O mercado de imóveis é

conhecido por sua tradição,

segurança e carrega o...
...estigma de que, para investir neste negócio, as decisões não
implicam muita reflexão.

O investimento em imóveis é uma das formas mais tradicionais de se

investir, trazendo consigo uma segurança e uma resiliência muito
grande. Sabemos que todos necessitam de moradia e que as terras
são finitas, assim, com a população aumentando ao longo do tempo,
os imóveis terão uma demanda cada vez maior, fazendo com que os
preços subam na mesma relação.

Para aproveitar as oportunidades nesse mercado, foram criados, na

década de 60 nos Estados Unidos, os fundos imobiliários. Esses ativos
trazem consigo acessibilidade e uma gestão profissional no
investimento em imóveis. Já no Brasil os fundos imobiliários, também
conhecidos como FIIs, chegaram em 1993.

Os FIIs alocam o patrimônio dos fundos em diversos imóveis

separados por categorias, sendo elas: Desenvolvimento, Logística,
Lajes Corporativas, Shoppings, Hotéis, Educacionais, Agências
Bancárias, Imóveis Residenciais, Papéis e Fundos de Fundos. Esses
fundos negociam suas cotas na bolsa de valores, funcionando de
forma bem semelhante às ações.

Com este ebook você saberá como funciona, de forma detalhada,

esta modalidade de investimento que tem despertado a atenção de
tantos investidores!

Boa leitura!
Você sabe o que são os
Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários investem em dois tipos de ativos: imóveis e
títulos de renda fixa lastreados em imóveis.

Os fundos que investem em imóveis, costumam investir em imóveis

comerciais e corporativos, como lajes corporativas, hotéis, galpões
logísticos e shoppings centers. Normalmente os inquilinos desses
imóveis são grandes empresas, o que acaba trazendo uma segurança
muito maior para o investidor.

Os fundos que não investem diretamente em imóveis, acabam

alocando seu capital de duas maneiras: via cotas de outros fundos
imobiliários ou via papéis de renda fixa atrelados ao mercado
imobiliário. Os títulos de renda fixa costumam ser CRIs (Certificado
de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). Esses
títulos dão ao FII o direito de receber rendimentos sobre o
financiamento imobiliário.
Como funcionam os FIIs?
O funcionamento ocorre como os outros fundos de regime de capta-
ção fechada. Ou seja, os investidores só podem entrar no fundo no
momento da captação e sair no encerramento. Claro que as cotas são
negociadas na bolsa de valores – mercado secundário.
Quando os fundos abrem para captação, eles definem um preço por
cota e o tempo de captação. Assim, os interessados em entrar nesse
momento compram as cotas no valor determinado e, caso queiram
se desfazer delas, devem negociá-las na bolsa.

Outro fator de extrema importância é que os FIIs são ativos de renda

variável, ou seja, o preço das cotas oscila durante o dia, sendo outro
importante fator que acaba impactando no retorno do investimento.
Então o cotista pode receber seu retorno tanto pelo pagamento de
proventos, quanto pelo rendimento da cota do fundo. Lembrando
que, no caso de venda do ativo com valorização da cota, o investidor
deve pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho. Por outro lado,
os rendimentos distribuídos são isentos de IR para pessoa física.

Atenção: da mesma forma que é possível ganhar com a valorização

das cotas, é possível perder com a oscilação. Por isso, o investidor
deve estar sempre atento aos seus riscos e equilibrá-los com os seus
potenciais retornos. Outro fator que deve ser ressaltado é que, o in-
vestidor cotista não tem direito de decisão sobre a composição do
portfólio do fundo, quem fica com essa responsabilidade é o gestor,
que é um profissional especializado e capacitado para tal função.
Quais as vantagens dos
Fundos Imobiliários?
Investimento inicial baixo:
A partir de, em média, R$100,00, qualquer um pode ter acesso ao
investimento em FIIs. Se esse mesmo investidor fosse alocar seu
capital de forma direta em imóveis, seria necessário juntar algumas
centenas de milhares para comprar apenas um imóvel.

Diversificação com pouco dinheiro:

Ao investir em fundos imobiliários, o investidor consegue diluir seu
risco via diversificação de ativos, com menos de R$1.000,00. Enquanto
na via de investimento tradicional em imóveis, necessitaria de alguns
milhões para ter uma carteira bem diversificada.

Menos Burocracias:
Esqueça papeladas, visitas a imóveis ou inquilinos. Tudo isso pode ser
evitado com os fundos imobiliários, uma forma indireta de investir
em imóveis e receber aluguéis, sem ter que lidar com problemas
externos. Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e
acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis.

Acesso a ativos de qualidade:

O portfólio dos fundos é composto normalmente por imóveis de alto
padrão, com inquilinos de qualidade. Os títulos dos fundos também
são escolhidos a dedo por gestores altamente qualificados, trazendo
uma segurança muito maior ao investidor. Não caia em ciladas!
Sempre fale com o seu assessor para verificar os ativos que compõe
cada fundo!
Dividendos Altos:
Os imóveis que compõem a carteira dos fundos imobiliários
costumam ser de alto padrão, com inquilinos de qualidade. Esse tipo
de investimento costuma ser inacessível à pessoa física, que
dificilmente, compraria um edifício corporativo de alto padrão.

