Shopping Center
com 20 lojas de 50m² cada, temos uma área disponível
de 1000m², porém, se apenas 10 dessas lojas estiverem
ocupadas, a área total ocupada será de 500m², o que
equivale a uma vacância física de 50%.

Já o percentual de vacância financeira corresponde ao

faturamento gerado pelos ativos do fundo dividido pelo que se
espera da capacidade de geração de fluxo de caixa desses
ativos.

38
 Desse modo, se um Shopping Center avaliado com a
capacidade de gerar 1 milhão de reais por mês, através
do aluguel dos seus espaços comerciais, estiver faturando
apenas 750 mil reais, teremos uma vacância financeira
equivalente a 25%.

Dessa maneira, fica claro que é de suma importância

verificar qual a vacância física e financeira de um FII antes de
realizar uma aplicação, uma vez que esse indicador tem grande
influência sobre os retornos que o investidor pode ou não vir a
obter.

39
ALERTA AO LEITOR:
Vale destacar que, além de analisar todos os elementos
descritos neste capítulo, existem diversas outras variáveis
que devem ser cuidadosamente observadas antes de se
proceder à aquisição de cotas de qualquer Fundo de
Investimento Imobiliário.

Desse modo, este autor recomenda que o investidor realize

a leitura por completo do Prospecto do FII de interesse, de
modo que ele tenha total e plena consciência de onde está
aplicando o seu patrimônio.

40
 CAPÍTULO 5
CORRETORAS DE VALORES

41
ESCOLHENDO A CORRETORA IDEAL
PARA SEUS INVESTIMENTOS
A escolha da corretora ideal é uma tarefa que leva em
consideração preferências um tanto quanto pessoais,
particulares de cada um, uma vez que é através dela que você
realizará suas operações e gerenciará todo o seu patrimônio
investido.

Desse modo, é absolutamente necessário prestar muita

atenção a diversos elementos na hora de abrir sua conta e,
finalmente, começar a investir, uma vez que a corretora que
você escolher será a sua principal parceira na jornada pelo
mundo dos investimentos.

Logo, uma das principais características para a qual o

investidor deve se atentar na hora de fazer a sua escolha se
resume, basicamente, à praticidade oferecida pelas ferramentas
da corretora, como, por exemplo, um menu interativo e de fácil
entendimento, onde você possa encontrar todas as informações
básicas facilmente, de modo que lhe seja oferecida uma
experiência dinâmica e agradável na hora de proceder à
compra/venda dos seus ativos.

42
 Além disso, a taxa de corretagem é um detalhe muito
importante, que pode variar de uma corretora para outra,
devendo, dessa forma, ser analisada com muita atenção,
principalmente por aqueles que, num primeiro momento,
contam com pouco capital para começar a investir.

No capítulo a seguir analisaremos brevemente algumas

das principais características de 3 das corretoras mais
populares no país. Desse modo, o leitor poderá vir a conhecer
um pouco sobre cada uma, sendo capaz de, ao final da leitura,
poder determinar qual se encaixa melhor no seu perfil, ou até
mesmo de partir em busca de alguma outra plataforma, usando
como referência as informações aqui elencadas.

43
COMPARATIVO: CLEAR, RICO E
MODALMAIS

Uma ótima opção para investidores que estão começando,

principalmente para aqueles que dispõem de pouco capital para
aportar, a Clear possui um diferencial que vem atraindo
muitos novos clientes: corretagem ZERO para diversos
produtos, incluindo, principalmente, Ações (Day Trade e Swing
Trade) e Fundos de Investimento Imobiliário, nossos queridos
FIIs.

Além desse importante benefício, que pode pesar, e muito,

no bolso do investidor, a Clear possui tanto site quanto
aplicativo construídos de maneira simples e minimalista, muito
fáceis de usar, nos quais o cliente, empregando o mínimo de
tempo e esforço, consegue rapidamente realizar suas operações
com segurança e praticidade.

44
 A corretora Rico, em 11/09/2020, ZEROU suas taxas de
corretagem, tanto para Swing Trade quanto Day Trade de
ações. Ela oferece, ainda, corretagem ZERO para FIIs e
aplicações em renda fixa, assim como a maioria das demais
corretoras no mercado.

Uma característica inovadora dessa plataforma é o seu

simulador de investimentos em renda fixa, uma ferramenta
muito útil para aplicações em caixa (falaremos sobre isso no
próximo capítulo), através da qual o investidor consegue
calcular de maneira rápida e fácil a projeção de rentabilidade
exata de seus investimentos no Tesouro Direto, CDI, LCA, entre
outros.

Esta é a corretora utilizada e recomendada pelo primo

rico, Thiago Nigro.

45
 A ModalMais, uma das corretoras mais equilibradas do
mercado em quando se tratando de custo x benefício, na minha
opinião, apresenta duas características que a diferencia, e
muito, das outras corretoras abordadas nessa seção:

• Cartão do Investidor (com funcionalidade de débito

e crédito, sujeito à análise); e

• A Carteira de Investimentos Recomendada com a

maior rentabilidade no ano de 2019.

Ademais, sua taxa de corretagem é de R$2,49 para

operações Day Trade e Swing Trade, um valor que eu considero
completamente razoável, além de também oferecer corretagem
ZERO para FIIs.

Não obstante a isso, seu site e aplicativo foram

recentemente atualizados, apresentando um design moderno e
intuitivo, de fácil entendimento, através dos quais o investidor
procederá às suas aplicações em um ambiente completo e de
aspecto plenamente profissional.

46
 CAPÍTULO 6
SE TORNANDO UM
INVESTIDOR DE SUCESSO

47
PROTEGENDO SEU CAPITAL E SUA
SAÚDE FINANCEIRA
Investir e multiplicar o seu patrimônio no mercado de
renda variável não é uma tarefa fácil. Apesar de a maioria das
aplicações em FIIs serem consideravelmente mais seguras do
que o investimento em ações, os riscos ainda são grandes
quando comparados aos da renda fixa.

É por isso que, na opinião de diversos especialistas, cujas

teses foram cuidadosamente estudadas para a criação deste e-
Book, existem dois requisitos fundamentais que todo investidor
consciente deve atender para proteger seu capital e sua saúde
financeira.

Esses requisitos podem parecer complicados à primeira

vista, mas garanto que esse não é o caso. São eles:

1. Diversificação de carteira

2. Criação de uma Reserva de Emergência

48
 Uma boa diversificação de carteira resume-se em
evitar concentrar seus investimentos na mesma classe e ativo.
Em sua carteira de ações, por exemplo, é sábio diversificar
investindo em empresas diferentes, de ramos diferentes.

Se você investe em PETR4 (Petrobrás) e PRIO3

(PetroRio), está investindo em companhias distintas, porém
que atuam no mesmo segmento, pois são ambas petroleiras.
Desse modo, você estaria exposto aos riscos do mercado do
petróleo em ambos os ativos.

No caso de FIIs o pensamento deve ser praticamente o

mesmo. O aconselhável é que, além de diversificar seus
investimentos entre as duas diferentes classes, você também
esteja atento aos riscos de mercado aos quais cada fundo está
exposto, conforme os seus diferentes objetos.

Os 4 Fundos de Investimento Imobiliário elencados no

capítulo 1 deste e-Book são um ótimo exemplo de
diversificação. Volte lá e dê uma olhada.

49
 HGLG11 e VISC11 são ambos FIIs de tijolo, porém o
primeiro é voltado para o setor logístico, já o último para o
ramo de Shoppings Centers.

BCFF11 e MXRF11, por sua vez, por serem FIIs de papel,

possuem uma diversificação consideravelmente maior que os
dois primeiros fundos, pois ambos, além de investirem em
outros Fundos de Investimento Imobiliário, detêm aplicações
na renda fixa deste mercado, através de CRIs e LCAs, por
exemplo.

Desse modo, ao montar a sua carteira, busque sempre

equilibrar as suas posições de modo a não se expor ao risco da
ruína, isto é: nunca coloque todos os ovos na mesma
cesta!

50
 No que tange à criação de uma reserva de emergência,
o próprio nome já diz tudo. Essa reserva deve ser constituída
por uma certa quantia de capital que o investidor julgue
necessária para a sua subsistência por determinado período,
em caso de uma crise ou acontecimento inesperado, por
exemplo.