Isenção de impostos de renda:

Como citado anteriormente, os investidores pessoa física cotistas de
FIIs são isentos de IR sobre os rendimentos do fundo, tendo uma
tributação apenas sobre o ganho de capital em uma taxa percentual
de 20%. Mesmo sendo semelhantes às ações, a tributação não é a
mesma. Os FIIs não têm isenção para ganho de capital inferior a
R$20.000,00 por mês.
Conheça os tipos de
Fundos Imobiliários:
Fundo de Tijolo:
Esse tipo de fundo busca comprar imóveis já construídos e, assim,
receber o aluguel dos inquilinos. Esses locatários costumam ser
empresas, o que faz com que o contrato seja mais seguro do que
seria caso fossem pessoas físicas. Outro fator importante do contrato
de aluguel é o prazo: quando o inquilino é uma PJ, o contrato
costuma ser de longo prazo, sendo o valor corrigido por algum
indexador como IPCA ou IGP- M.

As classes de imóveis que esses fundos costumam investir são: lajes

corporativas, shoppings centers, galpões industriais, hospitais,
agências bancárias, hotéis, imóveis residenciais e escolas e
universidades.
Fundo de Papel:
Os fundos de papel investem em títulos de renda fixa atrelados ao
mercado imobiliário. Eles alocam seus portfólios principalmente em
CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), que são papéis emitidos
por securitizadoras para financiar empreendimentos imobiliários.
Esses títulos concedem ao fundo o direito de crédito, ou seja, o fundo
recebe o direito de receber um pagamento no futuro sobre o
“empréstimo” que ele fez ao empreendimento imobiliário.

Mesmo esses CRIs sendo classificados como renda fixa, eles têm risco
de crédito - mutuários não pagarem as dívidas- mas, para minimizar
o risco, o imóvel que está envolvido no negócio fica em garantia.
Sempre verifique com seu assessor a qualidade dos emissores
escolhidos pelos fundos antes de investir!

Outros tipos de títulos que fazem parte dos fundos de papel são as
LCIs (letras de crédito imobiliário) e as LHs (letras hipotecárias).
Fundo de Desenvolvimento:

Os fundos de desenvolvimento investem na construção de imóveis

para a venda, diferentemente dos de tijolo que compram imóveis
prontos. Esses fundos costumam apresentar um maior retorno ao
investidor, mas ao mesmo tempo um maior risco.

Esse aumento de risco se deve às peculiaridades envolvidas no

processo de construção de um imóvel, como por exemplo: risco de
crédito, falta de caixa, problemas com licenças ambientais, atraso na
entrega, entre outros. Por esses fatores o retorno acaba sendo maior,
para incentivar as pessoas a investirem no projeto.
Fundos de Fundos:

Esse tipo de fundo investe em cotas de outros fundos o que permite

uma diversificação maior e gestão apenas dos fundos que compõe a
carteira. Então, quando a pessoa for investir nesse tipo de fundo ela
deve olhar principalmente para o gestor do FOF e se certificar da
solidez, histórico e transparência da gestão.

Importante entender se a gestão do fundo fica em linha com os

objetivos do próprio investidor. A principal vantagem dos fundos de
fundos é não precisar analisar diversos FIIs para montar uma carteira
diversificada. Aqui, basta escolher um gestor profissional e
especializado e ele faz a gestão dos ativos do fundo.
Como investir em
Fundos Imobiliários?
Para investir em fundos imobiliários há basicamente duas maneiras:

1. pela aquisição de cotas no momento da oferta

pública:
É quando o fundo abre para captação de investidores. Para investir
nessa fase, a pessoa interessada deve solicitar ao seu assessor de
investimentos o prospecto da oferta e a reserva.

2. pela compra na bolsa de valores:

O investidor que não entrou na oferta ou que deseja aumentar sua
posição, pode comprar cotas do fundo diretamente na bolsa. Da
mesma forma, o investidor que adquiriu cotas na fase de captação
pode se desfazer das cotas, ou de parte delas, negociando as mesmas
na bolsa de valores. Como se sabe, a negociação na bolsa de valores
não é tão simples e precisa de experiência e prática. Para isso,
existem os assessores de investimetos. Se você tivesse alguma
doença cardíaca, não se trataria sozinho ou iria em um clínico geral,
mas sim em um especialista na área, um cardiologista. Com
investimentos é o mesmo, deixe que pessoas especializadas e
altamente capacitadas cuidem do seu patrimônio financeiro.
Agora você conhece um
pouco mais sobre os
Fundos Imobiliários.
São tantas opções com diferentes objetivos, não é mesmo?
Certamente uma delas combina com o seu estilo e se encaixa
no seu sonho!

Se você chegou no final desse ebook e se interessou pelos fundos

imobiliários, porém não quer investir sozinho, nossa equipe
especializada da Origem Invest fica a disposição para reunir as suas
características pessoais, relacionar seu perfil com os investimentos
que fazem mais sentido para você e desenhar uma estratégia
personalizada de acordo com os seus objetivos.

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