Para determinar qual o montante necessário para formar a

sua reserva de emergência, você deve, antes de mais nada,
determinar o seu custo de vida mensal: calcule
aproximadamente quanto você gasta por mês para subsistir,
por exemplo, considerando gastos com aluguel, alimentação,
transporte, despesas médicas, educação, etc.

Tendo esse valor em mente, multiplique-o pela quantidade

de meses que você tem como sendo razoável e suficiente para
poder lidar com quaisquer dificuldades financeiras que possam
surgir. Então, você terá o número mínimo de capital para
gastos emergenciais que a sua reserva deve contemplar.

51
 Esse montante deve ser mantido em aplicações com ALTA
LIQUIDEZ e BAIXÍSSIMO RISCO, como por exemplo:

1. Fundos de Renda Fixa;

2. Tesouro Direto;

3. Conta corrente remunerada;

4. Poupança, etc.

Atendendo a esses dois requisitos fundamentais, você já

está consideravelmente bem mais seguro, em termos de saúde
financeira, do que a maioria dos novos investidores. A questão
agora é: o que fazer para ganhar mais dinheiro que a
maioria?

52
MINDSET E ESTRATÉGIAS PARA
ALAVANCAR SEUS INVESTIMENTOS
Para obter resultados fora da curva o primeiro e principal
requisito é adotar a verdadeira mentalidade de um investidor.
Essa mentalidade, na opinião deste autor, pode ser resumida
em 3 básicos princípios, que são:

1. Foco

2. Determinação

3. Paciência

No que tange ao foco e à determinação, é fato que todo ser

humano que busca ser bem-sucedido em algo precisa ter
sempre em mente um objetivo certo. Você certamente já ouviu
falar que se acordar todo dia, olhar-se no espelho, e se imaginar
na posse daquilo que você mais deseja, é mais provável que
você, em algum momento, torne esse desejo realidade.

Napoleon Hill, em sua obra Think and Grow Rich (Pense e

Enriqueça, em tradução livre), se refere ao desejo como “o
ponto de partida para todas as realizações”.

53
 Para ele, a certeza do que você quer alcançar, aliada à
determinação para consegui-la, seja o que for, é a fórmula
absoluta para enriquecer. Essa filosofia, na minha opinião,
pode ser traduzida para o mundo dos investimentos através dos
seguintes passos:

• Criar e desenvolver um “Caixa para Oportunidades” – não

há nada pior do que vislumbrar uma boa chance de ganhar
dinheiro, porém sem ter os meios para concretizá-la.

• Manter a constância nos aportes – a disciplina de dedicar

parte dos seus proventos para suas aplicações financeiras
certamente irá recompensar no longo prazo.

• Controlar o medo para que ele não o controle – não tome,

jamais, decisões precipitadas por medo de perder dinheiro.
Antes de agir sempre pondere suas opções e analise-as
sabiamente, nunca se deixando levar pelas oscilações do
mercado, por maiores que forem (sejam positivas ou
negativas), lembre-se sempre de que se você investe em
bons papéis, o tempo é seu maior aliado, tenha paciência e
confiança nas suas decisões.

54
GLOSSÁRIO

55
Esse glossário foi desenvolvido com o intuito de servir de
material de apoio para a leitura desta obra, bem como de
qualquer outra que faça uso de algum linguajar econômico,
desconhecido por muitos investidores que estão começando.
Todas as definições aqui encontradas foram extraídas de fontes
públicas, predominantemente da internet, através de
mecanismos de pesquisa.

O conteúdo deste material abrange, em sua maioria, um

vocabulário financeiro e econômico, de palavras e expressões
cujo uso é muito comum pela maioria dos investidores.

Ações: Conhecidas também como “papéis”, uma ação

nada mais é que a menor parcela do capital social de uma
companhia ou sociedade anônima, podendo ser negociada
através da Bolsa de Valores, o que faz do seu proprietário, a
partir da compra de apenas um papel, sócio minoritário da
empresa em questão.

56
 Aporte: No contexto de mercado financeiro, faz
referência ao ato de aplicar/investir determinada quantia de
capital em alguma empresa ou fundo, por exemplo.

Ativo: Pode ser definido como tudo aquilo que gera renda
para o investidor.

Auferir: Sinônimo de obter, lucrar, tirar proventos,

lograr, adquirir, ganhar.

“Bear Market”: Bear, palavra em inglês para urso, faz

analogia à um mercado em queda, uma vez que o urso ataca sua
presa de cima para baixo.

Benfeitorias: São obras realizadas em algum imóvel pelo

seu ocupante, com o propósito de preservá-lo, melhorá-lo, etc.

“Bull Market”: Bull, palavra em inglês para touro, faz

analogia à um mercado em alta, uma vez que o touro direciona
seus ataques de baixo para cima.

“Buy and Hold”: Comprar e manter, em tradução livre,

pode ser considerada uma filosofia de investimento para
aqueles que compram ações/cotas visando o longo prazo.

57
 B3: Brasil, Bolsa, Balcão – sigla que representa a Bolsa de
Valores do Brasil.

CDB: Certificado de Depósito Bancário - Investimento de

renda fixa no qual você “empresta” dinheiro para o banco.

CDI: Certificado de Depósito Interbancário - Taxa que

arbitra operações interbancárias, importante indicador do
mercado financeiro.

Carteira de Investimentos: Grupo de ativos

pertencentes a um investidor.

COPOM: Comitê de Política Monetária, órgão do Banco

Central do Brasil responsável por, entre outras medidas, definir
a taxa básica de juros.

Corretagem: Taxa paga pelo investidor à sua corretora

de valores em retribuição aos serviços prestados como
intermediadora financeira.

“Day Trade”: Prática de investimento que tem como

objetivo adquirir ativos para vende-los no mesmo dia,
“apostando” na alta ou baixa do mercado.
58
 Derivativo: Pode ser descrito como sendo um
instrumento financeiro, utilizado para fins de gestão de risco, o
qual vem se tornando cada vez mais comum no Brasil.

“Dividend Yield”: Expressão do mercado financeiro que

significa, em tradução livre, Rendimento do Dividendo. É um
índice que, como vimos nos capítulos anteriores, mede a
rentabilidade dos dividendos de uma empresa em relação ao
preço dos seus papéis.

Encargos: Despesas de exercício provenientes da

compra/venda de ações, por exemplo.

Ibovespa: É o mais importante indicador de desempenho

médio das cotações das ações de maior volume negociadas nos
últimos meses na B3.

IFIX: É o indicador de desempenho médio das cotações

dos Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil.

59
 L

Liquidez: Pode ser descrita como a velocidade na qual o

investidor consegue comprar ou vender determinado ativo.

Lucro Bruto: Diferença entre o faturado e o custo de

“fazer” o produto.

Lucro Líquido: Corresponde ao valor total da receita,

descontados os seus custos de geração, como impostos, folha de
pagamento, etc.

Oneroso: Adjetivo muito comum no mercado financeiro e

em documentos legais, faz alusão a tudo aquilo que ocasiona
despesas, gastos, etc.

Mindset: Traduzindo ao pé da letra, essa expressão

significa Configuração da Mente, mas na prática essa famosa
palavra se refere ao tipo de mentalidade que cada pessoa tem,
como age e toma decisões, por exemplo, nas mais diversas
situações do cotidiano.

60
 P

Passivo: Pode ser definido como tudo aquilo que gera

gastos para o investidor.

Pregão: Nada mais é que o período de funcionamento do

mercado, durante o qual o investidor pode realizar operações
na bolsa de valores e afins.

Portfólio: Possui o mesmo significado de Carteira de

Investimentos, sendo, porém, uma expressão mais comum em
quando se tratando de investimentos imobiliários.

Receita: Valor que é recebido, arrecadado ou apurado.

Renda Fixa: São investimentos com remuneração e/ou

fórmula para cálculo da rentabilidade pré definidos. É
considerada a classe de investimentos mais segura e previsível.

Renda Variável: Classe de investimentos

consideravelmente imprevisível, uma vez que seus ativos
oscilam levando em consideração diversas variáveis
financeiras.

61
 S

SELIC: Taxa de juros básica do Brasil, conhecida como

Taxa SELIC.

Títulos Financeiros: São “papéis” gerados com o

objetivo de serem comercializados, visando a obtenção de
recursos financeiros por parte de empresas ou até mesmo
entidades governamentais.

Vacância: Expressão derivada do francês “vacance”, que

faz alusão a um espaço vago, não ocupado.

62